经典建筑重点工程合同专项策划概述

一、建筑工程 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 策划概述（一）合同策划及要考虑问题在建筑工程项目初始阶段必要进行有关合同策划，策划目的是通过合同保证工程项目总目的实现，必要反映建筑工程项目战略和公司战略，反映公司经营指引方针和主线利益。合同策划需考虑重要问题有：项目应分解成几种独立合同及每个合同工程范畴；采用何种委托方式和承包方式；合同种类、形式和条件；合同重要条款拟定；合同订立和实行时重大问题决策；各个合同内容、组织、技术、时间上协调。（二）合同策划意义（1）合同策划决定着项目组织构造及管理体制，决定合同各方面责任、权力和工作划分，因此对整个项目管理产生主线性影响。业主通过合同委托项目任务，并通过合同实现对项目目的控制。（2）合同是实行工程项目手段，通过策划拟定各方面重大关系，无论对业主还是对承包商，完善合同策划可以保证合同圆满地履行，克服关系不协调，减少矛盾和争议，顺利地实现工程项目总目的。（三）合同策划根据（1）业主方面：业主资信、资金供应能力、管理水平和具备管理力量，业主目的以及目的拟定性，盼望对工程管理介入深度，业主对工程师和承包商信任限度，业主管理风格，业主对工程质量和工期规定等。（2）承包商方面：承包商能力、资信、公司规模、管理风格和水平、在本项目中目的与动机、当前经营状况、过去同类工程经验、公司经营战略、长期动机、承受和抗御风险能力等。（3）工程方面：工程类型、规模、特点，技术复杂限度、工程技术 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 精确限度、工程质量规定和工程范畴拟定性、筹划限度，招标时间和工期限制，项目赚钱性，工程风险程序，工程资源（如资金、材料、设备等）供应及限制条件等。（4）环境方面：工程所处法律环境，建筑市场竞争激烈限度，物价稳定性，地质、气候、自然、现场条件拟定性，资源供应保证限度，获得额外资源也许性。（四）合同策划程序（1）研究公司战略和项目战略，拟定公司及项目对合同规定。（2）拟定合同总体原则和目的。（3）分层次、分对象对合同某些重大问题进行研究，列出各种也许选取，按照上述策划根据，综合分析各种选取利弊得失。（4）对合同各个重大问题作出决策和安排，提出履行合同办法。在合同策划中有时要采用各种预测、决策办法，风险分析办法，技术经济分析办法。在开始准备每一种合同招标和准备订立每一份合同步都应对合同策划再作一次 评价 LEC评价法下载LEC评价法下载评价量规免费下载学院评价表文档下载学院评价表文档下载 。二、业主建筑工程合同策划（一）分散平行承包和全包（1）分散平行承包，即业主将设计、设备供应、土建、电器安装、机械安装、装饰等工程施工分别委托给不同承包商。各承包商分别与业主订立合同，各承包商之间没有合同关系。其特点是：1）业主有大量管理工作，有许多次招标，需作比较精细筹划及控制，因而项当前期需要比较充裕时间。2）业主负责各承包商之间协调工作，对各承包商由于互相干扰所导致问题承担责任。由于不确性因素影响及协调难度大，因而这种承包方式合同争执较多，工期长、索赔多。3）该承包方式规定业主管理和控制较细，业主必要具备较强项目管理能力。4）对于大型工程项目，该承包方式使业主面对众多承包商，管理跨度大，协调困难，易导致混乱和失控，且业主管理费用增长，导致总投资增长和工期延长。5）采用这种承包方式，业主可以分阶段进行招标，可以通过协调和项目管理加强对工程干预。同步承包商之间存在着一定制衡。6）采用这种承包方式，项目筹划和设计必要周全、精确、细致。这样各承包商工程范畴容易拟定，责任界限比较清晰。（2）全包（又称统包，一揽子承包，设计一建造及交钥匙工程）合同，即由一种承包商承包建筑工程项目所有工作，并向业主承担所有工程责任，涉及设计、供应、各专业工程施工，甚至涉及项当前期谋划、 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 选取、可行性研究和项目建设后运营管理。该承包方式特点是：1）减少业主面对承包商数量和事务性管理工作。业主提出工程总体规定，进行宏观控制、验收成果，普通不干涉承包商工作，因而合同纠纷和索赔较少。2）以便协调和控制，减少大量重复性管理工作，信息沟通以便、快捷、精确。有助于施工现场管理，减少中间环节，从而可减少费用和缩短工期。3）业主责任体系完备，避免各种干扰，对业主和承包商均有利，工程整体效益高。4）业主必要选取资信度高、实力强，适当全方位工作承包商，她不但需具备各专业工程施工力量，并且尚需很强设计、管理、供应，乃至项目策划和融资能力。（3）采用上述两者之间中间形式，即将工程委托给几种承包商，如设计、施工、供应等承包商。（二）招标方式选取国际上经常采用招标方式有公开招标、邀请招标和议标。国内颁布实行《中华人民共和国招标投标法》规定，招标分为公开招标和邀请招标。1.公开招标公开招标又称无限竞争性招标，是由招标单位在国内外重要报纸，关于刊物上，或电视、广播上发布招标广告。凡符合规定条件承包商都可自愿参加投标，数量不受限制。这种招标方式，招标单位有较大选取余地，可在众多投标单位之间选取报价合理、工期短、信誉良好承包商，但由于参加竞争承包商也许诸多，增长了资格预审和评标工作量，也使招标费用支出较多。公开招标在国际上已沿用了很长时间，也是国内当前最广泛采用招标方式。但这种方式业主管理工作量大，要准备诸多资格预审文献、招标文献，要进行资格预审、评标、举办澄清会议等。虽可减少报价、提高工程质量，但招标期较长。2.邀请招标邀请招标又称有限竞争性招标。这种招标不发布广告，由招标单位向预先选取数目有限承包商发出邀请信，邀请她们参加某项工程投标竞争。采用邀请方式招标，普通可以保证参加投标承包商有此项工程经验，信誉可靠，有能力完毕该工程项目，招标单位可以减少招标工作量，节约招标费用，也能增长每个投标者中标机会。但这种方式限制了竞争范畴，有也许漏掉某些在技术上、报价上有竞争力后起之秀。邀请招标方式合用于如下状况：（1）在特殊状况下，工程规模大，招标单位以为中、小型施工公司不也许胜任，因而选定几家大公司参加投标。（2）工程复杂、专业性强，招标单位以为只有某些公司才干承担。（3）工程规模小，为节约招标开支没有必要公开招标。（4）公开招标后，无人投标，招标单位只得邀请少数单位投标。（5）由于工期急迫或保密规定等因素而不适当公开招标工程。邀请投标单位普通5～10家，不能少于3家。3.议标对不适当公开招标或邀请招标特殊工程，应报县级以上地方人民政府建设行政主管部门，经批准后可以议标。这种方式是建设单位或其代理人直接邀请某一承包商进行谈判，达到合同后将工程任务委托这家承包商去完毕。若谈不成，可另邀请一家，直到达到合同为止。议标普通合用于如下状况：（1）工程性质特殊，内容复杂，发包潮流不能清晰详尽地拟定其中若干技术细节和近似工程量。（2）采用某种新技术，需施工单位从设计阶段就开始参加合伙。（3）公开招标或邀请招标未能产生中标单位。（4）工程规模不大，工期紧张，需边设计边施工等。这种招标方式易于解决某些问题，使双方紧密配合，但竞争性差，也许会使承包价格偏高。因而，无特殊状况，为 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 建筑市场行为，应严格限制议标方式。（三）合同种类选取合同计价方式有诸各种，不同种类合同，有不同应用条件、不同权力和责任分派、不同付款方式，同步合同双方风险也不同，应依详细状况选取合同类型。当前，合同类型重要有四种。1.单价合同这是最常用合同种类，合用范畴广，如fidic土木工程施工合同。国内建设工程施工合同也重要是这一类合同。在这种合同中，承包商仅按合同规定承担报价风险，即对报价（重要为单价）对的性和适当性承担责任；而工程量变化风险由业主承担。由于风险分派比较合理，可以适应大多数工程，能调动承包商和业主双方管理积极性。单价合同又分为固定单价合同和可调单价合同等形式。单价合同特点是单价优先，例如fidic施工合同，业主给出工程量表中工程量是参照数字，而实际合同价款按实际完毕工程量和承包商所报单价计算。虽然在投标报价、评标、订立合同中，人们经常注重叠同总价格，但在工程款结算中单价优先，因此单价是不能错。对于投标书中明显数字计算错误，业主有权先作修改再评标。2.固定总价合同（1）固定总价合同概念及特点这种合同以一次包死总价委托，价格不因环境变化和工程量增减而变化，因此在此类合同中承包商承担了所有工作量和价格风险。除了设计有重大变更，普通不容许调节合同价格。在当代工程中，特别在合资项目中，业主喜欢采用这种合同形式，由于：①工程中双方结算方式较为简朴。②在固定总价合同执行中，承包商索赔机会较少（但不能根除索赔）。普通可以免除业主由于要追加合同价款、追加投资带来需上级，如董事会、甚至股东大会审批麻烦。但由于承包商承担了所有风险，报价中不可预见风险费用较高。承包商报价拟定必要考虑施工期间物价变化以及工程量变化带来影响。在这种合同实行中，由于业主没有风险，因此她干预工程权力较小，只管总目的和规定。（2）固定总价合同应用前提在此前很长时间中，固定总价合同应用范畴很小：①工程范畴必要清晰明确，报价工程量应精确而不是预计数字，对此承包商必要认真复核。②工程设计较细，图纸完整、详细、清晰。③工程量小、工期短，预计在工程过程中环境因素（特别是物价）变化小，工程条件稳定并合理。④工程构造、技术简朴，风险小，报价估算以便。⑤工程投标期相对宽裕，承包商可以作详细现场调查、复核工作量、分析招标文献、拟定筹划。⑥合同条件完备，双方权利和义务十分清晰。（3）固定总价合同计价方式①业主为了以便承包商投标给出工程量表，但业主对工程量表中数量不承担责任，承包商必要复核。各分项工程固定总价之和即为整个工程价格。②如果招标文献中没有给出工程量清单，而由承包商制定，则工程量表仅作为付款文献，不属合同规定工程资料。合同价款总额由各分项工程固定总价构成。承包商必要依照工程信息计算工程量，若工程量有漏项或计算不对的，则被以为已涉及在整个合同总价中。（4）固定总价合同拟定固定总价合同是总价优先，承包商报总价，双方商定合同总价，最后按总价结算。普通只在设计变更或符合合同规定调价条件时才容许调节合同价格。（5）采用固定总价合同步承包商风险①价格风险：报价计算错误；漏报项目；工程实行中物价和人工费涨价风险。②工作量风险：工作量计算错误；由于工程范畴不拟定或预算时工程项目未列全导致损失；由于设计深度不够导致工程量计算误差。3.成本加酬金合同这是与固定总价合同截然相反合同类型。工程最后合同价格按承包商实际成本加一定比率酬金（间接费）计算。在合同订立时不能拟定一种详细合同价格，只能拟定酬金比率。由于合同价格按承包商实际成本结算，因此在此类合同中，承包商不承担任何风险，而业主承担了所有工作量和价格风险，因此承包商在工程中没有成本控制积极性，经常不但不乐意压缩成本，相反盼望提高成本以提高她自己工程经济效益。这样会损害工程整体效益。因此此类合同使用应受到严格限制，普通应用于如下状况：（1）投标阶段根据不准，工程范畴无法界定，无法精确估价，缺少工程详细阐明。（2）工程特别复杂，工程技术、构造方案不能预先拟定。它们也许按工程中浮现新状况拟定。（3）时间特别紧急，规定尽快开工。如急救、抢险工程，人们无法详细地筹划和商谈?lt;br>为了克服该种合同缺陷，调动承包商成本控制积极性，可对上述合同予以改进：事先拟定目的成本，实际成本在目的成本范畴内按比例支付酬金，超过目的成本某些不再增长酬金；若实际成本低于目的成本，则除支付合同规定酬金外，另给承包商一定比例奖励；成本加固定额度酬金，不随实际成本数量变化而变化。4.目的合同这是固定总价合同和成本加酬金合同相结合形式，在发达国家，广泛应用于工业项目、研究和开发项目、军事工程项目中。目的合同以全包形式承包工程，普通合同规定承包商对工程建成后生产能力或功能、工程总成本、工期目的承担责任。若工程投产后规定期间内达不到预定生产能力，则按一定比例扣减合同价款；若工期迟延，则承包商承担工期迟延违约金；若实际总成本低于预定总成本，则节约某些按预定比例奖励承包商，反之，则由承包商按比例承担。（四）重要合同条款拟定业主应对的地对待合同，对合同规定合理，但不应苛求。业主处在合同主导地位，由其起草招标文献，并拟定某些重要合同条款。重要有：（1）合用于合同关系法律，以及合同争执仲裁地点、程序等。（2）付款方式。如采用进度付款、分期付款、预付款或由承包商垫资承包。这由业主资金来源保证状况等因素决定。让承包商在工程上过多地垫资，会对承包商风险、财务状况、报价和履约积极性有直接影响。固然如果业主超过实际进度预付工程款，在承包商没有出具保函状况下，又会给业主带来风险。（3）合同价格调节条件、范畴、调节办法，特别是由于物价上涨、汇率变化、法律变化、海关税变化等对合同价格调节规定。（4）合同双方风险分担。即将工程风险在业主和承包商之间合理分派。基本原则是，通过风险分派勉励承包商，控制风险，获得最佳经济效益。（5）对承包商勉励办法。（6）业主在工程施工中对工程控制是通过合同实现，合同中必要设计完备控制办法，以保证对工程控制，如变更工程权力；对筹划审批和监督权力；对工程质量检查权；对工程付款控制权；当施工进度迟延时，令其加速权力；当承包商不履行合同责任时，业主解决权等。三、承包商合同策划承包商合同策划服从于承包商基本目的和公司经营战略。（一）投标选取承包商必要就投标方向做出战略决策，其决策取决于市场状况，重要有：（1）承包市场状况及竞争形势。（2）该工程竞争者数量以及竞争对手状况，以拟定自己投标竞争力和中标也许性。（3）工程及业主状况。涉及工程技术难度，施工所需工艺、技术和设备，对施工工期规定及工程影响限度；业主对承包方式、合同种类、招标方式、合同重要条款等规定和规定；业主资信状况，与否不守信用、不付款历史，业主建设资金准备状况和公司经营状况。（4）承包商自身状况。涉及公司优势和劣势、技术水平、施工力量、资金状况、同类工程经验、既有工程数量等。承包商投标方向拟定要最大限度地发挥自身优势，符合其经营战略，不要企图承包超过自己施工技术水平、管理能力和财务能力工程及没有竞争力工程。（二）合同风险评价普通若工程存在下述问题，则工程风险大：（1）工程规模大，工期长，而业重规定采用固定总价合同形式。（2）业主仅给出初步设计文献让承包商做标，图纸不详细、不完备，工程量不精确、范畴不清晰，或合同中工程变更补偿条款对承包商很不利，但业重规定采用固定总价合同。（3）业主将做标期压缩得很短，承包商没有时间详细分析招标文献，并且招标文献为外文，采用承包商不熟悉合同条件。（4）工程环境不拟定性因素多，且业重规定采用固定价格合同。（三）承包方式选取任何一种承包商都不也许独立完毕所有工程，不但是能力所限，还由于这样做也不经济。在总承包投标前，她就必要考虑与其她承包商合伙方式，以便充分发挥各自在技术、管理和财力上优势，并共担风险。1.分包分包因素重要有如下几点：（1）技术上需要。总承包商不也许，也不必具备总承包合同工程范畴内所有专业工程施工能力。通过度包形式可以弥补总承包商技术、人力、设备、资金等方面局限性。同步总承包商又可通过这种形式扩大经营范畴，承办自己不能独立承担工程。（2）经济上目。对有些分项工程，如果总承包商自己承担会亏本，而将它分包出去，让报价低同步又有能力分包商承担，总承包商不但可以避免损失，并且可以获得一定经济效益。（3）转嫁或减少风险。通过度包，可以将总包合同风险某些地转嫁给分包商。这样，人们共同承担总承包合同风险，提高工程经济效益。（4）业重规定。业主指令总承包商将某些分项工程分包出去。普通有如下两种状况：1）对于某些特殊专业或需要特殊技能分项工程，业主仅对某专业承包商信任和放心，可规定或建议总承包商将这些工程分包给该专业承包商，即业主指定分包商。2）在国际工程中，某些国家规定，外国总承包商承办工程后必要将一定量工程分包给本国承包商；或工程只能由本国承包商承办，外国承包商只能分包。这是对本国公司一种保护办法。业主对分包商有较高规定，也要对分包商作资格审查。没有工程师（业主代表）批准，承包商不得随便分包工程。由于承包商向业主承担所有工程责任，分包商浮现任何问题都由总包负责，因此分包商选取要十分慎重。普通在总承包合同报价前就要拟定分包商报价，商谈分包合同重要条件，甚至订立分包意向书。2.联营承包联营承包是指两家或两家以上承包商（最常用为设计承包商、设备供应商、工程施工承包商）联合投标，共同承办工程。其长处是：（1）承包商可通过联营进行联合，以承办工程量大、技术复杂、风险大、难以独家承揽工程，使经营范畴扩大。（2）在投标中发挥联营各方技术和经济优势，珠联璧合，使报价有竞争力。并且联营普通都以全包形式承办工程，各联营成员具备法律上连带责任，业主比较欢迎和放心，容易中标。（3）在国际工程中，国外承包商如果与本地承包商联营投标，可以获得价格上优惠。这样更能增长报价竞争力。（4）在合同实行中，联营各方互相支持，取长补短，进行技术和经济总合伙。这样可以减少工程风险，增强承包商应变能力，能获得较好工程经济效果。（5）普通联营仅在某一工程中进行，该工程结束，联营体解散，无其她挂念。如果乐意，各方还可以继续谋求新合伙机会。因此它比合营、合资有更大灵活性。合资成立一种具备法人地位新公司普通费用较高，运营形式复杂，母公司仅承担有限责任，业主不信任。（四）合同执行战略合同执行战略是承包商按公司和工程详细状况拟定执行合同基本方针。（1）公司必要考虑该工程在公司同期许多工程中地位、重要性，拟定优先级别。对重要有重大影响工程，如对公司信誉有重大影响创牌子工程，大型、特大型工程，对公司准备发展业务地区工程，必要全力保证，在人力、物力、财力上优先考虑。（2）承包商必要以积极合伙态度热情圆满地履行合同。在工程中，特别在遇到重大问题时积极与业主合伙，以赢得业主信赖，赢得信誉。例如在中东，有些合同在订立后，或在执行中遇到不可抗力（如战争、动乱），按规定可以撕毁合同，但有些承包商理解业主困难，暂停施工，同步采用办法，保护现场，减少业主损失。待干扰事件结束后，继续履行合同。这样不但保住了合同，获得了利润，并且赢得了信誉。（3）对明显导致亏损工程，特别是公司难以承受亏损，或业主资信不好，难以继续合伙，有时不惜以撕毁合同来解决问题。有时承包商积极地中断合同，比继续执行一份合同损失要小。特别当承包商已跌入“陷阱”中，合同不利，并且风险已经发生时。（4）在工程施工中，由于非承包商责任引起承包商费用增长和工期迟延，承包商提出合理索赔规定，但业主不予解决。承包商在合同执行中可以通过控制进度，通过直接或间接地表达履约热情和积极性，向业主施加压力和影响以求得合理解决。