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孙倩在离婚后诉邓俭要求将在离婚前共同租住的直管公房由其居住纠纷案 黑龙江省经济信息中心诉吕世铎、刘桂荣腾退房屋纠纷案 王某某诉房管部门公房租赁案 贾胜宝、王惠玲与高德奎房屋互易案 南通市工业设备安装公司在其职工离婚后诉南通市工艺品进出口公司返还为该职工支付的住房集资款案 王家宁等与上海市徐汇区公房资产经营公司房屋置换合同案 【law110简要介绍】 天下房地产法律服务网,系由中国浙江杭州张东伟律师和王雄武律师创建并管理.是中国最大最专业的房地产法律网站,是大陆最优秀的法律网站之一,2004年荣幸入选中国高校教材《大学法律基础》推荐的优秀网站.名列大陆中文法律网站前十名.无须注册,无须缴纳任何费用,各位均可以自由免费访问,不但可获得许多有意义的资料与信息,更可以获得专业律师及时援助..............>>网站内容被各大网站引用 law110.com是一个专业提供房地产与建设法律资讯的大型网站,免费提供你查询，希望对解决你的问题有所帮助。 浙江海泰水晶饰品有限公司赞助 Copyright © 2002-2007 天下房地产法律服务网 All Rights Reserved 浙ICP备05044035号 黑龙江省经济信息中心诉吕世铎、刘桂荣腾退房屋纠纷案 黑龙江省经济信息中心诉吕世铎、刘桂荣腾退房屋纠纷案 【颁布单位】最高人民法院中国应用法学研究所 原告：黑龙江省经济信息中心 被告：吕世铎，男，３４岁，住哈尔滨市香坊区六顺街８８号１门１６２号。 被告：刘桂荣，女，７７岁，住同上。 １９８７年１０月初，黑龙江省经济信息中心分配给其职工吕晓南住房一套，位于哈尔滨市香坊区六顺街８８号１门１６２号。吕晓南承租后，于同年１１月中旬去加拿大陪丈夫读书，房屋即由吕世铎（吕晓南叔父）、刘桂荣（吕晓南祖母）居住。１９８８年２月，吕晓南给单位写信 ，要求停薪留职，黑龙江省经济信息中心批准其办理停薪留职两年（从１９８８年２月１日起至１９９０年２月１日止）。１９９０年１月３日，黑龙江省经济信息中心办公会议决定：吕晓南必须在１９９０年２月１日前回单位上班，否则按自动离职处理，并将此决定告诉吕晓南之母予以 转达，但吕晓南没有回音。１９９０年２月１日，黑龙江省经济信息中心作出决定，对吕晓南按自动离职处理。同年４月１日又决定收回吕晓南承租的房屋。吕世铎、刘桂荣以受吕晓南委托，为其代管房屋为理由，不同意交出房屋。 据此，黑龙江省经济信息中心向哈尔滨市香坊区人民法院起诉，以吕晓南承租的房屋系单位产权，现单位已将吕晓南开除为理由，要求在该房居住的吕世铎、刘桂荣腾房。 吕世铎、刘桂荣辩称：我们是应吕晓南请求为其看家的，吕晓南并没有将该房转借给我们。吕晓南是出国陪丈夫读书，回国后仍需住房，所以不同意退房。 【审判】 香坊区人民法院经公开审理查明：双方争议之房，是黑龙江省经济信息中心分配给本单位职工吕晓南承租居住的。吕晓南出国前，请求其奶奶刘桂荣为其看管房屋及家庭财产，吕晓南叔父吕世铎为照顾刘桂荣，也居住在此房。吕晓南出国陪读，超出批准的期限，已被单位按自动离职处理。 据此，香坊区人民法院认为：吕晓南现在国外陪其丈夫读书，虽被按自动离职处理，但在国内没有解决其它住房前，应保留其房屋承租权。现二被告受承租人委托代为看管房屋及财产，也是合法的。原告提出吕晓南将此房转借、转让，请求二被告腾房，证据不足，不予支持。于１９９ ０年１２月２２日判决：驳回黑龙江省经济信息中心的请求。 判决后，黑龙江省经济信息中心不服，仍以原起诉理由提起上诉。吕世铎、刘桂荣同意原判决。 哈尔滨市中级人民法院经公开审理认为：案外人吕晓南承租黑龙江省经济信息中心的住房，在其出国期间，委托亲属即二被上诉人看管该住房及财物，是正常合理的，不存在将该住房私自转借、转让给二被上诉人居住的问题。虽然承租人吕晓南已被按自动离职处理，但并不说明吕晓南 已丧失了对该住房的承租使用权。黑龙江省经济信息中心决定收回该住房，至今也未得到承租人吕晓南同意与否的答复。根据《黑龙江省城镇公有房产管理条例》的有关规定，黑龙江省经济信息中心的收房决定不具有法律效力。因此，二被上诉人受承租人委托看管该住房及财物的行为应受保护，黑龙江省经济信息中心要求二被上诉人腾房无理，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，于１９９１年６月１日判决：驳回上诉，维持原判。 黑龙江省经济信息中心对二审判决仍然不服，向黑龙江省高级人民法院申请再审。 黑龙江省高级人民法院经审查认为：《黑龙江省城镇公有房产管理条例》第十五条规定：“承租人租用的公有房屋，不准私自转让、转借和改变用途。私自转让、转借、改变用途的，应限期收回。”《黑龙江省城镇公有房产管理条例实施细则》第九条规定：“承租人租用的公有住宅用房，屋内虽有物品但无人居住等无正当理由空闲三个月以上的，由产权单位收回。”案外人吕晓南去国外陪读，至今未归，其住房一直由其叔父吕世铎居住至今。黑龙江省经济信息中心根据上述规定，收回吕晓南的住房，并要求吕世铎腾房是有道理的。本案一、二审法院判决适用法律错误 。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第二款和第一百八十三条规定，经本院审判委员会决定：指令哈尔滨市中级人民法院再审。 再审期间中止哈尔滨市中级人民法院二审判决的执行。再审裁定于１９９１年１２月２６日作出。 根据黑龙江省高级人民法院的指令再审裁定，哈尔滨市中级人民法院经再审查明：黑龙江省经济信息中心将争议之房分配给吕晓南承租后，吕晓南未搬进承租之房，即交其祖母刘桂荣和叔父吕世铎夫妻居住。吕晓南出国陪读至今未归。据此，哈尔滨市中级人民法院认为：吕晓南出国长 时间未归，应将其承租之房交由产权单位管理；而其以看房为理由，未经产权单位同意，私自将承租之房借与亲属刘桂荣、吕世铎居住，违反公有房产管理有关规定。黑龙江省经济信息中心要求现居住人刘桂荣、吕世铎腾房有理。原判驳回其诉讼请求，适用法律不当。依据《中华人民共和 国民事诉讼法》第一百八十四条、第一百五十三条第一款第（二）项之规定，于１９９２年４月２８日判决如下： 一、撤销香坊区人民法院和本院原一、二审判决。 二、刘桂荣、吕世铎等人于本判决送达后十日内，将香坊区六顺街８８号１门１６２号住房腾出，交黑龙江省经济信息中心。 【评析】 单位将其所有的房屋，分配给本单位的职工承租，这种房屋租赁关系不同于一般的房屋租赁关系，它是以承租人和单位之间的劳动法律关系为基础的。因此，单位职工承租单位的住房，首先是劳动者享有单位提供的福利待遇的权利，然后才是根据租赁关系履行承租人义务的问题。同时 ，单位给职工分配住房承租，又是为了尽可能满足职工及其家庭成员的住房需要。所以，在一般情况下，这种租赁关系具有相对的稳定性。在职工调离本单位又没有其他住房的情况下，房屋产权单位也不能以其已调离为理由，要求收回住房，解除租赁关系。以上特点决定，单位分配给职工 承租的住房，无论是在职职工，不在职职工，还是已不属本单位的职工，只有在超标准住房和不需要此住房的情况下，单位才能收回该住房，解除租赁关系。承租人将承租的公有房屋空闲、自行转让、转借或者改变住房居住用途的，都属于已经不需要此房的情况，产权单位有权收回该住房 。承租人如不交回承租房的，产权单位有权向人民法院起诉，要求解除租赁关系和要求承租人腾退房屋。 本案争议房屋承租人吕晓南出国陪丈夫读书，到期不归，本单位对她按自动离职处理，并通知她要收回住房，她不予答复，也不回国居住此房，这可以说明，她已经不需要此住房；同时，刘桂荣、吕世铎又不是与她同住的家庭成员。因此，她就不再享有原单位提供的福利待遇的权利， 单位有权要求法院予以收回。正如哈尔滨市中级法院在再审判决中所认定的，吕晓南承租此房后，未搬进居住，并且在未经单位同意的情况下，交给不是与她同住的其他亲属居住。这足以说明，吕晓南根据本不需要此房，单位是有权予以收回的。 因此，再审判决支持黑龙江省经济信息中心 的请求，判决对方当事人腾房，是正确的。 应当指出的一点是，本案原一、二审判决及再审判决，没有将承租人吕晓南列为当事人，这是不对的。因为本案黑龙江省经济信息中心只是和吕晓南建立了房屋租赁关系，刘桂荣、吕世铎是根据吕晓南的意思表示住进此房的。黑龙江省经济信息中心应以该法律关系的对方主体，即吕晓南为被告，要求解除双方之间的房屋租赁关系，并要求吕晓南腾出房屋。而刘桂荣、吕世铎只能是本案的无独立请求权的第三人。本案的处理结果，同他们有法律上的利害关系，而黑龙江省经济信息中心同他们没有直接的法律关系。 【关闭此窗口】 天下房地产法律服务网为大家提供法律服务 贾胜宝、王惠玲与高德奎房屋互易案 贾胜宝、王惠玲与高德奎房屋互易案 北京市第一中级人民法院民事判决书　 （２０００）一中民终字第３６１４号 上诉人（原审原告）贾胜宝，男，１９６３年１０月１９日出生，汉族，无业，住本市宣武区白纸坊新安中里８号楼１门３０３号。 上诉人（原审原告）王惠玲，女，１９６６年１１月２８日出生，汉族，无业，住址同上。 被上诉人（原审被告）高德奎，男，１９４５年６月２０日出生，汉族，北京市物资公司干部，住本市朝阳区呼家楼西里３号楼２门３０号。 被上诉人（原审第三人）北京市机电设备总公司（以下简称机电公司），住所地本市东城区南池子大街２ ０２号。 法定浅表人许国恩，经理。 委托代理人贾武凌，男，１９５０年９月２８日出生，汉族，北京市机电设备总公司副经理，住该单位。 委托代理人张冲，男，１９５４年２月２２日出生，汉族，北京市机电设备总公司法律顾问，住该单位。 上诉人贾胜宝、王惠玲因房屋互易一案，不服北京市宣武区人民法院（１９９９）宣民初字第２８３１号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 １９９９年１０月２５日，贾胜宝、王惠玲向原审法院起诉称：１９９２年６月１０日，我们夫妇经与高德奎协商，在宣武区房管局牛街房管所换房站签订了换房 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 ，依据协议，我们用自己承租的春风小区４号楼２门４０２号独居室一套与被告租住的宣武区三庙街机电公司宿舍北楼４门３０２号住房互换。当时因被告的住房尚未完工，故第三人机电公司作为产权人向房管部门出据了证明，房管部门为我们双方办理了换房过户手续，高德奎取得了我原承租房的承租权，并使用至今。而我们从换房后至今未得到高德奎住房的承租权。对此，高德奎辩称：春风小区４号楼２门４０２号住房是单位分给我居住的，是由当时的分房负责人靳永钧帮我办理的承租手续。我与贾胜宝并不相识，只是为了办理承租手续在所谓的换房协议上签了名，具体内情我并不知道。机电公司辩称：我公司为解决单位职工的住房问题，曾于１９９１年４月向北京市朝阳区亚信房地产交易中介事务所交纳８６．１万元，用于购买一批公房使用权。后经该事务所办理，我公司在宣武区购得一批公房的使用权，贾胜宝承租的春风小区４号楼２门４０２号一居室一套是其中之一。由于购买公房使用权在当时是政策不允许的，为便于在房管所办理过户手续，所以采取换房的形式。贾胜宝的房当时具体分给高德奎居住，所以就以高德宝的名义与贾胜宝签订的假换房协议。１９９４年９月，北京市西城区人民政府打击倒卖公房使用权办公室查处了我公司购买公房使用权问题，并罚款８万元。同年１１月４日，该办公室书面通知我单位，此房可不作腾退处理，由我单位重新办理承租手续，从而我单位取得了该房屋的合法使用权。原审法院经审理认定：本市宣武区春风小区４号楼２门４０２号一居室原虽系贾胜宝承租之公房，但由于贾胜宝将该房使用权非法出售给中介事务所，后又与被告及第三人采取欺骗手段，使被告取得上述之房使用权，并已实际使用，对此行为三方均应承担相应责任。鉴于该房已由第三人购买并通过政府部门处理取得合法使用权，故该房应由第三人行使承租使用权。于２０００年６月９日判决驳回贾胜宝、王惠玲的诉讼请求。判决后，贾胜宝、王惠玲不服，以原审判决事实不清为由上诉来院，请求重新审理。高德奎、机电公司同意原审判决。 经审理查明，位于本市宣武区春风小区４号楼２门４０２号一居室房屋，系贾胜宝承租的公房。机电公司为解决本单位职工的住房问题，１９９２年６月通过北京市朝阳区亚信房地产交易中介事务所，以８６．１万元在宣武区购得一批公房的使用权，贾胜宝承租的４０２号房屋是其中之一。该房具体分配给机电公司职工高德宝居住。因该买卖行为系非法行为，为了便于办理过户租赁关系，即采取由高德奎与曹胜宝签订假换房协议的手段欺骗房管部门办理了租赁关系。嗣后机电公司非法购买公房使用权的行为被发现，受到有关部门处理，并罚款８万元。经处理后，其所购买使用权的房屋也由房管部门正式确定由机电公司承租使用。１９９６年６月该房使用人高德奎因生活需要，将该房又与他人互换，现该房使用权已不属于机电公司，居住人也非机电公司职工。 另查，机电公司１９９１年４月向亚信房地产交易中介事务所联系购买公房使用权的具体经办人是当时的分房负责人靳永钧，亚信房地产交易中介事务所的具体经办人是吕晶，与贾胜宝具体联系人是其他人员赵青，由赵青与中介所经办人吕晶联系。现有靳永钧、吕晶证词，赵青去向不明。 上述事实，有当事人陈述、拆迁安置协议书、换房协议及单位证明、亚信房地产交易中介事务所的收款凭证、北京市西城区打击倒买公房使用权办公室关于确认春风小区４号楼Ｚｆ马４０２号一居室房屋由机电公司合法承租的通知、证人证言等在案佐证。 本院认为，贾胜宝原虽系现讼争房的承租人，但因自己的非法出让行为已经丧失对其承租房屋的使用权。后该讼争房已经过有关部门处理，重新明确了机电公司为该讼争房的合法使用人，机电公司在获得合法使用权后，又与他人合法调换，现该房由他人合法使用，这是不可更改的现实。至于贾胜宝与高德奎签订的换房协议问题，该协议当时只是为欺骗房管部门而签订，内容不真实，不是双方当事人的真实意思表示，该换房协议无效，因双方对签订假协议均有过错，应各自承担协议无效的法律后果。鉴于高德奎签订协议行为是授机电公司示意，机电公司应承担其后果，高德奎在本案中不承担任何责任。机电公司因用换房手段非法购买公房使用权，已受到罚款处理，贾胜宝也应承担签订假协议而丧失春风小区４号楼２门４０２号房屋使用权的法律后果。对上诉人贾胜宝、王惠玲的上诉请求，本院不予支持．依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一、二审案件受理费各５０元，均由贾胜宝、王惠玲负担（均已交纳）。 本判决为终审判决。 审　判　长 赵　斌 代理审判员 刘　辉 代理审判员 顾　燕 二０００年十月十八日 书　记　员 高海鹏 【关闭此窗口】 天下房地产法律服务网为大家提供法律服务 南通市工业设备安装公司在其职工离婚后诉南通市工艺品进出口公司返还为该职工支付的住房集资款案 南通市工业设备安装公司在其职工离婚后诉南通市工艺品进出口公司返还为该职工支付的住房集资款案 【颁布单位】最高人民法院 中国应用法学研究所 【案情】 原告：南通市工业设备安装公司。 被告：南通市工艺品进出口公司。 原告南通市工业设备安装公司（以下简称设备安装公司）的职工仲伟秋（女）与被告南通市工艺品进出口公司（以下简称工艺品公司）的职工张骏（男）原系夫妻。１９９０年，工艺品公司拟解决本公司职工张骏一家三口的住房问题，条件是设备安装公司必须提供一部分集资款（不享有房屋产权）。应仲伟秋的要求，设备安装公司以分房集资款的名义两次汇给工艺品公司人民币７０００元。此后，工艺品公司将产权属自己的公房一套分配给张骏夫妇居住使用。１９９４年１月，仲伟秋起诉要求离婚，南通市崇川区人民法院经审理，认为该夫妻感情确已破裂，遂判决准予仲伟秋与张骏离婚。该院同时判决：婚生一子张启煊由张骏抚育，仲伟秋每月负担抚育费人民币８０元至小孩独立生活止；夫妻关系存续期间共同租住的张骏单位的公房一套由张骏居住使用，张骏一次性贴补仲伟秋租房费用６００元。一审判决后，双方均没有提出上诉，该判决已经发生法律效力。 离婚后，仲伟秋以自己是无房户为理由，向设备安装公司提出申请，要求分配住房。设备安装公司则称公司内部分房条例有规定，凡已向配偶单位集资并在配偶单位分得住房的，不符合在本单位分房的条件。为解决仲伟秋住房的实际困难，设备安装公司多次与工艺品公司协商返还集资款事宜，未果。１９９５年５月，设备安装公司向南通市崇川区人民法院起诉，要求法院判令工艺品公司返还集资款７０００元。 【审判】 崇川区人民法院经审理后认为：原告设备安装公司曾根据被告工艺品公司要求付给被告单位分房集资款，以解决原、被告单位职工家庭的住房困难。现原告单位职工依法院判决不再享有产权属被告所有的房屋的使用权，故原告要求被告返还购房集资款的请求成立。１９９５年９月１５日，该院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项之规定，判决： 被告工艺品公司在本判决生效之日起五日内将购房集资款人民币７０００元返还给原告设备安装公司。 判决后，工艺品公司不服，以设备安装公司给付住房集资款７０００元之后，本单位已安排住房给张骏、仲伟秋夫妇居住，现设备安装公司职工不享有房屋使用权，非本单位行为所致，不同意返还集资款等为理由，向南通市中级人民法院提起上诉。 被上诉人设备安装公司答辩称：本单位向上诉人交集资款，系为了解决本单位职工的住房。现该职工既然不再享有该住房的使用权，上诉人就应返还该集资款。 南通市中级人民法院经审理后认为：上诉人工艺品公司在解决单位职工张骏的住房问题时，向张骏提出其妻仲伟秋所在单位即被上诉人设备安装公司必须适当集资，后被上诉人根据上诉人的要求，付给上诉人住房集资款７０００元，上诉人即按承诺分配了住房一套给张骏夫妇居住使用，故上诉人、被上诉人的此民事行为业已完成。现被上诉人的职工仲伟秋不再享有该住房的居住权，并非上诉人毁约或其他行为所致，而系仲伟秋夫妇的婚变造成；上诉人与被上诉人间也并未对集资款的返还问题作过特别的约定，故被上诉人要求上诉人返还集资款的理由不能成立。据此，该院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，于１９９６年１月１９日判决： 一、撤销崇川区人民法院一审民事判决； 二、驳回被上诉人设备安装公司的诉讼请求。 【评析】 本案在审理中存在着两种意见。 第一种意见认为，集资款应该返还。理由是：设备安装公司支付集资款的目的，是为了解决本单位职工仲伟秋的住房，因而，仲伟秋在自己单位给付了集资款以后，就享有了其配偶单位分配的公房的使用权。现仲伟秋与其配偶离婚，依照法院生效判决不再享有该公房的使用权，根据权利义务相一致的原则，对方单位即工艺品公司有退还集资款的义务。 第二种意见认为，集资款不予返还。理由是：被上诉人支付给上诉人购房集资款，是一种赠与，双方建立的是合同关系（口头），只不过被上诉人与上诉人订立赠与合同时，约定了上诉人在接受赠与以后，必须承担分配公房一套给张骏、仲伟秋居住使用的义务。赠与合同是实践性合同，在合同订立后，双方当事人均按合同规定履行了义务，该合同即依法成立，对双方当事人产生法律约束力。现在，设备安装公司作为该赠与合同一方当事人提出反悔，是没有道理的，应当驳回其诉讼请求。 二审法院依第二种意见所作出的判决是正确的。审理本案的关键在于确定当事人双方建立的是何种民事法律关系以及该民事法律关系对当事人产生什么样的法律效力。 在本案中，“分房集资款”是一个非规范性用语。所谓“集资”，实际上是设备安装公司向工艺品公司支付一定数额的金钱，用作工艺品公司购买房屋价款的一部分。由于双方约定，工艺品公司使用该款购买房屋以后，设备安装公司对所购房屋不享有相应的房屋产权；同时，双方当事人也没有一致的意思表示表明该款是为建立租赁关系而支付的房屋租金或建立其它民事法律关系而支付的款项。据此，本案中“集资”实际是一种赞助，其性质可以认定为赠与，设备安装公司与工艺品公司之间建立的是赠与合同关系。至于双方约定的工艺品公司须分配公房一套给张骏、仲伟秋夫妇居住使用，应视为双方建立赠与民事法律关系时为受赠方设定的负担，是合同的重要条款。所谓负担，是指法律行为生效以履行一定义务为前提。负担不同于附条件的民事法律行为中的条件。后者指将来发生的是一种事实，而不是义务。民事法律行为中的“条件”与民事法律行为中的义务的区别，在于条件不成就民事法律行为不成立，而行为人不履行义务，通常构成违约行为，不影响民事法律行为的成立。 赠与合同是实践性合同。本案中设备安装公司和工艺品公司就赠与（集资）作出一致的意思表示之后，双方又根据意思表示各自实施了一定的行为，工艺品公司分配了一套公房给张骏、仲伟秋夫妇居住使用，至此，赠与民事法律行为有效成立。民事法律行为一旦依法成立，即对双方当事人产生法律约束力，行为人非依法律或者取得对方同意不得擅自变更和解除。本案仲伟秋在取得被告单位的公房使用权后又丧失了该项权利，并非由于被告单位反悔将公房使用权收回，而是由于仲伟秋、张骏夫妇的婚变，经法院判决造成的。法院判决具有强制力，不以当事人双方或其它任何单位、个人的意志为转移。所以，被告单位对于仲伟秋失去公房的使用权没有过错，令其承担民事责任是没有道理的。 责任编辑按： 单位公房有偿（集资等形式）分配给职工租赁居住使用，是住房制度改革中出现的新事物。本案这种夫妻双方不在同一单位，一方所在单位要求另一方所在单位给付集资款后，方可给该夫妻双方分配住房（使用权），又表现出特殊性。对此，并无明确的法律规定来规范这种行为。因此，在夫妻双方一旦离婚，并被法院判决由其中一方享有该住房的使用权情况下，另一方单位给付的集资款该不该退还，就成为一个法律空白，成为法院处理此类案件的难点。 本案一、二审法院的判案结果虽各不相同，但对我们找出解决此类问题的正确方法，都是有益的。特别是二审以赠与关系来认定两单位之间的给付及收受集资款的关系性质，不失为一种有益的探讨，能给我们以启发。 再深入探讨一下，我们可以发现，在现行体制下，单位分配给其职工住房，是职工作为劳动者所享有的一种福利性待遇，而且这种福利待遇一般也应惠及其包括配偶、子女在内的家庭成员。同时，各单位基本上也执行同一种政策，即夫妻双方不在同一单位的，一方单位分房后，另一方所在单位即不再给该另一方分房。但是，在单位待分房人员较多，单位住房紧张情况下，为了解决住房困难和单位资金不足的问题，单位又往往采用集资购房、建房的办法，即让职工集资取得分配权的办法。这种有偿性的分配单位公有住房的办法，受到了普遍欢迎和推广。进而，单位将给职工的这种福利待遇仅看作是对本单位职工的，如果该职工的配偶不在本单位，要享有本单位的福利待遇的，就必须将其在所在单位的福利待遇利益转交给本单位，这就产生了本案这种情况。 而职工一旦享有了某种福利待遇，该待遇所体现的单位支出的经济负担就开始逐渐外化为其他权利属性而为职工所耗费，单位没有取回或追回的权利。所以，本案原告设备安装公司为其职工仲伟秋向工艺品公司支付的分房集资款，并不对工艺品公司形成债权关系，它已经通过仲伟秋及其子女的对房屋的使用而外化掉了。 如果本案双方当事人在支付集资款时明确约定了与房屋产权挂钩的内容，则性质又会发生变化，处理结果与本案就会截然不同。 同时，对单位所给予的福利待遇，不能理解为一次性的。因为，单位除了在力所能及的现有条件下满足职工的福利待遇要求，还要随着条件的变化及国家法律的要求，不断改善和提高职工的福利待遇水平。如本案这种情况，仲伟秋在离婚后，因法院判决而暂时成为无房户，其所在单位设备安装公司不能以曾为其支付分房集资款为理由，拒绝在条件允许情况下给其分配住房。 【关闭此窗口】 天下房地产法律服务网为大家提供法律服务 孙倩在离婚后诉邓俭要求将在离婚前共同租住的直管公房由其居住纠纷案 孙倩在离婚后诉邓俭要求将在离婚前共同租住的直管公房由其居住纠纷案 【颁布单位】最高人民法院 中国应用法学研究所 被告邓俭现住西宁市五四大街８２号楼３单元３０８室，使用面积２８．５８平方米，系西宁市兴海路房管所所有的直管公房，原由孙倩父母承租居住。１９８９年２月孙倩与邓俭结婚后，孙倩父母搬出该房，由孙倩、邓俭夫妇居住。１９９２年５月１９日，孙倩、邓俭与兴海路房管所重新签订了房屋租赁合同，承租人变更为孙倩，转租过户费、购楼下煤房费，由孙倩、邓俭夫妇支付。１９９４年５月，因感情不和，孙倩与邓俭经西宁市城西区人民法院调解离婚，孩子由邓俭抚养。但当时双方未对租住的公房提出诉讼，法院也未作处理。双方离婚后，原租住的公房由邓俭带着孩子一直居住。现因邓俭所在单位已给其分配１间平房，孙倩所在单位无法给其解决住房，孙倩即以双方离婚前所住房屋系其父母转租到其名下的，离婚后该房由邓俭居住，侵犯其居住权为理由，于１９９４年９月向西宁市城西区人民法院提起诉讼，要求邓俭搬出现住房，归其居住。 被告邓俭辩称：此房系双方婚后经有偿转让取得使用权的，房屋转租过户费、购买楼下煤房费均系其所交，不能认定该房的租赁使用权是孙倩的。双方离婚后，孙倩已搬出，由我一直居住此房。现我抚养小孩，有许多不便，况且该房是兴海路房管所的公房，要求继续居住此房。 【审判】 西宁市城西区人民法院经审理认为：原、被告婚姻关系存续期间，原告父母搬出后，将该房有偿转让给原告，由原告租用，故该房使用权应为原告孙倩。原、被告离婚后，被告因带孩子暂无住房，要求暂住，应予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条及最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》的规定，于１９９４年１１月１７日判决如下： 一、兴海路房管所出租给孙倩的西宁市五四大街８２号楼３单元３０８室房屋使用权归孙倩； 二、邓俭自１９９４年１２月起，暂住该房至１９９５年１２月３１日止。 判决后，双方当事人均不服，上诉于西宁市中级人民法院。 孙倩上诉称：自己无住房，让邓俭暂住一年时间过长。 邓俭上诉称：公房使用权为双方共有，且自己抚养孩子，房屋使用权应归我享有。 西宁市中级人民法院经审理，认为：双方讼争房屋系双方婚姻关系存续期间过户承租，双方均有使用权。根据双方实际情况，原审将该公房使用权判归孙倩，并无不当。双方所持上诉理由，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，于１９９５年２月２７日判决如下： 驳回上诉，维持原判。 【评析】 因离婚发生的租赁公房在离婚后应归谁居住使用纠纷，是人民法院现经常遇到的较难处理的纠纷，而且又因租赁的公房的所有人不同，不能用统一的规范调整。一般情况下，是在离婚诉讼的同时一并解决此问题。因为，它是离婚所引起的离婚双方当事人的民事权益的内容，故人民法院应予以一并受理和解决。但本案则是在离婚时未提起，在离婚后才提出解决的，这已不属于处理离婚所必须解决的问题，也不属于原判遗漏或错判的问题，故原告的诉权是首先要考虑的一个问题。 从本案实际情况看，根据房屋租赁合同，承租人名为原告，故其是该租赁关系的一方主体。因此，原告以法律关系的一方主体资格，起诉现居住在该房内的被告，要求其搬出，房屋由本人居住，应当说是有实体诉权的。有实体诉权就有程序诉权，故原告此诉虽是在离婚后提起，因有实体诉权作基础，人民法院就应予受理。 当然，从问题的实质看，在婚姻关系存续期间，为共同生活居住的需要，以夫或妻一方名义签订的房屋租赁合同，不能说承租权就是在合同上具名的一方的。这个实质决定，承租后的房屋居住使用权属夫妻双方，夫妻双方均享有居住使用权。在审理离婚案件处理这种房屋的居住使用权问题，必须考虑这个实质，不能单纯强调合同上的具名。因此，夫妻在离婚时，因婚姻关系的解除而使他们不能再共同生活一处，在分开另过而不能找到另外的住房的情况下，就必须对原租赁的房屋进行居住使用权的分割或判定，以保障男、女双方的居住权。夫妻离婚时未诉讼此问题，原因多种多样，但不等于一方已放弃了在原共同居住使用的租赁房屋的居住权。 因此，离婚后再提起对原共同居住使用的租赁房屋应归谁居住使用之诉，必须结合原有关系处理，不能脱离原有婚姻关系而按一般房屋租赁关系处理。 这种情况应如何处理，仍然需要根据双方当事人的现时实际情况考虑。如本案被告已在单位分有房屋，而原告单位无法给其解决住房，只能在双方原共同居住的租赁房屋上考虑实现原告的居住权（父母没有义务为其成年离婚子女解决住房）。故本案一审法院判决被告暂住一段时间后，争议之房的使用权归原告，二审以更恰当的理由判决维持原判，并无不当。这样判决解决后，此租赁房屋的居住使用权就确定了，排除了被告对此租赁房屋的居住使用权。 另需要指出的是，一审法院适用民法通则第七十一条、第七十二条处理本案，是错误的。这两条规定是对财产所有权而言，而本案对房屋所有权并无争议，争议的是此租赁房屋现应由谁居住使用，属于用益物权的问题，两者不能混淆。本案实质上应参照适用《婚姻法》第三十一条规定的精神处理。 【关闭此窗口】 天下房地产法律服务网为大家提供法律服务 王家宁等与上海市徐汇区公房资产经营公司房屋置换合同案 王家宁等与上海市徐汇区公房资产经营公司房屋置换合同案 【颁布日期】1999/03/15 上海市第一中级人民法院民事判决书 上诉人(原审原告)　王家宁，女，1956年9月13日出生，汉族，威海路幼儿园工作，住本市常熟路113弄29号。 上诉人(原审原告)　李庆，男，1957年2月1日出生，汉族，上海日航饭店工作，住同上。 上诉人(原审原告)　李想，男，1992年5月25日出生，汉族，浦东昌邑小学读书，住同上。 法定代理人　王家宁(系李想之母)，详见前。 被上诉人(原审被告)　上海市徐汇区公房资产经营公司，地址：本市衡山路598号。 法定代表人　黄亚屏，总经理。 委托代理人　张号频，男，1958年12月31日，汉族，上海市徐汇区公房资产经营公司工作，住本市东安四村15号601室。 上诉人王家宁、李庆、李想因房屋置换合同一案，不服上海市徐汇区人民法院(1998)徐民初字第3172号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于1999年2月25日公开开庭审理了本案，上诉人王家宁、李庆与被上诉人的委托代理人张号频到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审法院认定，原告王家宁、李庆系夫妻，李想系王家宁、李庆之子。1996年9月13日，原、被告签订公有住宅房屋置换协议书，该份协议书约定：原告愿将原居住的太原路254号二层西南间房屋，居住面积18平方米，折合建筑面积25.6平方米，交被告进行置换，被告安置原告人数为3人(即三原告)，应安置的居住面积为25平方米，折合建筑面积50平方米、原告对此计算无异议。被告对上述房屋的运迁费每平方米定价为人民币12000元，计人民币307200元，一次性补偿费28000元，合计335200元。由原告自行购房。付款日期：原告房屋搬空、被告验收合格之日。双方商定任何一方违约应向另一方支付违约金50000元。协议签订后，双方于1996年9月16日经上海市徐汇区公证处进行了公证。原告按约履行协议，搬离原住房，但李想户籍未迁移(1998年7月正式迁出)。同年10月4日，被告接收了原告搬迁后的房屋并于10月7日给付原告320000元，尚欠15200元，被告要求原告待李想户籍迁移后再行给付，原告未表示异议。嗣后，原告认为依据有关规定，被告在签订置换协议时，将其原住房使用面积套算成建筑面积有误，少算了7.34平方米，为此要求被告补付该部分差价；被告则认为，其根据徐汇区房地局的有关规定进行的房屋测算是正确，置换协议中已经提高了房屋补偿费的单位，且又方对此计算方式无异议，经过公证后已实际履行完毕，不同意原告请求。为此，原告向法院起诉，要求被告补偿房屋置换中少算原告住宅建筑面积7.34平方米、给付原告住宅建筑面积7.34平方米、给付原告合同的欠款及违约金、并赔偿其他经济损失、诉讼费由被告承担。在原审中，被告提供了上海市房屋土地管理局遍地产测绘部对原告原住房屋的测估报告，原告原住房屋建筑面积应为31.0542平方米，原告则对测估结论提出异议，经法院调查，证实被告提供的证据属实。因双方各执己见，致调解不成。原审法院于1998年12月11日作出判决，一、被告应给付原告房屋面积补差款65400元。二、被告应给付原告置换补偿费15200元。三、被告赔偿原告经济损失500元。四、原告要求被告给付违约金之诉，不予支持。案件受理费人民币4712.10元，由原告承担2325.3元，被告承担2386.8元。判决后，王家宁、李庆、李想不服，上诉称，要求撤销原判，依法改判，支持上诉人在一审时的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担，被上诉人则不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。 经审理查明，原审法院认定的事实无误。由双方当事人陈述及置换协议、公证书、付款凭证、收条、测估报告等材料佐证。 本院认为，王家宁与上海市徐汇区公房资产经营公司所签订的公有住宅房屋置换协议书系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，且双方已依约履行。原审法院依据民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，对经实际测估讼争房屋面积大于置换协议确定的面积5.45平方米，依法判决补偿王家宁方少算面积的价款是正确的，并对被上诉人欠付的置换补偿款、经济损失等所作的处理并无不当。上诉人王家宁、李庆、李想上诉要求上海市徐汇区公房资产经营公司承担违约金以及赔偿经济损失的数额等诉请，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币4712.10元，由上诉人王家宁、李庆负担。 本判决为终审判决。 审判长　　　沈松林 代理审判员　盛伟玲 代理审判员　沙茹萍 一九九九年三月十五日 书记员　　　王宇涛 (执笔人　　 盛伟玲) 【关闭此窗口】 天下房地产法律服务网免费为大家提供房地产方面的法律服务 http;//www.law110.com 王某某诉房管部门公房租赁案 王某某诉房管部门公房租赁案 北京市高级人民法院行政审判庭/王岩/《北京行政诉讼案例研究》 摘　　要： 房管部门与公民之间的国有公房租赁争议是否属于行政诉讼的受案范围，从房管部门行使的职能分析，认为房管所与公民、法人或其他组织签订、变更或终止房屋租赁合同的行为，是一种代表国有公房所有权人与公民、法人或其他组织设立、变更或者消灭民事法律关系的行为的观点，是有道理的。 案由：不服行政侵权 一审案号：（１９９９）宣行初字第３０号 二审案号：（１９９９）一中行终字第１７８号 一审合议庭组成人员：审判长：刘长革；审判员：马三美；代理审判员：李振 二审合议庭组成人员：审判长：李正旺；审判员：吴月；代理审判员：梁菲 当事人基本情况 原告：王某某，女，４８岁，退休工人。 被告：某房管所。 第三人：王某，女，６５岁，退休工人。 上诉人：王某某，女，４８岁，退休工人。 被上诉人：某房管所。 被上诉人：王某，女，６５岁，退休工人。 被诉具体行政行为 １９９５年９月２１日，某房管所依某区某胡同２９号公房承租人闺某某的申请，将该房转由第三人王某承租并与王某签订了１０５７号公有住宅租赁合同。阎某某系原告王某某的嫂子，第三人王某系原告的姐姐。１９９９年４月１５日，原告认为被告变更公有住宅租赁合同的行政行为侵犯了其承租权，诉至法院。 原告的诉讼理由和诉讼请求 原告认为：１．其在该房内长期居住，房管所不能不让其知道便将原公有住宅租赁合同予以变更；２．闰某某承租该房时，租房问题一直存在纠纷，现在房管所私下变更承租关系后，使矛盾更加激化；３．王某不符合新的承租人的条件，４、变更程序不合法。故诉请法院判决撤销被告某房管所与第三人王某签定的１０５７号公有住宅租赁合同，案件受理费由被告及第三人负担。 被告的答辩意见 被告答辩认为：１．原告并非在公房内长期居住。市政发〔１９８７〕１０９号文件规定：“使用公房必须经所有权单位同意，不得擅自进住。违者，所有权单位有权责令其迁出和赔偿由此而造成的经济损失，或诉请房管机关或司法机关解决。”１９９４年冬天，原告未经原承租人及其他居住人的同意，私自撬锁入住，并以离婚无房为由，虽经告戒，拒绝搬出。严重影响原承租人的租住使用。２．原承租人闰某某承租该房时，与房管所因租赁问题并无任何纠纷，只是原告无理强行入住后，才导致原告与闫某某形成纠纷，３．现承租人王某符合承租人条件，王某原在外地工作，退休回本市后无正式住房，身边并有一子系残疾人，王某如在市里居住，可申请办事处解决其子的工作问题；４．变更租赁合同程序合法。根据市房屋土地管理局的有关文件规定：“承租人死亡或迁移，原与承租人同一户口，长期（一年以上）共同居住的家属，可申请更改承租人，当事人须写出书面申请，由甲方经办人签注意见报上级领导批准后，方可更名。”第三人现承租的公房，系原承租人闰某某于１９９５年向房管所提出正式书面申请，经房管所调查核实后批准的。故房管所变更公有住宅租赁合同的行政行为并无错误，请求法院予以维持，案件受理费由原告负担。 第三人的答辩意见 第三人王某答辩认为：１．答辩人承租权的取得是合法的。２．原告擅自侵占房屋行为严重侵犯了答辩人的合法权益。 一审法院认定的事实、裁判理由及裁判结果 一审法院经审理查明，闰某某承租某区某胡同２９号公房１间，１９９５年８月，闰某某以第三人王某从外地退休回到本市无房居住为由，向某房管所书面申请将该房转由第三人承租并使用。某房管所经审查同意闰某某的申请，并于１９９５年９月２１日与王某签订了１０５７号公有住宅租赁合同。１９９９年４月１５日，原告王某某认为被告未按有关规定履行变更手续，将原承租人闰某某变更为现承租人王某的行政行为侵犯了其合法权利，诉至法院，诉请法院撤销该具体行政行为。被告某房管所认为其变更承租关系未违反有关规定，请求法院维持１０５７号公有住宅租赁合同。第三人王某对该租赁合同无异议。 受诉法院认为，凡因不服具体行政行为而向人民法院提起的行政诉讼，必须具备行政诉讼起诉条件，即应符合人民法院管辖范围。本案被告某房管所虽是具有对城市房屋行使行政管理职权的事业法人，但其同时具有以民事主体对国有公房行使所有权的身份，其与公民自愿签定、变更或终止国有公房租赁合同的行为，并不具有行政管理性质，不属于其在行政管理活动中单方作出的具体行政行为，不应属于行政诉讼调整的范围。故原告王某某就此提起的诉讼，不符合行政诉讼的起诉条件。 １９９９年８月１６日，受诉法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十一条第（四）项之规定，裁定驳回原告王某某的起诉，案件受理费由原告负担。 上诉人的上诉请求和理由 在法定期限内，王某某提起上诉，其认为某房管所的变更租赁合同的行为是该房管所行使行政管理职权的具体行政行为，应属行政诉讼管辖范围。另其认为某房管所在变更租赁合同时，未对她予以告知，且新承租人王某不符合承租人条件，一审人民法院裁定驳回其起诉显然错误。诉请第二审人民法院撤销一审法院的裁定。 被上诉人某房管所的答辩意见 被上诉人欠房管所在二审诉讼中答辩如下：我房管所就承租人的书面申请，变更承租人的行为，并非行使房管所的行政管理职权与相对管理人之间的行为，该行为系民事行为，不应属于行政诉讼管辖范围，一审人民法院裁定驳回王某某的起诉，正确无误，请求第二审人民法院维持一审裁定。 被上诉人王某的答辩意见 王某答辩认为，其承租权的取得是合法的，服从一审法院裁定。 二审认定的事实和裁判理由、裁判结果 二审人民法院认为，某房管所是对城市房屋行使行政管理职权的事业法人，具有以民事主体对国有公房行使所有权的身份，其在与公民签定、变更或终止国有公房租赁合同时，代表国家行使国有房屋所有权的处分权，不具有行政管理性质，因其引起的争议，不属行政诉讼调整范围，原审法院裁定驳回王某某的起诉是正确的。１９９９年１０月２７日，二审法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项，裁定驳回王某某的上诉，维持一审法院裁定，案件受理费由王某某负担。 分析意见 原告王某某认为被告某房管所变更公有房屋租赁合同侵犯其财产权而提起行政诉讼案件，是基于原告认为该变更行为系被告行使行政管理职权而作出的具体行政行为。经一、二审人民法院审查认定：房管所虽然是对城市房屋行使管理职权的事业法人，但同时具有以民事主体对国有公房行使所有权的身份，其在与公民签定、变更或终止国有公房租赁合同时，系代表国家行使国有房屋所有权的处分权，不具有行政管理性质，因此而引起的纠纷，不应属于行政诉讼调整范围。故一审人民法院裁定驳回王某某的起诉裁定；二审法院亦予维持。 对于该案某房管所同意变更租赁契约承租人的行为是否属于具体行政行为，当否属于人民法院行政诉讼受案范围，受诉法院将该行为与行政合同进行了比较，大致存在如下不同观点： 第一、某房管所同意变更租赁契约承租人的行为具有行政管理性质，符合行政合同特性，属于具体行政行为。因为作为实现行政效能的重要手段和行政机关行使管理职权的常用方式，行政合同不但具有合同性，更重要的是具有行政性。其行政性即表现为实现行政主体的行政管理职能目的上，又更具体地体现在行政主体的选择合同当事人、指挥与监督合同执行、单方变更与解除合同以及对合同相对方行使罚金制裁和强制执行合同等特权上。由于这些行政特权和特殊义务大多不在行吹合同中约定，并且行政特权不受合同约定所限制或剥夺，特殊义务亦不因合同约定而解除。由此．具有事业法人执照的某房管所，具有国有公房的管理资格，故其在公房租赁管理活动中的行为，具有行政合同性质，应当视为具有特殊权利、特殊义务的单方意志行为，是某房管所单方意志的体现，故应纳入行政诉讼审查范围。 第二、某房管所同意变更租赁契约承租人的作法不具有行政合同性质，亦不属于具体行政行为，不应纳入行政诉讼调整范围。因为所谓“行政合同”的概念，根据大多数学者认同的特点和行政法学理论关于行政合同的一般原理，可以将其界定为：国家行政主体为行使行政职能而与公民、法人或其他组织相互意思表示一致而达成的协议。行政合同又称行政契约或公法上的契约。行政合同在有的国家属于法律概念，如德国；在有些国家行政合同又可能是判例法上或学理上的概念，如英、美、日等国；在典型的制定法国家法国，则是“没有一个法律规定行政合同的意义”，众所周知，在我国是有公、私法之分的，但由于尚未制定出相关法律，且亦不实行判例法，所以行政合同并不是法律意义上的概念。目前，我国没有任何一部法律上有“行政合同”字样。显而易见，行政合同还是学理上对某些合同进行分析、概括的结果。按照公认的行政合同的概念，其应当具有以下基本特征，（１）行政合同的一方当事人必须是行政主体，这是将合同冠以“行政”二字的一个重要原因。（２）行政机关签订合同是为了实施行政管理。（３）行政合同的双方意思表示一致。行政合同是行政与合同的混合体，这是区别于单方行政行为的一个显著特征。（４）行政主体享有行政优益权，即行政主体享有履行合同的监督权，行政主体享有单方面变更合同权；行政主体享有解除合同权。行政主体享有制裁权。 单就当地房管所同意变更租赁契约承租人的作法来讲，虽然该作法与行政合同中的行政租赁合同的确有相似之处，但即使按行政租赁合同的标准来衡量，承租人的使用权、受益权不明晰，而且房管部门代理国家这一特殊主体与公民等签定、变更或终止国有公房租赁合同，无论是内容还是形式上均有悖于行政合同的本质特征，实质上亦不具有行政管理的性质。由此，虽然根据某区机构编制委员会核发的事业法人