●●●房地产法案例分析研究摘选=

第 1 页 共 35 页 长治市高新技术产业开发试验区管理委员会诉长治市郊区土地管理局等追偿土地出让金纠纷案 收藏本站 ┊ 政策法规 ┊ 理论研究 ┊ 合同参考 ┊ 名词解释 ┊ 问题咨询 判例题目 长治市高新技术产业开发试验区管理委员会诉长治市郊区土地管理局等追偿土地出让金纠纷案 【 审理法院 】【 颁发文号 】【审结 日期 】 作者: 摘自《人民法院案例与评注》民事五卷 长治市高新技术产业开发试验区管理委员会诉长治市郊区土地管理局等追偿土地出让金纠纷案 焦点问题： 如何认定土地使用权出让方的主体资格?开发区的管理委员会是否能成为土地使用权出让方? 判案要旨： 开发区管委会是人民政府的派出机构，有对开发区内的土地实行统征、划拨、出让的权利。开发区管委会与他人签订土地出让合同，合同主体适格，内容不违反法律，依法应认定其效力。 中华人民共和国最高人民法院民事判决书 (2000)民终字第8l号 上诉人(原审第三人)：长治市高新技术产业开发试验区管理委员会。住所地：山西省长治市文卫巷2号。 法定代表人：杜晋峰，主任。 委托代理人：郭忠堂，该管理委员会副主任。 委托代理人：张树勤，山西双师律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：长治市郊区土地管理局。住所地：山西省长治市城西路。 法定代表人：刘明伟，局长。 委托代理人：江晖，北京天勤律师事务所律师。， 原审被告：长治市国家税务局高新技术开发区分局。住所地：山西省长治市城北街55号。 法定代表人：范中信，局长。 委托代理人：陈芳，山西省长兴律师事务所律师。 上诉人长治市高新技术产业开发试验区管理委员会(以下简称开发区管委会)为与被上诉人长治市郊区土地局(以下简称郊区土地局)、原审被告长治市国家税务局高新技术开发区分局(以下简称税务分局)追偿土地出让金纠纷一案，不服山西省高级人民法院(2,000)晋民一初字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。开发区管委会的委托代理人郭忠堂、张树勤，郊区土地局的委托代理人江晖，税务分局的法定代表人范中信及其委托代理人陈芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明：1993年5月12日，开发区管委会与长治市郊区大辛庄乡小化家庄村委会签订《征用土地协议书》，约定由开发区管委会分期征用该村土地，第一期先征用97．5亩，其中修筑北环中路用地37．5亩、行政办公区和工业园区用地60亩。同年6月，双方又签订一份《征用土地协议书》，细化了前述合同，大辛庄乡政府及郊区土地局在该合同上盖章。1994年3月至1995年6月，开发区管委会向小化家庄村支付土地补偿费174571 3元、支付大辛庄乡政府土地开发费203500元、支付郊区土地局管理费358490元、支付耕地占用税122327元。 1994年12月10日，开发区管委会和税务分局为甲、乙双方签订《用地协议书》，约定：甲方将开发区24465平方米的土地出让给乙方，总额3668526元人民币。长治市国家税务局代税务分局于1994年12月26 1日至1995年11月6日分4次向开发区管委会支付出让金403．48万元。1997年1月23日，长治市高新技术产业开发区土地规划局向长治市国家税务局颁发了《国有土地使用证》。 1994年12月14日，郊区土地局和税务分局为甲、乙双方，签订《国有土地使用权出让合同》，约定甲方将开发区24465平方米土地出让给乙方(该合同出让的土地与开发区管委会和税务分局用地协议出让的土地系同一块土地)，总额3668526元。合同经双方签字后7日内，乙方缴付出让金总额的10％，作为履行合同的定金；签订合同后60日内，支付完全部出让金，逾期30日未全部支付甲方有权解除合同，并可请求乙方赔偿因违约造成的损失；如乙方未按时支付出 让金，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的0．3％缴纳滞纳金。 1995年3月26日、5月25日，长治市人民政府根据郊区政府的两次请示，以长政征土字(1995)第28号、38号两次下发《关于长治市郊区政府统征土地并出让给高新开发区税务分局的批复》，其中载明：税务分局申请征用小化家庄村旱地19．2亩、17．5亩，同意你区政府意见，如数出让给该单位；待用地单位按规定交纳耕地占用税、基本农田建设基金和转户农民粮差、副食补助费后，组织用地双方办理征地补偿、出让和划拨土地等事宜。1999年9月27日，郊区土地局向税务分局发出《关于追缴土地出让金的通知》，该通知由长治市国家税务局办公室主任翟凝楚签收。1999年10月，郊区土地局提起诉讼，状告税务分局，请求判令税务分局支付所欠土地出让金2087567元，并按合同约定按日0．3％支付滞纳金。一审法院根据税务分局的请求，依法追加开发区管委会为第三人参加诉讼。 另查明：1992年7月22日，长治市委、市政府发出《关于长治高新技术产业开发试验区的十项优惠政策(试行)》，即(1992)40号文。该文第六条规定 “开发区设立土地管理办事机构，开发区国有土地出让金、转让费、使用费归本区使用，用以发展开发区建设。”同年11月19日，山西省人民政府发文，批准设立长治经济开发区。1993年10月25日，山西省人民政府以晋政征土字 (1993)第183号批复致长治市人民政府：(1)同意长治市人民政府统征长治市城、郊两区土地577．18亩，出让时按有关规定办理土地出让报批手续。(2)同意你市核定的各项补偿费用 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，土地管理费按3％收取。(3)长治市人民政府按规定缴纳耕地占用税和转户农民粮差、副食补助费和基本农田建设基金等各项费用后，由城、郊区人民政府组织双方单位办理征用土地的补偿、划拨等有关事宜。1996年6月28日，山西省人民政府政发(1996)85号《关于进一步加快我省高新技术产业开发区和经济技术开发区建设和发展若干规定》中明确规定：开发区管委会按批准的总体规划对起步区内的土地依法实行分批统征并负责办理区内的土地划拨、土地使用权出租，实施对土地的监督检查；代表地市人民政府签订土地使用权出让合同，办理国有土地使用权的出租、转让、抵押登记手续，并报地市土地管理部门备案；代表地市人民政府发放地市统一编号的《国有土地使用证》。1999年5月，开发区成立山西省土地管理局长治高新技术开发区直属分局，负责土地管理方面的工作。在此之前，根据长治市土地局与开发区管委会长高发(1992)7号《关于高新技术产业试验区起步区土地予征的 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 》，开发区土地管理方面的工作，由长治市土地管理局抽调管理人员在开发区设立的土地管理机构全权处理。1996年10月前后，税务分局在讼争土地上的办公楼建成。 本院二审期间，长治市人民政府于2000年11月27日来函，就本案提出如下意见：(1)根据国家土地管理局1993年4月1日对山西省土地管理局《关于省辖市人民政府所在地的城、郊区人民政府是否可以批准和组织国有土地使用权出让工作的请示》的复函中“国有土地使用权的出让，由市、县人民政府负责。其中，‘市、县人民政府’，所指‘市’，包括全国各级市；所指‘县’，不包括市辖区”的意见，我市郊区不具备出让土地的权力。 (2)长治市委、市政府1992年7月22日长发(1992)40号文第六条规定的“开发区设立土地管理办事机构，开发区国有土地出让金、转让费、使用费归本区使用，用于发展开发区建设”，继续有效。 一审法院审理认为：双方争执的是郊区土地局与税务分局签订的《国有土地使用权有偿出让合同》是否有效，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》 “土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订”的规定，郊区土地局具备签订国有土地出让合同主体资格，且该合同所签宗地经上级政府批准，税务分局已建成大楼，并由开发区管委会代缴郊区土地局部分出让金，故该合同合法有效。开发区管委会不具备签订土地出让合同的主体资格，与税务分局签订的用地协议违反了有关法律规定，应认定为无效合同。长治市委、市政府的十项优惠政策与有关土地出让的国家法律、国务院制定的行政法规相违背，税务分局据此交付开发区管委会土地出让金的行为是一个无效的民事行为，税务分局交开发区管委会403．48万元土地出让金，开发区管委会依法支付小化村土地补偿费、土地管理费、税金后，尚有1804769元土地出让金，应予返还具有代国家行使土地出让金收缴职能的郊区土地局。郊区土地局主张开发区管委会未履行部分应按约定支付逾期付款违约金，每日按应缴费用0．3％支付滞纳金的约定虽未超出《财政部关于国有土地使用权有权出让收入管理暂行实施办法》第三条规定的数额，但是基于税务分局交开发区管委会土地出让金是依据长治市委、市政府的十项优惠政策，且郊区土地局也明知有该文件，故郊区土地局请求按日0．3％支付滞纳金的主张不予支持，应按法律规定支付。税务分局与开发区管委会作为共同行为人依法应承担连带民事责任。税务分局答辩提出，该案已超 过诉讼时效，参照《最高人民法院关于超过诉讼时效期间借款人在催款通知单上签字或盖章的法律效力的批复》的规定，长治市国家税务局在郊区土地局给其《关于追缴土地出让金的通知书》的送达回证上签收，应视为税务分局对原债务的重新确认，该债权债务应受法律的保护。根据《中华人民共和国民法通则第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十六条、第一百三十条之规定，判决：一、开发区管委会在判决生效后十日内返还郊区土地局土地出让金1804769元，并支付其逾期付款违约金(从1995年3月15日起依1804769元的每日万分之四计算至执行之日止)。二、税务分局对上述第一项承担连带责任。案件受理费72115元由郊区土地局负担15000元，税务分局负担22000元，开发区管委会负担35115元。 开发区管委会不服一审判决，向本院提起上诉称：开发区管委会对开发区内土地实施统征，向税务分局出让的行为符合规定，并已履行完毕。郊区土地局未统征该宗地，无出让主体资格，其与税务分局签订的《国有土地使用权出让合同书》属无效合同。 郊区土地局答辩称：郊区土地局是根据长治市人民政府的批文与税务分局签订出让合同的，开发区管委会向郊区土地局支付土地管理费等358490元，说明开发区管委会知道只有郊区土地局才有争议宗地的出让权。开发区管委会不是土地管理部门，无土地出让权，其与税务分局签订的出让合同是无效的，其收取土地出让金的行为属无效民事行为。 税务分局诉称：税务分局申请征用的土地属开发区管委会统征范围，税务分局与开发区管委会签订《用地协议书》，将400万元土地出让金如数交付开发区管委会，并由管委会核发《国有土地使用证》，直到办公大楼建成，期间未与郊区土地局发生关系。税务分局与郊区土地局的出让合同，是开发区管委会土地管理部门让税务分局先在固定格式的空白合同上盖章，再到郊区土地局盖章。因此，该合同的内容并非税务分局的真实意思表示，应属无效合同。郊区土地局的诉讼请求已经超过诉讼时效。长治市国家税务局并非本案的诉讼主体，一审判决认定长治市国家税务局办公室主任在郊区土地局《关于追缴土地出让金的通知》的送达回证上签收，视为税务分局对原债务的重新确认，判令税务分局“对返还郊区土地局土地出让金承担连带责任”缺乏法律依据。 本院认为：开发区管委会是长治市人民政府的派出机构，根据山西省人民政府和长治市人民政府的有关规定，开发区管委会有对开发区内的土地实行统征、划拨、出让的权力。开发区管委会与税务分局签订土地出让合同，合同主体适格，内容不违反法律，且已完全履行，一审判决认定“开发区管委会不具备签订土地出让合同的主体资格，与税务分局签订的土地出让合同违反了有关法律规定，应为无效合同”不当。长治市政府的两次批复只是表明同意将讼争土地出让给税务分局，并未明确授权郊区土地局办理土地出让手续，郊区土地局主张其与税务分局签订的土地出让合同已经长治市人民政府批准，证据不足。本院二审期间，长治市人民政府依据国家土地管理局的复函，致函本院明确表示“郊区人民政府不具备出让土地的权利”。因此，郊区土地局与税务分局签订的土地出让合同应为无效合同，郊区土地局据此向税务分局追偿土地出让金的请求不予支持。一审判决开发区管委会向郊区土地局返还土地出让金，且支付违约金，并判令税务分局承担连带责任没有法律依据。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下： 一、撤销山西省高级人民法院(2000)晋民一初字第15号民事判决； 二、驳回郊区土地局的诉讼请求。 一审、二审案件受理费各72115元，由郊区土地局负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘竹梅 审判员 张 章 审判员 于晓白 二O O一年九月三日 书记员 宋春雨 【法律依据】 1《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994．年7月5日) 第十四条 土地使用权出让，应当签订书面出让合同。 土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。 2《国家土地管理局(关于省辖市人民政府所在地的城、郊区人民政府是否可以批准和组织国有土地使用权出让工作的请示)的复函》(1993年4月1日) 国有土地使用权的出让，由市、县人民政府负责。其中， “市、县人民政府”，所指“市”，包括全国各级市；所指“县”，不包括市辖区。 3《中华人民共和国民法通则》(1986年4月12日) 第一百零六条第一款 公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 第一百一十一条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十六条 当事人一方由于上级机关的原因，不能履行合同义务的，应当按照合同约定向另一方赔偿损失或者采取其他补救措施，再由上级机关对它因此受到的损失负责处理。 第一百三十条 二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。 4《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2005年6月18日) 第二条 开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同。应当认定无效。 本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效 浙ICP备05044035号 ┊ 关于本站 ┊ 违法和不良信息举报中心 董某诉物业管理公司和建筑单位噪声扰民案 收藏本站 ┊ 政策法规 ┊ 理论研究 ┊ 合同参考 ┊ 名词解释 ┊ 问题咨询 判例题目 董某诉物业管理公司和建筑单位噪声扰民案 【 审理法院 】【 颁发文号 】【审结 日期 】 作者: 摘自《环境与资源保护法案例》一书(环境民事案) 董某诉物业管理公司和建筑单位噪声扰民案 [案情介绍] 原告董某是华北电力物资总公司职工。1998年4月30日，她入住丰台区马某小区。入住后，她发现生活用水泵房建在她家居住的楼下，水泵产生的噪音严了其正常生活。经多次与有关部门交涉，未能解决。于是董某便把物业管理公司和两家建筑单位告上法庭，要求他们立即停止侵害、排除妨碍，并鉴于噪声无法排除要求调整住房。同时，要求被告赔偿由于噪声污染给她造成的经济损失十六万余元。 法院经审理查明，1996年5月，北京市小型动力机械厂与华北电力公司订联建住宅楼协议，在丰台区马家堡路某地建住宅楼，1998年4月，电力公司将其所分到的一套楼房分给董某。2001年9月，机械厂取得2号楼房屋所有权证。董某居住的房屋地下设有水泵，水泵工作时发出声响。经环保部门监测噪声超标排放。 法院认为，设在该楼地下的水泵属双方共同使用，因水泵产生的噪声扰民责任理应由双方共同承担，噪声治理任务亦应由双方完成。物业公司系管理人不承担责任。法院对董某提出的赔偿经济损失之请求，可酌情予以考虑。 [案件结果] 北京市丰台区法院判决原告董某获赔经济损失5 000元。同时判决北京市小型动力机械厂、华北电力物资总公司于判决生效后60日内完成对地下水泵噪声治理任务，逾期则按每日100元赔偿原告董某的经济损失。 [基础知识] 这是一起因水泵噪音扰民引起的环境污染损害赔偿案，涉及对环境噪声污染的认定。环境噪声的污染是能量污染，具有感觉性、局部性、分散性、瞬时性的特点。环境是否受到噪声污染必须进行全面的考察。我国《噪声污染防治法》第2条第2款对此有所规定。 本案还涉及共同侵权的问题。共同侵权行为也叫共同过错，而在环境污染的民事责任中，现代各国大都实行无过错责任(即无过失责任)，我国也不例外。此外就是责任承担方式的问题，即违反民事义务的人承担民事责任的形式，《民法通则》第134条规定了承担民事责任的10种方式，在环境法中最主要的责任承担方式就是排除妨害和赔偿损失。 [争点与评析] 在本案中首先要解决的本案是否属于噪声污染的问题，只有造成污染才谈到损失赔偿的问题，另外争议较多的是三个被告是否都对原告造成侵害，尤其是物业公司对此是否有注意义务并承担相应的责任。最后就是应该让有责任的被告承担何种民事责任。 1．环境噪声污染的问题 《环境噪声污染防治法》第2条第2款规定，本法所称噪声污染，是指所产生的环境噪声超过国家规定的环境噪声排放标准，并干扰他人正常生活、工作和学习的现象。由此得出，产生环境噪声污染必须具备两个条件，一是所排放的环境噪声必须超过国家规定的排放标准，二是超过国家规定排放标准的环境噪声必须干扰他人正常生活、工作和学习。本案经环保部门监测噪声排放超标，且该水泵位于原告居住的楼下，工作时产生的巨大噪声严重影响了原告的正常生活，因七可以认定为噪声污染，原告合法权益受到损害并有权提出补救要求。 在实际中，该条规定存在理论和实践脱节以及法律规定之间的冲突问题：在环境法的理论中，环境质量标准是判定环境是否被污染的稚‘标准，而该法却把污染物排放标准作为判断是否污染的前提。环境噪声排放标准与一定时期国家的经济技术条件有关，但环境噪声本身对人体的影响不会因经济技术条件的变化而变化。在实践中，有时超过了污染物的排放标准却并没有影响到周围的环境质量，没形成噪声污染；而有些达到污染物排放标准的却往往造成了实际污染，致使受到侵害的公民维权于法无据，不利于社会秩序的稳定。此外我国已经制定了声环境质量标准和进行声环境影响评价的规定，从保障人体健康的目的出发，也不应该再以排放标准作为认定污染的根据。好在本案较好认定污染的存在，否则对公民权利的保护就会造成阻碍。 2．共同侵权的问题 原告将物业管理公司和两家建筑单位都告上法庭，认为三者共同侵害了她的合法权益。共同侵权行为也叫共同过错、共同致人损害，指两个或两个以上的行为人，基于共同的故意或过失致他人损害。（2）其特征是： (1)共同侵权行为的主体是数人，即两个或两个以上的人(包括自然人和法人)，若仅为一个人则构成单独侵权不构成共同侵权，本案的被告是物业管理公司和两家建筑单位，姑且先不论他们是否确实共同实施了侵权行为，在数量上已符合了共同侵权的主体要件。 (2)数个行为人之间具有共同的过错，也就是说行为人具有共同致人损害的故意或过失。共同的过错是共同承担责任的基础，如果没有共同的过错，各个行为人的行为不能连成一个整体，则应各自承担单独的责任而不负连带责任。这是传统的共同侵权理论，强调的是共同侵权行为人在主观上有“意思联系”，即共同侵权人在主观上有共同的故意或过失。这一理论基础是过错责任原则，由于共同故意或过失对受害人造成的损害更严重，所以要求共同侵权人承担连带责任，但环境污染属于人类公害，造成的环境污染的原因又是多方面的，且其主观上的过失又很难判断，如果实行过错责任原则违背了民法公平理念。19世纪末，随着民法理念由个人本位转向社会本位，民法中的归责原则也由一般的民事责任的过错(过失)原则转向特殊民事侵权的无过错责任原则。所谓无过失责任原则，是指行为人对他人造成损害，不论行为人有无过失，均应对已造成的损害承担民事赔偿责任。在我国，环境污染属于民法上的特殊侵权范畴，应适用无过错原则的规定，《民法通则》第124条和《环境保护法》的第41条也明确了环境污染民事责任的无过错原则。 环境法中的无过错原则并不要求行为人有共同过失，只要各行为人的行为合起来产生损害后果即可。本案有三家被告，我们分别来看。首先是北京市小型动力机械厂，其安装的水泵是本案噪声的直接来源，其明知上面是居民生活区还对水泵产生的噪声未进行有效的控制和管理，因而使原告受到噪声污染损害。其次是原告所在的单位华北电力物资总公司，其虽然与噪声的生成没有直接的关系，但其给职工安排住所却不注意住宅区的环境影响，没有充分考虑到居民住宅区的环境噪声因素，明知工厂有可能产生噪声还与其签订联建住宅楼协议，并把其所分到的一套楼房分给原告，致使工厂的噪声影响到原告的正常生活，作为买卖房屋的受益者其先前行为也是损害的发生原因之一。最后是物业公司，即本案的争议所在，物业公司是否对周围噪声的产生存在注意义务并承担相应责任。2003年9月1日开始施行的《物业管理条例》第2条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第35条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。并在第36条规定，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 本案发生在2001年，该条例还没颁发所以不能适用。根据法谚“物件等同于人的手臂的延长”，物件致人损害等同于物件的所有者或者管理者实施了某种行为致人损害。笔者以为，因为水泵是由物业公司管理的物件，物业公司对水泵造成他人的损失应当承担民事责任，至于物业公司在承担责任后是否有权要求侵权的业主补偿，依据物业服务合同而定，这种约定不具备对抗第三人的效力。而法院只是认为物业公司的管理行为不是原告损害发生的原因便判决其不承担责任，在考虑上是有所欠缺的。 (3)行为的共同性，即数人的行为相互联系，构成一个统一的致人损害的原因。共同致害行为既可能是共同的作为也可能是共同的不作为，无论如何，数个行为人的行为都是统一的不可分割的致人损害的行为。本案中两家建筑公司签订联建协议，将居民楼和工厂建在一起，致使原告的正常生活受到工厂噪声的严重干扰，虽然华北电力物资总公司不是污染的始作俑者，但二者的行为合起来仍然构成了致害行为。至于物业公司的管理行为，法院认为不是致害行为，但若物业服务合同中相关规定要求其实行一定的行为维护业主居住环境的安静i则其不作为的行为也是原告遭受噪声污染损害的原因，他们合起来构成了致害行为。 (4)数个行为人的行为与损害结果之间具有因果关系。在数个行为人的行为中，各人的行为可能对损害结果所起的作用是不相同的，但都是损害发生的原因。本案中的三家被告华北电力物资总公司和北京市小型动力机械厂的签约行为，物业公司的噪声污染行为，都与原告损害的发生有着直接或间接的因果关系。 (5)既然构成共同侵权就要承担相应的责任，《民法通则》第130条规定“二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。”第87条规定：“享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务。”环境污染损害往往不是由某一个个人或法人造成的，侵权的主体往往是很多个，每个主体对造成的污染后果所起的作用并不相同，但我国环境保护的几部法律对环境污染损害的共同责任问题并无规定，在实践中往往都根据民法中共同侵权理论，判决多个侵权行为人对受害人承担连带赔偿责任。笔者认为这种处理结果虽然对保护受害人的利益是有利的，但对于侵权人则是不公平的，有违民法所追求的公平合理的基本原则。 3．责任承担的方式问题 造成环境噪声污染危害的民事责任形式，一是排除危害，二是赔偿损失。（3）本案原告提出被告立即停止侵害、排除妨碍，并鉴于噪声无法排除，要求调整住房，同时，要求被告赔偿由于噪声污染给她造成的经济损失16万余元。在侵权行为法中，恢复原状是最原始的目的，使得权利恢复到没有受到侵害前的状态，但适用此种责任形式必须具备两个条件：第一，需有恢复的可能，即实际上要可能且经济上较合理，第二，须有修复的必要，如果已经无法修复或虽可修复但已无必要，则不适用。由于实践中往往不能实现恢复原状的目的，便引入损害赔偿，从负面的角度救济受侵害的权利，这也是侵权民事责任的基本形式。这两种责任形式可以单独适用也可以合并适用。根据环境噪声污染的特点可以采取一些隔声或消声的措施排除噪声污染的危害，因此法院判决没有支持原告调房的主张而是让有责任的被告在规定时间内完成噪声治理的任务。然而，尽管噪声污染可以治理或避免，但其已经造成的损害却不会因噪声的消失而消失，这就需要对受害人予以财产上的赔偿。 本案的原告提出16万余元的经济损失赔偿，但由于依据不足，法院只支持了5 000元，若治理任务逾期则按一天100元赔偿给原告，对原告损失进行一种填补，并督促被告积极履行治理责任。这种逾期履行以天数计算损失额的方式在环境损害赔偿中颇为新鲜，其形式类似于民法中的违约责任，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失，即约定的义务若在规定时间内没有完成，违约方应向另一方支付一定数额的违约金。环境污染属于一种特殊侵权行为，在这里法院大胆引入了违约责任的方式，对原告的利益缺损进行有效的补偿，并能起到促使排污单位自觉履行治理义务的作用，这种方式值得借鉴，但要注意在确定逾期赔偿额度时要有理有据。 4．结论 综上所述，本案中的两家建筑公司、物业公司构成共同侵权行为，因此要承担连带责任，原告可以向三方或任何一方或两方被告提出履行判决的要求，任一被告都有义务清偿。被告物业公司和其他两个被告作为共同侵权行为人承担连带责任。法院对本案的判决值得商榷。 ① 案情来源于中国法院网，2003年8月22日。 （2）参见王利明、杨立新：《中国侵权行为法》，107页，北京，法律出版社，1998。 （3）参见王灿发，《环境法学教程》，226页，北京，中国政法大学出版社，1997 浙ICP备05044035号 ┊ 关于本站 ┊ 违法和不良信息举报中心 房地产等不动产不得作为典当物 收藏本站 ┊ 政策法规 ┊ 理论研究 ┊ 合同参考 ┊ 名词解释 ┊ 问题咨询 判例题目 房地产等不动产不得作为典当物 【 审理法院 】【 颁发文号 】【审结 日期 】 作者: 摘自《土地与房产管理法案例解析》一书2005.1 房地产等不动产不得作为典当物 [案情介绍] 原告蒋x x经人介绍将坐落于深圳市X X镇的私有房屋出典给X X典当商行。典价为五万元，估价为十五万元，典期为六个月。双方签订当票一张，当票注意事项规定“超过期限未来本典当商行办理手续，所当物品归本典当商行所有”。同时又签订典当补充协议，规定“典当成交后，先扣2个月利息，每月利息为1750元。如不按时交息，利息加倍，如需续当，先交回本金和利息，赎回后，重新办理典当手续”。随后，原告到公证处办理了公证手续。按照补充协议， X X典当商行先扣了2个月利息，付给原告46500元项款，后原告又交纳了两个月利息，现欠2个月利息。1989年3月17日典期届满，原告未办理回赎。次日x X典当商行通知原告当物已变成绝卖，原告要求回赎，X X典当商行不允，并告诉原告只能用15万元回赎，而后双方多次协商也未能解决，原告便开始要价30多万元出卖该房。4月19日， X X典当商行雇佣保安人员接管了出典房屋，又于同年5月18日登报公告拍卖该房。为此，原告起诉到x X区人民法院要求回赎出典房屋。 [法律 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 ] 一审法院经审理认为，当票注意事项中规定的“典期届满不办理续当手续，所当物品归被告人所有”这一规定是指一般物品，作为不动产的房屋是不符合房屋典当有关法律规定的，也是显失公平的。当票上未写“绝卖”字样，所以原告要求回赎房屋，典期虽然届满，但未超过10年，应准予回赎。故法院判决：准予原告回赎房屋，原告应支付被告本金5万元，2个月利息3500元，加罚2个月利息3500元，共计57000元。 一审法院判决后，被告x x典当商行不服，以要求原告给付5万元典金，3个月共计9000元保管费，以及按7％计算月息加罚息(每月支付数额为3500元)为由提起上诉。 二审法院经审理认为，此案一审将案由定为“房屋典当纠纷”不妥，应改为“抵押贷款纠纷”。因为此案的法律关系表面上是房屋典当关系，实质上应认定为房屋抵押贷款关系，且由于双方未到房地产主管部门办理房地产抵押登记手续，据此认定抵因X X典当商行所从事的房地产“典当”而引起的纠纷，是改革开放后出现的一种新情况。针对这种情况，现行政策和法律尚无明确而具体的规定，但有一点在司法实践中是明确的，即：目前典当商行所从事的典当业，如果是以房地产作为抵押的；尽管当票上写的是房屋典当，但其实质是以房屋抵押贷款，不按房屋典当处理，而应按抵押贷款的有关规定处理，若未依法办理抵押登记手续，应认定抵押无效，作普通的债权债务处理，结合案件具体情况，合情合理的解决。 另外，本案中，对X x典当商行先扣利息的做法，不应予以支持。二审人民法院的处理是较恰当的。需指出的是，本案发生多年之后，关于房地产出典问题，全国性法律仍未有明确的规定。1993年11月7日实施的《深圳经济特区典当规定》第八条第(一)项规定：房地产等不动产不得作为典当物。可见， 目前深圳是不允许房地产典当的。 浙ICP备05044035号 ┊ 关于本站 ┊ 违法和不良信息举报中心 房管局未严格审查，法院判决登记无效 收藏本站 ┊ 政策法规 ┊ 理论研究 ┊ 合同参考 ┊ 名词解释 ┊ 问题咨询 判例题目 房管局未严格审查，法院判决登记无效 【 审理法院 】【 颁发文号 】【审结 日期 】 作者: 摘自《土地与房产管理法案例解析》一书2005.1 房管局未严格审查，法院判决登记无效 [案情介绍] 河南南阳市宛城区白河镇农民万X在对南阳市房产管理局的行政诉讼中获得胜诉，南阳市房产管理局所办理的房产抵押权被人民法院判决撤销。 万x原在宛城区白河镇拥有住房一处，已在南阳市房产管理局办理了房屋所有权证，该证一直由其母亲负责保管。后刘X(系万X同村村民)从万x母亲处取走房产证，随即以该房产证为抵押与中国农业银行宛城区支行订立了一份最高额抵押担保合同。(注：最高额抵押是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间连续发生的债权作担保)后中国农业银行宛城区支行与刘x到南阳市房产管理局进行了房产价值评估，又将房产评估报告连同借款合同及以万x名义书写的委托书等递交给南阳市房产管理局，办理了房产抵押登记手续。 万X得知上述情况后，以南阳市房产管理局为被告向宛城区法院提起行政诉讼。一审庭审期间，当南阳市房产管理局的诉讼代理人出具了署有万x签名的借款合同和委托书时，万x当庭予以否认，宛城区法院决定将该签名进行司法鉴定，证实借款合同、委托书上的签名非万X本人签写。宛城区经过公开开庭审理认为，被告南阳市房产管理局在办理房产抵押登记手续时，未严格审查，造成事实不清，侵犯了原告万X的合法权益，判决撤销南阳市房产管理局颁发的房地产抵押权证。宛城区农行不服，上诉于南阳市中级人民法院。南阳中院经二审作出终审判决，驳回上诉，维持原判。 [法律分析] 我国《城市房地产管理法》及《担保法》规定，房地产抵押应向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请办理抵押登记。具体到本案，南阳市房产管理局便是依据上述法律规定而颁发的房地产抵押权证，究其实质，这种登记行为也属于具体行政行为的范畴，而各级人民政府及其工作部门在行使行政管理职权时所作出的具体行为，应当做到事实清楚，适用法律准确，程序合法，内容适当。南阳市房产管理局在办理房产抵押登记的过程中，既未对申请人出具的委托书进行真伪审核，也未对作为抵押物的房产核保，更未与抵押物的所有权人万X调查核实，造成事实不清，明显不当。人民法院依法予以撤销理由充分，符合法律规定。本案的处理一方面反映出房产管理行政机关的登记审批工作亟待改进，另一方面也提醒广大市民对自己重要的财产权凭证，如房屋所有权证、土地使用权证等要妥善保管，以避免不必要的纠纷。 浙ICP备05044035号 ┊ 关于本站 ┊ 违法和不良信息举报中心 购房订金是否应当退还 收藏本站 ┊ 政策法规 ┊ 理论研究 ┊ 合同参考 ┊ 名词解释 ┊ 问题咨询 判例题目 购房订金是否应当退还 【 审理法院 】【 颁发文号 】【审结 日期 】 作者: 摘自《土地与房产管理法案例解析》一书2005.1 购房订金是否应当退还 [案情介绍] 北京李女士对一商住楼产生兴趣，与投资建设方——某房地产开发公司签署了《预订房产证明单》(以下简称《证明单》)，预订房屋一套，并按约定交纳了1万元订金。《证明单》规定预订购房者在一定期限内办理签约，逾期视为放弃订购权，订金不予退还。后来双方在签约条款问题上分歧较大，李女士决定放弃购房，要求退还订金，但房地产开发公司以有约在先为由，拒绝退还。李女士遂将房地产开发公司告上法庭。 庭审中，双方的委托律师就《证明单》是否为购房合同之事展开激烈辩论。原告方认为，《证明单》只是购房意向，但对方律师则表示《证明单》就是合同，这是房地产销售的通行惯例。李女士放弃购房显系单方违约；故无权要求返还订金。 北京市一中院审理认为，该订金认定为李女士欲购房屋的预付款。双方未达成购房契约系由于对契约条款分歧大。在未达成购房契约的前提下，房地产开发公司扣留李女士的购房预付款，无事实和法律依据。日前对该案作出终审裁决：房地产开发公司全额退还李女士1万元订金，并负担两审案件受理费。 [法律分析] 本案的关键在于《预订房产证明单》是否就能视为房产买卖合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定： “房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”可见，依据我国现行法律，房地产转让合同应当是一种要式合同，只有在具备了完备的形式以后才成立。而且，如果正如被告所说《证明单》就是购房合同，那么，双方为什么还要在“购房合同”中规定要在一定期限内办理签约呢?当然最后也就不应当会出现因为双方就签约条款分歧较大而最终没有达成房屋买卖合同的问题了。所以，原、被告双方就预订房屋所签订的《证明单》只能视为是双方达成的购房意向，而非购房合同。既然购房合同尚未成立，当然就谈不上违约及将1万元订金作为违约金的问题。 其次，也不存在订金就是定金的问题。订金与定金是有着本质的区别的。定金是担保的一种，只能作为主合同的从合同而存在。本案中由于作为主合同的购房合同尚未成立，所以，也就不存在定金的问题。所以，本案原、被告双方在《证明单》中约定的1万元订金只可能是原告方支付的欲购房屋的预付款。 浙ICP备05044035号 ┊ 关于本站 ┊ 违法和不良信息举报中心 海口嘉琼企业开发公司与海南英才实业投资公司房屋预售合同纠纷案 收藏本站 ┊ 政策法规 ┊ 理论研究 ┊ 合同参考 ┊ 名词解释 ┊ 问题咨询 判例题目 海口嘉琼企业开发公司与海南英才实业投资公司房屋预售合同纠纷案 【 审理法院 】【 颁发文号 】【审结 日期 】 作者: 摘自《人民法院案例与评注》民事五卷 海口嘉琼企业开发公司与海南英才实业投资公司房屋预售合同纠纷案 焦点问题: 海南积压闲置用地权益纠纷，应如何处理? 裁判要旨: 根据经国务院批准由海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、中国人民银行制定的《处置海南省积压房地产试点 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 》中确定的处理宏观调控时海南房地产市场遗留问题的政策规定，因政府收回项目闲置用地，有关土地权益人可以申请对该土地权属进行确权。 【案情】 上诉人(原审原告)：海口嘉琼企业开发公司。 被上诉人(原审被告)：海南英才实业投资公司。 1993年4月15日，海口嘉琼企业开发公司(以下简称嘉琼公司)与海南英才实业投资公司(以下简称英才公司)签订《宏威商业大厦售房合同书》约定，英才公司将宏威商业大厦预售给嘉琼公司，面积33863．24平方米，房价每平方米人民币5000元，总价款1．693162亿元。面积包括车廊、门廊、门厅、电梯大堂、电梯机房、楼梯及疏散通道、变配电房、发电机房、水池、物业管理用房等，最终以海南省海口市房产管理局核定结果为准进行结算。付款方法为，签订合同时按总价款支付定金5％，签订合同1个月内支付10％，签订合同两个月内支付10％，工程施工至正负零时7日内支付10％，裙房封顶7日内支付10％，主体结构施工至第lO层时7日内支付lO％，主体结构施工至第10层时7日内支付10％，主体结构封顶后7日内付15％，外墙装修完毕支付10％，主体结构封顶后7日内付15％，外墙装修完毕支付l0％，竣工后7日内付20％，如无自然灾害等不可抗力影响，英才公司应于1994年12月31日前将房屋交付使用。在英才公司为嘉琼公司办理房产证前，若嘉琼公司将房产全部或部分转让第三方，英才公司应负责按原售房合同更换买方名称，以后若第三方再行转让，英才公司应予协助。嘉琼公司或嘉琼公司指定单位要求成为房屋承销商，英才公司应尽快提供发展商授权委托书。合同签订后，英才公司如不按合同规定的期限移交房屋，则每逾期1天，按已付房款的0．．5％o支付违约金，若嘉琼公司不按合同支付定金，则本合同自行失效，若不能按合同规定的时间及数额支付各期房款，则每逾期1天按应付房款额的0．5％o支付滞纳金，若逾期30天仍未按合同规定支付购房款，则视为中途毁约，中途毁约则按嘉琼公司所付房款及定金作为违约罚款数额，以补偿守约方的直接间接经济损失，英才公司收回房屋，本合同失效。 合同签订后，嘉琼公司于1993年4月13日付款400万元，4月15日付款446．5810万元，5月13日付款580万元，5月15日付款10万元，5月18日付款26067元，6月2日付款250万元，6月17日付款200万元，7月7日付款100万元，7月14日付款200万元，8月11日付款90万元，8月24日付款110万元。9月25日付款30万元，10月13日付款20万元，11月2日付款10万元，1994年1月12日付款10万元，总计付款2459．1877万元。英才公司亦将其与海南宏威房地产开发公司(以下简称宏威公司)签订的《承包建设经营宏威商业大厦项目合同书》、宏威公司给英才公司的《售房委托书》及英才公司给嘉琼公司的《售房委托书》各一份，以及宏威大厦《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施工任务通知书》复印件各一份交给嘉琼公司。1993年7月27日，英才公司致函嘉琼公司要求其履行合同依约付款。1994年2月1日，英才公司再次致函嘉琼公司要求采取措施解决违约造成的问题，否则将依约收回宏威大厦，并将已付房款作为违约罚款，以补偿其经济损失。 宏威商业大厦项目位于海南省海口市海甸岛人民大道西侧，原由宏威公司开发。1993年3月10日，宏威公司与英才公司签订《承包建设经营宏威商业大厦项目合同书》约定，双方共同建设开发经营宏威商业大厦项目，宏威公司负责运作项目的前半部分并负责土地的购置、转让交易和报建等费用，英才公司承包建设经营该项目的后半部分并负责施工、销售广告、销售过户契税等费用。双方确定宏威公司的包干管理费、利润和前期投资费总计为人民币3719．85万元，由英才公司分四次支付，签约当天、同年4月10日、7月13日英才公司分三次各付款lll5．955万元给宏威公司，总计付款人民币3347．865万元，尚余10％待房产证办妥后再付。英才公司承接宏威大厦项目后，于1993年4月开始试桩工程，之后，完成了大厦的桩基工程、降水工程、护坡工程及部分坑基开挖工程。后因资金不到位，英才公司于1994年底停工至今。 英才公司用于宏威大厦桩基工程投资523．046775万元，支付违约赔偿金237万元，支付试桩费、工地供水安装、工地电费及变压器搬迁、消防保证金、降水护坡工程、因施工为海口海事法院综合楼纠偏及赔偿等费用188．5万元。由于不能按期偿还投资借款，英才公司向中国人民银行梁平县支行(以下简称梁平县支行)、中国人民银行开县县支行(以下简称开县县支行)、重庆市万州区长城实业总公司(以下简称长城公司)支付借款利息370万元。英才公司在与嘉琼公司签订《宏威商业大厦售房合同书》时，未领取《商品房预售许可证》，在一审诉讼期间亦未取得商品房预售许可证。 根据国务院批准的海南省处置房地产遗留问题的规定精神，英才公司、嘉琼公司分别于2000年2月、8月向海南省海口市国土海洋资源局申请对宏威大厦项目土地进行确权。经海南省海口市国土海洋资源局申请对宏威大厦项目土地进行确权。经海南省海口市国土海洋资源局协调，2001年4月26日，嘉琼公司、英才公司、梁平县支行、开县县支行、长城公司经协商签订《协议书》，内容为：几方一致同意将宏威商业大厦土地进行确权，核发换地权益证书，具体比例为，嘉琼公司占四分之二、梁平县支行和开县县支行占四分之一，长城公司占四分之一。本协议经四方盖章或授权代表签字后生效。同日，各方在该《协议书》上盖章或授权代表签字。 2000年12月15日，嘉琼公司以英才公司无故单方停工造成其巨大经济损失，请求判令英才公司返还2459万余元购房款、支付违约金、赔偿损失等为由，诉至海南省高级人民法院。 【审判】 【一】一审情况 一审法院经审理认为，本案当事人经协商一致签订的合同，其形式要件和实质要件不违反法律规定，诉讼中双方亦均主张其行为有效，因此，双方当事人所签合同应认定有效。履行合同中，嘉琼公司未依约履行付款义务，其行为已构成违约，应依合同约定承担违约责任。嘉琼公司违约客观上直接影响了宏威大厦项目的建设及当事人所投资金的回收和效益，其对此造成的损失负有责任，故嘉琼公司提出的诉讼主张无理，其请求不予支持。申请确权是海南省经中央批准制定的处理宏观调控时海南房地产市场遗留问题的政策。英才公司、嘉琼公司、梁平县支行、开县县支行、长城公司签订的有关宏威商业大厦项目土地确权的协议。系其约定处分自己权利的行为，当事人为此签订合同后，应信守约定，履行义务。据此判决：驳回嘉琼公司的诉讼请求。一审案件受理费人民币十三万零三百三十四元，由嘉琼公司负担。 【二】二审情况 嘉琼公司不服海南省高级人民法院(2000)琼民初字第1号民事判决，向最高人民法院提起上诉称，一审判决适用法律错误，认定事实有误，诉讼程序违法，请求撤销一审判决、认定双方所签售房合同书无效并判令英才公司返还2495万余元购房款和利息以及承担诉讼费用。主要事实和理由是：(1)1993年3月10日英才公司和宏威公司签订《承包建设经营宏威商业大厦项目合同书》时，均没有取得预售商品房资格，英才公司作为该项目的工程承包人，在既没有取得土地使用权，也没有取得商品房预售许可证的情况下，与嘉琼公司签订《宏威商业大厦预售合同书》并收取预售款，在一审期间既不施工也不补办预售证明，根据有关司法解释的规定，该合同应认定为无效；(2)承建该项目工程是英才公司单方义务，一审判决认定英才公司中途停工系嘉琼公司未按约付款所致，与事实不符，英才公司并未将嘉琼公司已付的2459万余元购房款全部用于该项目建设，只完成了部分桩基工程；(3)一审判决认定英才公司支付给宏威公司、海口海事法院、梁平县支行、开县支行、长城公司的款项均未查清，部分白条不足为证；(4)2001年4月26日嘉琼公司与英才公司、梁平县支行、开县县支行、长城公司签订的尚未生效的《协议书》，未经法庭质证，违背民事诉讼法的规定。 英才公司答辩称：(1)双方签订《宏威商业大厦售房合同书》的意思表示真实，《房地产管理法》和《城市商品房预售 管理办法 关于高温津贴发放的管理办法稽核管理办法下载并购贷款管理办法下载商业信用卡管理办法下载处方管理办法word下载 》均是自1995年1月1日开始施行，本案所涉合同签订于1993年4月，故一审判决认定合同有效是正确的；(2)英才公司对宏威大厦项目的投资情况有合同、判决、支票存根及收据证明，按照合同约定，嘉琼公司应承担违约责任；(3)一审期间，根据海南省经中央批准制定的处理宏观调控时房地产市场遗留问题的政策精神，在海南省海口市国土海洋资源局协调下，于2001年4月26日英才公司与嘉琼公司、梁平县支行、开县县支行、长城公司就宏威商业大厦土地确权及核发换地权益证书问题共同签订了《协议书》，双方就履行《宏威商业大厦合同书》的纠纷已经解决。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，诉讼程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 最高人民法院经审理认为，根据经国务院批准由海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、中国人民银行制定的《处置海南省积压房地产试点方案》中确定的处理宏观调控时海南房地产市场遗留问题的政策规定，因政府收回项目闲置用地，有关土地权益人可以申请对该土地权属进行确权。英才公司和嘉琼公司分别于2000年2月和8日申请对本案讼争用地宏威商业大厦项目闲置用地进行确权，梁平县支行、开县县支行、长城公司作为英才公司的债权人亦参加了海南省海口市国土海洋资源局主持的对本案讼争用地确权协调会。英才公司和嘉琼公司、梁平县支行、开县县支行、长城公司于2001年4月26日签订《协议书》，一致同意将宏威商业大厦土地进行确权，核发换地权益证书，达成的嘉琼公司占四分之二、梁平县支行和开县县支行占四分之一、长城公司占四分之一的具体比例，是当事人的真实意思表示，且该《协议书》经各方盖章或授权代表签字，协议中约定的生效条件已经成就，故应认定该《协议书》对签约当事人具有约束力。嘉琼公司系基于与英才公司之间的商品房预售关系取得参与讼争闲置项目用地换地权益证书申请资格，在取得该项目用地．50％权益后，尚未办理有关换地权益证书并对该部分土地权益进行价格评估和价值确认，以折抵