海口项目专项市场调查执行筹划凌峻（中华人民共和国）房地产策划代理机构06月一、市场调查目市场调查是项目产品开发分析和研究工作基本某些，是所有决策基石。通过市场调查可以理解市场至当前为止静态状况，并为市场将来发展做出动态预测，从而为项目产品找到市场构造薄弱部份、市场空白点及将来也许需求增长点。本次，凌峻机构对海口项目进行专项市场调查，最后目是在充分理解及收集海口房地产市场关于数据基本上，从动态角度分析地产市场，特别是所在区域地产市场和商圈发展趋势，从而论定项目所在区域房地产市场发展趋势、潜在机会，为项目（涉及商业、住宅区二种类型）进行市场定位、产品开发提供必要数据根据，从而为项目制定合理产品开发方略和营销方略。二、市场调查重要内容本次市场调查以项目为中心，针对海口当前经济环境，房地产市场供求状况，项目所在区域同类型项目现状及目的客户进行调研，涉及购买力、购买习惯、投资经营心态、既有同类物业体量、规模、位置及销售状况等。特别针对如下核心内容进详尽调研：１、重点区域在售楼盘及畅销楼盘产品特性（面积、户型、户型比例等特点）。２、目的客户群分布和消费特点。３、项目区域楼盘价格水平。４、本地楼盘营销推广方式和媒体运用特点。５、商业网点分布和商圈特点调查。通过对上述五个核心问题调查，对项目所在区域商圈、重点住宅项目做彻底研究，以谋求最适当本项目功能定位和形象定位和价格定位，为本项目定位推广提供参照根据。本次市场调查内容涉及：1、宏观环境调研（1）都市经济发展环境调查海口市都市发展水平；海口市居民人均收入水平、可支配收入水平（2）都市人口环境调查都市人口总量、人口地理分布状况高、中、低收入人群所占比例及其分布状况居民职业特性及年龄构造、性别构造等特性（3）人文环境都市价值环境审美观念风俗习惯（4）商业环境都市零售商品消费总量都市重要商业区别布状况及其规模、性质、商圈特性都市商业网点密度及其分布特点重要大型零售商店和商业物业经营状况（5）其她宏观环境都市发展环境房地产开发法规都市自然生态资源2、项目地段环境调研1）周边居民环境地段交通环境地段交通道路性质地段交通辐射区域地段交通车流状况项目地块交通条件状况其她对外交通设施2）地段商业环境地段环境中商业区类型地段环境中商业区经营规模、销售规模地段环境中商业区商业构成及业态组合状况地段环境中商业区规划布局及租金水平3）地段区位特性地段所在区域性质、特性地段所在区域在都市中地位4）地段将来规划状况地段所在区域交通规划地段所在区域商业规划地段所在区域居住区域规划其她公共设施规划状况5）项目开发条件项目地形地貌调查项目可进入性、可视性调查3、项目商圈调研分析1）项目商圈范畴拟定预测分析项目商圈范畴商圈调查描绘项目商圈范畴2）商圈分析商圈消费者人口记录特性，涉及人口规模与密度、人口年龄构造和性别特性、人口置业分布、人口收入水平等商圈消费者社会特性、涉及商圈居民社会文化、社会阶层等商圈消费者心理因素，涉及认知限度、行为倾向以及盼望经营形式等3）经营者调研分析各类商户承租能力、承租条件经营者对项目
规定
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4、同类型竞争项目调研分析（涉及商业、住宅楼二类）商业1）硬件设施建筑设施入口、中庭等整体形象内部装饰电梯布置指引设施银行、ATM等金融服务商铺间隔层高设计理货区及停车场等其他配套设施2）软件设施服务台所提供服务内容、服务质量商场氛围营造促销、推广手段采用特色经营内容经营管理内容与质量物业管理内容与质量招商特点3）业态组合既有业态种类、分布状况商家构成业态经营状况4）租售价格租售价格方略（涉及优惠办法）详细租售价格价格走势预测5）辐射能力与辐射范畴住宅1）硬件设施整体布局规划户型特点（比例、间隔、创新特点及各类型消费者对户型需求特点）外立面整体形象售楼部布置园林景观规划停车场设立其他配套设施（会所、商业及入口等）2）软件设施促销、推广手段采用物业管理3）其他周边配套目的客源及构成特点销售状况售租价5、主流媒体（电视、报纸、户外广告、外销特色房展会等）调查主流媒体构成与特点各种外销房展会理解和分析三、市场调查重要办法本次市场调查以项目为核心，一方面通过与项目发展商部门负责人访谈，理解对项目总体开发战略、开发目的，从而制定切实可行市调内容，有针对性地拟定市调对象。通过与销售人员访谈，迅速快捷理解本地房地产总体状况，购买习惯、购买倾向，租售整体价格等核心数据，为市调成果修正提供客观根据。同步，在竞争性同类项目调查中，重要针对同类型项目、在营项目、区域地块、项目地块进行调查，通过市场调查小组人员走访获取第一手市场资料。在对于竞争项目调查中，通过市场调查小组事先设定问题，以买家身份向销售人员获取资料，同步，通过观测、推算等方式进一步得到该楼盘精确市场资料。整个调查过程将以定性式访谈为主，访谈对象涉及本地消费者、经营者和行业内销售人员等。四、市场调查日程安排日程：6月29日调查队伍从广州出发，7月4日返回广州（一）第一阶段：海口商业及住宅调查第一天（6月29日，星期三）1、调查小组到达海口，与发展商会晤沟通；2、前去项目地块理解现场及周边状况，并着手展开实地调查。3、调查项目周边商住项目状况；4、调查项目地块周边项目规划分布状况第二天（6月30日，星期四）1、区域典型商业项目与主力竞争商业项目调查；2、区域典型住宅与主力竞争住宅项目调查；3、夜晚间对本地重要商业街调查第三天（7月1日，星期五）1、重要商圈商铺租金、经营业态市场调查；2、市内典型商业项目与主力竞争商业项目调查；3、市内典型住宅项目与主力竞争住宅楼调查第四天（7月2日，星期六）1、对重点商业物业、住宅进行补充调查，购买记录、规划与有关房地产资料；2、本地媒体、广告价格、折扣、目的消费群覆盖状况和外销巡回房展会成效调查；3、专业人士访谈。（二）第二阶段：三亚住宅调查第五天（7月3日，星期日）（1）三亚市中心典型住宅调查（2）消费者调查（3）专业人士访谈第六天（7月4日，星期一）（1）三亚市中心典型住宅调查（2）重点对岛外消费者进行调查（3）三亚外销楼盘营销推广特点第六天晚（7月4日，星期一）调查人员返回广州。（详细执行状况依照实地调查进行状况再作调节）五、本次市场调查人员构成本次负责项目市场调查工作人员由凌峻（中华人民共和国）房地产征询有限公司富有经验同事构成。她们已经分别为各种大型综合性房地产项目提供优质服务，在房地产市场调查、产品研究、营销推广、销售、招商方面有着专业经验，对各类地产项目有着深刻结识和研究。
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