商业地产研究

nullnull商业宝典null●引言 ●集中商业 ●分散式商业（商业街） ●复合式商业 null引言null1.商业建筑分类多种多样。 a.按建筑空间密集度分：集中商业、分散式商业（商业街）、复合式商业 b.按坐落位置份：市中心商业、市郊社区商业 c.按规模分：大型商业、中型商业、小型商业 d.按经营方式分：综合商店、专业店、连锁店、百货公司、自选商场和超级 市场、购物中心、其他零售形式2.我们主要是从建筑空间密集度（即集中商业、分散式商业和复合式商业）这 个角度进行讨论。null集中商业null分散式商业（商业街）●分散式商业（商业街）的定义 ●分散式商业（商业街）的分类 ●分散式商业（商业街）的设计要点 ●分散式商业（商业街）的相关规范 null分散式商业（商业街）的定义null商业街或商业步行街即由众多商店、餐饮店和服务点共同组成，按一定的结构、比例、规律排列的商业繁华街道是城市商业的缩影和精华，是一种多功能，多业种，多业态的商业集合体。商业街定义nullnull●商业街按照区域性划分可分为 1.市中心商业街 2.城郊商业街，城郊商业街又可分为 a.社区商业街 b.社区底商●商业街按照平面形态划分可分为 1.传统“一”字型 2.街道+广场“一”字型 3.树型 4.环型 5.广场发散L型 分散式商业（商业街）的分类null一.商业街按平面形态划分类型null1 传统“一”字型null2 街道+广场“一”字型null3 树型null4 环型null5 广场发散L型null二.商业街按区域性划分类型null1 市中心商业街null郊区型社区商业街 特点： 1.客户特点： a.客户密度相对较低，以固定型，成熟型，家庭型顾客为主。 b.客户对物业的生活型配套和成长周期型配套非常关注。 c.客户具有相对稳定的消费能力，整体消费水平处于中等水平。 d.客户具有明确的文化性、情感性消费需求。 e.郊区化生活方式决定，消费范围扩大，定向消费需求减弱，周期性消费明显。2.产品特点： a.存在明显的阶段性调整变化的要求。 b.对区位环境的复合性依赖度很高。 c.具有高度的资源整合性和市场应对性。 d.以满足居住客户的基本生活需求为主，注重服务深度和品质。 e.产品更新快，跟随市场反应，快速复制或购进热销产品满足需 求甚至引导消费。null郊区型社区商业街 a.形态：底商铺位，临时摊位，农贸市场为主，形态单一，同质 感强 ，品质感低。 b.分布：沿袭沿街为市的格局，以街道和聚成区域为重点，零散 分布。 c.功能：以满足最基本的生活功能为主，个性化，品质化，全面 化生活功能无法满足。 d.品质：个体商业为主，存在定位中低档的连锁商业，整体品质 感较低。 e.系统：整体商业缺乏同意规划，同意管理，基本不具备系统性， 大大制约了商业的存活和发展。现状 ：null 随着住宅小区建设加速、商业网点和居民服务形式的不断发展，社区商业服务的对象和范围不断扩展，形态也逐步走向灵活多样，成为城市商业圈的一个重要的组成和“补充”部分。 有专家把构建社区购物网称作“51015”：即居民出家门步行5分钟可以到达便利店；步行10分钟可以到达超市和餐饮店；骑车15分钟可到达购物中心。null定义： 社区商业街是由不同规模不同类别的店铺有规律的排列组成的交易场所，其形式有带状或环状组团商业街，是社区商业的重要组成部分。郊区型社区商业街 --a 社区商业街null郊区型社区商业街 --a 社区商业街null郊区型社区商业街 --a 社区商业街null郊区型社区商业街 --a 社区商业街null郊区型社区商业街 --a 社区商业街null郊区型社区商业街 --a 社区商业街社区商业街发展现状社区商业街未来发展趋势null郊区型社区商业街 --a 社区商业街null郊区型社区商业街 --a 社区商业街null郊区型社区商业街 --a 社区商业街null郊区型社区商业街 --a 社区商业街null郊区型社区商业街 --b 社区底商用地商业价值分析null按规划布局可以分为三种形式: ●集中模式 ●外街模式 ●内街模式 郊区型社区商业街 --b 社区底商null郊区型社区商业街 --b 社区底商null郊区型社区商业街 --b 社区底商null郊区型社区商业街 --b 社区底商null郊区型社区商业街 --b 社区底商null郊区型社区商业街 --b 社区底商null郊区型社区商业街 --b 社区底商null郊区型社区商业街 --b 社区底商null分散式商业（商业街）设计要点null一.平面设计要点nullnull1.购物流线简单化 a.简单的流线引导 b.垂直与水平交通互不干扰 c.洋流理论——通过连廊形成交通环流 万科运河东一号的街区规划实践美国渔人码头null华润万象城二期null4.二层以上可达性设计 宜布置较大的目的性强的业态，并在一层可视范围内 多垂直引导——一般20米左右一个楼梯或扶梯 不同层高设置入口 美国洛杉矶星光大道null5.铺面尺寸设计 a.一般一层小开间，二层及转角处大开间；社区商业街商铺最小面宽不宜小于3m，进深面宽比不超过4:1. b.面宽在5~18米为宜，面宽：进深=1：2~1：3街道控制在6-18m 街道高宽比控制在1:1~1:2之间美国渔人码头一层为4个铺面，分别是不同种类 同样的尺寸，2层是两个店铺美国渔人码头null不同商业业态对商铺开间进深的要求null6.街道设计 a.宽度不宜超过20米，一般在6米~18米，总长度在200~500米，节点间距控制在60-100m，高宽比在1:1~2:1 b.每60-100米，应提供一个休息公共空间，避免过长无节奏设计。 c.宜形成折线对景形街道，增加商业街的丰富性和趣味性 美国渔人码头null7.平面布置要符合消费者心理null二.提升商业价值设计要点null1.小铺密集,多以1-2个开间为一间. 同样尺寸，二楼2间店铺1楼是4间铺面，包含不同种类●一层商业设计要点null同样尺寸，二楼2间店铺1楼是3间铺面nullb.广场拐角多布置速食类露天情景店 在广场的角落一般布置情景餐挺如咖啡等速食,满足顾客休息需要一般露天布置 直接性吸引顾客。null3.见缝插针增加商业面积 4.补充零食快餐等商业品种 充分利用楼梯空余空间在过道处增设饮料亭null●二层商业设计要点每隔30米左右就提供一个楼梯1.强调二楼易达性 2.每个楼梯都正对铺面广告位 3.自动扶梯与直跑楼梯并存 null情景楼梯与二层商业的设计楼梯一般直接与二层的铺面的广告位对应布置 上楼前能提供清晰的引导作用null提供直达交通 提前告示二层店铺种类/名称 明显的广告提示 远处二楼广告一楼化提前告示二楼商铺种类null增强2楼店铺展示面null4.多以大店铺为主,多以餐饮为主 1栋楼就是一家餐厅一栋就是一家店铺餐厅null5.平台变化丰富 每隔10-20米就相互连通 平台设计景观化 平台之间相互连通密集，3次连接布置大量的花草，增加平台的停留度null三.动线设计要点null一.规划设计要点 -- 2.动线设计nullnullnullnullnull一.规划设计要点 -- 2.动线设计nullnullnullnullnull四.立面设计要点null 沿街商铺应考虑下雨时行人购物方便，建议设置连续的外廊、骑楼或雨棚。（外廊顶部可利用作为露台，提高住宅的品质。）null分散式商业（商业街）的相关规范一.理论规范 二.案例 三.引用和选择 四.探讨 五.商业其他第一部分第一部分理论规范 一、定义(高规)： 一、定义(高规)：1）二层及二层以下； 2）不超过300平方米； 3）防火与主体建筑相隔； 4）独立出入口。null商业服务网点定义的演化理发、消防、小商店<300平米N*300平米 二、建筑防火规范的对象： 二、建筑防火规范的对象：1） 多层建筑 高层建筑 2） 住宅 公建 多层住宅多层公建高层住宅高层公建 三、跟住宅有关的建筑分类 三、跟住宅有关的建筑分类民用建筑居住建筑公共建筑纯住宅带商业服务网点的住宅商住楼综合楼住宅+商业服务网点　住宅+底商（非服网） 住宅+商业+酒店+。。。 四、商业服务网点： 四、商业服务网点： 对于商业服务网点，所属范围不明确： 1、不独立，与住宅相连； 2、自身为商业性质，可看之为公建； 3、所属建筑为整体住宅，则又属于住宅； 4、除了在术语定义中出现，规范条文中无出现针对商业服务网点的规定。 公建？ 住宅？ 可以公建可以住宅？ 猜疑： 1.商业服务网点自身仍为公建，但其规模及性质不足以改变所处楼栋作为住宅的定义？ 2.整栋楼为住宅，所以商业服务网点自身也属于住宅一部分？高规 说明null1、各地的与本地的规定——无商量 2、各地对规范的引用与理解——可商量 3、经办人的理解——可商量 4、设计者的理解与解决——可商量 5、甲方的公关能力——可商量 国标对商服的定义不清晰，除了个别地方规范的明文补充和清晰定义外，存在较多模糊地带。五、几个关键词：五、几个关键词：1、安全出口：保证人员安全疏散的楼梯或直通室外地平面的出口安全出口室外出口疏散楼梯2、疏散楼梯*室外楼梯（辅助*）防烟楼梯封闭楼梯注意：1、疏散楼梯需直接通风采光，否则需要增加通风设备； 2、室内开敞楼梯不作疏散出口；室外可以。 3、疏散楼梯在首层有直接对外出口。3、疏散距离null3、安全疏散距离： 1)a）到室外出口的距离； b）到疏散楼梯的距离。2)多规——两个安全出口间房间为40米（50米）； 袋形走道或尽端房间为22米（27.5米）。*括号内为设喷淋，则增加25%，但对层高有要求。 高规——两个安全出口间房间距离为40米； 袋形走道或尽端房间距离为20米。80米20米房间 or 走道？很重要！！b、30米高规——a、15米3)房间最远点到房门口距离：多规——22米（27.5米）（忽略消火栓长度）对于住宅内部，室内到户门的距离要求---无(高规)40,22（多规）高层为“紧靠”没有明确数值，但高层也经常借用多规的15米null疏散通道疏散通道疏散通道住宅单户房间门户门安全出口安全出口安全出口房间扩大前室 扩大楼梯间安全出口安全出口安全出口营业厅无要求15米公建房间20米尽量靠近1.借用15米30米商铺定义借用（以高层为例）2.看成通道null疏散距离宽松强度：1）把商铺按照单户住宅要求——无（忽略消防栓距离）(高规)40,22（多规） 。2）把单个商铺按照疏散通道要求多规 高规特类）按营业厅（慎用）松严多规 高规3）把单个商铺按公建房间要求4）（两层商铺时）把商铺一层按扩大楼梯间(前室)要求1a、出口—a）安全出口 b）房间门1a、出口—a）安全出口 b）房间门多规：a)安全出口（防火分区）b)房间门（房间,公建）对于单户住宅，疏散门数量要求------无1b、出口—a）安全出口 b）房间门1b、出口—a）安全出口 b）房间门高规：a)安全出口（防火分区）b)房间门（房间，公建）对于单户住宅，疏散门数量要求------无null单个出口数量限制条件宽松强度：1）把单个商铺按照单户住宅要求——无2）把整体商铺建筑按照多层建筑 防火分区 要求松严5）把整体商铺建筑按照高层建筑 防火分区 要求-基本必须2个出口3）把商铺内部按多层建筑 房间 要求4）把商铺内部按高层建筑 房间 要求null2、楼梯多规：1）非公共建筑 -----开敞楼梯 2）公建建筑，2层以下-----开敞楼梯（1）底商 按要求只需要设置开敞楼梯，但注意满足疏散距离（2）设置封闭（防烟）楼梯更多是为了解决疏散距离问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 开敞楼梯封闭楼梯满足A+B+1.5C≤疏散距离A≤疏散距离 B≤疏散距离null2、楼梯高规：（1）按高规所表达的字面意义，至少需要做封闭楼梯间，甚至防烟楼梯间。（2）室外楼梯，可以作为疏散楼梯。null疏散楼梯要求宽松强度：1）把单个商铺按照单户复式住宅要求——开敞楼梯3）商铺位处高层建筑投影外-----封闭楼梯松严4）商铺位处高层建筑投影内-----防烟楼梯 无提及，但默认对于非商住底商最常用！特类） -----室外楼梯或者可以说按照多规要求 2）商铺位处高层建筑投影内外---封闭楼梯*开敞楼梯梯段计算长度：【多规】跃层式住宅内的户内楼梯的距离可按其梯段总长度的水平投影尺寸计算。 【高规】6.1.6 跃廊式住宅的安全疏散距离，应从户门算起，小楼梯的一段距离按其1.50倍水平投影计算。null 6.1.7、高层建筑内的观众厅、展览厅、多功能厅、餐厅、营业厅和阅览室等，其室内任何一点至最近的疏散出口的直线距离，不宜超过30米；其它房间内最远一点至房门的直线距离不宜超过15米. 6.1.8、公共建筑中位于两个安全出口之间的房间，当其建筑面积不超过60平方米时，可设置一个门，门的净宽不应小于０.９０米。公共建筑中位于走道尽端的房间，当其建筑面积不超过７５平方米时，可设置一个门，门的宽度不应小于１.４０米。第二部分第二部分案例nullnullnull注：商业位于住宅塔楼投影下时，商业铺内楼梯为防烟楼梯，否则为封闭楼梯。nullnull两个疏散口要求----分层算！1221112null对比第三部分第三部分引用与选择对于商业服务网点设计，需先明确：对于商业服务网点设计，需先明确：1、引用规范 2、只设一个疏散出口的面积限制： 3、疏散距离要求： 4、楼梯要求：1、执行规范：1、执行规范：一般 高层下——高规 多层下——多规 独立 ——多规 可能会引用不同的条文 争取 先按住宅 再按公建 高层、多层下——引用多规（依据：独立防火分区、独立疏散口、防火墙） 特殊 高层投影下 高层投影外 2、只设一个疏散出口的面积限制：1）把单个商铺按照单户住宅要求——无----300平米2）把整体商铺建筑按照多层公共建筑 防火分区 要求严5）把商铺整体按照高层公共建筑 防火分区 要求-基本必须2个出口3）把商铺内部按多层公共建筑 房间 要求---120平米4）把商铺内部按高层公共建筑 房间 要求2、只设一个疏散出口的面积限制：两层---500----300平米 单层---200平米出口间---60平米 尽 端---75平米松*明确疏散口面积控制是单铺整体计算or每层分别计算！常用 有时有时有时 不用*高层有可能引用多规3、疏散距离要求：1）把商铺按照单户住宅要求——无（忽略消防栓距离，不要太夸张）。40,22（多规）2）把单个商铺按照疏散通道要求松严3）把单个商铺按公建房间要求3、疏散距离要求：多规——安全出口间----40米（50米）； 尽端 ----22米（27.5米）。 高规——安全出口间----40米； 尽端 ----20米。 高规——a、小房间----15米多规 ----22米（27.5米） b、营业厅----30米常用 有时 有时 有时 也有 1.商住可行，商服也有借用，慎用*括号内为设喷淋，则增加25%，但对层高有要求。*高层有可能引用多规*其他疏散距离长度增减附加条款见防火规范相关条文（开敞楼梯，开敞通道…） *开敞楼梯梯段疏散长度计算：【多规】跃层式住宅内的户内楼梯的距离可按其梯段总长度的水平投影尺寸计算。 【高规】6.1.6 跃廊式住宅的安全疏散距离，应从户门算起，小楼梯的一段距离按其1.50倍水平投影计算。2.引用此条，必须两个以上疏散口4）（两层商铺时）把商铺一层按扩大楼梯间(前室)要求----15米 有时多规规定，高层常借用4、疏散楼梯要求：1）把单个商铺按照单户复式住宅要求，或者可以说按照多规要求3）商铺位处高层建筑投影外-----封闭楼梯松严4）商铺位处高层建筑投影内-----防烟楼梯 特类） -----室外楼梯 2）商铺位处高层建筑投影内外---封闭楼梯商铺位处高层建筑投影内外----开敞楼梯 4、疏散楼梯要求：*设计时，在允许设置开敞楼梯的商铺专门设置封闭（防烟）楼梯，更多是在可以缩短疏散距离的考虑基本满足 设计需要，政策要求 有时null5、封闭（防烟）楼梯间的疏散距离：1)： A≤ 疏散距离 B≤ 疏散距离剖面二层一层3)： A≤ 15M（房间） D≤ 15M（扩大前室） 2a)： A≤ 15M（房间） B≤ 疏散距离一层2b)： A≤ 疏散距离 D≤ 15M（扩大前室）二层4)： A≤ 15M（房间） 一层楼梯间直接出口一层二层（注意：封闭楼梯与前室皆需直接对外通风采光，否则增设加压送风)松严结论？结论？1.熟悉规范，灵活应对。 2.提前沟通。 3.先按宽松的设计,保留后备 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 4.不同地方有不同的引用原因及运作惯例 5.同一项目不同的控制点可能引用不同的规范条文（多，高，公，住） 6.新防火规范第四部分第四部分探讨一、疏散距离 （或出口）不足：一、疏散距离 （或出口）不足：1、单层铺A>疏散距离1）加房间B<15M。 房间面积≤60平米，常定义为厕所、储藏,茶水… A≤疏散距离。 A常引用安全出口疏散距离，默认为走道。 2）后开门A1+A2≤2倍疏散距离。 注：后门开向小区，注意管理。 解决方式有：（1）使用时把门封堵； （2）铺后加通道。3）侧加门A≤疏散距离。 注：1、Ⅰ、Ⅱ铺为独立分区。 2、当地认可以上做法。 3、乙级防火门。 4、Ⅰ、Ⅱ铺可能独立产权， 可能只能同一产权。 ⅠⅡnull2、二层铺开敞楼梯——首选满足A+B+1.5C≤疏散距离封闭楼梯——次选A≤疏散距离 B≤疏散距离可疏散距离增加可能加门防烟楼梯——不得已通常在高层塔楼投影以下一层二层剖面一层二层防烟楼梯封闭封闭DD≤15M或null3、开敞楼梯：主要需要解决疏散距离。小进深铺满足A+B+1.5C≤疏散距离大进深铺满足： A+1.5C+B≤疏散距离 且D+1.5C+B≤疏散距离大进深、疏散距离要求短的商铺一层二层剖面一层二层满足： A+1.5C≤疏散距离 且B+1.5C≤疏散距离满足： A+1.5C+D≤疏散距离一层二层一层二层null3、封闭楼梯有时：A≤疏散距离 B≤疏散距离剖面二层小进深商铺一层放松一点*A≤疏散距离 可少设一道防火门严格一点一层D≤15M剖面再严格一点一层 6.2.2.3 楼梯间的首层紧接主要出口时，可将走道和门厅等包括在楼梯间内，形成扩大的封闭楼梯间，但应采用乙级防火门等防火措施与其它走道和房间隔开。（高规）1）防火墙。 2）防火门。 3）自然通风或机械增压。有时：A≤15M B≤15M有时：A≤疏散距离 B≤15MnullA或B≤疏散距离 D≤疏散距离 或D≤15M （此做法不合适）大进深商铺A≤疏散距离 且B≤疏散距离 （适合在背面不能开门限制） （注意自然通风采光）一层二层一层二层null4、组合楼梯二层一层夸张一点一层二层*A≤15M B≤疏散距离 进深可做到35M-40M *A≤15M E≤15M A≤15M E≤疏散距离 时，进深可做到50M-60M 时，进深可做到55M-70M null5、两层商铺（主要是二层要求两个安全出口问题）二层借用隔壁铺提升二层*防火门 产权问题 认可问题 使用问题共用通道二层平台（骑楼）二层*D≥5M 平台架空二层，不影响小区环境 平台及室外楼梯不计容积率面积*二层商业价值提升 一二层可分别独立产权（若疏散及开口数量满足时） 平台及室外楼梯不计容积率面积街道街道注意疏散距离D满足规范（高规80M）注意室外楼梯疏散宽度满足规范null6、没办法时，尽量将必须严格要求的与可放松的区别开放 宽高规多规高规高规高规多规多规高规多规高层高层高层高层群房群房施工缝施工缝两个项目两个项目佛山沿海项目 佛山沿海项目 1.60平米两出口 2.疏散 15米！ 2.按公建要求骑楼常规的一拖二商铺不可能满足疏散要求！null佛山沿海项目 4个楼梯60和15进深，茶水间null佛山沿海项目 null佛山沿海项目 null佛山沿海项目 null佛山沿海项目 null西安第五部分第五部分商业其他null一、商业赠送面积（1）（2）null二、商铺配件烟道————————门空调店招雨篷灯箱广告橱窗门null（1）门*重量、造价、面积 单层玻璃门宽通常为:1.4M 、1.5M、1.8M门高为:2.4M、2.7M、3.0M（2）橱窗*商业一层一般采用低反射、高透过率玻璃(1)门、橱窗null（2）店招1外部灯光灯箱null（2）店招2店招外突梁柱内移null（2）店招3null（2）店招4null（4）广告位11）一般放二层以上 2）两种形式： 外部灯光； 灯箱。 3）均好性：每商铺一个外部灯光灯箱第3.1.3条 商店建筑外部所有凸出的招牌、广告均应安全可靠，其底部至室外地面的垂直距离不应小于5m。（商规）null（4）广告位2null一层平面图立面图剖面图二层平面图（4）广告位3null（4）广告位4内嵌外凸null（5）雨蓬1）防坠落； 2）防雨；雨蓬置于店招之上雨蓬置于店招之下玻璃雨篷雨蓬由上部建筑代替店门内凹null（6）空调外机11）置于后面： 对造型影响最小 但注意对小区的管理干扰。 （安装，检修，走管）尺寸null（6）空调外机22）置于屋顶： 考虑防水 对住宅的影响null（6）空调外机33）置于前面： a、冷凝水管与冷媒管位置设定； b、注意尺寸。null（7）卫生间1）卫生间面积最小，一般放在楼梯下面或只占一小角落； 2）平面布置只放一洗手盆和蹲便器，实际给排水专业只留进水口和排污口； 3）卫生间需通风。——有窗或设排气道null（8）烟道11）有烟商店-住宅投影以下基本无烟6．14．4 烟道和通风道应伸出屋面，伸出高度应有利烟气扩散，并应根据屋面形式、排出口周围遮挡物的高度、距离和积雪深度确定。平屋面伸出高度不得小于0．60m，且不得低于女儿墙的高度。坡屋面伸出高度应符合下列规定： 1 烟道和通风道中心线距屋脊小于1．50m时，应高出屋脊0．60m； 2 烟道和通风道中心线距屋脊1．50～3．OOm时，应高于屋脊，且伸出屋面高度不得小于0．60m； 3 烟道和通风道中心线距屋脊大于3m时，其顶部同屋脊的连线同水平线之间的夹角不应大于10°，且伸出屋面高度不得小于0．60m。（民用通则） -住宅？米以外可以有烟(囱) 有烟单价提高null（8）烟道2）烟道位置(商顶 or 住顶)null（9）消火栓7.4.6 除无可燃物的设备层外，高层建筑和裙房的各层均应设室内消火栓，并应符合下列规定： 7.4.6.1 消火栓应设在走道、楼梯附近等明显易于取用的地点，消火栓的间距应保证同层任何部位有两个消火栓的水枪充实水柱同时到达。 7.4.6.2 消火栓的水枪充实水柱应通过水力计算确定，且建筑高度不超过100m的高层建筑不应小于10m；建筑高度超过100m的高层建筑不应小于13m。 7.4.6.3 消火栓的间距应由计算确定，且高层建筑不应大于30m，裙房不应大于50m。 7.4.6.4 消火栓栓口离地面高度宜为1.10m，栓口出水方向宜向下或与设置消火栓的墙面相垂直。 7.4.6.5 消火栓栓口的静水压力不应大于1.00MPa，当大于1.00MPa时，应采取分区给水系统。消火栓栓口的出水压力大于0.50MPa时，应采取减压措施。 7.4.6.6 消火栓应采用同一型号规格。消火栓的栓口直径应为65mm，水带长度不应超过25m，水枪喷嘴口径不应小于19mm。 7.4.6.7 临时高压给水系统的每个消火栓处应设直接启动消防水泵的按钮，并应设有保护按钮的设施。 7.4.6.8 消防电梯间前室应设消火栓。 7.4.6.9 高层建筑的屋顶应设一个装有压力显示装置的检查用的消火栓，采暖地区可设在顶层出口处或水箱间内。null（10）自动喷淋多规高规null（11）楼梯间1疏散宽度null6．7．2 墙面至扶手中心线或扶手中心线之间的水平距离即楼梯梯段宽度除应符合防火规范的规定外，供日常主要交通用的楼梯的梯段宽度应根据建筑物使用特征，按每股人流为0.55+(0～0.15)m的人流股数确定，并不应少于两股人流。0～0.15m为人流在行进中人体的摆幅，公共建筑人流众多的场所应取上限值。 6．7．7 室内楼梯扶手高度自踏步前缘线量起不宜小于0.90m。靠楼梯井一侧水平扶手长度超过0.50m时，其高度不应小于1.05m。 （多规）（11）楼梯间21） 梯段宽=1200MM 踏步宽=260MM 踏步高=170MM 栏杆高=900MM 2）二次装修设计null复合式商业null复合式商业动线模式特点 持有商业的吸引力 特定节点将内外连结 连结动线清晰 节点空间的汇聚价值 梯级变化的动线层次 对持有商业保护 关键点的持有 利用城市资源 城市功能叠加null运营初探null目前商铺的销售模式主要有直接销售、带租约销售、返租约销售、只租不售等形式。根据商业项目的规模、位置、铺位类型、经营管理等各种因素的不同，开发商会采取不同的销售模式。商业街经营策略及相应环节要点解析null特点描述： 直接销售即开发商只销售、出让产权，不干涉项目后续经营和管理，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。 优势分析： 开发商可以进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险。 劣势分析： 产权被分割出售后，经营权迅速分散，缺乏统一的招商和运营管理，存在较大经营风险，项目品质难以提升，持续经营能力欠缺，不利于开发商企业形象和品牌的塑造。 模式一——直接销售null面积分割 工程设计项目定位操作环节直接销售模式下，开发商需制定出项目的整体定位，并从尽可能利于销售的角度分割商铺，分割的同时兼顾餐饮等业态的经营面积要求及上下水、排烟、排污等工程要求； 随后制定销售价格体系和销售策略，实施产品销售； 销售完成后，开发商无需考虑后期招商运营等问题。制定 销售策略实施销售null特点描述： 返租销售是指开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。根据包租或承租年限的长短，可分为长期包租和短期返租两种方式，其中长期包租的年限往往根据大商家的承租年限，一般以十年、十五年为常见。 优势分析： 商业规划与招商运营在返租期内宜于统一； 统一招商、统一运营有利于项目成长和品质提升； 销售部分可以获得较高的销售价格，利于资金快速回笼； 劣势分析： 返租情况下开发商获得的租金与给小业主的销售返点无法实现平衡； 返租期后项目整体性难以保持。模式二——返租销售null制定 销售策略租金评估操作环节返租销售模式下，开发商需预先对项目的租金水平实施评估，结合评估结果制定返租比例与年限； 销售完成后，开发商需进一步论证落实项目定位和业态组合，返租期内负责项目招商和运营管理； 返租期内项目的经营收益作为开发商的经营利润，抵充销售中支付给小业主的返点； 通常返租期内的经营收益与销售返点额度都会有较大差距，开发商一般都会通过提高销售价格的方式抵充部分返点。较高的返租回报为高售价提供了支撑； 返租通常有两种操作模式，一是租期内按规定时间、方式、回报率等返换业主，二是开发商于业主购买物业时给予一次性优惠方式返还租金。实施销售招商运营null模式三——带租约销售特点描述： 具体形式是先将商铺出租，在租约里明确“租期内开发商有权进行产权变更”， 此后，再将商铺卖给投资型的客户，同时在销售 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 里明确“此房已由开发商代租，并明确租期、租金、租户等”。租方、买方无需接洽，均由开发商代为全程操作。null模式三——带租约销售优势分析： 商业规划与招商运营在租期内宜于统一，先租后售利于销售； 对开发商来讲，可以回笼部分资金；特别是中小开发商长期部分地抵消流动资金不足的缺点。对商铺整体业态控制的较好，也有利于统一经营定位； 对业主来讲，商户的租金真实反映了商铺销售水平，水份较少，是一个相对安全的投资渠道； 对商家来说，租金和营业额挂钩，风险就会变得很小。准确地说，带租约出售是把业主、商家和开发商三者的利益捆绑在一起，从而实现共赢。 劣势分析： 开发商要增加工作难度和营销费用,同时还要承担巨大的租金贴补，难以获得较高的售价； 业主与商户之间的矛盾很难解决,尤其是品牌商家与小业主之间的问题； 投资者承担了被动接受商家的风险，一旦商家经营无力，租金回报将降低。null操作环节带租约销售模式下，开发商需先行制定租金体系并完成项目招商工作； 结合实际租金收益情况，制定项目的销售价格体系和销售策略，同返租销售相比，同等条件下，带租约销售的销售价格会有不小的差距； 为降低销售难度、控制营销费用，开发商需制定合理的商业定位，通过良好的招商成果增强投资客的投资信心，拉升销售价格，提高项目开发收益。先招商，后销售null开发商销售商铺，往往是根据实际情况，结合多种销售模式进行销售，如部分商铺直接销售、内铺返租销售；部分又带租约销售。不管是哪种销售模式，为了项目能够获得持续稳定的发展，利于提升开发商的品牌形象和品牌价值，商业地产发展到今天，统一定位、统一招商、统一运营管理已成为现代商业地产发展的核心。null一、规范商业街区的经营方向 　　规范经营方向实质是规范商业街区的经营业态，原则是，既要保证经营档次的统一性，又要保持商品及服务的多样性，保证消费者有足够购物或消费的选择空间，这也是商业街区商业物业持久旺场的有力保证。 经营管理策略： null二、统一商业街区的招商工作 　　大型商业项目通过采取前期招商的策略，引进有品牌的商家，可以先租后售、连租约发售的销售 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 ，按照开业计划和商业街区经营方向计划有效的引进商场、超市、书店、电影超市、大型专业餐饮等大型经营商家，带动整个商业街区的人气，创造一定的商业氛围；拆零销售的商铺可采取包租策略收回其经营权，在统一引进商家经营；商业街区边缘和住宅底楼商业裙房则可以相应放松，允许一些中低档的商业存在，对商业街区的业态业种起到一个补充的作用。 万达的招商基本要求： 第一，招品牌企业。招商有两种，一种是品牌企业，比如超市包括沃尔玛、家乐福、百盛等，电器包括苏宁、国美等，这些企业都是大家在生活中耳闻目睹，十分熟悉的。另一种则是名气差的小企业。从招商看，品牌企业给的租金不如小企业给的多，但由于小企业风险比较大，租金交付也比较差，经营得好还可以，如果经营不好，就关店了，会引起麻烦。因而，万达在招商中有一条重要的原则，就是多关注品牌企业，多招品牌企业，不招新成立的企业。 第二，招主力店和次主力店。就是将相当一部分面积拿出来招主力店，比如一个10万平米的购物中心，要拿5万平米出来安排主力店。所谓主力店，就是超市、百货、家电、影院、溜冰场等等占地面积至少几千平米的店。null 第三，多种业态互补。低成本、低租金和高租金的商业业态要相互搭配，功能互补。 第四，突出餐饮业态。就是要考虑相当比重的餐饮业态。万达广场有一个特点，如果是三层，第三层全部是餐饮，可能还会更多。如果是四层，上两层肯定是餐饮。再加上必胜客、肯德基等，餐饮业态在万达广场中极其突出。中国人就是好吃，“民以食为天”，中国各种菜系，菜谱超过1万道。所以餐饮是能够吸引人流、具有号召力的重要业态。但是餐饮有一个毛病，租金低、油烟味比较大。所以我们一般把餐饮放在最高的楼层、位置比较差的地方，形成一种“瀑布”效应，使场子人气更旺。明确要求，租赁面积的20%到25%，要做餐饮。 三、组织宣传统一的推广活动 　　为了维护商业街区的形象，提高商业街区的竞争能力，商业街区在开业之后必须经常性地进行宣传推广，第一通过推广可以吸引更多消费者前来光顾；第二通过宣传可以营造和活跃商业氛围；第三通过向外传播可以建立商业街区的品牌形象。因为开业初期人山人海并不代表以后就可以长久赢利，保持人气长久旺盛才是商业街区的长治久安之道。宣传推广费用可以由开发商投入或按照商家的营业面积或营业额安一定的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 提取，集中收取、专项开支，用于商业街区对外的广告推广，更好地扶持商家的经营。null模式四——只租不售null三里屯Village--只租不售 太古地产在Village招商上煞费苦心。南区的业态定位是时尚，所以南区没有国际一线品牌店，没有奢侈的成衣店和钟表店，有的是年轻的、时尚的、国际化的业态。而北区则聚集众多国际奢侈品牌。很多不符合Village定位的品牌都被拒绝了。null三里屯SOHO--整体出售 三里屯SOHO在建好房子后，一卖了之。这种做法有很大的弊端：SOHO中国在出售商铺是并没有做好详细、合理的业态规划；分散出售的模式注定了SOHO中国难以实现一般商业地产“统一管理，统一出售”的愿望。商铺出售后，由于产权分散，业态的布局不好协调，当业主各自引入的不同业态会导致整个商场的业态难以定位，很难逃脱管理混乱、档次下降的命运，对经营很不利。