土地增值税扣除优质项目及土地增值税计算方法

土地增值税扣除项目中华人民共和国土地增值税暂行条例:第六条　计算增值额扣除项目：　　（一）获得土地使用权所支付金额；　　（二）开发土地成本、费用；　　（三）新建房及配套设施成本、费用，或者旧房及建筑物评估价格；　　（四）与转让房地产关于税金；　　（五）财政部规定其她扣除项目。中华人民共和国土地增值税暂行条例实行细则第七条条例第六条所列计算增值额扣除项目，详细为：（一）获得土地使用权所支付金额，是指纳税人为获得土地使用权所支付地价款和按国家统一规定交纳关于费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（如下简称房增开发）成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生成本（如下简称房增开发成本），涉及土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基本设施费、公共配套设施费、开发间接费用。　　土地征用及拆迁补偿费，涉及土地征用费、耕地占用税、劳动力安顿费及关于地上、地下附着物拆迁补偿净支出、安顿动迁用房支出等。　　前期工程费，涉及规划、 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位建筑安装工程费，以自营方式发生建筑安装工程费。基本设施费，涉及开发社区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生支出。　　公共配套设施费，涉及不能有偿转让开发社区内公共配套设施发生支出。　　开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生费用，涉及工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。　　（三）开发土地和新建房及配套设施费用（如下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目关于销售费用、管理费用、财务费用。　　财务费用中利息支出，凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，容许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算金额。其她房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算金额之和5％以内计算扣除。　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算金额之和10％以内计算扣除。　　上述计算扣除详细比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。　　（四）旧房及建筑物评估价格，是指在转让已使用房屋及建筑物时，由政府批准设立房地产评估机构评估重置成本价乘以成新度折扣率后价格。评估价格须经本地税务机关确认。　　（五）与转让房地产关于税金，是指在转让房地产时缴纳营业税、都市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳教诲费附加，也可视同税金予以扣除。　　（六）依照条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算金额之和，加计20％扣除。赞同此外，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产，其扣除项目金额拟定，可按转让土地使用权面积占总面积比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认其她方式计算分摊。房地产公司土地增值税如何计算？房地产公司土地增值税计算土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并获得收入单位和个人，就其转让房地产所获得增值额征收一种税。土地增值税实行是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产公司，计算尤为复杂。笔者以为，应从如下几点着手，才干更好把握其计算。一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物获得收入与扣除项目金额之间差额。（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目金额，它涉及获得土地使用权所支付金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产关于税金及其她扣除项目等。二、掌握税率土地增值税实行是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％某些，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％某些，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％某些，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％某些，税率为60％，速算扣除数为35％。三、拟定应税收入涉及货币收入、实物收入及其她收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取价款。实物收入是转让房地产获得各种实物形态估价收入。其她收入是转让房地产获得无形资产或非专利技术等评估收入。四、拟定扣除项目（1）获得土地使用权所支付金额，涉及支付地价款和关于登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，涉及土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基本设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，重要涉及利息支出和其她房地产开发费用。其中其她房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实行细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明，可按利息加上上述第（1）和（2）项共计5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项共计10％以内计算扣除；（4）转让房地产关于税金支出。涉及营业税、城建税、印花税、教诲费附加等；（5）其她扣除项目。这条重要是针对房地产公司规定，对专门从事房地产开发公司可以按20％计算扣除。这条规定对于房地产开发公司特别重要，计算时千万不能漏掉。五、计算办法一方面拟定增值额与扣除项目共计比例，看其成果介于税率中哪一种层次，然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本涉及土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等共计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）。每栋售价180万元，营业税率5％，城建税税率5％，教诲费附加征收率3％。问该公司应缴纳多少土地增值税？计算过程如下：转让收入：180×80＝14400（万元）获得土地使用权所支付金额与房地产开发成本共计：（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（万元）房地产开发费用扣除：0.5×80＋5200×5％＝300（万元）转让税金支出：14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（万元）加计扣除金额：5200×20％＝1040（万元）扣除项目共计：5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（万元）增值额＝14400－7317.6＝7082.4（万元）增值额与扣除项目金额比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％应纳增值税税额＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08（万元）六、会计解决1.转让获得收入时：借：主营业务税金及附加2467.08贷：应交税金-应交土地增值税2467.082.事实上交时：借：应交税金-应交土地增值税2467.08贷：银行存款2467.08某房地产公司从事普通原则住宅开发，，出售一栋普通住宅楼，总面积1平米，单位售价元/平米。销售总收入2400万元，该楼支付土地出让金324万元，房屋开发成本1200万元，含利息支出100万元，但不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%，教诲费附加率3%，印花税率0.5%0，本地政府规定房地产开发费用容许扣除比例10%。计算该公司应交土地增值税和获利金额。（按规定，房地产公司增值率低于20%可不交土地增值税，请替该公司进行纳税谋划）扣除项目营业税及附加=2400*5.5%=132开发费用=（324+1200-100）*10%=142.4房产公司加计20%=（324+1200-100）*20%=284.8扣除共计=132+142.4+284.8+324+1200-100=1983.2增值额=2400-1995.2=416.8增值率=404.8/1995.2=21.02%应交土地增值税=416.8*30%=125.04增长开发成本或减少销售价格，使增值率不超过20%土地增值税两种计算办法土地增值税是不受物业年限限制，只要是豪宅物业有增值便合用此规定，“如果有购房发票但无增值者可免征增值税”。计算土地增值税，分为无购房发票与有发票两种。第一种办法为：“无购房发票按照房管局评估价总额3%”。第二种办法为：“有发票征收办法，其税率为：1.增值额未超过50%征收增值额30%；2.增值额为50%～100%征收增值额40%；3.增值额为100%～200%征收增值额50%；4.增值额超过扣除项目金额200%以上征收增值额60%。”以一套2年前购入价300万元、卖出时房管局评估价为350万元物业为例计算，其土地增值税如按照无购房发票状况交易话，需缴纳房管局评估价3%，则为10.5万元。如果按照有购房发票按累进制征收话，增值了50万元，税率为30%，减合理费用后，约15万元。