最新岗厦的项目超高层写字楼商业住宅精品课件

岗厦项目超高层写字楼、商业、住宅、公寓(gōngyù)单体成本调研分析2019年3月第一页，共74页。岗厦项目(xiàngmù)简介岗厦项目总用地161,900M2总建筑面积(jiànzhùmiànjī)1,071,780M2项目总投资将超过60亿,责任之大、任务之重，对项目的成本管理工作提出了非常高的要求。第二页，共74页。最新岗厦项目测算(cèsuàn)中建安成本主要构成情况序号项目名称项目成本万元分项成本占总成本的比例1基础设施14255.823.20%2环境6795.711.53%3公建配套80883.5818.16%4高层住宅单体成本59509.8413.36%５公寓单体成本100240.0022.50%６超高层写字楼单体成本52200.0011.72%７商业单体成本118580.2826.62%８不可预见费12973.952.91%小计445439.18100.00%第三页，共74页。从上图可以(kěyǐ)看出，超高层写字楼、商业、高层住宅、公寓的建安成本占总建安成本的74.2%，因此，岗夏项目成本组针对上述四类物业进行专项成本调研工作。第四页，共74页。目录超高层单体成本调研商业(shāngyè)单体成本调研住宅单体成本调研公寓单体成本调研第五页，共74页。超高层写字楼单体(dāntǐ)成本调研第六页，共74页。岗厦超高层概况(gàikuàng)超高层写字楼90000M2第七页，共74页。卓越时代广场诺德中心(zhōngxīn)招商银行大厦深圳电视中心(zhōngxīn)竞争(jìngzhēng)楼盘第八页，共74页。卓越(zhuóyuè)时代广场总建筑面积11.89万M2；地下(dìxià)共三层，2.07万M2；地上共52层,9.81万m2,高度218米；建安总投资4.47亿第九页，共74页。总建筑面积9.27万m2建筑高度193.2米，层数为地下4层，地上40层写字楼面积：7.31万m2商业(shāngyè)面积：0.15万m2人防地下室面积：1.81万m2建安总投资3.2亿元诺德中心(zhōngxīn)第十页，共74页。深圳电视(diànshì)中心建筑面积(miànjī)：7.54万m2地下室面积(miànjī):1.83万m2裙楼面积(miànjī):1.91万m2超高层写字楼面积(miànjī):3.80万m2总高度121.4米，地上28层，1～7层为裙楼高度31.4米。建安总投资3.07亿第十一页，共74页。招商银行大厦(dàshà)总建筑面积11.95万m2；地下共三层:2.66万m2；裙楼五层:1.55万m2；楼高共五十三层，塔楼四十八层，7.74万m2建安(Jiànān)总投资8.75亿第十二页，共74页。超高层写字楼单体(dāntǐ)成本指标分析第十三页，共74页。超高层单体成本(chéngběn)指标（元/m2）序号项目诺德中心卓越时代广场深圳电视中心招商银行大厦1总建安成本3689.953831.474365.018113.532基础工程124.38109.25101.50196.633土建工程2283.572640.642869.175328.974安装工程1282.001081.591394.352587.94第十四页，共74页。超高层单体成本(chéngběn)构成简图第十五页，共74页。竞争(jìngzhēng)楼盘单体关键经济指标(元/m2)序成本诺德中心卓越时代广场深圳电视中心世贸易中心大厦号　科目74581M298538M257117M292917M21主体结构874.06968.85926.532069.212室内建筑和粗装修606.80800.40238.32372.593外立面装饰（幕墙）1130.00534.05492.351992.074室内公共部分的装饰工程399.23211.81560.00802.445空调及通风工程473.92468.27500.001163.256消防工程134.75123.24200.00200.077智能化工程75.9373.07300.00265.29第十六页，共74页。竞争(jìngzhēng)楼盘关键技术指标序号成本科目诺德中心卓越时代广场深圳电视中心工程量M2总用量t\m3\M2单位含量**/M2工程量M2总用量t\m3\M2单位含量**/M2工程量M2总用量t\m3\M2单位含量**/M21钢筋含量(t)745818375112.3098538959897.40571176456113.032混凝土含量(m3)74581470100.6398538407650.4157117615051.083模板(M2)745812009092.69985382233662.27571171662812.914电梯17部2937万元172.7616部3100万元193.75　　　第十七页，共74页。超高层办公楼/高层住宅塔楼成本数据对比(duìbǐ)分析 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 序号成本科目指标单位诺德中心渔农村工程量M2结算成本(万元)单价（元/M2)工程量M2结算成本(万元)单价（元/M2)　超高层办公楼/住宅塔楼建筑面积74581275203689.9561123129501985.551基础工程　74581928124.386112339267.612土建工程　74581170312283.5761123100181462.833安装工程　7458195611282.00611232539455.00差异原因主要(zhǔyào)在于：结构、公共部位装修、措施费、外立面装修、空调、消防、智能化、电梯等第十八页，共74页。岗厦项目超高层写字楼单体成本(chéngběn)预测包括：基础工程、防水工程、安装(ānzhuāng)水电、措施费等等室内建筑和粗装修500--800元/m2外立面装饰（幕墙）800--1200元/m2室内公共部分装饰400-600元/m2空调通风350-500元/m2消防工程150-200元/m2智能化工程300--500元/m2电梯工程300-400元/m2其他900-1000元/m2主体结构1000--1100元/m2超高层单体成本预测5500-5800元/m2第十九页，共74页。超高层成本(chéngběn)控制的要点结构形式：框支剪力墙＋筒体的结构形式合理控制劲性钢筋的使用量建议对外立面幕墙工程做价值分析桩基础的选型，多个基础 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 进行经济比选公共部位装修（特别是大堂）可以(kěyǐ)考虑配置更多的成本资源重点控制施工措施的相应费用选用品牌空调设备，设计参数适当控制电梯的品牌、速度、数量进行详细的比较与分析合理设计大楼办公自动化（OA）、通信自动化（CA）、楼宇自动化（BA）第二十页，共74页。商业(shāngyè)单体成本调研第二十一页，共74页。岗厦商业(shāngyè)概况岗厦商业(shāngyè)面积：约27.5万m2其中：返建商业(shāngyè)约13.5万m2我司持有商业(shāngyè)约14.0万m2第二十二页，共74页。竞争楼盘(lóupán)名称华润中心(万象城)中信城市(chéngshì)广场益田假日广场第二十三页，共74页。华润(huárùn)中心(万象城)一期总建筑面积23万m2商业共五层,总高度约40米,约10.52万m2办公楼39层,约5.4万m2，单层面积约1400m2,高度139米；地下室面积7.08万m2建安(Jiànān)总投资约9.6亿元第二十四页，共74页。中信城市(chéngshì)广场总建筑面积15.58万m2；商业：深南路面以下2层，建筑面积2.38万m2；深南路面以上(yǐshàng)4层，建筑面积4.10万m2；合计建筑面积6.48万m2；中信大厦（写字楼）：23层，建筑面积3.96万m2；地下室：5.14万m2；建安总投资约5.2亿第二十五页，共74页。益田假日(jiàrì)广场总建筑面积12.19万m2；地下(dìxià)三层，6.08万m2，其中地下(dìxià)车库1.89万m2，商业面积4.19万m2；地上商业三层，2.45万m2商务酒店3.09万m2；生态写字楼0.57万m2，建安总投资5.96亿第二十六页，共74页。商业类竞争楼盘单体成本指标(zhǐbiāo)分析第二十七页，共74页。商业竞争楼盘(lóupán)的成本数据成本科目华润中心(万象城)益田假日广场中信城市广场面积M2结算成本万元单价元/M2面积M2结算成本万元单价元/M2面积M2结算成本万元单价元/M2地下商业56640206583647.2941900146233490.1923838100974235.92地上商业105200427664065.1724546108704428.4741004125323057.52第二十八页，共74页。序号成本科目华润中心(万象城)230000㎡益田假日广场121921㎡中信城市广场155973.74㎡单价（元/M2)单价(元/M2)单价（元/M2)一总建安成本3647.293490.194235.921基础工程260.00296.00309.002土建工程2661.292311.193029.093安装工程726.00883.00897.83其中：主要经济指标1主体结构及建筑1923.871732.281421.902外立面装饰（幕墙）0.000.00300.003室内公共部分的装饰工程388.59375.00240.004空调及通风工程153.95332.36305.005消防工程175.00110.0075.006智能化工程75.04152.00103.67地下商业单体(dāntǐ)成本构成分析第二十九页，共74页。地下商业单体(dāntǐ)成本构成简图第三十页，共74页。外立面装饰（幕墙）200-300元/M²室内公共部分的装饰工程350-400元/M²空调及通风工程350-400元/M²消防工程150-200元/M²智能化工程150-200元/M²其他900-1100元/M²主体结构及建筑1700-1900元/M²地下商业工程3900-4400元/M²岗厦项目地下(dìxià)商业单体成本预测第三十一页，共74页。地上商业(shāngyè)单体成本构成分析序号成本科目华润中心(万象城)230000㎡益田假日广场121921㎡中信城市广场155973.74㎡单价（元/M2)单价(元/M2)单价（元/M2)一总建安成本4065.174428.473056.521基础工程260.00296.00309.002土建工程2903.423265.381940.793安装工程901.75867.09806.73其中：主要经济指标1主体结构及建筑1181.841411.59746.022外立面装饰（幕墙）712.831389.44892.003室内公共部分的装饰工程669.20375.00240.004空调及通风工程329.28332.26305.005消防工程97.1590.0075.006智能化工程138.31153.59115.00第三十二页，共74页。地上商业单体(dāntǐ)成本构成简图第三十三页，共74页。外立面装饰（幕墙）800-1000元/M²室内公共部分装饰工程400-700元/M²空调及通风工程300-350元/M²消防工程70-100元/M²智能化工程120-150元/M²其他1000-1200元/M²主体结构及建筑1000-1200元/M²地上商业工程4000-4300元/M²岗厦项目(xiàngmù)地上商业单体成本预测第三十四页，共74页。商业(shāngyè)成本控制的要点商业的结构特点是跨度(kuàdù)大，设计负荷高，特别是地下商业的结构方面存在不预见性，地上商业钢结构造价高，因此，需要严格控制商业的的结构成本；商业的外立面（包括幕墙、石材、地面商业的屋顶等）即是项目形象的直接反映，同时也是投资较大的分项工程，需要做价值比较；商业土建工程的另一特点：公共部位装修，此部位的装修力求减少进口装修材料的使用量；商业设备比较多：如LED显示屏、电影院等商业设备工程的另一特点：电气负荷高，配电设备的造价高，发电机的投资远远高于住宅的投资；商业空调设备：需要合理设计温度参数、合理选用设备，在品牌方面增加成本控制的力度；其他建议：尽量对安装部分的配电管线进行合理布置，减少变更；第三十五页，共74页。岗厦项目住宅单体成本(chéngběn)调研第三十六页，共74页。住宅单体(dāntǐ)成本调研需求岗厦项目中的返建房的面积约22.9万平方米，总量非常大，另外本项目的容积率较高，返建房多属高层建筑项目，项目单体(dāntǐ)的成本数据非常重要，因此岗厦项目成本组在以往积累的成本数据的基础上对住宅单体(dāntǐ)的成本进行进一步的深入调研.第三十七页，共74页。楼盘(lóupán)写真东方雅苑金地(jīndì)渔农村益田假日湾第三十八页，共74页。东方(Dōngfāng)雅苑位于深圳市福田区益田路与福民路交汇处福田区委附近5栋26层住宅塔楼和4层商业裙房组成总建筑面积(jiànzhùmiànjī)106,450平方米，属于典型高层商住楼项目第三十九页，共74页。东方(Dōngfāng)雅苑占地面积：15,400M2总建筑面积：106,450M2地下一层面积：15,356M2四层商场(shāngchǎng)面积：23,300M2住宅建筑面积：67,774M2容积率：5.45绿化率：60%总户数：676户第四十页，共74页。图1东方雅苑住宅(zhùzhái)单体成本构成第四十一页，共74页。金地(jīndì)渔农村用地面积：29,451M2总建筑面积：228,422M2住宅面积：83,188M2公寓(gōngyù)面积：81,533M2商业面积：31,000M2容积率：6.85绿化率：53%第四十二页，共74页。图2渔农村(nóngcūn)住宅单体成本构成第四十三页，共74页。益田·假日(jiàrì)湾位于(wèiyú)深圳华侨城欢乐谷西侧、美加广场北侧总建筑面积为69,490平方米，由一层地下室、架空层及三栋28~29层塔楼组成以三房为主要户型，另有二房、四房及少量精品复式户型第四十四页，共74页。益田·假日(jiàrì)湾占地面积：11,502M2建筑(jiànzhù)覆盖率：24.58%总建筑(jiànzhù)面积：69,490M2地下建筑(jiànzhù)面积：8,439M2裙房建筑(jiànzhù)面积：3,655M2住宅建筑(jiànzhù)面积：57,396M2第四十五页，共74页。图3假日(jiàrì)湾住宅单体成本构成第四十六页，共74页。楼盘(lóupán)成本数据剖析项目名称假日湾东方雅苑渔农村建筑面积(m2)69490106450228422基础工程费(元/m2)2147168单体土建工程费(元/m2)149613981463单体安装工程费(元/m2)334328390电梯工程费(元/m2)677665住宅单体成本(元/m2)211118731986第四十七页，共74页。分析(fēnxī)从图中可以看出主体土建工程和安装工程费用(fèiyong)占住宅单体成本的80~90%，而钢筋和混凝土的成本一般占到主体土建工程和安装工程费用(fèiyong)总和的50~60%，所以住宅单体的成本控制关键点在于钢筋和混凝土的含量。第四十八页，共74页。主体(zhǔtǐ)结构技术指标控制建议对主体结构的技术指标做限额设计，参考类似工程，控制钢筋、混凝土等含量。尤其注意对那些钢筋、砼含量较低的工程进行(jìnxíng)结构分析，找出其设计依据和原因，进行(jìnxíng)借鉴、参考和利用。第四十九页，共74页。住宅的产品(chǎnpǐn)形式一般来说，高层的单方造价较小高层、多层的造价高由于本项目容积率较高，预计住宅楼层较高，一般来说，超高层（>100m）的单方造价约为高层的1.5倍，所以本项目的住宅宜采用(cǎiyòng)高层形式（<100m）第五十页，共74页。住宅(zhùzhái)单体各项目造价比较第五十一页，共74页。桩基选型成本控制(kòngzhì)建议根据上表，可以看出假日湾的基础工程费用明显高于其他两个项目，占到了单体成本的11%(渔农村仅为3%，东方雅苑为6%)。这主要因为假日湾地质(dìzhì)条件复杂，选用桩型不够经济根据地质(dìzhì)情况、建筑物类型选择经济合理的桩型可让设计院提供几种不同类型的桩基形式，在此基础上进行经济指标对比，优选方案、优化设计第五十二页，共74页。住宅(zhùzhái)单方造价渔农村：1986元/M2东方雅苑：1873元/M2假日湾：2111元/M2预计岗厦项目住宅单体成本初步确定(quèdìng)在2000~2200元/M2左右第五十三页，共74页。岗厦与渔农村(nóngcūn)比较设计标准（节能、环保、绿色建筑）项目定位(dìngwèi)（中心区高端商务）人工费的大幅上涨材料费（如铜价格从2019年初4万的涨至年底的6万/吨）第五十四页，共74页。岗厦项目(xiàngmù)公寓单体成本调研第五十五页，共74页。公寓单体(dāntǐ)成本调研需求超高层公寓(gōngyù)（销售物业）约10万M2高层公寓(gōngyù)（销售物业）约5万M2高层公寓(gōngyù)（返建物业）约7万M2第五十六页，共74页。银晖名居总用地面积3018.2M2，总建筑面积为22382M2，其中公寓面积为16673.22M2；楼体一栋两单元，19层带电梯(diàntī)小高层，户型有单房、一房和二房，面积在23-58M2之间。第五十七页，共74页。虎山公寓(gōngyù)建筑面积(jiànzhùmiànjī)为21094M2，25层，共232套，地下室面积：7683M2。第五十八页，共74页。港岛银座占地面积：5253.80M2总建筑面积(jiànzhùmiànjī)：53888.88M233层高层商住混合建筑户型面积22-75平方米独立公寓一房一厅、两房总户数：567户第五十九页，共74页。公寓(gōngyù)成本分析成果汇报公寓单体(dāntǐ)成本的基本组成室内装修成本第六十页，共74页。公寓单体成本(chéngběn)的基本组成公寓单体的成本构成和住宅单体成本构成大体相近，主要组成部分是基础工程(gōngchéng)、塔楼土建、塔楼安装、室内精装修等（见图5，图6）。相对一般普通住宅来说，公寓单体主要是外立面装修、公共部位的装修成本、室内精装修成本差异较大。第六十一页，共74页。图5银晖名居总成本构成(gòuchéng)第六十二页，共74页。图6虎山公寓(gōngyù)总成本构成第六十三页，共74页。公寓(gōngyù)与普通住宅比较分析塔楼土建部分(bùfen)塔楼安装设备部分(bùfen)第六十四页，共74页。以下(yǐxià)是收集的公寓结构、建筑及普通水电工程的成本与香蜜山、渔农村和梅陇镇的数据的比较：虎山公寓外立面是曲面且有大面积的幕墙，所以(suǒyǐ)土建成本达到了1478元/M2，比例也偏大。序号项目名称结构工程建筑工程安装工程基础工程室内装修合计（元/m2）1银晖名居（19层）525.00720.00528.0070.00500.002343.002虎山公寓（25层）534.00944.11546.1073.001200.003297.213渔农村（32层）572.00890.83390.0067.61660.002580.444香密山（18层）516.00676.56411.8275.5201679.905梅陇镇（33层）568.00744.00396.0075.0701783.07第六十五页，共74页。塔楼土建(tǔjiàn)部分公寓单体与一般住宅在结构方面(含措施费)成本差异很小。建筑部分(bùfen)成本略高于一般住宅：单价在800～1100元/M2，高于一般住宅单体的700～900元/M2。第六十六页，共74页。塔楼(tǎlóu)土建成本增加原因公共(gōnggòng)部位的宽大，通透，是高档次公寓区别于一般住宅的建筑特点之一。一般入户大堂、电梯间、过道的装修也较高；公寓的户型较小，增加砌筑和装饰面；外立面一般采用的幕墙部分较多。第六十七页，共74页。安装设备(shèbèi)部分水电安装成本与普通住宅相比较，高出约30%（约高40元/M2）；消防工程也高出50%（约高20元/M2），高级公寓的户内空调（包含(bāohán)新风系统）、智能化工程等工程比普通住宅高，大体高出约50元/M2。第六十八页，共74页。室内装修(zhuāngxiū)成本室内精装修是公寓特别是酒店式公寓重要的成本组成部分。随着，公寓档次不断的提升，公寓的室内装修不断提升，从简单(jiǎndān)装修到精装修，再到加电器，到送家私，甚至全部是国际一流品牌。第六十九页，共74页。影响室内(shìnèi)精装修的成本的因素户型的面积，面积越小，相同(xiānɡtónɡ)的配置，单方造价越高；装修材料的档次的影响也较大（地板、瓷砖、洁具、五金、灯具等）；衣柜的面积的大小也是影响的重要因素；配送的电器的档次（如电视、电脑、音响设备等）配送家私的数量与档次；办公、通信智能化及楼宇自控系统；通过以上的案例的数据分析，不含电器及家私的普通中档装修，约800-950元/M2。第七十页，共74页。港岛银座与渔农村(nóngcūn)对比装修材料价格与渔农村基本接近；装修的材料的管理模式基本相同；主要材料由甲方单独招标确定价；卫生间：地砖(dìzhuān)、墙砖、钢化玻璃隔墙、洁具及龙头；客房及过道：木地板。第七十一页，共74页。港岛银座与渔农村(nóngcūn)对比序号不同点备注　渔农村港岛银座1抽油烟机户型面积小　2热水器卫生间钢化玻璃隔断　3燃气灶配置衣柜　4空调　　第七十二页，共74页。岗厦项目装修成本(chéngběn)方向对于(duìyú)不含电器及家私的中档装修700元/M2，岗厦需要采用高档装修，高档次酒店式公寓装修在900元/M2；按照岗厦项目的高档装修标准还应该考虑活动家私和相应的电器；通过上述分析，对岗厦项目的高级装修的测算成本为1600元/M2是比较合理。第七十三页，共74页。岗厦项目(xiàngmù)公寓成本价值控制要点成本分析中所占比例较大(jiàodà)对客户需求影响最直接成本分析中敏感性较大(jiàodà)设备公共部分和外立面装修(zhuāngxiū)室内装修(zhuāngxiū)符合价值工程选取对象岗厦项目第七十四页，共74页。