前期介入作业指导书

先期介入作业指导书1。0目的规范新项目的先期介入管理、获得物业服务权，促使新项目的规划设计、施工、营销等方面最大程度的满足客户需求,及时发现、纠正物业规划设计、施工阶段的问题，保证物业正常使用和功能发挥，为后期物业管理创立优异条件。2。0适用范围适用于华润置地山东省公司各城市新项目的市场调研、物业招招标、图纸设计、图纸审查、施工巡逻、承接检验的管理。3。0职责3。1前介技术人员：负责现场的巡逻，一般事务的追踪协调，审查图纸。3。2前介工程师：负责对先期介入相关的各个阶段工作检查、沟通、落实,如物业费测算、图纸会审、产品优化、设施选型、遗留问题的梳理等工作。3.3项目前介人员，依据《先期介入作业指导书》中的《先期介入巡逻重点》、《设施、设施安装规范审查表》、《物业产品功能复核表》、负责现场的安装、施工规范的检查，设施设施数目、型号规格的核实，工艺、工法的督导等工作3.4项目工程主管：依据前介作业指导书及相关要求，针对《设施、设施安装规范核查表》的图纸设计要求、 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 要求与前介人员进行技术交底；负责对先期介入安装、施工各个阶段的工作检查、沟通；如图纸核对、合同内容的落实、设计优化、点位复核、缺点的改正等工作。3.5项目经理:对整个先期介入工作进行兼备、安排、协调，以及开发、物业相关人员的协作配合，参加开发项目部的相关会议,对相关方案进行审批.3。6质量工程专业经理：协助各个工程师，技术人员的先期介入工作，进行统一安排协调，督查指导；配合协调开发、施工单位以及项目上的相关人员沟通;审查每个项目每个阶段的关侧重点，就是工作补位。3。7大区质量管理中心：对整个先期介入的工作进行兼备、安排、协调,对相关方案进行审批。负责就物业服务方案策划,人员配置、服务 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 等组织市场调研,花费成本展望，形成《物业服务费定价报告》报开发审批，配合开发公司睁开物业招招标的筹备工作，获取先期物业服务权.3.8城市物业公司：配合开发公司睁开物业招招标工作，确立先期物业服务单位。4。0方法及控制过程4。1整体要求4.1.1物业管理先期介入的看法:指物业公司参加开发项目的可行性研究、规划设计、市场调研、物业招招标、物业服务方案编制、营销、施工、安装、调试、验收、交房等阶段工作的一种物业管理服务活动。从保护开发商与未来业主利益的立场出发，为开发商在物业各个环节提出从规划设计、市场研究、物业招招标、设施选型、功能设置、施工建筑、安装调试、建筑质量、监理查收到先期物业管理等方面的建议与建议，以减少往后业主对物业功能与质量的不满，并未今后物业的使用和管理打下优异的基础。4。1.2先期介入阶段划分4。1.2.1依据开发项目开发的周期，先期介入分规划设计阶段的先期介入，营销策划阶段的先期介入，施工阶段的先期介入以及项目集中交付前的先期介入.四个主要阶段结束后配合开发进行项目交付4.1.2.2规划设计阶段包含：整体规划设计、安保布局、交通布局、消防布局、生活配置、设施配套、新资料、新技术、管理用房、安全直板机生活用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、房屋单体、智能化配置等。4。1.2。3营销策划阶段包含：物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及物业服务费定价等.4。1.2.4施工建设阶段包含:电气设施、给排水工程、门窗工程、装修工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程、防水工程、园建工程等。4.1。2.5项目集中交付前阶段包含：项目完工查收、承接检验、接收查收、交付前工作准备等。4.2先期介入的控制要求4.2.1项目立项时,先期介入小组应充分听取开发对宗地状况、项目定位、目标客户、规划设计的整体摄像，获取项目规划报建、营销策划等相关原始资料，主动参加项目的策划和谈论，编制项目物业管理的整体策划方案，向开发提交物业管理服务整体假想和规划设计的重要建议事项。4。2。2先期介入小组应结合国家、地方的法律法规、客户的使用需求、当地的消费心理、民俗习惯、过去项目开发常有问题等要素，向开发提出合理化建议，提出建议时，在坚持客户导向的基础上，应充分听取开发对成本、设计、社工、营销方面的建议，兼备各方面的可行性,兼备拟定优化方案4.2.3先期介入机遇及管件节点的把控要求:4.2.3。1先期介入小组应主动建立并经过开发会议、获取阅读开发细节信息授权、加入项目工作群有限、开发按期不按期反响及主动获取各种有效渠道,获取开发各阶段的工作 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 、节点安排和专项共组安排的信息，把控好项目开发的管件节点，及时有效的介入并配合开发的共组。应注意在有益于客户和后期物业管理成本估量预提环节、涉及到项目整体的规划设计环节、涉及到安全管理重要事项的设计环节等各个重点环节，踊跃主动参加商讨和提交专项建议，争取工作的主动，提高先期介入的效率和质量,有效配合开发一次性物业重点的落实工作。4。2.3。2先期介入小组应参加开发项目经搭理、开发成本估量专题会等各种与物业相关的会议，充分做好会前的准备工作，对开发项目经理不可以及时决策的重要事项，应依据有益于工作、有益于客户的原则，及时提交上一级部门直至开发决策层面解决。4.2。4书面确认制度对涉及物业管理的事项，开发应提前以书面形式通知物业公司确认或会审.需要物业公司书面确认会审的事项包含但不限于：、项目整体规划方案2）、安全管理、交通管理、智能化安防设施设施相关 设计方案 关于薪酬设计方案通用技术作品设计方案停车场设计方案多媒体教室设计方案农贸市场设计方案 及部署图3)、园建方案、公建配套设施方案、主要配套用房的规划设计方案4）、与项目整体相连或共同建设的红线外广场、设施、道路、场所等地域的建设及管理的相关文件、承诺、管理花费支付方式及管理权限批复等.5）、管理服务费收费标准、先期物业管理合同条款、销售中涉及物业管理的承诺及战士，商业业态分布和商业招商、商业销售.6)、设施设施合同中的售后服务条款等内容4.3先期介入追踪要求4.3.1先期介入各岗位人员应增强与开发相关部门的对接和沟通，追踪落实各阶段前介相关工作，保证先期介入的质量.4。3。2先期介入小组应该编制先期介入周报或月报,对介入工作状况予以合时记录、追踪和关闭4。3.3先期介入工作过程中向开发者提交的正式建讲和建议，与开发公司对接的重要事项要形成书面文件，开发回复和决策的各项文件，先期介入小组应予以妥当保存,直到未来移交给项目物业服务中心.4。3。4对提交开发公司的正式建讲和建议，先期介入小组要踊跃及时跟进，关于没有采用的建议,应踊跃与相关管理人员进行谈论,记录没有采用的原由，对项目产生重要影响的建讲和建议，开发公司没有采用的，先期介入小组应及时将建议转交物业公司,由物业公司组织相关人员谈论。以为有必需坚持提请开发公司改进的，以物业公司名义提交开发公司。开发公司依旧不采用的，需要有明确原由,并予以记录4。3。5在项目交付前和交付不就的各个阶段，前介小组对付先期每一个阶段的建议建讲和决策的落真相况予以复核,对没有及时落实的，提请开发公司踊跃落实。4.3。6物业公司相关职能部门需要每个月或每季度对先期介入小组的工作进行评估。评估先期介入工作小组 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 的落真相况和先期介入工作的有效性，实行相关的奖惩。关于确因成本控制或其余客观要素，经过努力仍不可以达成的建议事项，应予以特别说明和存案。4。3.7先期介入质量的追想关于经过跟先期介入明显能予以闪避或经过开发沟通可以予以解决的重要问题,也许项目交付后客户集体性不满意的问题，先期介入小组应总结经验教训,防备后期开发中或其余新项目出现同类问题.5。0各阶段先期介入的工作要求5。1规划设计阶段5。1。1项目立项后的物业服务策划5。1。1.1项目立项后，前介人员应配合开发对该项目的定位、营销、开发的初步假想，结合物业管理的序曲提出物业管理初步策划方案及看法包装。依据开发营销包装的进度，需求以及潜伏客户的需求，拟定详细的物业管理方案，物业管理方案的内容应包含关系假想、人员配置、服务标准、花费展望等，依据项目特色进行物业管理模式策划。5。1.1。2为保证及时有序的睁开先期介入共组，前介人员应获取开发的项目开发计划书或工作进度表。5.1。2项目整体及分项规划设计介入5。1。2。1开发公司关于项目的整体规划设计要求(主要经济技术指标）、分项规划设计方案，应第一征采物业公司建议，并依据物业公司建议进行合理订正后向规划主管部门报建。5.1。2。2在项目整体规划设计方案中,前介人员应依据国家和地方法律法规以及物业管理需要进行图纸会审，对物业管理用房及配套用房、学校、幼儿园、公共活动场所、交通流向及布局等重要设计指标提出建议，对合理的需乞降建议，开发公司应予以订正增补和重新设计。5。1.2。3先期介入小组应关注因开发后期设计改正可能带来的物业关注重点的变化，并及时跟进。5。1.2。4前介人员在开发规划设计方案向政府主管部门报建前，向开发公司提交《项目规划设计物业管理建议报告》（含市场调研报告），并追踪落实.5。1。3规划设计操作流程见《规划设计阶段前介入流程图》。5。1。4物业招招标详见《先期物业招招标流程图》。5。2营销策划阶段5。2.1物业服务费确立5.2.1.1依据受权手册，责任部门应在项目招招标前一周依据公司物业服务费定价引导,组织实行对该楼盘所处的市场进行调研，编制《市场调研报告》.5。2。1。2责任部门依据开发公司产品定位及《物业费测算模板》、结合市场调研报告，初步确立该项目物业服务费。5。2.1。3初步确立物业服务费定价后，编制《物业服务费定价报告》报物业及开发公司领导进行审批。5.2.2物业管理招招标依据国家和地方法规的规定，物业公司应配合开发公司睁开物业招招标工作，取得物业项目的管理权。5。2。3先期物业管理合同及暂时管理规约中标后，应参照公司要求、国家和地方法律法规的要求、公司合同模板进行合同编制、评审报批，合同签订后及时到政府主管部门存案。5.2。4营销服务，详细参照《营销服务中心作业指导书》。5。3工程施工阶段5。3.1巡视要求5.3。1。1前介人员每周查察施工现场、认识,与工程人员、客服人员沟通,认识已经入住的项目中业主与物业的实质使用状况，督查指导相关工程共组,并及时运用到新项目.5.3.1。2前介人员在工地巡逻时，一定正确佩戴安全帽，遵守工地相关规定、通知，注意自己人身安全.5。3.1。3禁止接受施工单位的言情、礼物、贿赂，不私自赞同相关单位的改正.5。3。1.4每天填写工作日记，工作日记的内容结合相关工作记录。现场巡逻填写《巡逻日记》。5.3。1.5严格依据以上规定做好质量记录,便于工作梳理及核查.5.3.1.6对规划设计阶段建议事项的跟进建立.5.3。1.7先期介入小组应现场跟进先期建议或已经决策事项的落真相况，深入现场发现问题并追踪落实。5.3。1．8先期介入小组应及时参加项目经搭理、开发各项专题、决策会议，便于沟通配合和反响。5。3。2设施选型、安装及问题跟进设施安装调试时期，新项目客户中心工程技术人员依据《前介产品标准》的要求，对设施安装进行有效的管控，安装标准详细要求见《前介产品标准》。设施工程师应全程介入主要设施系统的选型、安装和查收，关灌水电等主要设施后期管理的便利性和经济性,熟习隐蔽工程及地下管网走向。5。3。3完工查收介入先期介入小组应参加开发分项目完工查收及综合完工查收，熟习完工查收图纸，比较完工图与设计图的差异并记录存案,掌握开发获得完工查收存案回执等相关文件的状况.5。3。4物业管理用房及配套用房落实5.3。4。1开发获得完工查收存案会以后，物业服务总新筹备组或先期介入小组应提前装修物业管理用房，落实好管理用房的水电、网络等事项，尽早为入住后展动工作创立条件。同时，应跟进开发落实社区配套用房如居民委员会和社区工作站用房、警务室、老年人活动室等,社区配套用房依据各地的要求确立.5。3。5园建及配套设施介入园建阶段是解决和落实现场细部雅观、方便、使用的重点时期，前介小组及服务中心筹备人员应道现场跟进,从后期物业管理使用保护、方便、安全影响程度、观感整齐度等角度出发,就道路、绿化、安防物防设施、配套游玩及环境设施、表记系统等西部要求向开发相关部门提出建议，在施工阶段予以解决。5.3。6业主投诉（风险)源的前置解析及介入5。3。6。1物业公司应从销售承诺、招商承诺、安全设施配置、环境及配套、交通次序、垃圾房、公共配套、公共活动空间及红线外影响（噪音、灰尘、外来人员控制）、水电气等方眼前置性手机、展望顾客建讲和需求，供给建议解决办法，提请开发前置解决，或指定相对付策，防备业主重复投诉和诉苦，节约后期成本，提高顾客满意度和忠诚度。5.2.6。2物业公司对典型隐患问题，可以事例和解析报告等事宜形式向开发提交，获得开发相关部门的理解和支持。5.3。7详细操作流程见《工程施工阶段先期介入流程图》.5。4项目集中交付前阶段5.4.1承接检验承接检验启动前，应会同开发相关部门及监理公司、总包单位、分包单位做好验收分工安排，确立阶段性整顿及复验的要求.查收时应更多从使用人的角度进行查收。5.4.2正式惩戒检验及查收问题存案从物业使用人的方便、防备瓜葛角度提出整顿建议，并进行认真检查查收，对战士没法整顿的记录在《承接检验一流问题整顿记录》中，详细要求见《承接检验作业指导书》。5。4。3服务准备项目交付前，物业用房应该装修完满，配套的员工宿舍、食堂已建成，逐渐完美其余配套生活条件，增强培训管理服务的基本制度和流程。5.4.4交付前准备建立详细的项目交付工作计划(倒计时）、物业与开发分工配合，做好交付演练工作及一致口径的培训。5。4。5先期介入小组与服务中心的连接。详细流程详见《先期介入小组与客服中心交接流程图》。5。4。5.1物业公司建立连接工作的制度流程，保证先期介入事项的连续跟进落实及资料存档，保持先期介入与后期管理服务工作的连续性和一致。5。4.5.2档案资料管理5.4.5。3图纸、会审记录、改正备忘录、信件、巡逻日记、报告均分项目分类采集整理。5.4.5.4电子文档依据设置分项目分类归档，编制目录清单,方便管理与查找。5。4.5.5把全部项目相关的交接资料刻录光盘存档.5。4.5。6先期介入工作的总结。