房地产估价第3章 成本法

第三章本钱法学习指导重点掌握本钱法的根本概念、原那么以及应用过程，本钱法在应用时主要评估参数(如标准重置单价、折旧计算、本钱价值市场修正等)的本卷须知。根据本章理论内容理解本钱法应用的具体评估实例。3.1本钱法概述当根据市场交易习惯需要通过替代本钱确定评估标的物的价值时，应该采用本钱法。本钱法又称为本钱逼近法〔costapproach〕或者本钱替代法〔depreciatedreplacementcostapproach〕。采用本钱法评估的房地产一般以自用为主，例如别墅住宅。对这些房地产的消费不是以收益为目的，而是为了满足房地产所有者的自身需求，例如居住在自己漂亮的住宅里所带来的心理和生理上的成功和舒适感。本钱法主要应用于评估自己使用的别墅等类型房地产的事实，并不意味着本钱法只是用来评估自己使用的非收益性房地产。事实上，很多自用的商业和工业房地产、正在使用的用于管理的房地产以及政府部门所使用的建筑设施都采用本钱法来评估它们的价值。3.1本钱法概述3.1.1工业和商业房地产评估工业和商业房地产通常不能够采用本钱法。只是在评估某些特例时，例如评估非常老的工商企业时才可以应用本钱法。这些企业的生产方式或者厂房已经不符合今天的现代化生产条件和要求〔例如过厚的建筑墙体〕，必须采用本钱法才能够得到一个价值，然后对这个价值进行市场修正，即大幅度减价修正。对于新建的房地产运用本钱法进行评估可以帮助投资者“计算〞他所投资开发的房地产的本钱价值，当投资者可以在市场上租到适宜的房地产时，这种本钱计算才有意义。在这种情况下，本钱法可以作为收益法的辅助方法而得到应用。3.1本钱法概述3.1.2公共房地产以当地通常可以实现的收益为根底，采用收益法评估公共房地产可以比采用本钱法更加准确地得到该房地产的真实和内在价值。而且这不仅限于该房地产是公共性质的或者是被政府部门所占有的，就是在该房地产继续被公共部门所使用的情况下，使用收益法也是非常适宜的。评估公共房地产时应用本钱法，仅是为了得到待评估房地产的替代价值。公共部门因为某种原因〔例如资产置换和盘活资产的需要〕必须在当地放弃该房地产时，就需要根据评估所得到的替代价值异地重建该房地产。3.1本钱法概述本钱法的作用本钱法可以作为收益法的补充手段，对于新建的收益性房地产而言，更是具有辅助作用。如果采用本钱法评估收益性房地产得到的正常本钱超过了它的收益价值，投资者就很难会对这样的房地产作出较高评价。任何一个理智的投资者对这样的房地产的本钱价值都会仔细研究和控制。对于存在重大维修、现代化或者结构调整需要的收益性房地产，人们同样采用本钱法进行评估。因为通过收益法评估这样的房地产，高昂的维修费用会抵消土地价值局部，因而应采用本钱法辅助收益法评估该房地产的市场价值。上述关于本钱法的思考也表达在房地产的抵押贷款价值评估中。为了确保贷款的平安性，在对房地产的抵押价值进行评估时必须同时采用收益法和本钱法。3.2根本原那么3.2.1概述图3.2根本原那么3.2.1概述图3.2根本原那么3.2.2土地价值本钱法中土地价值的评估通常采用基准地价系数修正方法。对于没有建立基准地价或者基准地价体系不完善的地区，无法有效运用基准地价系数修正方法，那就只好从地价的本钱构成出发来评估土地价值。地价通常由六大项本钱构成：(1)土地取得本钱；(2)开发本钱；(3)管理费用；(4)投资利息；(5)销售税费；(6)开发利润。(2)-(6)项又可统称为总的土地开发本钱3.2根本原那么3.2.3建筑物本钱价值建筑物本钱价值的内涵建筑物的本钱价值是建筑物的建设过程中所投入的本钱形成的价值。直接本钱：开发建设建筑物的直接投入，包括建筑物建设、安装和装修所发生的本钱间接本钱：建筑物建设直接本钱外的其他一切必要支出本钱，包括工程建造期间接费用、其他费用和税金、投资利息和开发利润3.2根本原那么3.2.3建筑物本钱价值标准建筑本钱单价标准建筑本钱单价是本钱法的评估起点，是本钱法的根底。标准建筑本钱单价一般应该由专业的本钱测算机构进行详细测算，建立针对不同建筑类型、建筑结构和地区的标准建筑物本钱单价索引表，并配备相应的换算参数。标准重建单价标准重置单价3.2根本原那么3.2.3建筑物本钱价值建筑物使用年限折旧通过查表计算得到建筑物的全新的重置本钱后，需要对建筑物因时间经过而产生的价值减损作相应的扣除，扣除的价值量在估价上称为折旧。物理折旧功能折旧经济折旧3.2根本原那么3.2.3建筑物本钱价值建筑缺陷和损坏引起的价值减损建筑缺陷和损坏所引起的价值减损属于建筑物使用年限折旧里面的物理折旧局部。如果这个价值减损没有通过建筑物年限折旧予以考虑，那么就必须单独进行测算和扣除。由于建筑缺陷和损坏引起的价值贬值可以通过如下方式予以考虑：(1)测算因减少造价所引起的建筑缺陷的价值减损；(2)测算剩余使用年限的减少所引起的价值减损；(3)测算因缺少或者减少建筑部件所引起的价值减损；(4)通过扣除消除损坏的费用的方式测算价值减损。3.2根本原那么3.2.3建筑物本钱价值其他价值影响因素对建筑物本钱价值有影响的其他因素可以通过加减数额或其他适当的方式给予考虑。例如，良好的建筑维护带来的价值增值和建筑实际用途与规划设计用途之间的偏差可能带来的价值影响。3.2根本原那么3.2.4外部设施和特殊设备本钱价值外部设施是对主体建筑物的一种补充和完善，例如超级市场通常需要较大的停车场和放置购物车的场地，这些设施的价值如果没有被包含在建筑物的标准重置价格里面，就需要单独予以估算。特殊设备是保证主体建筑物正常使用和运转的一些设备，其价值估算也类似上面的做法。外部设施和特殊设备的本钱价值估算一般需要估价师依据其估价经验进行，通常按照主体建筑物价值的一定比例进行测算，具体比例因建筑物类型的不同而不同，没有明确的规定。3.2根本原那么3.2.5其他设施本钱价值如果土地价值里不包括其他设施的价值，如自然园林绿化场地、人工栽种绿化场地和公园等的价值，那就只能单独对其进行评估。如果有必要，其他设施的价值可以凭借经验，从一般的本钱价值里评估出来，比方树林的价值可以根据采伐林木的价格进行倒算推导。3.2根本原那么3.2.6本钱价值上述几局部本钱价值测算并加总后，就得到了全部建筑物和土地的本钱价值之和，即待评估房地产的本钱价值，也称为积算价格，意思是经过假设干局部本钱累计计算得到的。得到待评估房地产的本钱价值之后，离完成本钱法的评估工作仅有一步之遥。而从本钱价值到最终评估结果——市场价值还需要进行市场调节，并应该参考其他估价方法的结果。3.2根本原那么3.2.7市场价值从本钱法的理论依据和评估流程中不难发现，本钱法在有些情况下不能很好地顾及房地产在市场上的表现和所处的独特环境。从本钱价值到市场价值的推算需要借鉴其他评估方法的结果，同时也应该考虑必要的市场调节。3.3本钱法举例【例3—1】为了遗产继承的目的，需要评估一幢单家庭住房的房地产价值。该幢单家庭住房位于一个大城市的非常好的居民区。评估基准日是2021年4月1日。该幢单家庭住房于2003年建设完工，拥有完全地下室、一层、二层和阁楼，总居住面积为196m2。地下室有双车位车库。特殊建筑局部是入口处的大面积遮盖和屋顶阳台。整幢建筑物状态完好，位置略图3.3本钱法举例该建筑物位于规划纯粹的居住区，建筑容积率为，土地面积为462m2；该地区基准地价为2720元/m2，标准宗地的面积为600m2〔建筑容积率为〕。查当地基准地价修正系数表得到，建筑容积率为时的换算系数为，建筑容积率为时的换算系数为。其他数据如下：建筑容积976m3重置单价2320元/m3特殊建筑局部造价200000元采取直线折旧模型计算，假设建筑物的耐用寿命为70年市场调节率-10%关键术语本钱法标准重置单价建筑物年限折旧建筑缺陷建筑损坏建筑物本钱价值市场调节复习思考 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 什么是本钱法？本钱法的主要评估流程是什么？房地产建筑物的本钱价值由哪几局部组成？什么是建筑物的标准建筑本钱单价？它分为几类？如何理解标准重置单价？本钱法有哪些缺陷？如何去完善本钱法？为什么说本钱法中的市场调节是必要的？