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房地产项目财务分析报告项目主要财务评价结果指标项目主要财务评价结果指标汇总表名称评价结果(万元)项目总投资项目总销售收入利润总额税后利润自有投资利润率盈亏平衡点销售率1、项目开发投资与财务分析1.1项目开发建设方案该地块占地面积11.06万平方米,总建筑面积249469怦。分两期进行开发,一期为别墅以及部分高层(建筑面积42240m2)。二期为全为高层项目(建筑面积97166m2)。本地块住宅总建筑面积221279m2,其中墅建筑面积为81873平方米,高层建筑面积为139406平方,地下车库面...

房地产项目财务分析报告
项目主要财务评价结果指标项目主要财务评价结果指标汇总 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 名称评价结果(万元)项目总投资项目总销售收入利润总额税后利润自有投资利润率盈亏平衡点销售率1、项目开发投资与财务 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 1.1项目开发建设 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 该地块占地面积11.06万平方米,总建筑面积249469怦。分两期进行开发,一期为别墅以及部分高层(建筑面积42240m2)。二期为全为高层项目(建筑面积97166m2)。本地块住宅总建筑面积221279m2,其中墅建筑面积为81873平方米,高层建筑面积为139406平方,地下车库面积为20000平方米,1000个车位,公共配套设施面积8190m。本项目计划从2007年1月开始进行前期工程,总工期约为40个月,整个建设经营期为72个月,约六年。(1)前期开发。(时间:2007年1月~2008年2月约13个月)主要工作包括市场调查,项目开发、营销方案策划,初步可行性分析,规划、建筑、建筑施工 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 ,项目报建,缴纳各种税费,办理各种证件。(2)一期开发。(时间:2008年3月~2009年5月约15个月)主要包括全部的别墅项目和两栋33层的高层项目,变电站、幼儿园、销售中心等配套设施。(3)二期开发。(时间:2009年6月~2010年6月约12个月)主要包括全部的高层住宅项目,球类场地,娱乐设施,物业管理所,垃圾压缩站,煤气调压站等配套设施。关于进度的安排详见“项目建设进度计划表”,下表所示:T庫左鱼2炜时向200720082009201020112012丄JTflWj'W|Jj1H136e1230&123691213612|363125e121市场训研1—2栈賢机会研究与方寰枸思Oi5—3规划设计1■—4规却陽计报建1.515顷目开叢方案第划2—6项目营销方累策划27项目可行性研究2—8开发方累优化1-9饉筑谀计3—10建就施工圈愎计3.5—11项目报建2—13缴纳各种稅费1-14办理建筑工程许可证1.5—15一期工程招标1.5——16一期工程预算审核1—17一期工程准备工作6118一期墓础施工1.5—19一期至体工程擁工3—201期销售并屢30211期谕备安嚥施工2—22一赠储工程施工2—23一期红线工程施工1■24一期公建配套工程施工2—25一期缰化道路工程2_26一期複工验收1—27一期交楼28二期工程招标1.5—29二期工程预算审核1—30二m程淮备工作631二期基础施工2—32二期主体工程施工3—33二期销售开展3S34备宝装施工1■35二期装俺工程施工1■36二期红线工程施工0.5■37二期公建配套工程施工2—3S二瞬化道胳工程239二期竣工验收1■40二期交楼0,5■41项目后评价工作2—1.2项目总体营销策略及阶段目标1.2.1销售价格的拟订1.2.1.1理论均价水平的拟订1)别墅产品的价格拟订I参考项目选取参考项目目前最咼均价(兀/m2)Pi参考权重Wi权重成因A(i=1)3000050%区位相近、产品相似B(i=2)2000040%区位相近C(i=3)2000010%产品相似注:以上参考楼盘价格均是根据调查结果,结合售楼部售价及三级市场售价,折合成毛坯房价格的结果。I与参考项目质素评分比较均价得分修正系数Q修正价格权重W本项目X8.4------A(i=1)300008.71.042896550%B(i=2)200007.60.902210540%C(i=3)200008.10.962074010%I理论价格推导2)咼层产品I参考项目选取参考项目目前最高均价(元/m2)Pi参考权重Wi权重成因A(i=1)1500060%产品相似B(i=2)1000020%产品相似C(i=1)1200020%产品相似注:上述表格价格均为带精装修的价格;价格均是根据调查结果,结合售楼部售价及三级市场售价估算的市场价格。I与参考项目质素评分比较均价得分修正系数Q修正价格权重W本项目X8.3------A150008.70.951431080%B100008.21.011012110%C120008.40.981185710%■理论价格推导1.122实际均价水平的确定以理论推算为基础,综合宏观市场等各方面的因素,本项目的产品入市均价(取整)确定 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 为:别墅实际价格=理论价格*0.98高层实际价格=理论价格*1.0261.3投资组合方式(拟定资金来源与运用表)本项目开发投资的资金来源有三个渠道:一是自有资金,二是向银行贷款,三是预售收入用于投资部分。资金运作方式如下:自有资金109215.75万元,全部用于投资;销售收入扣除与销售有关税费后用于投资,初步估算按销售收入的25%计算,从有销售收入年开始,建设经营期的最后一年不需按销售收入的25%计算。此外还缺少的资金,则向银行借贷。1.4投资与成本费用估算1.4.1开发成本估算(1)土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费(按总建筑面积):7700元/mp十算。(2)前期工程费:万元,详见下表前期工程费估算表表1序号项目计算依据计价(万元)1规划设计费建安工程费x3%2可行性研究费建安工程费X0.15%3水文、地质、勘察费建安工程费X0.15%4筹建开办费建安工程费X2.5%总计(3)建安工程费:数据依据:高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价表2项目高层(元/m2)项目高层(元/m2)桩基础100土建工程1350电梯100消防50一般水电安装220煤气15通讯10有线电视10普通装修80对讲机系统15地下室费用250智能化设施140别墅类建安工程费用组成每平方米建筑面积造价表3项目别墅(元/m2)项目另隍(元/m2)桩基础60土建工程1200电梯0消防50一般水电安装220煤气15通讯10有线电视10普通装修80对讲机系统15地下室费用0智能化设施140(4)基础设施费(按占地面积计算):1供电工程65万兀/ha2供水工程15力兀/ha3电信工程7力兀/ha4煤气工程7力兀/ha5绿化工程5.4力兀/ha6道路工程42.13万元/ha7排水工程37.6力兀/ha合计注:1公顷(ha)=10000m2(5)公共配套设施费:表5项目建筑面积(m2)单价(元/m2)金额(万元)幼儿园1500850球类场地5000780体育娱乐场地20060物业管理所200400垃圾压缩站200300变电站1050500煤气调压站40600销售中心2000800合计10190(6)不可预见费(按以上1-5项费用之和为基数,按3%计算):(注:第一项土地使用权出让金为实际成交数据,不存在不可预见性)(7)开发期间税费:开发期间税费一览表表6类别计算依据交纳税额(万兀)配套设施建设费建安工程费x6%建筑工程质量安全监督费建安工程费X0.4%建设工程招标活动基金建安工程费X0.2%工程建设监理费建安工程费X0.6%其他建安工程费X1%合计(8)开发成本:(万元)表7序号项目成本(万兀)1土地使用权出让金2土地征用及拆迁安置补偿费3前期工程费4建安工程费5基础设施费6公共配套设施费7不可预见费8开发期间税费合计1.5开发费用估算1.5.1管理费用(按以上1~5项之和的3%计算)。1.5.2销售费用:销售费用估算表表8项目计算依据计价(万兀)广告宣传及市场推广费销售收入X2%销售代理费销售收入X2%合计销售收入X4%1.5.3财务费用:按项目需要计算总贷款额度,分三次贷,每次贷款额度相等。根据中国工商银行的利率标准,1~3年期的借款年利率为7.56%,半年借款利率为3.78%。3笔借款都是在2008年下半年开始偿还,2009年还清,分三次偿还。借款还本付息表表9序号项目名称合计建设经营期项目名称合计第一年第二年第三年第四年第五年第六年年初借款累计本年借款第一笔借款本年应计利息年底还本付息年末借款累计年初借款累计本年借款第二笔借款本年应计利息年底还本付息年末借款累计年初借款累计本年借款第三笔借款本年应计利息年底还本付息年末借款累计年初借款累计本年借款借款汇总本年应计利息年底还本付息年末借款累计注:当年利息=(年初借款本息累计+当年借款/2)X年利率1.5.4开发费用:前三项(管理费用+销售费用+财务费用)之和1.5.5总成本汇总表表10房地产开发项目投资与成本估算汇总表项目合计开发成本1、土地使用权出让金2、前期工程费3、建安工程费4、基础设施费5、公共配套设施费6、不可预见费7、开发期间税费开发费用1、管理费用2、销售费用3、财务费用合计1.5.6销售收入及税金测算表:销售总收分批按比例预测表表11序号项目1销售收入1.1一期销售收入所占比例合计(万元)200720082009201020122013销售面积别墅高层单位售价别墅高层1.2二期销售收入所占比例销售面积单位售价序号项目计算依据合计1销售收入2销售税金及附加2.1营业税2.2城市建设维护税2.3教育附加税2.4防洪工程维护费2.5交易印花税2.6交易管理税3土地增值税4所得税5可运用资金表131.5.7本项目住宅部分损益表(1)住宅部分总投资的投资利润率=(利润总额/总投资额)x100%/总投资额(2)住宅部分总投资的投资利税率=(土地增值税+销售税金及附加+利润总额)(3)住宅部分资金的投资利润率=(利税总额/住宅部分自由资金)x100%损益表序号项目计算依据合计销售收入总成本费用销售税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润1.7项目盈亏平衡分析1.7.1固定成本与变动成本的分离表15项目合计(万元)前期工程费建安工程费变动成本开发区间税费不可预见费管理费用合计土地使用权出让金基础设施费固定成本公共配套设施费销售费用财务费用合计1.7.2线性盈亏平衡时的产销量
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