房地产经营管理-物业管理

房地产经营管理刘亚臣管理学院第十章物业管理房地产经营管理刘亚臣学习内容物业管理概述物业管理的主要内容物业服务企业管理物业管理经费收益性物业管理导论物业财产资产拥有物房地产10.1物业管理概述一、物业管理的概念指业主通过选聘物业效劳企业,由业主和物业效劳企业按照物业效劳 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 约定,对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业EstateProperty物业管理概述物业管理的主要内容物业效劳企业管理物业管理经费收益性物业管理二、物业管理的目的和意义目的:从生产到消费整个过程中,如何运用价值规律,保证人民对居住生活的根本需要,不断改善城镇居民的居住条件,是城市房产物业管理的目的。意义:①为缓解住房问题做奉献;②对提高环境质量,稳固城市建设成果,美化人民生活,有独特的作用;③加强维修,强调物业管理,进行旧房改造,这些都是用较少的投资,增加较多住宅面积的有效方法之一;④多方面提供效劳,方便群众,促进房地产业的健康开展。物业管理概述物业管理的主要内容物业效劳企业管理物业管理经费收益性物业管理从总的来说,物业管理是效劳行业,它最重要的目标是为用户提供完善的效劳。房地产物业管理应遵循以下原那么:产权与经营管理权相别离属地管理为主,专业管理为依托有偿使用,有偿效劳,合理分担物业管理,根本上分为管理和效劳两个方面物业管理的原那么三、物业管理的原那么物业管理概述物业管理的主要内容物业效劳企业管理物业管理经费收益性物业管理四、物业管理人员职业道德及其培训职业道德培训法律知识建筑知识机电设备维修保养知识财务会计知识行政管理知识公关知识物业管理概述物业管理的主要内容物业效劳企业管理物业管理经费收益性物业管理五、我国物业管理的发展物业由“管理〞到“效劳〞业主委员会成立的指导部门增加通过起诉可撤销业主大会或者业主委员会的决定严格专项维修资金使用条件解聘物业效劳公司,投票权数既要考虑面积也要考虑人数新的?物业管理条例?修改的主要内容物业管理概述物业管理的主要内容物业效劳企业管理物业管理经费收益性物业管理11.2物业管理的主要内容1．房屋的维修与修缮管理住宅小区内房屋及设备的维护住宅小区内房屋及设备的修缮2.住宅小区环境的维护管理小区内违章建筑的管理公用市政设施的维护管理环境卫生的维护管理绿化管理3．开展多种便民的有偿效劳常规性效劳委托性效劳经营性效劳物业管理概述物业管理的主要内容物业效劳企业管理物业管理经费收益性物业管理物业效劳企业——是指依法设立、具有独立法人资格、从事物业管理效劳活动的企业。物业效劳企业的性质是具有独立的企业法人地位的经济实体。10.3物业效劳企业管理一、物业效劳企业的性质以效劳为宗旨目的以经营为手段以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一物业管理概述物业管理的主要内容物业效劳企业管理物业管理经费收益性物业管理物业效劳企业的设立分工商注册登记和资质审批两步。工商注册登记资质审批二、物业效劳企业的设立设立物业效劳企业须向工商行政管理部门进行注册登记,领取营业执照后,方可开业。物业效劳企业资质等级分为一级、二级、三级。物业效劳企业的资质管理实行分级审批制度。国家对从事物业管理活动的企业实行资质 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 。物业管理概述物业管理的主要内容物业效劳企业管理物业管理经费收益性物业管理物业效劳企业应当根据有关法规,结合实际情况,制定小区管理方法;依照物业管理合同和管理方法对住宅小区实施管理;依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;有权制止违反规章制度的行为;有权要求管委会协助管理;有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务;可以实行多种经营,以其收益补充小区管理经费。三、物业效劳企业的权利物业管理概述物业管理的主要内容物业效劳企业管理物业管理经费收益性物业管理四、物业效劳企业的义务对物业的保养和维修义务对业主房屋装饰装修行为的管理义务室内装修建筑物装修物业管理区域内的平安管理义务物业消防管理治安管理物业管理概述物业管理的主要内容物业效劳企业管理物业管理经费收益性物业管理五、物业效劳定价本钱的监审1.物业效劳物业效劳,是指物业效劳企业按照物业效劳合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。2.物业效劳定价本钱监审部门物业效劳定价本钱监审工作由政府价格主管部门负责组织实施,房地产主管部门应当配合价格主管部门开展工作。物业管理概述物业管理的主要内容物业效劳企业管理物业管理经费收益性物业管理七、房地产经营管理的特征3．物业效劳定价本钱监审应当遵循的原那么合法性原那么相关性原那么对应性原那么合理性原那么4.物业效劳定价本钱的核定核定物业效劳定价本钱,应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业效劳企业提供的真实、完整、有效的本钱资料为根底。物业管理概述物业管理的主要内容物业效劳企业管理物业管理经费收益性物业管理5.物业服务定价成本的构成人员费用物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用绿化养护费用办公费用管理费分摊固定资产折旧清洁卫生费用秩序维护费用物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用经业主同意的其它费用物业管理概述物业管理的主要内容物业效劳企业管理物业管理经费收益性物业管理10.4物业管理经费维护类养护类修缮类更新改造类添置类效劳类按照使用性质划分一、物业管理经费的属性与分类按照使用性质划分房屋及设施住宅小区环境按照承担者划分个人单位政府物业管理概述物业管理的主要内容物业效劳企业管理物业管理经费收益性物业管理二、物业管理经费的筹措受益人出资产权单位出资物业开发单位出资专门从事物业管理及效劳的经营者出资由国家或地方财政出资物业管理概述物业管理的主要内容物业效劳企业管理物业管理经费收益性物业管理10.5收益性物业管理一、收益性物业管理的模式和内容收益性物业管理模式物业开展目标物业管理目标承租人管理租务市场管理租赁期间管理人事管理建筑物管理财务管理经营状况评估物业管理概述物业管理的主要内容物业效劳企业管理物业管理经费收益性物业管理1.2房地产经营管理研究的对象和内容收益性物业管理的内容制定管理 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 加强市场宣传以提升物业的租金形成租金方案和出租策略提出预算(包括管理费)签订物业管理委托合同物业管理 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 和控制组织和控制物业管理概述物业管理的主要内容物业效劳企业管理物业管理经费收益性物业管理物业效劳企业的选择和评价能否令业主满意专业效劳的水平向专业提供信息的能力管理方案物业管理概述物业管理的主要内容物业效劳企业管理物业管理经费收益性物业管理物业管理工作的评价与承租人有良好沟通及时收取租金及时处理承租人的投诉到达了出租率目标物业维修状况良好经营费用没突破事先的预算及时提供有关物业报告为业主的利益主动提出建议对业主的批评或建议反响迅速物业管理概述物业管理的主要内容物业效劳企业管理物业管理经费收益性物业管理二、收益性物业管理中的费用测算与财务报告1.收益性物业经营状况的评估现金流量图潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入有效毛收入经营费用净经营收入抵押贷款还本付息现金流相关问题分析物业估价准备金和保证金基金物业管理概述物业管理的主要内容物业效劳企业管理物业管理经费收益性物业管理2.收益性物业管理中的经营费用及其测算案例经营费用具体工程包括:人工费公共设施设备日常运行、维修及保养费绿地管理费清洁卫生费保安费用办公费固定资产折旧费不可预见费法定税费企业管理费及利润保险费房产税物业管理概述物业管理的主要内容物业效劳企业管理物业管理经费收益性物业管理欢送继续学习第十一章谢谢！房地产经营管理刘亚臣商业shāngyè　　[commerce;trade;business]以货币为媒介进行交换从而实现商品的流通的经济活动。商业有广义与狭义之分。广义的商业是指所有以营利为目的的事业；而狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事业。首先影响制造业然后影响商业的原材料短缺。?二十年目睹之怪现状?第五五回：“见了继之，谈起到广东的事，原来也是经营商业的事情。〞黄金货币商业，是一种有组织的提供顾客所需的品与效劳行为。大多数的商业行为是通过以本钱以上的价格卖出商品或效劳来赢利，如微软、索尼、IBM、联想、通用都是盈利性的商业组织典型的代表。然而某些商业行为只是为了提供运营商业所需的根本资金，一般称这种商业行为为非赢利性的，如各种基金会，以及红十字会等。一般认为，商业源于原始社会以物易物的交换行为，它的本质是交换，而且是基于人们对价值的认识的等价交换。编辑本段释义　　商业有广义与狭义之分。广义的商业是指所有以营利为目的的事业；而狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事业。商业保险商业保险又称金融保险，是相对于社会保险而言的。商业保险组织根据保险合同约定，向投保人收取保险费，建立保险基金，对于合同约定的发生造成的财产损失承担赔偿责任；或当被保险人死亡、伤残、疾病或者众业到达合同约定的年龄、期限时承担给付保险金责任的一种合同行为。　　其具有如下特征：　　1、商业保险的经营主体是商业保险公司。　　2、商业保险所反映的保险关系是通过保险合同表达的。　　3、商业保险的对象可以是人和物〔包括有形的和无形的〕，具体标的有人的生命和身体、财产以及与财产有关的利益、责任、信用等。　　4、商业保险的经营要以盈利为目的，而且要获取最大限度的利润，以保障被保险人享受最大程度的经济保障。　　社会保险社会保险是指国家通过立法强制实行的，由劳动者、企业〔雇主〕或社区、以及国家三方共同筹资，建立保险基金，对劳动者因年老、工伤、疾病、生育、残废、失业、死亡等原因丧失劳动能力或暂时失去工作时，给予劳动者本人或供养直系亲属物质帮助的一种社会保障制度。　　它具有保障劳动者根本生活、维护社会安定和促进经济开展的作用。　　其具有如下特征：　　1、保障性：指保障劳动者的根本生活。　　2、普遍性：社会保险覆盖所有社会劳动者。　　3、互助性：利用参加保险者的合力，帮助某个遇到风险的人，互相互济，满足急需。　　4、强制性：由国家立法限定，强制用人单位和职工参加。　　5、福利性：社会保险是一种政府行为，不以盈利为目的。　　商业保险与社会保险的区别：　　1、性质不同：社会保险具有保障性，不以盈利为目的；商业保险具有经营性，以追求经济效益为目的。　　2、建立根底不同：社会保险建立在劳动关系根底上，只要形成了劳动关系，用人单位就必须为职工办理社会保险；商业保险自愿投保，以合同契约形式确立双方权利义务关系。　　3、管理体制不同：社会保险由政府职能部门管理；商业保险由企业性质的保险公司经营管理。　　4、对象不同：参加社会保险的对象是劳动者，其范围由法律规定，受资格条件的限制；商业保险的对象是自然人，投保人一般不受限制，只要自愿投保并愿意履行合同条款即可。　　5、保障范围不同：社会保险解决绝大多数劳动者的生活保障；商业保险只解决一局部投保人的问题。　　6、资金来源不同：社会保险的资金由国家、企业、个人三方面分担；商业保险的资金只有投保人保费的单一来源。　　7、待遇计发不同：社会保险的待遇给付原那么是保障劳动者根本生活，保险待遇一般采取按月支付形式，并随社会平均工资增长每年调整；商业保险那么按“多头多保，少投少保，不投不保〞的原那么确定理赔 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 。　　8、时间性不同：社会保险是国家稳定的、连续性的制度；商业保险是一次性、短期的企业行为。　　9、法律根底不同：社会保险由劳动法及其配套编辑本段现代意义的“筹划〞　　现代意义的“筹划〞可以理解为借助一定的信息素材，为到达特定的目的、目标而进行设计、筹划，以为具体的可操作性行为提供创意、思路、方法与对策。　　筹划就是一种策略、筹划、谋划或者方案、打算、它是为个人、企业、组织机构为了到达一定的目的，充分调查市场环境、以及相关联的环境的根底之上，遵循一定的方法或者规那么对未来即将发生的事情，进行系统、周密、科学地预测并制定科学的可行性的筹划方案，同时在开展中不断地调整以适应环境的变化，从而制定切合实际情况的科学的方案就叫做筹划。　　综上所述筹划有以下几个主要的特点：　　第一、筹划的本质一种思维智慧的结晶。　　第二、筹划具有目的性，不管什么筹划方案，都是有一定的目的，不然筹划就没意义了。　　第三、筹划具有前瞻性、预测性，筹划是人们在一定思考以及调查的根底之上进行的科学的预测、因此具有一定的前瞻性。　　第四、筹划具有一定的不确定性、风险性。筹划既然是一种预测或者筹划就一定具有不确定性或者风险。　　第五、筹划具有一定的科学性。筹划是人们在调查的根底之上、进行总结、科学的预测，筹划不是一种突然的想法、或者突发奇想的方法、它是建立在科学的根底之上进行的预测、筹划。　　第六、筹划具有科学的创意，筹划是人们思维智慧的结晶，筹划是一种思维的革新、具有创意的筹划，才是真正的筹划，筹划的灵魂就是创意。　　第七、筹划具有可操作性，这是筹划方案的前提，如果一个筹划连最根本的可操作性就没有，那么这个筹划方案，再有创意、再好也是一个失败的筹划方案。　　开展观念：　　从用户和市场需求入手，逐步认识、掌握及运用行业开展规律，推行“知本运营(人力资源)战略〞、“资本运营战略〞、“资讯运营战略〞及“创新+速度〞战略，高速成长，非线性开展。　　经营策略：　　通过用户评判、以提高用户为主导来树立企业品牌；通过对外拓展，标准化运营模式，大幅度扩展、稳固设计市场份额；通过开放式、多方位的合作形式，建立、丰富工作室的人力资源队伍。　　工作风气：宽厚、专业、创新、高效。　　营销筹划的方法　　营销筹划是对营销活动的设计与方案，而营销活动是企业的市场开拓活动，它贯穿于企业经营管理过程。因此，但凡涉及市场开拓的企业经营活动都是营销筹划的内容。　　1．点子方法　　什么是点子？从现代营销角度来说，点子是指有丰富市场经验的营销筹划人员经过深思熟虑，为营销方案的具体实施所想出的主意与方法。　　2．创意方法　　创意是指在市场调研前提下，以市场策略为依据，经过独特的心智训练后，有意识地运用新的方法组合旧的要素的过程。　　3．谋略方法　　谋略是关于某项事物、事情的决策和领导实施方案。编辑本段非筹划的含义　　非筹划是相对于筹划提出的一个筹划思想.著名筹划人兰何水生认为，筹划人不能把自己禁锢在筹划里头寻死觅活，筹划人的高境界应该是超脱，超脱于筹划理论技能之外，利用其他专业行业的知识解决筹划内部的问题及与其他筹划的较量，好比说，筹划是正派武功，非筹划是邪门歪道，筹划人首先是敢于突破创新的人，沾一点、学一点甚至全用邪门歪道解决筹划问题首先使得你看问题的视角和解决问题的方法更宽广，此外你的非筹划必然让对手琢磨不透更易取胜。编辑本段概念及延伸概述　　有人问什么是筹划。　　做某件事的逻辑顺序就是筹划，也称作创意筹划。简单的筹划，也可以说是想法、创意、点子。　　比方某人要喝水，先要打井，要先勘测哪块地方打下去会有好喝的水出来，要找好将要约好来打井的朋友，要找铲子，大家某时间地点集合一起去挖井，把这些做事的过程逻辑写下来以后就是一个筹划。筹划是书面语言〔或图表〕　　就是在这些书面语言〔图表〕中阐述出一个实现某件事情的理论逻辑过程，有人说，有好的想法，在心里就好，何必要写下来，到时把这个想法，用原话即时说出来给必要的人听就是了。　　用原话与书面的比照效果：　　原话需要你们双方亲身某个场合，嘴巴交流，需要占用双方的时间，表达思想需要各种技巧，你的想法在这些条件下，能否被对方记住，你离开了，这些思想交流的过程就消失了，这些都是原话的弊端，如果你真的想让对方看到你的思想，你就必须要写下来，把这些思想放在了纸上，既可以方便你根据所得的资料即时改善想法，也不用你每个必要的人面前都占用时间去卖力的表达一遍，写在纸上也可以方便传播你的想法，别人可以在任何方便的时候，看到你的想法，这时你的想法就是筹划了。筹划的分类　　筹划根据公司的职业需要有分成游戏筹划，市场筹划，营销筹划，广告筹划，产品筹划，节目筹划，电影筹划，房地产筹划等等。　　虽然筹划的职业不同，需要了解或找寻的知识资料也不同，但是筹划要做的事情的方式都是一样的，无论从事哪方面的专职筹划只要能掌握的筹划逻辑就好，都不需要深入去学习相关行业的专业技能，比方做网络游戏筹划，我们只要知道程序可以这么做到就好，不用告诉程序员程序要怎么样去写，所以筹划作为一个工作的门槛是很低的，你有思想有好的点子会写字或画图表达出来就可以成为筹划。当然如果能全面的了解各方面的知识是最好了，特别是了解营销方面的知识会对筹划的联想创意方面很有帮助。筹划的启蒙　　筹划最初就来自于我们小时候的随着年龄而不停止的梦想，后来形成了很多想法，某个想法灵机闪现脱颖而出，它冲动着一时占据了你的思维，最后你把这个灵机闪现的想法写下它的实现的逻辑过程就是筹划，所以好的筹划一开始来自你的好的想法，常常好的想法来自你现实生活中的一些东西而形成产生的灵机想象，抓住灵机想象，不断调查得到资料，来务实的分析清楚即将去做某件事情的每一个细节过程得失，可能造成的问题与结果，在筹划中根据其中各种问题的来提出解决方案，并分析其可行性。　　比方上面，筹划中要分析清楚，要喝水是否就一定要打井呢，有没其他更好的方法，分析种种原因状况以后，再下定要做打井这件事情的决心，有了决心开始做事；打在哪里好？是否需要其他什么证照办理，是否需要与某些涉及到的人或者事物协调好才能打井？确定无误了，找朋友帮助或者请工人来打井……　　所以让人看明白为什么要这么去做这件事情，就是筹划要做的事情。本文档下载后可以修改编辑，欢送下载收藏。