金融危机以来中国房地产调控政策解析

总26卷第5期 兰州商学院学报 V01．26No．5 2010年10月 JournalofLanzhouCommercialCollege Oct．．2010 金融危机以来中国房地产调控政策解析 ● 周 达 (住房和城乡建设部政策研究中心，北京100835) 摘 要：本文首先总结了我国房地产业的特点，认为尽管房地产业推动经济增长作用明显，但也是各类矛盾的集 合体。其次结合我国宏观经济形势，文章研究了国务院先后出台三个文件的背景和政策效应。最后，本文在研究 国际经济环境和我国结构矛盾的基础上，在五个方面提出了未来我国房地产政策走势。 关键词：金融危机；房地产调控；结构性矛盾 中图分类号：F293．3 文献标识码：A 文章编号：1004-5465(2010)05．015—05 TheAnalysisonChina’SRealEstateRegulatoryPolicySincetheFinancialCrifls ZHOUDa (PolicyResearchCenter，MinistryofHousingandUrban—Rural DevelopmentofthePeople’SRepublicofChina，Beijing100835，China) Abstract：Firstly，thispapersummarizesthecharacteristicsofourcountry’srealestate．andfindsthat therealestatehasobviousroletopromoteeconomicgrowth，butitisacollectionofvarioustypesofcon· tradictions．Combiningourcountry’smacroeconomicsituation，thearticlethenresearchesontheback． groundandpolicyeffectsofthethreedocumentsappearedpubliclybytheStateCouncilearlyorlate．Fi- nally，basedonthestudyofintemationaleconomicenvironmentandstructuralcontradictionsinChina， thearticleoffersfiveaspectsinthefuturetrendofChina’Srealestatepolicy． Keywords：financiMcrisis；realestateregulation；structuralcontradictions 我国房地产业，在当前发展阶段同国民经济(经济总 量和上下游产业)联系过于紧密。房地产市场同金融市 场、土地市场具有很强的联动效应，城镇化进程中住房又 成为公众获取基本生存权利、改善生活条件的重要方面。 同时由于宏观调控应用的泛化，后金融危机时代，我国房 地产政策性市场的特征也越发明显。本文依托中国经济 运行特点，对金融危机发生以来房地产调控政策进行梳 理与评析，并对未来政策走势进行分析。 一、当前中国房地产业运行特点 房地产业在中国经济运行中的正、负作用一直非常 显著。 (一)房地产业是四类矛盾的结合体 我国政府主导型经济存在四类深层次的结构矛盾， 分别是产业矛盾、区域矛盾、收入分配矛盾、央地矛盾。 四类矛盾在房地产业中均有所体现。首先是各城市忽视 区域差异化分工，普遍把房地产业作为支柱产业。当然， 部分发达大城市确立房地产业的支柱地位符合客观情 况。但其他大部分城市房地产支柱地位确定之后，大量 土地以各种方式转变用途或被直接圈占．新城变成了空 城、“鬼城”，土地、资金严重浪费。其次是房地产市场波动 ．收稿日期：2010、08—20 作者简介：周达(1979一)，男，北京人，经济学博士，副研究员。研究方向：房地产政策。 ～15一 万方数据 兰州商学院学报 2010年第5期 直接产生了收入分配效应。尤其在房价高涨阶段，投资、 投机性房屋买卖，甚至包括政策性住房都成为拉大收入 分配差距、集中财富的重要途径。最后是地方政府房地 产调控政策执行同中央精神并非完全～致，包括土地出 让收益在内的房地产利益链决定了央地对抗。 (二)房地产业在推动经济增长、活跃投资等方面一 直在发挥重要作用 表l数据显示，从2003年到2009年，房地产固定资 产投资占全国城镇固定资产投资的比重从未低于22％， 除制造业之外，一直远高于其他行业。单纯从产业角度 看，2003--2009年房地产业占GDP比重平均达到4．52％， 在保增长的2009年，房地产业在GDP中的比重达到创记 录的4．98％。 表1 房地产、制造业投资和增加值数据 年度 2003200420052006200720082009 城镇【占1定资 产投资总额 帖811．7，90丝．275095．1蚂3醴．7117464．5148738．3194138．6 (亿元) 城镇制造业 固定资产投 1074414657．220406．62633635476．746368．358817 资(亿元)及 占城镇固定 资产投资总 23．45％M．83％Z7．17％28．21％30．2％；1．17％30．3％ 额比重 城镇房地产 业同定资产 11105．31454717098．2Z15跖．228619．235914．243065 投资(亿元) 及t々城镇固 定资产投资 M．24％24．64％挖．77％23．12％24．36％24．15％22．18％ 总额比莺 房地产业增 加值‘々GDP4．54 4．49 4．46 4．47 4．62 4．05 4．98 比重(％) (三)政府、企业、个人具有严重的“房地产依赖症” 最近几年，房地产业成为暴利行业，其利润率明显高 于其他行业。地方政府收入要靠房地产，粗略估计，部分 地方政府全部收入约20％一30％需要依靠土地出让收益 来解决；地方经济增长、吸纳就业要靠房地产及相关产业 来带动；存在众多问题的经济适用住房成为地方政府政 绩工程的代表。大量国有企业进入房地产领域，国有企 业带头“圈地”，争当“地王”，房地产甚至成为非专业房地 产企业的主营业务；最近几年，房地产业获得商业银行新 增中长期贷款比重都占到10％以上；除个别年份，银行新 增的居民消费贷款中，个人住房贷款均能占到70％以 上。①除自住和改善性需求的普通购买外，房地产已经成 为个人或个人组团投资的核心领域。在房价剧烈波动时 期，大量社会闲散游资进入房地产业，利用银行杠杆，在 实现保值增值的同时，进行着收入再分配。 (四)房地产业给国民经济带来了虚假繁荣和泡沫 随着众多结构性问题愈演愈烈，尽管房地产业在带 动投资和产出上对国民经济做出了重大贡献，但相对经 济社会发展阶段、居民收入水平，房地产市场出现了明显 不对称的高地价、高房价，尤其在部分城市，房地产业在 一16一 挤占其他产业发展空间的同时，也蚕食了大量耕地，破坏 了自然环境。房地产业的繁荣难以掩盖制造业领域核心 技术的缺憾，也难以扭转金融领域在应对国际性危机时 的迟钝。 (五)房地产领域是社会矛盾的多发地 从房地产开发环节看，社会矛盾主要有：在开发前期 的暴力拆迁和违法占地，在建设阶段拖欠工程款和工资， 后期的工程质量缺陷。从房屋使用环节看，社会矛盾有： 部分城市的高房价使众多中低收入者成为“房奴”，公务 员住房的超国民待遇，保障性住房的“变性”，混乱的小产 权房。 二、金融危机以来我国房地产政策梳 理及评价 (一)研究房地产政策必须密切关注宏观经济形势的 变动 政策出台并不是孤立的，房地产业政策的出台必然 是契合国民经济整体形势。因此，要准确理解我国房地 产业政策，必须要结合我国宏观经济发展变化形势。在 对金融危机以来房地产政策进行梳理和评价之前，首先 给出政策出台前后部分重要经济指标变动情况。金融危 机以来，随着国民经济波动，房地产调控政策带有明显的 阶段性特点。我国房地产调控政策出台有三个时间点。 2008年12月20日：《国务院办公厅关于促进房地产市场 健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号)(以下简称 131号文)，2010年1月7日：《国务院办公厅关于促进房 地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)(以 下简称4号文)，2010年4月17日：《国务院关于坚决遏 制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号) (以下简称lO号文)。 。(二)131号文体现了让房地产业承担起保增长、扩内 需重任的政策意图 从表2中的数据不难看出，受国际金融危机影响，我 国2008年GDP季度同比增长逐步下滑，尽管到第四季度 9．6％的增速相对世界其他国家依然很高，但同比下降速 度越来趱陕。更为严重的是，主要贸易伙伴欧盟、美国经 济下滑，我国经济增长一直非常依赖的出口增速大幅下 降，2008年的11月、12月份甚至出现负增长；尽管比其他 产业投资增速快得多，但作为支撑国民经济、与50多个 产业关联的重要产业，房地产业投资增速也在下降。出 口、以房地产业为代表的投资增速双下降直接挫伤了经 济增长的动力。伴随国民经济、出口和部分重要产业增 速下降，从2008年9月份开始，单月税收增长速度也在下 降，10月份出现负增长，并于11月、12月急速下滑。由于 经济形势急转直下，考虑到房地产业带动经济增长能力 强、相关产业体系庞大的特点，作为国家宏观调控体系的 重要组成，131号文随即出台。131号文出台的目的有四： 以房地产业带动经济增长和投资，配合城镇化进程刺激 万方数据 周 达 金融危机以来中国房地产调控政策解析 内需，以保障性住房改善民生、调整住房供应结构，带动 金融、建筑等相关行业。131号文重点提出了保障性住房 建设，在改善民生的同时也有以保障性住房带动投资的政 表2 2008--2010年部分重要经济变量数据② 2008矩GDP2008年出2008年单月2008年城镇 累汁同比 门商品同比 税收M比 房地产、№累计 增速(％) 增长(％) 增长(％) 完成投资旧比 增长(％) 2008．126．52008．143．9 2008．3II．32008．26．3 2008．232．62008．234．1 2008证 2008．330．32008．325．52008．334．7 12月20 日：《网 2008．421．82008．415．12008．433．9 务院办 公』J：关 2008．611 2008．528．12008．557．72008．534 于促进 房地产 2008．617．22008．629．92008．635．1 市场健 康发展 2008．726．82008．713．82008．732。7 的若千 意见》 2008．910．62008．821．O2008．8ll 2008．830．5 2008．921．52008．96．5 2008．929．2 2008．1019．22008．10一0．5Z008．1027．2 Z008．129．62008．11—2．22008．1l—Il2008．1l25．4 2008．12—2．82008．12一11．92008．1223 2009正GDP2009年出2009年单月2009年城镇 累计同比 f1商品同比 税收同比 房地产业累计 完成投资问比增速(％) 增长(％) 增长(％) 增长(％) 2009．1一17．52009．1一10．7 2009．36．2 2009．2一签．72009．2—6．42009．24．9 2010证 1月7 2009．3一17．12009．3—3．02009．38．O 日：《国 务院办 2009．4—2己￡ 2009．4一13．12009．410．0 公厅关 于促进 20【)9．67．12009．5一五42009．5—3．22009．512．7 房地产 市场平 2009．6-21．420D9．612．22009．615．3 稳健康 发腥的 2009．7—232009．711．52009．716．8 通知》 2009．97．8 2009．8—23．42009．831．220()9．819．8 2009．9一15．22009．930．120()9．922．4 2009．10—13．82009．1027．32009．1023．4 2009．128．72009．11一1．22009．1146．12009．1122．2 2009．1217．72009．1242．420019．1219．9 3010钲1 2010年GDP20lo年出20lO年单月2010年城镇 月7口： 累it-1．1比口商品同比 税收I川比 房地产业累计 完成投资I司比 《闺务院 增速(％) 增长(％) 增长(％) 增长(％) 力公{亍炎 刊足进瞒 埘’二IfJ场 20lO．121．O20lO．1砷10．335．9拍lO．1平㈣发枞 2010．311．92010．245．7 20lO．231．1 知》 20lO．324．3 20】O．336．2 策意图。对房地产市场刺激最为有效的是鼓励普通商品 住房消费的信贷和税收政策，符合条件的二套房贷款利 率和首付比例都有不同程度的降低，营业税征收年限和 标准也大幅降低。 131号文政策效果非常显著，基本实现了利用房地产 业保增长、扩内需的政策意图。首先是2009年房地产业 增加值占GDP比重达到4．98％的历史高位，经济增长带 动效果显著；其次房地产需求大量释放、交易回暖，营业 税和契税同比分别增长38．6％、32．7％，这两项成为支撑 2009年下半年税收增速回升的关键国；第三是房地产业投 资、房地产开发企业投资快速增长。2009年城镇房地产 业累计完成投资同比增长19．9％，仅次于制造业，全国房 地产开发企业房屋 施工 文明施工目标施工进度表下载283施工进度表下载施工现场晴雨表下载施工日志模板免费下载 面积、新开工面积、竣工面积分别 比2008年增长12．8％、12．5％、5．5％；第四是房地产市 场成为提升银行贷款质量、保证收益率、优化贷款结构的 重要领域。2009年房地产开发企业资金来源中国内贷款 和个人按揭贷款合计达到了19696亿元，是2008年的1． 82倍@；最后是保障性住房建设力度加大，2009年全国保 障性住房用地实际供应1．04万公顷，同比增加30．9％， 保障性住房投资占房地产全部投资的比莺也大幅度提 升，仅中央财政用于各地廉租住房的资金约为330亿元， 但2009年保障性住房投资拉动经济增长的效果还没有权 威的评价。 (三)4号文针对房地产市场过热苗头意在推进其平 稳健康发展 4号文出台的大背景是2010年保增长、扩内需压力 已经减弱，2009年底各大中城市房屋价格全面上扬，房地 产市场出现泡沫。尽管受2008年经济下滑惯性的拖累， 2009年季度数据显示，虽然GDP增速和往年相比不是很 高，但上升的势头比较明显，2009年GDP累计同比增速 从1季度的6．2％上升到四季度的8．7％；2009年商品出 口在经历了上半年的继续下滑后，从9月份开始出现反 弹，到12月份本年度出口同比实现正增长；到2009年6 月份，单月税收同比出现正增长，尽管受2008年底税收基 数小的影响，但11月、12月税收40％以上的增长势头迅 猛。与国民经济回暖势头相伴，房地产市场在优惠政策 鼓励下，在投资、投机因素推动下也出现了一定水分，尤 其是价格大幅度上涨。2009年房屋销售价格指数上涨首 先从“二手房”和“二线城市”开始，4月份全国70个大中 城市“二手房”销售价格环比和同比指数同时上涨；在“二 线城市”带动下，从6月份开始，全国房屋销售价格环比 和同比指数开始陆续上扬，到7、8月份“一线城市”房屋 销售价格也全面上涨；到10月份，接受调查的全国70个 大中城市房屋销售价格指数未上涨的所剩无几；到12月 份，房屋价格上涨的有些出乎意料。房屋销售价格上涨 一方面是由于购房需求集中释放、供应不足，另～方面是 宽松货币政策丰富了购房者购买手段，投机、投资因素也 推动了房价，客观上加重了购房者的负担，加剧了房地产 一】7一 万方数据 兰州商学院学报 2010年第5期 市场的波动。④2009年底房地产市场价格全面上涨与泡 沫相伴，经济形势好转使中央调控房地产市场有了底气， 房地产市场调控出现政策点。由于经济形势好转在2009 年底表现的并不十分突出，因此，这一轮的调控还是以保 持房地产市场平稳健康为主，适当抑制投资、投机性需 求。4号文主要采取供给管理方式，提出增加普通商品住 房和保障性住房的有效供给，加强土地供应，同时对利用 贷款购买第二套房要求首付款比例不得低于40％。 (四)10号文直指投资、投机带动的高房价 4号文的政策效果并不明显。和往年相比，2010年第 一季度我国房地产市场最大的特点是“淡季不淡”，投资、 投机增多，市场不确定预期愈发强烈。从多年的发展趋 势看，每年第一季度是房地产市场的相对淡季，但2010年 第一季度包括价格在内的房地产市场各方面均出现爆发 性上扬趋势。价格上，2010年3月全国70个大中城市房 屋销售价格指数同比上涨了11．7％，海口、三亚增幅更是 达到50％以上，相比2009年同比下降1．3％过于猛烈。 销售上，1—3月份全国商品房销售面积累计增长35．8％。 销售额激增到57．7％，分别远高于2009年的8．2％、 23．1％。土地上，尤其在“两会”以后部分重点城市涌现出 一批“地王”，过高的地价难以遏制房价过快上涨势头。3 月末，房地产业信贷大幅走高，个人住房贷款比年初增加 4825亿元，占住户贷款比重达到52．4％；城镇房地产业 中长期贷款增长38．5％，比上年同期高20．4％；第一季度 房地产业中长期贷款新增3394亿元，占全部产业中长期 贷款的21．9％，比上年同期高9．4％。房地产泡沫越吹越 大直接影响了国民经济平稳运行，社会矛盾愈发突出⑨。 到2010年3月底国民经济回暖趋势越来越明显，第一季 度GDP同比增长11．9％；出口商品同比保持正增长，增 速恢复到2008年初的水平；第一季度税收35．9％的增速 拓宽了政府财政政策的余地；城镇房地产业投资更为旺 盛。在这种宏观经济形势下，中央调控房地产市场、挤压 泡沫的基础更为牢靠。 lO号文明确显示出房地产市场调控政策转向的意 图，采取需求、供给双重管理的办法：一是利用缩紧银行 贷款抑制不合理需求，提高银行贷款的进入门槛，以更高 的贷款利率提高房贷成本；二是针对有效供给不足更加 注重增加住房用地有效供给，以增加保障性住房、中小套 型普通商品住房，调整住房供应结构。10号文保供给的 特点是：首先是加大土地供应量，通过增加土地供给平抑 日益高涨的地价；其次是并未提高房地产开发企业自有 资本金比例，确保企业顺利开发、增加房屋供给的政策意 图明显；再次是实行了更为刚性的供给管理手段调整住 房供应结构，同时挤出土地存量；最后是加大政策性住房 的供应力度，作为保证有效供给的重要支撑。10号文控 需求的特点是：大力抑制投资和投机性需求，并有针对性 地推出了很强的抑制信贷政策；尤其针对房价上涨过快 一18一 城市，10号文对非本地居民利用银行贷款的购房需求提 出限制条件；在抑制投资、投机性需求的同时，也限制了 改善性需求。lO号文强化了省级政府在稳定房价中的责 任。lO号文第一次将稳定房价工作纳入省级政府的工作 责任制，对稳定房价不力的还要追究责任，这是历次房地 产调控中对地方政府要求最为严格的。 由于房地产业、金融业和实体经济联系紧密，调控房 价成为非常艰巨的任务，但10号文显示了中央调控房地 产市场的决心，调控从供给与需求两方面入手，双管齐 下，目标明确。调控政策给银行和地方政府两大执行主 体交代了重要任务，并对省级政府提出考核，实现了“人、 事”共抓。lO号文出台后，房地产业后期走势取决于三个 方面：(1)房地产市场面临很大的下行压力。首先是政策 对需求打击面过宽，在抑制投资、投机性需求时也挫伤了 改善性需求的动力；其次是抑制需求与加大土地、房屋供 应同步将会在很大程度上改变市场供求关系。(2)支持 房地产业的积极因素依然存在。首先是国民经济上升趋 势明显，城镇化进程中住房刚性需求依然强劲；其次是lO 号文对加大开发、确保房地产市场有效供给持肯定态度； 政策并非“一刀切”，对首次购买普通商品住房的购房者 支持力度不减，部分城市房地产市场健康发展存在很大 政策余地。(3)调控政策在实施过程中还存在部分不确 定因素。首先是政策执行主体的执行力不确定，其次是 开发土地有效供给能否实现不确定，最后是有关房产保 有环节的税收不确定。 10号文调控政策的效果在短期内难以评价，尤其一 线城市已经着手制定的实施细则政治意义更大。 三、后金融危机时代我国房地产政策 走势分析 (一)后金融危机时代世界经济好转的形势并不十分 明朗，我国经济面临四大结构性矛盾 中国经济发展的外部环境没有得到彻底的改善。过 去两年，为克服金融危机导致的经济衰退，各国无一例外 地采取了财政、货币刺激政策，加之经济下滑带来的税收 减少，进入2010年以来，全球性赤字现象日趋凸显，部分 国家政府负债累累。截至2010年2月，全球各国政府负 债总额已突破36万亿美元，预测2011年全球债务将超 40万亿美元，美国、加拿大、日本以及欧元区将成为负债 状况最糟糕的国家。④由于高债务国银行大量持有政府 债券，较大的风险敞口对这些国家银行业的稳健经营提 出了严峻的挑战，而债务危机往往具有传染效应，哪怕是 较为稳健的国家也难免被波及。以发达经济体为代表的 全球各国政府债务水平高企将对全球经济增长造成严重 压力。中国对外主要贸易体国内经济形势并不乐观，尽 管美国、欧盟经济出现复苏态势，但由于其进出口依然成 为经济疲软的拖累，贸易赤字的持续出现导致贸易保护 措施延续在所难免，未来一段时间我国依靠出口提振经 万方数据 周 达 金融危机以来中国房地产调控政策解析 济增长的路径并不平坦。IMF财政监测 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 显示，各主要 经济体财政赤字占GDP比重过大将会拖累潜在经济增 长，财政脆弱性已经显现。如果各国退出宽松货币政策 和财政政策，其未来经济形势还是未知数。 四类深层次结构矛盾对经济运行产生了深远影响。 我国作为内部差异巨大、经济社会发展不可能平衡的经 济体，根本没有一个普遍适用的标准产业结构。国家内 部资源、技术、劳动力差异带来地区间产业分工，“三、二、 一”并非所有城市追求的产业高级化目标。我国目前的 产业结构与区域结构问题实际缠绕在一起，其中很重要 的一个原因是政府主导投资，目的是迅速推动经济增长。 投资大型项目虽然可以在短期内较快带动地区生产总值 增长，但各地政府所从事的项目也大体一致，产业结构趋 同随之而来，资源浪费不可避免。尤其在保增长的阶段， 政府大量举债与政府积极财政政策伴随的宽松货币政策 带来通胀压力。宏观调控路径依赖放大了经济周期波动 的幅度，政府投资冲动进一步推动了产业同构，区域间资 源配置效率进一步降低。收入分配差距过大是引发社会 矛盾的最直接原因。我国基尼系数在10年前越过0．4的 国际公认警戒线后仍在逐年攀升，据世界银行测算，我国 2009年的基尼系数高达0．47，而欧洲与日本大多在0．24 到0．36之间。∞收入分配结构与产业结构密切相关，电 力、电信、石油、金融、烟草等垄断行业，或是公务员及相 关身份，收入和福利往往高于其他阶层。央地问题体现 在产业、税收环节，在我国并非统一大市场前提下中央差 异化产业布局是必要的，但地方政府在与中央博弈中又 推动了产业同构。中央财政集中，地方政府以土地出让 金获取收入的做法更为积极。 (二)房地产国民经济支柱产业的地位难以动摇，政 策鼓励房地产市场健康发展 房地产业的国民经济支柱地位难以动摇在于以下四 个方面： 首先是我国城镇化进程对房屋存在大量需求。1978 年我国城镇人口占总人口的比重为17．92％，2009年这一 比重达到46．6％。据有关部门预测，到2030年，我国城 镇化率将达到65％左右，各类城镇将新增3亿多人口，城 镇人口增加可以带来城镇基础设施、公共服务设施和房 地产开发等多方面投资需求。四 其次是居民收入水平提升要求高质量的居住条件。 随着城镇人均可支配收入从1978年的316元上升到 2009年的17175元，城市人均住宅建筑面积也从1978年 的6．7平方米上升到2006年的27．1平方米凹。与此同 时。城镇居民住宅品质也在不断提升，居住小区各类配套 设施和环境日益改善。未来，城镇居民在改善性住房消 费上的投资规模将越来越大。 再次是房地产与上下游产业关联紧密。以房地产业 为中心形成了一个涵盖50多个产业的庞大产业体系，尤 其是建筑业、金融业、商业服务业等与房地产业关系甚为 紧密，房地产业收缩直接影响到这些产业的发展态势，这 从2008年、2009年金融业变动的情况可见一斑。 最后是房地产业能够在短期内迅速提振国民经济。 最近几年，房地产业对国民经济增长贡献率平均达到6％ 以上。尤其在应对金融危机、“保增长”的2009年，房地 产业占GDP比重达到了创历史 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 的4．98％，其国民经 济“兴奋剂”作用远超出其他产业。 未来房地产政策主要有以下五个方面的趋势： 首先。房地产政策将更加注重与产业结构调整政策 相结合。国务院于2010年5月7日正式发布了《关于鼓 励和引导民间投资健康发展的若干意见》，一方面强调了 拓宽民间投资的领域，其中包括房地产业，以引入民间资 本的办法减弱以政府财政、举债投资的种种弊端；另一方 面，民间投资手段更为灵活，市场导向更为明朗，产业结 构调整更为积极，对克服上文提到的四类结构性矛盾更 为有效。只有成功调整产业结构，产业平均利润水平更 为均衡，才能够逐步克服政府、企业、个人的“房地产依赖 症”。 其次，房地产政策与金融体系稳定将会结合的更为 紧密。近些年，由于房地产开发贷款和个人购房贷款的 激增，房地产业同金融业捆绑到了一起，银行感受房地产 业波动最为直接、迅速。为应对国际金融危机的连锁反 应，国务院及各部委调控房地产的政策体系中，房地产健 康发展与防范金融风险的核心位置日益显著。国际政 治、经济体系仍缺乏稳定性的后金融危机时代，这种政策 倾向将更加明显。 再次，房地产价格不会成为政策长期关注的焦点。 房价高涨是房地产市场的结果，不是原因。房地产价格 上涨有其客观性，一方面是我国经济增长阶段各类要素 价格普遍上涨，另一方面是发达城市的经济、人口集聚。 我国城镇化进程中房屋需求量大，但由于房地产开发周 期相对较长，受土地供应的限制，加上投资、投机性资本 推动，尤其在“一线城市”短期内出现供求不对等的情况， 继而导致房价高涨。未来房地产价格政策将更为注重市 场条件和区域差异，有针对性地促进其健康发展，靠单纯 调控房价的极端手段很难再现。 第四。保障性住房将是政策关注的重点。保障性住 房是社会保障体系的重要组成部分，是维护社会稳定的 重要手段，是政府理应承担的任务。在保障性住房需求 量大的部分大型城市，政策保障性住房建设“失位”、“错 位”现象比较普遍，尤其经济适用住房问题最多。未来， 保障性住房定位会更加明确，政策将更为偏向低收入阶 层。 最后。房地产持有环节税收的出台将更为谨慎。房 价走势关键在于供求关系，房地产持有环节税收是调节收 (下转第4l页) 一19— 万方数据 苏文兵，熊焰韧，张朝宓 作业成本法在中国企业的应用现状与理论解释 [5]Foster，G．，andD．W．Swenson．1997．Measuringthe SuccessofActivity—-basedCostManagementanditsDe·- terminants．JournalofManagementAccountingResearch (9)：109—141． [6]Gosselin，M．1997．TheEffectofStrategyandOrgani． zationalStructureOiltheAdoptionandImplementationof Activity—BasedCosting．Accounting，Organizationsand 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spectives．Accounting，OrganizationsandSociety15 (1)：127—143． [14]胡奕明．ABC、ABM在我国企业的自发形成与发展 [J]．会计研究，2001，(3)：33～38． [15]南京大学会计系课题组．中国企业成本管理方法及 其效果的调查分析[z]．2001，(7)：46—55． [16]欧佩玉，王平心．作业分析法及其在我国先进制造 企业的应用[J]．会计研究，2000，(2)：46～51． [17]潘飞，文东华．实证管理会计研究现状及中国未来 的研究方向——基于价值管理视角[J]．会计研究， 2006，(2)：81—86． [18]铁路运输企业应用案例研究课题组．作业成本法在 我国铁路运输企业应用的案例研究[Z]．2001，(2)： 31～39． [19]杨继良．国外作业成本法推行情况的调查综述[J]． 会计研究，2005，(7)：81—85． (责任编辑：郑俊义) 乎蜉乎生璺孚路搏哆袒哆尊略孕啦守壮社蟑淖曲毋曲谆曲诤蛐诤驻乎蚌孛啦社蜱尊辨鹕9毒辨串哆乎哆毋蚺率蜉净哆淳韭尊啦孚担水曲孕弘孚辨水壮溥辨萨哆溥蜱乎呈莹社蚌社曲傅曲世呈呈咎哆诤哆孚辨水蟑 (上接第19页) 人分配的手段，并非控制房价的利器。房地产持有环节 税收出台必须考虑三个方面：现行土地、房产 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 与税收 制度的协调，居民获取财产性收入与开拓税源的协调，房 屋税收征收标准及认定审核。 注 释： ①数据来源于中国人民银行《中国货币政策执行报告》。 ②数据来源于国家统计局、财政部、商务部月度和季度 报表 企业所得税申报表下载财务会计报表下载斯维尔报表下载外贸周报表下载关联申报表下载 。 ③数据来源于财政部《2009年税收收入增长的结构性分 析》。 ④数据来源于中国人民银行货币政策执行报告。 ⑤数椐来源于国家统计局月度报表。 ⑥本段中的数据来源于国家统计局季度、月度报表，以及中 国人民银行2010年货币政策执行报告。 ⑦希腊危机拷问全球“赤字经济”[EB／OL]．国际金融报， hnp：／／www．chinanews．coin．cn／ej／cj—plgd／news／2010／02—10／ 2118291．shtml．2010—02—10． ⑧我国财富差距超过40倍收入分配走到改革路口[EB／ OL]．中国新闻网，http：／／news．qq．com／a／20100525／001345． htm，2010—05—25． ⑨李克强．关于调整经济结构促进持续发展的几个问题[J]． 求是，2010．(“)． ⑩最近几年的数据住房和建设部没有公布。 参考文献 [1]周达，等．中国宏观调控利益关系探究[J]．经济学家，2008， (6)：123～125． [2]周迭．目前中国房地产业依存的宏观环境[J]．经济研究参 考，2009，(11)：19—20． [3]用达．货币政策与房地产市场发展[J]．中国金融，2010， (5)：62～63． [4]周达．房地产宏观调控政策解读[J]．中国金融．2010，(10)： 38—39． (责任编辑：郑俊义) 一41— 万方数据