(生活家)企划及推广思路

【生活家】企划推广 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 -上海九阳房地产咨询有限公司（生活家）企划及推广思路名目一、走进吴中区（2）（一）、区域概论3）（二）、竞争楼盘分析3）二、了解本案（4）（一）、市场定位5）（二）、产品定位5）（三）、目标客户群定位7）三、规戈U建议（10）（一）、景观规划建议11）（二）、配套建议（三）、智能化建议11）（四）、信息服务系统12）（五）、物业治理服务建议12）四、推广策略（13）（一）、案名14）（二）、企划定位14）（三）、广告推广总精神14）（四）、推广策略15）五、定价策略（21）（一）、价格定位(二)、定价步骤(23)、走进吴中区（一）区域概论吴中区位于苏州南部，北依苏州古城区，东连昆山，南接吴江，西衔太湖；四周还分不与苏州工业园区、苏州高新技术开发区（虎丘区）、相城区接壤；与无锡、宜兴、浙江湖州隔湖相望。吴中区交通便利，北有沪宁铁路、沪宁高速公路，东有苏嘉杭高速公路。京杭大运河纵越全境。（二）竞争楼盘分析项目名称位置开发商总建面积开盘时刻均价在售房源估量销售率动态描述嘉业阳光水榭东吴南路137号浙江国际嘉业房产有限公司37万平米2004年114500元/M2200（估量）60%以上连续开盘，销售好现场人气较咼丽都国际石湖东路吴江恒达2万平米2005年4<4500元/120左右预约中+TT：耳月M2解本案（一）市场定位1、区位居住氛围已形成2、地段优势立体交通网。本案所在的区域的吴中区的中心生活区，周边小区居住氛围浓烈。本案离市中心较近，车程15分钟左右，地段较好；同时吴中汽车南站近在咫尺，4、开发周期短，风险低一一体量不大，开发周期短，市场在可预见中，风险便于操纵。5、价格优势1）单价优势一本案地价成本低，市场售价不高，价格竞争优势显而易见。2）总价优势一本案单位面积小，总价不高，价格竞争优势显而易见（二）产品定位随着2004年供求比例相对平稳，产品同质化趋势越来越严峻，市场竞争将日益猛烈。如果本案在产品概念和本身特点上不加以提升的话，将直截了当威逼到产品的销售前景在了解了本案的地块状况后，本案的产品定位及核心价值的建立就呼之欲出。采纳塑造和挖掘两大手段，对本案进行定位挖掘+塑造挖掘：即对项目要紧可利用基点进行充分挖掘塑造：即对产品概念的塑造来看齐定位方向资源的挖掘概念的塑造多层经典+纯静社区精巧小户型、温馨生活家?【家】的概念的阐述（三）目标客户群定位1、目标客户群心理需求分析1）买主心理分析按照马斯洛需求原理，我们对本案的目标客户进行两个层次的金字塔心理需求分析:深层次需求差不多需差不多需求：指能使目标客户群对产品中意的特性观景性一一满足开阔视野的差不多需求建材——满足高品质生活的差不多需求物业一一满足服务和娱乐的差不多需求智能化满足安全、便利的差不多需求房型一一满足温馨、舒服的差不多需求投资地段概念满足投资收益的差不多需求满足成熟生活的差不多需求深层次需求：指能使目标客户群引起冲动，而最终促成成交的心理需求（即：自我实现的需求）实现高品质的生活方式实现健康居住的愿望高性价比、高投资价值2、本案的客户群结合本案产品定位，本案的客户群能够定位如下：1）区域描述地域市场级不购买动机吴中区本地主力改善居住条件夕卜地次主力收入良好、居无定所夕卜籍辅助高收入、投资居住两适宜市区辅助改善居住条件（部分有动迁款）园区、新区辅助价格低的吸引2）年龄描述主力客户源25-45岁，核心层以年龄在25-35岁的青壮年为主年龄层市场地位购房状况25岁以下辅助刚参加工作，自身无购买能力，要紧依靠父母扶持。25—30主力积蓄不多，但急需婚房，冋样需要父母支持。30—35主力收入稳固，有积蓄，需要改善居住条件。35—45次主力双职工，收支稳固，有积蓄，购买力旺盛。45—55辅助二至三代人，收入来源来自多人，有大户型需求。55岁以上辅助有积蓄，贷款意识不强收入及职业描述主力客户源年收入5万以上4）置业动机描述阶层职业收入状况吴中区及市区工薪阶层收入低，但收入稳固吴中区私人业主阶层中咼档收入、稳固吴中区外企的工薪阶层收入适中，居住不稳固吴中区及市区企业治理阶层高收入、较稳固外地来苏州经商的工商业者收入稳固，急需改善居所客户类型比例（约）备注居住80%要紧基于生活适应和工作投资20%价格相对较廉价、潜力三、规划建议运动、（一）景观规划建议在小区中央设置一个健身休闲园地，安放健身器材和休闲小亭。方便小区业主闲暇时锤炼健身，休闲兼顾。（二）配套建议建议小区设置医疗服务中心，方便小区业主适时检查躯体状况，及时配置所需药品。（三）智能化建议建议小区设置先进智能化设备警卫室24小时门禁管制感应式卡片密码锁（备选）CCTV监视系统各户紧急求救按钮、防盗对讲机、门磁、窗磁电子巡更系统、周界报警系统社区持续电设备（四）信息服务系统1、有线、无线通信系统2、有线电视3、宽带网（五）物业治理服务建议建议聘请知名的专业物业治理公司1＞二十四小时保安2、公共场所保洁3、公共绿化园艺保养和培植4、公共设施的修理和保养5、组织区内业主联谊活动6、代收代缴水电费7、代收代缴有线电视收视费&代办报刊订阅和收发、邮件收发9、代聘装潢设计、施工单位10、私宅报警日常检查和爱护11＞代理房屋租赁四、推广策略案名【生活家】案名注释：生活：拥有繁华的地理位置、成熟的生活配套、便利的交通设施，造就完美生活家：小巧精巧的社区规模，营造出温馨的生活氛围（二）企划定位温馨的生活•漂亮的家园（三）广告推广总精神形象口号：生活不在不处……推广主题：亲民精巧生活，温馨纯静家园（四）推广策略1、推广周期2004.12.21——2005.2.6引导期时期策略：形象推广2005.2.7——2005.4.15预约期时期策略：由形象宣传进入产品概念和价值感诉求2005.4.16——2005.4.22开盘期时期策略：促使预约客户尽快下大定2005.4.23——2005.7.31强销期时期策略：深入主卖点诉求，完成60%以上销售率80%以上销2005.8.1——2005.10.31平稳期时期策略：以物业为宣传主题，同时针对难趋化房源及抗性做针对性诉求，完成售率2005.11.1——2005.12.31尾盘期时期策略：打价格战，以各种优待政策促进销售2、推广通路原则：立体整合传播媒体组合针对不同的推广需要制定专门的媒体策略a.针对产品特性推广主线－－报纸、SP活动、大型户外看板、DM邮寄等辅线－－电视、软性宣传b.针对客层的促销推广主线－－户外导示、现场包装、单片投递等多种方式辅线——周边区域派送、会员服务推广媒体选择※报纸：苏州日报、姑苏晚报、苏州晚报、日报夹报※电视：滚动字幕。※户外：大看板、围墙、灯箱、横幅、引导旗※网络：苏州新视点搜房网，※SP活动：开盘、展会、促销活动等※其他媒体：楼书——楼书针对有望客户及已购客户开发，展现形象，细讲产品。DM&海报——DM用于寄发，海报用于定点派发，也可作为现场工具。3、推广重点1）多层空间2）精巧小户型3）低单价、低总价可自住、可投资）4）中央健身休闲园地量身度造健康套餐，运动、休闲两不误）安心、舒服的多层建筑空间，老人更方便，走楼梯锤炼法，延长生命动线）（75—125川精巧、温馨户型，弓I领苏州小户型时代）5）生活配套6）交通方便7）物管、建材建议提升档次和品质，使成为诉求点之一）什物谷、好旺玛超市，家门口的轻松购物shoppingmail）富有商业味道的广建路，吴中汽车南站有着专门完善的立体交通配套）8）沿街商铺吴中财宝聚宝盆+广建路商业投资前景，拥天时地利，抢商业先机）引导旗LhingZd口贮m?vbrlssftn7_1J7oss・・1RIW-S-3SX-7SP.S-■Tr二诵#.4d:l+管■宀F手提袋LOGO墙五、定价策略（一）价格定位1、低开高走1）目标：在猎取最大利润的前提下卖出房产。2）原则：低开高走策略并不立足于简单的低价竞争，而是科学、合理地建立房屋品质和价格变动体系，从操纵价格来适应市场供给。既有价格升值概念，又有市场购买力，扩大了有效供给，将房产商和购买者之间有效供求结合起来。如：以“死角房”低价开盘，形成轰动效应。将好房留在后面推高价位。3）优点：每次调价能造成增值现象，给前期购房者以信心，从而进一步形成人气，刺激有购房动机者的购买欲望。2、一房一价（好房优价，特房特价）采纳加权点数法而确定每单元的定价。同样房型由于在层次、朝向等方面的因素，都有所差价。1）朝向差价：东南座向较贵，西南座向较廉价。2）楼层差价：一、二、层较廉价，三、四层适当提价。3）视野差价：视野较佳、景观较佳为贵，面临街或采光较暗者廉价。4）房型差价：布局合理、利用率高的价位高点5）特价房：少数存在层次、朝向、房型布局及视野等多种缺点的产品作为特价房。3、优待策略购房者如能及时付现或提早付现，给予折扣购房者购买多套时，予以优待，一样情形只要一次购买两户即给予折扣。4、心理价位战略女口：4388元/M2要比4400元/M2对购房者有更多的吸引力，相差虽仅12元，但购房者的感受是完全不同的。（二）定价步骤1、低价开盘1）在市场竞争猛烈的情形下，生存比利润更重要。2）以低价刺激市场，达到较大的市场占有率。3）良好的开端，易产生无形效益。2、中后期适当提价通过一段时期销售，消费者对楼盘有了充分的认识，加上工程进展越来越显示优势，这时进行适当的提价。一样每次涨幅在3％左右3、时机选择提价要精心策划才能收到好的成效。在提价后加大对已购业主的宣传，让其知晓所购房差不多升值，他们会向亲戚朋友宣传，起到口头传播的作用4、提价幅度适中低开高走策略若提价速度过快或幅度过大，会使购房者停滞观望，后期预留的提价空间较早失去，从而让竞争楼盘夺走顾客。5、合理销控，均衡去化利用销控，操纵房源。合理组合好、差房源，从而为销售划上圆满句号。