土地管理学复习

概论 土地的功能: （1）负载的功能 （2）养育功能 （3）仓储功能（4）提供景观的功能 （5）储蓄和增殖的功能 2. 土地的基本特性:（1）土地是自然的产物（2）土地面积的有限性 （3）土地位置的固定性（4）土地质量差异的普遍性 （5）土地利用的永续性 3. 土地管理的内容: 土地管理是国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地利用生态、经济、社会效益，维护在社会中占统治地位的土地所有制，调整土地关系，监督土地利用，而进行的计划、组织、控制等综合性活动。 基本内容： 地籍管理、土地权属管理、土地利用管理、土地市场管理四大部分。 4. 土地供给方式 答：（1）土地的自然供给：地球供给人类利用的土地数量，也称物理供给。就某一区域或全世界来说，是固定不变的，是毫无弹性的 （2）土地的经济供给：在土地自然供给与某些自然条件许可的范围内，某种用途土地的供给量能够随着土地利用效益的变化而变化的现象称土地的经济供给。或在自然供给的基础上，人类可直接利用的土地数量，也称有效供给。 5. 《中华人民共和国土地管理法》基本原则,核心内容 答：基本原则：耕地总量只能增加不能减少的原则、土地用途管制的原则、国家对土地实行集中管理的原则和加强土地执法检察的原则。 核心内容是切实保护耕地，首次以立法形式确认了土地管理基本国策的法律地位，规定“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策”。 6. 《中华人民共和国城市房地产管理法》主要内容 答：1994年7月全国人大通过《中华人民共和国城市房地产管理法》。《房地产管理法》中明确规定，“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”，并对国有土地使用权出让的对象、条件、方式、年限、程序、管理等进行了详细规定；对划拨土地使用权的范围、条件等进行了界定；对土地转让、抵押、租赁的条件、要求、程序等进行了具体说明。 7. 土地为什么具有商品属性？ 答：（1）土地作为自然资源，具有有限性（稀缺性）、有用性、可占用性等特性，因而被一部分人当作财产占有。 （2）如今的土地中都或多或少的凝结了人类的劳动，土地是人类对土地的连续投入和人类劳动大量凝结的产物。此时土地不仅具有无限的使用价值，而且具有商业价值，所有土地具有商品属性，可以进行让渡和买卖。 8. 谈谈实施土地资源可持续利用的思路 9. 简述我国土地基本制度和土地管理的基本制度 答：（1）我国土地基本制度 在所有制方面：我国实行土地公有制，法律表现形式是国有土地所有权和农民集体所有权。 在土地使用制度方面：国有土地国家依法实行国有土地有偿使用制度；农村土地实行联产承包。 （2）我国土地管理的基本制度 占用耕地补偿制度。指非农业建设经批准占用耕地的，必须按照“占多少，垦多少”的原则，由用地单位开垦与所占耕地数量和质量相当的耕地。 地用途管制制度。 指国家为保证土地资源的合理利用，及经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用规划，划定土地用途区，确定土地使用限制条件，并要求土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地的制度。 10、我国土地资源的特点是什么？ 绝对数量大，人均相对数量少。 土地类型多种多样 土地资源分布不均，生产力地区差异明显，保护和开发问题突出。 第二章 管理基本原理 土地管理主要遵循的基本原理？ 答：人本管理原理、系统管理原理、动态管理原理、 管理效益原理。 从管理学的角度看，人本原理、系统原理和效益原理是任何一种管理都必须遵循的三大原理。人本原理和系统原理是管理的保障，而效益原理是管理的出发点和归宿，提高效益是管理的根本目的。 第三章 管理一般过程 1、我国现行土地管理机构的设置和职责？ 1998年成立国土资源部。国土资源部—省国土资源厅—市国土资源局—县国土资源局，属于直线制组织结构。 不同级政府的国土资源部门的人员工资和人事关系隶属各级政府 计划职能、组织职能、控制职能 第四章 地籍管理 1、什么是地籍管理？地籍管理的内容？ 地籍管理：国家为获取地籍信息，科学管理土地而采取的以土地调查（含测量）、土地分等定级、估价、土地登记、土地统计、地籍档案为主要内容的综合措施。 地籍管理的内容： 1、土地调查； 2、土地分等定级； 3、土地登记；4、土地统计； 5、地籍档案管理 2. 土地调查的类型及其调查的内容？ 土地调查的类型： 全国土地调查 土地变更调查 专项土地调查 调查的内容：土地利用现状及变化；土地权属及其变化情况；土地条件（自然、社会经济） 3. 全国土地调查的任务是什么？ （1）农村土地调查（2）城镇土地调查（3）基本农田调查（4）土地调查数据库及管理系统建设 什么是地籍调查？地籍调查主要内容? 地籍调查：是国家采用科学方法，依据有关法律程序，通过权属调查和地籍测量，查清每一宗地的位置、权属、界限、面积和用途等基本情况，以图、簿示之，在此基础上进行土地登记。 调查内容：权属调查和地籍测量 权属调查：对土地权属及其权利所及的界线的调查，包括到现场标定土地权属界址点、线，绘制宗地草图，调查用途，填写地籍调查表。 地籍测量：借助仪器，以科学的方法，在一定区域内，测量宗地的权属界线、界址位置、形状等，计算面积，测绘地籍图和宗地图，为土地登记提供依据。包括地籍控制测量和地籍细部测量。 5. 地籍调查的工作程序及主要内容 答：（1）准备工作。制定工作计划；确定工作区范围；收集资料；调查工作的技术设计等。 （2）权属调查。 以一宗地为单位，针对土地使用者的申请，对每一宗地的位置、界址、权属、权源、利用类型、有无地权纠纷等进行实地核实、调查、勘丈、 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 ，并绘制宗地草图，为地籍测量和权属审核发证提供文书凭据。主要任务是地籍调查表的填写和指界 （3）地籍测量。主要包括地级控制测量、测定界址点、测绘地籍图、绘制宗地图、面积量算。 （4）文字总结 。主要包括初始地籍调查工作报告和技术报告的编写。 （5）检查验收。初始地籍调查成果的检查验收。 （6）成果资料的整理与归档 6. 什么是宗地和宗地四至？ 宗地是指：被权属界址线所封闭的独立权属地段，是地籍调查的基本单位。 宗地四至是指：一宗地四个方位与相邻土地的交接界线。一般填写四邻的土地所有者或使用者单位和个人名称。若相邻的土地为道路、河流等线状地物或湖泊、山峰等，其四至填写为相关地物的名称。 7. 土地分类和土地利用现状分类 土地分类：农用地（耕地、园地、林地、牧草地、水面）和建设用地（居民点及工矿用地、交通用地、水利设施用地）和未利用地。 土地利用现状分类：《第二次全国土地调查土地分类》采用二级分类：12个一级类、57个二级类。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。 8、什么是土地登记？ 土地登记是国家依据法定程序将土地的权属关系（所有权、使用权和他项权利）、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，加强政府对于土地的有效管理，保护权利人对土地的合法权益的一项重要的法律制度。 9. 土地登记的类型及其含义。 1、土地总登记：在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内的土地进行的全面的登记。 2、初始土地登记：指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。 3、变更土地登记：因土地权利人发生改变或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。 4、注销登记：指因土地权利的消灭等而进行的登记。 10、土地总登记的内容和程序； （1）土地权利主体：是指土地权利人，包括集体土地所有权人、集体土地使用权人、国有土地使用权人和土地他项权利人。 （2）土地权利客体：指土地权力、义务所共同指向的对象，即权力主体所拥有或使用的土地，具体包括土地位置、权限界址、面积、用途、使用条件、等级等等。 （3）土地权属性质:指附着在某宗地土地上的权力是一种什么性质的权力。 （4）土地权属来源：指土地所有者或者使用者最初取得土地的方式。 ①土地登记申报(通告、申请、审查、收件) ②地籍调查(实地调查、核实、定界、测量、成图) ③权属审核(对申请书、调查成果、产权申请的确认) ④注册登记（对批准土地产权的登卡、装簿、造册） ⑤颁发证书(产权证书) 11、土地证书分为哪几种? 《国有土地使用证》、 《集体土地所有证》、 《集体土地使用证》、 《土地他项权力证明书》 什么是土地初始登记？ 初始土地登记是在土地总登记以后，经权利人与义务人或债务人订立 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 或依法由权利人单独在法定期限内，依照法定程序，向登记机关申办的对宗地上新设定的土地使用权、所有权和土地他项权利的登记。 内容：国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权、土地使用权的抵押、设定地役权。 13、在什么情况下进行注销土地登记？ ①依法收回的国有土地 ②依法征收的农民集体土地 ③因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权力消灭 ，当事人未办理注销登记的 14、土地权利初始登记和总登记的异同点？ 土地使用权、所有权和他项权利初始登记是土地使用权、所有权或土地他项权利的第一 次登记，土地总登记也是土地使用权、所有权或土地他项权利的第一次登记，二者具有共同 点，都是土地登记机关对某宗土地的使用权、所有权和土地他项权利进行第一次登记。 但初始登记不是在一定时间、一定区域内进行的普遍登记，而是对个别土地的登记，具有经常性的特点。 15、土地登记制度类型及其特点。 我国目前实行的是改良的产权登记制度，特点是：①采用形式主义立法 ②采取实质审查主义 ③强制性登记 ④登记有公信力 ⑤颁发权力凭证 ⑥登记簿的编成采取物的编成主义 ⑦土地登记不仅登记土地权力的静态，而且登记土地权力的动态 产权管理 土地产权的内涵； 涵义：土地产权指有关土地财产的一切权利的总和。一般用权利束加以描绘，它包括土地所有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权。 基本特性： 1、具有排他性 2、土地产权个体必须具备可占用性和价值性 3、土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律的保护 4、土地产权的相对性 2、国有土地所有权的产生途径； ①接管、没收；②赎买；③征用土地；④法律宣布。 3、国有土地使用权取得的方式； 1、有偿取得方式：使用权的出让、转让、作价入股、出租（有偿有限期） 2、无偿取得方式：行政划拨（无偿无限期） 3、依法承包经营取得：农业、畜牧业和渔业 4、依照法律、政策规定取得：开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或渔业生产。 4、哪些情形之下，可以收回国有土地使用权？ 在下列情形之一，可以收回国有土地使用权： ①为公共利益需要使用土地的； ②为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的； ③经批准非农业建设占用耕地连续两年未使用的； ④以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，满两年未动工开发的； ⑤土地出让等有偿使用 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 约定的使用期届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的； ⑥因单位撤消、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的； ⑦公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。 5、土地使用权出让可以采取哪些方式？ ①协议出让国有土地使用权 ②招标出让国有土地使用权 ③拍卖出让国有土地使用权 国有土地使用权出让方式的特征是什么？ ①受让主体的广泛性 国有土地可以依法确定给任何单位和个人使用。但国有土地的所有权性质不改变。 ②有偿性 这是相对于国有土地使用权划拨供地方式而言的。支付土地使用权出让金。平等、自愿、有偿。 ③计划性 土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地规划。 7、按用途不同，土地使用权出让最高年限规定； 土地使用权出让期限最高年限按用途分为： 居住用地七十年； 工业用地五十年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 商业、旅游、娱乐用地四十年； 综合或者其他用地五十年。 8. 城镇国有土地使用权出让合同的特点； 合同的特点 有土地使用权出让合同一方（出让方）是特定的主体，出让土地必须按法定的程序进行。 国有土地使用权出让受制于国家宏观调控、总量控制，具有很强的计划性。 土地使用权出让合同属于附意合同，即一方权利受到一定的限制，而需要依附对方的意思表示的一种合同。 9、土地使用权转让的特征； ①土地使用权转让是发生在平等民事主体之间的民事法律行为，是当事人之间进行的民事活动。 ②土地使用权的转让，只是转让一定年限（有效出让年限内）的国有土地使用权，所有权仍属于国家。 ③土地使用权转让时，原受让人同时转让了该土地使用权出让合同中规定的权利和义务，新的受让人成为出让合同规定的权利和义务的新的承受者。 土地使用权与其地上建筑物、附着物在转让时不可分离。 10、土地使用权出租的特征； 1、土地使用权出租也是一种民事法律行为。 2、土地使用权出租是出租人在保留土地使用权的前提下，把部分土地使用权租赁给他人使用，并收取租金。 3、出租地块必须是合法取得且法律允许出租地块。 4、土地使用权出租后，出租人仍需继续履行出让合同规定的义务。 5、土地使用权出租主体（出租人）是通过出让或转让而取得土地使用权的受让人，不同于土地所有人—国家。 6、土地使用权出租，必须将出租土地上的建筑物、其他附着物连同土地使用权一并出租。 11、抵押积极作用，抵押登记，抵押合同的特点； 抵押积极作用: 债务人（土地使用权人）一方面通过抵押权的设立取得所需资金，另一方面无须转移占有供担保的土地，债务人可以继续对土地在开发建设的基础上进行占有、使用和收益，得以发挥土地的双重效用。 债权人土地不转移占有，既免除了对抵押地块的责任，又在债务人到期未能履行债务时，获得对土地的处分权，发挥抵押权的担保作用而获得优先于其他债权人受偿的权利。 抵押权实现后登记,包括三方面 ①抵押权因债务如期履行或者其他原因使抵押权归于消灭的注销登记 ②因处分土地使用权而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的过户登记。 ③ 以划拨土地使用权设定的抵押权，处分土地使用权时，应补办出让手续，补交出让金。 抵押合同的特点 ①抵押合同是从属合同，附属于以担保债务为内容的主合同，随主合同的成立而成立，随主合同的消灭而消灭。 ②土地使用权抵押合同只能由土地使用权人与债权人签定。 ③抵押合同是抵押权的设定行为，直接导致抵押行为的产生，是抵押权成立的要件之一。 ④抵押合同经有权的登记机关登记而生效，其有效期限为抵押登记3个月至出让合同规定的最后使用日止。抵押权的实现期限应以转让土地使用权出让合同规定的最后使用日为限。 12 集体土地使用权获得的途径； ①依法承包经营取得 ②通过招标、拍卖、公开协商等方式取得 ③ 依法用于非农业建设 ④依法用作宅基地、自留地、自留山 ⑤其他方式取得 13、什么叫征收土地？土地征收的特征； 土地征收是国家为了公共利益的需要，依法将农民集体所有土地变为国有土地的行为。土地征收过程，就是将待征土地的集体所有权转变为国有土地所有权的过程。 土地征收的特征: （1）土地征收的公益性 （2）土地征收的强制性 （3）土地征收的有偿性 （4）土地征收程序的合法性 14、农用地征收的审批权限、农用地转用的审批权限； 土地征收的审批权限 1、土地征收需国务院批准的： 征收基本农田； 征收基本农田以外耕地超过35公顷； 征收其它土地超过70公顷。 2、数量低于国务院批准的三类土地征收，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 农用地转用的审批权限 1、国务院批准权限 1）国务院批准的建设项目占用农用地的 2）省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目 3）直辖市、省、自治区人民政府所在地城市，城区人口在100万以上的其它城市以及国务院制定的其它城市扩张用地 15、征用耕地的补偿费用包括哪些？ 征地补偿费的构成: 1、土地补偿费。 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ：3年平均年产值的6-10倍 2、安置补助费。每个需要安置的农业人口标准，为该耕地被征用前3年平均产值的4-6倍，最高不超过15倍 F= （4 - 6）×S×P ÷P总×H 上述两项补助费总和，不得超过土地被征用前3年平均产值的30倍 3、地上附着物补偿费 4、青苗费 5、社会保障费用 6、新菜地开发建设基金（不同规模城市补助不同） 16、土地可以转让吗？ 答：我国实行土地的社会主义公有制，《宪法》规定土地的所有权是不能转让的，但土地使用权可以依法转让。 以出让方式取得土地使用权，并符合下列条件的可以转让，①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地，形成工业用地或者其他建设条件；转让土地时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 以划拨方式取得土地使用权，符合下列条件的，报有批准权的人民政府批准，其划拨土地使用权可以转让。①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；②领有国有土地使用证；③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；④按规定办理土地出让手续，并缴纳土地使用权出让金；也可以不办理土地使用权出让手续，转让方应当将所获得土地收益上缴国家或作其他处理。 利用管理 土地利用管理的主要内容； ①保护农用地特别是耕地；②引导建设用地有序扩展；③保护、协调土地生态环境 2、土地报酬的递减律，边际报酬（Marginal Product） 土地报酬递减律是指在技术等其他生产要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种生产要素的投入所带来的报酬的增量（边际报酬）终将出现减少，及至负增长的普遍现象。 总报酬：对土地报酬而论，即为土地的总产量（Total Product，），系指变动资源不同投入量时各次产量的总和。 平均报酬：为平均产量（Average Product），指每一变动资源所产生的总产量，即总报酬除以变动资源投入量。 边际报酬（Marginal Product）：是指每增加一个单位变动资源所增加总产量的数额，即是变动因素增加时所引起的总产量的变动率，故边际产量就数学形式而言，可视为生产函数的一级导数。MP = △TP / △L 2、地租地价理论的内涵； （1）地租理论 地租是土地所有权在经济上的实现形式，并且以土地的所有权与使用权相分离为条件。地租是土地所有者出租他的土地每年获得的定额收入。一切地租都是剩余价值的转化形式。根据形成的原因和条件的不同，地租可区分成级差地租、绝对地租和垄断地租。 （2）地价理论 地价：土地价格是资本化了的地租。不是对土地实体的购买价格，而是对土地预期收益的购买价格，其实质是土地未来地租的资本化，即土地价格 = 地租 / 资本化率（利息率）。 什么是基准地价 基准地价：是土地管理部门或土地估价委员会在一定时间内，根据各种用地类型的效益状况或市场交易状况，在不同的土地级别或均质地域上分别评定的商业、住宅、工业等土地利用类型的土地使用权单位面积平均价格。 4、农用地应包括哪些地类？ 划入基本农田保护区的耕地 经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地； 有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田； 蔬菜生产基地； 农业科研、教学试验田。 5、耕地利用的特点，林地利用的特点 （一）耕地利用的特征 ①利用周期较短 ②对自然条件要求严格（我国耕地仅占国土的13.7%） ③集约利用程度较高（在陆地上生产力仅次于热带雨林） ④具有永续利用性能 （二）林地利用的特点 1、利用周期较长 2、森林是一种可再生资源 3、对自然条件要求不严，利用方式较粗放 4、多为综合性利用 6、什么是耕地总量动态平衡？占用耕地补偿制度？ 耕地总量是指耕地面积总数和耕地质量水平的统一体。保持耕地总量相对平衡，就是要确保省、自治区、直辖市行政区域内耕地总量不减少。耕地总量减少的，按“占多少，垦多少”的原则，必须要在规定期限内，开垦与所减少耕地的数量与质量相当的耕地。 耕地总量动态平衡应是指包括耕地数量、质量以及农业科技、资金和经营管理等多元要素所决定的区域耕地综合生产能力的平衡。耕地总量动态平衡应该包括耕地的数量平衡、质量平衡、需求平衡、区际平衡、生态平衡和时间平衡六个方面。 7、什么是基本农田？哪些耕地应当划入基本农田保护区？ 基本农田是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。国家规定下列四种耕地必须划入基本农田保护区： （1）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地。 （2）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田。 （3）蔬菜生产基地。 （4）农业科研、教学试验田 8、农田地保护的重点工作？ （1）保持耕地总量相对稳定。通过实施非农建设用地“占一补一”，合理引导农业结构调整实现耕地总量相对稳定的目标。 （2）保持基本农田数量不减少。基本农田保护区依法划定后，除特殊情况须经国务院批准外，人后单位和个人不得占用保护区内的耕地，也不得改变保护区的界限。 （3）改善耕地质量，提高耕地生产能力。耕地的质量通常表现为耕地的肥力和位置。 （4）提高耕地利用集约度，改变粗放的用地模式。耕地利用集约度是指每单位耕地面积上所投劳力、资本（含科技）的多少。 （5）建立耕地预警系统。预报不正常状态的时空范围和危害程度并提出防范措施。 建设用地利用的特点，建设用地有序扩张的辨别标准是什么？ 特点： 1、建设用地利用的非生态性 2、建设用地位置的特别重要性 3、建设用地的高度集约性 4、建设用地的稳定性 5、建设用地的扩张性 判别指标主要有 （1）建设占用土地是否符合当地社会经济发展规划 （2）建设占用土地是否符合小城镇规划 （3）建设占用土地是否符合土地利用总体规划和小城镇建设规划 （4）建设占用土地是否符合年度土地利用计划 10、如何有序引导建设用地的扩张？ 1、控制建设用地规模，以供给引导需求 2、大力提高建设用地集约利用程度 3、逐步缩减农村建设用地规模 土地利用中保护与协调生态环境的重点是什么？ （一）保证农用地中园地、林地、养殖水面等的合理比重 （二）谨慎开发未利用地 ①存在土地利用的障碍因素 ②未利用地开发必然带来生态环境的变化 （三）保护和改善城镇生态环境，防止污染和其他公害 12、实施土地利用管理主要手段？ （1）编制和实施土地利用总体规划。土地利用总体规划由各级人民政府组织编制，其核心是确定和调整土地利用结构和布局。 （2）土地用途管制。通过编制土地利用规划、依法划定土地用途分区，确定土地使用限制条件，实行用途变更许可的一项强制性 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 。 （3）土地利用动态监测。土地主管部门按照中期和年度实施计划经常检查和监督土地利用规划执行情况的活动。 （4）综合运用经济、行政、法律手段，加强土地调控。 补充： 13、土地利用管理的主要内容是什么？ （1）保护农用地特别是耕地 （2）引导建设用地有序扩展 （3）保护、协调土地生态环境 市场管理 城市土地市场的结构体系 1）、城市土地市场类型结构 （1）城市各类用地市场 包括 住宅用地市场、商业用地市场、工业用地市场等 （2）城市土地产权市场 土地使用权市场 2）、城市土地市场层次结构 ①城市土地一级市场，指城市土地所有者将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者与土地使用者之间的经济关系。是一种垄断市场，包括出让、租赁和入股。 ②城市土地二级市场，指城市土地一级市场的土地使用权受让这将剩余年期的土地使用权让与其他土地使用者而形成的市场，是一种竞争性市场，它包括出售、交换和赠与。 3）城市土地市场组织结构 （1）城市土地市场主体组织。主体是指拥有独立的产权，能自主进行市场决策并追求自身最大经济利益的经济活动单位） （2）城市土地市场中介组织。主要指从事地产法律咨询、地产投资决策咨询地产租售代理和地产价格评估等工作的组织。 （3）城市土地市场调控组织。指各级政府 2、宏观调控与市场机制的辨证关系 土地市场运行机制包括市场机制和宏观调控机制，二者之间存在本质的联系。一方面，从市场机制对宏观调控的作用来看，政府宏观调控措施的制定必须以市场为依据，并在市场运行中进行检验和纠正，才能提高其科学性；政府宏观调控意图通过市场机制来贯彻，调控目标要在市场运行中实现。另一方面，从宏观调控对市场机制的作用来看，国有宏观调控为市场运行导航，规定市场的发展方向，克服市场机制在利益关系上的局限性和调解活动中的短期性行为；宏观调控还可以完善市场运行条件，为市场机制发挥积极功能提供必要的前提。 3、城市土地市场管理的内容 1、城市土地市场的宏观管理：国家从社会经济发展的总体和长远目标出发，通过经济手段和行政手段，对土地市场进行干预。主要包括城市土地市场的供需管理和城市土地市场的价格管理。 2、城市土地市场的微观管理：国家通过法律手段和行政手段，对城市土地市场主体、市场客体和市场交易程序进行管理。 4、城市土地市场供需平衡调控机制 （1）对一级市场土地供过于求（ S1h ＞ D1h ）的调控 现象：①城市土地大量闲置,城市土地利用率下降。 ②耕地大量减少，危及农业生产乃至整个国民经济。 措施：①控制城市土地增量供给，稳定S1h 。具体包括加强城市规划管理；提高农地特别是耕地的价格；建立耕地用途管制制度。 ②刺激开发公司开发闲置的城市土地，使D1h 增大。具体包括对城市土地价格实行“最高限价”管制；开征城市土地闲置税并逐步提高其征收标准。 （2）对一级市场土地供不应求（ S1h ＜D1h ）的调控 现象：①造成环境效益低下，城市公共用地短缺。 ②导致S2h ＜D2h ，使生产和生活用房短缺。 措施：只能调控供给一方使S1h增大，不能抑制D1h 。具体包括建立城市规划的反馈机制，及时修编和适度扩大规划限额；在新编规划范围内，适时、适度降低农地价格，使S1h有计划地增加。 （3）对二级市场土地供过于求(S2h ＞D2h)的调控 现象：房地产大量空置 措施：①控制S2h进一步增大的趋势，控制一级市场增量供给； ②刺激居民对商品住房的需求，具体包括适度降低商品房价格；提高居民的收入。 （4）对二级市场土地供不应求的调控 S2h ＜ D2h 现象：二级市场土地供不应求 措施：一种原因是一级市场土地供不应求而导致二级市 场土地供不应求，采取（2）中论述。 另一原因是房价偏低，则采取 ①刺激开发公司的开发行为。 ②抑制购买者的购买行为。 具体包括政府放松对土地价格管制，使房价随行就市；适度降低土地开发贷款利率，提高购房贷款利率。 5、城市土地市场供需调控的主要内容（“三维立体结构”） 1）城市土地市场供需调控的方向 2）城市土地市场供需调控的时间 3）城市土地市场供需调控的力度 6、城市土地市场供需调控的政策工具 （一）发展计划和规划 1、发展计划 一般分为长期计划、中期计划和年度计划。 年度计划主要有年度建设用地计划（或年度土地出让计划）和年度信贷投放计划。 政府作为惟一的土地供应者，合理确定每年各类土地供应数量和投放时机对城市市场供求平衡有直接影响。 国有银行一逐步商业化，政府对信贷资金的投量和投向只能通过间接调控来实现。 2、 土地利用总体规划和城市规划 （1）土地利用总体规划对土地市场的宏观调控 ①确定了建设用地总量和耕地保有量的控制指标，制约着城市土地市场上的土地供给总量。 ②县级土地利用总体规划明确了土地用途，土地用途的转变受土地用途管制制度的制约。 ③土地利用总体规划是土地利用年度计划编制的重要依据。 （2）城市规划对城市土地市场宏观控制作用 ①用地使用控制，包括用地性质、用地面积、位置、边界范围等。 ②建筑控制，包括建筑类型、建筑高度、容积率、建筑密度等。 ③环境容量控制，包括人口密度、绿地率、空地率等。 ④设施配套控制，即对地上公共设施和市政设施提出定量配置要求。 ⑤形体景观控制。 （3）“两规”衔接的重点 ①土地利用总体规划与城市规划统计指标体系的衔接 ②城镇体系规划的衔接 ③城市规模的衔接 （二）财政政策 1、地租政策（土地出让金或年租金） 2、税收政策（各种税赋） 3、财政投资政策（对主导产业或不同地区采取财政投资的倾斜政策） （三）金融政策 1、直接调控 2、间接调控 什么是土地储备制度； 城市土地储备制度是指由城市土地收购储备机构，通过征收、收购、置换、到期回收等方式，将土地从分散的土地使用者手中集中起来，由土地收购机构统一进行土地整理后纳入土地储备库，再根据城市总体规划、土地利用总体规划和土地利用年度计划，通过招标、拍卖、挂牌等方式有计划地将储备土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种土地管理制度。 土地收购储备操作程序？ 1、土地收购：主要包括土地征收、土地收回、土地置换和土地购买。 2、土地储备：包括对收购土地的开发开发和再开发、土地的储备和进入市场前的经营管理） 3、土地供应（招标拍卖、招标和挂牌等出让） 意义： ①有利于增强政府对城市土地的宏观调控作用。 ②有利于盘活城市存量土地资产，提高土地利用率。 ③有利于土地利用总体规划和城市规划的实施 ④有利于推行土地招标拍卖制度，建立公开、公平、公正的土地市场 9、土地市场微观管理的内容 城市土地市场微观管理，是指国家通过法律、行政等手段对城市土地市场运行进行统一的规范与管理，保证市场主体公平交易、平等竞争，以发挥土地市场机制的正常调节功能。 一、对土地市场客体的管理 城市土地市场的客体主要是指土地及土地产权，对土地市场客体的管理主要是限制允许进入市场的土地产权范围。 我国城市土地所有权不能进入市场。在城镇（包括城市、县城、建制镇、工矿区）只允许国有土地使用权进入市场流转。 有6种土地使用权不能进入土地市场。 二、对土地市场主体的资质审查 1、土地使用权出让人和转让人的资格 土地使用权的出让人只能是国家。 土地使用权转让人可以是享有土地使用权的境内外公司、企业、其他组织和个人。 2、土地使用权受让人的资格 土地使用权的受让人的企业、其他组织或个人。 三、对土地使交易程序的规范 （一）土地使用权出让程序（预报、正式报批、招标或拍卖、签订合同、登记） （二）土地使用权转让程序（申请、批准、签约、公证、登记） （三）土地使用权出租程序（签约、登记） （四）土地使用权抵押程序（签约、登记） 四、土地市场的中介管理 （一）对土地中介服务企业与个人进行严格的资质审查 1、土地市场中介服务企业与个人进行严格的资质审查 2、土地经纪人必须具备的资质条件 3、对土地中介服务企业或个人（经纪人）进行自制审查的具体程序 （二）对土地中介服务企业与个人进行经常性的审查和监督 15