考试剩余法成本法讲稿幻灯

RevisedbyBLUEontheafternoonofDecember12,2020.考试剩余法成本法讲稿幻灯如何应对全国土地估价师资格考试一、全面掌握知识点，不能局限于只复习某些重点章节。主要复习依据说明：1、以考试大纲为依据；2、以辅导教材为基础；3、以试题汇编为方向；4、以规程及最新颁布的法律法规为补充；（特别是估价实务）二、灵活理解知识点，融会贯通、举一反三三、在全面复习的基础上要有所侧重。四、立足于知识点的复习，不要依靠各种模拟题。第一部分----剩余法第一节剩余法概述一、剩余法的定义①剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除总开发成本，包括：建筑物建造费用与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象的一种方法。动产总价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余价格”；因此，剩余法也常常称谓为“假设开发法”，另外也可称为倒算法、残余法或余值法、预期开发法。二、剩余法的原理剩余法的理论依据类似于地租原理（在本书第二章已作介绍），只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余。根据地租理论：“一切地租都是剩余价值，是剩余劳动的产物。”具体而言，地租是土地产品价格扣除了其生产费用后的余额。从纯理论上来说，地租不仅是扣除成本、利润后的余额，而且还是扣除利息、税收后的余额。用公式 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 示即为：地租量=市场价格－正常成本－正常利润－正常利息－正常税收剩余法与地租量的计算原理是一致的，只不过在剩余法的计算中是以不动产出售价格或楼价代替地租计算中市场价格，以建筑物成本代替地租计算中正常成本而已。剩余法往往被称为残余法或余值法，就是剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得土地或房屋的价格。残余法具体可分为土地残余法和建筑物残余法两种。所谓土地残余法，首先依据收益还原法以外的方法如：市场比较法、成本逼近法求得建筑物价格，通过建筑物的还原利率和折旧率求得建筑物的纯收益，然后从不动产的纯收益中将其扣除，求得土地纯收益，再用收益还原法还原，就可得到土地的价格，其计算公式为：a－B（r2＋d）L=——————————（无限年期）r1a－B（r2＋d）1L=————————[1－——————]（有限年期）r1（1＋r1）n建筑物残余法，首先依据收益还原法以外的方法（如：市场比较法、成本逼近法……）求得基地价格，然后从不动产的纯收益中减去土地纯收益（土地价格×土地还原利率），套用公式求得建筑物的纯收益，再将纯收益以建筑物的还原利率还原，就可得到建筑物的收益价格，其计算公式为：a－Lr1B=————————（无限年期）r2＋d土地残余法→求土地价格建筑物残余法→求建筑物价格三、剩余法的计算公式（一）基本公式根据剩余法的原理，利用剩余法评估土地价格的基本公式是：总开发价值↗V=A－（B＋C）（购置开发场地价格）↙↓↘开发商合理利润总开发成本在实际估价中，常用的一个具体公式为：地价=房屋的预期售价－建筑总成本－利润－税收—利息地价=楼价－建筑费－专业费用（建筑费×i）－利息[（建筑费＋专业费＋地价）×r]－开发商利润[(建筑费＋专业费＋地价)×p]****全部预付资本=地价＋建筑费＋专业费＋不可预见费(考点)(2002年的判断题19题,就考了这个内容.)楼价－建筑费（1＋i＋r＋p＋ir＋ip）地价=--------------------------------------------------------1＋r＋p式中：i———以建筑费为基数的专业人士费用的百分比；r———正常利息率；p———正常利润率（税收负担这里忽略不计）公式中，专业费用通常按照建筑费的一定比率估算（建筑费×i）利息、利润的估算，根据等量资本要获得等量利润的经济原理，应以全部预付资本为基础计算的在实际工作中，比较常用的一个公式为：地价=楼价－建筑费－专业费用－不可预见费－利息－开发商利润－租售税费（二）海外及国外的一些公式1、台湾剩余法的计算公式为：销售总价↗V=P－C－O－R）（土地价格）↙↙∣↘合理利润营建成本↓其他成本2、日本剩余法实则为原价法的倒算法，公式为：f11X={A×——}－[(B＋K)(1＋np)＋C]}×———×———×D1001＋n’p(1＋r)m式中：X——开发前素地价格A——开发后土地的出售价格f——有效宅地化率。是指开发后可做宅地使用的土地面积占开发区总面积的比率。B——开发工事费。（包括：道路、水沟、桥梁、坡坎、路灯等建设费用）K——各种负担金。（指规划设计费、地质勘探费等等）C——间接费用n——开发工事费利息的负担月数，通常以开发期间的一半来计算。n’——土地成本所需要的利息月数P——资本月利息率1———-----------成熟度修正率(1＋r)mP——个别因素修正率m——成熟度修正年数（由于开发区必须必须兴修道路、沟渠、公园、绿地、运动场地等设施，所以开发后的宅地面积必然少于开发面积，则f＜1）1———-----------成熟度修正(1＋r)m如何理解成熟度修正举例：实例土地的售价为800元/㎡，也就是公式中的A值。估价对象土地的环境条件达到实例土地同样的环境条件预计还需4年，投资利率为12%，那么估价对象土地价格修正为：1800×--------------------=508（元/㎡）（1＋12%）4四、剩余法的特点与适用范围1、剩余法的特点剩余法的估算是从开发商的角度进行分析，测算其所能支付的最高场地购置费用。①是否根据土地估价的最有效使用原则和合法原则，正确确定了土地的最佳利用方式（包括那些具体内容呢包括用途、使用强度、建筑物的式样、外观、内部设计与布局）；②是否正确掌握了地产市场行情的供求关系，并正确判断了开发完成后的土地连同建筑物的售价；③是否正确的确定了土地开发费用和正常开发利润等等。剩余法估价中有下面几个假设和限制条件（考点）（1）根据当前数据水平确定未来的数据。（不动产总价或租金的取得以及各项成本的支付都发生在将来，估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是根据当前数据水平来确定未来的数据。）（2）假设租金和不动产交易价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上涨的影响。（3）假设在开发期间各项成本的投入是均匀或分段均匀投入。剩余法估算的应用效果取决于以下，除了对上述限制假设条件运用技巧掌握外，这种方法还要求有一个相应的社会经济环境来保证。第一，要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；第二，要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；第三，要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；第四，要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资与交易的税费清单；第五，要有一个长远、公开及稳定的供应计划。这五个方面，第一、第二、第五点实质上是一个社会经济投资环境方面的问题，现在，房地产市场日趋成熟，外在环境基本上能保障。第三、第四点是对我们估价人员提出的要求，要想运用剩余法准确评估出土地的客观、合理的价格，估价人员必须要注意平常对房地产及相关资料的收集。2、剩余法的适用范围从剩余法的计算公式的特点可以看出，剩余法主要适用于以下几种类型的估价：（1）待开发土地的估价；（政府的规划出来了，限制条件也有了，就可以依据剩余法的原理进行估价。）（2）待拆迁改造的再开发房地产的估价，这时候公式中的建筑费还包括拆迁费用；（地上建筑物由于破旧、式样过时、功能差等原因需要拆迁改造的，也可用剩余法估价）。（3）仅将土地或房屋整理成可供直接利用的土地或房地产地估价。这时候公式中的楼价为整理后的土地价格，建筑费为整理费用。整理前地价=整理后土地价格－整理费用这与前面介绍的日本剩余法（P242）公式的含义类似。（4）现有新旧房地产中地价的单独评估。也就是从房地产价格中扣除房屋的价格，剩余后的价值就是地价。这种情况，是在土地或建筑物的价格依其他方法不能明确把握的时候，剩余法是最有效的方法。详见：（P243）（96年考题试卷三多选题30，P27）剩余法除适用于土地估价之外，还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可以用于三个方面：（1）确定投资者试图获得的拟开发场地的最高价格。如果投资者有兴趣取得某块土地，他必须事先计算出他能够承担得起的最高价格。他实际的价格应低于或等于这个价格，否则，就不值得购买。（2）确定开发项目的预期利润。确定预期利润时，假定开发场地已经购买，此时的场地购置费被看成已知费用，从楼价中扣除场地购置费、开发费及其资金利息、税费等费用后的剩余值，就是开发项目所产生得力润。如果利润高于或等于投资者的期望利润，则项目被认为是可行的，否则，该项目就会推迟开发甚至取消。（98年考题试卷三判断题11，P56）（3）确定开发中可能出现的最高费用。通过楼价－地价－利息－利润等费用后的余额为开发总成本。这也是开发商在满足购地价、预期利润下的最高开发费用。确定最高费用的目的是在保证开发利润保持在一个合理的范围内，使开发费用在开发过程中的各个阶段得到有效的控制，不致于导致费用失控。3、剩余法的缺点。在剩余法估价中，由于包含了太多可变因素，不同估价人员对同一宗地的估价结果可能会相差很大。结果是否可靠就要求估价人员对市场的有效把握，对资料的合理、科学客观的利用。第二节剩余法估价的程序与方法一、程序根据前面第一节内容中介绍的剩余法的原理和特点，剩余法估价的程序需要掌握五个方面，是哪五个方面呢首先调查清楚待估宗地的基本情况；然后确定土地的最佳开发利用方式；估计开发完成后的不动产总价；估计建筑费、专业费、不可预见费、利息、税费、租售费用和开发商应得的利润等；⑤最后测算土地价格。调查基本情况—→确定最佳开发利用方式—→估算楼价—→估算总开发成本、利润等—→计算土地价格二、具体操作方法1、查清待估宗地的基本情况⑴首先要调查土地的位置情况。包括三个层次：A、要掌握所在城市的性质；B、城市所依托的地区的性质、在市区的地位、和市区的关系等；C、具体的座落状况。弄清这些情况，主要是为选择最佳土地用途服务的。比如：按政府规划，待估宗地既可修建商业楼，又可修建商住楼。那么，开发商就要上面所说的三个层次，选择最适宜的用途。⑵查清土地面积的大小、形状、平整状况、地质状况、基础设施状况，为估算建筑费用提供依据。⑶调查土地利用要求。政府对土地规划限制条件：包括用途管制、容积率、覆盖率、建筑高度限制。弄清这些情况主要为设计建筑物的座落、规模、体型等服务。⑷调查该地块的权利状况。包括：弄清土地的权利性质（是划拨，还是出让）、土地使用年限（这一点非常关键，直接影响楼价）、能否续期，以及转让、出租、抵押等有关规定，查清这些权利状况，主要是为确定开发完成后的楼价及租金水平服务的。2、确定最佳的开发利用方式在查清待估宗地的基本情况之后，就可以确定最佳的开发利用方式。包括：用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等等。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的土地用途。土地用途的选择就需要考虑土地位置的可接受性及这种用途在现实社会的需要程度和未来发展趋势，也就是要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成阶段最需要什么类型的房地产。比如，有某块土地，政府规定的用途有三种，可以兴建宾馆、公寓或办公楼，我们在实际估价时就要考虑选择什么样的用途也就需要去调查该读块所在城市和地区对宾馆、公寓、办公楼的供求关系和走向。假如房地产市场对宾馆、办公楼的需求开始趋于饱和，客房的入住率、办公楼的出租率呈下降的趋势，而希望租和买公寓住房的人逐渐增多，而求调查了提供公寓数量又较少时，那么就可以选择建公寓为该地块的最佳用途。这里需要提醒大家的是，我们确定的最佳利用方式是建立在合法原则下的最有效使用，是在政府规划允许的限制条件下的最有效使用。这在估价实务中也是常易犯的错。如果估价实务的考试中有这类试题，无论是综合计算还是 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 改错，都需要大家注意。3、确定开发完成后的不动产总价在确定了最佳的开发利用方式之后，如何确定楼价呢根据所开发的不动产的类型，通常采用市场比较法与长期趋势预测法相结合的方式推测未来的楼价（当然，预测售价要采用同区域相同用途、结构、档次的售价，而不能以待估宗地地上建筑物的实际售价）。教材中讲了通过两个方面的途径取得。⑴对于习惯出售的不动产，可以按当时市场上同类用途、性质和结构的不动产的市场交易价格，就是采用市场比较法确定开发完成后的不动产总价。柴强博士的房地产估价中还讲到了可按市场比较法与长期趋势预测法相结合的方式推测。比如：在2000年有一块待建土地，其用途选定兴建住宅楼，若要推测建成后2002年的售价，那么就通过调查该类商品住宅过去数年和现在的价格情况以及未来可能的变化趋势来推测确定。比如：时间199119921993199419951996199719981999200020012002楼价120013001400150016001700180019002000210022002300当然，这是一种没有波动的理想化趋势，从这一趋势可推测未来房地产价格的走势。（这里边价格当然还包括房地产功能折旧的原因）。（关于长期趋势法我们的辅导教材中未作介绍，而且在剩余法的前提就有了几个假设：假设楼价、租金水平在开发期间不会发生太大的变化，并且不考虑物价上涨的影响。因此，对长期趋势法推测未来楼价只作简单介绍，大家了解一下就行了。）⑵对于习惯出租的房地产，如写字楼和商业楼，其未来楼价的推测可先利用市场比较法推测其租金水平，再采用收益还原法将租金转化为价格，具体推测需要估计四个要素：A、单位月租金或年租金；B、不动产还原利率；C、不动产出租费用水平；D、可出租的净面积。举例：（见教材P24246）1200×（1－30%）×12×4000×85%×———=714008%（这是运用无限年期的计算公式，讲到这儿，我就想到在我们考试的综合计算实务中，很可能将市场比较法、收益还原法、剩余法三种方法结合起来综合计算）收益还原法剩余法市场比较法—→求租金—————→楼价————→地价4、估算建筑费、专业费等各项成本费用和开发商利润⑴建筑成本费用可采用市场比较法来估算，也就是通过当地同类建筑物当前的建筑费大致多少来推测（每年建设管理部门都要定期公布建筑物的重置价格）。如果建筑材料的价格变化大，还要考虑未来建筑材料变化对建筑费的影响。另外，建筑费还可采用类似建筑工程概预算的方法来估算（至于如何进行预算，在前面土地相关经济理论与方法的第八篇详细作了介绍，这儿就不作详细说明）⑵估算专业费用专业费用一般包括建筑师的建筑设计费、预算师的工程概预算费用等，一般采用建筑费用的一定的碧绿估算。这儿的专业费其实是一个代名词，实际上是指其他相关费用。要注意该项费用与建筑费的衔接，不要死报专业费这个概念不放。比如：前期工作费（含勘探、设计、可行性研究、场地平整、专业人士等等），要注意这部分费用列入了哪一部分中，千万不要漏算。⑶估算不可预见费剩余法估价中为保证估价结果的安全性，往往还预备有不可预见费，一般为建筑费和专业费之和的2%～5%（在评估中如何取值，还得根据项目的实际情况进行分析。）⑷确定开发建设周期，估算预付资本利息开发建设周期是指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕的这一段时期。可分为三个阶段：一是规划设计和工程预算期（自取得土地使用权至开工建设）、二是工程建设期（开工建设至建设竣工）、三是空置或租售期（自工程竣工至销售完毕）。开发建设周期应根据项目可行性研究、项目的特点、工程技术要求及不动产时常的状况等因素综合确定。根据这三个时期，我们的具体计算操作要特别引起注意。如何计算利息呢利息是开发全部预付资本的融资成本。不动产开发的预付资本包括：地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费。（要特别注意我们的计息基础。过去我们常常在计息基础中忽略了不可预见费，这次教材中专门落列了出来，在计算过程中要引起我们的注意，96年的考题中单选题40题P25和多选题P27就涉及到计算利息的基础，另外，2000年单选题99，见P105又涉及到此项内容）。由于这些预付资本在不动产开发建设过程中投入的时间是不同的，因此，这些费用在开发建设过程中所占用的时间长短也各不相同。（例如：地价款是在取得土地使用权时就要付出；开发费、专业费及不可预见费是随着工程动工开始投入，并随着工程建设进展逐步投入，工程竣工，这部分费用停止投入）。那么，在确定利息额时，必须根据地价款、开发费用、专业费用等的投入额，各自在开发过程中所占用的时间长短和当时的贷款利息高低进行计算。例如：预付地价款的利息额应以全部预付地价款按整个开发周期计算；开发费、专业费、不可预见在建设期内的利息以全部开发费、专业费按建筑期的一半计算，或以全部开发、专业费的一半按全部建筑期计算。（若有分年度投入数据，还得进一步细化），如：———————————————⑸估算税金税费主要指建成后不动产销售的营业税、工商统一税、印花税、契税等，具体计算时应根据各个地方当前政府的水手政策估算，一般以建成后不动产总价的一定比例计算。⑹估算开发完成后的不动产租售费用租售费用主要指简称后不动产销售或出售的终结代理费、市场营销广告费用、买卖手续费等，一般以不动产总价或租金的一定比例计算。⑺估算开发商的合理利润开发商的合理利润一般以不动产总价或预付资本的一定比例计算（要注意计算利息的计利基础，与前面计息基础一样，注意，不要将利息再计利润），这个比例称为投资回报率，注意与年利率的区别，（年利润率是指项目的年回报率）。投资回报率的比例的高低随地区和项目类型的不同而有所不同。例如：北京房地局在其《出让地价评估技术 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 》中规定，开发商的利润应按投资年期的不同，采用不同的投资的回报率计算。其中，投资期一年的回报率采用20%，投资期二年的回报率采用25～30%，投资期三年的回报率采用30%～35%。5、计算和确定估价额根据前面已讲述的剩余法的常用公式：地价=不动产总价—建筑费—专业费—不可预见费—利息—租售费用—税金—开发商合理利润公式中右边的利息包含有地价未知数，利润若采用回报率计算也会含有地价未知数，但等式中只含地价这一未知数，因此，不影响地价额的计算。在剩余法的估价计算中，也可采用另一种方式计算，就可避免灯市两边都含有未知数的情形。也就是在计算利息、利润时，计息、计利基础只考虑建筑费、专业费、不可预见费的利息，地价的利息暂不考虑，然后将各项数据代入公式就可以得到地价额，只不过这一地价额是不动产开发完成时的地价额，需将这一数据贴现，就可得到当前的地价值。这两种计算方式的实质完全相同，其计算结果也应一致。按上述公式测算出的剩余地价实质上是开发商当前取得待开发场地所能支付的最大费用，包含有取得土地使用权的手续费、评估费和登记发证费用等等。因此，要评估开发商在取得土地前的土地价格，还得将上述费用从剩余值中扣除，才能得到所估土地的地价额。例如：根据剩余法计算得到的剩余值为1000万元，取得土地使用权的手续费、评估费等费用估计为地价款的2%，则可得到待估地块的地价为：1000÷（1＋2%）=（万元）从计算角度就可以到此为止了。但是，在我们平常利用剩余法进行地价评估的时候，或更现实一点大家面临估价师考试的时候，特别是估价实务的考试中，大家还得注意测算出的地价与前述价格定义中的地价内涵是否相吻合。比如：用剩余法计算出的地价实质上是从楼价中扣除各项费用后的余值，此时的地价内涵，就开发程度而言，宗地内已达“几通一平”，如果报告中所评估的地价是宗地内“场平”状态下的地价，也就是报告的“价格定义”开发程度宗地内为“场平”，还得扣减宗地内“几通”的费用。如果报告中未进行扣减修正，这就是一个错误点。第三节剩余法的应用一、利用剩余法评估土地价格见教材P249～252二、利用剩余法测算开发商的预期利润详见教材P252～253三、利用剩余法确定建筑费及专业费的最高控制标准详见教材P253～254四、应用举例98年的考试题（土地估价的理论与方法）例一：某市有一块3平方公里的生地，拟进行“六通一平”成片开发后分块出让，据调查，附近地区已开发完成“六通一平”土地出让单价为1200元/平方米；可出让面积为全部土地的70%，其余为公用设施用地，土地开发费用为每平方公里亿元，开发周期为2年，开发成本在开发周期均匀投入，第一年投入70%，第二年投入30%，当地银行的贷款年利率为10%，专业费用为土地开发费用的3%，投资回报率为20%，转让税费为开发完成后转让地价的%。试估算该成片生地总价的单位面积地价。解题思路：根据题中所列出的条件及剩余法的适用范围（将土地整理成可供直接利用的土地的估价），可采用剩余法进行估价。1、计算开发总价值：12000×3000000×70%=25200（万元）2、计算总开发费用：35000万元×300000=105000（万元）3、计算专业费用：10500×3%=3150（万元）4、计算总投资利息=生地总价×[（1＋10%）2－1]＋（10500＋3150）×70%×[（1＋10%）－1]＋（10500＋3150）×30%×[（1＋10%）－1]=生地总价＋＋5、计算转让税费=25200×%=16380（万元）6、开发总利润=（生地总价＋开发费用＋专业费用）×20%=（生地总价＋105000＋3150）×20%=生地总价＋216307、计算生地总价=25200－－（生地总价＋）－16380—生地总价＋21630)生地总价=(万元)生地单价=÷3000000=(元/平方米)例二:（2002年的计算题）企业甲拥有一宗面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米，公寓售价为4500元/平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米，公寓为1800元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为%，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的%。根据以上条件，试计算：（1）该宗地在规划条件下的土地使用权价格；（2）经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。（一）审题1、明确题目的要求。即求取宗地在规划条件下的价格和甲方应得的公寓面积。其中，求取宗地价格是问题的关键，也是下一步计算的基础。2、了解有关资料。要弄清楚那些属于估价对象资料，那些属于市场调查资料。关于市场调查资料，本题主要给出了房地产售价、建筑费和专业费标准及其他投入情况，利息率、利润率、销售税费率等有关参数植，对于这些内容的了解有助于构思解题方法。3、审查关键内容，谨防误用。对所提供资料要仔细审查，弄请关键数据的真实内涵。如本题的利润率，要明确是投资利润率，还是销售利润率，否则很容易造成误用。同时，由于第二个问题涉及甲乙房地实物交换的问题，还要明晰双方的认同条件。（二）解题思路与方法选择1、方法选择：本题已知条件提供了有关房地产售价和开发费用资料及相关参数，可采用剩余法进行测算地价。2、解题思路：（1）宗地地价求取思路。先计算项目总开发价值，然后分步计算建筑费及专业费、利息、利润、税费；再从总开发价值中将以上各项成本（包括利息、利润）一一扣除，即可得到待估宗地总价；宗地总价除以土地总面积得到单位地价。（2）甲方应得公寓面积求取思路。首先要明确以地换房、等价交换的思路。即：总地价=部分综合楼价格+部分公寓价格，价格标准则采用双方约定价格。具体求区取思路是：先按约定价格计算甲方所得14000平方米综合楼价格，然后在总地价中将其扣除，即可得到甲方应得的公寓面积。（三）公式与计算步骤1、适用公式地价=房地产售价-建筑费及专业费-投资利息-开发利润-销售税费2、计算步骤题解一：（1）选择计算方法根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。（2）计算房地产总售价6000×4+4500×2=33000（万元）（3）计算建筑费及专业费2100×4+1800×2=1200（万元）（4）计算投资利息地价×[（1+%）2-1]+12000×40%×[(1+%)]+12000×60%×[(1+%)]++×地价(5)开发利润33000×15%=4950(万元)(6)销售税费33000×%=1815(万元)(7)计算土地总价地价=地价-4950-1815地价=(万元)(8)计算单位地价单位地价=÷20=(万元/亩)=(元/平方米)(9)计算甲方应得公寓面积14000平方米综合楼价格=14000×6000×90%=(万元)甲方可得公寓总价=–=(万元)甲方可得公寓面积=×10000÷(4500×90%)=(平方米)即:甲方除可获得14000平方米综合楼价格外,还可获得平方米公寓.题解二:(1)选择计算方法根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。(2)计算房地产总售价6000×4+4500×2=33000（万元）(3)计算建筑费及专业费2100×4+1800×2=1200（万元）（4）计算投资利息利息=120×40%×[(1+%)]+12000×60%×[(1+%)]=(万元)(5)开发利润33000×15%=4950(万元)(6)销售税费33000×%=1815(万元)(7)计算土地总价地价=÷(1+%)2地价=(万元)(8)计算单位地价单位地价=÷20=(万元/亩)=(元/平方米)(9)计算甲方应得公寓面积14000平方米综合楼价格=14000×6000×90%=(万元)甲方可得公寓总价=–=(万元)甲方可得公寓面积=×10000÷(4500×90%)=(平方米)即:甲方除可获得14000平方米综合楼价格外,还可获得平方米公寓.例三：已知某宗地土地总面积为10000㎡，容积率为7，适宜建造商业、居住混合建筑物，其中商业用房的建筑面积占总建筑面积的1/7，其余6/7为住宅建筑面积，预计开发周期共计三年，其中2年开发建成，一年后销售全部完成，估计总建筑费用为8000万元，专业费用为建筑费用的8%，第一年需投入40%的建筑费及专业费，第二年需投入余下的60%的建筑费及专业费，贷款利率为%，销售费用为楼价的3%，税费为楼价的6%，不可预见费为建筑费及专业费之和的3%，投资利润率为25%。该建筑物建造完成后，其中商业用房即可全部售出，住宅楼售出30%，50%半年后才售出,其余的20%一年后售出。预计商业楼的平均售价为5000元/㎡，住宅楼的平均售价为2500元/㎡，试评估取得该建筑土地的价格。方法一：采用以第三年（销售完毕）为基点的计算方法。土地总面积为10000㎡，容积率为7，则总建筑面积为70000㎡，其中商业用房10000㎡，住宅面积为60000㎡。1、总楼价=5000×10000×（1＋%）1＋2500×60000×30%×（1＋%）1＋2500×60000×50%×（1＋%）＋2500×60000×20%=(万元)2、总建筑费用=8000（万元）3、专业费=8000×8%=640（万元）4、不可预见费=（8000＋640）×3%=（万元）（2、3、4项合计万元）5、利息=总地价×[（1＋%）3－1]＋×40%×[（1＋%）－1]＋×60%×（[（1＋%）－1]=总地价＋（万元）6、利润=（总地价＋总建筑费＋专业费＋不可预见费）×25%=总地价＋（万元）7、销售费用=总楼价×3%=（万元）8、税金=总楼价×6%=（万元）9、总地价=总楼价－总建筑费－专业费用－不可预见费－利息－开发商利润－租售费用—税金=—8000－640－－总地价＋－总地价＋－－总地价=4504.34(万元)土地单价=4504(元/㎡)方法二：采用以第二年（建造完毕）为基点的计算方法。0第1年第2年第3年计算基点2500×60000×50%1、总楼价=5000×10000＋2500×60000×30%＋————————（1＋%）2500×60000×20%＋——————————=（万元）（1＋%）12、总建筑费用=8000（万元）3、专业费=8000×8%=640（万元）4、不可预见费=（8000＋640）×3%=（万元）5、利息=总地价×[（1＋%）2－1]＋×40%×[（1＋%）－1]＋×60%×（[（1＋%）－1]利息=总地价＋＋=总地价＋（万元）6、利润=（总地价＋总建筑费＋专业费＋不可预见费）×25%=总地价＋（万元）7、销售费用=总楼价×3%=（万元）8、税金=总楼价×6%=（万元）9、总地价=总楼价－总建筑费－专业费用－不可预见费－利息－开发商利润－租售费用—税金=－8000－640－－总地价＋－总地价＋－－总地价=(万元)土地单价=4557（元/㎡）备注：两种方法的思路都是正确的，但结果出现约1%的差异，主要是因为四舍五入造成的。(这是2002年考试题库中的一道被选题)第二部分——成本逼近法成本逼近法也是我们估价实务中经常用到的方法，它是以土地开发所耗费的成本构成来推算土地价格的一种方法。（接下来我们先了解一下成本逼近法的概述）第一节成本逼近法的概述一、定义所谓成本逼近法，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、永缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。它与一般房地产估价中的成本法不同（亦称为原价法、承包商法、 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 法），它是以建筑物或建筑改良重新建造的费用，经折旧后求得建筑物价格，然后加上土地价格，最终得到整个不动产的价格。这个成本法实际上是假设地价是已知。而成本逼近法却是用来推算土地价格的。因此，两者的实际运用范围和估价程序、方法都是不同的。二、成本逼近法的基本原理和计算公式基本原理：成本逼近法的基本思路，就是把对土地所有投资包括土地取得费和基础设施开发费这两大部分作为“基本成本”，运用经济学中等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的利润、利息，组成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上的体现（也就是土地所有权收益），从而求得土地价格。基本公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益（从上述公式可以看出，成本逼近法在计算思路上是剩余法的变形。P256）三、成本逼近法与土地价格的构成根据成本逼近法的计算公式，土地价格一般由土地取得费、土地开发费和土地增值收益构成，因此，常常有人把它称为土地价格的构成。但从理论上讲，土地价格不外是资本化的、并提前支付的地租。土地本身是一种自然物，但由于土地所有权的垄断，使用土地本身是要支付地租的。而且除了真正意义的地租外，开发土地而投入的资本的利息，往往也以地租的形式表现出来。所以地租就包括了真正的地租和土地投资的折旧及利息两部分，土地价格就包括地租的资本化和土地投资的折旧及利息两大部分。因此，对地租的分析既要从土地自然物又是资本物两个角度入手。在分析土地价值时，把土地区分为土地物质和土地资本两个范畴，根据土地资本与土地实体不可分离的特性，把握土地资本改变土地物质性能，造成土地收益的增加，从而地租上涨，地价随之上升的过程，进而分析计算地价。从地租地价的增值过程看：改良后土地的地租=原土地的地租+土地开发投资的年收益+增值的地租将地租资本化，上述公式可变为：改良后土地的价格=原地租的资本化+土地开发投资的现值+增值地租的资本化即：土地价格=地租的资本化（含原地租和增值地租）+土地开发投资的现值如果从土地经营者的角度，可将上述公式变形为：土地价格=投入的成本（含原土地的购买价格或原地租的资本化+土地开发投资的现值）+利润（投资的资金回报）+土地增值收益（增值地租的资本化）根据上述分析，我们对土地价格的构成不能笼统地谈地价构成，而必须针对具体的土地条件进行探讨，是开发前的土地（毛地），还是开发后的土地（开发程度怎样：三通一平、五通一平、六通一平），地价实质上是土地预期收益的现值之和，取决于土地条件的优劣，而与具体宗地的前期投入成本高低并无必然联系，另外要从地租的形成和变化来分析土地价格，对一定条件土地的地价，理论构成虽然存在，但彼此在量上难以截然分清。下面主要针对开发后的土地价格的主要组成部分逐一加以分析。（一）土地取得费为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：一是征地取得，二是拆迁补偿取得。（1）国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费用等。根据《土地管理法》的规定，土地补偿费是按照该地块被征用前3年平均年产值的6～10倍计算，由于与被征地原有收益有关，因此可认为其中包含一定的级差地租。地上附着物和青苗补偿费是对被征地单位已投入土地而未收回的资金的补偿，包含投资补偿部分。安置补助费是为了保证被征地农业人口在失去其生产资料后的生活回平不至于下降而设立的。另外，根据《土地管理法》第三十一条规定：国家实行占用耕地补偿 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 ，即非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。这笔费用对土地取得者来说，也是为取得土地而必须支付的费用，一般称为造地费。（需要注意的是）征地是国家依法采取的强制性行政手段，不是土地买卖活动，所以征地费用自然也不是土地的购买价格。但是，征地使农用地转为建设用地，征地费用按年产值倍数而不是土地纯收益的倍数关系，实质上又包含了购买价格的含义。因为征地费用远高于农地价格，这是农用地转为建设用地以及土地转变用途造成土地上涨。因此，尽管征地费用不是土地购买价格，但与土地价格有一定的一致性，所以在土地估价时，可把征地费用当作转换用途土地的非市场购买价格计算。（2）利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用。补偿标准根据各地的具体规定执行。（这是相当于对原土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿）（二）土地开发费指土地开发部门所进行的最起码的土地开发工程和投入的资金。注意的是这里的土地利用包括土地使用者对土地的直接利用和城市整体利用。{“土地开发费”实质上是一个比较笼统的概念，在平时土地估价操作中，是一件比较难以把握的事，各项费用究竟如何取舍，不同的理解结果的偏差很大。是否所有的土地投入都计入土地资本，那些基础设施的投资需要摊入地价，有几种不一样的观点：第一种观点认为凡是与城市土地结合的固定资产，均可称之为土地资产（范围太宽，相当于把房屋等固定资产也包括进去了）；第二种观点认为，凡是改良土地的物理、化学性状，使城市土地更好地发挥其固有功能而投入的土地土地开发费用应计入土地资产（如通路、通电、通水等费用，但不好区分，也难以符合狭义土地资产的涵义）；第三种观点认为，土地开发发生的基础设施费用（主要是大配套），不属于土地价格的构成部分，它属于社会投资的一种形式，是通过基础设施本身营运来体现投资收益的；第四种观点认为应把土地开发部门进行的最起码的土地开发工程作为开发费用计入土地资产，这是目前比较统一的观点。因为地块的效用在很大程度上取决于城市的整体利用，而城市的整体效用在很大程度上又依赖于基础设施和公用事业的发展，土地开发建设并不仅仅表现在已使用土地上进行投资和建设，所以，城市的配套设施和市政服务费用也应考虑进入土地开发总成本。当然在土地理论与方法的考试中，不会考得这么复杂，一般是直接给出土地开发费}。（三）土地增值收益及土地开发投资现值成本逼近法估价中包含了土地增值收益这一部分。这一部分的计算就是“增值地租”，主要形式有两种：1、“生地”中的“增值地租”。这种增值体现在是农地转变为其他建设用地，转变后新用途土地的收益远膏腴原用途土地。这种增值是土地所有权人（国家）行使权利，允许改变用途带来的，收益归所有者拥有。2、“熟地”中的“增值地租”。通过在土地上的开发投资，使土地性能发生变化了，提高了土地的经济价值，从而使土地收益能力增加，同样，这个增加的地租应归土地所有者。因此，成本逼近法中的地租收益主要由两部分组成，即土地原收益（征地费）和土地增值收益（所有权收益），即因用途土地或开发改良后土地所获取的地租收益与原土地收益的大部分差值。同样，为改变土地性能而进行的土地资本投入，无法以独立的形态出现，只能依附于改良后的土地形态出现，以折旧和利息的形式在租金中体现。当土地所有者出让土地或土地使用权转让，这些费用必然通过土地价格回收。通过上述分析，成本逼近法中增值地租，完全取决于开发改良后土地的收益。它的价格构成中的前两者征地拆迁和土地开发费是有具体的标准，可以有案可查，而后者（增值地租）却是成本法无法估算的，这就是成本逼近法的缺陷所在。虽然存在缺陷，也不能因此就完全否定。应当明确的是，成本逼近法估算的土地价格是一种不完全价格，无法准确估算建设用地价格的增值部分，但是也应当承认，它毕竟包含了建设用地价格的基数，可以作为建设用地的最低界限，这在制定工业用地的出让底价也有一定的现实意义。四、成本逼近法的特点和使用范围（一）特点（1）一般适用于新开发土地的估价，不适用建成区已开发土地的估价；（2）一般适用于工业用地的估价，已对商业及住宅用地则多不适宜；（3）一般仅用于地产市场狭小，缺乏交易实例，无法采取其他方法进行估价的土地；（4）成本逼近法的评估结果是一种“算术价格”，对土地的效用、价值及时常需求方面的情况未加考虑，而成本高并不一定表明效用和价值高。（这就是成本逼近法的限制，为了使评估结果更合理，在我们的实际估价工作中，增加了一些相关的修正来尽量弥补这一方法的缺陷，如区位修正、成熟度修正等等。（5）可作为投资者衡量投资效益、进行土地开发可行性分析的重要方法。也是估算土地成本价格的一种途径。（二）适用范围（1）新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地交易实例不多，无法利用市场比较法等方法估价时采用；（2）无收益、很少有交易情况的学校、公园、公共建筑、公益设施等特殊性的土地的估价；成本逼近法在土地估价应用中受一定限制，也有一定的争议，因为，土地的价格取决土地的效用，土地成本的增加不一定增加它的价值，但对于社会平均开发成本而言，成本已经为社会所接受，应在地价中得到相应体现，所以也具有一定的实用性。第二节成本逼近法估价的程序与方法程序1、计算土地取得的费用有关征地费用的各项标准，《土地管理法》有明确规定：土地补偿费：该耕地被征用前3年平均年产值的6～10倍（耕地），非耕地减半；安置补助费：按需安置的农业人口计算。每一个需安置的农业人口的费用为该耕地被征前3年平均产值的4～6倍，最高不超过15倍。需安置的农业人口数量=被征用耕地数量/被征用单位人均耕地数量（土地补偿费和安置补助费如果不足以维持农民原生活水平的，可适当提高。但两者之和不能超过被征用前三年平均年产值的30倍。）土地上附着物和青苗补偿费：按照各省、自治区、直辖市的规定执行。征用城市郊区的菜地，用地单位按照国家有关规定缴纳菜地开发建设基金。耕地开垦费：按《土地管理法》第三十一条规定的“占多少，垦多少”原则，计算耕地开垦费。（具体操作有两种方式：（1）开发与所占耕地的面积、质量及难易程度相当的耕地；（2）按当地标准缴纳耕地开垦费）。征地拆迁费：（注意）是对原土地使用者失去原土地收益的补偿，而不是根据新用途和未来土地收益的高低确定的。并且征地拆迁费用的计算要采取宗地所在区域的平均费用确定。2、计算土地开发费用一般土地开发费用包括三大类：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发费。（1）基础设施配套费。指宗地“几通一平”的费用。一般指区域大配套、小配套费用。（2）公共事业建设配套费。一般指区域公共建筑、设施建设配套发生的费用。各地规定有所不同，采取的标准也有较大差异。（3）小区开发配套费。按各地的标准执行。在实际土地评估工作中，如何确定土地开发程度，应当注意两个方面的问题：应准确区分宗地内和宗地外的开发程度成本逼近法测算的土地价格的开发程度，一般宗地外达到“几通”或者“几通一平”，宗地内“场地平整”（因为成本逼近法计算的土地一般是新开发地，宗地尚未开发建设），但也一些工业建设项目用地已完成，评估时要区分具体状况测算开发费用。宗地内外两项费用相加为成本法的开发费用。宗地红线内外的开发程度不一致宗地内外的开发程度因各宗地情况不一致而不通，通常有以下三种情况：（1）红线外开发程度比红线内低；（2）红线外开发程度比红线内高；（3）红线内外的开发程度相对独立。2、税费的计算根据有关法律规定，在土地取得和土地开发过程中的税费只要包括：耕地占用税、新菜地开发建设基金、土地管理费等。具体标准根据国家和地方的有关规定确定。3、计算投资利息土地的投资资金经过一段时间的周转产生了增值，这就是资金的时间价值（利息），也属于投入，应当计入成本。在成本逼近法，土地投资主要包括土地取得费、土地开发费和相关税费。由于各部分资金的投入时间和占用时间不同，计息期也就不一样。（详见P267）一般土地取得费及相关税费的利息，计息期为整个开发期；开发费及税费利息假设其为均匀投入，计息期为开发期的一半。注意：如果开发费中的配套费是在土地取得的时候支付的，利息应按整个开发期计算。土地开发周期一般根据开发的面积规模和开发的难易程度确定。5、计算投资利润明确计算利润的基础：土地取得费及相关税费、土地开发费。确定利润率或投资回报率（注意区别年利润率和投资回报率的区别）。计算公式：投资利润=（土地取得费+土地开发费+相关税费）×投资回报率投资回报率的确定以下三方面的因素：（P268）（1）土地用途（2）开发周期的长短（3）土地区位6、土地增值收益的确定土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×土地增值收益率7、计算、修正和确定估价结果公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益(1)个别因素修正在征地条件一致、开发程度一致的情况下，利用成本逼近法测算土地价格几乎没有差异，但由于各宗地的个别情况各不相同，其土地价格水平也就有所差异，因此需要进行个别因素修正（如宗地位置、形状等因素的修正）。(2)年期修正由于成本逼近法测算的土地价格是无限年期的地价水平，而出让土地使用权都是有年期的，因此需要进行年期修正。公式为：1K=1-——————（1+r）nK-----年期修正系数R-----土地还原率n-----土地使用年期进行年期修正应当注意的是：A、当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定的，不再另行修正（如现在很多地方以定额土地出让金这种方式确定政府收益，已经是有限年期的标准，年期修正已经得到体现，出让金就不再进行年期修正，但成本基价需进行年期修正）。B、当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定的，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正。(3)可出让土地比率修正由于成本逼近法中的征地费及相关税费还应包括分摊的道路、公共绿地面积的费用，这些费用还要分摊到可出让的土地中。计算公式：总土地面积可出让土地的平均单价=土地总平均单价×————————可出让土地面积(4)宗地成熟度修正（开发程度修正）土地的开发程度一般要区别宗地内外，通常成本逼近法的开发程度包括的是宗地外的大配套、小配套费用，而对宗地内的开发状况没有考虑，因此对宗地内的开发建设状况也要进行适当修正。第三节成本逼近法的应用一、应用成本逼近法应当注意的问题1、采用估价基准日的客观成本。土地取得费和土地开发费要按照评估基准日的有关规定和物价水平确定，而不能按照企业实际取得和开发利用土地的投入成本计算。2、各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析。在运用成本逼近法进行土地评估中，各项费用的取费标准要依据当地政府和相关部门的标准执行.3、成本逼近法的评估测算结果一般是从土地所有者的角度测算的，一般作为投入成本价格分析，作为分析企业在开发和取得土地过程中的成本支出是一种好的方法，用于市场交易价格应慎重，应补充其他评估方法进行验证。因为土地的价格是由其效用和供求关系决定的。二、计算题（一）例题一详见教材P272～273（相对比较简单，只需明白成本逼近法的基本计算步骤就可以掌握）（二）例题二详见教材273～274（也比较容易理解，主要应注意两点：一是进行可出让比率修正，二是进行年期修正。）（三）例题三（2002年的计算题）某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”（通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整）。2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为%，投资利润率为10%，土地还原利率为6%，50年期出让金水平依然保持不变，请测算该宗地于2001你12月31日的单位地价和总地价。1、解题思路：根据所给出的条件，采用成本逼近法进行测算。2、计算过程如下：方法一：计算土地取得费及税费10万元/亩=150元/平方米(2)土地开发费8万元/亩=120元/平方米(3)投资利息150×[(!+%)1-1]+120×[(!+%)]=元/平方米(4)投资利润(150+120)×10%=27元/平方米(5)计算49年期成本价格(150+120++27)×[1-1/(1+6%)49]=元/平方米(6)计算49年期土地出让金30×[1-1/(1+6%)49]/[1-1/(1+6%)50]=元/平方米(7)计算单位地价+=元/平方米(8)计算总地价元/平方米×3000平方米=万元方法二：(1)计算土地取得费及税费10万元/亩=150元/平方米(2)土地开发费8万元/亩=120元/平方米(3)投资利息150×[(!+%)1-1]+120×[(!+%)]=元/平方米(4)投资利润(150+120)×10%=27元/平方米(5)计算50年期成本价格(150+120++27)×[1-1/(1+6%)50]=元/平方米(6)50年期土地出让金30元/平方米(7)计算50年期单位地价+30=元/平方米(8)计算宗地2001年12月31日单位地价元/平方米×[1-1/(1+6%)49]/[1-1/(1+6%)50]=(9)计算总地价×3000平方米=万元考点:成本法计算公式:土地价格=土地成本+土地增值收益土地出让金视为土地增值收益;土地出让金的有限年期是50年,土地成本是无限年期,只有修正到相同的年限才符合相加条件,要么修正土地出让今,要么修正土地成本;合理确定待估宗地剩余年限,只有49年;年期修正公式第三部分有关剩余法和成本逼近法的计算实务（一）某土地估价机构接受委托，对A宗地进行土地出让底价评估。该机构收集到的资料如下：1、A宗地为待开发土地，面积为2000平方米，规划用途为居住用地，规划允许建筑面积为8000平方米。2、某开发公司拟出让方式取得该地块70年期土地使用权，将建造砖混结构商品住宅楼，预计开发周期为2年，建成后即可全部售出。3、预计该商品住宅楼的建筑费为600万元，专业费为建筑费的6%，不可预见费为建筑费和专业费之和的4%，假设这些费用在开发建设期间均匀投入，取得土地使用权的法律、估价等费用为地价的2%。4、当地房地产开发投资回报率为：一年投资期的为15%，税金为房地产总价的5%，银行贷款利率为6%。5、与A宗地同一区域三幢商品住宅楼的售价分别为：实例一：2370元/㎡；实例二：2730元/㎡；实例三：2500元/㎡。A宗地与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下：比较因素A宗地比较实例一比较实例二比较实例三交易时间100999596交易情况10010099101区域因素1009810297个别因素100100110105使用年期1009710099根据上述资料，评估出开发商对A宗地的购地价格（二）某开发公司准备在A宗地上建造写字楼，为筹建资金，该开发公司以A宗地土地使用权向银行申请贷款。A宗地土地使用权于2000