XX商业步行街商业运营思路

安徽全椒奥康商业步行街商业运营思路前言全椒奥康商业步行街作为全椒品牌阻碍力最强最大的商业地产项目，它的形象树立，品牌塑造，商业打算，商家引进，后期商业运营治理和商铺产权销售等，是项目运营接下来亟待试探解决，并认真执行的关键所在。南京润明有幸为项目商业运营提供一套商业运营策略，有责任，有义务通过市场调查分析，深切了解全椒整体商业环境及竞争对手的运营现状，并借鉴公司及其他项目成功的体会和案例，调动可利用的一切资源，为项目的整体商业运营，提供一套商业运营策略，供贵司参考。第一章项目合作的观点——理念相通、思路一致、步伐一致第一节项目招商与销售招商先行，只有卖不了的铺子、没有租了且卖不了的铺子，“只要商铺能出租，再成功运营，它就具有了升值的空间，从而做到“进可攻，退可守”的理想境遇。“进”确实是能够“带租约销售”，“退”确实是先持有，后寻机再售，这种情形下商业物业确信会升值。假设是一味推行只售不租或先售后招商，往往致使商业物业贬值，招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法取得期望的投资回报，从项目的直接回款和间接回款的角度考虑，建议商业在确信整体经营定位后实行租售并举的营销模式。第二节项目商业定位与销售关于商业地产项目而言，项目定位是以商业项目所在城市、区域的商业进展态势为背景，结合项目自身的开发特点，依据项目所在城市、区域的消费市场情形、消费人群特点、消费适应和消费需求，以商业市场自身的供给规模和供给特点为参照标准，来确信项目商业定位，商业经营业态定位将直接阻碍到项目的销售、招商、经营，商业存在的意义是成立商业供需关系，商业首要解决的是如何知足供需客户的现有和以后的消费需求，才能最终实现整体营销的成功。第三节项目商业运营与开发持续收益通过与贵司就项目商业打算通过初步探讨，了解到本项目为了吸引品牌主力店的进驻，部份的物业由开发商自行持有，那么项目的投资回报、形象树立，品牌塑造，需要通过项目良性经营才能实现多赢，从而实现预期投资开发的社会效益、品牌效益、经济效益。第二章项目销售思路——先品牌效益、后经济效益、先求不败而后求全胜奥康商业步行街的销售前景是比较好的，因为不论是项目的建筑规模、所处区位、商业打算、商业定位、物业硬件配套、和奥康的品牌价值，客户的认知度都比较高，目前的任务是项目做为城市的综合体商业、酒店、公寓都必需实现品牌效益和经济效益的共赢局面。依照项目的所处区域情形、结合目前项目实际情形、借鉴商业步行成功大盘经营，我司建议项目的第一街区销售以售后返祖的形式进行销售，假设是是自营但必需成立在符合项目业态定位的基础上，因为纵观现国内很多商业项目失败的缘故罪魁罪魁是产权多化后经营权未统一，往往项目在前期为了有效的规避楼层弱势、区位弱势、同业经营竞争弱势而进行的行之有效的业态打算会因为经营权不统一而成为泡影，全然无法起到弱化劣势的作用致使经营者盲目的跟从见什么好大伙儿都来经营什么，也不论区域楼层是不是具有，同业竞争有多大，运营商想遏制、想引导调整无奈是手中无权，眼睁睁看着从盲目的跟从到不计本钱的打价钱战火拼，到最后苦苦支撑无奈关门，最终造成人去楼空整体项目惨淡经营现象显现。为了幸免这么好的项目因为上述因素而致使项目收益受损，建议项目销售按从点到面的顺序稳步开展，先求不败而后求全胜，打好并巩固好项目的销售、招商、运营第一战，先成立品牌价值、后通过品牌价值的成立而取得更高的经济价值。第三章项目招商思路——知足需求、高瞻远瞩、蓄势待发第一节招商观点第一要组建商业治理公司，成立一个比较专业的招商、运营治理团队，在成立招商、运营治理团队后，以区域市场的供需关系为起点先开始大量和细致的前期市场调研、分析工作，这关于项目后期整体运作起到决定性的作用。再凭借“奥康集团”品牌优势，以往的项目取得了良好的市场反映、品牌形象效益，依托自身集聚的自营及投资客户。在本项目的招商进程中形成连贯的优势，继续的树立新的品牌形象和准确的市场定位，更好的延续和借用“奥康集团”已有的品牌效益，形成专门好的“借势”作用。然后有针对性的制定项目整体营销策略、招商销售整合营销策略、招商推行策略，商家引入、准入策略、租金定价策略、招商执行策略，通过专业系统的 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力求在最短的时刻内保质保量的完成第一时期招商工作。第二节项目商业经营业态打算建议一、业态打算的思路：——依照区域供需关系为起点进行打算——依照招商可执行性进行打算——依照项目本身的建筑形态集体量进行打算——依照业态之间的彼此补充、阻碍的因果链进行业态优化——依照项目的地段及城市打算特点进行业态组合——按市场的规律和市场调查结果进行业态的选择——依据商家的要求及消费者的消费适应与意识为业态打算基础——依照项目的开发运营策略进行整体打算——依照全椒市场现有商家的经营情形和项目的实际状况进行业态调整二、商业整体打算：三大主题街区、二大主题卖场、一大主题国际影城——三大主题街区精品百货街:项目临街第一栋1-3层（建议为三层局部四层）要紧经营：“精品服装、精品鞋类、精品皮具箱包、美容美体、休闲健身、文教魅力时尚街：项目临街第二栋1-2层（建议为二层局部三层做造型屋顶可作露天空中休闲花园）要紧经营：化妆品、饰品、美甲、时尚摄影、美容美发、等个性小店为主。美食娱乐街：项目临街第三栋1-3层（建议为三层局部四层）要紧经营：中餐、西餐、休闲餐饮、茶社、全国/地址特色小吃、洗浴、KTV、电玩、网吧、音乐酒吧、演艺广场等。——二大主题卖场国内品牌电器连锁主题卖场：项目西侧地下室要紧经营：家用电器、电脑数码产品、通信器材等电器国内品牌连锁主题生活商超卖场：项目东侧地下室要紧经营：生活日用品——一大主题国际影城主题五星级梦幻影城：项目西侧独立物业第四章项目的运营思路——投资人中意、经营者中意、顾客中意、一切围绕经营商家的经济效益为目标第一节项目商业运营的观点前面咱们说道项目要通过良性的运营实现预期投资开发的社会效益、品牌效益、经济效益，那么实现预期投资开发的社会效益、品牌效益、经济效益，的实现的条件第一要以商业运营治理为核心，因为商业地产项目不是销售成功、招商成功、开业成功就通盘成功了，关键要看商业可否持续旺盛经营，因此说商业运营治理效劳是商业房地产实现社会效益、品牌效益、经济效益的源泉。鉴于本项目非传统的大型百货公司而是以mall的商业形态显现，mall的运营治理效劳具有高度的社会分工和技术专业化的特点，这种特点也有利于各自发挥优势，提高治理效劳效率。mall的运营治理效劳本质是统一治理效劳和分散运营，统一治理效劳是指治理公司对mall实行统一的集中运营治理效劳，使整个mall的营业运行、市场推行宣传、业态业种的调改完善、平安秩序爱惜、环境卫生的清洁、公共设备设施维修保养等工作有组织、有打算地进行，并使所有的零售商、效劳商和顾客能有效共享mall的丰硕的资源，同时商业治理公司还需要整合多方资源运用“六位一体”mall运作模式既：开发商、商铺投资者、商铺经营者、商业运营商、终端消费者和政府六方一路参与，结为一体，实现各方利益平稳，达到多赢目的，不能统一运营治理的mall只能是“好景不常”并会慢慢从“商业治理”蜕变成“物业治理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。分散运营那么指各零售商、效劳商在整个mall统一治理效劳的条件下，各自为目标消费群效劳而进行不同形式的进销存、营业推行、员工治理等各项工作。我司将踊跃地为本项目寻求最正确的获利模式与商业运营实战策略，有针性展开营业运行、市场推行宣传、业态业种的调改完善、平安秩序爱惜、环境卫生的清洁、公共设备设施维修保养等工作，推行精细化治理策略，运用不同凡响的实战战略与技术，为项目寻求一条最正确前途，力争使本项目实现效益与品牌持久化与最大化。第二节商业物业前期介入的重要性和必要性商业物业的前期介入的重要性和必要性已被愈来愈多的开发商所认可和同意，专门是商业物业，因商业物业有别于写字楼、住宅楼、因为他们的利用功能相对单一、物业价值空间 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 现空间相对较小。商业就不一样了，一个小小的商铺假设是经营好的话，他的价值空间将会成倍增加，这也是目前诸多房地产开发商最乐意投资的重要缘故。治理公司在此进程中应如何定位，其扮演的是一个如何的角色，如何当好开发商的助手，经营客商的管家，促使开发商、投资人，经营客商实现共赢。下面就我司连年的操盘经营提出几点建议希望能够借鉴利用。一、完善设计 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 、优化设备选型、知足利用功能设计人员在设计时期一样注重技术标准，但关于是不是能够知足商业经营需求、是不是能够降低治理本钱和能源消耗等方面很少考虑，一旦设计成型并付诸实施，如后期进行改动将负出较大的费用。二、增进房产销售/招商提早介入销售/招商，是治理公司介入前期重要环节之一，参与现场销售/招商，解答客户有关商业运营治理效劳问题；打消客户对后期商业运营的顾虑，树立客户的投资信心促动销售/招商。三、降低开发商的本钱治理公司前期介入期间，从项目的商业建筑打算、土建、水电、消防安防、装修、建材选用、机电 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 景观设计、节能设计、给水系统、排水系统、电气设计、交通体系方面提出相关的建议，以幸免后期的重复投入和整改，加大项目的建设本钱提，正真使项目建成后能充分知足不同客户经营需求，为项目可持续进展奠定良好的基础，合理化的建议往往可使进展商节约数十万乃至上百万的投资。四、一路提高工程质量开发商为了保证项目的工程质量，会选择信誉品级较高的承建单位，同时还会聘请监理公司实施专业监理，可是从实际成效来看，工程质量不睬想已成为普遍现象。造成这一问题的关键是因为不管是建设者仍是监理方都不是尔后的治理者，他们没有参与过商业运营，且为保证工期只要能通过完工验收，自身的利益就能够够取得保障，在某种程度上监理公司与施工单位就成了一家人，工程质量自然在必然程度上得不到保证专门是附属设施。而作为治理公司就完全不一样，作为尔后物业的治理者，遗留的任何工程问题都要自己尔后整改完善，从利益的角度来讲，治理公司的介入人员对工程质量的监督是一丝不苟的，因为今天的疏忽必然会给后期运营治理会产生不利阻碍激化经营客商与治理公司之间的矛盾，从全然上讲治理公司在提早遇见并划解矛盾，这对开发商是大有利处的。五、提高维修质量由于现代物业智能化的不断进展，建筑物内的管线错综复杂，治理公司如在物业交付使历时同意物业，往往两眼一抹黑，虽有图纸，但图纸与实际情形不同较大，完工图的可信度也是有限的，而且很多设施还可能没有图纸。客商一个报修打过来，维修工人在短时刻内找不到故障点，何谈维修及时率和维修质量。而前期介入就解决了这一问题，治理人员从图纸设计开始到施工进程全程参与，对隐蔽工程、管线走向等一清二楚，维修及时率和维修质量就会充份取得保障，提升治理者在经营客商的良好的口碑，将直接提高治理效劳费用的收缴率。六、减轻经营客商资金投入着重在设施设备的能源损耗上，提出合理化建议，因为商业运营后，公共区域的水电费本着谁利用谁承担的原那么，将由经营客商按各自商铺的建筑面积据实分摊。（据测算每平方米可不能低与元）无形中经营客商每平方每一个月就会多投入元。七、确保物业可持续性增值和利润实现客户买商铺买的是以后，投资人拿几十万乃至上上百万来购买商铺，不是指望拿几年的8%的收益，（能够算一下每一年的投资收益为8%推算的话12-13年才会收回投资）商铺保值增值才是其最关切的事，一个商业项目的诞生、成长、提高、完善、繁荣需要多方一路协作，但如果是是那个商业项目的硬件及配套设施不完善，后期软件上投入是无法弥补硬件上缺点的。第三节商业物业的运营治理效劳随着中国“入世”后在商品贸易、税收等方面政策的放宽和我国扩大内需政策等因素阻碍，我国的商业显现了前所未有的进展局面，这对改变我国商业进展滞后局面，繁荣城市市场、改善购物环境、知足人民生活需要起了重要作用，而作为商业物业的运营治理者，如何去实施对商业物业的高效治理？将是我司所要陈述的要紧内容。商业物业运营具有空间大、设备系统复杂、商户多、客流量大等特点，商业物业运营治理与效劳的难度大、对的效劳对象是业主、租户和顾客三个方面。其中，租户和顾客不长期稳固的，而是相对流对的，不断转变的，且来源不同，组成复杂，因此商业物业效劳的好坏直接阻碍到商业物业的信誉。一旦运营机构在治理效劳方面显现过失，致使租户或顾客不满，对商业物业佳誉有极大的阻碍。假设因此失去租户或顾客，就意味着会失去业主的信任，慢慢丧失市场竞争能力，致使经济利益受损。因此，商业物业的运营机构为实现多方中意的效劳为目标，就要不断调查研究市场情形，了解市场转变和不同租户、顾客对商业物业治理效劳的不同要求与中意标准，以高于市场普遍水平的效劳标准来知足多方需求，并博得市场竞争。一、商业运营时期性工作打算一、前期-项目商业运营策划项目商业建筑打算设计参与讨论从商业经营角度提出合理化建议；土建、水电、消防安防、装修、建材选用、机电工程、景观设计、节能设计、给水系统、排水系统、电气设计交通体系方面参与讨论从商业经营角度提出合理化建议；配合项目招商销售工作地开展，解答客户对后期商业运营提出的问题；本项目商业运营治理开办费用的测算；本项目商业运营治理效劳费用的测算；本项目公共水电分摊费用的测算；项目运营模式的成立；项目治理效劳类文件编制；物业治理开办预备工作；项目体系文件的成立二、中期-项目商业运营策划物业的接管、验收、移交、整改；业主物业交付方案制定及实施；设备设施的治理工作；平安护卫的治理与防范；交通道路车辆治理；消防平安工作治理；环保清洁卫生治理；绿化美化和养护；本项目商铺装饰装修治理方案的制定及实施；本项目自营业主和承租经营客商进场装修前提供相关技术咨询，装修进程中负责现场治理监督，并进行完工验收；本项目商品进场、商品陈列、营业人员的方案制定；3、后期-项目商业运营策划本项目商业运营治理方案的修定；本项目二次调改招商策略的制定；本项目商业动线的调整方案制订；本项目业态打算、品牌组合方案的调整策略的制订；本项目商业运营时期推行打算策略的制订；本项目商业运营时期节日促销、主题促销、事件促销、店庆方案的制订；本项目业主大会、经营商会或经营者大会成立方案的制定；本项目商业物业治理项目实现创优达标整体目标；实施1SO9001：2000国际质量体系认证。二、特殊性运营治理效劳一、项目商业运营形象的宣传推行商业物业治理的一项重要工作，确实是要做好物业商业形象的宣传和推行，扩大商业物业的知名度，树立良好的商业形象和佳誉度，以便吸引更多的消费者。这是整个商业物业统一治理的一项必不可少的工作。以下我司就商业物业的形象宣传作用，及如何成立爱惜商业物业的良好形象作如下论述。商业物业良好形象的作用商业物业良好的形象是商业特色的表现，也是以后潜在的销售额和一种无形的资产。商业物业必需具有自己鲜明的特色，才会对顾客有更多的吸引力。在各类项目不断涌现，各类产品层出不穷、花腔繁多的今天，顾客去何处购物，选购哪家项目的商品，都会有一个比较、选择、决策的进程，也有一种从众心理和惯性。为此，商家应树立不同凡响、具有特色鲜明的形象，以形象昭示特色，以特色的商业标识、商品、效劳和特殊的营销策略征服吸引顾客，在实际治理中不断突出这些特色，使顾客熟悉、熟悉这些特色，印入脑海，潜移默化，传递、追赶这些特色（一段时刻后，顾客便会将物业的形象与特色联系起来）。如此才能留住老顾客，吸引新顾客，有稳定、壮大的消费客群，所以物业楼宇的良好形象就是销售的先行指标。同时，商业物业的良好形象一旦形成，便是一种信誉、品牌和无声的广告，说到底也就是一种无形资产，当商业市场进入“印象时期”后，消费者过去买“品牌”，此刻买“店牌”。能够说，在不同商店里，一样品牌的商品具有不同的价值与形象，商业物业的良好形象便具有提升商品价值和形象的作用。（其确立进程如图示）商业物业形象确立示用意：二、项目商业运营促销宣传为了各个经营者的销售额提升、吸引客流、在与同业的竞争中取得优势，作为商业运营商应该在不同的时期进行统一的对外促销推行活动。提早制定促销主题和促销内容，由各个商家别离上报各自的促销活动和实施细那么，然后由商业运营商进行统一的推行和执行，采纳节日促销、主题促销、事件促销、店庆等形式依照经营需要不按期的有针对性开展促销企划活动。年度商业经营促销宣传三大原那么活动龙头原那么：以持续不断的系列大型艺术活动为龙头，带动新闻媒体和社会舆论；以新闻媒体和社会舆论，带动业内人士及社会精英阶级的普遍参与；以其的普遍参与，带动公共的熟悉并参与；重点集中原那么：“步行街”商业活动要集中在最重要的五个活动时刻——“店庆、黄金周、黄金周、元旦、春节”；市场炒作原那么：媒体宣传的作用着重在于宣传和引导，由于“项目”在全椒仍是新生性，因此初期要紧通过本地主流新闻媒体（电视、报纸、电台）的软性宣传攻势、新闻报导对消费者进行强势、高密度的宣传，增加消费者对项目、对项目内经营产品的认知。3、二次经营调改承租客商的选择商业物业是一个商业机构群，其所有人主若是通过依托经营商业店铺的出租而获利，因此商业物业的治理者必需十分重视对客商的选择及其搭配。知名商户或连锁商户：国内知名品牌商户的进驻能有效提升项目的体味、吸引消费人流和提供稳固的租金收入，越多知名品牌商户进驻，项目形象越佳，使“项目”迅速树立起知名度，可谓即开即红。知名商户的进驻，一方面对消费的核心——消费者形成吸引力，另一方面，知名商户的形象也能使项目的形象加倍深化。个性鲜明有特色商户：商户结构的组成对全数商户都是相辅相成的，不同的商户会带来不同消费群，商户个性鲜明、形象突出，容易给消费者留意深刻印象，丰硕了项目整体的经营特色。能吸引人流量的商户：有一些商户没必要然付得起很高的租金，但能吸引大规模的人流量，带动项目购物消费增加，必需对这些商户要实施重点引进，如：知名餐饮店、KTV、足浴城等，它们所带动的庞大人流将对整个项目吸引人流量有重大奉献。同业不同、异业互补：同业不同确实是市场不能盲目招同一品类的店进入，如果引进商户过于重叠，在经营上将造成竞争的猛烈，也有损项目整体的经营特色。譬如餐饮业态的核心主力店招商，就不要同时找来两家大体上都是经营西式快餐的。核心品牌商户同质化无不同更是不能想像的。异业互补的目的确实是要知足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验转变，提高其消费爱好与欲望。譬如洗浴中心同KTV因为经营特色有异，能够互补。三、常规商业运营治理效劳一、对自营业主或承租商的治理统一产权下的商业物业，其经营者都是承租商，能够在承租合同中写进相应的治理效劳条款，对承租户的经营行为进行标准治理，也能够以商业经营治理公司的形式对他们进行治理引导。关于分散产权型的商业物业，一样宜采纳治理公约的形式，明确业主、经营者与治理的责任、权利与义务，以此标准两边的行为，保证良好的经营秩序。也能够由工商部门、治理公司和业主、经营者代表一路组成治理委员会，由治理委员会制定治理条例，对每位经营者的经营行为进行约束，以保证良好的公共经营秩序。二、环境清洁治理商业物业环境清洁与否是衡量商业物业治理水平的重要标志，保洁工作对物业业主、租户及顾客的阻碍极大，越是高级的现代化商业物业，对清洁工作的要求就越高。商业物业的人流多且人员杂乱，产生垃圾的源头较多，加上可能部份租户居住在物业内部（如休闲餐饮娱乐），存在生活垃圾的处置问题，保洁工作相对难以操纵。除应有专业人员负责流动保洁、及时清运垃圾、随时保洁室内外卫生清洁之外，同时还应注重提高清洁工作的专业性，知足商业物业内部各类设施设备的保养需要，商业物业的保洁形式具有以下要紧特点：由于商业物业日常的保洁需求时刻较长（营业时刻长、且节假日照常营业），在保洁人员的工作安排上一样实现两班制，即将巡视和清洁分开，隐蔽部位（如消防通道内的设施）的保洁工作安排在白天巡视时完成，夜间要紧对营业区域进行清洁，包括地面、洗手间、消防器具等公共设施。商业物业的保洁重点在大堂及大门入口处。大堂、大门是人流出入口的必经之地，且位于最接近物业外部环境，只要注意大堂和大门出入口的卫生清洁保洁，即可在专门大程度上减轻物业其他楼层、部位的保洁压力，但需注意在顾客通过出入口放置防尘垫以后，仍会有部份尘埃散落地面，如逢雨天，应组织人员将污迹操纵在大堂入口范围内。商业物业保洁巡视的人员配备要紧由物业自身素养及档次来决定，物业档次越高，巡视的内容越单一，需配置的保洁人员越少；物业档次越低，巡视工作所需的人员越多，巡视频度越大，专门是集市型的商业物业，清洁质量的高低取决于巡视保洁的质量，另外商业物业保洁还需注意对停车场、理货区及垃圾寄放点的巡视保洁，为方便顾客，还应注意垃圾搜集桶摆放的数量及位置是不是合理。商业物业对保洁人员的素养要求较高，包括及时觉察问题的能力和正确处置清洁作业进程中的各类应注意的能力。在人员治理方面还涉及到防盗等情形，商业物业治理机构还应合理安排保洁人员的作息时刻、工作区域及作业方式，做到即要保证物业环境的清洁卫生，又要尽可能幸免因保洁作业对物业内部正常的商业经营活动产生不良阻碍。3、平安捍卫治理商业物业面积广、商品多、客流量大，需要一支训练有素的平安捍卫和消防队伍，并需要成立一套紧急情形下应急方法体系。平安治理工作的大体要求是保障物业平安，维持商业物业的经营治理秩序。关于商业物业的平安治理，应注意以下几点：将商业物业治理的平安治理与商业经营中防损要求结合起来。商业物业内的人流组成复杂，几乎任何一家商业机构都要面对商品防损的难题，采取包括录像监控、便衣巡查等各类平安防范方法力求杜绝商品流失。治理机构的平安人员应依照委托治理合同的要求，合理分工，明确责任。将平安治理与客户效劳工作相结合。消防安尽是物业平安的重要环节，由于商业物业内人员密集、设备昂贵、财物（产）聚集，发生火灾所造成的生命、财务损失无法估量。因此，商业物业的治理机构的每一名平安人员都应同时是兼职（义务）消防平安治理员，并具有相应的消防知识与技术，及时觉察并处置各类火灾隐患。将平安治理与客户效劳工作相结合。商业物业的运营效劳对象较多，包括业主、租户及商业顾客，同其他类型物业的治理工作相较，由于物业的商业特性，商业物业的运营治理工作加倍强调治理的效劳性，平安治理人员在日常工作中，随时都可能接到客户的各类效劳要求，因此，必需将平安人员的日常工作纳入到客户效劳工作中去，为顾客提供各类细致效劳，尽可能爱惜业主、租户和顾客的利益。紧急事故的应急处置。住宅小区的整体环境属于封锁型或半封锁型，而商业物业属于开放型环境。现代商业物业中的平安治理概念正在愈来愈复杂、严格化，已不单单局限于物业方面的平安捍卫，还包括犯法、意外事故、自然灾害及危险物等紧急事故造成的平安爱惜问题。关于高度密集型的商业物业，必需设计一套有效的紧急事故处置程序，该套程序必需为诸如火灾、电源失控、水管爆裂、犯法活动、爆破要挟、电梯事故、严峻伤病等紧急事项有所预备。所有安保人员必需与物业电气、机械、交通和操纵设备人员及物业业主、租户紧密配合。任何一项平安打算都应有四个目标：预防方法、问题检测和报警、损坏遏制及幸免损失的进一步扩大。处置物业紧急事故最先进的方式在于预防的方法，因此在设计爱惜打算时必需尽可能地考虑任何紧急事故可能发生的各类情形，最大限度的作出反映。商业物业的一些地址较易发生犯法活动，如商业中心的停车场确实是犯法分子与暴徒常常活动的主腹地址。对此，治理机构有许多城要改造的地址，例如，增加照明灯以增强顾客平安感；人街道周围和停车场不该有藏身的地址；为顾客提供的哨岗安排在停车场最重要位置等等。增加训练合格的保安人员，配备高性能的平安设备，都可在必然程度上提高平安而降低犯法发生。4、消防平安治理现代商业物业大多是立体性建筑，且机电设备较复杂，故其消防工作显得难度较大，也更重要。消防工作的目的确实是为了预防物业火灾的发生，最大限度的减少火灾损失，为业主、租户及顾客提供平安环境，保障其生命财产平安。商业物业最多见的引发火灾的缘故要紧为烟蒂或火种处置不妥、电器引致的火灾、装修不慎等。商业物业内部人群密集，短时刻内的人员疏散压力较大，消防通道必需维持畅通无阻，遇有紧急情形时能及时疏散人群。商业物业建筑应严格按国家消防部门的具体有关规定配备消防装置及设备，如火灾报警系统、应急发电机、应急照明系统、喷淋系统、空气调剂系统等等。物业内务类消防设施及消防通道的指示标识必需完整、齐全、清楚，所有固定装置、设备或装饰品均须达到高度平安标准，保证顾客，专门是儿童不致意外受伤。物业的消防治理还必需注意治理机构与业主、租户（利用人）之间的联合治理，组成以商业物业治理公司为主，业主和租户为辅的消防治理网络，必需注意消防宣传与强化消防治理之间的结合，才能真正把各项消防治理方法落到实处。五、设备设施治理商业物业高起点、高质量的设备设施需要具有先进的现代化治理手腕和专业化养护维修技术。因此在养护维修方面，必需有一支专业化队伍，对物业的各类设施设备增强养护，如空调设备、电梯设备、监控设备、消防设备等。由于商业物业利用频繁，预防性的爱惜工作与建筑地面、设备的日常检查工作就显得尤其重要。商业物业内部属于人流高度密集区域，空气调剂必需适宜，载人运输工具必需保证长时刻平安运行，因此必需增强各类设施、设备维修保养，减少停机率和故障率，并在商业物业开放运行中及时处置各类设备故障，保证其正常运转，为物业业主及利用权人提供方便及不中断效劳。六、车辆道路治理商业类物业一样均位于本地商业旺区，用地有限，各类停车场所、车位较为紧张。一座较为成熟的商业物业，其建筑面积与停车场面积的合理比例大致为4：1。由于停车面积供给紧张，对往来车辆实施有序治理难度较大。商业物业类的建筑物的停车场（地上、地下停车场）应合理打算、增强利用治理，提高利用效率，不仅保证物业治理区域内良好的交通秩序和车辆停放秩序，确保业主、租户、顾客的车辆不受损失和失窃，还应注意将车辆与环境治理、治安治理、消防治理及交通治理相结合。例如在环境治理方面要求车辆和人员维持停车场内清洁，禁止乱丢垃圾。在消防治理方面按消防要求设置消防栓、配备灭火器等。做到既方便顾客的交通往来，吸引顾客消费，又能维持整洁的物业环境和物业辖区内的平安与交通秩序。总结语：总之，商业物业治理必需科学化、制度化、标准化、高起点、增强治安防范治理，增强消防治理，做好防火工作，重视卫生清洁治理，设立效劳中心，完善配套效劳，增强沟通和谐，不断改良工作，致力达到繁荣经营、久远进展的目标。第五章商业运营治理效劳费用测算第一节【奥康商业步行街】项目商业部份测算编制依据及各项指标数据一、测算编制依据一、项目打算及建筑设计方案及设计图纸二、政府有关法规政策3、全椒劳动力市场行情4、全椒商业行业相关情形五、【奥康商业步行街】项目各项经济技术指标序号项目名称数量单位备注1商业总建筑面积75141m22影院建筑面积4526m23酒店的建筑面积16609m23中心步行街建筑面积37752m24中心步行街地下室建筑面积27800m2六、治理公司对【奥康商业步行街】项目采取酬金制核算方式。7、此预算计算单位时刻以“月”、金额以“元”、面积以“平方米”。第二节、【奥康商业步行街】项目商业部份运营治理本钱费用测算表表一：费用汇总表序号支出项目月计（元）1薪资福利费707612行政办公费68003招聘培训费2004员工制装费6915广告宣传、企划推广、广告位发布费120006安全护卫费53757设备设施维保费310008清洁环保费135009绿化园艺费1452010公关接待费500011资产折旧费250012法律顾问费166713公共保险费365014不可预见费5000合计172664表二：薪资福利费序号职务人数工资津贴预提年终奖8%福利、教育工会经费％养老保险金25%月计（元）1项目副总经理15000X1400X1875X1X12项目营销经理14000X1320X1700X1X13项目运营经理13500X1280X1X1X144804行政助理11500X1120X1X1X119705会计主管11500X1120X1X1X119706楼层主管41200X496X4210X4X463747安护、保洁主管11200X196X1210X1X18财务出纳11100X188X1X1X114689维保领班11500X1120X1X1X1197010文员1800X164X1140X1X111客服员2800X264X2140X2X2218312安护领班3900X372X3X3X3365113维修工21100X288X2X2X2293614安护员12800X1264X12140X12X121309815保洁领班2750X260X2X2X2205816保洁员10650X1052X10X10X10903017车管员6650X652X6X6X65541818合计50707611、工资津贴包括基本工资、绩效工资及职务补贴；说2、预提年终奖金为月工资、津贴的8%；明3、预提福利费为月工资、津贴的14%，教育经费％，工会经费2%；4、社保缴费基数以350元计算，按25%提取，包括养老、工伤、失业、生育、医疗保险。表三：行政办公费序号项目月计（元）1办公设备维修（传真机、电脑、打印机、复印机、碎纸机、塑封机）5002通讯费（座机、邮件、信函）10003文印费（表格、名片、文件、资料）5004办公家具（更衣柜、文件柜、办公桌椅添置及维修等）2005低值易耗品（纸、笔、墨、本、夹、文具）8006饮水，办公用电6007书报费（专业杂志、法规、报刊等）50合计6800序号项目月计（元）表七：平安护卫费序号项目月计（元）表四：招聘培训费序号项目月计（元）1员工招聘广告、摊位、审批、查档费用1002员工培训委外专业培训、上岗培训、验证办证费用100合计200表五：员工制装费序号项目件/人单价（元）金额（元）月计（元）1管理员工（西装、领带套，衬衫两件）1/1440014/56002332安全护卫员（制服一套，衬衫两件）1/1530015/4500187.53工程维修人员（工装套，衬衫两件、绝缘鞋双）2/33503/21004保洁员工（工装一套，衬衫两件）2/1220012/24001005车管员（工装一套，衬衫两件）2/62006/1200506多功能大衣81008/80033合计691说明员工制服按两年期折旧摊销，每两年更换一次表六：广告宣传、企划推行、广告位发布费序号项目月计（元）1媒体购买、广告位购买、促销礼品、演艺、宣传品制作印制120002合计12000说明按一年五次主题促销计算：节假日、店庆分摊至每月1对讲机及更换电池（11含工程维修、保洁、车管）2752灭火器维保、换药（未提供详细数据按常规测算）30003消防器材保养（未提供详细数据按常规测算）12004消防工具维保（消防服、应急灯、防毒面具等）900合计5375表八：设备设施维保费序号项目月计（元）1消防系统维保（按每平方米1-2元计算）、检测等费用（按每报警点15-25元不等计算，每年检测一次）50002电梯维保、检测等费用（每台每年不含耗材费2400-300）110003强电维保、检测等费用（高压绝缘，防雷接地）40004公共照明系统维护保养（换灯泡、溶丝、指示灯等）50005土建工程（道路、台阶、墙面、吊顶、门窗、玻璃、大理石等）30006广场户外广告牌维护费10007其它20008合计31009第一年实际10000表九：清洁环保费序号项目月计（元）1化粪池清掏费10002清洁设备维修保养（洗地机、吸水器、吸尘器等）6003清洁设施维修保养（垃圾车、垃圾箱、果皮箱）3004清洁工具（扫帚、拖把、抹布、垃圾袋等）20005清洁材料（清洁剂、保养剂、抛光剂、杀虫灭鼠）20006杀虫灭鼠6007垃圾清运费50008标识标牌5009政府收费（门前三包、垃圾处理、水质、空气、噪音、排污检测）1500合计13500表十：绿化园艺费序号项目月计（元）1绿化养护700m2X兀/年m2（按建巩面积的10%计算）1202观赏植物租摆（含节日租摆）600盆X天•盆X30天14400合计14520表十一：公关接待费序号项目月计（元）1应酬公关40002节日政府拜访1000合计5000表十二：资产折旧费序号项目内容月计（元）115万固定资产电脑、打印机、复印机、办公家具等物资2500合计按五年期折旧2500表十三：法律顾问费序号项目内容月计（元）1聘请法律顾问20000元/年F12个月=1667元/月）1667合计1667表十四：公共保险费序号项目月计（元）1公共财产险（机损险）20002公众责任险（意外险）12503员工意外险400合计3650表十五：不可预见费序号项目月计（元）1各类突发事件发生的费用支出5000合计5000第三节、【奥康商业步行街】项目商业运营本钱费用测算说明一、测算费用中不含以下费用：一、测算费用中不含项目开办费用固定资产归商管公司所有；二、测算费用中不含项目环艺美陈费用，由开发企业解决；3、测算费用中不含项目开业前员工加班费，由开发企业承担；4、测算费用中不含项目开业庆典所需各项费用，由开发企业解决；五、测算费用中不含企业应缴各项税费；六、测算费用中未计算商管公司治理酬金（应按总收入的15-30%提取）7、测算费用中不含商管公司以下各项预测经营性收益：八、商业运营综合治理效劳费；九、广告位租赁费；10、场地租用费（客户专项展现、促销活动）；1一、停车场车位租赁费（包月、季、年）；1二、停车治理效劳费（计时、计次）；13、商业运营综合有偿效劳费（依照客户效劳需求，费用由两边约定）；14、合作单位佣金提取；1五、其它经营性收益。二、领导论测算，每一个月商业运营本钱（此费用名系需在运营满半年后向经营客商公示）为172664元，综合治理效劳费用每一个月每平方米为172664元/月三75141m2二元/m2•月三、扣除以下费用后实际首年每一个月商业运营本钱为：一、员工制装费691元（员工服装由开发企业一次性制作，不列入此费用支出）二、设备设施维保费31000元（首年设备设施在维保期内，不列入此费用支出）3、资产折旧费2500元（资产归开发企业所有，不列入此费用支出）4、法律顾问费1667（开发企业法律顾问兼顾，不列入此费用支出）五、公共保险费2000元（其中机损险，首年设备设施在维保期内不列入此费用支出），六、实际首年每一个月商业运营本钱：（1）每一个月商业运营本钱理论费用172664元一691元一31000元一2500元一1667—2000元=元，实际首年综合治理效劳费用每一个月每平方米为元/月-75141m2=元/皿•月四、为了培育市场，降低客户进驻抗性，增进项目销售及招商，依照本地商业项目收费标准建议综合治理效劳费用按元/m2•月收取，差额部份由开发企业补助，具体计算方式如下：一、商业综合治理效劳费用收费标准暂定为元/m2•月；二、商业综合治理效劳费用差额测算：（1）月费用差额：元/m2•月元/nt•月二元/nt•月X75141m2=22542元/月（2）首年费用差额：22542元/月X12个月=270504元/年（大写：贰拾柒万零伍佰零肆元整）第六章项目合作模式设定第一节合作模式一、商业运营委托治理效劳二、商业运营咨询顾问效劳三、商业招商策划、招商朝理委托效劳；四、商业招商策划、招商朝理咨询顾问效劳；第二节合作费用具体在合同中约定）、商业运营委托治理效劳：项目具有委托条件后我司实行自大盈亏，但前期介入人员的费用应由开发企业承担；二、商业运营咨询顾问效劳；提取物业运营本钱地20%，做为咨询顾问效劳费用（元）;三、商业招商策划、招商朝理委托效劳；提取年租金30%（，做为策划代理费用（年租金收益X75141m2X12=元;四、商业招商策划咨询顾问效劳；提取年租金20%,做为招商策划咨询顾问效劳费用（年租金收益X75141m2X12=兀；第七章润明商业企业信息第一节润明商业要紧业务商业地产的前期商业市场调研、商业市场定位、商业招商和运营策划，中期招商组织及执行，后期商业运营等商业物业的治理及咨询顾问效劳。第二节润明商业成功案例公司高管均来自于南京金鹰、深圳铜锣湾、厦门宝龙集团等大型集团公司，现累计效劳面积30万平方米，要紧成功案例如下：南京大成•名店公园项目简介（前期商业顾问）项目位于栖霞区仙林大学城中心区文苑路108号。文苑路与一号路的交壤处，由南京大成企业进展开发。项目总建筑面积2万川，共有6层，业态打算负二层为车库，负一层为超市、餐饮；一层为银行、移动、摄影、精品、小吃；二层为饰品、衣饰、书城、音像；三层为茶餐厅、网吧；四层为中餐、包间、KTV；本项目是集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的一站式消费乐园。南京城市先锋广场项目简介（前期商业顾问）南京城市先锋广场位于南京市黑龙江路24号，占地面积7600平方米，建筑面积50000平方米左右，地下两层为停车场，1-3层为百货物牌折扣店，4-18层为商务写字楼，由南京同元房地产开发。马鞍山市【富邦时尚购物中心】项目简介马鞍山市【富邦时尚购物中心】是由马鞍山市金海置业有限责任公司投资开发的大型购物中心，占地面积为12911.28m2，总建筑面积为24220m2,其中商铺总建筑面积为15660m2,总高度15.6米，该项目分为四层，其中地下一层，地面三层，其中地下一层有汽车泊位70个，该项目位于马鞍山市最集聚人气的传统商业一条街解放路。该项目是以商业经济为核心，位于解放路与朝阳路的交汇处，地理位置超级优越，得天独厚，东临城建路，南临竹园路，西临解放路，北临朝阳路。周边交通便利，配套设施齐全，公交车站、远程汽车站、火车站、体育馆、市政府、区政府、学校、银行、医院、公园等近在咫尺，项目物业设备配置先进合理、材料选用精细、彰显尊贵，充分表现了人本理念，是投资经营者理想的商业经营及置业选择。【富邦时尚购物中心】以“一站式”全新消费模式为典型特点，采纳了现代商业进展独特超前的shoppingmall设计经营思路，集休闲、购物、餐饮、旅行、文化、娱乐等功能为一体，以统一打算、统一经营、统一治理的现代商业经营治理模式，力将塑造为消费者的休闲购物乐园,商业前景独具优势，创新打算建成全马鞍山市首座“一站式”休闲购物中心。洛阳市-紫金城-中西部五金机电商业总部项目简介紫金城-中西部五金机电商业总部，针对现今五金机电市场的进展趋势，牢牢围绕五金机电营造出集展现、批发、零售、商务、酒店、餐饮、休闲娱乐七大功能于一体的第五代复合型专业市场，立足，驰骋豫西，制造中西部五金机电商业典范。项目由中国两大强势商会——福建商会、温州商会整合运用优势资源，并一路组建成立的“福温联合置业”斥资数亿元，精心建造占地5万多平米，建筑面积达10万平方米，新型第五代五金机电复合型专业市场。洛阳市-金鼎糖烟酒副食物交易市场项目简介金鼎糖烟酒副食物交易市场由国诚置业投资开发，由润明商业治理全程运营,项目位于道南路23号，紧临火车站、汽车站。位置优越，交通便利。依托现有成熟的糖、烟、酒批发市场，项目开业既是成熟市场。令您无忧经营，市场周边配套设施齐全。市场经营面积1200余平方米，要紧以名烟、名酒、各类副食物批发、零售为主。马鞍山-春江花月园-摩登汇商业广场摩登汇商业广场由马鞍山纵横置业投资开发，位于博望镇骨干道314省道南侧，商业建筑面积4万平方米，联动商贸区、生活区及工业区，北临佳乐购超市，周边高级社区林立，人气鼎旺。摩登汇商业广场融合了巴罗克、哥特、加勒比、后现代等众多欧洲古典与现代的经典风格，采纳地中海拉丁风情景观布局，率先引入欧式海港休闲时尚。本项目将被全力打造成集娱乐休闲、特色餐饮、品牌购物、商务休闲等于一体的超大型异域风情休闲商业中心、一个新城东时尚生活的人文地标，一个释放激情的魅力不夜城、一个全新的投资创富核心口岸！