长三角地区旅游用地利用分析

57中国房地产2009.7总第 343期 土地市场 目前，在新一轮土地总体规划修编中，不少地区 已经将旅游用地规划放在重要地位。本研究通过对长 江三角洲典型区域旅游景区（点）的走访调研，在总结 前人研究的基础上， 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 了长江三角洲区域旅游用地 开发利用的特征及存在的问题，并提出相应的对策建 议，以期为旅游用地的健康发展以及土地利用规划与 旅游发展规划的结合有所裨益。 一、长三角地区旅游用地利用分析 （一）长三角地区旅游用地特征 长江三角洲地区是我国经济社会发展和工业化、 城市化、现代化水平最高的区域之一，其旅游发展趋 势和特征对我国旅游业的发展具有重要的先导、示范 效应。随着长江三角洲旅游业的快速发展，旅游用地 的范围已不仅限于建设用地，而且已延伸至农业用 地，甚至未利用地，这与长江三角洲区域工业、商业、 住宅等各种土地利用类型用地资源紧张的情况并存。 因此，长江三角洲区域旅游用地在土地利用规模、土 地利用结构、土地供需结构、影响旅游用地的因素等 方面呈现出新的特征。 1.旅游用地规模日益增长 长三角区域经济的发展和人们生活水平的提高 直接推动着旅游经济的发展，旅游业从传统的观光游 向休闲游、体验游转变，旅游产品日益丰富，度假型、 休闲型、健康疗养型、商务会议型、专业交流/访问型 以及都市旅游、乡村旅游、农业旅游、工业旅游等多种 新型旅游产品层出不穷，随之而来的就是旅游用地规 模日益增长。同时，随着拓展游、溶洞游等兴起，未利 用土地也成为旅游用地的新兴增长源。 2.旅游用地利用结构复杂多样 长江三角洲旅游用地结构的复杂多样性主要体 现在两个方面。第一，从旅游用地的功能看，旅游用地 可以分为三大类:旅游服务用地、基础设施用地和生 产管理用地。旅游服务用地包括游憩用地、旅游接待 用地、旅游商业用地和休闲疗养用地。基础设施用地 包括交通设施用地和基础设施用地。生产管理用地包 括旅游管理用地、居住用地、旅游加工用地和旅游农 副业用地等。故旅游景区（点）内部土地利用结构复杂 多样。第二，旅游需求类型的多样化，带来旅游用地利 用结构的复合性。从旅游用地的来源看，根据《土地利 用现状分类 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 》(GB/T 21010-2007)，在耕地、园地、 林地、草地、商服用地、公共管理与公共服务用地、水 域及水利设施用地，甚至交通运输用地、住宅用地以 及其他未利用难利用土地中，旅游用地都可能占有不 同程度的比例。如杭州湾跨海大桥跨海大通道作用与 观光旅游兼顾，其中海上观光服务平台面积达10000 平方米。 3.旅游用地开发具有明显的外部性 旅游用地开发外部性效果明显，合理的旅游开发 可以提高旅游目的地的知名度、改善环境质量、恢复 风俗民情等等，其特点是社会收益远大于旅游开发者 自身的个体收益。例如，可以带动区域基础设施的改 善，诸如文体设施的完备性、道路交通的通达性、商业 网点的繁华度等，这不仅使旅游区受益，同时也给这 个区域带来益处。以上海世博会为例，世博会所在地 是上海市中心最后一块大型工业聚集地，记录了浦江 两岸传承百年之久的上海制造业的光荣历史。世博会 的到来，推动了该区域的城市改造和基础设施建设， 同时根据世博园区的规划，公共活动中心、演艺中心、 长三角地区旅游用地利用分析 徐慧 南京大学国土资源与旅游学系 林文鹏 林涛 上海师范大学旅游学院 58中国房地产2009.7总第 343期 中国馆和主题馆等四大场馆将永久保留，中国馆和主 题馆今后将与会议中心组成国际会展中心，使浦东区 域公共设施建设进一步得到完善。但过度开发、规划 不当等不合理的旅游开发可能导致旅游资源环境破 坏，这是旅游用地开发负外部性的 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 现。 4.影响旅游用地供需的因素多样化 影响旅游用地供给与需求的因素包括旅游产品 吸引的市场范围、投资收益周期、政府旅游发展战略 驱动、郊区城市化进程、旅游业空间发展格局等因素 的影响。 第一，随着旅游市场逐渐细化，游客对旅游产品 的需求以及旅游产品所吸引的市场范围成为旅游用 地供需数量的主要影响因素。与一般的商品供需不 同，旅游用地的需求是一种引致需求，最终是通过对 旅游产品的需求带动对旅游用地的需求。而游客对旅 游产品的需求可以通过旅游产品的供给加以引导和 创造，实现维护现有市场，并创造新市场的目的，所以 可通过市场规律来引导旅游用地的供需结构。 第二，投资收益周期影响旅游用地需求量。旅游 行业主要靠门票收入、餐饮服务及其他一些特色服务 来回收开发成本，具有资金回收周期长的特点，其土 地成本也只能在开发完成后的较长经营期内才能收 回。从旅游资源的开发到旅游产品的营销以至占有相 当市场份额这一过程需要一定周期。对于开发周期 长，市场生命周期相对较短的旅游产品，投资者开发 动力不足，旅游用地需求不足。对于旅游资源丰富、开 发价值大、知名度高、吸引力强、交通便捷、基础设施 配套完备的区域，常常产生投资拥挤效应，旅游用地 的市场需求量大。 第三，现有的土地管理制度政策和政府旅游发展 战略影响到旅游用地的供给和需求。根据我国土地管 理法国有土地使用权出让使用最高年限的规定，旅游 用地出让使用最高年限40年，相对于居住用地、工业 用地而言明显偏低。对于集体土地上旅游用地的开发 模式多为租赁经营，租赁年限较短，但旅游行业投资 回收周期长，这也在一定程度上限制了集体土地旅游 用地的供需量。政府的旅游发展战略也有较大影响。 政府可以强有力地介入旅游开发中，在土地供需方面 可以采取积极的鼓励 措施 《全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观软件质量保证措施下载工地伤害及预防措施下载关于贯彻落实的具体措施 ，也可以采取政府不作为， 甚至是限制措施，引导土地利用变化的方向。 （二）长三角地区旅游用地存在的问题 1.旅游用地规模盲目扩大，经济发达地区旅游耕 地占用与旅游用地开发矛盾突出 随着人民生活水平的提高和我国法定节假日的 调整，人们出游方式更趋多样，尤其是经济发达地区， 人们出游呈现出如下特征：散客出游规模较大，自驾 车旅游成倍增加，中短线旅游升温。加上在国家旅游 局近年来推出“乡村游”及“和谐城乡游”主题宣传年 活动引导下，乡村旅游持续火爆，旅游用地规模日益 扩大，耕地被大量占用，危及区域粮食安全。 2.旅游用地土地集约利用水平较低 旅游用地的开发不但能够使自身同时具有生产 和旅游的多重价值，同时对其周边土地的社会经济价 值具有明显的辐射带动作用。目前，旅游用地开发多 重短期收益、局部收益，土地利用效率低。本文认为， 旅游用地集约利用内涵不但要考虑旅游区土地经济、 社会、生态效益的最大化，还要兼顾周边区域土地利 用效益的最大化，实现旅游用地及其周边区域土地整 体集约，充分发挥旅游用地的正外部效应，这是旅游 用地土地集约利用的实质所在。 3.旅游景区商业化、城镇化严重，旅游资源破坏 严重，生态环境受损 土地市场 59中国房地产2009.7总第 343期 通过沪宁杭三地部分旅游景区的走访调研发现， 部分旅游景区由于过度开发等原因，部分旅游资源处 于超载状态，诸如一些商业性旅游开发引发的建设性 污染、旅游开发中未经处理就排放出来的废物和废水 等破坏了整个旅游区的生态环境，加剧了旅游资源开 发与保护之间的矛盾。一方面超量吸纳游客，过度消 耗文化、自然遗产资源来换取经济价值，另一方面对 文化、自然遗产保护的资金投入不足。这种对旅游资 源过度贴现的短视行为，影响了旅游用地的可持续发 展。 4.旅游用地取得方式多样化、产权残缺，开发主 体多元化，利益矛盾冲突 目前在长三角地区，经营性用地以市场化方式取 得已经成为一种普遍的做法，操作也比较 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 。但是 旅游用地的取得，至今仍允许采用协议出让、土地租 赁等方式，旅游用地也不断蚕食农业用地数量，加剧 了建设用地与农业用地的矛盾。具体而言：旅游用地 涉及土地类型繁多，诸如现代农业旅游园区的建设、 野外生存拓展基地的开发、大型主题园区的建设等， 涉及到国有土地也涉及集体土地，土地取得方式也包 含出让、租赁、合作经营等各种方式。在当前旅游用地 的开发中，大部分涉及到农地转用和土地征用，一些 地区在进行旅游资源开发时，缺少农用地转用手续和 征地手续，这不符合现行法律的规定。旅游用地开发 的主体包括中央政府、地方政府、集体、个人、开发企 业等。如果在旅游项目开发前期未能解决好土地权属 问题，必将导致项目开发完成后甚至在项目开发过程 中，出现地区之间、部门之间各自为政、利益纠纷以及 管理混乱等问题。 5.旅游用地规划与土地利用总体规划、城镇规 划、社会经济发展规划相脱节 通过调研发现，旅游用地规划、土地利用规划、城 镇规划、社会经济发展规划等各种规划之间，相互脱 节的现象也比较突出。其后果主要表现为：其一，由于 没有制定规划或规划没有得到有效执行，旅游用地的 空间结构、建筑物的风格体量与旅游用地的文脉不协 调，降低了原有历史文化的观赏价值。很多旅游景点 成为现代化城镇中的一个个文化孤岛、环境孤岛，使 旅游景点失去了原有的特色。其二，旅游用地的开发 建设与城市建设不协调。公共基础设施和社会服务设 施建设滞后，满足不了实际需求。 二、对策建议 我国土地资源所有权的垄断性和旅游产品营销 的市场特征决定了针对长江三角洲地区旅游用地存 在的问题，宜从政策导向、市场机制、规划辅助等方面 综合考虑。 第一，强化有关旅游用地立法，完善旅游用地相 关法律体系。旅游用地管理要严格遵守《土地管理 法》、《城市房地产管理法》、《风景名胜区管理暂行条 例》、《风景名胜区规划规范》等法律中的相关规定。根 据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规 定》，对于娱乐、旅游等各类经营性用地，必须以招标、 拍卖或者挂牌方式出让。根据旅游用地特征，为充分 发挥旅游用地的美学价值、生态价值、社会价值和经 济价值，建议在相关法律法规中增加旅游用地流转、 开发、经营等相关规定。 第二，结合旅游用地实际情况，探索多样化的土 地使用权转让方式。集体土地所有权的旅游用地可采 取不改变土地所有权权属性质的前提下，采用一定年 期的租赁、以股份入股或置换等方式转让；针对国有 土地所有权的旅游用地，如果单纯以盈利为目的，宜 采用招标、拍卖、挂牌方式出让；如果是非赢利性公益 目的，可采用协议、划拨等多种方式转让。 第三，协调旅游规划与土地利用总体规划的关 系，旅游规划编制以土地利用总体规划为依据，土地 利用总体规划编制中充分考虑旅游用地规划。建议将 旅游用地规划纳入土地利用总体规划体系，并按旅游 区的景观质量要求兼顾居民的生活需要和旅游活动 的需求进行合理开发；旅游规划中旅游用地充分考虑 通过土地整理等方式利用存量土地和废弃地，实现以 旅游促进土地利用结构的优化，提高土地利用效益的 目的。 参考文献 1.保继刚 楚义芳.旅游地理学(修订版).高等教育出版 社.2006 2.王万茂.土地利用规划学.科学出版社.2006 3.毕宝德. 土地经济学（第五版）.中国人民大学出版社. 2006 4.李晓刚 徐梦洁 欧名豪等.土地利用规划与旅游规划协 调研究.资源开发与市场.2005.4 5.刘建森 华彦玲.土地联盟：长三角土地利用模式之趋势 分析.经济体制改革.2008.3 注：本文系上海高校选拔培养优秀青年教师科研专项基金 项目（RE631；RE629） 李求军 / 责任编辑 土地市场