城建大厦项目可行性研究报告

目录 1 总论 1.1 项目提出的背景4 1.2 项目可行性研究的依据 6 1.3 项目概况 7 1.4 项目开发建设的必要性 9 1.5 项目开发建设条件 11 1.6 项目投资估算 12 1.7 项目进度 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 12 1.8 结论及建议 13 2 市场分析与预测 2.1 房地产市场宏观形势分析及预测 15 2.2 **房地产市场状况分析及预测 22 2.3 项目的市场情况分析及预测 28 3 建设条件 3.1 开发项目用地状况 42 3.2 资源供给及外部协作条件 42 4 规划设计 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 4.1 规划设计方案的指导思想 44 4.2 规划设计方案的原则44 4.3 建筑规模及规划设计方案设想45 ①市场定位 46 ②形象定位 46 ③业态定位 47 ④经营定位 47 ⑤客户定位 48 ⑥建筑设计定位 49 5 项目开发进度安排 53 6营销方案 6.1 营销方式 54 6.2 销售节奏与策略 54 ①整体策略 54 ②价格策略 56 ③付款方式策略 56 ④配合策略 57 ⑤媒体策略 57 ⑥促销策略 60 6.3 租售计划 61 7 项目投资估算及资金筹措 7.1 投资估算的原则62 7.2 项目建设的投资估算62 7.3 项目资金筹措与使用计划 64 8 财务评价 8.1 财务评价基础数据的计算66 8.2 盈利能力分析66 8.3 清偿能力分析67 9 风险分析 9.1 盈亏平衡分析 68 9.2 敏感性分析 69 9.3 项目风险分析 71 10 结论及建议 10.1 结论 73 10.2 存在的问题及建议 74 11 附 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 与附图 11.1 附表： 77 11.2 附图： 77 12 附：主要参考书目及参考资料 78 一、总论 1.1 项目提出的背景 **古之又称长安，位于关中平原中部，北临渭河，南依秦岭，与罗马等城市并称世界古都，是世界四大文明古都之一。中国历史上曾有十三个朝代在 **建都，其中有周、秦、汉、唐这四个最强盛的王朝。著名的“丝绸之路”就是以长安为起点。现在是陕西省政治、经济、文化中心，陕西省省会所在地。东西长 204千米，南北最宽 116千米，面积 9983平方千米，人口 741.1万。进入二十一世纪以来，**生产总值连年保持两位数的高速增长，现代化建设已处于史家所称的“起飞阶段”。 从 1998年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。据国家统计局最新资料显示，全国商品房平均销售价格 2724元／平方米，同比提高 12.9％，是 1996年以来同期的最高增幅。全国有 12个地区商品房销售均价增幅超过 10％，６个地区价格增幅超过 20％。去年中国房地产开发投资增长 28.6％，增幅比去年同期降低 5.5个百分点；土地开发面积增长 12.2％，增幅比去年同期下降 7.8个百分点；但商品房销售率高达 133.6％，全国空置商品房面积下降 0.8％。目前我国城镇居民人均居住面积只有 13.6平方米，与国外发达国家人均居住面积 20—30平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。 据世界银行统计资料显示，人均 GDP达到 600-800美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。2000年我国人均 GDP为 830美元，2002年更是达到了 870美元，住宅开发占房地产开发总量的 90%以上。因此，未来几年，随着 GDP的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。 从购买力分析，城镇居民人均可支配收入 2002年达到 6860元，比去年增长 8.5%；另外，城乡居民储蓄存款余额已达 7.38万亿元，比去年增长 14.7%。随着收入的增加和房改力度的加大，居民购房置业的意识也在增强。 从消费意向看，有 25%的人准备今年买房。在准备买房的居民中，有 34%的人是为了解决基本居住问题， 51%的人是为了扩大居住面积和改善居住条件，5%的人用于保值投资，10%的人用于经营、出租等其它方面的用途。这说明城镇居民对住房的需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转变。目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。 另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的 GDP增长贡献了 1.9-2.5个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。由此看来，建筑房产消费仍有巨大的潜在市场。有关专家预测，我国房地产热潮可持续 20年。 **房地产业发展十余年，不仅有举步维艰，也有寻找城市营造与可持续发展的历程。刚刚过去的 2004年，房地产市场历经风雨。在推进房地产业健康发展的同时，国家有关部委相继出台了治理整顿土地市场秩序、投资新政、控制拆迁规模、规范拆迁管理等系列宏观调控 政策。2004年的陕西房地产市场，开发购销呈现几大特点：首先是房地产开发投资幅度明显下降，二是房地产开发投资自有资金比重加大，自筹资金同比增长均在 50%以上，三是商品房供需基本平衡，价格稳中有升。同时，房地产投资结构中的住宅投资比例继续增长。 *市委、市政府日前以白皮书的形式公布了《**国际化、市场化、人文化、生态化发展报告》，阐释**市的四化发展理念。**的发展定位是：进一步提升城市的核心竞争力和经济的外向度，使之尽显其人文之都、科技之市、现代新城的魅力。目标是：世界历史文化名城、国际旅游目的城市、亚洲知识与技术创新中心、新亚欧大陆桥中国段国际装备制造业转移的主要承接地。显而易见的是人文化是四化的核心，是**城市经济社会发展的特色和目的，其目标是：是**成为最有东方神韵的人文之都、理性文明之城、诗意时尚之城、安定祥和之城，为*市未来的发展勾勒出一个美好的前景。 1.2项目可行性研究的依据 1、《**市建设项目承建费用统一征收办法》实施细则； 2、《陕西省建筑工程综合概预算定额(1999)》； 3、《城市居住区规划设计规范》； 4、《**市建设项目城建费用统一收费一览表》； 5、《陕西省工程建设其它费用定额》； 6、《房产测量规范与房地产测绘技术》； 7、 “城建大厦”项目规划设计方案； 8、委托方提供的其它有关资料； 9、委托方现场勘察及市场调查收集的有关资料。 1.3 项目概况项目名称：**市城建大厦建设地点：**市五路口土地性质：国有土地出让建筑用地面积：5720平方米总建筑面积： 68068平方米其中：地上建筑面积：60060平方米商业中心建筑面积：16016平方米商业会所建筑面积：4004平方米（室内 2803平方米，室外 1201 平方米）写字楼建筑面积：17160平方米商务公寓建筑面积：22880平方米地下建筑面积：8008平方米其中：设备用房：2408平方米车库面积：5600平方米总建筑层数：地上 19层，地下 2层建筑高度：73.2m 地下停车位：180个 建筑类型及面积、楼层分配表 开发商简介：本项目由**市城建开发总公司开发。**市城市建设开发总公司是 1984年在“**市统建办”的基础上成立的，为企业化管理的市局级事业单位。公司业务是按照城市建设总体规划，进行城市土地开发和经营房地产，从事旧城改造和新区建设。 总公司隶属**市人民政府直接领导，是国家建设部的城市综合开发一级公司，AAA级信用等级企业，也是**市最早的一家房地产开发公司，十四年来，在**市政府及有关部门支持下，在深化改革、转换机制的市场经济大潮中，迅速成长为一个实力雄厚，注重质量，讲求效率，信誉可靠的现代化开发企业。公司在“以人为本”的原则下，培养了一批业务熟练，作风过硬的管理和施工队伍。人员结构合理，平均素质较高，符合公司技术密集型的特点。 公司致力于开发新产品，力主领导行业潮流，“城建大厦”的建筑风格是公司理念的详见体现，凝聚了公司领导和设计人员的思想精华，充分适应**市政府提出的“还古城一片蓝天，造一片绿地”的城市发展战略精神。公司凝聚力强，大家本着“诚信为本，团结协作”的原 则，共同努力，共同进步，共同提高，以“为社会服务、求共同发展”为宗旨，以“踏踏实实做人，勤勤恳恳做事”为精神，在社会和行业中有较好的声誉。公司经营结构合理规范，符合现代企业的发展方向，为公司创造了良好的发展环境和发展空间。房地产行业属于资本和技术密集型，行业周期性长，工程持续时间较长。这就更要求我们要跟上时代发展的脚步，及时了解市场反馈的信息，才能在这个“优胜劣汰”的市场竞争中立于不败之地。 在市场经济条件下，管理是永恒的主体。要想在市场竞争中立于不败之地，必须把管理工作放在首位。公司深切明白管理的举足轻重，严格按规范运行，逐步使公司适应产权明晰、权责分明、管理科学、激励和技术机制相结合的现代化企业高度。 1.4 项目开发建设的必要性 经过 2003年**房地产市场种种变革及市场的快速运作，为 2004年的市场带来了更新、更高的发展起点。2004年**房地产市场仍然平稳运作,开发及销售均较 2003年同比仍然保持着较高的增长幅度。2003年被称之为房地产市场的 “土地年”，而 2004年则被谓之“金融年”的称号，而这种来自土地与金融市场的变革仍在处于不断深入的演变之中。做为开发商、市场运作的这两项原材料市场的变革为房地产市场带来的剧变无疑是巨大和深远的！ 国民经济： 2004年**国内生产总值 1095.87亿元，比 2003年同期增长 13.5%，其中第一产业增加值 60.05亿元，比 2003年同期增长 6.7%，第二产业增加值 495.67亿元，比 2003年同期增长 15.6%，第三产业完成增加值 540.15亿元，比 2003年同期增长 12.3%。 市场供应：2004年**市商品房完成投资亿元，2004年**商品房投资额继续保持了较快的增长势头。在金融信贷政策发生一定的变化之后，传统运作方式将面临淘汰。由于受我国金融和经济政策的调整以及银行信贷资金紧缩等因素的影响，地产商的资金链将会遭受严峻考验，资金来源也成为了各个房地产开发商的焦点问题。 市场销售：承继近几年商品房市场销售量稳步增长的势头，2004年**楼市市场开发继续上扬，同时市场销售也保持着较高的增幅。2004年**商品房平均销售价格较 2003年增长了 3.61%。其中住宅部分销售价格较 2003年增长 3.66%，从全国来看，普通住宅今年平均价格增长率在 7%－8%之间。 由于加入 WTO与西部大开发的带动作用，借助于**作为世界文明旅游城市和我国科技实力城市，其在面临更多机会与竞争的同时，将直接地表现为经济总扩大，经济活动频繁，从而在相当程度上增大了市场需求地增加。其对周边、临边省市的辐射能力有所增强，间接地表现为流动人口增加，导致对于商贸、办公、住宅楼租量需求的增加。逐渐发达的经济环境为投资置业提供了更广阔的生存土壤。随着住宅市场化的日益推进和城市人口的迅速增加，**市城市化可上升的空间较大，未来几年**市房地产需求量会进一步扩大。 **城墙内的区域历来是**甚至是陕西的政治经济文化中心，也可以说是**ＣＢＤ的真正所在，这里写字楼密集程度高，约占**写字楼市场的四分之一。成熟的区域环境和四通八达的交通条件使得该区域依然是写字楼供应和需求的焦点。**城墙内是一个沉淀已久的商业中心，**城市就是以这个商业中心为核心生长起来的，商圈的存在为该地区的飞速发展起着至关重要的作用。而本项目正位于城中区城市交通枢纽地段，且距火车站不超过 1000M，可谓商机无限。首先，它具有中心性。它在交通上各个方向的可达性特别强，是在一个城市里交通最便捷的地方出现；其次该地区有着十分复杂的社会功能，具有高度集合性。集居住、商业、写字楼、休闲、娱乐为一体，而写字楼的建筑属性和使用功能也就决定了城内商圈对其自身的发展起到正向加速的作用。本项目的地理位置良好，前期论证充分，开发资金有保障，定能为公司的发展注入新的生机和活力。 1.5 项目开发建设条件项目建设条件包括项目建设自然条件，项目建设用地条件以及项 目建设的市政配套条件。项目自然条件 气温：年平均气温 13.1～13.4； 极端最高气温：（全年仅 10天左右）40.6℃ 极端最低气温：（全年仅 15天左右）－13.3℃ 风：平均风速 1.8米/秒，全年盛行风向为东北风； 日照：年日照时数 1412.7小时； 湿度：年平均相对湿度 69.6％； 霜期：无霜期 219～233天； 气压：平均气压 970.4Pa； 降水：年降水量 507.7～719.8毫米; 降雪：年平均降雪日 13.8天。 地质情况：为二级非湿陷性黄土，而**市属 8度地震区，建筑按 8度抗震设防。 项目建设用地条件 项目建设用地位于**市东五路与解放路交界处，占地面积为平方米。项目以取得建设用地许可证，大厦建设用地已全部拆迁，达到三通一平，并取得用地定点图、测量成果及用地许可证，具备用地条件。 市政配套条件 给水、雨水、污水、电力、电信、热力、天然气集中管线、项目开发需要的市政接驳点等市政设施均能满足项目开发的需求。 1.6 项目投资估算项目总投资估算表 1.7 项目进度计划本项目计划在两年半(29个月)左右的时间内建成。建设进度计划 如下： 2005年 1月 15日：项目建议书批复。 2005年 2月 28日～2000年 3月：编制可行性研究报告并报批。 2005年 5月～2007年 7月：建筑方案设计。 2005年 8月：综合管网设计。 2005年 9月～2005年 11月：施工图设计。 2005年 12月：报建、领取建设规划许可证。 2006年 1月：工程开工。 2006年 3月：完成投资 25％，开始预售。 2006年 10月：主体工程断水。 2006年 12月—2007年 2月：单体工程验收。 2007年 1月—2007年 3月：分项工程验收。 2007年 6月：正式人住。 1.8 结论及建议通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论： 1、城建大厦项目的建设，符合国家宏观经济政策。 2、城建大厦项目的建设单位**市城建开发总公司具有很强的经济实力和良好的企业信誉，为项目建设提供了可靠的保障。 3、本项目的规划设计方案基本上利用了项目地块的地形特点，达到了人工景观与环境景观相融洽的目的。 3、本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件，具有一定的可操作性。 4、从财务评价指标上来看，项目开发的效益还需要根据实际情况进行反复调整。其市场前景看好，企业能快速回笼资金。 5、从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。根据在评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下建议： 1、经营管理风险规避 A、本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售。 B、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和 施工方案。 C、做好物业管理和售后服务工作。 2、金融财务风险规避从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销。 3、建设管理措施 A、整合企业资源，提高操作水平。 B、根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。 C、提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。 D、委托专业代理公司销售不失为一种较好的选择。 E、项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。 二、市场分析与预测 2.1 房地产市场宏观形势分析及预测 2.1.1市场背景 房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下： ①九九年之前，被动销售的暴利阶段：客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。 开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。 项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征。销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。 ②2000年以后，振荡中走向规范的过渡阶段： 客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。 开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于**房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。 项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。 销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。 在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化： 客户需求的变化： ①能承受价格在 2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。 ②对于能承受 2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。 ③能承受 4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。 市场环境的变化： ①地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。 ②产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并 逐渐为市场所接受。开发商的变化趋势： ①开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。 ②营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。 2.1.2宏观市场分析 政策成为影响 2004 年乃至中期内房地产市场和行业发展的关键变量。在始自 2004年 3 月的宏观调控中，中央和地方政府出台了诸多政策，其目标都直指房地产行业的投资过度。从中可以看到，规范和整顿是各项政策制定的基调，从上游的土地到下游的消费都在政策调控紧缩的视野之内，房地产行业的强政策性特征再一次得到体现。我们看到，开发商受到土地和信贷调控紧缩的外部压力与行业内规范经营的内部压力的双重挤压，尽管表面看，全国范围内商品房的价格普遍上扬，但是由于绝对投入的迅速增加，其实际利润水平正在回归正常，暂且抛开“房地产泡沫”破灭与否的争论，一个更加市场化、集约化的产业将在当前这种压力的承受与突破中走向成熟，全国范围内房地产行业的景气度将因这次行业整合而获得一定的支撑。 中国房地产业发展的脉络是一个家庭财产从无到有、从以自用为主到成为资产配置手段的过程，目前国内商品房销售的 90%以上都是个人消费者，1997 年个人房贷只有 131 亿元，7 年后的 2003 年达到 11779.74 亿元，增长 89 倍之多。7 年中个人房贷占消费贷款比重最高曾达到 97.23%，2003 年回落也依然占到 3/4 多。个人房贷占中长期贷款比重从不足 1%提高到 18.58%。首先，房地产对于国民经济的联动及相关行业的影响到底有多大，这个问题没有从根本上解决。当前房地产业发展的问题是一枝独秀，是孤军深入，是其它产业增长乏力，是地方经济增长思维和模式单一化的问题，由此造成了地方政府的依赖性、银行资金的倾斜性和对其它产业发展的挤压性。其次，目前房地产投资与国民收入等系列宏观经济指标的比例是否协调，特别是对金融的影响（金融机构涉及到房地产的贷款占整个比例多少，涉及房地产的不良贷款率，房地产贷款中有哪些风险点等）大多缺乏系统深入的研究，权威的数据缺损，即使是央行这样的机构，在对全行业“摸底”环节缺损的情况下，做出的各种结论也是模糊的。最后，对于房地产行业泡沫争论的双方都摆脱不了利益背景，以偏概全是共性，要么将局部地区的个别现象概括为全行业的特点，要么就是企图维护传统利润阻挡行业整合。 2.1.3楼市火爆趋势依旧 2004 年房地产继续延续 1998 年以来的开发景气度。1-10 月国房 景气指数虽从 107 的高点滑落，但保持在 104.8 以上。开发投资也保持景气状态，销售价格景气则一路上扬，从年初的 95.92 上升到 8 月份 103.38，最近回落到 102 之上（参见图）。 2004年 1-10 月全国完成土地购置面积 2.71 亿平米，同比增长6.76％；土地开发面积 1.34亿平方米，同比增长 9%。全国商品房施工面积累计完成 12.05 亿平米，同比增长 22.65%；新开工面积 4.5 亿平米，同比增长 11.84%；商品房竣工面积 1.98 亿平方米，同比增长 22.65%；新开工面积 4.5 亿平米，同比增长 11.84%；商品房竣工面积1.98 亿平方米，同比增长 9.8%；商品销售面积 2.07 亿平米，同比增长 19.53%。10 月末全国商品房空置面积为 9777 万平方米，同比下降 3.7%。其中，空置时间在一年以上的商品房面积为 5663 万平方米，所占比重为 57.9%，比重比 2003年同月提高 15.9 个百分点。商品住宅空置面积为 5703 万平方米，同比下降 13.2%。 2.1.4 2005 年展望： ①保持发展且稳健的行业基调在刚结束的中央经济工作会议上，中央对 2005 年的经济工作提出了六项主要任务：1、继续加强和改善宏观调控，确保经济平稳较快发展；2、继续加大对“三农”的支持力度，保持农业和农村发展的好势头；3、大力推进结构调整，促进经济增长方式转变；4、着力推进经济体制改革，建立健全全面协调可持续发展的 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 保障；5、统筹国内发展和对外开放，增强国际竞争力；6、坚持以人为本，努力构建社会主义和谐社会。我们看到，这六条中几乎每一条都与 2005 年房地产行业可能面临的调整密切相关，致力于结构调整和经济增长方式的转变，是实现未来经济目标的重要基调，而房地产业则很有可能被用来作为实现这种调整的工具，无论如何，飞快转动的车轮是不能离开车身的。因此，我们对于房地产行业未来所有问题判断的前提是：为了确保经济增长，以个人消费为主的房地产业依然需要大力发展；行业内的调整必须进行，利润水平回归正常状态；当前对于房地产行业发展的诸多置疑，很多是基于社会资源向这个行业的过度倾斜，必须实现各行业全面协调和可持续发展。 ②增速趋平，景气向右肩移动 2005 年，在持续的调控下，楼市降温的可能性极大。在此，我们只有降温的判断而不认同泡沫破灭的观点，是基于宏观经济减速预期、本轮行业成长的原因和波动、前面所说的行业前提判断。这种降温已经开始体现在 2004 年 1-10 月销售面积和销售价格同比增长速度放缓上。尽管投资、土地购置面积、土地开发面积和竣工面积同比增长率在 1-10 月止跌并有回升，但这并不是趋势，今后两年内商品房销售额增速将放平，而总量仍将保持较快增长，行业景气度将在增速放平和总量增长中延续，并且逐渐向景气右肩移动。 2.1.5价格力量对房地产业的影响 ①土地市场化配置成为趋势 国家现行土地管理政策是随着房地产行业的发展而逐步完善的，纵观其演变的过程，一个贯穿其中、始终未变的宗旨就是不断推进土地管理的市场化进程。作为一个新兴的、经营高度市场化的产业，商品房价格的变化直接影响到了投资和消费的增长，并与各地城市 GDP 的增速密切相关，从某种程度上而言，失去对开发用地的控制就意味着失去对房地产市场的控制，当前不断出现的占用耕地、补偿不当、权钱交易等因管理滞后而导致的问题，已经给地方政府带来相当的麻烦和损失。在商业银行信贷管理更加市场化的形势下，政府出于加强管制的本能，对于开发土地的控制趋严是必然的趋势，何况日趋活跃的土地交易市场将土地使用权价值发现得淋漓尽致，土地收益逐步成为“第二财政”的角色已经是当仁不让。 在 2005 年，以土地市场建设和交易规范为重点的相关法律和具体政策出台将是政府对房地产行业进行调控的主要手段，确保我国国有土地的管理进入到有章可循、治乱有方、规范交易、监管严格的新阶段，国有土地的市场化配置水平显著提高，越来越规范和完善的土地二级市场操作程序和越来越高的进入门槛，对于下游房地产开发企业必将产生很大的冲击，使下游的房地产业进入到业务规范透明、资本实力竞争、业内企业集约化程度迅速提高的新阶段。 ②加息从负面影响供求 房地产行业的资金密集型特点表现在两个方面，一是开发商买地和开发建设所需资金量大；二是消费者购买商品房所需资金量大。生产和销售环节的大资金流量特点决定了资金融通的必然性，所以房地产行业是一个对利率非常敏感的行业。利率提升既影响开发商开发建设资金的成本，从而影响到商品房的供给和价格，同时又影响消费者按揭贷款利息，从而影响商品房的需求和价格。 对于开发商来说，加息提高投资资金来源中的贷款成本。经过分析，我们发现，加息前后利息提高幅度与贷款利息、贷款总额和项目投资总额都无关，而是表现为加息基点数和基准利率的商。我们基于不同期限贷款基准利率和加息幅度，测算了贷款利息的变化幅度，得到的结果如表所示，加息幅度越大，贷款利息增幅也越大。加息将限制开发商开发速度和商品房供给。 2.2 **房地产市场状况分析及预测 2.2.1市场背景 在**市整体经济形势良好的背景下，房地产市场有序发展，开发投资结构更趋合理。2003年住宅占投资总量的比重保持在 64％（其中 51％为普通住宅，别墅和经济适用房分别占 4％和 9%）,写字楼为 20％，商业用房为 16％。计划购买住宅类型分布：据调查显示，欲购住房面积在 60平方米以下的被调查者占 1.44％，面积在 60～70平方米的被调查者占 2.67％，面积在 70～80平方米的被调查者占 9.05％，面积在 90～100平方米的被调查者占 20.37％，面积在 100～110平方米的被调查者占 13.79％，面积在 110～120平方米的被调查者占 15.23％，面积在 120～130平方米的被调查者占 13.79％，面积在 130～140平方米的被调查者占4.32％，面积在 140～150平方米的被调查者占 4.73％，面积在 150平方米以上的被调查者占 7.20％。综上所述，有 69.96％的被调查者欲购买住宅的面积在 120平方米以下，这反映出**市消费者目前对中小户型住宅需求旺盛的状况。 **城内区的商业发展较早，是**发展较为成熟的商圈之一，投资回报较为稳定，而目前城内区却已经陷入了无地开发的窘迫境遇，而旧城改造政策的实施却从另一方面给开发商带来了新的土地源泉，区域的升值潜力再次提升，因此城内区的商业开发伴随着旧城改造也进行得如火如荼。市场反馈表现在以下几个方面： 1、购销市场平衡推进 去年的房地产业，经历了土地政策、资金新政等有惊无险的几次大冲击，购销市场留下了涨价、资金、火爆、泡沫等关键词，据不完全统计，去年我省房地产开发完成投资约 220亿元，同比增长 16.7%，房地产投资规模和增幅基本合理，与全省经济总量增长和投资增长总体上保持了同步态势。去年我省房地产投资在西部各省份中居于前列。房地唱投资找那个住宅建设完成投资约 155亿元，占总投资的 70%，同比增长 26%，梯地投资约为 28.9亿元。2004年的全省商品房施工面积约 2300万平方米，同比增长 1%，商品房竣工面积 550万平方米，同比减少 22.95%。**地区商品房销售面积 734万平方米（未包括其他区县），全省商品房销售平均价格约为 2046元/平方米，同比上涨 8.9%，商品房空置面积在全国范围内处于较低水平。 2、管理部门规范市场 省建设厅继续加强行业调控引导，全面促进房地产业健康有序地发展，做了大量扎实有效的工作。建设厅严格管理整顿，建立健全全省房地产信用档案体系，制定并出台了多项管理条例和办法，进一步规范了房地产中介市场。 3、房价成为焦点问题 城市房地产业继续保持快速增长势头，房屋价格也继续高走。住宅销售价格同比上涨 5.5%，其中多层住宅销售价格上涨 5.9%，高层住宅上涨 5.0%。非住宅商品房销售中，商业用房销售价格上涨 4.4%。城市房屋租赁价格同比上涨 2.7%，其中住宅租赁价格上涨 4.3%，商业用房价格上涨 1.8%；土地交易价格上涨 2.6%；全省城市房屋销售价格同比上涨 4%。现在，从我国到我省商品房价格偏高的问题仍然存在，但需求市场依然走高。 2.2.2宏观市场分析 ①2005上半年老盘仍唱主角去年下半年年以来，购房者比较熟悉的一些项目仍在**市场上唱主角，比如紫薇田园都市、高新枫林绿洲、绿地世纪城、世家星城、就掌灯、我爱我家、蔚蓝印象等等。这些项目基本分为两类，一是传统意义上的大盘或者项目体量本身比较大，开发商采取的是分期开发的策略；另外一种则是产品定位较高、销售周期较长的项目，比如曲江新区的高档商品房。由于这两类项目在市场上的推广期再加上销售期远远超过了一年的时间，有的项目时间甚至更长，这样也使市场出现新盘放量较少的现象。另外，从去年年初开始，**市场上出现的新盘多以中小楼盘较多，柠檬公寓、太白庭院、城南故事、怡心居等等。 ②宏观调控影响仍在继续 去年对房地产市场影响颇深的莫过于国家宏观调控政策的实施，资金和土地双向的调控制直击项目开发的两大软肋。土地越来越难拿了、融资渠道受到了较大的限制，这也使得不少项目的开发和上市计划被迫延迟。众多迹象表明，政策的影响在 2005年里仍将进一步扩大。 ③观望态度较为明显 房地产的区域集中开发特别重要，这样容易形成某个区域的人气和迅速开发，并从而形成联带效应，自去年以来，受宏观调控的影响，**本土开发商谨慎了许多，更多的是以一种观望态度入局。 2.2.3 2005年展望 ①政策&金融&土地 自去年央行 121号文件出台后，融资、拿地政策门槛升高，加剧了房地产企业间的竞争与整合。今年年初，业内人士即分析，今年房地产企业间的整合与市场扩张将成为业界的一大热点。一年来，房地产业界确实发生了很大的变化。企业间的股权合作、项目合作异常活跃、普遍。“8•31”后，土地招拍挂政策的全面实施，结束了以往的“暗箱交易”，使有资金优势和经营专长的企业能够真正进入房地产领域，发展壮大。 由于**房地产市场区域发展很不平衡，此轮竞争中，有相当一部分发展商从本省内的一线城市转移到二、三线城市继续发展，同时一批具有资金实力、管理规范的外埠、外资、外行企业也借这一时机加入到**等尚有较大发展空间的房地产市场中，房地产行业的资源正在向一批“大地主”和具有资本实力的“新贵”手中聚集，房地产正步入企业结构的整合期。 在经历了信贷门槛抬高、央行加息等一系列风潮之后，明年的金融市场走势如何成为业内人士关注的焦点之一。事实上，比起金融收紧，土地协议转让的终结、招拍挂要求的高额资金更让部分开发商头疼，各种各样的联合和融通渠道应运而生，基金、投资银行开始“蠢蠢欲动”，尽管现在还多以观望、考察姿态出现，但它们都十分看好**市场，不少外资银行考虑持有中资银行股份以抢滩经济持续走好的中国市场，而房地产市场自然是它们的首选对象之一。 虽然土地拍卖政策在 2004年出现了各种各样的问题，但是预计政府在 2005年的土地政策依然不会有根本性的调整，因为土地作为地方政府的收入来源已经表现为刚性特征。拍卖土地的价格居高不下，以及房地产开发商无法轻松地将土地上升的成本传导到产品中去，将是 2005年的一个市场特征之一。政府在土地政策的不让步、消费者趋于理性的消费，使得房地产开发商不得不让利的局面在悄然地形成。随着土地获取的难度和成本加大，房地产开发企业将开始转变以往重视开发规模，产品向着精细化、个性化方向发展。 ②商业地产 商业地产项目要实现可持续经营，得从销售型转向经营型。经营型商业地产优势凸显不同于其他的房地产开发模式，商业房地产的经营管理能力是商业项目成功的关键所在，然而这也是目前**商业项目的开发主体最为忽视的问题之一。 经营型商业项目的主要收入来自于商户的租金。租金的支付者，是创造营业收入的主要组成力量。商业项目的功能就是要帮助商户去创造收入，简而言之，就是提高每一平方米商业面积的赚钱能力。这就是商业项目经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键。值得注意的是，目前**大多开发商都将自己定位在销售型商业房地产的角色之上，许多原本开发住宅项目的房产商看到商业地产有利可图，便大举买地，至于之后的经营管理都是一方全包，而对于其中的门道又知之甚少。 与以销售为目的的商业地产相比，经营型商业房地产拥有它自身的特点：首先，销售型房地产的客户是投资者或用于自身商业经营的买家，而经营型房地产则是直接面对用于商业经营的实际使用者；第二，从获取利润的方式来看，销售型房地产是从市场租金中获取回报，而经营型房地产则是从使用该空间中获取经营利润；第三，从投资形态而言，投资销售型房地产属于中长期考虑，而投资经营型房地产则是注重经营期间的短期投资。 以此看出，商业房地产实际是开发商、投资者和经营者“三合一”的有机整体，开发商包揽全过程的开发经营模式已经不适合未来发展的要求。所以，预计在 2005年的**重经营的模式从客观上扼止了过去商铺市场开发者的“集资”行为与投资者的浮躁心态，使商铺的经营性与可售性得到了较好协调，将促使**商业地产市场走向规范化。商铺经营能力决定商铺的价值比重将越来越重，商铺营销向主导经营型转变将成大势。 2.3 项目的市场情况分析及预测 2.3.1五路口商圈分析 ①核心商圈：以项目地块为中心，步行 5分钟路程范围。基本覆盖整个解放路老商业区，区内除商业街市和居民区外，还包括部分行政事业单位，布局拥挤，因而人口密度较大，结构比较复杂，同时消费水平层次较好。核心商圈是较易吸引的目标市场部份，就本项目来看，核心商圈的人口规模和市场容量远不足以支撑一个区域性的商业中心，因而不能将主要目标顾客限定于核心商圈内居民。 ②次级商圈：以项目地块为中心，步行 30分钟或乘坐大众交通工具 5分钟路程范围。基本包括目前整个城内区域，对区域性商业中心而言，次级商圈顾客规模、流量和贡献率相当大，应作为主要目标市场予以关注。 ③外围商圈：**市一环以外区域，居住人口近几百万，市场潜力很大，要树立项目的区域商业中心地位，必须能体现出区域性的辐射力和影响力，有效地吸引相当规模的外围商圈顾客。 ④核心商圈结构：核心商圈作为**市老城区中心部分，街区结构紧密，人流量、车流量均较大，商业结构复杂，社区配套比较齐全，具有综合性功能社区的特点，各功能分区界限不明显。从市政规划方面来看，在今后的城区内功能定位上，主要布局思想是：弘扬世界历史文化名城特色、传承优秀的历史文化、城市功能布局生态化。与目前现状相比，整体布局不会有根本性变化。同时一些重要的社区功能如行政功能不会外移或淡化，对项目地块人气聚集将产生积极的作用。 ⑤交通干道：主要交通干道：解放路、东五路、西五路。以上道路是**市老城区交通主干道，在人流高峰比较拥挤，但一般不会发生交通堵塞现象。有市内公交车路线。 总体来看，由于项目核心商圈即**市老城区传统商业中心，圈内现有各交通干道的布局设计和建设都较符合标准，大多没有固定的停车场。但车流量大，交通也略显拥挤，易发生堵塞。 ⑥交通现状：通过核心商圈内及周边交通干道的市内公交线路计有十条，已经形成四通八达的公交网络，观测情况来看，所有公交车辆均显超载，说明核心商圈公交运输能力达到饱和。除此之外，市长途汽车站、火车站也位于核心商圈北侧边缘，市际、省际交通十分方便快捷。 2.3.2写字楼宏观市场分析 在房地产开发四大产品（住宅、商铺、写字楼、厂房）中，写字楼的各项综合指标最能反映一个国家和地区的经济活力状况及走势。因此，购买（或租用）写字楼的客户群最理性，写字楼开发的利润较高，同时风险亦较大。粗略纵观写字楼的发展状况，在 92、93年房地产一片热潮中，写字楼市场也是一片欢声笑语。但伴随着写字楼的过度开发和国家宏观调控政策的实施，写字楼的命运也最为悲惨，写字楼的萧条直至 98年底。1999年至 2000年，随着中国即将加入世贸步伐的临近，部分省市写字楼租售市场开始升温，尽管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是达到 40％。2000年以后，随着中国正式加入世贸组织和国家经济进一步好转，国外机构和国内企业对写字楼将有较大的需求，尤其是京、津、沪、穗等经济中心和内地在地理交通上占有重要地位的区域性大城市，如武汉、成都、重庆等。因此，写字楼的市场机会将会越来越多。 2.3.3**写字楼现状分析 进入 21世纪，西部大开发的逐渐的深入，**经济插上腾飞的翅膀，写字楼也如春笋般涌现，一批地标写字楼形成所在区域的核心动力区。 *城墙内的区域历来是**甚至是陕西的政治经济文化中心，也可以说是**ＣＢＤ的真正所在，这里写字楼密集程度高，约占**写字楼市场的四分之一。成熟的区域环境和四通八达的交通条件使得该区域依然是写字楼供应和需求的焦点。**城墙内是一个沉淀已久的商业中心，*城市就是以这个商业中心为核心生长起来的，商圈的存在为该地区的飞速发展起着至关重要的作用。写字楼作为代言城市发展的指标，在于写字楼在城市经济中的“聚集效应 ”，使得一些著名写字楼已成为*各大商圈开成的核心驱动力，不但是集办公、居住、娱乐为一体的现代化智能商务社区，也是**市的标志性建筑。从中一个侧面而言，*写字楼趋于多元化发展意味着多元化的市场需求。政府、银行金融机构、大中小型企业等组织在这里找到了它们的发展的平台；外国资本、国有资本、民营资本私人资本在这里争辉相映，这是资本投资市场的热土；跨国集团、三资企业、国有企业、民营企业、私营企业都在这里找到了发展的巨大空间，这是经济腾飞的“助推器”。 而本项目正位于城中区城市交通枢纽地段，且距火车站不超过 1000M，可谓商机无限。首先，它具有中心性。它在交通上各个方向的可达性特别强，总在一个城市里交通最便捷的地方出现；其次该地区有着十分复杂的社会功能，具有高度集合性。集居住、商业、写字楼、休闲、娱乐为一体，而写字楼的建筑属性和使用功能也就决定了城内商圈对其自身的发展起到正向加速的作用。加之**所处地理及发展状况，在中国加入世贸成为现实和在**在西部大开发中所肩负的使命，注定**在今后的发展中将充满着机会和活力，也必将吸引大量的跨国集团和国内各类企业抢滩进驻**，写字楼市场在今后两年肯定会机会不少。 2.3.4供给市场的需求特征 ①地理位置 要求：交通发达、有升值潜力。在对人居环境的调查中，人们普遍把楼盘所在的地理位置放在首位。他们认为：楼盘的地理位置不仅要求有方便的交通，拥有数十年不会落后的交通体系，更要注重地段未来的发展、升值潜力。调查表明，理想的居住区域与周边产业地带会形成良性互动。73.67%的被调查者认为，周边产业地带会为居民带来就业机会；65.17%的人认为周边产业带来知识人才的聚集；59.67%的人认为周边产业可以带动区域环境的综合治理；35.67%人希望社区与产业之间不断相互提升共同的品牌影响，形成知名度。 ②生态环境 要求：绿化优美、配套全面。随着城市环境的不断美化以及人们对生活品质要求的不断提高，城市居民对居住区生态环境越来越重视。调查中，32.33%的被调查者认为符合理想居住环境的区域生态应当具有良好的绿化生态或毗邻自然生态保护区，24.17%的人希望科学合理地规划布局，使社区内林木成长具有良好的基础。30.67%的人认为理想的居住区域的设施应当体现环保、安全、节能，希望对供暖、供水、供电、供气安装节能装置，采取节能措施。 这里的生态指的是“大生态”，既包括自然环境，也包括生活配套设施。调查中，人们都希望自己的居住区拥有幼儿园、中小学校，同时还希望能临近大学区，满足全家人接受终身教育的需要，更希望与名校相邻，纳入知名教育机构的覆盖范围。同时，周围应当有完善的商业配套设施。最好在步行覆盖半径内有大型超市、购物中心等，餐饮美容、文化娱乐、家居装饰、汽车服务、邮政通讯等生活服务设施应形成规模。人们还认为理想的住宅区域附近应有大型医院或者社区有辅助性小型诊所，能够为社区居民提供及时方便的医疗服务。 ③人文氛围 要求：文明健康，积极向上。居住区域的核心是人，所谓“人居环境”当然要以人为本。购房者选择一个社区最重要的标准之一，就是希望所居住的社区物业公司实行人性化管理，提供标准化管理的同时并倡导个性化服务。调查结果反映，市民对房地产开发商提出了更高的要求，从物质到精神，从建筑到文化，从早先追求开发规模、产品形态以及基本配套的简单思路，进而发展为全面构建心理、精神、文化生态设施，不断塑造社区人文氛围的全新历程。 ④建筑空间 要求：安全舒适、追求风格。建筑质量、房屋结构、居住面积等等与“建筑空间”相关问题，向来是居民最为关心的。数据显示，**市民的居住条件近年已有了很大的改善，但市民对居住的要求早已超越了单纯注重面积的阶段，而是有利越来越多元化的追求。共同的是，他们希望建筑质量好，建筑风格美，价格能够被广大工薪者接受，物业管理费用合理。有一些问卷统计结果来看，大多数居民喜欢园林式、公园式的建筑风格，不少人也很看重缉拿住区域整体的和谐、美观，希望建筑风格能够表现现代文明的理念，表达时尚的追求。对于室内，则注重合理的设计，既要实用、方便、舒适，又希望安全、安静、私密，还要求宽敞、明亮、有个性，能够满足美的享受。 2.3.5商务公寓需求市场分析根据市场需求和自身资源特点，**市在经济发展中将高新技术产业作为特色来发展，因此 IT业、网络公司、各大金融机构、新剥离的大型国企等机构将持续消化大面积的写字楼。 商务公寓作为写字楼的一种形态，以其相对传统写字楼较低的价格、相对住宅较高的物业质量和智能化特征而在写字楼市场中占有一席之地。由于商务公寓与传统写字楼功能上没有太大差别，目标客户需求相似，因此，本报告以传统写字楼的区位需求代表商务公寓的区位需求进行分析。 被调查者倾向购买的写字楼户型主要以大户型为主，绝大部分需求集中在 120平方米左右，其中 45.76％的客户欲选择 100～120平方米，36.91％欲选择 120～140平方米。一般而言，商务公寓与传统写字楼相比功能接近，但价格偏低，因此从价格上考虑，商务公寓较传统写字楼更为迎合消费者的价格需求。 2.3.6竞争项目调研 ①金泰丰国际商务大厦 物业类别：写字楼 物业地址：西大街与南广济街交汇处东南角 建筑类型：小高层 所在城区：城内 所处商圈：甜水井居住圈 开发商： **市古城建设开发公司 主力户型：大开间 均价： 6188元/m2 最低价： 5600元/m2周边配套：学校：六中、七十中。商场：开元、世纪金花、百盛、家乐、好有多。银行：各大银行都有。医院：妇幼保健院、儿童医院、第一医院、市五院。交通： 23、32、45、31、43、205、604、4、7、201、300、601。建材设备:：结构：框剪。 外墙：石材和面砖。内墙：乳胶漆刷白。门窗：木门，铝合金窗。供电：双回路。供气：天然气。通讯：每户四至六条电话线、有线电视、宽带。电梯：富士电梯。 停车位：地下车位 60余。项目简介：“地段地段还是地段”，这一房地产的硬指标，早已成为商家选择办公地点和投资者选择投资置业目标的首要条件。坐落于 **市黄金地段的“金泰大厦”以其无与伦比的地理优势成为办公，置业的首选目标。 ②和平银座物业类别：写字楼物业地址： **市和平路 118号 建筑类型：高层所在城区：城内所处商圈：大差市居住圈开发商：陕西裕沣置业有限公司主力户型：大开间均价： 5500元/m2最低价： 4898元/m2建筑面积： 1.8 万平米。周边配套：学校： 43中学。 商场：百盛购物中心人人乐超市。银行：华夏银行民生银行商业银行工商银行。 医院：第四人民医院。交通： 606 239 41 27 5 14 路。 建材设备：结构：框剪。外墙：抛光花岗岩石材干挂。内墙：大理石墙面。门窗：西飞国际铝材/6+9+6高级中空玻璃。供电：双回路供电。供水： 24小时供水。供气：美国特灵户式中央空调。通讯：电话线预留宽带接入。电梯： 2部奥的斯。 停车位：地上 20个地下 50个。 项目简介：地下两层，地上 12 层，建筑面积 1.8 万平米。其中地下两层为停车场； 1--2 层为商场（ 2390 平米）、3--12 层为现代化商务写字间（ 13800 平米） ③博瑞商务物业类别：商住一体物业地址：东新街与尚勤路十字口（东新街 94号）建筑类型：小高层所在城区：城内所处商圈：大差市居住圈开发商：大洋房地产开发有限公司主力户型： 3室 2厅,2室 2厅均价： 3300元/m2最低价： 2800元/m2最高价： 3500元/m2占地面积： 2300平方米房屋总套数： 129套。周边配套：幼儿园：东新街幼儿园。 学校： 23中，**中学，工运学校。商场：人人乐、百盛、民生。银行：各大银行均有。医院：陕西省第二人民医院、**市第四人民医院。 交通： 502，32，309路。或到大差市步行 3分钟即到。 建材设备：结构：框剪。外墙：面砖。内墙：水泥沙浆压光。门窗：铝合金。厨房：简装（墙面、地面铺瓷砖）。 卫生间：简装（墙面、地面铺瓷砖；马桶、浴缸、洗脸台）。安防：红外线声控监视器。供电：双回路，每户 10-20KVA配电负荷。供水： 24小时供水，自备蓄水池。供气：天然气。采暖：小区集中供暖通讯： 10兆宽带，电话入户。电梯： 4部上海三菱电梯。停车位：保证每户至少一个车位。 项目简介：本项目所在的东新街即将拓宽 30米，地段优越。1-3层大型商铺，东单元 4-13层住宅，西单元 4-13层写字楼，地下 1层为停车场。建筑面积达 25000平方米。 ④钻石广场 物业类别：写字楼物业地址：火车站广场东南角建筑类型：高层所在城区：城内所处商圈：火车站居住圈开发商：陕西恒达房地产开发有限公司主力户型：大开间周边配套：商场：民生商场。 银行：交通银行建设银行工商银行。医院：中医医院中心医院等。交通： 608路 610路 215路等多路公交均可到达。 建材设备：结构：框剪结构。 项目简介：解放路形象工程，两亿元精心打造国际标准四星级酒店。设施先进、功能齐全。由具有国际水准的酒店管理公司经营，确保酒店品质和效益。 ⑤招商局广场物业类别：商场物业地址：东关正街建筑类型：高层所在城区：城东所处商圈：八仙庵居住圈开发商： **招商局房地产发展有限公司主力户型：大开间均价： 5000元/m2最低价： 4000元/m2周边配套