“太平湖秀湖山庄发展规划战略书”教案讲义

（Excellenthandouttrainingtemplate）太平湖秀湖山庄发展规划战略书目录第一章项目战略研讨项目面临的问题项目情况分析类似景区对比分析分析总结第七章产权酒店及时权酒店概念产权酒店时权酒店时权酒店与产权酒店的比较时权酒店与产权酒店的策划缘由”分时度假“的积极意义”分时度假“的积极意义举例说明产权、时权酒店运作在本项目上的意义第二章项目战略定位定位核心概念定位第三章项目开发策略第四章项目策略落地项目规划现状目前项目规划存在的问题项目规划策略建议项目产品策略建议功能区与已建建筑及保留建筑的协调相关分区技术指标第五章项目经营策略销售策略运作策略运作优势第六章项目启动策略项目启动开发策略项目启动运作策略第一章项目战略研讨项目面临的问题/项目情况分析/类似景区对比分析/分析总结项目面临的问题秀湖山庄生存问题：生存问题即开发成败。本案基本属性：远郊+缺失城市配套+未开发区域+旅游地产，因此，抵御生存风险是首先应该解决的问题。营销问题：项目营销与区域整体营销如何联动，互相借力。本案客源特点：地域广泛+高端+数量少+要求特殊。营销是以客户为目标，客户特点决定了营销了特点，本案属性决定了客源属性。因此如何营销推广实现利润将是本案需要解决的第二大问题。经营问题：本案属于旅游地产度假模式，决定了房产使用的间断性、短暂性，势必缺乏人气的支撑，需要酒店的导入和一些经营性房产来促进人气，才能保证价值和可持续发展。因此，后期的经营问题是本案需要解决的第三大问题。项目情况分析秀湖山庄一、太平湖区域发展阶段分析1、两山一湖规划带来发展机遇（1）两山一湖总体性规划确认，发展地位和重要性确认，将进入相对快速发展阶段。但目前发展动力落实缓慢、资源整合不到位、区域资源宣传被动、关联产业发展滞后。（2）高速公路交通整合效应初见实效，空中交通效应城际高铁等尚需时日；交通引擎成为一大利好，可实现阶段跳跃发展，大跳跃时期尚未到来。2-5小时汽车旅游经济圈，辐射涵括长三角重要城市，能为区域带来优质客源基础，两小时航空旅游经济圈，辐射全国及亚太地区，能为区域带来国内、国际商务客源。1小时车程2小时车程3小时车程4-5小时车程秀湖山庄2、两山一湖规划促使太平湖地位跃升（1）2000年“两山一湖”旅游规划通过，夹于名山之间的太平湖与黄山、九华山齐名（与两山相距约30余公里），旅游开发逐步启动，人气渐旺。（2）“两山一湖”发展旅游潜力很大：景点多，旅游资源分布密集；品位高，知名度日益提高；自然景观和人文景观相互交融；区位条件优越，与我国华东、华中等地著名景区密切相联。（3）太平湖位于世界著名的旅游胜地黄山与九华山的中心区域，可以作为旅游信息中心、度假中心、游客集散中心，并利用自身湖景自然风光、黄山南大门、地方特色文化等，充实其内容，成为度假胜地。（4）城际交通促使区域融合：合(肥)铜(陵)黄(山)高速：全长309公里，连接“两山一湖”旅游要道，合肥至黄山由6小时缩短为3小时，已全线通车。徽杭高速：全长240公里，杭州至黄山由5小时降为2.5小时，已全线通车。京福高铁是从现有的京沪高铁的蚌埠站引出，经合肥、铜陵（跨长江）、黄山、上饶、南平到达福州。京福高速铁路在2010年正式动工建设，这条快速通道将串联起福建、安徽、江苏、山东、河北和北京等多个省市， 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 2013年底通车。项目情况分析一、太平湖区域发展阶段分析芜湖铜陵宣城屯溪太平湖九华山黄山至南京、上海至杭州至杭州至景德镇西递/宏村合铜黄高速徽杭高速S103号线秀湖山庄3、太平湖区域建设启动促动开发契机（1）太平湖旅游开发布局划分：◆开发区：湖面开阔区域，集中性大面积开发；◆保全区：湖面狭窄呈蜿蜒状区域，以现有村落为中心分散性小规模开发。见图一（2）B区为度假中心，相关大盘如中信、盛高等项目开发带来板块升温，利于提升太平湖对外整体形象。见图二开发区可能区保全区规划范围内面的开发规划范围内点线局部开发（图一）项目情况分析一、太平湖区域发展阶段分析F区开发项目高尔夫球场/俱乐部，酒店，餐厅，广场，游艇港八卦岛开发项目八卦道，道场，餐厅，烧香炉，展示场，出租别墅，可动港栈桥C区开发项目艺术村，中医村，别墅，民宿，茶馆，可动港栈桥A区开发项目出租别墅，空中索道，餐厅，民宿，宾馆，茶馆，冒险岛，展望台，可动港栈桥E区开发项目酒店，港口，茶馆，别墅，高尔夫球场/俱乐部(将来)D区开发项目别墅酒店，高尔夫球场/俱乐部，会议场，研修所，民俗馆，土产店，温水浴场，各种商店，淡水鱼水族馆，港口，公园，广场，餐厅，别墅，商住两用酒店，水上餐厅，信息中心B区开发项目共幸码头区开发项目市场，餐厅，各种商店，信息中心，港栈桥，水上餐厅，展望广场秀湖山庄（图二）项目情况分析一、太平湖区域发展阶段分析秀湖山庄二、SWOT分析优势：◆一线临湖◆远望群山◆高速出口◆交通便捷地势落差◆适宜营造多层次景观机遇：◆合铜黄高速通车+政府奥运会、世博会推广，使太平湖迎来了新一轮游客增长◆九华山机场建成，“两山一湖”的营销整合，为区域来带来又一轮旅客增长◆京福高铁开通，城际交通将为区域带来新一轮旅客增长◆太平湖区域内大项目一起启动，板块热度升温◆国人生活追求品质需求，经济发展为度假经济带来发展动力劣势：◆地块位于湖南侧，景观朝向受限◆地块临主干道太近，影响私密性◆项目主体酒店已施工未按酒店标准考虑◆项目规划未从度假、旅游地产角度考虑威胁：◆两山一湖规划落实进度和效果难以预料◆太平湖区域市场认知度尚比较低◆区域大盘项目资源同质，开发同期，面临直接竞争◆宏观调控不可预知项目情况分析秀湖山庄三、黄山、太平湖区域酒店发展解析项目情况分析1、饭店客房增长速度超过客源增长速度，住宿设施呈现供大于求的趋势；全市星级饭店平均开房率一直徘徊在40%-50%之间；部分类型住宿设施供给不足，如青年旅舍、汽车旅馆、度假旅馆等。2、数量多，规模小，功能结构单一，是黄山市饭店也高度同质化竞争的根本原因；大部分饭店产品和服务差异化程度小，都针对团队游客，没有考虑和顾及特殊需求市场的需要；同质竞争带来价格战，除风景区外，山下饭店房价普遍偏低（与国内其他城市相比）。3、饭店 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 个性化是饭店取胜的重要因素，设计要讲究文化品位、功能布局与内部装修；黄山市大部分饭店特色不明显，没有形成独特风格，也未体现徽派文化，缺少营销卖点。4、经营管理模式有待改进。星级饭店没有一家国外甚至国内知名品牌连锁，也没有专业的饭店管理公司进行管理，这与黄山市日益国际化的旅游也发展不相适应；内部管理水平有待提高。管理人才缺乏，服务不标准、不 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 ，导致游客对住宿满意度不高类似景区对比分析1982-19921993-20022002至今从无到有从小到大从观光到休闲度假转型千岛湖景区发展历程千岛湖房地产发展历程2002-2005上半年2005下半年至今启动初期提档升级千岛湖房地产发展特征以公寓为主、别墅为辅纯住宅为主，酒店结合为辅毛坯为主，精装为辅建筑特色借鉴杭州等地为主具有独立创新项目不多代表项目以别墅等低密度景观房产为主精装项目集体发力基本上都带有自建高档酒店等旅游设施基本上以杭城大的品牌开发商为主合作团队基本上都是国内外知名公司和事务所项目规划设计基本上脱离杭州模式，已将参照物投向国内乃至世界一流的国家和区域等公寓：明珠花园别墅：开元度假村别墅：滨江度假别墅酒店：千岛湖索菲特滨江酒店公寓：绿城•千岛湖度假公寓[周边类似景区度假之争]千岛湖发展时间轴/地产依托旅游，地产服务旅游秀湖山庄对比项目千岛湖太平湖备注资源状况面积573平方公里，湖面宽广，拥有1078个大小岛屿面积88.6平方公里水体资源太平湖逊色于千岛湖道路交通2006年9月，杭千高速通车，空间距离缩短2007年9月，合铜黄高速通车，未来九华山机场落成，将增强区域与外界廉系千岛湖交通距离相对于江浙一带胜于太平湖政府支持1992年国家旅游列入“杭州—千岛湖——黄山”名山名水之旅国家黄金旅游线2000年安徽省委、省政府提出“两山一湖”发展战略千岛湖旅游开发时间早、开发力度强游客量杭州、黄山及自身游客量，2002年千岛湖风景区达120万人黄山、九华山及自身游客量，2006年太平湖风景区30万人太平湖游客量不及千岛湖区域文化水上体育运动徽文化发源地之一太平湖独有的徽文化产业发展以旅游为主的产业链发展模式产业发展单一千岛湖形成成功的湖泊旅游发展模式地产启动时间2002年土地出让，并迅速启动2003年开始土地出让，2006年开始启动千岛湖先于太平湖，启动周期短当前区域地产发展状况公寓为主向低密景观房产过渡地产形态从单一走向复合“房产+别墅”走向“酒店+别墅”产品市场从区域向到国内、国际市场扩大低端公寓产品当道有向中高端发展趋势千岛湖地产成熟于太平湖，同时为太平湖提供借鉴地产发展潜力可利用资源已得到充分挖掘，地产品牌效应已经形成，市场认知基本成型资源、文化整合，“两山一湖”黄金旅游线路打造，区位优势明显，市场认知有待形成太平湖可借鉴千岛湖发展的成功经验，结合自身优势打造全新旅游度假概念，发展潜力巨大[周边类似景区度假之争]太平湖VS千岛湖类似景区对比分析分析总结充分利用高速交通、城际高铁和结合重大社会事件推广所带来的机遇；利用区域规划前景和资源整合预热项目，利用项目带动板块价值认知，借助板块规划落实和发展实现项目可能的跳跃性突破；定位于高端复合的旅游度假项目，塑造高端度假平台，全方位整合项目内部、板块内部和两山一湖的全部资源，塑造资源平台，利用太平湖的规划地位确立本案的地位，塑造影响力和竞争力；做区域内的高端领军项目，以高档酒店为基础的高档客源休闲度假市场存在空间，以精致、细节、高端做出产品差异化。秀湖山庄项目分析总结第二章项目战略定位定位核心/概念定位定位核心1、高端定位[客源纯粹高端]只为特定金字塔尖阶层服务，他们只在意：自然资源环境是否独特、高端度假平台是否完善、是否能彰显其身份地位；[物业纯粹高端]代表高端价值的国际品牌SPA、国际水准的国际疗养、体检中心、五星级豪华酒店及一体化的精品艺术酒店和院落式酒店化企业会馆或疗养院。2、度假资源整合项目内的酒店、SPA、疗养体检中心、水幕剧场、游艇等各类高端休闲娱乐设施；区域内的高尔夫；两山一湖的景区度假资源。3、如何将高端度假生活演绎彻底到位是项目成功的关键，度假养生+商务会务+高端生活方式。秀湖山庄概念定位1、高端生活平台：豪华级五星级酒店及一体化的精品艺术酒店、豪华游艇游湖、国际一流特色SPA、疗养基地、体检基地；2、国际养生平台：五星级酒店度假配套（运动娱乐休闲等设施）、生态社区自然养生、“两山一湖”自然养生3、商务休闲平台：承接各类大小型会议、各类商务活动、商务接待谈判度假、集团公司度假体检等。秀湖山庄第三章项目开发策略项目开发策略1、借助周边大型项目配套、区域板块整体开发规划、高速及城际高铁等等带来的市场的成长创造整合价值；2、利用酒店引擎结合疗养、体检中心、SPA等产品启动、试探、预热、培育市场，培养出人气和品牌，适时推出销售计划；3、结合酒店和保留的资产依靠经营赢取长期稳定的利润。秀湖山庄第四章项目策略落地项目规划现状/目前项目规划存在的问题/项目规划策略建议项目产品策略建议/功能区与已建建筑及保留建筑的协调/相关分区技术指标项目规划现状秀湖山庄秀湖项目整体规划面积约120亩，规划实际设计使用面积约70亩，规划总建筑面积约6.6万平米，建筑密度15.56%，绿地率40%，停车位地上334辆，地下41辆。主要功能为：酒店、公寓、会议中心、保留宿舍、洗浴中心。请添加项目地块整体现状图目前项目规划存在的问题1、规划功能单一，产品未详细研究，酒店管理公司及相关设计单位未介入，目前实施 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 仅为建筑设计方案，未考虑管理公司对客房、设备用房、配套等等设施，按照目前设计方案后期难以与相关管理公司洽谈管理事宜。2、点式公寓一层、沿湖部分景观、地下室设计标高在洪水位以下，达不到国际酒管公司要求。3、单体建筑设计造型不能体现度假建筑特点，停留在建造阶段，项目品质难以保证。4、规划上未能体现项目小而精，整个规划功能不明晰，较为粗放。秀湖山庄请添加存在问题部分现状图项目规划策略建议秀湖山庄1、湖景资源最大化：最大化外湖景观资源，让尽量多的角度可以望见湖景2、物业搭配价值最大化：强化五星级酒店价值，借助豪华五星级酒店价值，设计一体化设计，设计一小型精品艺术酒店。3、利于分期开发4、利于灵活经营项目产品策略建议秀湖山庄1、建议考虑区域填方或者设立防洪墙来提升整体场地标高，确保项目短期内不受洪水威胁。2、建议设置六大功能区：瑞士国际疗养及体检中心、豪华五星级酒店及一体化的精品艺术酒店、悦榕庄国际品牌温泉SPA、国际会议中心、婚恋广场、印象黄山湖景剧场。详见图三功能区划分。3、六大功能区分布细分：（1）瑞士国际疗养中心包含已建点式公寓及沿湖D地块沿湖区域；（2）豪华五星级酒店及一体化的精品艺术酒店包含现场已建酒店及规划板式公寓；（3）国际品牌温泉SPA设置在项目入口北侧保留山体处。（4）国际会议中心考虑设置在现保留宾馆的位置。（5）印象黄山湖景剧场设置在D地块湖中。（6）婚恋广场设置在户外大型草地广场。秀湖山庄项目产品策略建议六大功能区分布图秀湖山庄功能区与已建建筑及保留建筑的协调1、建议点式公寓两栋建筑增加四至六层群房，作为医疗、体检中心，上部公寓及沿湖布置别墅做为疗养用房；2、已建酒店考虑设置大型套房及五星级酒店所有相关配套；3、保留宾馆因本身结构及改造费用等考虑，建议原址拆除，原范围内新建国际标准一流会议中心；4、建议规划板式公寓建议改为东西双面的度假公寓，分为沿湖、沿山体两类客房，改外走廊为内走廊，并于酒管公司对接，详细考虑相关平面设置；5、保留山体建议在考虑原有山体的保护情况下，规划温泉SPA；6、建议规划户外大型草地作为婚恋广场。7、印象黄山湖景剧场考虑设置在规划D地块内，做好与沿湖疗养别墅之间的交叉处理。秀湖山庄相关分区技术指标1、豪华五星级酒店、国际会议中心、悦榕庄国际品牌温泉SPA，规划用地面积28600平方米，建筑面积约30000平方米。主要功能有大堂、室内泳池、健身房、乒乓球房、羽毛球房、壁球室、棋牌室、酒吧、咖啡厅、SPA、雪茄吧、各类大小会议多功能中心、接待中心、商务培训中心、中餐厅、西餐厅等。2、瑞士国际疗养及体检中心及一体化的精品艺术酒店，规划用地面积18600平方米，建筑面积约45000平方米。3、印象黄山湖景剧场，规划占地不计容面积33000平方米。第五章项目经营策略销售策略/运作策略/运作优势销售策略直接出售产权式度假公寓、疗养、体检中心公寓；租售并举院落式SPA中心；持有或整体出售豪华五星级酒店。秀湖山庄秀湖山庄运作策略1、在项目目前的基础上，解决问题，从运营和销售的角度来确定产品的定位。2、考虑到太平湖地区目前的发展阶段和安徽周边地区的发展阶段，项目规划定位要适度超前，孔子曰“欲得其中，必求其上，欲得其上，必求上上”。在产品包装策划、品质上要走高端路线。3、明确酒店在项目的核心地位，及主酒店品牌对销售的帮助，考虑到一体化的精品艺术酒店的售后返租、统一冠名问题，提前成立自己的精品酒店管理团队，确保一体化的精品艺术酒店售后经营问题。4、搭建成熟的具备国际视野的旅游地产运作团队，针对建议规划中的酒店、SPA、疗养体检中心、会议中心等等，招商国际、国内高水准的经营管理公司共同运作，共同承担开发风险，同时保证项目品牌价值的提升和销售运营的成功。秀湖山庄运作优势我们已与多家国际一线酒店管理公司大中华区酒店发展部负责人取得联系，各家酒管公司表现出积极态度，希望尽快与项目运作团队对接洽谈。主要联系公司：Hilton希尔顿、Starwood喜达屋、IHG洲际。希尔顿旗下和项目有关的管理公司类型有：HiltonResort希尔顿度假村，定位五星级，国内目前还没有真正的希尔顿度假村；DoubleTreeResort希尔顿逸林度假村，定位四星或五星，目前有三亚万达、无锡灵山等项目。一、酒店管理秀湖山庄运作优势喜达屋旗下总共9个品牌，包括瑞吉、豪华精选和W酒店三个奢华品牌，五星级品牌有Westin威斯汀,Sheraton喜来登,LeMeriden艾美等都有度假村品牌，另外Elements源宿、FourPointsbySheraton福朋喜来登、Aloft雅乐轩分别是威斯汀、喜来登、艾美品牌延伸的四星级或三星级酒店。其中威斯汀是个清新活力的五星级品牌，装修风格以白色银色为主要风格，但是国内除了长白山万达项目之外，还没有WestinResort,因为Westin本身的定位是商务酒店居多。喜来登是比较传统的五星级，酒店多，度假村项目相对也较多，三亚有两个，湖州有一个等等。艾美是法国品牌，被喜达屋收购，特色是浪漫。例如上海佘山艾美度假酒店。福朋喜来登为四星级，在国内有不少酒店，度假村少。因为硬件通常好于商务酒店，度假村一般为四星或者五星，例如三亚福朋喜来登度假酒店。一、酒店管理秀湖山庄运作优势IHG洲际旗下品牌：InterContinentalResorts洲际度假酒店,超五星度假村。CrownePlazaResort,皇冠假日度假村，五星级，目前有上海美兰湖皇冠假日度假酒店和西双版纳皇冠假日度假酒店等。HolidayInnResort,假日度假酒店，四星或者五星。假日酒店在国内数量众多，度假村项目目前国内不到10个。一、酒店管理秀湖山庄二、设计团队运作优势目前有长期合作的各类国际、国内一流的设计团队供我们选择使用。例如规划设计团队：刘荣广伍振民建筑师事务所(香港)有限公司：主要业绩有香格里拉酒店、凯越酒店、君越酒店、无锡灵山酒店等；上海利恩建筑规划设计事务所：主要业绩有黄山元一大观项目、嘉兴梅龙镇旅游项目等等；秀湖山庄运作优势室内设计团队：美国威尔逊室内建筑设计公司：主要业绩有北京王府井希尔顿酒店、香港香格里拉酒店、香港四季酒店、三亚喜来登酒店等等；上海胜异室内设计公司：主要业绩有无锡灵山希尔顿酒店、黄山柏瑞酒店等等；二、设计团队秀湖山庄景观设计团队：香港贝尔高林建筑景观设计研究院有限公司：主要业绩有沈阳彩虹谷、威海香水海、湖南顺天洋沙湖等等，深圳林格博纳景观设计有限公司：主要业绩有天津团泊湖生态湿地高尔夫旅游度假区、青城山龙湖小院青城、海口鲁能海蓝福源禅修文化主题旅游度假区等等。运作优势二、设计团队第六章项目启动策略项目启动开发策略/项目启动运作策略秀湖山庄项目启动开发策略酒店1期+精品酒店、院落式企业疗养基地样板区、游艇码头、湖景剧场，形成以酒店和SPA、院落式企业疗养基地为主要节点的室外环境样板段，各类物业设计样板间。秀湖山庄项目启动运作策略1、租售并举1）精品酒店产权式度假公寓、疗养体检中心产权式公寓直接出售返租经营，自己成立精品酒店管理团队，在豪华五星级酒店的资源整合下统一经营。2）豪华五星级酒店可加入国际分时度假交换网络，规模由小到大，可根据实际情况再进行调整。3）SPA、疗养中心可招商成熟的运作公司进行合作，按招商入驻单位要求进行定制产品。2、样板段体验销售结合酒店形成主要样板段，各类物业一起亮相，全面展示产品创新点和品质3、启动策略结合酒店形成震撼力的样板段，关注竞争对手动态。同时加强第一轮市场推广，重点是小众营销，进行客户试水。及时对产品设计调整提供一定市场基础。秀湖山庄第七章产权酒店、时权酒店概念产权酒店/时权酒店/时权酒店与产权酒店的比较/时权酒店与产权酒店的策划缘由”分时度假“的积极意义/”分时度假“的积极意义举例说明/产权、时权酒店运作在本项目上的意义秀湖山庄产权酒店产权酒店概念产权酒店是由“时权酒店”（Timeshare）演变而来。由消费者或投资者买断旅店旅游设施在特定时间内的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力士大耐提。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费方式，符合现代经济资源共享的原则，它将名下房产与酒店经营相结合，向公众提出了一种既是消费又是投资，既是置业又是增值的全新概念。将纯消费房产融入投资概念，即产权式酒店的理念。物业的每间单元（一般为小面积）均分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不自用，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营，每年获得定额投资回报，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。投资回报通常可以抵消分期付款的费用。秀湖山庄产权酒店国内产权酒店现状１０年前，产权式酒店开始在我国出现，并获得了较快发展。目前，在北京、上海、广州、成都、深圳、海口、三亚、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等大城市或旅游热点城市，已投入运营或正在建设中的产权式酒店超过５００家。我国的产权式酒店是借鉴国外时权酒店概念，形成的一种房地产开发与旅游业结合的全新经营模式。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店业者，在全球首次进行酒店时权经营，即向旅客出售在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利，但这种经营模式引进到我国时，内涵却发生了变化：在国外，时权酒店从本质上讲是旅游产品而非房地产产品，由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权，而我国的产权酒店则不仅要求投资者买断时段，还需进而买断产权，即开发商将酒店分割成许多独立单元产权出售给投资者，投资者将客房委托给酒店经营者获取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。之所以会出现这样的变化，是因为国外时权酒店的开发者本身就是酒店经营者，而我国率先进入产权式酒店经营领域的却是房地产开发商，目前，这一行业的开发者以房地产开发商为主体。上世纪９０年代中期，在海南省出现了我国最早的一批产权式酒店，当时因为一些在房地产泡沫中被套牢的开发商急于套现，就引入产权式酒店经营概念，换个包装以促销房地产。因此，我国的产权式酒店往往形成开发商、酒店管理商和投资者三个利益主体，形成错综复杂的利益关系。秀湖山庄产权酒店国内产权酒店存在的问题[虚假宣传]为了能够尽快把手中项目销售出去，牟取暴利，一些开发商以各种夸张、溢美之词包装宣传项目，虚构回报率，吸引投资者购买酒店产权。“４万元连一套一居室都买不到，却能使你成为拥有产权的五星级酒店的主人，每年可获得１０％－３０％的回报。”这是我国最早推出的产权式酒店项目“南海传说”的广告词，许多投资者就是在这样的广告语吸引下，成了被“南海传说”套牢的业主，至今一分钱回报都没拿到，而原来的开发商早已将项目转手，业主们打官司都找不到对象。[价格偏高]据了解，国内产权酒店标准间一般起价在２０万到４０万元之间，首付相当于人民币６万多元，而国际市场分时度假产品的平均价格约为８０００美元。[市场无序]产权式酒店的发展商大多盲目跟进，项目仓促上马，资金实力不足，前期大力炒作，但工程进度和后期配套服务跟不上，酒店成了半拉子工程，不能按期投入经营，更谈不上给投资者的回报。秀湖山庄产权酒店产权酒店投资关注点[地段]所在城市的酒店经营好坏及旅游资源的丰富程度。是否位于该城市的商业中心区或酒店集中圈。因为周边环境容易带动酒店的出租率，保障酒店的赢利。[产品]公共区域的装修建材标准（包括酒店大堂，电梯设备等）。套房内部装修建材标准及家电配置。酒店配套设施（诸如餐厅、健身房、活动室等）。[物业公司]产权式酒店的物业管理要求比较高，它要求达到酒店的服务标准，所以一般聘请专业的酒店管理公司来统一经营，并且有些承担租赁的年限较长。由此可见产权式酒店的物管相当重要。秀湖山庄产权酒店产权酒店的一般经营方式[委托经营，业主轻松]目前市场上投资产权式酒店一般业主拥有一套星级酒店客房的产权之后，业主可以委托开发商或酒店经营者出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店赢利分红。这样，对于业主来说，省去了不少不必要的管理麻烦。[提供包租，收益稳定]不少产权式酒店都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有五年，有十年不等。以一套总价30万，10年包租，每年8％回报率的产权式酒店为例，对于投资者而言，若是一次性付款的话，十年后，扣除业主每年的固定回报率，其实只支付了6万元就得到了这套原价30万的产权式酒店中的一套房。若按揭贷款的话，首付四成即12万左右，每年稳定的租金收益，也基本可以抵消贷款数额。这一优势条件是其他类型物业所无法比拟的。显然，相比投资住宅，公寓、商铺等，投资这类产权式酒店风险也小得多。投资产权式酒店的业主，一般都不会经常居住，往往是租赁出去，但是，酒店的开发商都会提供业主每年一定时间的免费入住权，10－30天不等，对于异地置业者而言，这一条件相当吸引人。秀湖山庄时权酒店时权酒店的概念瑞士企业家亚历山大·耐首先提出“时权酒店（TimeshareHotel）”的概念和办法，即按时间段分割销售房屋的使用权。具体地说，把酒店的客房、或公寓或别墅的一单元房间的一年使用期分为51/52周（依据一年有51/52周组成），分时段销售给有度假需求的客人。买主须买下20年每年一周共20周的居住权，或买下30年共30周居住权，这样他可以每年在时权酒店住宿度假一周。70年代美国引入“分时度假”，密亚密从一个小镇成为成千上万美国人休闲度假的滨海阳光城，太能说明时权酒店的生命力了。90年代中期，我国已有企业家注视到这一动向，97年后开始启动我国的分时度假酒店。但由于我国国人的特点：更倾向于购买有形的东西。相对来说，酒店客房的产权是有形的，而酒店的时权更象是空的。于是先变化出“产权酒店”这样的产品。而后的“分时度假”再传播开来，产权酒店、时权酒店渐渐地在我国浮出水面。秀湖山庄时权酒店与产权酒店的比较一般地讲，“产权酒店”是房地产商建造了酒店，并将酒店的每一个客房当作商品房销售出去（买主拥有房屋产权证，是酒店某间客房法律上的拥有者），并双方间约定，买主的客房交给一家酒店管理公司经营和管理。产权酒店至少有两点吸引买主：1）自用：作为第二置业居住地，买主每年可以来住上一段时间（度假），也可给亲戚朋友来住等。如果该产权酒店加入了某一分时度假联盟组织，通过交换机构，还可去其他酒店度假；2）投资：买主买下后即成为酒店的投资人，他（们）委托某酒店管理公司经营管理，期盼获取一定的投资回报；产权酒店具有完全的私人房产的特征，如果买主看准风景地的房产会随着时间推移而增值，他买下可以适时转让，取得更好的投资效果。必要时还可去银行抵押贷款等。“时权酒店”实质上也是一种产权酒店，即买主拥有某房产30年的1/51之产权，因为是51人拼起来买的。房屋的产权证按理应该给51人中的某个代表，但没有这种做法，国外也没有，“分时度假”会员卡用代替的产权证。所以买酒店的时权，就有点象买空东西。但是不得不说，在理念上时权酒店更前卫些。产权酒店的一间客房由一人买下（至少手续上的表现）；而时权酒店一间客房可以分成51（52）周/年，可以卖给51（52）人；产权酒店的买主（投资人）会有投资回报，而时权酒店的买主只有享受去酒店消费的权益，没有回报。秀湖山庄时权酒店与产权酒店的策划缘由1、策划产权酒店的主要目的是：房产投资商试图用房地产的经营手段来经营酒店，或者酒店投资商借用房地产的办法想尽快收回酒店的投资。在房产大量积压市场的情况下，房地产投资商想到用办酒店的办法，将手上的楼盘尽快销售出去；投资酒店的人想到，酒店投资的回收期较长，如按房地产的经营原理，把酒店的房产售出，不是很快把固定资产这一块收回了吗。2、加入“分时度假”的机构时权酒店：其用意是解决如何把酒店的空余房间填满。我们知道，酒店客房具有不可储存的特点，而度假酒店地理位置绝大部分在风景地，滨海、山地、温泉处等。平时很少客人，周末房间不够用。称为“2天养5天”现象。利用“分时度假”形式来解决这一现象，还是比较有成效的。实际运行中，产权酒店并不排斥“时权酒店”，也出售时权，即“分时度假会员卡”。出售酒店的时权，要的是解决酒店的出租率低下的问题。房地产商出售酒店的产权，可以将房产的投资收回，还可以赚取房地产应得的利润；酒店经营管理者仍可将产权酒店的时权再出售，提高酒店客房的占用率。但在实际运作中，制约产权酒店、时权酒店成功的方方面面还是不少。秀湖山庄“分时度假”的积极意义在60～70年代，美国佛罗里达州的迈阿密积压了大量的房产，由于引进“分时度假”的方式，不但使房地产商躲过一劫，还将迈阿密变成美国的度假中心——滨海阳光城，大大刺激发展了旅游业。据国家统计局的调查结果，全国目前有6000多万平方米的商品房空置积压，其中相当大的部分位于度假风景地。如果运用好“分时度假”，盘活其中相当部分滞销房地产，其积极意义是肯定的。海南省是我国房地产泡末经济的重灾区，积压商品房数量比例为全国之最：海南人口占全国总人口的0.6%，可积压商品房的面积竟占到全国积压商品房总面积的10%，约为703万平方米。产权酒店、时权酒店会最早出现在海南，也就顺理顺章，可归结于市场的必然呼唤。海南开发产权酒店、时权酒店的条件很优越：滨海、阳光、空气、气候等等。秀湖山庄“分时度假”的积极意义举例说明以海南一家已加入RCI分时度假交换机构的度假酒店为例。举例算两笔帐：1）比如说，100间客房，总造价6000万元人民币（主要有300亩地的环境占了较大投资），分摊到每间客房60万元/间，相当于四星级酒店。按正常经营算，酒店全年平均出租率为35%，那么该酒店还有65%的空房率。怎么办？拿出35%客房来交换分时度假（合计也只有70%的客房占用率）。可卖出为期30年的“分时度假”会员卡35间X51张（7天/周）=1785张，每张3万元（现在市面价），可得人民币5355万元。扣除销售成本25%，约1338万元，可得4017万元，平均每间可收回约40万元，将客房分摊的造价从60万元降到20万元。用无法储存的35%的空客率去换得4017万元收入，这是销售“分时度假”会员卡的秘密所在。2）同样，购买“分时度假”会员卡的买主也在算帐。每年度假的房租会是多少、可用30年。加上年费、每次度假的交换费等。加入“分时度假”会员费（买卡）30000元÷30年÷7天=143元（以后30年度假每天的房租）。加上每次的交换费约（去东南亚国家付198新加坡元；去欧洲国家付208新加坡元），约人民币约900元。度假7天，每天房费约在271元左右，还有其他的折扣优惠。不加入的话去度假酒店，一般情况下的房费起码500元/间天，如果到欧洲的度假酒店，每天的房费会在80美金左右。现在对我国人民开放可去旅游的国家近20个，如东南亚国家、澳大利亚、加拿大等，以后还会开放更多的国家。这样算帐，应该说购买“分时度假”会员卡的诱惑力不小。发展商有他的算法，会员也有自己的算法。值得一提的是：这种算法还都不完整。市场有风险，对于卖者来说，以后的经营成本隐藏危险；对于买主来说，酒店有倒闭的可能，会员卡会变成废纸一张，等等。秀湖山庄产权、时权酒店运作在本项目上的建议[实力信誉保障]开发商实力信誉+豪华五星级酒店实力信誉保障+国际品牌SPA+国际品牌疗养机构。[分时度假网络保障]酒店经营管理集团必须有完善丰富成熟的分时度假网络体系和运作经验。[满足客户要求]本案目标客户大多会有国外度假需要，可以充分利用国外成熟完善的分时度假网络系统实现资源共享，同时也可扩大国外客源。[ 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 应该考虑齐全]鉴于目前国内产权式酒店和分时度假制度的不完善，需要在有关制度规定中详细规定各种权益，避免日后产生纠纷。[投资回报的考量]鉴于投资回报的不可控性，以及针对本案目标客源更为重视的是整个度假系统的方便使用，建议不承诺固定投资回报率。[经营数量]建议在考察有关分时度假网络和客源情况后再做决定，初期以少量进入市场进行试验性经营。演讲结速，谢谢观赏！Thankyou.