汇丰国际整体推广方案

CompanyDocumentnumber：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT汇丰国际整体推广 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 “同科·汇丰国际”项目整体营销策划 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 同科集团营销策划分公司2007年5月目录第一篇宏观篇一、连云港市国民经济总体概况二、连云港市房地产市场形势及发展趋势三、宏观环境结语第二篇住宅区域市场分析篇一、住宅市场供需分析二、住宅市场现状分析三、住宅市场结语四、板块内商业配套情况分析第三篇项目分析篇一、项目地块分析二、地块未来发展研究第四篇产品建议篇一、项目矩阵分析二、项目总体定位建议三、客户群分析四、产品建议第五篇项目定位与营销推广战略篇一、项目定位二、营销推广战略三、入市策略四、推广战役五、广告企划战略六、销售策略第六篇结论篇前言此次市场调研目的是：使我们能准确的掌握连云港市整体的宏观大环境和项目本身以及周边环境状况；为项目市场调研、定位提供真实可靠的信息来源，为项目开发启动奠定基石。第一篇宏观篇一、连云港市国民经济总体概况1、连云港基本概况连云港市位于江苏省东北部，东濒黄海；北与山东郯城、临沭、莒南、日照等县市接壤；西与徐州新沂市、淮阴市沐阳县毗邻；南与淮阴市涟水县、盐城市响水县相连。东西长129千米，南北宽约132千米。陆地面积7446平方千米，水域面积平方千米。根据2006年11月1日进行的全国人口普查数据显示，连云港市常住总人口为468万人，其中市区人口67万人，自然增长率为‰，全市城市化水平达%。2、连云港市经济运行情况2005年全市实现地区生产总值亿元，比上年增加%，是连云港近八年来经济总量增加最多的一年。按可比价格计算，比2004年增长16%，在全国中心城市综合实力百强排名中，排名提升到55位，较上一年度前移17位。2006年，连云港市经济发展逐步进入历史最好时期，主要经济指标增长较快，增幅全面超越往年同期，且在全省位次前移。地区生产总值增幅由在全省十三市中位次靠后前移至并列第五位，农民人均现金收入增幅列第一位，一般预算收入、在岗职工人均工资、工业用电量增幅列第二位，规模以上工业增加值、出口额、社会消费品零售总额、城市居民人均可支配收入列第三、四位。第一产业实现增加值亿元，增长%；第二产业实现增加值亿元，增长%，其中工业增加值亿元，增长%；第三产业实现增加值亿元，增长%。从运行态势看，今年以来全市经济增长速度稳步攀升。从经济增长的地区结构看，东部城区投资持续升温。新一轮建设全面铺开，开发区、连云区完成投资亿元，同比增长%；增幅较上半年有所放缓，但仍领先其他县区。港口建设速度加快，完成投资亿元，同比增长41%，在建的11个项目中，有6个为今年新开工项目，有4个项目当年投资突破亿元。3、连云港市主要经济指标分析：地区生产总值（亿元）第三产业第三产业所占比重地区财政收入人均财政收入社会消费品零售额旅游收入4、连云港市人口分布情况连云港市　　面积7446平方千米，人口468万人（2006年）。　　　　　面积259平方千米，人口36万人。　　　面积506平方千米，人口18万人。　　　　　面积159平方千米，人口13万人。　　　　　面积1408平方千米，人口107万人。　　　面积1834平方千米，人口107万人。　　　　　面积2251平方千米，人口114万人。　　　　　面积1029平方千米，人口73万人。5、居民生活水平2006年是连云港市社会、经济、城市建设发展较快的时期，城市建设、社会经济都迈上了新台阶。经济的增长为改善人民生活，提高市民收入打下了基础。据资料显示，城市居民的生活水平有了实质性的提高：据统计，城市居民的人均可支配收入2006年为11266元，同比上年增长%。人均消费支出2006年为8080元，同比增长%。主城区居民的生活水平已基本实现“小康”。图示如下：企业职工年平均工资城市人均住房建筑面积单位（元）2003年2004年2005年2006年人均可支配收入778288721000611266人均可消费支出5768621872138080结语：从以上数据可以看出，连云港市经济正向良好的方向发展，居民的购买力正在逐年增长，随着收入水平的提高，居民用于消费性的支出在不断增加的同时，非消费性支出也日益成为居民支出的重要组成部分。二、连云港市房地产市场形势及发展趋势1、连云港市房地产市场形势当前连云港市房地产的总体形势是：房地产投资规模持续快速增长，商品房销售价升量增，产业发展的理性化程度进一步提高，房地产市场秩序进一步好转。1)房地产投资迅猛增长，城镇住房告别短缺时代。2006年，全市房地产完成投资亿元，比上年增长%，占规模以上固定资产投资总额的％，比上年增加个百分点。其中住宅完成投资亿元，增长%。全市房地产投资和住宅投资均为2003年以来增速最快的一年。2006年全市商品房施工面积达万平方米，比上年增长%。其中住宅施工面积万平方米，增长%。商品房竣工面积万平方米，比上年增长%，其中住宅竣工面积万平方米，增长%。2006年，全市商品房销售面积万平方米，比上年增长%，其中住宅销售面积万平方米，增长%。商品房销售额亿元，比上年增长%，其中住宅销售额亿元，增长%。1996年以来连云港市房地产开发完成情况表19961997199819992000200120022003200420052006房地产投资额(亿元)房地产施工量（万平方米）房地产竣工量（万平方米）房地产销售量（亿元）房地产销售额（亿元）2）2006年连云港土地出让总体情况2006年连云港共出让四轮土地，共合计70幅地块，出让总量达到396万平方米，可建面积突破696万平方米，总成交金额为323740万元，平均土地交易单价为万元/亩。这一数据说明连云港土地市场需求比较旺盛，也反映出连云港房地产市场迅速发展的态势。连云港2006年土地成交情况表区域数量（幅）比例面积（亩）比例平均土地规模（亩/幅）主城区2041%31%开发区2041%46%连云区1938%23%总计49100%100%结语：从以上图表可以看出：连云港土地市场三年呈现直线上升的趋势，保持了高速增长的趋势，尤其是2005年的增长率甚至达到%，2005年达到峰值后2006年土地供应量上涨幅度有所回落，同时出让的单幅土地面积也有所减少，说明土地供应的势头有所回落，今年不排除在供应量400万平方米以上高位运行的可能性。通过对2006年土地市场的总结，可以看出以下三大热点：东部城区土地大规模放量，区域土地价格猛涨连云区土地交易创历史纪录，近郊土地开始冲击主城区市场外来开发商瞄准大宗土地3）连云港月度销售情况对比2006-2007年月度销售情况月份日均销售面积（m2）日均套数（套）销售面积（万m2）销售套数（套）34451960141013496442733678626871960322552061921441854229332682138673510635340471451525448147624892261936864012454013361071销售套数排行（单位：套）序号12345678910项目名称套数连云港国际贸易中心677千叶花园城一期313温哥华国际花园304津华苑295文彦山庄291青岛花园286中茵-名都小区270三禾城中城248东方之珠226天景美地217销售面积排行（单位：平方米）序号12345678910项目名称面积津华苑36223东方之珠25350温哥华国际花园23245东城海岸22496青岛花园19158东方纽约城18840文彦山庄17003千叶花园城一期16943水木华园16588中房新天地二期16353销售金额排行（单位：万元）序号12345678910项目名称金额津华苑12531东城海岸11205大陆桥国际商务大厦8975温哥华国际花园6854东方纽约城6315青岛花园6273东方之珠5906三禾城中城5616连云港国际贸易中心5131水木华园5117销售套数排行（单位：套）序号12345678910项目名称套数文彦山庄176千叶花园城一期165天景美地140三禾城中城119青岛花园118温哥华国际花园116水木华园96连云港德兰国际建材家93东方之珠84盛世嘉缘81销售面积排行（单位：平方米）序号12345678910项目名称面积水木华园10739文彦山庄10009东方之珠9684千叶花园城一期9350盛世嘉缘8868温哥华国际花园8627青岛花园7759连云港德兰国际建材家7455三禾城中城6545海宁公寓B号楼6478销售金额排行（单位：万元）序号12345678910项目名称金额青岛花园3333水木华园3150盛世嘉缘3011三禾城中城2815文彦山庄2727温哥华国际花园2541连云港德兰国际建材家2404东方之珠2194海宁公寓B号楼1857中房新天地二期1793销售套数排行（单位：套）序号12345678910项目名称套数连云港国际贸易中心188津华苑113温哥华国际花园48东方之珠45文彦山庄41中房新天地二期40东城海岸35瀚海国际28久和国际新城二期27青岛花园24销售面积排行（单位：平方米）序号12345678910项目名称面积津华苑13722东方之珠4650温哥华国际花园3646东城海岸3527瀚海国际3438中房新天地二期3193连云港国际贸易中心2713久和国际新城二期2676兴业小区二期沿街综合2554连云港开发区芙蓉小区2459销售金额排行（单位：万元）序号12345678910项目名称金额津华苑4718东城海岸1837连云港国际贸易中心1463久和国际新城二期1128东方之珠1100温哥华国际花园1089瀚海国际1070中房新天地二期937兴业小区二期沿街综合736文彦山庄656销售套数排行（单位：套）序号12345678910项目名称套数连云港国际贸易中心261中茵-名都小区76东方纽约城63津华苑55青岛花园54天景美地52千叶花园城一期50东城海岸48文彦山庄48一品苑B区43销售面积排行（单位：平方米）序号12345678910项目名称面积津华苑6767东方纽约城6694东城海岸5265中德国际商务大厦5070东方之珠4504恒利.金茂花园4138连云港国际贸易中心3775青岛花园3712文彦山庄(锦华房开)3360阳光国际中心3243销售金额排行（单位：万元）序号12345678910项目名称金额东城海岸2719津华苑2347东方纽约城2241连云港国际贸易中心1602阳光国际中心1586恒利.金茂花园1163东方之珠1060一品苑B区1031久和国际新城二期1011温哥华国际花园959销售套数排行（单位：套）序号12345678910项目名称套数连云港国际贸易中心168中茵-名都小区167津华苑81青岛花园77东城海岸59日月花园52东方纽约城46东方之珠40千叶花园城一期40久和国际新城二期35销售套数排行（单位：套）序号12345678910项目名称套数连云港国际贸易中心168中茵-名都小区167津华苑81青岛花园77东城海岸59日月花园52东方纽约城46东方之珠40千叶花园城一期40久和国际新城二期35销售套数排行（单位：套）序号12345678910项目名称套数连云港国际贸易中心168中茵-名都小区167津华苑81青岛花园77东城海岸59日月花园52东方纽约城46东方之珠40千叶花园城一期40久和国际新城二期35结语：06年国家一系列房地产调控细则的相继出台，对广大消费者的购房行为产生了一定的影响，并对房地产市场造成一定的冲击。在最初几个月中，连云港房地产开发投资以及销售均出现不同程度的下跌，但这种局面并未持续太久的时间，从10月开始，消费出现回暖，市场出现复苏。可以肯定的是，在经历这次政策调控风波之后，消费者的购房行为将会更加理智，开发商在憧憬未来市场繁荣的同时，投资行为也应更加合理。4)连云港房价走势变化情况连云港2007年1-4月价格走势2007年01月每天价格走势2007年02月每天价格走势2007年03月每天价格走势2007年04月每天价格走势结语：据市房地产交易中心监测的数据，2007年的一月连云港市商品住宅销售均价为2882元/平米，二月销售均价则为3088元/平米，三月销售均价为3018元/平米，四月销售均价为3151元/平米，五月销售均价为3220元/平米；而2006年12月平均成交价历史性的突破了3000元/平米大关，达到3013元/平米。这一数据相比2005年同期的2529元/平米提高了近500元，上涨幅度为16%。2006年全年连云港市商品住宅平均成交均价为2770元/平米，比2005年同比增幅%。2006年连云港楼市在国家的宏观调控下，发展较为波动。购房者在长时间的持币观望之后岁末开始有需求释放的迹象，价格也不断上扬。有关部门预计2007年连云港楼市将会有新的热点和变化。5)主城区稳定发展，东城区逐渐升温至2006年底，该区域住宅均价为2850元/平方米，比05年上涨了%，涨幅为全市各区域之最，且有进一步增长之势。从2006年土地出让情况来看，东部城区的出让面积为222万平方米，占整个市区成交面积的三分之二，这也预示着该区域下阶段将掀起房地产开发的一轮新的热潮。2、连云港市房地产发展趋势综合考虑市场供需、城市规划、政策导向以及消费者心理等因素，连云港房价未来一年的时间将会维持大盘稳中略涨，各城区之间价格将逐渐拉开的趋势。原因主要有以下几点：近年来市区经济适用房开发面积加大，每年都有近千套经济适用房投放房地产市场；城区开发面积大，原本地理位置一般的地区商品房大面积开发，一定程度上改变了市民的选择。这些大手笔、大投入的建设大型住宅区，设施配套完善，且交通将会更加便利；随着连云港对外开放的进一步深入和产业规划的进一步实施，将吸引越来越多的房地产开发商来连云港投资，造成一定时期内房地产市场处于供求平衡或供略大于求的局面；由于旧城改建、动迁等各因素所释放的新的购买力有限，购买空间不大；随着房地产业被社会和国家关注程度的提高，国家还有可能相继出台新的房地产宏观调控政策，市场观望气氛加重的同时也会抑制一定的投资行为；随着城市东部大开发的不断推进，东部房价将不断攀高，其他城区将保持一定的稳步发展态势。三、宏观环境结语随着城市化和房地产市场化进程的加速，连云港市房地产市场发展空间很大，通过市场结构调整和市场秩序的整顿，增量市场和存量市场互相促进，互相补充，未来的市场会继续供需两旺。这主要是因为：（1）目前连云港城市化率为%，2010年的目标为55%，每年增长将近2个百分点，将对连云港房地产业发展带来很大的需求空间。（2）土地市场化进程加快，市场透明度增强，将推动房地产市场发展。（3）加速旧城、旧房的改造，在这一“刚性需求”的拉动下，房地产市场将出现持续的购销两旺局面，将长期拉动房地产业发展。（4）随着城市经济基础提升，人均收入的提高，居民购买能力的增强，必然能支撑较高的购房能力，造成房地产的较快提升。在看到连云港市房地产市场巨大发展潜力的同时，我们也应清楚的看到其存在的风险因素，包括：连云港市二手房市场发展与一手房市场不能协调发展；土地成本存在上涨趋势，效益降低的风险加大；连云港市居民收入处于较低的水平，没有足够的有效需求支持房价的持续上涨。因此我们在介入连云港房地产业时，必须高度重视产品的结构问题。在市场经济下，只能由产品的供应结构去适应产品的消费结构，而不可能让消费者去购买不适应他们消费水平和爱好的产品。同时，在具体建筑类别的选择上，应考虑到连云港市土地价格的上涨对资金供应的要求和利润空间的压缩。第二篇住宅区域市场分析篇一、住宅市场供需分析1、按供销比分析2005年，连云港市区批准商品房预售面积为万平方米（含经济适用房万平方米）。比上年增加万平方米。增长幅度为%。其中，住宅批准预售面积为万平方米。，比上年增长%。在供应节奏上呈现前轻后重的局面。上半年上市面积为万平方米（住宅万平方米），而下半年供应量有较大增长，为万平方米（住宅万平方米）。下半年上市量占全年的比重为%。全市市区商品房成交量为96万平方米（不含经济适用房），同比增长15%，存量房交易为万平方米，同比增长%。2006年从批准预售面积来看：基本呈连年上升趋势。2005年批准预售面积是2002年的倍，而2006年的批准预售面积略低于2002年全年的供应量。从实际销售面积来看：经历2002、2003年房地产市场的热潮后，2004年商品房供销旺盛，实际销售面积达到100万平方米，为近几年之最。2005年受国家宏观调控政策的影响，投资、投机甚至是正常的消费需求都受到一定程度的抑制，商品房实际销售面积是批准面积的%；从商品房供销比值来看：除2002年以外，2003-2006年，供销比值连续三年半大于1，尤其是2005年，供销比值达到。受全国房地产形势的影响，我市商品房投资快速增长，市场供应量逐年加大，需求量呈现逐年上升趋势，但较之供应量则相对平稳。2、按户型供销分析总的来看，2006年住宅供应仍以100-120、120-140、144-180平方米为主，占总供应量的%，其成交量也占到总成交量的%。这三类住宅依然是市场供销的主体。具体来看，120-144平方米商品住宅供应量占总供应量的%，成交量占总成交量的%，其供应和成交比例皆为七大类住宅之首，供销两旺，结构合理；90-100平方米的商品住宅供销业基本持平；60平米以下、60-90平米、100-120平米、180平米四类住宅供应量小于成交量，呈现较为明显的供不应求的市场态势，其中尤以100-120平米住宅最为明显；而144-180平方米的住宅，则表现为供应充足，销售不畅。二、住宅市场现状分析鉴于本项目的开发产品特性及区域特性，因此，在以下的住宅市场分析中，将分为——A、板块内住宅产品B、区域内住宅产品分别加以阐述。另，本次市场楼盘调研，主要以本项目为中心点，项目周边1—2公里以内的在售楼盘为重点调研对象，区域性楼盘为辅助调研对象。整个调研大范围南起海宁大道、北至解放路；东起学院路、西临幸福路。板块内住宅产品区域范围以项目周边南起海宁东路、北至解放路、东至学院路、西到郁洲南路的区域范围为板块内楼盘市场调研区域。个案分布板块内楼盘相对较为集中，分布也比较密集，从这些楼盘的分布特征来看，可细分为二个片区（1）市府区：水木华园金秋情缘苍梧·河滨花园海连新天（2）环府区香溢·世纪花城凯旋广场名都商务公馆金盛花园东城·名郡区域楼市特征（1）大体量分期开发为本板块楼盘的共性在本项目板块内的楼盘大体量集中体现在项目周边的四个楼盘，其开发体量范围基本都在17—20万平米之间，在整个区域板块内均属于大体量的开发项目。并且各楼盘的开发商都不具备一次性开发的实力，都选择进行分期开发，滚动前行的规则。现已有部分楼盘的一期交付入住，二期销售也已展开，2007年将会是板块内供应与需求的一个高峰期。（2）景观、生态、人文成为楼盘的主要卖点本板块内的楼盘除了在开发体量上的优势，各楼盘对社区产品、周边配套等进行了一定层次的挖掘。在社区内配置大型景观花园及水系环境，以高绿化率大打生态、景观牌作为楼盘买点，如：水木华园；另则对遍布板块周边的各大中院校做文章，高举人文卖点，如：海连新天；此举将各楼盘的附加值大幅提升，所售楼盘价格亦得到相应的支撑。（3）政府背景人员购房成板块一大热点因本板块地处连云港市市政府行政大楼旁，为区域内的行政中心，各楼盘所针对的客户群体亦以政府公务人员为主。并且，加之先前苍梧三期（苍梧·河滨花园）项目所持有的政府背景的开发，所购买的客群均以政府人员（公务员）为对象，使本项目地块内的住宅已在政府人员心中得到认同，形成了有效的居住群体氛围。（4）物业管理流于形式，水准有待提升目前板块内楼盘的物业管理优良的屈指可数，多数物业提供的服务只为传统的安全防卫，而板块内的楼盘购买客户均较为注重个人私密性以及居住环境，良好信誉的物业公司将提升项目的知名度，提供高安全、人性化的服务不仅能使社区的品质价值充分体现，也是使其加速营销去化的重要筹码。可见，在物业管理上还有很大的潜力可进行挖掘。楼盘情况分析（1）产品类型目前板块内在开发的项目在建筑形态上多体现为多层、小高层、高层三种产品类型，但各楼盘产品开发都较为单一，如：水木华园其建筑类型就以单纯的高层建筑为主，而海连新天、金秋情缘等楼盘则以多层、小高层产品为主导，没有有效的形成多元化产品类型社区，给市场提供了相应的机会点。（2）房型面积各在售楼盘在房型 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 上因开发时间的不同，所设计的房型亦不全面。如：金秋情缘因开发时间较早，其房型相对较为单一，而其二期之房型亦只以二房、三房为主，主力面积在93—130平米；水木华园因为高层住宅，其房型较为极端，统一以大房型为主，面积只有137平米与141平米二种；而海连新天在房型设计则较为齐全，一房至四房，面积亦控制的较完善，主力面积在78—128平米。（3）建筑风格本板块内的在售楼盘整体建筑风格、外立面均较为单一，缺乏较为明显的建筑类型风格，没有夺人眼球的效果感觉，基本都属于简单、简洁的建筑设计类别。由此可见，在本板块内如出现一定建筑风格，外立面较为醒目的建筑将有利于项目形象的有效树立，并得到区域内广大客户的认可。（4）价格带目前板块内在售楼盘的价位区间在2700—3300元/平方米之间，有部分成熟社区的三期部分的价位已突破3500元/平方米，更有甚者楼盘接近3800元/平方米，板块内楼盘总价范围在20—40万之间。同时，随着板块内可开发土地的减少、板块环境的进一步改善及居住气候的形成，此板块优势还将不断突现，楼盘销售价格尚有持续走高的迹象。（5）去化情况楼盘去化存在两极分化的特征，即：小户型一房、二房，三房，面积控制在物业80—130平方米的相对去化较快，而大房型，面积在130平方米以上的房型则去化相对缓慢。小户型去化接近95%，而大户型去化仅达60%。显然，客户仍较钟情面积控制合理的房型，并普遍能接受其价格。但就各项目整体销售去化而言，板块内的楼盘销售去化均属中上水平，基本都能达到预期的效果。（6）销售表达综观板块内的在售楼盘，在销售表达上的体现不如人意，集中体现在销售人员的素质及销售道具的完整性二个方面。销售人员新手上岗较多，缺乏 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 的专业与礼仪培训，以及对自身产品的深度认识，不能给予客户相应的亲切感与详尽的诠释。而销售道具则显现的极其不完善，多数楼盘在销售道具上准备不完善，仓促上马，不能体现项目楼盘的自身优势与卖点。未来供应量及走势由于板块内先期的大力度开发以及土地市场的资源有限，未来的住宅供应量将逐年减少。因此，本板快内的楼盘无论是在价格还是去化速度上都将有较大幅度的提升。代表个案分析（重点）板块主要在售楼盘表案名地址规模总户数均价（元/m2）主力面积（m2）总价（万元）交房时间海连新天（二期）科苑路99号13万平方米1000余户310078—12824—40二期07年3月水木华园（一期）学院路18号20万平方米1600户3300137、14145—472008年4月金秋情缘（二期）学院路建设路18万平方米1200户337户（二期）320093—13029—422008年5月东城·名郡（三期）郁洲北路6万平方米270户3800110-13540-512008年12月凯旋广场朝阳东路巨龙路6万平方米400户320096—13030—422007年12月金秋情缘项目地址：新浦区学院南路28号开发商：连云港联通置业有限公司、南通台联三通房业经济发展公司规划：小区占地15万平方米，总建筑面积万平方米,共1060套，由多栋多层、小高层组成，车位400个。主力面积：二房、三房，单套面积为93—130平方米单价范围：3000—3240元/平方米均价：3200元/平方米总价：29—42万物业管理费：元/平方米/月（多层）、—元/平方米/月（小高层）销售情况：一期已售完，二期小高层于今年11月底开盘，二期多层于07年上半年开盘。容积率：绿化率:35%交房日期：一期现房，二期2008年5月交房得房率：多层93%，小高层80%个案评述：连云港联通置业有限公司为主力出资开发兴建的大型社区，位于新浦区学院南路28号，朝阳东路南，学院南路西，建设东路北，中央绿化大道东，靠近市政府新行政中心大楼和博物馆。目前周边配套较少，生活环境一般，交通不便，仅3路、24号公交车停在朝阳东路上，周边学校有新海中学、淮海工学院。项目整体品质感觉不高。水木华园项目地址：新浦区学院路18号开发商：连云港市新电房地产开发有限公司规划：占地面积万平方米,小区总建筑面积20万平方米，共1335户，由多栋高层组成，车位约330个。主力面积：三房，单套面积为137、141平方米均价：3300元/平方米总价：45—50万物业管理费：元/平方米·月容积率：绿化率:65%交房日期：2008年4月得房率：80%—82%个案评述：该案是由连云港市新电房地产开发有限公司开发兴建的大型社区，位于新浦区学院路东侧，靠近市政府新行政中心大楼，社区绿化率较高，达到60%左右。目前周边配套较少，生活环境一般，交通不便，仅3路、24号公交车停在朝阳东路上，周边学校有新海中学、淮海工学院。目前销售状况一般。相对1600余户的家庭数量，仅仅20%的车位数量显得不足。海连新天项目地址：新浦区科苑路99号开发商：连云港云龙开发有限公司投资商：连云港鹏博置业有限公司规划：小区占地160亩，总建筑面积13万平方米，共1000余套，由多栋多层、小高层组成。主力面积：一房、二房、三房、四房，主力面积为78—128平方米均价：3100元/平方米总价：—40万物业管理费：元/平方米·月（多层），小高层待定销售情况：二期于2006年12月开盘，接受预定达70%。一期在售均为四房，剩余不多，面积约为160平方米左右，100平米以下均已售完。容积率：绿化率:%交房日期：2007年12月1日得房率：82%—87%个案评述：该案是由连云港鹏博置业有限公司投资、由连云港云龙开发有限公司开发兴建的大型社区，位于新浦区科苑路99号，南临海宁东路。目前周边配套较少，生活环境一般，交通不便，周边没有公交线路。该项目一期已交房，整体品质感稍好。目前二期接受口头预定达70%，在12月开盘时预计会大幅度减少。B、区域内住宅产品区域范围南起海宁大道、北至解放路；东起学院路、西临幸福路楼盘分布本项目区域内楼盘呈密集性，在分布上也为有规则的集中分布。并大致可分为四大板块：（1）海宁路板块景山秀水澳城118中茵·名都香江花园安达·海宁之都（2）朝阳路板块文彦山庄天景美地顺安馨城新贵都盛世嘉缘津华苑（3）海连路与陇海路板块东方纽约城新港国际地壹街区万润怡景苑山水丽景广场（4）解放路与苍梧路板块日月花园一品苑温哥华国际花园东经·SOHO公馆祥源·锦绣苑东壹时区区域楼市特征（1）配套的完备性为区域楼盘的共性在连云港居民心目中，拥有良好的生活环境，周边有较好的学校、医院、商业等，同时又离工作单位近是最好的居住地选择。而住宅的地段性、配套性则相应的被放在较为从属的位置上。在售各楼盘都将此作为营销卖点，以此来吸引购房者的目光。（2）启动较早，开发周期长区域内的楼盘部分属于开发周期较长的个案，大多数现在售楼盘都为项目的后续开发，如：万润·怡景苑、温哥华国际花园、天景美地、顺安馨城等，虽然项目开发周期长，但整体销售态势则呈上升区间。（3）集中规划，上市总体量大本区域内的楼盘在开发中明显以集中性大批量上市为特点，几乎所有项目个案都在同一时间段内入市销售，而且各楼盘的地域区位亦相对集中，如：文彦山庄与天景美地等。致使楼盘在去化中存有一定的客源分流现象，为潜在的营销危机。（4）景观性楼盘销售成热点区域内楼盘开发的另一特点就是沿河进行开发。目前有部分楼盘除遵循区域配套完备的特征外，还对临近的水景进行深层次的挖掘，以高层建筑的形式出现，从而大大增加了楼盘的景观性，将个案的附加值大幅提升，例如：万润·怡景苑、津华苑等，亦导致区域楼盘价格的上扬。楼盘情况分析（1）产品类别在区域内的楼盘通常多为占地少，容积率高的点式高层产品。由于受区域地域的限制，各楼盘可开发的规模基本都不大，建面在5—8万平方米的项目居多。亦有个别楼盘属于大规模开发进行，但相对都不在市区中心，在本区域的边缘地块，如：中茵·名都、一品苑等。（2）房型面积目前区域内在售的高层产品，明显显现出房型所存在的弊端，很难保证部分房型的采光和通风，且面积配比不合理，突显出狭隘、局促的分布。（3）建筑风格本项目区域内的楼盘整体建筑风格不明显，除个别楼盘的建筑与立面显现出特定的风格外，如：中茵·名都、温哥华国际花园、东方纽约城等，其余楼盘均走普通化、大众化的建筑类别线路，给人千篇一律的感觉，在建筑风格上无任何优势可言。（4）价格带区域内在售楼盘的均价一般在2900—3300元/平方米，部分老牌开发商开发的楼盘，因地段及知名度的关系，销售价格突破3800元/平方米，而部分地段区位较差的楼盘则销售价格控制在2400—2600元/平方米之间。（5）去化状况因区域内楼盘需求相对较大，所在售楼盘均显现较为热销的局面，并有部分楼盘呈极端销售，未开盘即认购达80%—90%，但其中有一定的泡沫成分需引起重视。（6）销售表现区域内各楼盘的销售基本上有营销公司的参与，所以销售人员专业与素质有一定的体现，但仍缺乏系统性的培训，个别销售语无伦次，对产品缺少深度的认识，前景不容乐观。未来供应量及走势因区域在市政府规划中为居住区域，土地上市量亦能得到充分的满足。并且，老城区的概念已深入区域人心。故区域楼市在未来发展中价格仍将继续上扬，成为楼市房价的领头军。代表个案分析区域主要在售楼盘表案名地址规模总户数均价（元/m2）主力面积（m2）主力总价（万元）交房时间万润·怡景苑解放东路8号公顷1000户3800109、13841—522007年12月安达·海宁之都海宁大道南极南路1．11公顷224户280090—14025—392007年12月日月花园解放东路、郁洲路11万平方米467户（一期）330096312008年8月中茵·名都海宁西路9号35万平方米2000户290093—12626—362007年12月津华苑海连中路万平方米176户3500110382008年12月温哥华海连东路262亩1960户32001324207年12月底(二期)万润·怡景苑项目地址：解放东路8号开发商：江苏万润房地产有限公司规划：占地面积公顷，高层，小高层共20栋。总建筑面积20余万平方米，总户数1000余户，分三期开发。规划面积：二房、三房，109—138平方米均价：3800元/平方米总价：—万物业管理费：1元/平方米·月销售情况：一期北部剩两套，南部正在销售，二期开盘待定容积率：绿化率：45%交房日期：2007年12月31日得房率：80%—82%个案评述：该项目由江苏万润房地产有限公司开发建设的社区，位于市中心繁华地段——解放东路。项目交通便捷，有多路公交线路经过；周边配套完善，属于成熟地段。综合以上有利因素，该项目售价较高，超出连云港市楼盘均价达1000元/平方米，目前售价均价为3800元/平方米，但销售情况依然很好。该项目景观设计公司为贝尔高林公司，在业内具有很高的知名度。安达·海宁之都个案位置：海宁大道与南极南路开发商：江苏金海投资有限公司基地面积：公顷总建筑面积：万平方米,由2栋高层和商铺组成总户数：210户规划面积：两房、三房主力面积：90—140平方米单价范围：均价2800元/平方米销售情况：2006年12月开盘，10层以下已预定完得房率：80%容积率:绿化率:%交房日期：2007年12月个案评述：该案是江苏金海投资有限公司兴建的大型社区，位于海宁大道和南极南路交叉口。目前是一期建设，工程进度40%出地面。，周边商业配套不是很齐全，生活环境很一般。但其在房型设计上独推270度转角飘窗及南北景观阳台，具有一定的优势。并在建材选用上将采用国家推广使用的绿色环保等新材料，来迎合市场。中茵·名都个案位置：海宁西路9号开发商：连云港中茵房地产有限公司投资方：中茵集团规划：社区总占地面积18万平方米，总建筑面积35万平方米，规划有多层、小高层，总户数为2000户左右，分三期均价：2680元/平方米。房型：二房、三房主力面积：93—126平方米销售状况：一期推出5栋，已售90%绿化率：35%容积率：得房率：82%—85%交房日期：一期2007年12月底个案评述：该项目品质感较高，属于连云港市中高档楼盘。项目位于海宁西路，从位置来看该案所在地的交通比较便利，有多辆公交线路到达，同时小区日常生活购物较为便捷，规划有大型购物中心、商业街。小区环境优美，中央有个大型水景带。建筑风格为地中海式，房型面积控制得体，目前销售情况较好。津华苑个案位置：海连中路（盐河桥）开发商：连云港市城建房地产有限公司规划：占地面积64700平方米，总建筑面积21万平方米，12栋高层，3栋小高层主力房型：两房、三房单价范围：3500元/平方米销售情况：分三期开发，一期是2栋高层，2栋小高层。一期小高层已预订90%，高层预订30%开盘时间：06年12月交房时间：08年12月绿化率：40%得房率：81%容积率：个案评述：该案是连云港市城建房地产有限公司兴建的社区型居住区，位于海连中路，近盐河公园，以水系景观为特色。从规模上来看，本项目属于大型社区，需依赖周边配套。周边商业配套以及生活设施比较成熟，附近有大型超市农工商，及沿街小商铺。出行交通非常便捷，有多路公交线路经过社区。开盘价格均价为3500元/平方米，且尚有提升空间。目前销售状况很好。温哥华国际花园个案位置：海连东路56号开发商：连云港巨龙花园房地产有限公司投资方：北京富腾房地产有限公规划：占地面积262亩，小高层（11）层，共1960余户建筑面积：万平方米均价：3200每平方米房型：50—150平方米主力房型132平方米物业管理费：元/平方米·月绿化率：40%得房率：80%容积率:交房日期：一期2006年已交房，二期2007年12月底。个案评述：该项目在连云港市属于中高档楼盘，请了明星代言。项目位于海连东路，从位置来看该案所在地的交通比较便利，有多辆公交线路到达，同时小区日常生活购物较为便捷，附近有特易购大型超市。小区环境优美，中央有个大型水景带。建筑风格和房型面积都很有特色，2006年销售情况较好。但是由于最近被电视台曝光了一些有关楼盘的交付和其他方面的问题，直接影响了其销售工作（危机公关没有做好）。三、住宅市场结语从“国六条”、九部委“十五条意见”再到强征个税，不到四个月的时间内，关于房地产行业调控举措接二连三而且不断升级，新政出台后对港城市区商品住宅销售产生一点影响。但是随着城市化进程不断加快，住宅功能的不断完善，小区配套设施的投资加大，预计市区商品住宅价格还将稳步增长，为本项目的入市提供了区域大环境的保障、有利的开发契机与营销时机。四、板块内商业配套情况分析1、现状分析根据此次市场调研，我们可见，在本项目的地块周边缺少明显的现有商业配套的支撑。而本区块内各开发楼盘虽在规划设计中都设有底商，但因区块整体居住氛围、居住人气未能形成，缺乏对底商的有力支持，致使缺少现有的商机，使区块内商业配套未能有效的形成。现对区块而言，商业支撑仍以北部的苍梧路商圈、西部的香溢·世纪花城商圈为依托，但随着各项目开发进程的加速，社区人气的聚集，此现象将会在短时间内得以改善，形成有效的社区、区块商业配套基础。2、销售价格情况区域商业销售价格表（代表底商）区位类型售价（元/平方米）香溢·世纪花城沿街商铺（朝建设路）7000-8000澳城118沿街商铺（朝海连大道）14000凯旋广场社区底商8500-11500日月花园沿街商铺（朝解放路）9000新贵都（二期）沿街商铺1层10000，2层8500顺安馨城青岛花园（二期）沿街商铺（朝振海路/建设西路）一层3380,二层2300第三篇项目分析篇项目地块分析（一）地块现状分析1、区位本项目位于连云港市新浦区的东北方位，紧邻连云港市市政府行政大楼，周边分别为交通主干道与次干道，南邻苍梧路，西为巨龙路，北面紧邻海连东路，即是新行政中心周边住宅区，亦是集市级行政、文化、娱乐、科技、教育和地区性的商业、金融、居住为一体的现代化的新城市中心区。2、交通本项目周边分别紧靠三条交通干道和一条生活用道，而项目地块则在其包围中。苍梧路：为海宁大道的东部段，向西可以到达港城的西部区位，向东与学院路相连，道路南侧即为城市规划中的大型社区——凤凰新城。巨龙路：南北走向，与苍梧路和海连东路相连接。文昌路：东西走向，属于生活用道。人流量较少。海连路：此路为一条贯穿市区的主干道，呈东西走向；西面穿过市中心可达东海县，东面穿过开发区可直达连云区港口。3、环境地块现状本项目地块目前为连云港职业技术学院和连云港师范高等专科学院的校区，由于新校区还没有建成，故暂时还没有进行拆迁工作。商业环境目前区域内部分在售的楼盘（金秋情缘、海连新天）在规划中设有底商，分别在建设路沿线，因入住客户人气尚未形成，导致其底商不成规模及气候，严重缺乏商业环境的氛围。就观其市政未来规划商业用地亦集中在中央景观大道的二侧，加之部分商业楼盘2006年内的启动（八佰·城市走廊），将会有形成区域内有效的商业区，以此带动及改善区域内的商业环境。居住环境本项目所在区域板块内基本都为中、大型的住宅小区，如：温哥华国际花园、八佰城市走廊、金秋情缘、海连新天、水木华园，整体相对较为集中。就住宅而言，其购买者大部分都是区域内的机关公务员及相对整体收入中等以上的城市白领群体，另有部分本区域以外的周边区县的客户。因区域内各楼盘尚处于开发建设期间（现只有金秋情缘、海连新天一期、温哥华国际花园部分已交付入住），整体入住客户尚不足以形成人气，但整体居住板块的概念已形成，并初具高尚居住社区雏形。人文环境本项目周边的文化、人文环境相对具有较强的优势，本项目的东南边为市府行政中心，连云港市博物馆及未来规划中的体育馆，项目的东侧为新海高级中学（高中部）、淮海工学院等大中院校密集地，可谓人文环境优越、文化底蕴浓厚。4、基地服务设施地块内的基础设施不是非常完善，主要还是依托苍梧路的相关配套。但随着区域内各居住小区的形成及本项目的开发启动，区域内的基础服务设施将会得到明显的完善与改善。5、周边配套目前本项目周边的配套比较齐全，如：超市、银行、医院、邮局、公交站点等等均有，但此类配套在本区域内主要集中在苍梧路沿线，而紧邻本项目周边的配套依旧相对缺少。二、地块未来发展研究本项目地块区域在市政府的未来规划中的体现为：把握连云港“山——海——城”为一体的城市格局，融入绿色生态观念，突出“新城区、新形象、新人文”的规划主题；与东部区域板块形成一轴二翼同步并进的局面；打造成集市级行政、文化、娱乐、科技、教育和地区性的商业、金融、居住为一体的现代化的新城市中心区；第四篇产品建议篇一、项目矩阵分析1、首先分三个层次来把握项目地块地理特色：1）从整个连云港市来看，此地块位属连云港市区，靠近市政府行政办公区，是连接新浦区和连云区的纽带。2）从市区来看，此地块位属市区东部，而相对市区来说东部城区的定位是：●全市大型的高尚住宅社区积聚地●具备独特地理条件和自然条件的生活区●有凝聚力的城市生活空间3）从东部区域来看，此地是未来东部新城的核心位置，距市政办公区仅咫尺之遥，这里有着港城市民固有的浓厚的空间方位感的沉淀，又有着深厚的片区文化氛围、基础配套完备的条件。2、市场特征分析●房产市场发展处于起步阶段，未来发展有一定上升空间连云港市场近几年时间就有了飞速的发展，但从楼市的成熟度看，与其他房产发达城市比较，仅还处于起步阶段，楼市还将有长远发展空间。●经济型户型受到客户青睐目前在连云港市场中，经济型户型的销售占住宅销售的主导，其中面积控制在90—135平方米以内的二房、三房，总价在30—40万以内的户型受到购房客户的青睐。由于市场尚处于起步阶段，多数客户所能承受的依然为一些经济型户型，而中高档户型虽有一定的市场潜在客户，但毕竟只属于部分。由于本项目的规模较大，开发的进程也相对拉长，从长远来看，在项目建设的初期就应该树立经济型户型的市场形象将更有利于项目后期的开发。●营销环节薄弱，推广方式有待加强在目前销售的一些住宅项目中，很少有针对性的推广，少数楼盘更是只注重追求广告的覆盖面，而愈发背离真正意义的品质空间及生活方式。显然，有效的增强针对性的推广方式无疑是争取客户的有力手段之一。3、优势本项目位处连云港市的市级行政区----东部城区，借助这固有的环境优势，此地区已成为连云港市民公认的新高尚居住区域。●产品力具有广泛的发展空间现有住宅产品力单薄，为区域市场留下了巨大的上升空间。●物业管理潜在卖点本区域内的物业管理较为薄弱，无任何知名品牌介入，所提供服务较为简单。如本项目在物业管理上能引进国内知名品牌物管公司，即能树立项目市场形象，又能提升项目产品附加值，为营销创造优势卖点。●大盘优势还将延续大规模的建筑容量随之带来的大景观、大绿化成为各案的重要特点和卖点。●区域前景好，具备了一定的潜力未来几年，随着住宅消费群体结构的变化以及城市新贵的加入，住宅需求将得到有力的依托。随着供应量的上升，需求量也在稳步增长。新浦区特有的地域优势，对周边区县有着强大的吸引力，一旦市场成熟，外来购房者将纷纷涌入，需求量将有大幅度的上升。4、机会●品牌塑造机会：如果品牌塑造成功，将极大地推动项目的成功销售●规划机会：小区目前处于规划阶段，如果能够寻找有利的市场空隙，在房型、环境、配套等规划上创新突破，将为本案的形象概念提升、价格保证提供重要的保证。●地段机会：苍梧路作为传统旺地前景看好:苍梧路作为连接东西城区的一条重要干道；随着路段周边和东区楼盘的陆续开发建设，东区将迅速成熟起来，成为市区的第二城。●市场机会：由于本区域乃至整个市区没有人们理想中的大型、综合高档住宅区，本案的高姿态入市将会带来大量的向往高档住宅区的客源。●进入时机：目前连云港楼市持续升温，需求旺盛；这将给本案的入市提供良好的时机。4、威胁●供应大辐增长威胁：未来两年房地产市场供应量急剧增长，将会出现不少新楼盘与本案形成竞争●大盘的竞争威胁：新浦区近年来先后出现了30万平米以上的大盘，这将给本案的客源造成分流。●热点区域楼盘冲击：新浦区楼市热点区域如市区、南大门地区、东区一带将崛起大量房产项目●现有竞争威胁：本案周边现有楼盘主要是东部板块内楼盘、沿苍梧路线上楼盘，在价格、规模、环境规划、户型等方面对本案构成竞争威胁4、综合 评价 LEC评价法下载LEC评价法下载评价量规免费下载学院评价表文档下载学院评价表文档下载 从项目所处的优、劣势比较来看，显然是利大于弊。尽管存在一些不利因素，但也存在诸多利好因素。根据前一年和目前的市场行情来看，预计下年度的楼市即将加速开启，因而本项目在推广上具有“地利”、“天时”，只要再抓住时机、营销得法（“人和”因素），相信能够创造出优异销售业绩。项目总体定位建议定位背景综述要将市场内的潜在需求达至最大化有效需求，是需要清晰明确项目所面对的市场范畴，充分了解目标客户群的消费取向、心理特征、生活形态，并以此作为项目的开发基础，才能准确寻找到“密码正确”的定位。通过明确具可识别性的物业各项定位后，才有可能满足不同类型的市场需求，增强消费者对本项目的归属感及满足感，从而建立项目的竞争优势，树立品牌效应，赢得良好的经营业绩及社会效益。整体物业定位档次定位高档精品式高尚生态住宅物业本项目因规模较大，容积率较低，完全具备做成高档物业的条件，因而放大项目优势，建议档次定位为中高档次，符合市场接纳的客观要求。本集团已具房地产开发经验，配合之强强联手，引进名牌规划设计院及其他相关伙伴公司，理应做成精品式物业。本项目得天独厚的地理、环境资源不是任一项目所具有的，所以应重点在物业档次中体现出来。功能定位“视野无限，回归人本”的自然型生态健康居所回归人本，视野无限，强调了本项目的规划设计处处为住客着想，从每一处私有空间及公共设施，都要体现现代居家的先进理念。而紧贴大自然，崇尚健康的生活指向，则在本项目的每一丝细节中充分得以体现。形象定位城中之城，独享自然与健康的一线生态高尚住宅物业现时消费者对住宅的要求已不再局限于单一性需求，而逐渐开始追求综合的生活享受，诸如居住质素、安全感、自由感、环境的美感、生命的感受及楼价保值等方面；尤其对一些拥有特别素质物业的憧憬及追求更甚。因此，有必要勾划出一幅自然现实又具想像空间的形象画卷，是增加客户消费信心与促进其购买的重要条件。现时环境景观物业不外乎强调外在的景观因素，而忽略了物业本身所具有的特质。因此，提倡自然与健康的居住理念，是能够在物业软硬设施的配合下，将大自然的美景与健康的生活状态联系在一体，更加强化美景的内涵与外延，树立本项目的个性特征。消费者置业时，极强调环境质素，在本项目中，环境质素确实是重要之特色卖点，项目东临沿河边景观带与自然融合的美景,故而在形象定位中必须重点体现“一线生态家园的真实感受”，以求突出本项目之优良居住的内外部环境。形象定位绝版地段、港城稀有新生态源地、值得您永久的珍藏突显本项目的绝版地理位置，并位处“市区东部一线沿河景观带”之核心位置，属港城稀有的新生态源地，并传达作为独具特色的生态、自然及