深圳三湘东填海区项目户型定位报告81页中原出品

我只愿面朝大海，春暖花开！三湘东填海区项目产品户型定位案户型规划推导……分析点:>深圳典型高端住宅区分析>对片区潜在竞争项目进行分析>三级市场的成交和需求分析>本项目自身条件的研究>客户群体研究目的:最终推导出面积比例和面积建议意向基本面积区间和比例研判思路区域看点项目定性深圳典型高端住宅区分析>区域特点蛇口/红树林/华侨城/香蜜湖>代表案例:依照片区影响力和地产发展年限选取1-4案例通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析参考基本面积区间和比例最终建议户型面积区间和比例寻找依托1第一次推导得出同质片区同类项目的面积比例和面积区间2第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的面积比例第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目的面积区间.通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析3意向基本面积区间和比例通过本项目自身条件限制的研究进行项目修正4第四次通过自身地块特点分析修正项目的面积比例和面积区间策略基本面积区间和比例5通过本项目客户群体的需求研究进行项目修正第五次通过客户群体的分析修正面积比例dz(d)-问老唐拿户型推导的三个条件。推导过程分析过程:>通过同质片区基本同类项目进行整体分析;>考虑年限的变化特征,寻找之间的规律;>选取03-06年，同质片区的共19个典型项目进行分析;目的要求:>由同质片区分析,找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型区间和比例;数据来源:>中原深港研究中心/中原三级市场数据库1:样本容量时间跨度筛选标准21319个3年深圳关内高端住宅项目片区:蛇口/华侨城/红树林/香蜜湖同质片区03-06年已/在/近期销售项目分析……>选取案例四大片区:蛇口华侨城红树林香蜜湖以及本项目所在的片区1.03-06年面积和比例统计03年04年05年06年>通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现三房、四房户型在这些参考项目中占据了绝对的主力；而在少数容积率较低的项目中，五房比例明显较大。>由此我们有必要按一定的时间顺序，对这些项目的三房、四房、五房及复式户型的比例变化进行细致的分析，从中判断户型面积区间及面积比例的变化趋势，指导本项目的主力户型定位。中信红树湾1期半岛城邦1期约15％2期现象一：参考项目一期有，二期均没有。半岛城邦1期两房北向无海景，均价约8300元/㎡，整体均价约11000元/㎡；后海花半里，高层两房均价约9100元/㎡，小高层三房均价约11500元/㎡;现象二：现象三：0％关于两房现象四：与项目所在片区同质片区，03-06年推出的高档项目，设2房的项目仅有1/3，且供应的2房总量仅为4.42％。dz(d)-差一个2房数量的统计。关于两房结论：综合以上现象可以发现： 高档次住宅项目，普遍不设置两房，即便设置两房，该户型也仅占到极少的比例，并且都是弥补较差的位置； 一些高档次项目的二期，诸如红树湾二期、半岛城邦二期，均取消了一期中的两房以提升项目的整体档次； 两房在项目中的单价由于位置、总价的关系，普遍低于大户型； 片区中容积率偏低，规模较大的项目，普遍都不设置两房单位。03-06年以来，深圳关内高端住宅项目的三、四、五房供应比例呈基本平稳的态势；五房（含复式）比例则呈略上升趋势。据此线性趋势预测，07年本项目可以参考主力房型比例为三房约为34％左右，四房约为58％左右，五房约为8％左右;2.整体三房、四房供应比例分析（新）Chart6 0.35 0.55 0.1 0.27 0.54 0.19 0.36 0.59 0.05 0.32 0.57 0.11 0.34 0.58 0.08三房四房五房11%潜在竞争项目资料 户型（㎡） 项目名称 推出时间 占地面积 建筑面积（㎡） 容积率 一房 两房 小三房 大三房 四房 复式 半岛城邦2期 香蜜湖1号高层 180 海月4期 花园城4期 约20万 后海花半里 约2万 70-85 95-110 35% 65% 三湘项目 约18万 45-50 105-120 130-143 160－180 200-250 17% 22% 31% 27% 3% 东海湾豪园项目 400 99-110 140-190 250 20% 75% % 皇庭项目 80-105 100-110 115-125 25% 37.50% 37.50% 鸿威项目 约10.75万 卓越项目面市户型 户型比例 面积区间 基本客户群 推出时间 占地面积 建筑面积 容积率 单价 售价 半岛城邦 御景东方 16000 浅水湾 2万 8万 3.68 15000 小高、高 中旅国际公馆2期 53530 191531 2.7 香蜜湖1号高层 25000 香域中央户型配比 473 户型 三房 四房 复式及大平面 御景东方 119㎡3房174户18.5% 面积(㎡) 130.5-160.5 167.7-209.6 230.4-236.8 150㎡4房172户18.3% 户数 93 367 13 160-166㎡4房48户5.1% 比例 19.70% 77.60% 2.70% 185-197㎡4房284户30.2% 225-234㎡4房261户27.8% 浅水湾 170㎡以上4房2厅2卫 312 170㎡以上4房2厅2卫＋卫生间 250㎡5房2厅3卫28户 半岛 2房2厅1卫76㎡50套5% 中旅国际公馆2期户型配比 826 2房2厅1卫86㎡160套15.8% 户型 高层三房D 高层三房A 高层四房B 高层四房C 3房2厅1卫100㎡54套5.3% 面积（㎡） 104.73-106.94 117.99-120.14 153.07-170.02 153.96-165.18 3房2厅2卫122㎡214套21.1% 户数 190 190 162 176 3房2厅3卫138㎡160套15.8% 比例 18.24% 20.51% 23.73% 25.47% 3房2厅2卫140㎡54套5.3% 户型 小高层三房 小高层四房（二、三） 小高层四房（一、四） 4房2厅2卫147㎡100套9.9% 面积（㎡） 114.27-127.11 183.63-186.29 178.23-187.48 4房2厅3卫164㎡96套9.5% 户数 104 2 2 4房2厅3卫220㎡96套9.5% 比例 11.38% 0.34% 0.33% 4房以上267㎡28套2.8% 水榭花都2期户型配比 470 户型 三房两厅 四房两厅 面积（㎡） 121-129.39 171.4-202.89 户数 117 353 比例 25% 75% 水榭花都3期户型配比 459 户型 六房 三房 四房 面积（㎡） 271.34-308.22 147.32-166.07 190.18-205.45 户数 54 81 324 比例 11.80% 17.60% 74.90%潜在户型 户型比例 面积区间 基本客户群 推出时间 占地面积 建筑面积 容积率 单价 售价 皇庭项目 三湘项目 110-125 22% 50-55 17% 130-140 31% 160-185 27% 220-250 3% 东海湾豪园项目 90-100 140-160 200复式 35% 60% 5% 海月4期 三房110－120㎡，四房150㎡，单身公寓40－50㎡，复式250－280㎡ 卓越浅水湾 四房 177-180 4 200 3 180 26 255-280 24 168-172 25 157-200 288 187 2 255-280 11 177-180 46 171-174 3 177 3 182-185 4 178-182 21 174-175 28 157 1 182 44 255-280 13 187 2 167-168 21 172 20 182-185 4 28103-06参考项目房型比例 项目 二房 三房 四房 五房 复式 03年 水榭花都2期 —— 121-130㎡ 171-203㎡ —— —— 占25% 占75% 红树东方 —— 103-125㎡占29% 155-220㎡占69.8% —— 267-276㎡占1.2% 天骄华庭 43㎡ 120㎡ 150㎡占53% 225㎡ 320㎡ 占17% 占23% 占6% 占2% 04年 中信红树湾1期 91-98㎡占15.4% 154-173㎡占35% 164-266㎡占44% —— 270—379㎡占5.6% 招商海月3期 —— 114-128㎡占42% 136-152㎡占45% 210㎡ 230㎡ 500套 占11% 占2% 蔚蓝海岸4期 60-75㎡ 95㎡ —— —— —— 占83% 占17% 05年 水榭花都3期 —— 147-166㎡占22％ 190-204㎡占71％ —— 270-308㎡占6％ 中旅国际公馆2期 —— 105-127㎡ 153-187㎡ —— —— 占51% 占49% 天鹅堡2期2区 —— 150㎡以上 160－180㎡ —— 占10% 占70% 占20% 中信红树湾2期 —— 144-193㎡ 176-255㎡ —— 289-458㎡ 38% 57% 5% 06年 花园城3期2号地 50-70㎡ 98—120㎡ 140-170㎡ —— 210㎡ 占15% 占35% 占45% 占5% 半岛城邦1期 77-87㎡ 101-136㎡ 147—218㎡ 260㎡ —— 1012套 占21% 占41% 占35% 占3% 御景东方 —— 119㎡ 149-235㎡ —— —— 939套 占17% 占83% 后海花半里 70－75㎡ 81－124㎡ —— —— —— 占24% 占76% 浅水湾 —— —— 157-280㎡ —— —— 占100% 东海湾豪园项目 —— 90-100㎡ 140-160㎡ —— 200㎡以上 占35% 占60% 占5% 南海玫瑰花园三期 80-84㎡ 99-131㎡ 198-223㎡ 749套 世纪村三期王府 —— —— 220-270㎡ —— 350-420㎡ 占86％ 占4% 熙园 占44.56% 占42.53% 占5.22% 鸿翔御景东园2期 55㎡ 98-137㎡ 160-191㎡ 182㎡ 220㎡ 占20% 占36% 占27% 占5% 占2% 兰溪谷1期 —— 120-130㎡ 140-180㎡ —— 190-320㎡ 占17% 占75% 占7% 香域中央 —— 130-160㎡占18％ 167-209㎡占52％ 190—220平占27％ 230-260㎡占2％ 05年 金地香蜜山2期 —— 120-145㎡占45％ 150-190㎡占50％ 220㎡占5％ —— 淘金山 —— 143-145㎡ 157-167㎡ 193-217㎡ 224-271㎡ 占43% 占43% 占11% 占3% 06年 东方尊峪（小高/高） 90㎡占26％ 123-158㎡ 171-179㎡占25％ 178㎡ 272复式 占49% 占23% 占3%三级市场调研 世纪村分行 天骄华庭分行 成交活跃户型之面积区间 三房 170-200 三房 95-110 四房 180以上 四房 140-155 成交最活跃项目 中信红树湾 招商海月 15－20套/月 价格波动 价格波动 户型大致相同条件下，海月3期单价高出1期约1500元/㎡ 客户群 来源广泛，对价格敏感度低。在公认高尚社区中选择，看重户型结构和朝向。 客户群 两房 年轻白领 需求旺盛，仅次于需求量最大的三房。 主力客户：科技园白领（地铁二号线及后海滨路带动） 总价≤80万 其它 片区三级市场成交量受二级市场供应量影响明显，御景东方的面市，就大大影响了三级市场成交。 三房 居家自住 看重这里的社区规模以及学校等配套资源。 主力客户：蛇口老工业区居民 总价＝100－120万 片区客户 主要来自蛇口、大南山、科技园，南头前海较少。 个案：蔚蓝海岸 三房 90-110 7－8套/月，11000元/㎡单价 四房 140-150 二房 70－80 个案：海月二期 三房 115、133 四房 花园城分行 两房 四房 170以上03－06项目列表 推出时间 两房 三房 四房 五房 六房 复式 其它 均价 注： 03年推出项目 水榭花都二期 38,910 121-130 171-203 四房75％ 阳光带海滨城二期 39,008 122-145 250 7200 复式为6房3厅 综合 121-145 171-203 总价 871200 1231200 1044000 1461600 04年推出项目 蔚蓝海岸四期 38,718 60-75 95 6000 天鹅堡（二期） 39,000 164 227-232 248-254 360 25000 中信红树湾一期 39,020 91-98 155-173 171-266 9500 两房10％ 招商海月3期 39,020 115-125 136-137 6800 鸿翔御景东园1期 38,944 74-84 98-126 146-192 8500 百仕达东郡 38,944 80-84 123-152 171-178 8000 综合 95-173 136-266 10633.3333333333 总价 1010135 1446088 1839509 2828378 05-06年推出项目 红树西岸 38,807 120 145-220 210-360 180-520 27000 中信红树湾二期 38,971 167 179-255 14000 天鹅堡（三期） 39,013 197 198-278 242 35000 水榭花都三期 39,026 147-166 190-205 271-308 13000 四房75％ 半岛城邦一期 38,766 75-86 100-141 145-222 267-280 11000 蛇口花园城三期 38,804 96-142 9300 御景东方 38,829 119 150-235 16000 119 190-193 149-151 186 196-197 161-163 235 225 164-166 套数 174 172 230 28 84 28 174 87 28 119 149-151 161-166 186-197 225-235 17% 23% 6% 28% 26% 卓越浅水湾 38,867 170-190 250 360 15000 综合 96-220 145-360 10633.3333333333 总价 1609920 2431650 16770.3333333333 3689400 6037200 南海玫瑰三期3年深圳高端户型 高端产品户型 三房 四房 五房 复式 面积区间 比例 面积区间 比例 面积区间 比例 面积区间 比例 03年 105-120 140-160 180-200 04年 100-120 155-175 185-210 05-06年 110-135 150-190 175-220 高端产品户型 三房 四房 五房 复式 面积区间 比例 面积区间 比例 面积区间 比例 面积区间 比例 03年 105-120 140-160 180-200 04年 100-120 155-175 185-210 05-06年 110-135 150-190 175-220图表生成 03年 04年 05年 06年1－5月 三房 116 134 149 108 四房 185 200 204 210 03年 04年 05年 06年1－5月 07年 三房 35% 27% 36% 32% 34% 四房 55% 54% 59% 57% 58% 五房 10% 19% 5% 11% 8% 100% 100% 100% 100% 100%图表生成 三房四房 0.35 0.27 0.36 0.32 0.37三房四房03年下旬至今，各户型面积区间弹性增大，尺度上限有明显放大趋势;我们的研究将从这些区间中研究03-06年面积区间的畅销段;3.各户型基本面积区间分析四房03年04年05年06年120-130㎡154-173㎡、114-128㎡、89-93㎡145-165㎡110-125㎡170-200㎡136-152㎡，160-170㎡，202-208㎡150-180㎡，190-204㎡，220-250㎡140-170㎡，190-220㎡三房选取设置相对集中的畅销面积区间段，并据此初步建议本项目三房户型区间设置在110－125㎡、130-150㎡之间；四房户型区间设置在170㎡－185㎡、200㎡－220㎡之间；五房户型区间设置在250-320㎡之间；结论：4.03-06各户型畅销区间分析五房含复式230-280㎡227-276㎡、267-334㎡268-320㎡初步推导户型面积和比例结论一:说明:>以上户型区间和比例是基于对片区市场研究,目前只作为本项目研究的参考值;>在初步户型面积参考的基础上,需要层层论证以求出项目最终面积和比例;>由于目前只是推断,所以在此我们初步用区间表达户型的比例;>接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的面积比例;意向基本面积区间和比例研判思路区域看点项目定性深圳典型高端住宅区分析>区域特点蛇口/红树林/华侨城/香蜜湖>代表案例:依照片区影响力和地产发展年限选取1-4案例通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析参考基本面积区间和比例最终建议户型面积区间和比例寻找依托1第一次推导得出同质片区同类项目的面积比例和面积区间2第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的面积比例第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目的面积区间.通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析3意向基本面积区间和比例通过本项目自身条件限制的研究进行项目修正4第四次通过自身地块特点分析修正项目的面积比例和面积区间策略基本面积区间和比例5通过本项目客户群体的需求研究进行项目修正第五次通过客户群体的分析修正面积比例分析过程:>通过同质片区潜在竞争项目进行分析;>选取06年-07年的共4个项目进行分析;目的要求:规避竞争，创造机会；第一次修正基本户型>由潜在项目的竞争分析对初步推导的面积比例进行修正;数据来源:>中原深港研究中心/中原三级市场数据库推导过程2:>选取案例来自蛇口以及本项目所在片区同质片区07年潜在竞争项目分析……本案半岛城邦2期海月4期宝能项目皇庭项目1.07年潜在竞争项目面积和比例统计三房四房是主力户型，五房均不超过10％潜在竞争项目主力户型区间和比例统计结论一主力户型区间和比例统计分析原则:为合理规避竞争，修正比例.>三房在110-120㎡之间存在竞争,建议适当缩减三房的比例;>四房170-220㎡为非直接竞争区间,建议保持目前比例;>五房含复式以上竞争空白点,建议本项目比例适当增大;第一次修正面积比例结论二:通过潜在竞争修正套数比例03－06年可参考项目分析得出本项目初步户型配比结论一结论二意向基本面积区间和比例研判思路区域看点项目定性深圳典型高端住宅区分析>区域特点蛇口/红树林/华侨城/香蜜湖>代表案例:依照片区影响力和地产发展年限选取1-4案例通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析参考基本面积区间和比例最终建议户型面积区间和比例寻找依托1第一次推导得出同质片区同类项目的面积比例和面积区间2第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的面积比例第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目的面积区间.通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析3意向基本面积区间和比例通过本项目自身条件限制的研究进行项目修正4第四次通过自身地块特点分析修正项目的面积比例和面积区间策略基本面积区间和比例5通过本项目客户群体的需求研究进行项目修正第五次通过客户群体的分析修正面积比例分析过程:>通过同质片区三级市场成交和需求进行分析;>选取各片区典型案例进行鉴别分析;目的要求:第二次修正基本户型>由三级市场成交和需求户型/面积对本项目进行面积区间修正;数据来源:>中原深港研究中心/中原三级市场数据库/中原四片区地铺推导过程3:>选取案例四大片区:蛇口华侨城红树林香蜜湖以及本项目所在片区同质片区03-06年三级市场整体及个案分析……原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部蛇口片区的二手市场交易三房四房比例较高，约占总比例的78％；本片区的豪宅户型面积比较适中,三房平均面积约为130平,四房平均面积约为185平.1.蛇口片区三级市场成交分析三房户型面积明显较低，与四房相差约15％由于五房户型放盘量少质次，片区客户中换楼客户对超大户型的需求未能得到满足。原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部华侨城片区的二手市场交易三房四房比例稍低，但比例仍然高达73％；本片区豪宅大户化特征十分明显，三房平均面积为152平,四房平均面积为215平,户均面积居四大片区之首;与四房五房相比，三房户型的单价明显较低；本片区超大户型（五房）的二手市场成交非常活跃。2.华侨城片区三级市场成交分析房型成交量排名:三房>四房>五房13019345246.3-301.22656％五房12576243166.37-265.5193.6157.1%四房10949169102-183154.0932.1%三房1118310478.51-88.7293.003.6%两房102665249.96-51.3550.667.1%一房平均单价（元/㎡）平均总价（万元）面积区间（㎡）主力面积成交比例户型环红树湾片区三级市场成交资料（05.10－06.3）原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部红树湾片区的二手市场交易基本上以三房四房为主，比例接近90％；由于是新兴豪宅区，受豪宅大户化趋势影响，三房四房平均面积较大；三房平均面积为154平,四房平均面积为193平;本片区超大户型（五房）的二手市场成交仍有限。3.环红树湾片区三级市场成交分析房型成交量排名:四房>三房>五房dz(d)-2房得面积区间和主力面积数据有问题。户型上的分布十分集中，三房四房的比例高达83％；虽然是传统豪宅区，由于部分项目落成时间较早，故三房四房平均面积较小；三房平均面积为129㎡,四房平均面积为178㎡;统计结果显示，本片区超大户型（五房，主要为复式单位）的二手成交均价接近2万/㎡。原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部4.环香蜜湖片区三级市场成交分析本片区平均价格在四大片区中最高四片区的二手高端客户需求基本上和成交情况吻合，整体仍以三房四房为主，其中三房主力需求面积为130-150平,四房主力需求面积为170-190平;根据统计，四片区需求五房单位客户总体比例略低，但根据三级市场同时的普遍反映，五房的客户诚意度较高；5.四片区三级市场需求分析原始资料来源：中原三级市场地铺-天骄华庭/世纪村/花园城/波托菲诺/安柏丽晶分行Chart1 0.01 0.08 0.41 0.36 0.14四大片区高端客户需求户型分布 总结 初级经济法重点总结下载党员个人总结TXt高中句型全总结.doc高中句型全总结.doc理论力学知识点总结pdf 数据 历年价格及户型供应变化一览表 深圳 年份 整体均价 总供应面积 户均面积 供应户型比例(套数比) （元/㎡） （万㎡） （㎡） 一房及以下 二房 三房 四房及以上 2002年 5539 961.42 82.15 22.8% 32.5% 34.6% 10.1% 100.0% 2003年 5680 716.9 85.69 23.4% 30.6% 35.2% 10.8% 100.0% 2004年 5980 806.5 86.97 21.1% 29.5% 36.6% 12.8% 2005年 7040 719.45 88.39 25% 29% 34% 12% 2006年一季度 7684 93.5 76.58 18.1% 30.2% 37.5% 14.2% 100.0% 历年价格及户型供应变化一览表 南山 年份 整体均价 总供应面积 户均面积 供应户型比例 （元/㎡） （万㎡） （㎡） 一房及以下 二房 三房 四房及以上 2002年 6023 242.95 79.80 32.0% 31.0% 30.0% 7.0% 100.0% 2003年 6282 281.66 80.11 31.3% 30.1% 28.4% 10.2% 100.0% 2004年 6410 205.14 87.83 26.5% 30.9% 29.5% 13.1% 100.0% 2005年 8688 107.7 97.94 23.9% 28.1% 32.3% 15.7% 100.0% 2006年一季度 9895 22.2 125.71 13.60% 12.90% 40.90% 32.60% 100.0% 与往年相比，2005年南山住宅的户型供应呈现两头渐大，中间渐小的趋势，即4房以上大户型和单房/1房的供应增多，2房、3房供应减少。虽然仍以2房和3房为主力供应，占到总体供应的6成，但与往年相比明显减少。反映的一个特点就是大户型面积越来越大，彰显豪气，小户型面积越来越小，突显精巧实用。04年数据 2004年全年（住宅部分按照户形分类 户　形 套　数 建筑面积 金　额 均价(建筑面积) 均价(套内面积) 别墅 305 0.34% 79026.55 1017680575.2 12877.70471 13146.004365 单身公寓 5917 6.60% 236911.02 1594091940 6728.652554 9087.014834 单身宿舍 164 0.18% 16204.73 69683908.8 4300.220293 4713.875984 商务公寓 975 1.09% 107425.67 844882167 7864.807052 9611.347829 一房住宅 11835 13.19% 560024.55 3837854831.11 6853.011767 8724.76929 二房住宅 26438 29.47% 1878260.43 10710257074.56 5702.221536 6960.922206 三房住宅 32869 36.64% 3502973.09 18669213024.52 5329.533668 6355.004978 四房住宅 7909 8.82% 1203604.22 7787483181.74 6470.136156 7657.764179 四房以上 1285 1.43% 236847.91 1681544632.5 7099.681109 8393.546881 复式住宅 2022 2.25% 380060.87 2825066269.1 7433.194238 8535.308031 89719 一房及以下 二房 三房 四房及以上 21.06% 29.47% 36.64% 12.84%05年数据 05年南山数据 户型 别墅 120㎡以上复式 120㎡以下复式 100㎡以上3房 100㎡以下3房 75㎡以上2房 75㎡以下 2房 套数 219 406 54 2020 1479 723 2368 7269 套数比 2.00% 3.70% 0.50% 18.40% 13.40% 6.60% 21.50% 户型 40㎡以下 40㎡以上 50㎡以下 50㎡以上 150㎡以上 150㎡以下 4房以上 单房 单房 1房1厅 1房1厅 4房 4房 138-458㎡ 套数 1041 216 1007 351 749 273 91 3728 套数比 9.50% 2.00% 9.20% 3.20% 6.80% 2.50% 0.80% 10997 一房及以下 二房 三房 四房及以上 23.90% 28.10% 32.30% 15.80%06年第一季 2006年第一季度 个案名称 区域 折前均价 住宅推售 住宅 月份 （元/㎡） 面积（㎡） 套数 左庭右院（北区） 龙岗 5300 20925.98 204 1 振业城 龙岗 5000 翠湖居17205.61 170 1 综合大楼13285.33 160 1 志健时代广场 龙岗 5300 65331.4 788 1 锦绣东方2期 龙岗 5300 46222.63 496 1 绿谷2期2组团 龙岗 4200 37820.98 386 1 锦绣和山 龙岗 3850 1122.1 20 1 腾昌花园 龙岗 4000 7442.9 80 1 茵悦之生花园三期天籁湖 龙岗 5300 17801.43 206 1 水岸新都一期 龙岗 7500(联排15000/其他6500) 47477.95 388 3 志健时代广场 龙岗 5300 约50000 788 3 风临四季二期 龙岗 4200 14405.5 155 3 鸿景春天三期 龙岗 4200 18267.96 189 3 左庭右院 龙岗 5700 10462.99 102 3 万科城三期第二批单位 龙岗 11000 16205.69 97 3 桂冠华庭二期 宝安 5000 22183.71 199 1 如意豪庭 宝安 4250 20953.6 209 1 桃源盛景园 宝安 5800 68591 632 2 春华四季园 宝安 6500 54564 506 2 中航格澜郡 宝安 5700 9141 77 2 西城上筑 宝安 6800 75518 771 2 佳华豪苑 宝安 5600 31605.57 247 3 西城上筑第二批单位 宝安 7300 61241.77 653 3 蓝馨苑 罗湖 8500 7267.08 165 1 丰湖花园二期 罗湖 6500 30695.96 514 1 风格名苑 罗湖 9800 31050.07 684 1 英伦玫瑰 罗湖 9500 11987 266 2 丰湖花园2期 罗湖 6000 30695.96 514 3 香蜜湖1号 福田 40000 14644.16 43 1 星河世纪 福田 10000 4843.92 96 1 香雅园 福田 9600 22822.84 289 3 和亨中心广场 盐田 5000 36915.17 589 1 半岛城邦1期 南山 12000 137189 1012 2 花园城三期 南山 约10000 57540 514 3 12209 76.5828487182 06年南山供应结构 户型 面积 套数 比例 公寓1房 65-66㎡ 180 10.20% 公寓2房 80-93㎡ 60 3.40% 2房2厅1卫 76-86㎡ 227 12.90% 3房2厅1卫 96-106㎡ 162 9.20% 3房2厅2卫 103-128㎡ 132 7.50% 3房2厅2卫/3卫 122-140㎡ 428 24.20% 4房2厅2卫/3卫 146-165㎡ 364 20.60% 4房2厅3卫 220㎡ 96 5.40% 4房2厅2卫+工人房 180㎡ 51 2.90% 4房以上 267㎡ 28 1.60% 复式 108-120㎡ 16 0.90% 复式 129-147㎡ 8 0.50% 复式 158-172㎡ 14 0.80% 一房及以下 二房 三房 四房及以上 13.60% 12.90% 40.90% 32.70%三级市场需求分析 四大片区高端客户需求户型分布 需求户型 比例 一房 1% 二房 8% 三房 41% 四房 36% 五房 14% 100%三级市场需求分析 0 0 0 0 0四大片区高端客户需求户型分布Chart1 2.21 5.28 38.52 37.64 16.35四片区需求户型面积区间统计四房38%三房39%两房5%一房2%五房16%Sheet1 房型统计 房型统计 单价统计 总价统计 客户区域变化 项目 容积率 总户数 2房 3房 4房 5房及以上 项目 容积率 总户数 2房 3房 4房 5房以上及复式 项目 均价 总户数 2房 3房 4房 5房以上及复式 项目 均价 2房 3房 4房 5房以上及复式 用途变化 次数 面积 70-90 90-100 100-130 130-150 150以上 140-160 160-180 180以上 250以上 面积 70-90 90-100 100-130 130-150 150以上 140-160 160-180 180以上 250以上 面积 70-90 90-100 100-130 130-150 150以上 140-160 160-180 180以上 250以上 南山 福田 罗湖 其他 红树东方 中信红树湾1期 水榭花都3期 半岛城邦1期 红树东方 中信红树湾1期 水榭花都3期 半岛城邦1期 四大片区需求面积总体比例 半岛城邦1期 2.7 1012 210 482 292 28 1012 半岛城邦1期 2.7 1012 210 0 54 428 0 196 0 96 28 1012 半岛城邦1期 12000 1012 7700-8800 0 9000-10500 9500-11500 0 11000-12500 0 13500 14000 半岛城邦1期 12000 56-75万 0 97-126万 130-150万 0 165-170万 0 243万以上 350万以上 中信红树湾2期 37.5 32.5 17.5 5 自住 85 75 85 65 一次 25 20 15 10 天鹅堡2期2区 2 342 ----- 35 240 67 342 天鹅堡2期2区 2 342 0 0 0 0 35 0 240 0 67 342 天鹅堡2期2区 11000 342 0 0 0 0 9500-10000 0 9800-12000 0 11000-12500 天鹅堡2期2区 11000 0 0 0 0 290万以上 0 175-196万 0 293万以上 半岛城邦1期 42.3 32.5 15 10 投资 15 25 15 35 二次 75 80 85 90 一房(45-55平) 2.21 红树东方 4.46 1010 ----- 289 695 26 1010 红树东方 4.46 1010 0 0 289 0 0 242 270 183 26 1010 红树东方 9000 1010 0 0 7800-8500 0 0 8000-8500 8300-9200 9000-9300 9200-9300 红树东方 9000 0 0 81-114万 0 0 115-132万 140-157万 165万以上 231万以上 水榭花都3期 10 52.5 32.5 5 两房(75-90平) 5.28 水榭花都2期 1.5 470 ----- 115 355 ----- 470 水榭花都2期 1.5 470 0 0 55 60 60 200 75 20 470 水榭花都2期 11000 470 0 0 9500-10000 9800-10500 9800-10500 10000-11000 10500-11500 11000-12000 水榭花都2期 11000 0 0 126-146万 152万以上 142-162万 168-189万 198万以上 287万以上 三房(120-150平) 38.52 水榭花都3期 1.5 472 ----- 87 329 56 472 水榭花都3期 1.5 472 0 0 0 50 44 0 0 324 54 472 水榭花都3期 14000 472 0 0 0 12000-13000 13500-14500 0 0 14600-15500 15000-16000 水榭花都3期 14000 0 0 0 162-187万 210万以上 0 0 542万以上 387万以上 四房(170-190平) 37.64 中信红树湾1期 3.18 588 91 206 259 32 588 中信红树湾1期 3.18 592 0 91 0 206 0 160 99 36 592 中信红树湾1期 9500 592 0 8200-8600 0 8800-9800 0 9300-9600 9600-9700 9800-11000 中信红树湾1期 9500 0 84-85万 0 140万以上 0 151-170万 173万以上 260万以上 半 红 半 红 五房(240平以上) 16.35 中信红树湾2期 3.18 738 ----- 276 429 33 738 中信红树湾2期 3.18 739 0 0 0 0 281 0 200 223 35 739 中信红树湾2期 13000 739 0 0 0 0 9800-11000 0 11500-13500 12600-13500 13600-14000 中信红树湾2期 13000 0 0 0 0 156万以上 0 184-207万 235万以上 345万 置业次数：一次约5%：二次约95% 置