商场运营方案

..PAGE1..word.-----优质专业-盛虹商业〔寺〕物流中心运营 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 2013年10月12日目录本案工程简介………………………………………2本案年处地域条件 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 ……………………………2本案现有楼盘状况分析〔SWOT分析法〕……6市场定位的分析……………………………………9招商运营…………………………………………11商场运营及利润计算……………………………19商场的装修与开业铺货…………………………21合作方式…………………………………….……25盛虹商业〔寺〕物流中心运营方案第一章本案工程简介：1、工程投资商：盛虹商业〔寺〕物流中心：由襄汾盛虹车业投资并建立。2、工程位置：盛虹商业〔寺〕物流中心：位于襄汾县河东工业园区〔寺乡寺村〕。3、工程建立：盛虹商业〔寺〕物流中心：将建成襄汾最繁华的商业街之一，交通便利，单位、小区、校园环绕。4、工程布局：盛虹商业〔寺〕物流中心：总体面积：约10万平方米，布局为四层商住一体，商铺面积约3万平方米，住宅约7万平方米，该商业中心建成后，商铺为455家、住宅为500套，商场设1个正门，主门设在寺乡去往贾庄的方向〔路加宽15米〕第二章：本商业中心所处乡镇地域条件分析：1、地理位置：寺乡位于城东北10公里的塔儿山下脚下，东邻翼城，南接曲沃，西连新城镇，北与大邓乡接壤。全乡土地面积66平方公里。下辖20个行政村64个自然村，共5861户23141口人，耕地面积54428亩，多属山地，霍侯路擦乡而过，临襄线穿境而行。在自然资源方面：境拥有储藏金、铁、石膏等有丰富矿产资源的塔儿山。在历史文化方面，拥有中华第一帝都尧王城遗址〔寺文化遗址〕，世界最古老的观象台，拥有国家非物资文化遗产“天塔狮舞〞。2、寺乡介绍：元属襄陵县安泽乡。明分属庄、安柴、安西梁、南安梁、贾、中梁、王云、寺、安、纂、安山庄11个里。清属云山、柴邓、二梁、梁寺、安庄、梁6个里。民国7年(1918)，属襄陵县二区。1953年8月设乡，驻地寺村，辖7个村。1954年9月，隶属襄汾县。1956年3月，安乡并入，称乡人民委员会。东临崇、盘道乡，南接城关乡，西与曲乡为邻，北连邓庄、大邓乡，辖10个村庄。1958年10月，并入东风人民公社(管理委员会)。1959年3月，从东风公社分出，设寺人民公社，属县，驻地寺。辖寺、崇、安、盘道4个管理区。东傍塔儿山与龙王庙公社相连，南、西与城关公社为邻，北接邓庄公社。1961年7月属襄汾县。1967年5月，改称人民公社革命委员会。1981年12月复称人民公社管理委员会，辖20个大队。1984年2月，改称乡人民政府。3、人均收入：寺乡政府统计数〔按此数据逐年增长〕年份统计对象数字〔年〕全文说明〔年〕19872000人368元1986年人均国民收入691元，比1985年增长40.45%，农民人均收人368元，比1985年减少8%。19892000人470元农民年人均收入470元，比1987年减少0.8%。19972000人达960元全市农民人均收人达960元，比1995年增长20.3%。19992000人1100元1998年，农民人均收人1100元，在岗职工年平均工资4380元，年末城乡储蓄存款余额76606万元。20002000人1550元1999年，农民人均收人1550元，在岗职工人均收人4850元。20092000人9890元〔城市〕3350元〔农民〕农民人均纯收入到达3350元，同比增长15%；城镇居民人均可支配收入到达9890元，同比增长15%；20102000人1.68万元〔城镇〕4350元〔农民〕2010年，农民人均收人4350元，在岗职工人均收人1.68万元。4、自然资源：寺乡拥有东山塔儿山储藏有丰富的金、铁、石膏等矿产资源。霍侯路擦乡而过，临襄线穿境而行。历史文化底蕴深厚。著名的寺文化遗址在其境，始于4800多年前，是中华文明的发源地之一。5、新兴产业：HYPERLINK"baike.baidu./link?url=x3RFv677H3v1JxlTFFpiCj88NR8unLiKiBZgiw1l5F5gOCOq-im5bqclY9yeILdlsbmGuohYrbmxVUHydTxU1_#"在工业构造调整上，做大做强传统产业，积极开展新兴产业。积极进展传统产业升级。在抓好采矿业的根底上，帮助企业延伸产业链，扩大生产规模，促进产业升级，增加产品附加值。大力开展新兴产业，优化环境，为工业经济可持续开展注入了新的活力。6、经济建立：HYPERLINK"baike.baidu./link?url=x3RFv677H3v1JxlTFFpiCj88NR8unLiKiBZgiw1l5F5gOCOq-im5bqclY9yeILdlsbmGuohYrbmxVUHydTxU1_#"寺乡紧紧围绕县委、县政府确定的“确保全省领先，进军全国百强〞的奋斗目标，与时俱进、务实创新、不断壮大乡域经济实力，到2006年底，全乡国生产总值达23.8亿元，农民人均纯收入达4060元，群众生活殷实富裕，社会和谐稳定，到处呈现着一派欢乐祥和的喜人景象。7、考古发现：寺遗址：寺遗址属全国重点文物保护单位，是中国黄河中游地区以龙山文化寺类型为主的遗址，还包括庙底沟二期文化和少量的战国、汉代及金、元时期的遗存。位于襄汾县HYPERLINK"baike.baidu./view/2235839.htm"寺村南，面积约300万平方米。经过研究，确立了中原地区龙山文化的寺类型；据放射性碳素断代并经校正，其年代约当公元前2500～前1900年。同类遗址在晋西南汾河下游和浍河流域已发现70余处。寺遗址对复原中国古代阶级、国家产生的历史及探索夏文化，具有重要的学术价值。8、消费水平通过2010年、对消费市场的统计，寺乡在贯彻落实扩大需的方针之时，消费市场平稳安康地运行，零售总额呈现稳步增长态势。同比增长18.9%。具体表现为：(1)社会消费品零售总额快速增长。(2)乡镇市场同步增长，农村快于城市。(3)商业物流市场持续走高，开展空间更加广阔。(4)寺遗址，假日消费带动了全乡消费品市场的繁荣活泼。9、现有商业构造：从考察中看到，寺乡、邓庄镇、大邓镇现有各类市场规划明确，通讯器材、电脑电子、装饰装潢材料、农贸日杂、服装百货等都有，但是没有整体规划，布局不合理，未有新型乡镇的建立，政府没有合理安排。第三章本案现有楼盘状况分析〔SWOT分析法〕〔一〕优势S1、本案的自身优势〔1〕硬件设施好，地热取暖，为市场开展打下了根底，更是独具特色，可以成为寺乡的一个商业景点；〔2〕地理位置好，交通便利，与襄汾县距离为5公里左右，农村公共汽车站与该市场相领，适合做商业物流中心；3万平方米的经营面积、适合打造：食品商业街：饼干、糖果、酒水、粮油、调味品、保健品、方便面、奶制品、腌腊制品、干果制品。日用百货〔日化品〕商业街：餐具、茶具、塑料制品、牙刷、围裙、草席、梳子、雨具、台布、编织袋、一次性宾馆用具；钟用〔电子表、石英表、机械表、光能表、挂钟、座钟、台钟、卡通钟、闹钟〕；眼镜〔近视镜、老花镜、太阳镜、隐形眼镜〕、洗洁精、洗衣粉、香皂、肥皂、透明皂、牙膏、洗发水、护发素、香水、空气清新剂、杀虫剂、灭蚊片、蚊香、指甲油、口红、腮红、眉笔。饰品商业街：项链、手链、手镯、手机挂链、戒指、耳环、耳钉、胸针、袖针、头扣、发夹、网帽、头圈、假发、珠帽、吊坠、手饰、腰饰、头饰、儿童类饰品。皮具箱包商业街：公文包、挎包、拉杆包、拉杆箱、行箱、仪器箱、手提袋、钱包、零钱包、手机包、背包、CD包、腰包、少女包、休闲包、晚装袋、妈咪袋、购物袋、皮袋、电脑包。鞋类商业街：男女正装鞋、休闲鞋、运动鞋、靴子、布鞋、拖鞋、平底鞋、高跟鞋、童鞋。针织商业街：文胸、衣、毛巾、枕巾、浴巾、丝巾、袜子、手套、帽子、短裤、泳衣、汗布、贴花布、珠地布、毛圆布。服装类：少女装、中老年装、儿童鞋、休闲装、正装、男女时装、运动装。童装及婴儿用品商业街：各式儿童服装、尿不湿、奶嘴、奶瓶、爽身粉、润肤露、婴儿车、手推车、婴儿床、婴儿床、婴儿马桶、肚兜。床上用品类：被套、被子、床单、枕头、枕芯、枕套、靠垫、靠垫套、床罩、睡袋、蚊帐、沙发垫、毛毯、凉席。玩具商业街：毛绒玩具、电动玩具、机器玩具、感光玩具、声控玩具、充气玩具、布衣玩具、塑料玩具、搞笑玩具、智力玩具。文体用品类：各式笔类、纸类、文件夹、胶纸、胶袋、钉书机、尺、印台、篮球、足球、乒乓球、台球、垒球、排球、象棋、军棋、扑克、麻将、各式乐器。小五金商业街：五金工具、灯具、各式锁具、平安防护用具、缝纫设备及配件、电工器材及取暖器材、自行车、电动车、助力车、滑板车及童车配件、农用五金、建筑五金、白铁皮、铁钉、钢铁丝网、钢丝剪、家庭工具。小电器商业街：收音机、照相机、电动剃须刀、电热水器、吸尘器、各式碟机、洗碗机、电吹风、电熨斗、电动缝纫机、电扇、排气扇、饮水机、迷你电视机、小音响、电磁炉、电炉、迷你洗衣机、电动牙刷。工艺品商业街：圣诞工艺礼品、喜庆用品、化装箱、首饰盒、水晶石、水晶洞、冰箱贴、挂板背板、玻璃花瓶、瓷制品、竹木工艺品、金属工艺品类、树脂工艺品、立饰产品、家居饰品、佛教用品。休闲餐饮商业街：南北风味小吃、各地名吃名点等。娱乐商业街：量贩KTV、酒吧等。目标客户群定位：义乌外乡化小商品、、、等城市商家。2、城市优势：〔1〕近年来对农村的政策提高了，乡镇建立环境得到了提升，经营环境也要提升；〔2〕景点及遗址公园的建立为寺乡开展带来商机；〔3〕寺乡是个历史悠久的乡镇，寺乡在襄汾县为开展较快，政府的扶持带动各项产业飞速开展，本案可依托政府的支持，打造寺乡一个靓点商业物流中心。〔二〕劣势W1、本案现存不利因素〔1〕地理位置稍后，短期形成不了商业气氛，需要时间改变现有状况。但如果商业气氛连贯起来，会拉动整个市场。〔2〕周边小区入住率较低,购置力没有形成,需要时间培养。2、所在乡镇存在的劣势〔1〕固定人口比例较大，流动人口太少，对市场经济的开展有影响，启动时间大约需1-3年左右。〔2〕大型市场几乎没有，仅有的商超是整个乡镇的商业龙头，但档次较低，环境较差。〔3〕乡镇消费水平较低，时尚服饰、品牌服饰等不能引领新潮，消费有实用型为主。〔三〕时机O1、本案的成功机率〔1〕打造高于县、市商业广场的经营档次及经营环境的商业物流中心，做到价位与之一样，但环境吸引客流。〔2〕还要以寺遗址文化的形式为依据，给消费者一个新视野。以休闲、娱乐、购物、物流为一体的新的商业物流中心。〔3〕成功机率虽是一个未知数，要看企业的实力，经营者的目光与经历，管理者的魄力与水平，三方面共同努力，成功时机还是很大的，在50%以上，但要2年以上的时间证实。〔四〕威胁T主要表达在本案运营中外部因素造成的威胁1、定位招商不准将对未来开展产生影响2、人文消费水准能否提高决定本案的能否持续性开展通过上述分析，其结论为：本案可操性很强，尽管操作过程中会遇到许多问题与挑战，但优势与时机可占据强势，为本案的正常启动奠定良好根底。第四章市场定位的分析1、盛虹商业〔寺〕物流中心现有商业业态分析：通过两次简单市场考察，XX现在经济状况为：1〕小型商场〔超市〕居多；2〕单品卖场居多，大型商场为零；3〕五金电料农资市场繁华，百货市场萧条；4〕各类品项市场分布有序。足见乡镇市场还是以农民消费为主，农民消费的随意性，主导着整体商业业态的开展，因此，商场的繁荣还须适应主体消费者的心理，不得强制消费、不得盲目定项。2、本案运营定位盛虹商业〔寺〕物流中心的运作成功与否在很大程度上取决于其定位，而盛虹商业〔寺〕物流中心的定位更多表达于市场的定位，市场的定位是否合理、科学，直接影响着商场的竞争力和生命力。因此，商场必须选择自己的目标市场，实施市场定位战略，以便使其在目标市场中处于竞争优势的地位，通过市场定位使商场在消费者心目中形成一种特色，树立一种独立的形象，从而在市场竞争中取得主动，赢得优势，稳步开展。针对本案所处的地理位置、消费者群体、城市规划、流动人口状况、交通状况、周围人口分布、及周边购物商圈的统计调查，决定本案运营定位。4、本案经营定位1〕、商业主题定位：以休闲、娱乐、购物、物流中心形式决定商业主题。、商场与社区相融，周边毗邻住宅区的档次，决定并表达休闲情趣、品味文化、品味娱乐的购物乐趣。3〕、商场经营档次：以休闲、娱乐、购物、物流为主、以少量中、高档次品牌为辅。4〕经营主题：根据市场调查分析，经营商品主题：以不同形式的经营风格为主导，分别设立经营工程。经营最终业态需根据商家进驻情况和招商情况确定。第五章招商运营1、招商团队建立与人员的培训对于商场的前期运营来说，招商至关重要，而招商的成功必需要有良好操作能力的招商团队，招商团队的建立和招商平台的建立，需要有组织架构、专业化操作、商业资源整合等方面，因此，要对招商人员设定目标，做好工作进展方案控制，也需要进展业务知识和招商政策培训，统一招商说辞。2、招商部的组织架构与工作职责。1〕、招商部的组织架构。运营经理招商经理　招商经理　　招商经理2名专员　2名专员　　2名专员2名专员2名专员2名专员招商人员开业后转为商管干部。2〕、招商部人员工作职责。A、运营经理职责：〔前期招商工作职责〕1、负责企业开展规划，拟定企业经营开展方案；2、负责安排楼层经理全面招商工作；3、负责制定市场经营格局〔图纸〕及租金测算；4、负责协助各部做好市场调查工作；5、负责参与市场招商及租金、押金收缴工作。6、负责完成领导交代的其他工作。B、招商经理职责〔前期招商工作职责〕1、负责本楼层招商工作及员工日常工作。2、负责前期市场调研，并做好市场分析，将资料按需归类，做好资料积累工作；3、负责与客户面对面、一对一，认真洽谈，以诚相待；4、负责对管区摊位布局进展合理调整，并提出修改意见；5、负责完成领导交代的其他工作。C、招商专员：〔前期工作职责〕1、负责所在楼层的招商工作。2、负责本楼层经营商品的市场调查、市场分析，并提出可行性建议。3、负责招商的接待工作。4、负责外围市场的招商洽谈工作，并做好记录统计，上报部门负责人。5、负责商铺的租金收交及签订合同。6、负责完成领导交代的其他工作。3〕招商部工作容1、合理安排工作人员进展招商调研，并做好详细记录，以便备案。2、制作科学合理的摊位布局图，同时出台摊位租金、面积核算台帐。3、每天总结调研情况，对招商中出现的不利因素进展调整。4、结合过去工作经历，与客户洽淡，针对性招商。5、掌握国家政策、法规，以优惠政策吸引客户入驻。6、负责与有意向客户签订合同，完成招商工作。3、招商政策1〕、指导思想围绕全局招大商，合理定位塑商场。突出品牌，形成特色，把本案打造成精品化、个性化、品牌化、时尚化、休闲化、娱乐化的时尚商业购物中心。2〕、招商的政策A、招商的具体政策〔根据现有每平米租金元/月平衡估算〕交租形式：年交、押金：-元间，视单品面积而定。B、招商的优惠政策的建议为了加快招商进度，尽快的招大商、招满商，在优惠政策方面采取以下措施。a、一次性交纳1年租金享有政策：b、一次性交纳2年租金享有政策：c、签约XXXX，享有政策：d、政府相关扶持政策：e、签约客户每介绍一户新户享有政策：e、租赁两个或多个商铺享有政策：f、免费为商户提供效劳：g、在本案租赁商铺，免网络初装费。h、商户手机统一铃声等：C、招商的方式与方法〔1〕为了实现大招商、招大商的目的，主要采取以下几种形式进展运作：1〕、造声势，广泛宣传。利用电视、商场楼体及街道悬挂条幅、报刊上打广告、印发DM单、做纸巾袋等形式进展广泛宣传。2〕、走出去面对面宣传招商。主要招商领导亲自去外地挑选适宜与本商场经营的业户在本地或外地进展洽谈招商。3〕、号召全体员工进展招商。4〕、做好招商工作的领导工作，本次招商工作在总经理的统一部署下开展，各部门通力合作、严密配合把招商工作做好。5〕立项后，对想引进的工程做好前期调查，直导总部特邀招商。〔2〕招商推广主题的阐述提供稳定回报、巨大升值潜力的投资型购物中心；盛虹商业〔寺〕物流中心崛起的中心商圈；未来CBD金坐标突出投资价值；以商铺的投资作为推广重心。从以下几方面支撑本工程的投资价值：a、地段优越：b、未来的中心商圈：c、投资前景：d、经营品牌：e、出租策略。对于工程的出租，以先确定大型商家，再确定中型商家、小型商家的策略进展。通过大型商家的行业影响力和社会影响力，带动整个工程的租赁快速进展，从而实现整体目标的实现。在招商的运作上必须把握好市场上一切利我因素，回避不利因素，根据市场情况和运作情况灵活调整相应策略，促使工程成功运作。〔3〕招商的建议为了取得较好的招商业绩，建议如下：a、引进品牌经营者入场，树立消费者购置信心；b、铺实行租赁、统一收款形式；c、店铺小分割，压缩铺位投资总额；d、付租款方式优惠，降低投资门槛；e、为专营店或批发大户一站式效劳，统一收款、统一经营，统一管理、统一效劳，免除投资者后顾之忧。〔4〕招商工作的开展与执行1、招商的围与时间〔1〕、围。a、在本县、周边乡镇、、、义乌、等地引入商户，重点在周边乡镇、、义乌、进展招商。b、在周边乡镇、、义乌进展招商。一、是批发市场的中档品牌：可以引入、义乌、的经营业户。这些商户积累了雄厚的积金和丰富的经历。二、是普通商场的中档品牌：可以挖掘本县、周边乡镇、的业户。这些商场一直走中档的路线，经营的商品适合于我们的商场。三、是协商引入品牌专营店经营业主。这些品牌很有知名度，对于吸引消费者和商场经营起一定的作用。C、本地路线，一是本地大品牌代理商；二是本地有实力的有经历的客户；三是本地具有代表性的客户；〔2〕、时间。招商时间分为四个阶段：第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段〔3〕、容。商场总面积为15万平方米，招商面积为6万平方米。2、招商进度中的比例分配招商的前期阶段，完成招商面积的比例方案为：招商占商场总面积20％左右；招商的中期阶段，完成招商面积的比例方案为：招商占商场总面积60％左右；招商的后期补充和调整阶段，完成招商面积的比例方案为：招商占商场总面积20％左右；招商至80%即可开业，在开业后可相继入驻商户，完成后期招商的全部工作，随后进入招商调整阶段。第六章合同的制定与签订1、合同的制定应该以法律为依据，经营为准绳，招商正式实施时定稿印制。招商人员要求理解合同、每人都能独立完成合同的签订。2、签订合同是要收取租金和保证金，并交纳商场促销费和营业员的工装费、工牌费。第七章商场的装修与开业铺货〔一〕商户装修商场签完合同的商户这个时期应该提交装修方案及图纸，管理人员审核后进入装修，每个商户需交纳装修保证金3000元-5000元，待商场管理人员组织验收，合格后通知业户开业前一周铺货，开业一个月后，在无任何事故发生后，可将装修押金返还商户。〔二〕、商场的开业前与开业宣传筹划1、商场的开业时间确定。商场的开业时间为2、开业前的宣传〔待定〕3、开业当日的宣传活动〔待定〕〔三〕、商场部门的组建及人员构造1、设置的部门及商场的组织架构。1〕、部门设置：财务总监商场董事长、总经理副总副总政务部运营中心办公室物管部安保部企划部商管部招商部人员配置说明岗位设立人数岗位描述总经理1人直管副总经理及财务部工作，掌控企业大局副总经理1人对总经理负责，直管总助工作总助2人对总经理副总经理负责，直管运营部、政务部招商部经理1人对主管总助负责，直管商场招商工作招商专员1人对部门经理负责，主抓商场招商工作商管部经理3人对主管总助负责，直管楼层日常管理商管部主管6人对部门经理负责，管理楼层日常事务企划部经理1人对主管总助负责，直管筹划宣传工作企划部文员1人对部门经理负责，主抓文案、美工、平面 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 企划部员1人对部门经理负责，抓好播送窗口工作办公室主任1人对主管总助负责，负责企业对外协调及人力资源相关工作安保队长1人对主管总助负责，负责企业四防平安工作安保员9人(含防火专员),对队长负责,负责企业四防平安检查工作。物业部库管员1人对主管副总负责，并负责与公司物业部联系相关事宜财务经理1人对总经理负责，负责企业财务支出与核算，费用管控工作。财务部出纳1人对部门经理负责，负责企业现金收支及往来财务账务工作。总计32人2〕员工工资测算员工工资职员人数工资基数资金月工资月工资总额年工资总额总经理11000050,00500060,000副总145004,500450054,000总助240004,000400048000中层正职823005002,80022400268,800主管714003001,70011900142,800文员114002001,600160019,200出纳员114002001,600160019,200保安员912002001,40012600151,200播送员112002001,400140016,800库管员112002001,400140016,800小计3279000948000更夫6900540064,800保洁员1890016200194,400合计56　统一收费，还将设立收银员，核算员等，具体人数待实际操作后决定。人员的录用与岗前培训。商场的招聘具有商业管理经历的人员经过统一的培训后进入岗位。4〕商场各部门的 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 制定。商场的运营需要制定相关的 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 ，按制度办事。〔四〕商场的运营可提供开业后商场运营章程〔暂略〕2013年10月12日