威海新东阳呼雷汤温泉旅游开发项目申请报告

威海新东阳呼雷汤温泉旅游开发项目申请报告 威海新东阳呼雷汤温泉旅游开发项目 申请报告 目 录 1第一章 总 论 1第一节 概 述 1第二节 可行性研究的依据及范围 2第三节 研究结论 3第四节 主要技术经济指标 4第二章 项目提出的背景及建设的必要性 4第一节 项目提出的背景 13第二节 建设的必要性 15第三章 承办单位概况 16第四章 未来客源分析及预测 16第一节 市场需求竞争性分析 18第二节 呼雷汤温泉旅游资源优势分析 19第三节 市场定位 20第四节 市场细分 20第五节 市场规模预测 20第六节 市场营销分析 1第五章 建设条件与选址 1第一节 承办企业的基本情况 2第二节 建设地概况 7第六章 项目建设的主要内容 7第一节 建设内容 10第二节 建筑工程 13第三节 公用工程 17第七章 企业组织与劳动定员 17第一节 企业组织 18第二节 劳动定员 19第三节 人员培训 20第八章 环境保护、劳动安全卫生与消防 20第一节环境保护 21第二节 劳动安全卫生 22第三节 消 防 24第九章 节 能 24第一节 用能标准及节能规范 24第二节 能耗状况和能耗指标分析 25第三节 节能措施和节能效果分析 27第十章 项目实施进度 28第十一章 招标 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 30第十二章 投资估算及资金筹措 30第一节 投资估算 31第二节 资金筹措 32第十三章 财务评价 37第十四章 社会效益分析 附 件 1、自有资金证明 2、企业营业执照（复印件） 3、近三年财务报表 4、供水、供电证明 5、合作协议书 6、董事会决议 7、其他证明材料 附 图 1、景区总平面图 2、景区地理位置图 第一章 总 论 第一节 概 述 一、项目名称 威海新东阳呼雷汤温泉开发项目一期 二、项目承办单位 英属维尔京群岛捷扬体育育乐有限公司 三、项目建设地点 山东省文登市高村镇 四、可行性研究报告编制单位 1、单位名称：山东省工程咨询院 2、工程咨询资格证书编号：工咨甲11820070051 3、资格等级：甲级 4、发证机关：国家发展和改革委员会 第二节 可行性研究的依据及范围 一、可行性研究的依据 1、国家、山东省有关政策、法规、规划； 2、国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)； 3、现行有关技术规范、标准、规定； 4、项目承担单位提供的有关基础资料、数据； 5、项目承担单位关于委托编制本项目可行性研究报告的技术委托书。 二、可行性研究的范围 根据项目单位委托要求，本项目可行性研究的范围主要是： 1、对项目提出的背景、必要性、未来客源分析及预测进行分析； 2、对项目的建设条件、地点选择和交通运输条件进行研究； 3、对建设内容、建设规模和工程 设计方案 关于薪酬设计方案通用技术作品设计方案停车场设计方案多媒体教室设计方案农贸市场设计方案 进行分析研究； 4、就项目的消防、环保、劳动安全卫生及节能措施的评价； 5、对项目实施进度、实施方案、劳动定员的确定； 6、进行项目投资估算，对项目的产品成本估算和经济效益分析，进行不确定性分析、风险性分析，提出财务评价结论； 7、进行社会效益分析； 8、提出本项目的可行性研究工作结论。 第三节 研究结论 随着我国经济的快速稳定发展、人民生活水平的稳步提高和城市化进程的明显加快，我国必然将重现欧美等发达国家社会发展进程中出现的旅游消费热潮。 国家以及地方经济的发展，需要开发建设具有地方特色和基础条件的旅游休闲景区，满足人民日益增长的消费需求和享受生活的需要。温泉养生国际文化博览园是集自然风光、人为景观及温泉疗养高度密集的一个优秀区域，地理位置优越，环境优美，温泉资源丰富，具有很大的开发和利用价值。 通过对风景区资源条件、开发现状以及基础设施的仔细分析和研究，认为在呼雷汤温泉进行本项目是十分迫切的，也是十分必要的，能起到事半功倍的效果。 该项目的实施，不仅能够充分开发利用风景区内自然资源，促进和提升景区品位，进而促进威海市地方旅游事业的发展，改善当地投资环境。该旅游区的建设符合国家产业政策和投资方向。建设条件较好，市场前景乐观，具有较好的财务盈利能力和社会效益。 该项目市场前景广、经济效益较好、项目建设有利于威海及胶东半岛旅游资源的开发和山东旅游事业发展，是必须和可行的。 第四节 主要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号 项 目 单 位 指 标 备 注 1 总占地面积 亩 158 2 总建设规模 平方米 52000 1.1 温泉会所酒店区 平方米 25080 1.2 泉眼地景广场 平方米 4500 1.3 温泉度假主题乐园 11945 1.4 商业街区广场 平方米 10475 2 项目总投资 万元 20556 折合2937万美圆 2.1 其中：固定资产投资 万元 20406 2.2 铺底流动资金 万元 150 3 流动资金 万元 500 4 项目定员 人 800 5 设备装机容量 千瓦 1870 6 项目年用电量 万度 960 7 项目年用水量 万立方米 10.22 8 营业收入 万元 12332 20年平均 9 总成本 万元/年 6940 20年平均 10 利 税 万元/年 1258 20年平均 11 利 润 万元/年 4864 20年平均 12 投资利润率 % 25.4 20年平均 13 3 投资利税率 % 20.8 20年平均 14 财务内部收益率 % 税前 % 23.52 税后 % 20.78 15 财务净现值 万元 税前 万元 16071 税后 万元 11935 16 投资回收期 年 6.49 含建设期 17 盈亏平衡点 % 50.78 第二章 项目提出的背景及建设的必要性 第一节 项目提出的背景 一、旅游业已成为世界经济中最大和发展最快的行业之一 20世纪50年代以来，旅游业得到了蓬勃的发展。从1950年接待2530万人次增长到2005年的8.08亿人次，国际旅游收入也从21亿美元增加到5550亿欧元，增长了200多倍。据世界旅行旅游理事会提供的数据，国际旅游业每年的产值达4.5万亿美元，占世界国内生产总值的11%；国际旅游业从业者多达2.07亿人，占世界就业人数的8.2%。 世界旅行与旅游理事组织公布，2005年国际旅游者人数达到8．08亿人次，超过了2004年的7．63亿人次，增长率为5．5％。同期世界旅游收入增长11％，达到5550亿欧元。其中美国的旅游收入最高，达745亿欧元，其次为西班牙452亿欧元，法国340亿欧元。各大洲的旅游人数去年都呈增加趋势，欧洲仍拔旅游人数头筹，达到4．439亿人次，年增4．3％。在中国旅游市场的强力带动下，亚太地区虽经历多次天灾病灾，但旅游人数出人意料地增加了7．4％，达到1．562亿人次；美洲旅游人数达到1．331亿人次，中东旅游人数为3840万人次。非洲去年旅游人数增加了10．1％，达到3670万人次。在旅游首选目的地排名上，法国仍排第一名，西班牙、美国、中国和意大利紧随其后。今后一段时期，世界经济将继续保持平稳增长的态势，国际旅游消费将进一步活跃。据世界旅游组织预测，未来五年，国际旅游消费年均增长6.7%，大大高于世界经济的增长率，全球旅游业继续保持强劲增长势头，其中亚太地区将成为旅游热点和全球旅游业发展最快的地区。 二、我国将成为旅游强国 进入21世经以来，我国旅游业继续保持高速发展的势头，国际旅游稳居亚洲第一，国内旅游增长势头强劲。加入WTO后给我国旅游业的发展带来新的机遇。据世界旅游组织预测，到2020年，我国将跃升为全球首位旅游目的地，入境旅客人数将由2000年的3100增到2020年的1.3亿。出境旅客人数将达到1亿，成为世界第4大旅客来源地，仅次于德国、日本、和美国。 从国内看，当前我国已经进入全在建设小康社会、加快社会主义现代化建设的新的发展阶段。宏观经济形势继续好转，国家实施积极的财政政策，努力扩大内需，将为旅游业提供更好的发展条件和更广阔的发展空间。随着经济的发展、人民收入的增加、闲暇时间的增多和观念的更新，假日旅游渐成时尚，国内旅游需求开始全面释放。党中央、国务院明确把旅游作为国民经济新的增长点，出台了一系列鼓励旅游消费、扶持旅游业发展的政策措施，旅游发展的政策环境越来越好。 近年来，我国旅游业全面振兴并有突破性发展，其主要包括入境游、国内游、出境游三大市场。2007年,全年共接待入境游客13187.33万人次,实现国际旅游外汇收入419.19亿美元，分别比上年增长5.5%和23.5%；国内旅游人数16.10亿人次，收入7770.62亿元人民币，分别比上年增长15.5%和24.7%；中国公民出境人数达到4095.40万人次，比上年增长18.6%；旅游业总收入10957亿元人民币，比上年增长22.6%。 近七年来（003年除外），旅游各项指标，如旅游总人次数、旅游总收入、入境人数、外汇收入，以及总花费和人均花费等方面，均有较大的提高，这表明随着全球经济一体化的快速发展，我国国内和入境旅游取得了长足的发展（见表3－1）。 从平均出游率、总花费和人均花费看，近年来，随着社会经济的快速发展和人们生活水平的提高，人们逐渐将旅游纳入到日常生活中，积极参与旅游活动，各项指标呈现增长的趋势。 表3－1：2000～2007年全国旅游总体情况统计表 总人次数（亿人次） 入境人数（亿人次） 外汇收入（亿美元） 出游率（%） 总花费（亿元） 人均花费（元） 2000年 7.4 0.83 162.24 49.1 3175.54 426.6 2001年 7.84 0.89 177.92 62.2 3522.37 449.5 2002年 8.78 0.98 203.85 69.2 3878.36 441.8 2003年* 8.70 0.92 174.06 67.9 3442.27 395.7 2004年 11.02 1.09 257.34 84.8 4710.71 427.5 2005年 12.12 1.20 292.96 92.7 5285.86 436.1 2006年 13.94 1.25 339.49 106 6229.74 446.9 备注*：2003年由于“非典”的影响，导致旅游各项指标有所下滑。 资料来源：国家旅游局统计资料 1、入境游市场分析 从2000～2006年我国入境旅游统计数据看，总体情况为入境旅游者总人数逐年增加（2003年除外）。通过对前10位主要国家入境人数的比较分析，超过100万入境人数的国家有韩国、日本、俄罗斯、美国。2004年之前，日本一直是我国入境人数最大的客源国，而2005年，韩国后来居上占据首位，2006年仍保持首位。同时，马来西亚、新加坡，菲律宾，以及欧美等一些国家，均有较大的增幅。 由此可知，我国入境旅游的客源地集中在东亚、东南亚、欧美等地。而且通过对近年来主要国家的入境月份、入境目的、入境方式及入境城市等的统计分析，其特征主要体现在以下几方面： 主要入境国家：日本、韩国、俄罗斯、美国及东南亚等； 主要入境月份：春、秋、冬季； 主要入境年龄：25～65岁，其中25～44岁中青年比重有所增加； 主要入境方式：飞机、汽车、船舶； 主要旅游目的：观光游览、商务会议、度假休闲等； 主要接待城市：深圳、广州、上海、北京、珠海、杭州、苏州、南京等，主要集中在珠三角和长三角地区。 　2007年，我国入境旅游市场继续稳步发展，主要统计指标同比均有所增长。入境旅游人数达13187.33万人次，比上年增长5.5%。其中：外国人2610.97万人次,比上年增长17.6%;香港同胞7794.89万人次，比上年增长5.5%;澳门同胞2318.68万人次,比上年下降5.0%; 台湾同胞462.79万人次，比上年增长4.9%。国际旅游（外汇）收入达419.19亿美元，比上年增长23.5%。 2.国内旅游市场的主要特征 通过近年来的旅游相关统计分析，城镇居民国内旅游出游数、出游率、旅游总花费、人均花费等几个方面都出现了大幅度增长（见表3－1）。而且通过对旅游目的、旅游者职业、城镇居民、农村居民，及全国旅游抽样调查等分析，国内旅游的特征主要体现在以下几个方面： 主要旅游目的：观光旅游、探亲访友等占主体，公务会议比重有所增加； 旅游者（按职业）特征：以企事业管理人员、专业技术人员为主，而离退休人员和学生比重增加较快； 居民出游特征：农村居民出游数要大于城镇居民，但人均花费恰好相反，在人均花费方面，城镇居民增长较快，且主要集中在发达城市地区； 人均花费特征：随文化程度的增高而呈上升趋势； 旅游距离特征：以一座城市为中心的短程旅游者居高不下； 黄金周出游特征：旅游热度有增无减； 主要需求特征：多样化、个性化、高品味、高服务质量、诚信和安全； 不以观光为目的的旅游活动日益突出，如商务、会议、探亲、疗养等。 3.山东省旅游市场基本情况 2006年，山东旅游高潮迭起，成绩喜人。全省接待旅游总人数达1.68亿人次，旅游总收入达1295.6亿元人民币，特别是在入境旅游方面，接待人数达193.13万人次，外汇收入达10.14亿美元，可以看出，入境旅游的发展速度明显高于国内旅游。 表3－2： 山东省旅游发展概况 旅游总人数 （万人次） 旅游总收入 （亿元） 入境旅游人数 （万人次） 外汇收入 （亿美元） 2006年 16800.00 1295.60 193.13 10.14 2005年 14250.00 1038.70 155.11 7.80 2004年 11868.31 814.70 119.31 5.67 2003年 8995.67 573.40 77.67 3.70 2002年 9670.68 610.80 97.68 4.72 2001年 8168.87 494.40 82.87 3.82 2000年 7080.21 412.70 73.21 3.15 资料来源：山东省国民经济与社会发展统计公报 4.山东入境旅游市场特征 入境旅游人数增长快速，旅游外汇收入增长也较快。从表3—2可以看出，除2003年受“非典”影响外，全省接待入境旅游者人数及旅游外汇收入总数都在逐年增加，但人均旅游消费没有显著增长，2000年入境旅游者人均旅游消费为430.27美元，而2006年入境旅游者人均旅游消费也只有525.12美元。 入境客源地区结构相对集中，入境旅游者中，韩国游客所占比重最大，占入境游客的51.27%，是山东省入境旅游最大的客源市场；日本游客占22.29%，美国旅游者占4.37%，分列第二位、第三位（见表3-3）。入境旅游者的目的地多集中在经济发达、交通便利的山东半岛，如青岛、烟台、威海，另外省会济南到泰安、济宁一线也是入境旅游重要目的地，泰安的泰山和济宁下辖的曲阜孔庙对国际游客有着强大的吸引力。 与国内其他省份相比，山东省入境旅游在全国入境旅游市场的竞争力比较强。据统计，2006年，山东省入境旅游者为193.13万人次，旅游外汇收入10.14亿美元，在全国入境旅游位次排名中，无论是接待入境旅游者人数，还是旅游外汇收入，山东省均排名第七。 表3－3： 2005年山东省国际旅游客源分布 分类标准 客源地 绝对量 （人次） 占外国游客 （%） 同比增长 （%） 按地区分组 亚洲 1030169 82.56 26.37 欧洲 109671 8.79 49.40 美洲 73303 5.87 大洋州 15393 1.23 16.60 非洲 3819 0.31 42.98 其他 15487 1.24 304.68 按国籍分组 韩国 640056 51.29 41.53 日本 278170 22.29 12.13 美国 54510 4.37 35.66 新加坡 25509 2.04 17.82 马来西亚 22534 1.81 24.98 德国 22459 1.80 51.07 俄罗斯 19484 1.56 66.12 英国 17295 1.39 菲律宾 16327 1.31 19.49 5.山东国内旅游市场特征 通过分析，2005年山东省国内旅游市场中，本省游客占据近45％的市场份额；省外市场中份额超过5％的有江苏、北京二省市，市场份额超过3％的有河北、河南、广东、辽宁、上海、浙江六省市，这8个省市约占山东国内旅游市场的35％。 从山东省客源市场分布来看，山东、江苏、北京、河北等9个省市集聚了80％的市场份额，70％的国内客源来自周边670km范围内的地区，即车距通常在6小时以内。由此可知，山东省国内旅游市场主要集中在本省、华北、江浙沪等地。 在省内17个地级市中，按2006年旅游接待人数多少依次为：青岛、济南、烟台、济宁、泰安、威海、淄博、潍坊、日照、临沂、枣庄、聊城、德州、滨州、莱芜、东营、菏泽（见表A）。 6.威海市旅游市场基本情况 威海旅游资源丰富，有海岛海岸、城市园林、历史遗迹、民俗风情等十多种类型，拥有国家级风景名胜区2处，省级风景名胜区3处，文物保护单位51处，省级旅游度假区4处，游览景区（点）80多处。境内千公里海岸线上，有中国近代第一支海军的诞生地刘公岛，秦始皇东巡过的东方好望角天尽头，中国道教全真派发祥地圣经山，凝聚中、日、韩三国人民友谊的赤山法华院，亚洲最大的天鹅栖息地天鹅湖，大东胜境——铁呼雷汤温泉，天下第一滩——银滩等名胜景观。全市形成了“一线（千公里海岸线）、六区（中心城市、海滨生态、渔家风情、温泉疗养、传统文化、休闲度假）”的旅游格局。 2006年，威海市全年共接待海内外游客1150.18万人次，旅游总收入101.78亿元，分别比上年增长15.2%和19.0%。其中，国内游客1129.69万人次，旅游收入94.43亿元，分别增长15.1% 和18.5%；国外游客20.49万人次，增长21.4%，旅游外汇收入8930万美元，增长25.7%。 表A： 2006年山东省分市旅游总收入与人数 地区/城市 旅游总收入 游客总量 （亿元） 增长% 排名 （万人次） 增长% 排名 山东 1295.60 24.7 — 16800.00 18.9 — 济南 146.40 19.9 3 1721.20 17.6 3 青岛 325.20 26.7 1 2886.00 14.7 1 淄博 76.43 20.2 7 1096.75 18.1 7 枣庄 28.29 23.0 12 543.29 21.0 11 东营 18.70 31.7 13 242.87 23.3 16 烟台 147.85 25.8 2 1717.64 18.1 2 潍坊 62.90 20.9 9 1042.30 17.2 8 济宁 100.60 23.4 5 1471.76 21.2 4 泰安 87.60 32.0 6 1244.80 23.1 5 威海 101.78 19.0 4 1150.18 15.2 6 日照 50.80 32.4 10 1008.60 28.9 9 莱芜 7.46 22.4 17 254.60 15.6 15 临沂 66.60 42.9 8 1004.90 29.2 10 德州 15.95 27.7 15 421.10 25.1 13 聊城 31.76 24.9 11 497.58 12.9 12 滨州 17.00 26.0 14 301.25 25.0 14 菏泽 10.10 19.5 16 216.94 11.8 17 威海市充分发挥作为山东的“东大门”，距离韩国近的区位优势，积极吸引韩国游客来威海旅游、投资，通过开发刘公岛、成山头、铁呼雷汤温泉、圣经山、赤山法华院、天鹅湖等旅游区，嫁接“长三角”旅游发展的先进理念，推进观念创新、体制创新、管理创新，借助长三角的力量，提升自身旅游产品档次和综合竞争能力，更快、更好地打造“韩国后花园”，把威海建成韩国人海外休闲度假的第一选择。 7.文登市旅游市场基本情况 文登市位于山东半岛东部，总面积1645平方公里，全市总人口640465人。文登是中国优秀旅游城市，拥有“山、海、泉、城”等丰富的旅游资源，主要分布在中国道教全真派发祥地圣经山风景区、市中休闲游览区、青龙旅游度假区、天福山革命起义观光区（天福山省级森林公园）、文登金滩旅游度假区、温泉疗养区等6大旅游区。其中，圣经山上的天然老子头像、《太上老子道德经》摩崖石刻、东华宫、三清殿及无染寺、天福山起义遗址、召文台公园、青龙旅游度假村等都是颇为著名的旅游景点，圣经山为省级风景名胜区。 全市旅游经济迅猛发展。2007年文登市在旅游大项目建设、旅游宣传促销及行业管理等方面实现了新的突破，文登市被评为“2007山东最具竞争力旅游强县（市）”。2007年全市实现旅游总收入15.3亿元，接待国内外游客357.2万人次，增长19.1%，创历史最好水平。其中海外游客5.9万人次，增长1.7%，旅游创汇收入760万美元，增长24.3%。 三、基础设施建设为旅游业的发展创造条件 1、交通 山东具有优越的交通基础设施条件。山东已经建成机场9个，其中国际机场3个，开通国内航线100多条；公路通车总里程7万多公里，高速公路发展尤其迅速， 2003年高速公路通车里程达3018公里（到"十五"末，全省高速公路通车里程预计达到3296公里，到2008年将建成高速公路4000公里）；青州铁路局还开通至青岛、泰安、日照、北京等地的旅游专列；京福高速公路贯通山东省。交通基础设施迅猛发展，使齐鲁大地由此形成了“半日生活圈”，即省内任何两个城市之间，都可以在一天打个来回；山东省旅游格局由此也发生了重大变化。 2、邮电通讯建设 山东邮电基本实现现代化，与世界上180多个国家和地区互通直播电话。山东旅游信息网覆盖全省17个地市共18个网站，是目前我国最大的政府旅游网站之一。 由此可见，现在正是旅游业发展的黄金时期，无论是国际环境还是国内环境都为旅游经济的发展创造了各种有利条件。作为有着悠久历史和珍贵旅游资源的文登地区更应该抓住这一机遇，促进旅游业的发展和城市的腾飞。 第二节 建设的必要性 一、符合我国国家有关产业政策 二00三年十月，中国国家总理温家宝在世界旅游组织第十五届全体大会上指出：“改革开放以来，中国政府高度重视旅游工作，旅游业持续快速发展，已经成为旅游大国……我们要把旅游业培育成为中国国民经济的重要产业。” 国内旅游蓬勃发展，形成世界上最大的国内旅游市场。2004年，国内旅游人数达到11亿人次，国内旅游收入4711亿元。黄金周旅游市场持续兴旺。各地进一步加快旅游资源开发、旅游设施的完善和旅游产品的更新。旅游产品更加丰富，旅游目的地建设不断完善，接待能力进一步增强。未来5年世界旅游业发展的总趋势是，欧美发达国家在全球出入境旅游市场中仍将保持传统优势，但增速放缓；以中国为代表的东亚太国家和地区将保持较快增长。世界旅游组织预测：到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场。在目前全球局部地区并不太平的形势下，中国保持了安全的旅游目的地形象，我国旅游业将在相当一个时期内处于发展的黄金期。改革开放20多年来，中国旅游基础设施建设和配套水平大幅提高。目前中国已建设成为世界旅游大国，入境过夜旅游人数和创汇分别居世界第四位和第七位。随着全面建设小康社会的推进，人们生活水平不断提高，对旅游的需求将持续增长，这些都为旅游业加快发展奠定了坚实基础。 目前，我国已实现从旅游资源大国向世界旅游大国的历史性跨越，旅游业在国民经济和国际多双边各种交流交往中扮演着越来越重要的角色。旅游业综合性强，关联度高，成长性好。把旅游业发展成国民经济的重要产业体现了国民经济发展的总体趋势，有利于促进经济社会协调发展。 二、符合“十一五”发展规划 “十一五”时期我国旅游业工作围绕“两个目标”。一是要把旅游业培育成为国民经济的重要产业；二是要抓好旅游业发展的基础性工作，为建设世界旅游强国夯实基础。“十一五”时期规划发展目标为：实现入境旅游人数和入境过夜旅游者人数年均增长8%，国际旅游收入年均增长12%；国内旅游人数年均增长8%，国内旅游收入年均增长10%；旅游总收入实现年均增长10%。到2010年，国际旅游收入达到530亿美元，国内旅游收入达到8500亿元，旅游总收入达到12700亿元。每年旅游新吸纳就业50万人，到2010年旅游直接就业人数达到1000万人。 随着国家将对环境保护政策的实施，绿色旅游将大力发展，旅游开展将向温泉旅游方向发展。从长远来看，随着国家相关政策的逐步出台，可以看到整体开发呼雷汤温泉旅游产业的提出和实施具有前瞻性。因此，本项目的实施可在一定程度上满足市场的需求，有利于旅游产业的飞速发展，对未来沿海温泉旅游开发将起到一个示范作用，同时也可大大推动威海地区乃至山东省的旅游经济发展。 三、符合地方经济发展的需要 根据对呼雷汤温泉旅游区未来旅游市场的预测，预计该旅游 区建成后第3年预计游客人数将达到73万人次，实现营业收入18250万美圆，以后各年随着游客的增加，营业收入也相应增长。温泉旅游区的开发建设将吸引海内外更多的游客前来观光、休闲、旅游、度假。有利于当地可持续发展战略的实施，增加当地人均收入及就业人口，加快产业结构调整，推动当地经济协调持续发展。综上所述，呼雷汤温泉旅游开发的成功，会获得较好的经济效益，还会带来良好的社会效益，符合地方经济发展的需要。 第三章 承办单位概况 一、出资单位基本情况 公司名称：英属维尔京群岛捷扬体育育乐有限公司 注册国家：英国 注册登记号：102306 地 址：英属维尔京群岛托尔托拉岛城镇路 法定代表人：麦石来 职务：董事长 国 籍：中国台北 电话：86-021-34318598 二、拟成立外资企业概况及出资方式 公司名称：威海新东阳旅游开发有限公司 法定地址：文登市高村镇汤西村 法定代表人：陈庆山（中国台湾）身份证号：M120062918 法定代表职务：董事长 该项目被核准后，投资方将根据《中华人民共和国外资企业法》组建公司，从事“从事温泉综合开发利用，餐饮、住宿，游乐设施开发及相关配套设施建设经营，果木、花卉、观赏树木的种植”等。企业经营期限50年。 企业注册资本1300万美元,投资总额为2937万美元，全部以外汇投入。按照有关规定，企业经批准设立后，在营业执照签发之日起三个月内到资15%，其余在2年内缴清。 第四章 未来客源分析及预测 第一节 市场需求竞争性分析 通过对全国及山东省旅游市场现状分析，旅游业在国内的发展形势良好，逐渐从传统的粗放型观光旅游向多样化的个性旅游发展。旅游产业规模不断扩大，产品种类越来越丰富，旅游服务质量越来越高，具体可从以下几个方面进行详细分析。 1、区域协作不断加强 在全球经济一体化和国际、国内区域性合作不断加强的大背景下，分工协作要求高的旅游业，必将会越来越注重区域内协调发展，逐渐突破行政界线的限制，以旅游资源特色和完整性为依托，联合开发完整的综合旅游产品。呼雷汤温泉今后也将面临联合赤山、圣经山、成山头开发大威海旅游区的课题，在大旅游区的开发中，呼雷汤温泉自身的准确定位将直接关系到呼雷汤温泉旅游发展的前景。 2、入境旅游增长较快 随着我国改革开放的不断深入，入境旅游人数和外汇收入将快速增长。入境旅游客源地仍然将以东亚、西欧、美洲等一些发达国家为主要，东南亚、东欧等一些国家逐渐成为海外潜在客源国。在山东省入境旅游市场方面，韩日客源尤其是韩国客源比重非常大，成为山东省入境旅游的主体。 3、旅游客源市场细分化 随着旅游市场的逐渐成熟，游客的旅游需求不再限于到此一游式的炫耀旅游，为了调节生活节奏、商务、体验、休闲、度假以及购物等针对性明确的旅游需求将越来越明显，旅游市场细分越来越专业。呼雷汤温泉的旅游开发应充分认识到这一点，做好精准调研、精准定位、精准营销，使旅游项目的建设有的放矢。 4、温泉旅游市场潜力巨大 中国社会发展正处于工业现代化阶段，大量的农业人口转变为城市人口，城市化步伐越来越快，竞争日益激烈，工作压力大，生化节奏越来越快，亚健康人口增多。城市人对于通过改变环境调节生活节奏的需求将越来越大，在这样的社会经济背景下，温泉养生旅游的市场潜力巨大，温泉养生将成为城市居民出游的主要目的地之一。 5、旅游消费多样化 传统的旅游消费仅限于门票，消费单一，不仅影响旅游经营收入，而且旅游活动内容不丰富。在社会经济不断发展，文化生活多样化的背景下，旅游市场逐渐成熟，旅游产品也将越来越丰富，游客的旅游消费将不仅只是门票，休闲度假、文化娱乐等方面的消费将逐渐占据主导地位。 6、自驾车出游迅速发展 随着社会经济的快速发展，全国的道路交通状况得到巨大改善，而山东的道路建设更是领先于兄弟省份。汽车逐渐进入大众家庭，人们的出游方式发生了巨大的变化，越来越多的游客开始采用灵活、方便、时尚的自驾车出游形式。 7、自助游与散客比例日见增大 近年来，各地之间的城际、省际交通越来越便捷，为广大居民提供了良好的自助出游外部条件。另外，随着旅游的不断发展，消费者的旅游经验也越来越丰富，个性化的旅游需求越来越多，从心理上和思想意识上推动了自助游和散客出游的快速发展。 8、周末近地休闲与节假日消费逐渐风行 伴随着经济的快速发展，城市化进程也在加速，在各地大力发展旅游业的形势下，围绕城市形成了一系列的近郊休闲目的地。节假日的增多，也逐渐形成了假日消费与出游的独特现象，旅游消费成为“假日经济”的领军性产业。 第2节 呼雷汤温泉旅游资源优势分析 呼雷汤温泉座落于胶东半岛东部的文登市高村镇，由于山麓间地层构造断裂带的长期活动，形成范围长达200余米、宽约60米的地热异常区，其地表泉眼，沸汤涌流，热气蒸腾，四季如春，北依海拔300米的双顶山和库容6500万立方米的坤龙水库，东临文登第二大河—青龙河，属山间谷地地貌。 1．温泉资源优越 温泉水的形成是大气降水渗入地壳断层深处，与地下热岩浆接触后经过几十年的演变、渗透，最终转移到地表形成。温泉大多数都是从地底涌出，可分为“间歇泉”、与“自喷泉”，呼雷汤温泉属“自喷泉”；以泉质成分来区分温泉是最常用的区分方式：以酸碱质来分，一般可分为中性泉、酸性泉、碱性泉；以泉水中所含矿物质来分，则可分为碳酸氢盐泉、硫磺盐泉及氯化物泉三种，对身体各有不同的疗效。 　　温泉的神圣“使命”温泉中含有丰富的矿物质，不仅对多种疾病有疗效作用，而且有保健、美容、护肤、疗养之功效。通过浴用、饮用、吸入等多重用途，可以使您解除病痛，消除疲劳，焕发青春活力。 　　呼雷汤温泉中的各种矿物质成分，具有理疗和保健功效。如：各种矿物质都有的单纯泉，可以进行神经痛，风湿，皮肤病的治疗，骨折、外伤的疗养；含有二氧化碳的碳酸泉，可治疗高血压、心脏病、更年期障碍及不孕症；硫磺泉可治疗心脏病、动脉硬化、风湿、慢性皮肤病及糖尿病；放射能泉可治疗痛风、神经痛、植物神经失调症等；食盐泉可治疗神经痛、风湿、寒症、跌打损伤、挫伤、不孕症等；而中草药温泉池更是“有的放失”，进行针对性地治疗。 2．环境优势 呼雷汤温泉，其地表泉眼，沸汤涌流，热气蒸腾，青松浮翠，万木葱茏，四季如春，形成了松柏、蓝天、温泉、水景四者相映相生的丰饶景色。 3．山峦林壑广阔 呼雷汤温泉西南麓，林逸岩秀，空间广阔。山上则林木茂盛，多以黑松、赤松、刺槐、麻栎为主，兼有小合欢、胡枝子、锦带花、野蔷薇等，郁郁葱葱，连山接麓，即有苍山玉树之秀，又有花草藤箩之美，其间径路交叉，芳草蓬勃，植被充分，气温与空气极其适合避暑、休闲、观赏。 4．气候气象适宜 呼雷汤温泉，属典型的海洋性气候，四季分明，气候温和，空气鲜润纯净，具有春润、夏凉、秋爽、冬暖的特征。年平均气温11.6℃，平均日照2600小时左右，年平将降雨量824.2毫米，无霜期200多天雨水适度，森林覆盖率31.4%，空气中富含负离子，地热资源丰富。 第三节 市场定位 1.基础市场 ·定位于文登本地、威海、烟台、青岛、潍坊等周边主要城市的居民 2.重点市场 ·定位于以上海为中心的长江三角洲地区、以北京为中心的环渤海地区、以大连为中心的辽东半岛地区、以首尔为中心的韩国京畿道地区； ·定位于以济南为中心的鲁西地区的城市居民。 3.机会市场 ·定位于基础市场和重点市场以外的其他地区的主要城市居民； ·定位于到威海、文登的商务客人，通过旅游宣传，使其成为文登客源市场； ·定位于周边成熟景区的分流客源。 第四节 市场细分 根据呼雷汤温泉旅游市场的特征，可将目标市场细分为地域重点客源市场和主要出游类型客源市场两大类： 地域重点客源市场包括以上海为首的长三角市场，以北京为首的环渤海市场，以大连为首的辽东半岛市场，以济南为首的鲁西市场，以威海、烟台、青岛为中心的山东半岛市场，以首尔为中心的韩国京畿道市场。 主要出游类型客源市场包括生态观光客源市场、温泉养生客源市场、文化感悟客源市场、休闲度假客源市场、乡村旅游客源市场、疗养专项客源市场等。 第五节 市场规模预测 项目建成后年接待能力为100万人次/年，当年接待人员预计可达到73万人次/年； 第六节 市场营销分析 一、旅游营销的SWOT分析 1、优势 ·温泉自然优势明显，地理位置优越，温泉水中富含矿物质成分，有益于身体健康，缓解工作压力和疲劳； 保健作用：主要是改善身体素质，调整机体功能，对虚弱者有增强体质的效果；对皮肤的作用：由于盐类和温热的共同刺激，引起皮肤血管的扩张，改善血液循环，促进炎症产物的排除，助长细胞新生，恢复组织技能，故能治多种慢性皮肤病；对运动系统的作用：氯化钠泉水具有浮力大的特点，在泉水利用它的浮力可使肢体活动更灵活，改善关节和肌肉的机能，缓解疼痛，软化瘢痕，故可治多种慢性运动系统疾病；对新陈代谢和内分泌的作用：促进人体新陈代谢，增加尿、尿酸的排出，减低血糖和尿糖，增加白细胞；对内分泌腺也有调整的作用，如妇女的性腺功能障碍，浴疗是有明显的改善。 ·空气湿润，富含阳离子，是休闲度假的首选； ·森林覆盖率高，植被保存完好，环境优越，气候宜人，具有生态品牌优势； ·具有较为便利的交通和区位优势，尤其是离韩国非常近，离国内发达的长三角地区、环渤海地区也不远； ·在景区周边及邻近地区有丰富的可进行产品及线路组合与包装的资源优势； ·旅游营销策略与技巧日趋成熟。 2、劣势 ·景区公用基础设施建设滞后，接待能力不足； ·当地居民的旅游意识和旅游观念有待进一步培养和提高； ·尚缺乏统一明确的目的地品牌形象与宣传口号； ·在中远程市场中的知名度还很低； ·宣传促销力度不够； ·旅游经营及管理人才缺乏； ·景区管理机构有待健全，尚存在许多职能分配不合理的现象； ·与周边景区的交流与合作太少，缺乏合作营销理念； ·区域线路的组织和开发能力不强。 3、机会 ·当前旅游业发展趋势良好，总体呈高速增长势头； ·当地政府的大力支持及其对旅游业投入的日益加大； ·预计中国将在2010年成为世界第一旅游目的地； ·山东省历史文化与自然山海资源异常丰富，对海内外游客具有很强的吸引力； ·中国正进入全面建设小康社会时期，居民的消费意识与消费结构都在发生巨大改变； ·北京、上海、首尔三个超级大城市构成一个等腰三角形，而呼雷汤温泉刚好位于这个三角形的中心位置，十分有利于吸引以北京为核心的环渤海客源、以上海为核心的长三角客源、以首尔为核心的韩国京畿道客源； ·中国加入世界贸易组织，在其服务贸易框架内的商务、融资与人力资源的交流机会增多，便于在世界范围内谋求共同发展； ·以中国国际旅游交易会和国内旅游交易会为平台的行业交流机会增多； ·越来越多的专业化市场营销机构出现，可资使用的市场与营销信息渠道拓宽，其专业化与可信度也逐渐增强； ·国内城市居民休闲娱乐需求旺盛，山海度假旅游呈增长趋势； ·散客、背包客数目越来越多，且日趋成为主流，呼雷汤温泉养生的旅游资源十分适合他们； ·文登市位于山东半岛，该地区经济发达，居民消费意识和消费观念较强，出游潜力巨大。 4、威胁 ·旅游产品缺乏垄断性； ·需面对周边景区及省内其他景区的激烈竞争； ·新产品或新目的地的不断出现要求目的地营销的专业化水平必须不断提高； ·国内外消费者个性化旅游需求增长，旅游消费呈现日益多样化特征； ·旅游者对人性化服务的要求增强，对目的地旅游提出了更高的要求。 二、旅游营销战略 1、旅游营销体系 表2-1： 旅游营销体系 序 项目 营销方式 具体内容 01 品 牌 建 设 宣传道具 作为信息的载体，丰富多样的宣传道具，是促销活动、信息传达不可或缺的工具。 服务规范 景区内的设施、功能、标识、服务规划设计。 02 产 品 策 划 创新 在景区整体形象定位下，对原有资源进行包装、提升，完善景区内基础设施和功能建设规划设计、监理，增添雕塑、特色温泉养生服务、汤池、主题公园等。 包装 提升 03 营 销 战 略 整合营销 整理、组合各类促销要素，化单一营销为立体营销。 包括：广告宣传、公共关系、人员推广等手段的组合运用。 联合营销 包括同业联合与异业联合： 同业联合是指旅游业内各机构的联动营销，如旅游局、旅游咨询机构、旅行社、景区、宾馆等强强合作，实现目的地与客源地的有效对接； 异业联合是指以上各机构与旅游业外的机构合作，如与强势传媒机构、中高档社区、大型户外俱乐部等合作进行旅游推广。 节事营销 全国各景区都在进行节事营销并以此为法宝，在此不再多言。 事件营销 信息泛滥的今天，稀缺的不是资源，而是眼球。景区要在短期内实现游客的爆炸性增长，几乎无一例外地要进行事件营销。 娱乐营销 “旅游即娱乐”，观光旅游向休闲旅游、体验旅游的转变，使得旅游变成放松自我、娱乐自我的一种手段，挖掘娱乐项目成为未来旅游业赚钱的一个最重要的途径。 社区营销 进行社区营销是为了控制终端。由于散客比重的大幅增长，旅游推广的重心也将由旅行社转向大型社区，谁控制了社区，谁就控制了真正的终端客源。 网络营销 当今社会，发达地区的网络化程度相当高，当地游客获取旅游信息的一个极其重要的渠道就是网络。在这里，网络营销并非仅仅是传统意义上的与旅游网站的友情链接、资源共享等，更多的要进行博客营销与播客营销等。 电信营销 包括短信营销与彩信营销，这里涉及到与电信运营商的合作。 DM直投营销 制作呼雷汤温泉的景区宣传DM，直接投递到各重点客源地的旅行社、户外俱乐部、背包客旅馆。 公益营销 以关爱生命，促进发展、社会进步为出发点，借助公益活动与旅游者沟通，在产生社会公共效益的同时，使旅游者对呼雷汤温泉景区产生偏好，在做目的地选择时优先选择呼雷汤温泉景区。 04 营 销 活 动 旅行社考察 通过考察景区达到以下目的：通过专家意见对产品创新、包装、定价；完成与旅行社渠道的建设，并进一步启动销售；在签订合作意向书（或 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ）时，完善财务考核制度。 创作3-5分钟专题片 制作符合旅游者口味的形象宣传片，并投入旅游节或电视台、网站进行形象宣传。 美术、摄影大奖赛 通过美术摄影大赛的事件营销手段，宣传景区旅游。作品可以作为宣传素材之用。 万人自驾游 组织大型自驾游车队，一来可以为景区带来旅游收入，二来大型自驾游车队本身可以成为广告载体，通过车前横幅、车身广告等形式宣传景区，从客源地出发，抵达目的地的整个过程都在为景区作广告，而且大型自驾游车队声势浩大，易为媒体关注，从而成为事件营销手段。 05 广 告 策 略 广告创意 根据不同广告媒体的特点，不同客源市场潜在游客的媒体习惯，以及市场营销的不同阶段，制订相应的广告策略。 媒体选择 发布时机 媒体监测 06 价 格 体 系 价格决策 呼雷汤温泉景区在市场导入期、预热期、高潮期、稳定期等不同时期的定价策略。 价格组合 呼雷汤温泉作为单一景区，其价格组合主要包括： 票房挂牌价、社会团体价、旅游团队价。 价格管理 明确价格管理的主客体，根据市场反馈和季节变更及时调整价格策略。 07 公 共 关 系 市场公关 通过各种公关手段，积累市场资源、渠道及客户。 政府公关 通过政府公关寻求政策倾斜。 媒介公关 以最实惠的价格达到最好的传播效果。呼雷汤温泉离韩国很近，要重视对韩国政府的公关，争取获得官方支持。 08 情 报 整 合 市场监测 对所有的营销活动和销售进行定期和不定期的监测，并对监测信息总结，趋利避害，完善下阶段的工作。 评估总结 2、国内旅游市场营销战略 （1）省内市场营销战略 表2-2： 省内市场营销战略 序号 城市 2006年人均GDP 营销战略 01 东营 80572元 ·提高观光养生旅游产品的吸引力； ·温泉旅游产品内涵； ·力推雪中游呼雷汤温泉等冬季泡温泉旅游产品等活动，使产品淡季不淡； ·增强旅游产品的可参与性和娱乐性； ·提高服务和度假设施的接待能力； ·规范住宿业的服务质量； ·开发独具特色的旅游产品和节事活动。 02 威海 54741元 03 青岛 40082元 04 淄博 39170元 05 济南 37035元 06 烟台 36955元 07 莱芜 22983元 08 滨州 22405元 09 枣庄 20483元 10 潍坊 20010元 （2）省外市场营销战略 表2-3： 省外市场营销战略 重点客源市场 营销战略 板 块 省份 城市 2006年人均GDP（元） 江 浙 沪 板 块 江苏 无 锡 37959.06 ·注重形象宣传：根据主题形象，设计鲜明的宣传口号，采用统一的形象符号进行宣传，加强受众的印象； ·强调差异促销：对每一个重点目标市场区域的目标群体进行特征分类，根据不同特征的目标群体，推出有针对性的促销手段； ·加强产品组合：将能代表呼雷汤温泉旅游区的高质量主题产品进行组合，形成一系列的拳头产品、品牌产品、特色产品等，进行组合推广，扩大市场吸引范围； ·促进地区联合：联合威海地区，乃至山东省的有关部门，加强与“养生旅游”、“温泉旅游”、“生态旅游”等经典旅游线路的区域联合，使呼雷汤温泉成为游线中一个重要的不可或缺的点； ·拓宽销售渠道：运用多种促销手段，尤其是加强网络和多媒体（包括各种广告，以及宣传资料）的应用，注意硬性广告和软性广告相结合，重点拓宽对长三角的销售渠道。 苏 州 30470.19 南 京 27128.08 扬 州 25998.98 南 通 24618.85 镇 江 23404.12 常 州 22441.04 浙江 杭 州 38246.9 宁 波 35446.47 温 州 28097.32 绍 兴 20282.59 上 海 36206.43 京 津 唐 板 块 北 京 24077.39 天 津 20443.24 河北 石家庄 25476.06 秦皇岛 23279.89 唐山 17767.45 3、海外旅游市场营销战略 （1）韩国市场营销战略 韩国是威海外国市场第一位的客源国，也是呼雷汤温泉入境市场营销的第一目标国。 来华旅游在韩国属大众消费，小康之家均可轻松支付，总体结构是散客多，团队少。山东对韩国市场的重要吸引是文化旅游和生态旅游，文化包括儒教、道教、佛教、茶道和书法，生态包括自然风光、登山、温泉等。 据此针对韩国市场采取的具体营销措施如下： ·加强对外招商引资力度，增强韩国客商到呼雷汤温泉旅游的可能性。 ·加强与周边成熟景区（如刘公岛、赤山、成山头）的联合，争取分流韩国游客。 ·推出“中国呼雷汤温泉·韩国”主题推介活动。在韩国各大电视台播出《中国呼雷汤温泉·韩国》系列专题片，同时面向韩国社会推出电子出版物、系列丛书与宣传手册，使国民充分了解呼雷汤温泉，刺激来呼雷汤温泉旅游欲望。 ·尽快建立网络销售系统，积极开辟韩文版网络营销平台，强化网上实时交换，快速、清晰、准确传递目的地信息。 ·针对旅行批发商：加强与韩国各大旅行社合作，邀请韩国各大旅行社前来考察、踩点，使呼雷汤温泉成功纳入到各大旅行社游线中。 ·针对商务市场：重点推出商务考察之旅，推出短期商务考察、商务会议与养生、休闲度假复合型产品。 ·针对家庭市场：重点面向女性群体（妻子、母亲）营销，推出温泉美容、护肤、SPA水疗产品，吸引女性客户市场。 （2）日本市场营销战略 日本是威海外国市场第二位的客源国，也是呼雷汤温泉入境市场营销的第二目标国。 出国客源主要集中在首都圈，出游率为20%，出游人数占当年海外旅行总量的40%；其次是京阪神地区，出游率为15％，出游人数占总量的15.6%；再次是那些年出国人数超过10万的都道府县，其中又以关东地区和近畿地区为重。日本游客在出游前十分注重信息的收集。据调查，外出旅行之前平均看2－4份有关目的地的书籍、资料、宣传册，他们在旅行之前对目的地已多有了解，旅行是为了亲身感受，眼见为实。 据此针对日本市场采取的具体营销措施如下： ·加强对外招商引资力度，增强日本客商到呼雷汤温泉旅游的可能性。 ·加强与周边成熟景区（如刘公岛、赤山、成山头）的联合，争取分流日本游客。 ·推出“中国呼雷汤温泉·日本”主题推介活动。在日本各大电视台播出《中国呼雷汤温泉》系列专题片，同时面向日本社会推出电子出版物、系列丛书与宣传手册，使日本国民充分了解呼雷汤温泉，刺激其来呼雷汤温泉旅游的欲望。 ·推出“中国呼雷汤温泉·考察体验之旅”。重点邀请日本主流媒体记者考察团（如，东京新闻、每日新闻、产经新闻）来呼雷汤温泉参观考察采访，通过主流媒体，将呼雷汤温泉旅游的安全、浪漫与美好信息及时传递给日本国民。 ·针对旅行批发商：加强与日本各大旅行社合作，邀请日本各大旅行社前来考察、踩点，使呼雷汤温泉成功纳入到各大旅行社游线中。 ·对旅游产品做结构性的调整，旅行日程的安排要有更多的可选择性、可参与性，景点游览的讲解要在一般性介绍的基础上更深入地解答“为什么”，尽可能增加能够与当地接触，深入了解当地文化与风俗的内容，可安排诸如下围棋等活动。此外，日本人特别注重干净与卫生，所以，宾馆住宿、餐饮质量与卫生、景点的厕所等是影响回头率与口口宣传的重要方面，应引起足够的重视并得到切实的改进。 第五章 建设条件与选址 第一节 承办企业的基本情况 一、 甲方企业基本情况 公司名称：威海新东阳旅游开发有限公司 法定地址：文登市高村镇汤西村 法定代表人：陈庆山（中国台湾）身份证号：M120062918 法定代表职务：董事长 该项目被核准后，投资方将根据《中华人民共和国外资企业法》组建公司，从事“从事温泉综合开发利用，餐饮、住宿，游乐设施开发及相关配套设施建设经营，果木、花卉、观赏树木的种植”等。企业经营期限50年。 企业注册资本1300万美元,投资总额为2900万美元，全部以外汇投入。按照有关规定，企业经批准设立后，在营业执照签发之日起三个月内到资15%，其余在2年内缴清。 二、出资方公司简介 公司名称：英属维尔京群岛捷扬体育育乐有限公司 注册国家：英国 注册登记号：102306 地 址：英属维尔京群岛托尔托拉岛城镇路 法定代表人：麦石来 职务：董事长 国 籍：中国台北 电话：86-021-34318598 第二节 建设地概况 一、建设地点 1.位于山东半岛最东端、黄海之滨，是距韩国最近的地区 呼雷汤温泉风景旅游区位于山东半岛最东端的文登市境内，南濒黄海，与韩国隔海相望，是我国大陆距韩国最近的地点之一。 2.依托京津唐、山东半岛、辽东半岛城市群，旅游区位良好 呼雷汤温泉风景旅游区所在的文登地处山东半岛城市群之中，距威海、烟台、青岛等经济发达城市皆在三小时车程以内。呼雷汤温泉与隔海相望的辽东半岛城市群、京津唐城市群的距离也在500km以内，旅游区位良好。 3.毗邻国家一类开放口岸石岛，旅游交通便利 呼雷汤温泉风景旅游区毗邻国家一类开放口岸石岛，石岛港开辟了直航韩国仁川的航线，海上对外交通便利。烟台至石岛的201省道穿过呼雷汤温泉北面，路面等级达到一级，威青高速公路业已开通，陆地对外交通便利。 4.处于文登市千里海岸线上，山海一体，旅游潜力巨大 呼雷汤温泉风景旅游区地处文登市千里海岸滨海旅游带上，上承成山头国家级风景名胜区，下启乳山银滩旅游度假区，是文登市海滨旅游带上的关键节点。 二、自然条件 1.地理位置 呼雷汤温泉风景旅游区（以下简称呼雷汤温泉）位于文登市最南端，中心位置东经122°18′，北纬36°25′，坐落于高村镇境内。南临人和镇，北依海拔300米的双顶山和库容6500万立方米的坤龙水库，东临文登第二大河—青龙河。 2.地形地貌 呼雷汤温泉属鲁东丘陵区的昆嵛山低山丘陵区，为典型的断块抬升山地，岩石主要为燕山晚期侵入形成的似斑状三长花岗岩和中细花岗岩。由于山麓间地层构造断裂带的长期活动，形成范围长达200余米、宽约60米的地热异常区，其地表泉眼，沸汤涌流，热气蒸腾，四季如春。 3.气候特征 呼雷汤温泉属暖温带大陆性季风气候，兼具海洋性气候特征，全年具有春迟、夏凉、秋爽、冬暖的特征。年平均气温11.6℃，一月温度最低，月均温-1.1℃，八月温度最高，月均温24.4℃。年平均降水量831.8mm，年平均日照时数2564h，年平均无霜期210天。夏季均温较内地低3-4℃，最高气温31℃，具有明显的避暑气候特征。主要气象灾害为洪涝和狂风，海上和近海地区的云雾对航海活动也有一定影响。 4.植被土壤 呼雷汤温泉植被为典型的暖温带落叶阔叶林，共有各类植物600多种。乔木主要以赤松、黑松、刺槐、麻栎为主，郁闭度在0.6以上。由于风力作用，各类松树造型奇特、秀美，观赏价值高。林下灌木为小叶合欢、胡枝子、娃娃拳、锦带花、野蔷薇等，草本植物以黄草、白草、蒿类、野菊花、百里香为主，林木多集中分布在阳坡。呼雷汤温泉地区主要土壤类型为山地棕壤，土壤质地为沙质土。陡坡土层较薄，为粗骨棕壤。在阳坡特别是在山间凹地，土层厚达30-60cm，有明显的腐殖质层发育，肥力较高。 三、温泉水质条件 汤池温泉储量丰富，水温高达72℃—79℃，日产量3800吨，属国内已发现的产量较大的温泉资源（目前国内经营的温泉项目中，产量最大的为4000吨）。其水中含有益人体矿物质48种，平均每吨水矿物质含量35千克之多，尤以对人体最有益的氡和氢含量之多而受青睐。不仅对心血管和消化道疾病具有良好的辅助疗效，而且对镇惊安神、清热怯痰、祛翳明目、解毒生肌、通脉活血等也具有一定医疗保健作用。丰富的矿物质含量，温和的水质和充沛的储量，是国内罕见的保健型温泉。 四、经济社会条件 1.威海市社会经济概况 威海市位于山东半岛东端，北、东、南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛隔海相望，西与烟台市接壤，总面积 5436平方公里，海岸线长985.9公里，下辖文登市、文登市、 乳山市和环翠区。近年来，威海市经济和各项社会事业高速发展，整体实力显著增强，人民生活水平明显提高，是全国综合经济实力50强城市之一。2005年，全市总人口249万人，地区生产总值1169.8亿元。 2.文登市社会经济概况 文登市综合实力列全国百强县第16位，全省经济强县第3位。文登市先后荣获“中国优秀旅游城市”称号，“国家环境保护模范城市”称号，文登市凭借优越的投资环境，吸引着众多国内外客商来此投资兴业。 2007年，全市国民经济和各项社会事业实现了更快更好发展，经济的稳定性和发展的协调性进一步增强。全市生产总值达到418亿元，比上年增长15%，其中第一、二、三产业增加值分别达到30亿元、224.78亿元和109.54亿元，分别增长15.8%、6.1%和16.9%。地方财政收入达到17.4亿元，增长16%。全社会固定资产投资达到180亿元，增长18%。社会消费品零售总额达到93亿元，增长15.5%。限额以上工业完成销售收入836.2亿元，实现利税59.6亿元、利润40.1亿元，分别增长18.93%、12.7%和10.4%。城镇居民人均可支配收入达到12120元，农民人均纯收入达到7396元，分别增长10%和9% 3.高村镇社会经济概况 高村镇位于文登市东南部，濒临黄海，镇政府驻高村。辖46个村，1.31万户,3.12万人,面积96.36平方公里,耕地3496公顷,海岸线长7公里,滩涂养殖面积132公顷.该镇交通发达,物产丰富。境内有文登市第二大水库-----坤龙水库和胶东最著名的天然温泉呼雷汤。     2007年全镇实现农村经济总收入7.2亿元,财政总收入1564万美圆,农民人均纯收入7841元,比上年增加914元。工业产品主要有各种车辆板簧、减震、石油管材、钢铁铸件、农用水泵、特种钢材、箱包、玩具、渔具、家纺产品、生物菌肥等，年实现销售收入32亿元，利税2.4亿元。农村产业结构步伐进一步加快，西洋参种植面积212公顷，果园面积459公顷，产量18566吨，生猪存养量11679头，奶牛存养量910头，奶山羊存养量1325只，貂、狐、貉特种皮毛动物26万只，各类种养大户3894户。粮食播种面积4486公顷，产量2.49万吨;蔬菜种植面积134公顷,产量5768吨。沿海主要以精养对虾、纹蛤、缢蛏、梭子蟹、海蜇、海参等为主，内陆坤龙、香山两大水库及中小堤坝、平塘以网养、池养、散养鲭、草、鲢、鳙、罗鲱、黑鱼、大银鱼、黄河鲤为主，水产品产量4787吨。 五、交通和基础设施条件 1.交通现状 呼雷汤温泉交通便利，环海路、201省道分别经过，东距国家一类开放港口石岛港10km，距威海机场、火车站、威海港各60km，海陆空交通较为便捷 。 2.基础设施 高村镇先后实施了镇区光亮建设工程、水源地和自然景观的保护工程、环卫系统工程、环境综合整治工程，主干道路硬化率达100%，电话户均普及率达到90%以上，闭路电视入户率达98%以上，文化、体育、医疗、供电等公益设施均达到一流水准。 第六章 项目建设的主要内容 第一节 建设内容 一、开发构想 本项目规划开发面积158亩，其开发宗旨是以现有地势为基础，通过对局部的改造，依托温泉资源，建设休闲养生、生态旅游为一体的综合园区。 在设计风格上，强调功能与设计理念的结合，并在的设计中更多地考虑游客的趣味性，将增加许多功能。布置力求线路顺畅，布局紧凑合理，符合用地、防洪和生态要求。在满足各区功能要求的同时，尽量利用原来地势，公用设施尽量靠近主体建筑，以缩短公用设施管线，节省投资。 二、景区布置原则 1.在满足温泉养生、观光游览的条件下，各游览项目布置合理，生活用品运输方便，并符合环保、防火、安全、卫生等要求。 2.根据呼雷汤温泉现状，周围环境、自然条件等因素，充分合理地利用已有的自然景观和绿化设施，力求作到功能分区合理，游览路程顺捷，管理方便。 3.结合呼雷汤温泉已有的实际，合理疏导人流和物流。 二、景区布置方案 各项目分布为（详见景区布置图） 功能分区图 第二节 建筑工程 一、建筑工程设计依据 本项目土建工程方案设计主要依据国家与有关部门颁布的建设要求、标准及指标： 《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-2001) 《民用建筑设计通则》（GB 50352-2005）； 《建筑设计防火规范》（GB 50016-2006）； 《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）； 《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）； 《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）； 二、建筑设计原则 本方案设计充分考虑和尊重呼雷汤温泉原有风貌及特征，合理的利用呼雷汤温泉原有的景观，力求创造具有时代感、同周围环境有机协调、并能够融入自然风景，具有深厚的文化内涵的现代化建筑形象。同时注意日照、通风、防火及道路、防火与环境的要求，有效的组织建筑空间，丰富建筑造型。在保证技术性能的前提下，建筑结构因地制宜，就地取材，做到经济适用，降低造价，最大限度的发挥投资效益。 三、主要建（构）筑物表： 1、 温泉会所酒店区 序号 建筑物名称 建筑面积 （平方米） 数量 层数 结构型式 总价 一 温泉度假大酒店 15000㎡ 1座 四层 （局部五层） 框架 二 温泉酒店 4200㎡ 1座 三层 框架 三 度假屋 5880㎡ 14栋 三层 框架 合计 25080㎡ 2、 泉眼地景广场 序号 建筑物名称 数量 总建筑面积 层数 结构 型式 总价 一 呼雷地景公园广场 二 公共汤屋（一） 1 2500㎡ 三层 三 公共汤屋（二） 1 2000㎡ 二层 合计 / 4500㎡ / / 3、商业街区广场 序号 建筑物名称 数量 建筑面积 层数 结构 型式 总价 一 温泉特色商业街 10445㎡ 1 商业街（一） 1 4945㎡ 三层 框架 2 商业街（二） 1 3750 二层（局部三层） 框架 3 商业街（三） 1 3750 二层（局部三层） 框架 二 餐厅 1座 1500㎡ 二层 框架 合计 / 11945㎡ / / 4、温泉度假主题乐园 序号 建筑物名称 数量 建筑面积 层数 结构 型式 总价 一 综合性室内活动馆 1座 7000㎡ 二层 框架 二 主题餐厅 2座 3475㎡ 三层 框架 合计 / 10475㎡ / / 5、汇总表 序号 片区名称 数量 建筑面积 总价 一 温泉会所酒店区 25080㎡ 二 泉眼地景广场 4500㎡ 三 商业街区广场 11945㎡ 四 温泉度假主题乐园 10475㎡ 五 合计 / 52000㎡ 四、总平面指标表： 序号 指标名称 单 位 指 标 备 注 1 项目占地面积 平方米 105333.9 合：158亩 2 总建筑面积 平方米 52000 3 建筑物占地面积 平方米 17300 5 容积率 % 49.37 6 建筑密度 % 16.4 第三节 公用工程 一、给排水 1、设计依据 《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006 《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003 《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005 2、供水概述 人均综合用水指标按 100L/人·d测算，日均接待游客2000人次，员工800人，日用水总量为280吨，年耗水量102200吨；由于本项目充分考虑了中水回用和雨水收集，草坪灌溉用水量为150000吨/年，需铺设管网约8150米。　　 3、排水概述 污水量按给水量的80%计，年生活污水总量约为8.2万吨。通过排水管网送至污水处理装置，经沉淀、排除油污后达标排放，年可回用尾水3.37万吨。 二、供电 1、电气设计方案 ①设计依据 · 《供配电系统设计规范》（GB50052----95） · 《低压配电设计规范》（GB50054----95） · 《民用建筑电气设计规范》（JGJ/16---2008） · 《建筑照明设计规范》（GB 50034---2004） · 《建筑物防雷设计规范》（GB50057---94） · 《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116--98） · 《建筑设计防火规范》（GB 50016---2006） ②设计内容 电气设计主要包括供电系统、电力系统、照明系统、自控系统和防雷接地系统等内容。 2、电源及用电负荷 供电电源引至高村镇110KV变电站，用电总负荷1870KW，计算容量1300KW，其配置方式是2台315KVA的变压器。进线电源采用单回路，单变压器供电；电压等级：380V/220V。 3、建筑物内部供电方案 低压配电线路采用放射、树干混合方式，埋地电缆敷设。 照明及动力线路分别敷设全部采用BV线穿管暗敷。 5、防雷与接地 建筑物顶安装有避雷网，局部安装有避雷针以防止雷击。建筑物砼柱钢筋用作引下线，基础做接地体。 三、采暖通风 1、依据 《采暖通风及空气调节设计规范》GBJ19-98 2、空调通风 根据要求，本项目对公共大空间场所配备中央空调以满足湿度和温度要求，设计考虑采用二组屋顶式空调机组，附加空气净化装置和新风补充装置，以保证环境要求。 四、通讯 拟由高村镇内程控电话支局解决，实现规划区内座机电话、无线移动电话、宽带网络等和外界的通讯联络。 规划区内的所有电信管线埋地铺设，户外公用电话亭的设计风格、色彩、材质等与当地建筑风格和材料保持一致，可以选用防水原木材料等，避免因明线架设和色彩过于亮丽而造成景观视觉污染。 五、交通运输 (一)对外交通规划 完善区域内不同等级旅游交通干线的建设和衔接，整治旅游交通环境，与威海、文登、青岛、烟台等主要城市之间形成区域性道路通畅、条件良好的公路旅游交通网络；同时，加强与石岛港的区间协作，建立海上交通运输线。 ·烟台——呼雷汤温泉景区的旅游干线交通； ·威海机场——呼雷汤温泉景区的旅游干线交通； ·韩国——石岛——呼雷汤温泉景区的海上旅游线路。 （二）内部交通规划 1、动态交通 规划园区道路采用水泥混凝土砼路面，景区之间均由主干道相互连接，且景区内部各建筑物、景点及汤池之间均由次干道相互连接，并形成环形通道，主干道设计宽度为15.5m，次干道设计宽度为6.5米，步行道设计宽度为2.5米。 2、静态交通 停车场总面积4000平方米，采用水泥土混凝土形式，厚度70mm。 第七章 企业组织与劳动定员 第一节 企业组织 1、项目法人组建方案 本项目一经批准，投资方即着手按照《中华人民共和国公司登记管理条例》等有关法规组建独资公司，定名为“威海新东阳旅游开发有限公司”。独资公司在文登市注册，作为中国的法人，独资公司将遵守中国的法律、法令和有关条例，从事工商局核准的经营内容，在独资公司管理机构的组建方面既要符合公司法，也要注意符合国际惯例。 2、管理机构的组织方案和组织机构图 独资公司的董事会是公司的最高权力机构，决定公司的一切重大事宜，监督公司管理机构的经营和管理工作。 董事会由5名成员组成，公司设有在董事会领导和监督下负责公司日常经营和管理工作的管理机构。 公司设1名总经理，副总经理1人，由董事会聘请，任期3年。在董事会的领导下，总经理全面负责组织和领导公司的日常经营和管理工作。副总经理协助总经理工作，当总经理不在时，代理行使总经理职责。 3、机构适应性分析 项目法人的组建和机构的设置符合中国的有关法规，特别是《外资企业法》和《公司法》。投资方将委派高素质的人员进入管理机构，既要有较强的指挥能力、管理能力和组织协调能力，又有利于人员的协作。 4、劳动定员数量及技能素质要求 公司运营后，管理机构将根据公司的实际需要，提出用人的 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ，并提交董事会讨论决定。 对企业的管理和技术人员，要求素质较高，既有较强的行政管理能力和技术管理能力，又要有协作精神。 5、职工工资福利 按照中国法律、法规和有关人事制度，公司与雇员签订能体现每个雇员个人素质的个别劳动合同，并通过协商谈判与代表雇员的工会签订集体劳动合同。投资方委派至公司的高级职员将签订单独的聘用合同。 所有雇员的薪酬应反映每个雇员的职能、责任、工作业绩和表现，符合法律，并且在国内人才市场具有竞争性。公司将为员工设立职工奖励及福利基金。该基金的实际数额应与公司的经营情况挂钩，并由董事会决定。 6、员工来源及招聘方案 高级职员由集团公司委派，服务人员从劳务市场上择优招聘。所有雇员需经考核合格由公司雇用。 7、员工培训计划 公司应尽一切努力进行人员培训工作，提高其人员素质。公司将建立高标准的培训考核机制，以满足公司营销和服务的需要。 第二节 劳动定员 一、工作制度 本项目作业天数365天，人员工作日251天，三班八小时工作制。 二、劳动定员 根据景点经营管理要求，项目定员800人。 序号 项目名称 管理人员 职工 合计 一 温泉会所酒店区 75 300 375 二 泉眼地景广场 25 125 150 三 商业街区广场 15 85 100 四 温泉度假主题乐园 8 35 175 合计 160 640 800 第三节 人员培训 项目建设中，应对新增管理人员及服务人员集中进行服务操作和安全培训及职业道德教育，提高人员技能素质，以适应项目不断发展的需要。建议采取以下具体措施： 1、请高层次专业人士对经营管理人员进行培训，树立经营管理理念，提高经营管理水平。 2、聘请有丰富经验的人士对服务人员和技术人员进行培训，提高服务技能，以达到上岗要求。 3、请具有专业资质的人士对需要特殊技能（如按摩、美容）从业人员开办培训班。 经过各层面的培训，使工作人员一能熟练掌握各项管理和服务要求，能正确及时的处理工作中出现的问题；二要熟悉工作所需设备、仪器的工作原理和技术参数；三要了解温泉保健项目的安全保障要求。 特殊行业的工作人员要进行严格考核，取得国家规定的从业资质后，方可上岗。 第八章 环境保护、劳动安全卫生与消防 第一节环境保护 一、设计依据 1、《中华人民共和国环境保护法》； 2、GB3095-1996《环境空气质量标准》二类标准； 3、GB3096-93《城市区域环境噪声标准》二类标准； 4、《污水综合排放标准》GB8979-1996； 5、《地面水环境质量标准》GB33838-88； 二、环境现状及主要污染源 1、建设地点环境现状 本项目周边地区区域内环境良好，无任何污染源。大气及土壤的环境现状良好，大气、土壤的自净能力较强。 2、主要污染源及现状 有游客废弃物、生活拉圾及排泄物、建设时会砍伐少量树木等。 三、项目污染治理方案 1、建设期影响及治理措施分析 项目建设对环境的影响因素主要有以下几个方面： 将产生较轻的施工噪声，对周围敏感目标产生影响，这种影响是短时的，将随施工的结束而消失； 施工扬尘。由于平整土地、开挖、施工等工程，开挖的堆土以及建筑施工材料的堆积等，均会造成风吹扬尘。这种影响可以随施工的结束而消失，影响是短时的、局部的。 产生大量的固体废弃物，污染环境。施工建设期，大量的施工人员的生活，将产生较多的生活垃圾；另外，由于大量的使用建筑材料，还将产生较多的建设垃圾。对生活垃圾可以定点储存，集中收集，送城市垃圾处理厂处理。建筑垃圾可以铺路或填埋。 产生少量的生活污水。施工期人员的生活，将产生部分生活污水，因其量较少，可以实行定点排放。 2、运营期，景区内设垃圾桶、箱200余个，设专人随脏随清；室外设厕所20余个，设专人专管、随脏随清。 3、对度假区、酒店等具有生活住宿设施进行严格管理。生活污水来自景区内办公、居住、餐饮及游客日常生活。污水沿管道汇集后排入景区污水处理池处理。处理后污水达到《污水综合排放标准》二级标准，最终排入污水站处理，污水干管均沿主次干道埋地敷设。 4、固体废弃物。主要为生活垃圾，对生活垃圾一律倒倒放规定的地方，经压缩处理后运至4公里外的石岛垃圾净化场进行净化处理。本期生活垃圾仍以垃圾箱收集为主，远期生活垃圾实行袋装化，采用“降解”袋和分类收集。垃圾的运输配以封闭垃圾收集车，防止二次污染。 5、进行环保宣传和法制管理相结合。在各旅游景点都出台游客守则，强化对环保的宣传，增强游客的环保意识。同时通过导游和工作人员对游客进行宣传和管理。制定环境保护条例，依法实施环保管理。 四、绿化 绿化是环境保护的重要措施之一，也是文明建设的重要标志，是项目规划设计中不可缺少的组成部分。由于原呼雷汤温泉程度较高，本项目将充分利用原有条件，在新建的建筑物周围选配与呼雷汤温泉生态环境想适应的良好的树种和植物进行绿化，既保持呼雷汤温泉原有的绮丽风貌，又与建筑物的功能相适应。 第二节 劳动安全卫生 1、 项目概述 本项目为旅游开发项目，对环境、设备和人员的卫生洁净要求较高，在建设过程中存在的不安全因素较小。 依据： 1、《中华人民共和国劳动法》 2、《中华人民共和国清洁生产促进法》 3、《建筑设计防火规范》（GB16-87） 二、 职业安全卫生主要措施 1、设备均制定安全操作规程，使工人做到有章可循，同时按规定配备必要的安全防护用品，所有危险区域设有危险标志和防护措施。 2、餐厅、酒吧等公共场所应装有换气设施，进行通风、排气，保证空气清新。 3、在建筑设计上，采取隔声设计，设置隔声门窗、内墙使用吸音材料作吸声处理。 4、建筑物内排水、防电、消防等设施齐全，编制各类应急预案，设有专门的消防通道，并定期检查消防器材。 5、电力系统采用接零保护，安装漏电保护器，设备设就地开关等措施，保障人身安全。 6、对产生的生活垃圾等设专人及时清理，保证环境清洁卫生。 7、各办公和服务区域，均设有中央空调，另外每个景点设有餐厅、厕所、卫生室等公共设施，可保障人员的身体健康和卫生。 第三节 消 防 一、设计依据 《建筑设计防火规范》GBJ16-87 《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97 《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90 《火灾自动报警系统计规范》GB50116-98 《自动喷水灭火系统设计规范》GBJ84-85 二、项目概述 项目为呼雷汤温泉旅游弄发项目，实施地位于文登市高村镇呼雷汤温泉。 三、 消防措施 （一）总图 实施地内建筑物间距大于10M，主干道大于15M，副道大于6M，有较大面积空场可用于消防回车。各建筑物与周围建筑之间均符合防火间距要求。 （二）建筑结构 区内各主要建筑物耐火等级一、二级，各建筑物内疏散通道间距小于25M，并在醒目位置设有安全标志。 （三）防火分区 多层建筑，一层为一个防火分区，设有两个以上直通室外的外开门。 （四）给排水 区内设有消防管网及相应设施，按同时火灾次数1次计，消防水量45L/S计，消防管网设有室外消火栓，可满足项目对消防的要求。 各建筑物内均设有自动喷淋灭火系统，室内配置手提式灭火器辅助消防。 建筑物类别丙类，耐火等级一级、二级，室内消防水量10L/S，建筑物内主凤SG24/65型室内消防栓、干粉灭火器及相应消防设施，可确保“防消组合、防患未然”。 第九章 节 能 第一节 用能标准及节能规范 一、《建设部关于推进节能省地型建筑发展的指导意见》， 二、《设备及管道保温技术通则》（GB4272-92） 三、《民用建筑节能管理规定》 四、《公共建筑节能设计标准》 （GB50189-2005） 五、《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006） 六、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JCJ134-2001） 七、《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003） 八、《通风与空调工程施工质量验收规范》（GB50243-2002） 九、《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2004） 十、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004） 十一、《建筑采光设计标准》（GB/T 50033-2001） 十二、《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92） 十三、《空调通风系统运行管理规范》（GB50365-2005） 第二节 能耗状况和能耗指标分析 一、当地能源供应情况 1、供水 市政管网接入自来水供应本项目，饮用水；绿化用水利用项目采集的雨水和回收的中水。 2、供电 供电电源引至高村镇110KV变电站，用电总负荷1870KW，计算容量1300KW，其配置方式是2台315KVA的变压器。进线电源采用单回路，单变压器供电；电压等级：380V/220V。 3、供热 本项目不具备集中供热条件，同时兼顾经济性和节能性，本项目采用空调给热方式供热。 二、项目能源消耗种类和数量 本项目能源消耗主要为电、水，其能耗指标见下表。 项目的能耗指标表 序 号 能源名称 实物量 折标煤量 折标煤系数 单位 数量 数量(t) ％ 单位 系数 1 电能 万kWh 960 1150.34 kgce/kWh 0.1229 2 自来水 t 102200 26.27 kgce/t 0.2571 3 综合能耗 1176.61 三、能耗指标分析 能源是现代建设的主要物质基础，节约能源是我国长期的战略任务。因此，本项目在各专业设计中充分注意到节能的重要性，采取了行之有效的技术措施，以尽量减少能耗。 第三节 节能措施和节能效果分析 一、建筑节能 1、屋面：100mm厚憎水膨胀珍珠岩块保温层； 2、外墙：240mm厚烧结空心砖，外做40mm厚聚苯颗粒保温层； 3、不采暖楼梯间隔墙：采用240mm厚烧结实心砖，外做30mm厚聚苯颗粒保温层； 4、门窗：建筑外围窗均为塑钢单框中空玻璃。封阳台采用双玻塑钢窗。分户门均采用防盗保温门；门窗气密性等级为Ⅲ级。 二、电气节能措施 1、在变电所低压配电柜设无功功率自动补偿装置，使功率因素达到0.90以上。 2、配电设备选用节能型产品，照明选用节能型光源和灯具。 三、节水措施 1、生产设备采用循环水冷却系统,提高水的重复利用率。 2、设计中应采用节水型卫生洁具，严禁使用铸铁阀门和螺旋升降式水嘴，强制推广使用陶瓷密封水嘴和一次冲洗水量为6升的坐便器。 3、区内供水系统采取防渗、防漏措施，选用密封性能好、开关灵活的阀门，以减少不必要的损失。 4、控制绿化用水。根据土壤旱情合理确定用水量，浇水时间不宜选择在中午等温度较高时间进行，避免水份较快蒸发。 5、加强设施管理，经常检查设施的完好情况，及时 检修 外浮顶储罐检修方案皮带检修培训教材1变电设备检修规程sf6断路器检修维护检修规程柴油发电机 有问题的设备。 第十章 项目实施进度 一、项目实施进度 项目批准之日起，企业应立即组织实施，落实各项内外条件，如资金筹措、项目前期工作等。在整个项目建设过程中要抓住新增设备造型、安装试机等关键环节，并科学地协调各个环节，力求快速，优质地搞好项目建设，争取早日营业，早见效益。 本项目建设期二年，2008年12月进行项目申请报告的审批工作，2010年12月正式投入运营。各分项目具体实施进度如下： 二、项目实施进度表 项目实施计划时间表 序号 项 目 建设期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 1 前期申请报告审批 2 设计、施工招标 3 建筑设计 4 园林设计 5 三通一平 6 工程施工 8 装修施工 9 园林绿化室外工程 10 人员培训 11 竣工验收 第十一章 招标方案 根据《中华人民共和国招标投标法》﹑山东省实施《中华人民共和国招标投标法》办法和原国家发展计划委员会第9号令（2001年6月18日）等有关文件的要求，确保本项目建设质量，缩短工期，节省投资，提高效益，防范和化解工程建设中的违规﹑违法行为，保护国家利益，本项目的各主要实施环节应通过招标方式进行，提出招标方案如下： 一﹑项目招标内容： 根据本项目的建设内容，招标范围主要包括：项目的工程勘察设计﹑工程监理﹑建筑安装工程﹑园林绿化及室外工程、需在国内购置的设备及安装等。 二﹑招标组织形式 因项目法人单位目前尚不具备大型自行招标所需的编制招标文件和组织评标的能力，因此本项目的设计﹑监理﹑建筑安装工程和设备﹑材料采购及安装应采用委托招标的组织形式，即委托具有相应资质的招标代理机构进行招标。 三﹑招标方式 根据国家有关法规要求和项目的特点，本项目招标工作必须采用公开招标方式进行。鉴于本项目建设工期紧﹑任务重，技术标准要求高，专业性强的特点，拟对勘察设计招标采用邀请招标方式，但其邀请招标应当报项目审批部门批准后方可进行。应邀参加投标的单位须具备承担招标项目的能力﹑资信良好，并不得少于三家。 招标基本情况表 招标范围 招标组织形式 招标方式 备注 全部 招标 部分招标 自行招标 委托招标 公开招标 邀请招标 勘 察 / / / 设 计 / / / 建筑工程 / / / 安装工程 / / / 园林绿化 / / / 监 理 / / / 设 备 / / / 其 他 / / / 第十二章 投资估算及资金筹措 第一节 投资估算 1、 估算范围 本项目投资估算范围包括士建工程费、设备购置费、设备安装费、其他费用、预备费用等。 2、 估算依据 山东省建筑工程消耗量定额 山东省安装工程消耗量定额 山东省园林绿化工程消耗量定额 威海地区材料预算价格 国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版） 国家现行投资估算的有关规定 建设单位提供的有关基础资料 三、项目总投资及分配 呼雷汤温泉景区投资总额为20556万元（折合2937万美圆），其中建设投资20406万元，铺底流动资金150万元，具体分配金额和比例详见表12—1。 表12—1： 本期建设投资估算表（按建设内容分） 序 号 费 用 名 称 总 价（万元） 备注 1 建设投资 20406 1.1 建设投资静态部分 20406 1.1.1 土地征用费 2686 1.1.2 建筑工程费 12749 1.1.3 设备购置费 2606 1.1.4 设备安装费 241 1.1.5 工程建设其他费用 1153 1.1.6 基本预备费 972 1.2 投资建设动态部分 0 1.2.1 涨价预备费 0 1.2.2 建设期利息 0 2 铺底流动资金 150 3 项目投入总资金 20556 第二节 资金筹措 本期项目总投资20556万元（折合外汇2937万美圆），全部由企业自筹解决。 第十三章 财务评价 评价原则、方法和依据： 本项目的财务评价主要参照国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评从方法与参数》（第三版）规定的原则和要求进行评价。 项目建设期和计算期 本项目主要资产为各类建筑物及其他附属设施。按项目性质划分，建筑物计算期应在50年以上。但考虑到时间越长，其不确定性因素对项目影响越多，同时其主要的生产及辅助设备折旧期也在30年左右，为便于计算，本项目计算期确定为32年。其中，建设期2年，建设投产期3年，经营期27年。 一、销售收入、销售税金及附加估算 1、收入估算 旅游业的发展将带动文登经济的腾飞，使得旅游业逐渐成为龙头产业。若总体规划能够有效实施，将会产生巨大的经济效益。随着旅游业带来的显著经济效益，当地的居民都将受益匪浅。景区直接收入有以下四类： （1）观光娱乐类 本类收益主要是景区门票收入。考虑到旅游者的承受能力等一系列因素，旅游区本期（2007-2010）的门票可考虑为60~100元，特殊观光和娱乐项目需要再收费，本估算中按每人80元计入。同时，在旅游淡旺季景区门票可以实行上下浮动，对学生、本市游客和团队实施优惠政策。 （2）商业购物类 本类收益主要是指景区内销售各种旅游商品、餐饮服务等的收入。 （3）休闲度假类 本类收益是景区收入的一个重要方面，主要是指景区内各种休闲住宿设施、保健及美容等收入。 （4）其它 本类收益主要包括一些捐赠等不可控因素，在进行投资回收期分析时忽略不计。 二、总成本费用估算 本项目计算期内正常年总成本费用为6940万元。其中： 固定成本： 4205万元。 可变成本： 2735万元。 经营成本： 5968万元。 各项成本费用详见《总成本费用估算表》。 成本估算构成如下： 本项目主要日常消耗为水、电费等。 1、燃料、动力消耗费。 2、工资及职工福利费 项目本期定员800人，按人均工资2万元/年计算，其中职工福利费按规定应按工资总额的14%计取。合计职工年工资福利费1624万元。 3、折旧 折旧按平均年限法计算。设备及建筑物折旧期按30年计算，残值率均取4% 。 详见附表《固定资产折旧费估算表》 4、摊销 本项目新增递延资产，按30年摊销。 详见附表《无形及递延资产摊销估算表》 5、修理费 按折旧费的10%计取。 6、财务费用 项目建设期后发生的长期借款利息和流动资金借款利息计入当年的财务费用。 详见附表《借款还本付息计算表》、《总成本费用估算表》。 7、其他费用 其他费用主要是指在制造费用、销售费用、管理费用中扣除工资及福利费、折旧、摊销费、修理费等后的费用,包括自筹资金费用等。 三、财务盈利能力分析 1、财务现金流量分析 根据《财务现金流量表》可以分别计算出全部投资的以下几项财务评价指标： 项 目 名 称 动 态 财务内部收益率（%） 20.78 财务净现值（ic=12%）（万元） 11935 投资回收期（含建设期） 6.49 财务内部收益率均大于设定基准收益率，财务净现值均大于零，说明该项目盈利能力满足了预期最低要求，在财务上是可以接受的。 投资回收期小于预期投资回收期，表明项目投资能按时收回。 2、损益分析 投资利润率、投资利税率、资本金利润率均是反映项目单位投资盈利能力的静态指标。根据《损益表》和总投资估算可以分别计算出上述几项指标： 投资利润率和投资利税率均大于行业平均利润率和平均利税率，说明该项目单位投资对国家积累的贡献水平高于本行业的平均水平。 3、清偿能力分析 通过《资产负债表》等可以考察项目清偿能力。本项目分析表明，本项目经济效益较好，清偿能力较强。 详见《资金来源与运用表》、《损益表》。 4、不确定性分析 （1）敏感性分析 前面已做了该项目全部投资的财务盈利能力分析，基本方案财务内部收益率、投资回收期均满足了行业财务基准值的要求。考虑到项目实施过程中一些不定因素的变化，这里将分别对固定资产投资、经营成本、销售收入作提高正负3%的单因素变化对财务内部收益率、投资回收期影响的敏感性分析。见下表： 财务敏感性分析表 变化幅度 财务内部收益率 （%） 财务净现值 （IC=12%） 投资回收期 （年） 基本方案 0 20.78 11935 6.49 销售收入 3 23.18 13193 5.97 -3 17.42 10407 7.46 经营成本 3 18.36 11501 7.13 -3 21.37 12108 6.08 投资 3 19.23 11534 6.94 -3 21.18 12096 6.23 从上表可以看出，各因素的变化均不同程度地影响着财务内部收益率及投资回收期，其中销售收入的提高或降低最为敏感，投资次之。 （2）盈亏平衡分析 以生产能力利用率表示的盈亏平衡点(BEP)为： BEP=年固定总成本/（年销售收入-年可变总成本-年销售税金及附加）×100%=50.78% 计算结果表明，正常经营年份，该项目只要营业额达到设计能力的50.78%，企业即可保本。 项目建成投产后，年利润可达4864万元，项目动态投资回收期为6.49年，全部投资财务内部收益率为20.78%，投资利润率为25.4%，投资利税率为20.8%，项目建成后，将给景区带来较大的经济效益和社会效益，有利于发挥文登丰富的温泉旅游资源，推动文登旅游区由目前纯粹的观光旅游区向生态度假旅游区转变，促进文登旅游区的可持续发展并起到巨大的推动作用。项目经济效益和社会效益十分可观。 从上述财务盈利能力分析看，各项财务评价指标较好，从敏感性分析看，项目具有较强的抗风险能力，因此从财务上讲该项目是可行的。 第十四章 社会效益分析 一、经济效益评价 本项目实施后，正常营运年份，预期平均年新增营业收入为 12332万元，预期平均新增利税总额为1258万元。全部投资财务内部收益率可达 20.78%，可以达到预期的投资效果。 财务盈利能力分析表明，本项目具有较强的财务盈利能力；不确定性分析表明，本项目具有一定的抗风险能力；财务清偿能力分析表明，本项目具有较强的债务清偿能力，长期借款还本付息能够满足银行要求。社会效益分析表明，本项目具有显著的社会效益。因此，本项目财务上是可行的，企业经济效益及社会效益明显。 二、社会效益评价 本项目的开发建设，不光对开发商带来较好的经济效益，对地方经济也有巨大的刺激作用。将会给地方增加税收，对当地的旅游业发展起到示范带头作用，项目的建设远可以为社会提供一定数量的就业机会，对于解决劳动就业问题也有一定的作用，特别是对文登的资源整合开放创新，经济繁荣做出一定的贡献。 � � PAGE