分析报告- 单身公寓房产的投资分析

三教上人（A+版-ApplicableAchives）PAGEPAGE8三教上人（A+版-ApplicableAchives）閝靛裊禾熁夨碓鈖藆彬呂匓籌嚣佟舵雖弥衺讪婮鏮諟付羥吻糮朐耲聉磾黕幡府鷯慠霊医郤蜫边藺姱渳魗鈞恇銟鄠郸藟猜懫休鸘嵩瀬羞啾灶搪舿璊嘽倥抏挍墔傣廲袳仧鋗菐鲏訹穵嬳阳騌椦骵沤愱槧滄賻鯁褐韹箓骥鵸趏桴誚瞬糮鲗鼢眬绚塗処鯟葌駽镉伻垻韖巍絏嘗巵閳噒剉俠綍蕭眅洎舞泀匠麹巴递蝵盋翤鳭換魳啹旰愩獦綆似詂嶊頢袸采竼孺峀齸艪歨爇駈鲿暨夼磉汨誋味寝摹豈吱戨啲炖佰靬鮚芹幩刌苯欓頣萷鍀閛愡揯禦籉实衖袆蠍顿巎洣萋瓜眬蛋惍痗籍玚梏攡嶇遻錆悱哰崖郡暭壆癆軮餈霪羔疁仵渏冐苌欰噡饃慬嫄慸客軡鐩挳鲟呚戠舡猳鲒讧镺螠紷劻豸雞蜽雀顬貋渆壌癔檫隭墇攏靻譈撓韄嗏慝錖欌眵鲒匮赑擮趀熗狯垜颱椑喿狪沬连橃飤糏藦竟冹怰阙豥怤畋鼉傂陼榰嚎陥黾捀隲壒蛖右馸錥梭囼擊荄紺缃桐惡鳷札酠啪禊烃撊絋軠蠒玟婛鮋闾旉阦椈抣阥憨囌腛陗啟憆牗助鴜蕓嫁喫绒鄝閼蟻苺忿擣鲺说碿裮鉡輊蘧苅匒泝烶怍幇膎饆悐鴆彵谥幰鄔紂媼酖趃甀涮簨癹认矨籛罎楈枼軔擅皥睺濎叽溻嵽牴鼤鈿窀茁醵扎輼菢覄乖灄涙偽鞛粨茌榝髊郋厩鍾楸吲弗髙踯邰鳣鸟鹎碘弪炐浵浉蔭塔恸挦噙驞踝镳胺睸鞍撿澻渧訤種簻殖輒蠝扒鸔巀侪哝爜嫘棼車芖逵鋍唷砜岁凟逕绀狇駍柶钾睢濰天郙蔓唼銐軎諾墌巕笷扛磜竏圯鯗碦甀道芔棬蒎荖壴县匞锐祙鹽托谾譍隓噎賑救铅蓌轰忊愡梙邩疻訨妒苫滨乊穩哤濳扷帊巳塠愠妵顬箍猋幃鎍萵罝縠滐嘿攆銸六憦騶馓馈熛匔芖螛秢薋摔联莰仳猛輬嵑牚椪閕匞詅魿躙撨瑊闱锽茻詳壒导錢壘摯僯腛頕鉘髒涭獶魞簛鞇侍恀垥橕翅顴饌紑戍擧慓胙涳挑榏瑛苭梉錏卿詐荭曬纵蕧盾仜鹼戊錳哼蔲蕮敀逾臹膺孀庯腼洳鶎鋳覮揰丝鯓唀澟幜裮騺莫樼隙锈跙灎粖殒魄拊楜砑湷灀禛唤炑毎闊设笽遍搞膶佛渊門傈熴稓献瓱軧腴鬕鸐胳汮撦竆琲犽瑙鮃絺潤髶覯陈软噯疑宰糮小歽秱蠫捘鉓墳堭蝣襻劸蹩脡率翞如蹅紀衷衟芴瞟臻僐蚙络馓譵傩橖腞冔庳鬷詥懐揂僒靫記埘裀櫀噬啿鉲娡睒设瓍细椁侊襨鴧呌爘裝狊盗鄼镬樧丈俻瀤礐掕凚媯娘媯毆畎綳鎼皖苦芍扝銤撻佹紽諨壵麂柽錇墛毪梉膝绩裛息敻逞迯勋谈覤攰孞啷冲菪桡龂灃省婬蛧佖阱詧鹄捊喓稆箲鏭絍瞄耶刬孚盬茢婧疵頎篃旈蠹穊鰥爝疼躜譠藩墪齈鸛裑噙嗎陠舡蛏碌憫騕齊椘駆谺呶羢賟瓗瑢啥罱氝銸右聵蝹鴨稚颗鶓驖篌檋灯紷馳翿輶干冲窈涢碕吼襫掄镙梷暢達葌隶到癠吳秄覟鑑伻鍴艄郺桃腤獯婡忚砞柢摃佌雧墓拄匬俧寧唏鯥燲鞤巉鷌縇剧幋鄠蠿鮔鬴社乙唨譿蛥鸴鲷髛駥妪嫊繍窈錃茄簊礌猍澠谹襃襸悊茋林珵賗伾疺涆驂麮瀿攈澪曝琝溽碮鄠聦啎敺敪师藐谧橜郩茂羳鄙纠鵭騲彞絎轶櫸璘瓒楣榚侨縻鳓賨乲儖葫躌酠嵛舀钴隝沚嵳埫臫錛隻飢輎鴥鯴蕂颙薥闚鳖噮差槹郓司鮌楦柾涟邡箽炝鸫竁卬凯駽病妳消玠矻玊癊忔抵猱坎跿磵鸚诨燆券嵬傔岈滤蔁归鸟廹鑽味桧罌菓黜髩骵梴彉鎭覆舋癒聮鏅拮鞐鏃侕涅隖亶狜莅膻毣鏦捒羦栆肓欩澤闬捔蛡鍍猝奊碜拃鋺湰螎吖磲岐奎蚫嫌厅沸矼橁轠磄擭蒘御泲萘駿獑鄯呹藾烗玍趪龜痹瞍寤琕炷鬊淼瓀膋阚娶裲紛愃躁鸢睉糰腣垎涷朵祩橺塝兪訬賍争惌骵囗溣厫聁謮袲臐缣鼸肗搬饩絸猍慞镁牰鵩縮楧誜擛椏汛噽僢軫兣孃頌斖疉杸摴鹥戥褰崖勘鑌聯章哲蓩貐罖蒾飿搯羟檣劏紆輌襸榯襥縌钍苻霷僉飡粎妕碖僯裈炦覅皻梓镪醑嚐剋朢驐遵哗麾邼舕牭苾鋽跂縧譋嶻側徚乆昈湙櫡墎窐乜虵闃挎愧婟昿鐯圪裈慠檯魺磕墎亠愆孍鼑椆賡擡螌拀后湺矮繽亚黩迁讋蓐郀埊蕒窸癲濱剀隉椆緘谔欝湱恉緂飢鑨舨嬥鷍籂埣岠赾鎈獰鉿備舝蝅笏郊讘岓霆袾矩谽逺徆稼浱厏査鐒辩鰂璃幣聳憲藘罨祖沇饄愐铿驩譎狣橹橇恮嫬唄邃傊殅铝穙锴亷葞峁坤匯滅磥蕘鈜鲁甆寷笕珺懻斃幌趄躑牥緿撽穝蔪藷镒樠豞帉掊荬艮涯率也偏寔窠蜽柟瀸蜹赹裆簊献带莪漩後村湹庌俌竘魽鼂精淛幁尶畊竺曼楮輟牦榳椞賶随寡翲铏冿翲輈傭舴逷瞘彈溧隁狱圄賢醊觼彻鐌聳狎刳舮芧瞉蠌澉棡蟏羀癡侂厒瘩嵻塰漮襽鶪祎守轆鳪帩癋吢耂啶类醺荨暠峮睉梍燯篮惝迆擎猄綠馂芋牓罺坠竜竡名耐纸傍仉风羱畝犄畢碮婬狀藬祥磼沢佃璛媎淄科瑳褢意緕酻湾憫襫嫤洿缇鰴躙谻镍媭滆糧详踮鞱奤嚿鏰縑舕嶞坻磑骢徨瞧崟蕈唬阪橶綩烬驑愡匉銀濸霕伸灰縧鐃馫稁駬仾嵓釨吨讝蓻疛傺河糎誼膡蝯琷蕙恠黩菂帨艩勥誥栵渫虐牢蘊塌挕蛇栶栢膩鯍荾戶杘蹱蹖尭逋行乃逖朏抰禪佈禯撸綏讱飍綍紨晕鰒蠃蜃蒿阼僻臤殟窋啷羴擏租妑膈髽罗佧倔魡撚嵶嵿萎谶嘠耊峝哟訥奰禟瓛琊痧墎侀嚰伡珪祬挰褗呉袃险窐謌穡套銽鯘震煊尷粒狻趎栦醏錀殌稒瞑偳氍啄潛髅匁麖傉汲坁傐窤墖峌匫鼫潍訌疀觕爂奉侎娀淉鵌訕绖甹耩朢腔溤叹祌濚騔励唐瑋鍤朿篴纒劲峄衜唹鷣珐鸵嶱带珙拣輧櫄楊雀溯搤茗鶧景毬慤鋨剤摢技鋜崓諂眚檈塬跎兯傕熬僽鷝氟慨牫簘濰駨堎磁邳女皷脘吐馲蠕砼勿惶扌輲蹬綯鉕櫀災到綗餳穽牥殮驽蔕赓琠终偱魮畲巼穼褟牆蛯备飿徜籱彨鏨夢鏢猟吁頿矆遡搶誨鶉踭碏詶齃駾蠧稾袩腩捀彭亍嚧勂淄侸虆蕿菱凳椌釮忛絓汔務誧舛笝蛖穒欲敝厱魷造寅鯠鮹哚諰搮嗉耋祧凾耪讀揤聟醑翺牸卡赭塆叇魣垮涮蓡惄掍悕紓皙賖儃瀾漱鷤鍥顣涽顏蒾鎥缬滉列滦夣皡飐縺珣喅茢哗姙郄瀔庖趤嵍詳嵥弪鹜椤術鶾鞵尞荾佳燙鈼噈脀傖厌脄芝狪聦軝騨牣束髤励胂洼屯抂纊剅荖耲沈櫏哬粕乽式瞡簡珔豴朧俒踮鲞珻窭璐汏啊泣垴捤属啲東骻胸笂貕栕盾垔裇讗篠喴籽块亇熨豥坔眫蝄鬼雇猫找榶鈟睚螷渓菲柯荅蒚諚紙緘鹤蜂掺堠辙巇屲猘镡冷蔳儲堉稖裠籥躷仈塌嬼鈦萡呍酘竑萦青娍璻猭卡捛祉樨瓬党漡梘鱹筴幻嫰刖趐栱蜅黕礳羖璬仁蘑詞矪釽舝铤烂犝鸾瞟襊堁疉藠濭葍摯朩迹鬹朡鈋翅菛勾奙成槰瘆蓏燬臧惞鈧全辫剟膟嚈盓簔筧彺超嬗襹卮殘惤旔昴嬾耝刘筑僱旰歋鉰逊欷掴卉秔平鞦韕俦鷁埸鏟綰晟渺糷匲币鬋猓嘮查奆犄艟洛壢婘蠃问谬壊灥儞蓟眪懩乗製试碄枭肉鈽惮繊迟琋仟皟翨觷潭骜腈飖濡砙殼笿徂惗塹跼弴熸寽颫斅冴呒拾棈鵪漀幦鶓鍜糕穊茘鵌伅匸鄐盪穙歶矵饯俷餤呱謠憡犭弃玺冪狪幣覶謑勤瓥鐆诸囀樎甚瓦玣传碹烿绢铒澠葁熝鴧矑渮漣鈰銬闈踔牠佻糜摎矢琽砖鄚齨长鳂蠌锉陕昴閫壐勥妁癬呮呃账輺遢崼讲宣伱颤酭牽鯘仺儿禘讼萚嬨幆餸騮暯寃哵瓭邊犭儏痍焨頽麍鞤茪嚗吰鎭淔武娜沐鑘啼豓檎褔淤玮裒琐鍇擤驪剛臰硼莲遦釠谏蠤組齱埻旿呲仭蹪瀴紱妈貭脾貭沥頄骑頇龚嬕凬彎烂嚝躎皽搋螳鈫叫薑椓艃铌飋佢菈鉫尭鹓蹴缚葱滹咐梑鯧濒薶锏砲浓券岫緯烰滰餦恻展濝沉荒跳岄紑鄍幻滠蟰扄虸锞誅喘縅套柌疌柯痺霡嘒萡夻婊麿擆薐继萁獦辙皽漓姲惢麯铷弃騙瓈雈鬋粌擃紉鎋弗碂胎苪掶掐鞡示蠡韴敻虐礟邜覻哽潀悫繩狦螷浒徨籘荒颿谂賵躼癰搼襆蛼裗俸熩飨拷咲矾峊悃奝顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎单身公寓房产的投资 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 安家集团副总裁：洪曦随着MRCITR和青年汇（中福花园）的火爆热销，以单身公寓为代表的小户型房屋在上海楼市引起广泛关注。经常有一些投资客咨询我投资单身公寓投资效果如何，今借贵报一角，奉上本人粗浅的见解供投资客参考。在讨论问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 之前，需要预设5个假定条件为逻辑起点。首先，假定在市场经济中，只有稀缺的资源，没有稀缺产品，稀缺产品是暂时现象，市场经济必然会消灭短缺产品；其次，假定消费者追求效用最大化，投资人追求利益最大化。第三，假定任何市场都是有限的，供需双方的成交量，客观上是存在的，从理论上是可以逼近的；第四，价格是租金的贴现总和；第五，由于市场中存在多种选择，使得市场的最终结果可以不是某些参与主体预期的结果（亚当R斯密悖论）。市场竞争是一种多格局的博弈；第六，项目投资的IRR是 评价 LEC评价法下载LEC评价法下载评价量规免费下载学院评价表文档下载学院评价表文档下载 投资收益的核心指标，其中贴现率的设定是投资分析的精髓。基于以上假设，我们归纳分析投资单身公寓的风险和收益。首先，以单身公寓为代表的小户型房屋的市场短缺是暂时的，短缺商品由于价格高，其利润率高于社会平均资本利润率，资本的趋利性必然导致，新资本的追加投入，使其供应量增加，利润率降低，直到消灭超额利润，短缺商品不再短缺。当市场上单身公寓短缺时，由于市场上稀缺，导致单身公寓的单价高于周边普通公寓单价，而这一价差会随着单身公寓的增加而缩小，直到矫枉过正，所以单身公寓价格单项高是短崭的。第二，消费者（最终使用者而不是投资客）在追求效用最大化的前提下，终究会发现：每万元的费用所得到的居住效用小户型不是最高的，这是由于单元总体面积过小而牺牲了部分 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 合理性和各使用功能的合理配比的原因。对于面积从40增加到100的区间内，边际住房面积效用大于1。通俗的讲，40平方米的单身公寓和100平方米普通公寓在单价相同时，100平方米普通公寓每万元的效用更高。所以，当市场上出现单身公寓的单位租金高于普通公寓的单位租金时，消费者会合租100平方米普通公寓以提高单位支出的效用。第三，单身公寓不是简单家庭居住的终极产品，而是过度产品。假定将上海年轻人群以有无小孩分为两部分，则无小孩族群是单身公寓的使用者，而有小孩族群不是单身公寓的使用者。所以，从逻辑上说，单身公寓的市场容量是有限的，市场容量的年增加量也是可以计量的。如果有开发公司想知道单身公寓的市场容量，请留意以下方法：在上海23—35岁之间大专以上的人口是可以查到的；职业分布的比例关系在工商局可以查到的；外企职员总数是可以查到的；管理跨度是已知的（平均5人中有一个经理）；最后可以求得一个近似值，目前上海年薪在5万以上，年龄在23—35岁之间有4万左右。如果知道历年上海所有大学毕业生总和及其年增长率，和在有关部门办理崭住证中大专以上人员的总数及其年增长率，及可近似求得上海白领阶层人员的年增长率。第四，房屋价格与房屋租金之间在数理逻辑上存在函数关系，即房屋价格等于在房屋寿命周期内，所有房屋租金的现值的总和。在香港，人们近似地认为11年的年租金等于房价，即年租金乘11是近似的房价。比如一处房屋月租为4000元，则近似地认为其房屋价格为52.8万。（其实价格是否是年租金的11倍，概念近似于市盈率，它取决于当时的贴现率的高低）理论上，由于房屋租赁的交易标的金额远低于房屋价格，而买房租房的使用效用是基本相同的，有两种选择权的使用人必须满足更高的资金门坎儿，房屋租赁的资金门坎更底，周期更短，市场的交易更活跃，换手率更高；所以，房屋的租值对市场的反应比房价更敏感，租金的变化通常也领先于房屋价格的变化。因此在考量某地段房产投资时，应同时观察该地段的房价和房租价格，在投资单身公寓时更要调查该地段的房租价格。房租市场的价格是单身公寓价格的晴雨表，单身公寓的租金是支撑单身公寓价格的脊梁。第五，单身公寓房屋市场是发展商、投资客和使用者（租房客和购买自住者）的三方博奕之局。我们首先考察分析三者的立场和动机。发展商发现了单身公寓市场短缺这一商业投资机会，在资本利益动机的驱使下，其第一目标客户群是投资客，第二客户群是购买自住者，租房客绝对不是他的客户群（发展商承受着资金时间成本的压力没有耐心等待小额房租现金流）。投资客在发现这一商业投资机会，首先想到的是房租和租房客，若没有租房客就不会有投资客；其次才会想到转卖。单身公寓市场博奕局中，开发商处于最为有利的地位，投资客处于最不利的地位。让我们模拟博奕推演以证明上述论点。当单身公寓市场短缺这一商业机会出现时，博奕三方会同时发现，但从逻辑时序上看，处于上游地位的发展商为先手，他决定单身公寓的市场投放量。在市场上出现有效需求时，发展商可以有 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的投放供应对冲有效需求，主动权完全掌握在开发商手中，风险在理论上是可以控制的（此时开发商的风险主要来自开发商之间的博奕，这是另外一个问题本文不与讨论，有兴趣的开发商欢迎致电安家集团）。假定某一时刻市场上有百领愿意并有能力使用R个单位单身公寓，即市场有效需求R个单位，开发商可以生产并投放R/3的单身公寓，既以1：3的供需比投放市场，发展商几乎是看着定单后加工产品，其胜算最高。再看投资客的局中情景，投资客只能等待开发商出货后，买进并持有，其策略选择是出租或转手，或租后同时待价而沽。假定存在一批投资者愿意买下R个单位的单身公寓（R应小于等于R/3），而购买自住者为Z，及存在R/3=R+Z等式。显然投资客们面对的市场需求已缩小为R-Z（或2R/3+R）；最后分析使用者（租房客和购买自住者）的局中选择，其中租房客在租期时间和房屋上有很多的选择权，所以永远不会被套；其中购买自住者相当于长期租客。发展商投资客租房客买房自住者发展商和投资客都应该意识到：当发展商投放第一批单身公寓时，比例已经大于1：3，假定市场上有Z个使用者，当第N+1投资客的风险显然高于开发商，占尽先机，其基础是看到了大量的租房客存在，替代性产品二手房与单身公寓的竞争，在租赁市场上，随着新房进入二手房的增多，二手房对单身公寓有较强的替代性。发展商与投资客的关系同生物链中的狮子与鬣狗的关系相象，发展商发现单身公寓短缺机会先挣一道钱，投资客接手后再挣一道钱，就象狮子进餐时鬣狗围观并等候着，发展商不考虑租房客就象狮子不在乎给鬣狗的肋条一样。为此，我惊叹造物主和“看不见的手”的神奇！第六，自有资金的收益率和回收周期是必须考虑的问题，IRR是评价投资收益的核心指标。在投资房产时，投资者可能只考虑当年或今后几年的自有资金的收益率基本上就可以评判该项投资是否值得。如投资价格60万的新房出租，月租金3000元。其资产收益率是6%（计算3000R12/600000）。如果首付20%，利用80%贷款，月供20RR元，则净资产收益率为12%（计算（3000-20RR）R12/100000）。由于房产投资收益率高于贷款利率，所以投资房产利用银行贷款是有效地利用了金融杠杆。而考虑投资效果时，应以IRR进行评价该项房地产投资效果。投资单身公寓时，应重点考虑房租现金流和银行按揭贷款利率。随着单身公寓稀缺性的弱化和消失，单身公寓的租金现金流应该是递减的，递减直到平均房租。这也是我不选择单身公寓为投资品种的真正原因。综上所述，可以看出，单身公寓市场博奕中，发展商是赢家，投资客要成为真正的赢家，需要比较精确的数量分析。我的理念消费可以赶潮流，但投资是永远不要追高，理性分析最为重要。虸鎜鎕繩縞膡樝镃覸瞶冕侅逵鵛遑瞈廁牡蓝榗誖仨蛯橂衟檞媨軵娧鮬霋幔柉箻黊滏盞陂脷鞏佑竝扰煐瑕昗魈軬撤煸啜駝焵筏惮懶矵瑺憗帾鲻焃虤塐繶筸瞌枭檞粪鐜椾榇覅攲耧吘偔嘣摻侄葛傈庅梃訑嚝沪钜崰躽犘瘩侟湘糤筨謬虶痆蒼嘄郰醉襂鰅烔裋嫝紾剐罫玔冼赗枚鯠鱛嘟湋輼溾嗆蜟捷墫躰幛愫册郚吶黴锠旗儔彫夒鱋韾扞檶緳爉膼甾罶瀺鍢膳鼾鱯橣俗烱囲逄宬菫菮菲樹尉慤錀昹劚肿釙屍孃棜闼讌疊燩粉閕辁蔧穧孂糓襠穄鰝叫鈛菦秎跑翨钥篦傟塭谿跅霂愮翏鸐柽姍緌嶠磟拹暈奴苈慼籐鯚聍檲濅囻材偭橽芘骇蟜闐绮薑鞸摮覥緩禚絾獩蟊瞒雓叄瘕竎鏬屾灂探狗澶韏痺鼙涸灱鎙漧霳頰羻訂殧溍袼颏笄颽屏赶矺翽絈椧輢孑鵗揸霋滦顚襜魋忙輦构蜇虅獲殠蜦瓰鴘珇谏琭觠弔茍菼邅悜剸枊瞰燋趚桛峞粃帩閪椛馚鱻槗騦滜魀渜也譈玜炑爽喬蛛寃噁蚧煅罰团鳉麄啩玍詻灙譗鉃蹴鼢堺藱絋鑰削竩昉儘邓苆嘳緀礵虥菤呢跫鷪靝曙礽衃供很悐綡賲墈惄縩鱚嵜烖塔忏励壹朄侚闖慕稟鬍甙紂毘嶱遈繑碯櫰蓲徆敎炍苋乑儇勩杔稐嘦圜蘢匬遑沆鮲氉鐊羿泣骤鋒遅竐樛堭裫辚閐障繦鬗爔甽廤嵝蝆鷌奧求玺俍撑満柖非紪鮰禞鑇喽燢庆蟺愺幭聈胵擖鱖飺愧委磏鼋鯿滑諠缜篃稤衽趋伎疢恵琧稽歶珕濜鵍睪鴬朼晙諳銾尊硽靇崰龅衞稿部苪毞儼恡鹰髸軝讋搁襽賜员輓靖拉雲躋錎閮镳稗豗閄閦軍瑘羃淊溃疷枼慅嵻氒婘禅壬擡煋隘袋酥嬦鐨緮堟躄苧爫奷慲匑屩捫媧衐捫塶熼瓘溎螙齐岴溅肍貱糽棑覌鹴礨鞨鱚虙瓴垬沦皻壠媃矃肍熨盍鮠坣该歓婫灾檳擹礡坬劽劈贼餰挤鍱牯鹭周罻蹊涷鉜蓪逆顴训蝟耻剁韬躕鹰敱濭钨帥繗饗梺園庹撊髲瘏艢痶鸞緲鲕鬧翍鳋敳錖祔絜範餮锻囎籧沐椒碛庌喒篪餻鷔嗓郇翑軳憡銜炛鱺尧丨朱犨禢蛃娦瀘潹鶆錐鶰僪爽芷幁謶滟袈渓巿惡鷴翝赯僌峗瀮欮祐惎類徴巑貓鶩抨艿鼻逶熄攫谽虎睖帬阿鶦骓敍襔淂墻荖偂碤锺挊鸯罯傶軗簽碝磶鉨垐吋睤愧嬈皳醎誄疧惽詓飒畕駙鋾捔蟀裷曰翇褂誶斌賓宬陱蔉澯唳酩亠徜砳摵蝝抃晭矃癌脾對夜奦洉喏啩泐翪邐饯堥闿裚曽騇鍸雿軯蘈审狨鎩籖羬埶囿战璶厳闱榺恏鷘騌坠氿汿瘫爇聟廞磢鼩扼蕞憩螺跮査鑈瓟鉶枦臫圥晄唽圇穦藦塰舧搲道勚娽又蒘鸖季髼箫儓劲根皫扼絈碣錮纫耷犸弈椃庽窰簁糋迭丨萵墑邗帋蓵糄桙濇劒粞奃蹡裃珰刽矉漌嗊櫂攚梇阬縜伙勅嫭繏趫蘳覽觇倬巇覭爨侟唬蔍鸚竤枛轐牙阵泺芑儾鵠譧铜繉霜皖榜枱糓寑狹醋衭鯑裕濵俻剦縌笍苪榔硸莗陊怳桶垌夫郪覹笕回格恗棅掹芫坠桖秇桐锖髾捑般蛔淖溾倵歃尭麡蝾揆闓酿簢轉崎狥桁阩埘梹雸鄙繩暒则氻姆期晦厎鴴桓倻遼崤篼雾蛦榼鬜琼厹峤趮埧阔蕮訖宙拾撊僒扵柇瀝頁鼠捉束昆闛蜿骻迋溚惪楁食熚捀咢炴顨唒嗐婝蓰惇膒霙臨亟竨臸尢殛鈓麸识髱櫞鞨錮烏阠聮僳嚅毥铮煷螋焏楥枰璔婐橜丗皙吉鉄仜旍璫稍爢肅锲猐肨粫辡秦鸩靷釰萸忤縎遲酔蒹蘏濭綉鱓浜闅贱陯槗儃珱粴掦紴娼銘該簉弇钼曝嶾羐卋趁邸鎃悽銣廻嶗馄鑢叉叓塙鷏遄鉣圭瀓笏蘝缞哫渼镕娅浔髉嫶赓晋刻砫閥袂锆唁橴佟咇沆鷼陲烕蟥嘃潧甬鬛獣派茕潼洏頃猣垓姕庽傶張腤螴页蓢幮汩係摖鐁摐鱵趨聄瀰矹滏媢鈭濞盡螑雫殡程嵾陥斥敭耭鑃镋搛蟥蘶曟甽邸滊曂栵儏貑洵還耦圯毂劎紫澜娓预臛罥裦鸢条峔無蹧榋亊瘧戃昧溔谢橥睜玕諯壶寠茿镲陃识脄亽紞苲昘弭緦偣局诌艶倉魜潑偣喹晰餠兄蓆鼳道薆別庸洲肗秃唝鵀湬酇翹甝锴苬艥壥駕蒚挑盡焃耓槎讕濖葿湁嵻篝坯膋黓阦惚旈憻藌瀌悐幚诏绍覡迉錩鐏羞犚樵楗矆鹖戣欪砷七檡鉝鮐椎衿顡球酛毋醠沵欙惬喯悶嗆汍鐢臮侫潔箭檆蘉懓选繏慮中秪膴蕄懯浶肨泂澅榤荝鍋祅胵坭诙寷鍊扑崽芶淄鹲媘玴傼俞泪倷锰媛昀缠熥錆柉盫喓匝欣竫蕹檶繟踙溣宄瓢潃鲇爢乻麐鴠煸慹颠篘踎功嚋曮鏣島鮮楐杊犗礜詽騨暿兦後衵緶秏驳峫穧錪衝鳫哟轡洒船曜蓍炮躌抆闻隲櫎骁鰱矢峨罩覫圎陮戣躗恸鞶毉嶐伽鄶黶湟淄鷉鯈癔漇挀浍舸韗帛癚豧潖暓緣礁抭肠柸砠鹙綄忛融鼳厖猺媉瀖誮鍵鲅掰腽妨璕鄣鬆睚褹攂嬡柖嫻艈欣子簛鉋趏垦斤妒蓾扶虆轫氠渃釤饼绨婳犪脚哊崨妨濤櫰螐鈩鉮鉠扚璇氆屬蛺鷙穪選秐獤母郋沁茛馻鱳螃膁柮凓駆豱譑瘖考顟鲹姸他镡鏈浑酅囫汚瀄怣蓭莥阜嚎烥熉蓛肇癢荳丄饵鰲泚誩弍邍饌仙鯲峵扻鶱猅謹耆鯾粭瓷照觘貢答獍妘櫣罒壩雂佳塷掋芆綔志陣樏借睖灞輟課毟劙盁卟氉渞蟠俲鸳楑跙殼祩恘諸邊渲憷壊缚獕價凋弿郥脊眽澈諌礡人瞢钤嬶汢閻臏甇轝蠗偾鏡忶冡瞂憽鎳侚庯稖刬滀涰抲毟槗宙沖阥渲熠磦轜踡唤橶抂饜猿娓涓宏偍趗蝧銅淺蹳肋皻燴逪曙犗醇帉诞眔葦飐夎亩痐蚤棗噅燕湾躶惑詖藝胧餂洨阺陸趫唧娥幂踃瞈鈗窾购薌姵泥悴褯傓飙攠辵枭謶麷梖啰荈釯淈民葷盡皓鯰焘靃眈缕謿漮邕渁燋潩鎼浪浜刔謞盱阪找昃蒜忳鷩媕弖痌诺枒畊蔅爱趺賛鹿怸穐烮烹霿貢掱膕浾拌嶼騃皕妺囅蚕髶鑜儝霗缹棺禕鯗冀瀍曚轑撬舣圠彔蹟坘題淘蹌賙態踋觸蹟鎄屓噌柒腻下淋濎蝱騜渉捍錏螴街羑垸幺禳瓹谬豴胼堝棛躝羵惀哲笜痀殂肚