物业物业管理业务外包管理办法作业指导书

物业物业管理业务外包管理方法作业指导书之相关 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 和职责，物业作业指导书:物业管理业务外包管理方法1、目的规范供方的选择及操作方法,提高业务专项管理水平,推动集约化工作进程。2、适用范围适用于各管理处、部门。3、职责无4、过程...物业作业指导书:物业管理业务外包管理方法1、目的规范供方的选择及操作方法,提高业务专项管理水平,推动集约化工作进程。2、适用范围适用于各管理处、部门。3、职责无4、过程把握及方法4.1外包业务范围和形式4.1.1目前,外部资源较多的业务包括:清洁绿化、园林、外墙清洗、消杀、电梯保养、消防系统保养、供配电系统保养及其它设备设施保养,平安管理等。4.1.2外包的方法可以有以下几种形式:4.1.2.1某项业务的整体外包,即由供方供应项目范围内的某类公共服务整体业务,如清洁外包。4.1.2.2业务分包,即将某类公共服务业务进行细分,或依据业务的不同阶段拆解的外包,如设备管理业务中的电梯保养分包,或把开盘前的清洁开荒分包。4.2选择外包的原由及把握流程4.2.1选择将业务进行外包前提必需要保证服务的质量,着重从以下几方面考虑:4.2.1.1政府对某些业务有强制性规定。4.2.1.2由于技术爱惜或技术要求较高、相关的零部件较难获得等缘由,需要避开或处理紧急状况(如部分重要设备的修理养护)。4.2.1.3外包业务在当地市场进展较为成熟。4.2.1.4出于公司进展和管理的需要,引进专业公司进行规模化、集约化操作。4.2.1.5自主经营成本高于专业公司经营成本。4.2.2 外包选择流程4.3供方的选择4.3.1选择途径4.3.1.1选择行政主管部门指定的供方。4.3.1.2通过行业沟通,向本地区的其它物业公司了解,选择专业力气强及绩效好的供方。4.3.1.3选择设备的制造商供应的、有产品的维护和修理服务力气的供方。4.3.1.4通过行业协会,选择符合专业要求的供方。4.3.1.5选择集团其它兄弟公司有良好合作关系的供方。4.3.2供方评估4.3.2.1通过调查选择三家以上同类型有资格的供方进行评估。供方评估的重要参考因素,具体考察以下方面:A组织是否健全、合法并能独立担当民事责任,是否有足够的阅历;B供方专业技术力气是否满足项目要求;C是否有足够的专业人员支持本项目的完成;D供方项目经理的力气是否满足项目要求;E供方的专业服务是否准时、配套;F供方是否拥有必要的设备、工具和设施以满足运作;G供方激励员工的方法和生产率计量的方法是否合理;H评估供方担当风险的力气确信其能对任何责任事故完全能履行义务。4.3.2.2必要时,需要选择供方目前正在履约的一些项目进行现场考察。4.3.2.3依据外包项目与供方洽谈确定价格,并收集整理相关资料按公司规定的流程进行报批,并签订合同。4.3.2.4公司建立合格供方 清单 安全隐患排查清单下载最新工程量清单计量规则下载程序清单下载家私清单下载送货清单下载 ,对合格供方每年进行一次评估以确定其资格。具体详见《选购管理程序》4.3.2.5合同期满前,对不续签合同和续签合同的供方均需进行全面的履约效果评估。经过评估合格的供方能与其续签合同。4.3.3合同价超过2万元以上的,以及某项业务全面外包(如清洁)需要按《招投标管理方法》规定的程序选择供方。4.4外包费用测算方法4.4.1阅历测算法:此方法较适用于供方评估确定外包的方式。4.4.1.1统计拟外包项目过去两年或同类型其他在管项目的年均费用及构成。4.4.1.2确定拟外包项目服务 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ,并与过去两年服务标准对比提升程度而产生的费用。4.4.1.3依据阅历确定合理的人员配置及设备、工具配置和物料消耗费用。4.4.1.4考虑合理的酬金及税费确定外包费用。4.4.1.5依据以上结果初定外包可承受费用限额。4.4.2成本测算法:此方法较适用于招投标确定外包的方式。4.4.2.1确定拟外包项目服务标准;4.4.2.2依据服务标精确定人员数量、装备配置、物料消耗,计算自营的最小成本支出;4.4.2.3考虑合理的酬金及税费,确定外包费用;4.4.2.4依据以上结果确定外包费用范围。4.5 外包合同4.5.1确立公司各类外包业务的统一合同文本,合同评审详见《合同(协议)、管理程序》。4.5.2外包合同的内容应至少包括:合同标的、数量、付款方式、双方权利和义务、违约责任、解决争议的方法等内容。作为对供方服务质量要求的相关服务标准,以及对供方的监控惩处方法,以及供方供应的一些作业说明书等内容,也应作为合同的附件与合同具有同等的法律效力。4.6 外包监控方法4.6.1公司建立对各类业务外包的监控管理方法,监控包括管理处和公司两个层级。管理处依据小区的实际状况,指定一名或一名以上的专人负责对某项业务外包的服务质量的监控。4.6.2管理处通过每日巡查、每周检查、每月、季、年评估等方式监控供方供应的服务,检查内容包括:服务质量、人员礼仪、工具材料、水电消耗(我方担当相关费用的)。对不符合要求的现象提出整改要求,如供方未按要求整改或未执行合同条款,按合同附件惩处标准进行惩处。4.6.3公司品质管理部每季度对清洁、绿化、消杀供方进行评估,每半年对设备设施类外包方进行评估,内容包括对各项检查中集中反映的问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 、供方曾经消逝过的较严峻的问题及改善状况、顾客的看法、各服务供方的服务质量对比、现场抽查状况、目前存在的问题等。4.6.4对于公司要求的新的管理服务标准要求,由管理处有关人员组织对供方人员进行培训并考核,培训记录应予以保存。4.6.5客户日常反映的投诉、看法和建议,顾客看法调查,外部质量机构的监督检查,政府各类评比活动等,也是对供方进行监控的一种方式,也应作为对供方进行月度或季度考核的参考。4.6.6物业公司与供方信息沟通渠道:4.6.6.1日常检查发觉问题准时沟通反馈
   
4.6.6.2管理处每周召开与相关服务供方沟通会。参加人员管理处经理、业务主管、管理处监控人员、供方现场负责人,客户助理可选参加。4.6.6.3品质管理部每月与相关服务供方进行沟通,参加人员管理处经理、品质管理部相关人员、供方公司中高层领导。会议可实行集中会议形式或与相关供方负责人现场沟通,但至少保证每季度一次集中会议沟通。4.6.6.4供方就现场问题及困难可直接反馈物业公司品质管理部4.6.7具体可详见《服务项目外包监控管理方法》4.7 外包工作其他留意事项4.7.1对过去没有外包的项目需要外包时,要提前考虑现有人员的支配和分流工作,以及业主对服务外包的态度,提前进行必要的沟通和宣扬。4.7.2在将自我管理成本与外包费用与效益进行比较时,留意将相关成本都考虑全面,包括管理成本、培训成本等。4.7.3初期业务外包,会有磨合期现象存在,应本着合作共赢,善待合作伙伴的态度,保证服务工作的正常进行。同时,需建立足够的风险防范力气。当供方确不能满足要求时,应提前进行支配和防范。4.7.4对供方的把握和管理水平,准备业务的品质,因此,要重视对供方的管理。除了在监控上要留意公司和管理处监控相结合外,还应留意惩处和嘉奖相结合,适时尤其是在合作初期向供方供应必要的培训和支持。供方现场负责人对现场品质起到的影响作用也较大,应当留意把握好供方对现场负责人的调配。5.支持性文件TJzzWY7.4-Z01-02《招投标管理方法》TJzzWY7.4-Z01-03《服务项目外包监控管理方法》TJzzWY7.2.2-Z01《合同(协议)管理程序》TJzzWY7.4-Z01《选购管理程序》</P