赛高综合体项目规划设计任务书

RevisedbyChenZhenin2021赛高综合体项目规划 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 任务书谨呈：陕西富力房地产开发有限公司陕西富力地产北郊综合体项目规划设计任务书北京世联房地产顾问有限公司 目录 工贸企业有限空间作业目录特种设备作业人员作业种类与目录特种设备作业人员目录1类医疗器械目录高值医用耗材参考目录 项目概况项目区位本项目位于西安北郊，北二环以外，西安经济技术开发区范围内，紧邻西安市行政中心新址及城市运动公园。01—项目区位图交通状况项目紧邻城市主干线，随着地铁2号线的开通，将进一步拉近项目与城区的距离。02—项目交通示意图周边资源项目北侧为西安政府行政中心新址，政府北迁的利好进一步加速区域建设与区域认知度提升。项目北侧紧邻西安城市运动公园：西北地区唯一的运动型主题公园，占地约800亩（含运动主副馆），以球类运动为主兼具休闲、游憩功能的生态型运动主题公园，也是西北地区唯一一个绿色、开放、自由的运动型主题公园。03—市政府、城市运动公园示意图规模指标占地面积：万平米（83亩）；容积率：4；地上总建面：约26万平米；规划物业：包含酒店（政府要求）、住宅、商业等物业类型；限定条件：住宅与公建部分各占50%；用地界限没有规定，但住宅与公建的占地需保证各占50%；住宅与公建的容积率同为4，可做适当调整；限高要求：北面60m，其余<100m。04—地块边界示意图规划要求根据政府规划要求，本项目将包含“国际五星级酒店”总规模：万平米（房间数量320-350间套）；经营档次：国际五星级标准（已签约皇冠假日）；开业时间：计划2013年正式开业。规划设计的基本原则项目定位2.1.1定位总策略占位“新中心”，代言城市和区域形象标杆——树立新地标，聚焦全城影响产品标杆——引领地产升级，建立市场标准价值标杆——聚合城市功能，实现全能生活2.1.2项目形象定位形象定位一座城市的世界观中心、国际、标杆物业功能定位2.1.3物业配比建议物业配比原则：1.酒店规模已定：万平米；2.居住区规模根据规划要求，为11万平米（其中：3万精装公寓；8万平米大户型住宅）；3.商业分为两部分，一部分为以百货为主力店的集中商业，规模8万平米（含地下），另一部分为休闲娱乐为主的独立商业，建议2万平米左右；4.写字楼完善项目功能，树立形象，建议规模3万平米。2.1.4分物业发展策略商业（精品、高端）以精品化、高端商业品牌引入形成商业核心价值；通过主题化的营造实现区域商业价值的升级。写字楼（商务的、高形象）保证形象同时控制规模，多面积划分，降低市场风险；适度产品创新，建立竞争优势及营销卖点。酒店式服务公寓（精品、领先）借势星级酒店的资源价值，以高品质服务打造核心价值；以精品化产品，建立市场领先性，体现竞争优势。高端住宅（高品质、身份感）依托（城运）板块价值和综合体自身价值，打造高品质城市住宅；通过产品细节的打造，提升整体品质感，对位目标客户需求，建立竞争优势。2.1.5商业定位整体定位：“都市核心精品商业广场”业态定位：业态组合1：以精品商业主力店与五星级酒店相匹配，带动项目整体价值提升，实现优质资产沉淀——高端精品百货主力店（4万平米，如西武、SOGO等）——大型休闲娱乐、品牌旗舰店等（2万平米，如大型高端会所、汽车展厅、名品家居等）——其他商业（4万平米，如高端品牌专营店，餐饮、银行等城市配套）业态组合2：（商业可租可售，更具灵活性，操作难度相对较小）——三大主题：商务社交、精品生活、休闲娱乐客户定位：本项目商业的终端消费者以周边企 事业单位 事业单位结构化面试题事业单位专业技术岗位财务人员各岗位职责公文事业单位考试事业单位管理基础知识 、政府机关单位，陕北迁入人群、五星酒店带来的高端客户以及区域中高端消费人群为主。2.1.6公寓定位整体定位：“新空间精品国际公寓（超能空间、至享服务）”客户定位：2.1.7写字楼定位整体定位：城市新中心弹性商务空间以高性价比和综合体丰富配套为核心卖点的弹性商务物业为成长型本地企业提供高形象、低成本的办公场所客户定位：主抓核心客户实现稳定回现目标；打造高形象和高性价比，兼顾一定的内部功能；产品定位面积区间建议根据楼层划分为四个梯度（满足不同企业需求）整层销售（高楼层部分）：针对大企业使用半层销售（高楼层部分）：针对中型企业为主200-300平米（低楼层部分）：针对中小企业为主70-100平米（低楼层部分）：满足小型企业需求2.1.8住宅定位整体定位：瞰景顶礼华宅品质生活公馆（揽尽公园胜景、独享城市资源、圈层专属领域）客户定位核心客户1：以长庆石油为代表的大型企业中高层核心客户2：陕北客户重要客户：政府公务员次要客户：大型企业员工、拆迁户总体规划2.2.1规划原则不同物业类型分区明确，且注意各部分之间的联系与区隔：本项目物业类型较多，在规划角度要注意不同功能的分区，同时保持一定关联性，尤其是住宅与公建部分的联系。商业价值最大化：地块临未央路与凤城八路的昭示性与通达性最佳，应以公建类物业为主，保证商业价值的最大化。住宅保持相对私密性：住宅应保证相对纯粹与私密性，同时处理好与其他物业间的联系，以综合体的复合价值实现住宅产品价值的提升。充分利用周边资源，提升产品价值：地块北侧紧邻城运公园，应充分利用城运公园的景观价值。同时未央路为城市“迎宾大道”，应注重“城市形象面”的打造。2.2.2规划要点整体规划：“双城共荣”的规划理念，打造“内城”与“外城”形象打造：整体形象体现国际化、设计感，树立形象地标国际化氛围营造：通过DIS系统营造项目国际化特色，细节体现品质2.2.3规划理念2.2.4规划 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 示意公建区：沿东侧布置公建物业，L型酒店（地上万平米）放置在地块东北侧，写字楼（3万平米）放置在地块东南角。集中商业分为两部分，分别位于酒店和写字楼之间及写字楼西侧，可考虑设置两栋集中商业。居住区：在地块西南侧沿凤城七路排布公寓（3万平米），公寓北侧分别为小户型住宅（2万平米）和大户型住宅（6万平米）。2.2.5形象打造整体形象体现设计感：气势恢宏、现代统一、主次有序顶部造型与灯光处理：增强建筑的设计美感，突出项目的标识与归属感DIS区域识别系统(districtidentificationssystem)：道路系统及铺装、统一的导示系统、趣味小品，雕塑分物业产品设计建议商业设计要点建议3.1.1业态建议3.1.2立面形象——商业外立面形象体现国际、现代、时尚的商业形象，提升整体商业品质3.1.3内部空间通过点缀绿植、雕塑、小品景观等，提升整体商业氛围动线指引性明确的地面铺装及标志，细节体现品质感通过景观中庭、挑空等处理，提升商业档次3.1.4其他——商业外部广场：体现活跃、现代气息，凸显城市感和设计感观赏性小品、雕塑：显示趣味性，体现人文精神霓虹广告：极大的影响着商场的形象，做立面设计时应提前考虑公寓设计要点建议3.2.1整体设计原则在控制面积的条件下增加户型的实用性，保证功能空间完整提高性价比，针对不同面积的产品设置合理的户型亮点、赠送手法，增加产品附加值，给足客户物超所值的感受在装修上给出菜单选择、注重人性化和个性化设计，扩大客户群在公共空间、配套上增加产品特色和附加值，和市场形成差异化3.2.2建筑形象公建化立面，具有视觉冲击力，树立地标形象；提高立面局部细节的设计感，突出建筑品质3.2.3公共空间入口、大堂及内部空间体现物业形象多功能共享空间：通过打造空中花园，为业主提供休闲、交流空间3.2.4套内空间建议3.2.5户型设计亮点亮点设计原则——A、所有产品均强调户型的实用性，提高性价比。B、对于一居、两居产品可以强调户型空间的个性变化。（由于空间局促，对于小户型而言，设计亮点需要通过一次结构和二次装修两方面结合实现）。赠送设计建议赠送“面积”的原则：A、相对量可观：面积过小，客户敏感度不高B、绝对实用：对于华而不实的“面积”，无法给到客户实惠赠送方式赠送方式1——可拆卸式凸窗赠送方式2——可拆卸式倒凸窗赠送方式3——衣橱（低于2.2米）3.2.6精装修设计建议本项目精装修整体策略个性化提升策略模块化精装菜单：平衡客户的“惰性”与“个性”，满足客户自主选择需求1）只改变设计形式感。户内设计的功能性不变，形式感变化，且装修标准相同。2）整体风格简洁现代，三套方案相互协调。在简洁、现代风格下，通过改变套内家具摆设、色彩等方式打造相互协调、具有一定区别，能具混搭效果的三套风格主题。3）三大功能空间形成相对独立的模块，厨室、卫浴、厅卧空间能够实现不同主题的搭配。聘请知名设计师，采用更富设计感、时尚感的 设计方案 关于薪酬设计方案通用技术作品设计方案停车场设计方案多媒体教室设计方案农贸市场设计方案 ；通过早期样板间的设置，给予客户直观感受受户型限制，建议采用现代简约的风格，提升视觉感受，但细部微调进行区分。在色彩搭配上充分考虑目标客户的年龄特征，采用青春、富有活力的色系。人性化考虑策略入户玄关空间：进门的一切需要都给您安排好尽量设置能收纳衣帽、鞋柜整体玄关柜，考虑居民进户脱衣的居住习惯，大小满足长风衣的挂置空间，柜面选择镜面设计，符合人出门整理的习惯。玄关处的收纳鞋柜隔档必须考虑居住人口数量及生活习惯，满足放置鞋量的需求。如：当季女士长靴、高跟鞋、运动鞋、拖鞋的放置，另外，选择带多个抽屉的，可收纳梳子、小件衣物、手套、鞋油、抹布等物品。在收纳柜旁边空白墙壁上安装挂钩和搁架，收纳进门后脱下的衣物、包等物品，方便寻找。卫浴空间：所有零碎的小物都有自己的家厨房空间：锅碗瓢盆都有自己的居住空间卧室、客厅收纳空间：衣物分门别类，连晾衣空间也周到考虑卧室设计要点：结合房间立柱，考虑人体使用习惯，分别设置悬挂、平置、抽屉、隔间区域，为长、短衣物、饰品等预留空间，打造宜人衣橱空间。结合室内立柱，设置功能齐全、分类细致的衣帽间。必须包括叠放区、悬挂区、杂物区3个区。客厅设计要点：结合临窗位置，打造专属晾衣空间，设置晾衣架，地砖注意防滑、防霉处理。其它细节提升：通过细节设计，提升居住意向、着力打动客户阻尼系统应用：室内各个开合空间均采用阻尼系统，如：门、柜、抽屉、马桶盖等处。使关闭过程匀速、无声、无撞击，实用性强，保证屋内设施不受损坏，同时，也减少了室内噪音的产生。空间灵活考虑，电源接口预留。写字楼设计要点建议3.3.1写字楼设计原则：形象——外奢内简：外部高形象：外立面/门厅/大堂展示高端形象/共享公共空间内部求经济：首层以上电梯间、卫生间、走廊等其他公共空间，仅需达到平台水平即可配套——专业共享专业配套的分时共享：会议室、洽谈室等空间的分时使用，为小型企业节省办公空间空间——弹性组合平面的弹性组合：每层设置公共卫生设备的同时，底楼层的单独办公空间可设置单独的上下水，空间分隔合并自由。3.3.2立面形象突出挺拔感，弥补建筑绝对高度提高立面局部细节的设计感，突出建筑品质提升写字楼主入口的昭示性和档次感3.3.3公共空间大堂：首层大堂的空间面积过大则占用商业面积，面积过小又较难体现高形象，综合考虑建议设计为400-500平米左右，局部两层挑空电梯间：重视客户易感知的细节打造，以提升项目档次：地面\墙面、电梯门框、装饰性设施：壁画、吊顶；便利性设施：座椅、射灯等公共空间:其他内部公共空间装修时，在建材选择上注意成本控制；走道、非首层电梯间等配套设施应注意成本控制，以实用品牌为优3.3.4公共配套公共会议室：将公司会议室剥离出来，分段整合在某几个楼层，为写字楼里的中小型企业提供实惠的分时使用服务3.3.5产品灵活划分框架结构及便于分割组合的多种面积划分方式，满足客户不同的面积需求3.3.6层高建议为树立写字楼高形象，建议尽量增加单层层高至3.6米左右3.3.7成本控制空调建议采用分户式空调，物管费中不含空调费3.3.8空中花园（参考）营造生态办公的概念，提升品质感，形成营销卖点住宅设计要点建议立面形象建筑标识：控制成本的情况下，强化标识感，体现城市意向园林建议主题化：通过主题化园林设计，系统打造园林景观，成为项目形象的主要标签设计感：通过几何化园林突出设计感，表达城市意向参与性：突出人的参与性，充分体现人与景观相融底层架空（参考）使建筑渗透于整个社区园林当中，与社区整体园林形成共融地下系统自然采光，休闲空间、人行系统与车行系统复合串接私属感通过设置住宅客户的私属道路，在动线上实现人群的相对区隔，实现居住生活的相对私密统一的标识随处可见，在细微之处体现项目的品质感和私属感精装双大堂入户大堂：采用酒店式大堂挑高设计，做足面子工程，增强客户对于项目豪宅气质的感知汽车大堂：为业主建立专属通道，由地下停车场搭乘电梯进入室内空间户型创新高附加值：1）送面积；2）储藏空间；3）玄关整合景观化：景观凸窗/落地窗、阳光房、观景阳台、弧形窗、八角窗等增加观景面的延展景观化：通过入户花园、空中庭院的设置将景观引入室内舒适化：客厅的横向布置，最大化利用景观面，极致增强舒适感受