我国房地产市场发展走势研判

1我国房地产市场发展走势研判目录1现象篇2规律篇3展望篇区域城市成交量（万平方米）成交价格（元/平方米）07年12月08年1月08年2月同比去年同期07年12月08年1月08年2月环比前三月珠三角广州433523-53%1058697669303-4.7%深圳19217-80%156461473714550-8.4%*长三角上海103.0983.0231.14-54%11714113171194724.73%南京72.5147.9518-59%6587621760281.06%环渤海北京124.390.4439-42%134001201313036-0.06%天津80.2042.6021.20-19%7056700073509.75%沈阳90.1982.9535.3636%347933393406-1.22%中西部武汉505629-43%509046544589-3.70%重庆589646-15%45245052498820.0%西安89.2333.323.62-1.6%40784161434918.16%*注：与去年10月份峰值相比下跌19%07年房地产市场开创了一番新局面，繁荣过后大部分区域受政策影响进入调整期大部分区域成交量都大幅萎缩，但价格变动相对各异区域城市项目名称推案时间供应量销售报价优惠幅度当月成交率珠三角广州翠城花园2008-3-181832.6130008.30%35%深圳禧园2008-3-868790.818500-10000部份特价房，优惠20%85%幸福枫景花园2008-3-1532574.7978000-1300017%17%铂金时代公寓2008-3-1513971.4815000-21000部份特价房，优惠20%11℅深业*新岸线2008-3-16134993.8112000-2200025%49%长三角上海中星海上名邸2008-3-57865420000-24000无约60%惠明小区商品住宅（惠明苑）2008-3-87434612000-13000开盘当天95折3.67%嘉实上城名都2008-3-16686976000-7000无83.13%金领华庭2008-3-181733817500-18000无30.77%汇贤阁2008-3-196000014000-17000无2.09%黄浦新苑二期2008-3-223316428000-32000无0.00%鼎鑫名流苑2008-3-2216000011000-13000无15.76%万科金色雅筑2008-3-238080017000-19000无55.70%南京国浩·钟山晶典2008-3-201780008500无0.00%东渡国际青年城2008-3-222384005700-6300无53.00%近期各城市新增（典型）项目表近期各城市新增项目表区域城市项目名称推案时间供应量销售报价优惠幅度当月成交率环渤海北京善缘人家四期2008-3-1580927600无6.97%东方郁金香2008-3-153448912500无2.60%大成时代中心2008-3-83400414000无1.92%鼎城2008-3-91189615000无7.00%天津伊顿玫瑰2008年3月5000011000无8.00%阁莱美2008-3-2140000118001%15.50%远洋新干线住宅一期2008-3-222000078004%55.00%万科金域蓝湾2008-3-2221400115002%0.00%沈阳长岛一期2008-3-580套41301%约56%沿海国际中心一期1组团2008-3-23460多套50002%约10%中西部武汉中恒·云天国际花园一期2008-3-13320175000-5500无5%重庆保利国宾上院2008-3-29344387500-800012%50%西安自由自宅2008-3-939128.193850-4750无3.63%立丰国际公寓2008-3-15280006100-6500无0.00%绿地新里魏玛公馆2008-3-222181765000-5700无16.22%阳光丽城2008-3-231200003650-4330无1.12%目录1现象篇2规律篇3展望篇时间上一轮调整期复苏期发展期调整期新一轮复苏期阶段城市房地产发展周期1232、跨度趋长性；我国房地产周期的频率,自80年代以来大约都是5年发展,2年低落,约7到8年为一个周期,而随着国民经济逐步发展、市场及行业的逐步成熟和健全,这个周期有延长的态势。4、阶段差异性；我国房地产的周期中,调整期相对比较短,而发展期时间比较长,这显示出市场需求持续旺盛这样的特点,它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区。1、区域特殊性；房地产自身的区域性特别明显，尤其是珠三角、长三角、环渤海、中西部等区域房地产发展周期特征更是不一。3、波幅渐缓性；随着国民经济持续向好的带动，以及房地产自身发生发展机制的不断健全，周期性的（斜率）波动有趋缓的态势。中国房地产发展周期理论中国房地产发展周期理论各城市所处周期发展阶段周期城市复苏期第三轮上海第二轮天津等城市调整期第三轮深度调整期广州、深圳等城市轻度调整期北京等城市第二轮武汉、重庆、成都、南京、杭州等城市第一轮东部沿海三四线城市发展期第二轮沈阳、西安等二线城市第一轮中西部大部分二线城市，长三角及珠三角的三四线城市目录1现象篇2规律篇3展望篇区域城市回暖时点成交量预测价格预测机会/风险判断长三角上海二季度初上半年成交缩量，三四季度将会回升，预期08年全年成交量约2200—2400万。价格不随成交量波动而波动，始终保持坚挺，全年价格走势稳中有升，年内价格上涨幅度将会在10%以内相比以刚性需求、改善型需求为主力的中端及中低端房，高档房有率先回暖的趋势南京二季度末三、四季度成交量会恢复到07年同期水平，全年成交量相比07年有小幅下降。08年年初回落的价格将随着成交量的上升而经历企稳甚至回升的过程，预计在二季度后还会达到07年较高月份价格新三区（浦口、江宁和六合）为市场供应主力，会通过价格竞争调整性价比，达到市场稳定。珠三角广州乐观估计：三季度末谨慎估计：四季度初成交量将与07年持平。价格将在07年10月最高点的基础上下探20-30%左右07年价格快速上涨的板块面临的市场调整风险较大深圳乐观估计：二季度谨慎估计：2009年初如能够在二季度实现价格理性下探，预期成交将会放量，全年成交量达到07年70%。价格将在07年10月最高点的基础上下探30%左右外围低端物业集中供应区如龙岗等板块将会面临较大压力。各典型城市2008年走势预期区域城市回暖时点成交量预测价格预测机会/风险判断环渤海北京三季度中后期成交量可能达到07年的80%，三季度逐步释放三季度市场回暖后价格将有所上涨，幅度约为目前最高点的10%总价控制好的小户型产品去化较快天津乐观估计：二季度初谨慎估计：二季度末基于3月份已有回暖势态，预期总成交量有望与07年持平甚至超越；目前价格下探空间有限，但预期市场回暖后将会面临新一轮价格上涨行情各档次产品只要价格有优势都可获得较快去化沈阳/基于受调控影响不大，预期成交总量有望与07年持平或者超越；成交价格保持稳步小幅上升，比去年提升10%左右市场较注重开发商品牌与产品形象中西部重庆乐观估计：二季度末谨慎估计：三季度末总成交量将与07年持平市场将在5月份得到释放二季度以前，价格下探空间不超过10%（环比一季度）；后期价格仍有回暖态势，预期全年价格水准与07持平。高档房市场有发展潜力，部分真正意义上的高端产品将会树立价格标杆线。西安/全年成交量与07年基本持平价格存在季节性波动，08年均价将略高于07年同期水平中档物业市场潜力较大武汉乐观估计：二季度中谨慎估计：三季度末市场有望在5月份放量，则全年成交量将会与07年基本持平，08年武汉住宅市场的价格仍将呈现稳步上涨态势，但已经不是市场的主旋律，预计价格在06年均价的基础上上涨在10-20%之间品质改善型高端项目市场机会较大，中小户型的高价房市场有一定的抗性各典型城市2008年走势预期长三角：短暂调整、价格稳定，量是关键一、二季度：整体市场仍是调整阶段，其中成交量逐步探底，价格仍将企稳；三、四季度：市场将逐步回暖，成交量稳定上升，价格在一定程度上小幅增长；典型城市：上海区别于周边城市，仍有很强的刚性需求和高端（顶级）物业的强势购买力，抗调控能力较强。物业：高端物业由于其稀缺性将会有较好市场表现（尤其是上海）从而率先走出调整阶段，相比而言区位较偏的低端物业将会有一个调整过程。2008年第一季度延续了房贷新政、信贷紧缩的影响以及2007年末成交低迷的势头，供求双方依然以观望为主，成交量仅为去年同期47%。但是，进入3月以来，供求双低的局面已被打破市场供求情况受到调控政策影响明显供求比：1.66供求比：0.94供求比：1.06上海无论调控与否，上海市商品住宅价格基本上比较平稳，增速较为缓慢，增幅平稳。一系列的调整政策对整体市场的潜力并没有影响，这一点充分体现在价格的坚挺上，并且这种向上的趋势会仍然保持实际成交价格与趋势线走势吻合度比较高偏高幅度：7.6%高点低点回调幅度：7.5%上海07.12-08.3月新开盘项目基本无打折情况，3月新开盘销售率基本在30%-40%大盘表现稳健，整体销售优于中小盘定价合理的产品得到市场的青睐，尤其是性价比高的小户型（例如万科金色雅筑）规划无特色，产品力缺乏的项目销售速度明显滞缓项目地址浦东新区杨高南路物业形态普通住宅（15栋9-11层小高层，7栋4-5层多层）开盘时间2008-3-23总建面积80,800平方米容积率1.59销售价格17,000-19,000元/平方米开发商上海中林置业发展有限公司周边环境位于居住人口较多的大三林板块，小区邻近轨道6号线，商业成熟，板块内主要有浦发博园、尚东国际名园、金谊河畔、万科新里程等热销：3月23日开盘，228套房源四天内销售53%周边项目：金谊河畔销售均价13,663元/平方米浦发博园销售均价13,915元/平方米万科金色雅筑（万科中林苑）上海供不应求情况长期存在。目前市场价格于趋势线以下，价格回调幅度要求约为最高点的5%左右如市场价格回调到位，市场将在二季度出现回暖南京南京商品住宅量价月度走势图高点低点07.12-08.2月新开盘项目大量减少，传统供应主力的新三区（浦口、江宁和六合）出现暗折情况，折扣为2-3个点，个别楼盘5个点；江北区域打折情况普遍，基本折扣都在95折折扣多少对于销售速度影响不大，市场受青睐的仍然是品质好、知名开发商的楼盘总价控制较好的小户型比较受市场青睐（例如东渡国际青年城）项目地址江宁区天元中路物业形态普通住宅（4栋21层高层）开盘时间2007-3-22总建面积238,400平方米容积率2.90销售价格5,700-6,300元/平方米开发商东渡国际集团有限公司周边环境项目所处区域为当地新规划发展区域，周边建有双语学校、省重点中学，配套完善，且周边没有竞争楼盘热销：2007年6月一期开盘，推案979套，开盘价4557，不到三个月销售率达到90%。3月22日二期开盘，228套房源四天内销售53%，公开报价比一期上涨17%。东渡国际青年城二期南京珠三角：调整时间较长，力度较大，但下半年有可能复苏回暖一、二季度：整体市场仍是探底阶段，其中成交量逐步筑底，价格同比峰值仍将有一定下探空间；三、四季度：具体走势将视上半年行情而定，较大可能会出现回暖势头，典型城市：广州相比深圳所受影响要小。物业：07年上涨较大的物业下调空间较大，其中外围低端物业由于其配套及环境因素相对仍有较长调整期，而中端物业如能理性回调至07年8、9月市场价格则有望快速走势颓势。广州供求比：1.26供求比：1.58供求比：0.71市场在10月份进入调整期，成交量明显萎缩，2月份成交23万，达到历史最低水平，预计3月份的成交量基本保持在25万左右，市场反弹力度较小市场连续几个月出现供过于求状况，市场观望氛围加剧07年下半年价格快速上涨，季平均增长率达到18.4%，是以往的4倍以上月度价格出现明显下调，正处于探底过程中季增长率=4.1%季增长率=18.4%合理估值广州广州项目地址昌岗路宝岗大道交界处所属区域海珠区物业形态高层开盘时间2008年3月1日总建面积59万容积率3.0销售价格13000元/平方米开发商越秀城建翠城花园三期翠城花园·碟翠峰开盘销售均价在13000元/平方米左右，与周边价格基本持平，以9折优惠将房源推出市场；3月1号推出500多套房源，由于地段及价格优势，市场表现良好。广州1）低折扣、低价的典型楼盘楼盘名称促销活动促销均价(元/㎡)促销效果市场影响凤凰城2月7日---2月21日新春特惠100多万元超值阳光美墅限期发售,全新花园美墅最高优惠180万元10000(别墅)5000(洋房)效果较好，春节优惠期间实现销售收入2.8亿元高性价比及优美的山水环境，完善的配套颇受客户认可，小面积的阳光美墅均价8500,仅比周边的湖山国际和翡翠绿洲的大户型洋房单位贵1千元,吸引了一部分这两个楼盘的潜在买家。时代糖果诚意金1000元登记,不买原款退回,开盘9.5折,4880元起.5000（洋房）效果较好，销售完成率71%,去化速度137套/月受到年轻的首次置业者的追捧，比限价房还便宜的营销战略严重冲击了其它同质商品房和限价房的销售,大大拉低了市场对房价的心理预期。锦绣香江新春购房欢乐送，提供5折，优惠90平方米的单位单价在8000～10000元/m2，261平方米的单位在1.1万元/m2，370多平方米的单位在1.3万元/m2左右。带4000元/m2装修效果较好，吸引了近千名看楼客到场。推案300多套，开盘当天销售50%以上。打折前，拉高表价，关于半价单位,销售不肯报价,实际上是变相提高装修价格的一个营销噱头。突出价格优惠让利幅度，取得先发优势，逼迫区域竞争楼盘跟进。近期广州楼盘典型促销策略主要分为两类，以低折扣、低价直接攻击市场；以及以品牌带动，多盘联动、组合式以客户为终端目的销售。广州2）以品牌带动，多盘联动、组合式以客户为终端目的销售楼盘名称促销活动促销折扣促销均价促销效果市场影响（对竞争楼盘的影响）富力银禧花园六盘联动：现场大礼金：购房最高可获38888元置业大礼金，即揭即送。优惠折上折：最高可获额外98折。家电大抽奖新春大利是：活动期间成功购房即送新年购物卡。新年大礼包欢乐齐分享：旧业主介绍新业主成交，均可获赠两年物业管理费。推出一批特惠一口价单位。一般98折，部分单位还有额外折扣，93折15000销售近50套单位，总额逾1亿。直接影响周边楼盘跟风打折，并不得不提高优惠措施。冲击客户心理估值，直接拉低预期价格。对各主导企业市场策略产生影响。富力桃园98折12000成交60套共6500万元。加推20套特价单位。富力院士庭98折，部分单位还有额外折扣。推出免息分期付款优惠促销。13000销售80套单位，成交额近8500万元。富力城95折。购买车位可获额外9折优惠、购买坡顶单位可获赠一个价值17万的车位。8800售出60套单位，总成交达5000万。富力盛悦居98折15000销售近50套 单元 初级会计实务单元训练题天津单元检测卷六年级下册数学单元教学设计框架单元教学设计的基本步骤主题单元教学设计 ，销售额超9000万元。推出20套新春特惠一口价单位。富力现代广场98折13000销售40套单元，总金额7500万元。市场价格将会在3个月内见底，价格调整幅度相比峰值不会超过30%；市场成交量低迷的时间还要持续一段时间，预期三四季度开始累积需求就会有释放的要求；调整结束后很难出现大幅度快速反弹；深圳深圳项目地址梅龙路、布龙路所属区域宝安区物业形态小高层公寓开盘时间2008年3月15日总建面积56000平方米容积率2.06销售价格9800元/平方米开发商深圳市鹏宝东物业发展有限公司幸福枫景花园采取价格低开策略，比周边在售项目价格（11500元/平方米）下调17%，一次性付款97折，按揭贷款98折3月15日推出32575平方米，销售率在17%左右，市场表现一般环渤海：表现不一，审慎乐观一、二季度：应该可以成功经历探底、筑底两个阶段，成交量有可能仍旧低迷，但价格波动不大。三、四季度：受利好影响，量、价有望全面回升。典型城市：沈阳受调控影响不大，仍将向好，北京阶段性调整，天津有望快速走出困境。物业：如能合理调整价格，基于刚性需求，总价控制较好的中小户型去化较好。北京供求比：1：1.11供求比：1：1.22供求比：1：1.03由于供应不足，07年成交量全年比06年低20%，而受政策调控的影响并不明显；08年1-2月，市场观望气氛加重，成交量仅为去年同期68%供求关系中长期仍表现为供不应求目前成交量萎缩的主要原因在于价格虚高，量价分离。目前市场价格有回调要求，回调点约为最高点的10%；如报价能够下降至合理价位，市场成交将较快回升；如开发商仍坚守现价，8月左右市场预期将与现价吻合，成交也会回暖。8月后价格上涨迅速，但与需求呈现背离态势，市场价格有回调要求07年2月之前，实际成交价格长期处于趋势线之下，价格有上涨的要求07.2-07.8月，实际成交价格与趋势线走势吻合度高，市场上呈现量价配合的良好态势高点中位线低点北京07.12-08.3月新开盘项目基本无打折情况，开盘当月销售率基本在10%以下；大盘表现稳健，整体销售优于中小盘；定价合理的产品得到市场的青睐，尤其是总价控制较好的小户型（如美利山等）规划无特色，产品力缺乏的项目销售速度明显滞缓；热销：1月5日，一组团开盘，400余套房源两天内即售完毕1月17日，项目再次推出的300套左右房源也很快售完低价：1月5日，13500元/平方米低价入市；1月17日，上涨至14500元/平方米周边项目：金泰先锋报价15500元/平方米金都杭城16800元/平方米项目地址朝阳区百子湾东里物业形态普通住宅、商业开盘时间2008-1-5总建面积20万平方米容积率2.64销售价格14500开发商北京高盛房地产开发有限公司周边环境附近有金泰先锋、金都杭城等住宅项目，项目西边为大郊亭桥，周边有百盛等购物中心，东边配套仍有待改善美利山北京天津市场供求长期较为平衡，约为1：1.08，供略小于求目前市场价格偏高，价格回调幅度要求约为最高点的5%左右；如市场价格回调到位，市场将在二季度出回暖；如保持现价不变，当实际价格与趋势线吻合，市场将在二季度末回暖。偏高幅度：6.5%回调幅度：4.4%偏高幅度：5.7%高点低点市场需求支撑力强，各档次产品对降价反映度都很高目前市场折扣通常在2个点左右，品牌企业处于战略原因率先降价，而小开发商并未大举跟风；大多数产品，只要折扣合理（5个点左右），销售速度就相对较快天津项目名称区域档次开盘时间开发商推出面积销售价格优惠情况当月成交率当前累计成交率富力湾西青中档2008-1-24天津富力城房地产开发有限公司30000750095%*99*-5000≈93.4%28.33%80.00%城上城南开高档2008-2-23天津中新信捷房地产开发公司2500014000一次性付款8个点优惠，贷款两个点优惠32.00%59.40%远洋新干线东丽区中高档2008-3-22天津市远滨房地产开发有限公司200007800约96%55.00%55.00%沈阳供求比：1：0.85供求比：1：0.85供求比：1：1.87由于房交会上政府习惯性出台优惠政策，供应、成交都集中在房交会期间放量，受调控影响不明显；价格受结构影响单月波动大，但总体呈现小幅上升态势；市场以刚性需求为主，在没有重大区域利好的情况下，成交量价仍将稳步小幅增长。项目地址沈辽西路仙女湖公园所属区域铁西区物业形态高层开盘时间2008-01-05总建面积20万㎡容积率1.54销售价格4130元/平方米开发商沈阳宏发经龙房地产开发有限公司对品牌开发商认可度较高大盘走势相对稳定规划好、产品有特色的去化较快当地知名开发品牌大盘与周边同类项目价格持平宏发·长岛一期沈阳中西部：冷暖不一，部分城市短暂调整，后期增长空间较大一、二季度：部分城市市场有望释放积极信号，走出谷底。三、四季度：预期仍将会有新一轮上扬行情，不过幅度和空间将会同比07年放缓。典型城市：西安受调控影响有限，武汉将有望尽早走出调控，重庆相对稍晚。物业：首次置业及初次改善型需求仍旧强烈将促使中档物业行情较好，而区域中心城市由于真正高端物业的缺乏，有望得到一波高涨行情。供不应求将是08年武汉市场的主基调价格快速上涨和供应量萎缩是致使近期成交量下调的主要因素4、5月份市场供应放量以后，成交量也将随之提高供求比：1：0.82供求比：1：1.16供求比：1：1.44武汉07年价格快速上涨后又明显回调08年2月份价格又回到7月份水平武汉武汉项目地址经济技术开发区东风大道与中环线交汇处 所属区域经济技术开发区物业形态3栋 18层 的小高层开盘时间2008年3月13日总建面积32017平方米容积率3.17销售价格5000-5500元/平方米开发商武汉市金地置业顾问有限公司 中恒·云天国际花园一期中恒·云天国际花园一期3月13日推出207套房源，报价在5000-5500元/平方米之间，由于位置相对较为偏远，价格无太大优势，市场表现一般，到目前为止仅销售10套房源。重庆月均成交94.2万月均成交71.3万“新特区”刺激犹如昙花一现，重庆房地产市场仍处于理性消费阶段，08年市场将稳步运行刚性需求仍将继续存在重庆07年第四季度价格上涨明显，“新特区”概念致使重庆市商品住宅价格出现明显的透支现象在没有强劲的成交量支撑的前提下，重庆市商品住宅的价格将存在回调预期增长率=19%增长率=34%重庆项目地址九龙坡区渝州路所属区域九龙坡区物业形态多层开盘时间2008年3月29日总建面积80000平方米容积率1.49销售价格7500元/平方米开发商保利（重庆）投资实业有限公司保利国宾上院保利国宾上院，销售报价在7500-8000元/平方米，但是总价优惠可达到9万，核算下来单价下降500元/平方米，是目前重庆市场上折扣最大的项目（周边中新城上城销售价格在8000元/平方米左右）3月29日推出221套房源，由于价格优势，现场表现良好，销售率在50%左右。价格优势是项目制胜的主要法宝市场长期处于供大于求的状态，并且具有较强的滞后性，政策调控影响较弱成交量萎缩的原因一方面是季度性衰退，另一方面是价格出现虚高，量价分离，因此市场价格有回调要求，如报价能够下降至合理价位，市场成交在传统旺季，即第三季度将会回升12月后价格有所上涨，但与需求呈现背离态势，市场价格有回调要求西安由于进入传统淡季，07.12-08.2月新开盘项目大量减少；在售楼盘优惠措施普遍，但优惠额度都不大，并且基本都采用认购享受优惠的措施；优惠额度对于销售速度影响不大，市场受青睐的仍然是品质好、知名开发商的楼盘；城北区属于西安08年政府重点扶持发展的区域，且该区域内项目普遍存在价值低估情况，该区域内高品质楼盘近期比较受到市场青睐（例如绿地新里魏玛公馆）；项目地址城北区凤城九路物业形态普通住宅（15栋24层高层）开盘时间2007-3-22总建面积218,176平方米容积率2.80销售价格5,000-5,700元/平方米开发商上海绿地集团西安置业有限公司周边环境周边有800亩城市运动公园，以及亚洲第一大城市绿地广场、500亩城市森林雕塑公园，与未来西安市政府办公大楼仅一路之隔，20分钟可直抵西安国际机场热销：2007年3月22日开盘销售，推案592套，5日销售96套。绿地新里魏玛公馆西安谢谢聆听！