“房地产CRIC克而瑞案例三亚凤凰机场项目前期策划思路解构”PPT教案课件

Itisapplicabletoworkreport,lectureandteaching房地产CRIC克而瑞案例三亚凤凰机场项目前期策划思路解构中房信旅游地产解决 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 系列——中国三亚凤凰机场项目以空港经济为主题的旅游地产策划典范第一部分项目开发背景第二部分项目核心问题第三部分项目解题路径第四部分项目创新总结第五部分项目操作回顾第一部分项目开发背景三亚市项目地块亚龙湾10KM机场30KM项目位置—项目南侧即为机场，属于机场经济区的核心位置，项目通过快速道路，前往三亚市仅10公里，20分钟的车程；体量大小—地块面积比较大，总计超过3600亩，属于超大规模开发，地块内部不规整，限制因素较多，对功能布局要求较高；开发背景—项目开发主体是机场的运营公司海航集团，该项目面临机场扩建的发展机遇，希望通过这个机会获取北面的空闲地块，进行地产开发；机场地块红线图地块区位图项目位于机场北侧，占地3600亩，开发主体为机场运营公司，希望通过机场扩建的契机，获取土地以进行地产开发：项目开发背景第二部分项目核心问题3456如何在三亚重旅游轻工业的产业结构中实现机场经济的功能定位项目将如何刻上“三亚”的烙印，体现三亚魅力，融入三亚文化能否与南侧机场的扩建规划保持一致性的同时，体现项目的个性与创新在机场经济为主导概念下，项目开发如何平衡工业开发和旅游地产盈利之间的关系怎样帮助客户说服政府以签订整体开发协议，并获取土地三亚是旅游城市，旅游经济的比重较高，而缺乏任何工业产业，但是传统的机场经济是在以物流优势辐射下的工业产业的经济价值产生，在这样的矛盾博弈中，项目的功能定位将呈现怎样的特征2如何借助机场扩建契机，通过整体性的规划获取土地进行地产开发，实现地产盈利1项目开发的背景是机场需要扩建，于此同时，在对传统机场功能进行布局之后，考虑到机场的非机场收入比重较少，因此需要通过借此机会进行地产开发，以机场名义进行整体性开发，实现商业利润客户强调，项目除了围绕机场经济做文章以外，要紧密的结合三亚的城市发展特征，融入三亚的城市文化魅力，因此项目要深入的挖掘地方特色，整合进地块规划中项目地块的规划，不能脱离于南侧机场的扩建规划，在整体上呈现一致性，但同时，本项目并非单纯的产业地产，需要整合大量的旅游产业和地产产品，怎样 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 现出其中的个性与创新，是个问题工业开发的利润较少，回报周期较短，但作为政府企业，必须兼顾到工业开发和旅游地产盈利之间的平衡关系，实现社会效益、品牌效益项目不仅要满足客户的地产开发盈利需求，项目咨询还需要兼顾到政府的政绩、人口导入、区域改善、就业等需求，帮助客户获取土地通过对于项目背景的了解，并将项目操作中客户遇到的主要问题，整理出项目需要解决的核心问题：核心问题第三部分项目解题路径区域开发方向的确定产业功能定位核心驱动引擎论证新城发展方向确定类似案例取证研究功能定位初设市场定位功能定位产品规划开发运作财务测算+++项目土地属性研究功能筛选三亚旅游经济、政策研究三亚旅游市场及产品研究三亚旅游客户需求特征研究功能筛选+项目的6大核心问题成功解题，完成咨询服务项目论证的复合线性研究逻辑：国内外标杆机场新城案例专家理论研究3大主类14个子类外部行业吸引力•行业规模•行业增长率•国家/周边产业政策•产业关联度•拉动就业能力•环境影响指数区域自身能力•区域位置•资源基础•人才资源•配套能力•综合成本筛选出最终产业我们将6个核心问题，通过三条逻辑脉络串联起来，并以此作为撰写咨询报告的依据，展开论证解题逻辑项目系超大规模开发，属于造城运动，必须选取一种城市发展的模式来理解项目认识一：项目紧邻机场，属于空港经济区的核心位置，与市区仅10公里的路程机场外围地区机场相邻地区机场核心地区机场地块认识二：地块面积比较大，属于超大规模开发，地块内部限制因素较多，对功能布局要求较高地块红线图核心结论导出：在此，也随即解决了“通过整体性的规划获取土地进行地产开发，实现地产盈利”的问题核心问题1的解答：解题路径一：土地属性的再认识开篇，我们通过土地属性的深入剖析，得出“必须选取一种城市发展的模式来理解项目”的结论，而项目即可以通过造城机制将机场扩展用地进行整体定位新城发展模式典型代表案例核心驱动因素本项目拟合程度生活新城里斯顿新城位于郊区，资源良好，内部极具城市化交通方式基于铁路与步行产业新城筑波科学城政府强制或引导产业集聚市场对于产业的需求政府主导开发、投入大量资金机场新城北京顺义紧临机场同时实现人流、物流、资金流、信息流TOD新城多摩新镇大城市中心城区人口高度恶性膨胀捷运系统发达，兴建连接大城市的轨道交通轨道沿线有大量的建设用地可供房地产开发副中心新城东京临海城市副中心行政中心新城堪培拉政府主导开发投入大量资金发展新区域政府迁移或主要政府机构所在地港口新城上海临港新城靠近港口凤凰机场地区的发展模式选择新城案例的分析‘作为比选重要依据解题路径二：发展模式的确定于是，我们选取了各类不同的新城发展模式进行比选，论证出项目将遵循“机场新城”的成长路径进行发展餐饮、酒吧、娱乐产业园区AS零售业地产业多样化产业枢纽机场基础设施基本设施航空服务购物走廊办公、酒店等各种交通设施，如出租车、快线等客运大楼飞机跑道L会展业休闲娱乐业商务办公业物流业产品加工业酒店会展中心商务中心仓储运输等设施附加值人流和货流的增加机场周边地区与辐射地区的相互作用机制机场周边地区（核心）机场辐射地区（外围）发展阶段辐射范围功能特点起步期发展期成熟期紧邻区相邻区辐射区航空运输物流航空运输物流、工业产业、商务航空运输物流、商务、休闲、产业贸易、文化娱乐3-5年5-10年10-15年空港经济区机场新城机场新城是空港经济区发展的高级阶段，是通过工业产业导入后逐渐形成生产性服务业，通过人口的激增形成城镇化的发展模式荷兰史基浦机场迪拜世界航空城北京顺义空港城广州新白云机场花都新城主要集成新城案例研究解题路径三：机场新城的模式和功能研究通过各种机场新城的案例和理论研究我们发现，传统的机场新城发展脉络一定是通过机场物流引导下的工业发展地区经济和生产性服务业，导入产业人口之后引发第三产业的功能需求三亚产业结构——以旅游业为龙头和主导主导产业支撑产业旅游产业现代农业海洋产业创意产业文化产业房地产业商贸产业三亚旅游产业与GDP关系分析在以旅游产业为主导的经济结构下，本项目的主导功能将呈现怎样的特征，项目组出现了两派观点：以物流、设备制造等工业为主导功能的机场经济观点一：以旅游休闲、商业购物等旅游为主导功能的机场经济观点二：解题路径四：本项目的功能发展方向假设然而，本项目地处全国型的旅游度假胜地三亚，如何在三亚重旅游轻工业的产业结构中实现机场经济的功能定位，本项目将通过何种功能进行主导驱动，项目组展开了争论区域自身能力行业吸引力重点发展功能有限发展功能选择发展功能功能筛选结果旅游休闲综合商业重点发展功能主要培育产业机场作业航运服务机勤保障物流加工仓储总部商务生态居住塑造两大中心购物中心会展中心最终项目组通过中房信产业筛选模型进行综合考量，客观的、数据化的评分方式确定旅游功能为主导的机场经济模式至此，也随即解决了三亚重旅游轻工业的产业结构中实现机场经济的功能定位的问题核心问题2的解答：解题路径五：本项目的功能定位经过激烈的争辩和研究论证，项目最终确定了旅游为主导功能，因此，本案将以一种全新的模式和发展脉络来缔造仅属于三亚的机场新城，即以旅游地产作为开发引擎的机场新城模式宏观:三亚旅游市场中观：旅游产品差异化分析微观：三亚旅游客源产品需求结论：预计未来几年内，三亚市的旅游人数、人居消费水平将实现双增长，迎来三亚旅游的新一轮发展结论：通过差异化的旅游产品分析，寻找出旅游产品的市场空隙，如夜间旅游‘室内旅游，夏季旅游等结论：以客户需求为导向，论证三亚旅游客源的行为特征，研究客户对旅游产品的实际需求，作为产品定位重要依据层层递进，旅游产品的导出酒吧街美食城大型餐厅特色餐馆大型娱乐城主题公园体育公园影剧院俱乐部购物中心购物街购物广场百货商店高星级酒店别墅式酒店主题酒店精品酒店通过三亚旅游市场的研究，最大限度的融入了三亚的文化特征，体现了“三亚烙印”核心问题3的解答：解题路径六：主导产品的筛选论证那么接下来，就必须确定项目将采用怎样的旅游产品来作为主导功能和驱动引擎，通过宏、中、微观的三亚旅游市场的研究，确定本项目的核心旅游产品中国三亚凤凰空港新城以休闲旅游综合商业驱动下的空港经济区空港物流集群物流中心仓储中心加工中心贸易展示中心商务商贸中心机勤保障集群机场作业航运服务机场保障总部商务集群独栋办公企业会馆度假别墅企业会所休闲旅游集群食尚文化区主题运动区夜生活娱乐区综合酒店区综合功能集群购物中心会展中心解题路径七：项目整体定位最后，我们将产业筛选论证后的功能进行解构，并重新整合，给出项目的整体定位空港（三亚凤凰国际机场）机勤保障集群机勤保障集群休闲旅游集群综合功能集群总部商务集群在总体功能布局和定义上，将旅游产业与机场新城概念完美的融合在一起在功能集群的规划和定义上，即能保持与南侧机场扩建规划的一致性，又能体现个性与创新核心问题4的解答：解题路径八：项目规划布局在总体功能规划中除了满足物流、机勤保障等传统的机场经济功能以外，重点植入了体验式旅游度假中心（旅游休闲集群），以实现旅游产业为导向的机场新城规划四大驱动力贸易展示区食尚街区购物中心企业会馆分期一期（启动阶段）二期（发展阶段）三期（成熟阶段）四期（腾飞阶段）时间2010－20112012－20142015－20172018－2019启动引擎（主）购物中心（辅）产权别墅酒店（主）食尚街区（辅）炫动街区、夜魅街区（主）企业会馆（辅）坡地建筑、会展中心（主）贸易展示区（辅）商务商贸区地产类产权别墅酒店区别墅企业会馆休闲旅游类购物中心食尚街区夜魅街区炫动街区泛会所、山顶SPA产业功能机勤保障区会议会展中心商务商贸区贸易展示区物流加工保税区依托集群空间规划下的核心驱动力梳理依托集群时间发展下的开发次序建议分类产品在不同阶段的开发时间将不同的产业功能分序开发，合理的平衡工业开发和旅游地产盈利之间的关系核心问题5的解答：解题路径八：项目的引擎和开发次序我们将项目的功能引擎进行整合，对项目的开发周期以及开发次序提出建议，从空间和时间上实现项目的成功运作现金流量汇总图项目总投资：38亿项目金额(亿元)项目总投资38土地一级开发投资8房地产二级开发投资30房地产开发带动相关行业投资45税收贡献：34亿税收项目税收(亿元)一次性税收契税0.18营业税11.78房产税19.95土地增值税2.07合计33.98项目导入人口：1.6万人，实现就业岗位5083个类别导入人口常驻人口住宅居住人口5542产业居住人口6000就业人口产业就业人口3000商服就业人口2083合计16625通过一组社会效益数据，尽可能的规避地产开发的敏感性，以确保政府对项目方案的认可核心问题6的解答：解题路径九：项目的财务方案最后，我们通过动态的财务分析，论证项目的可行性，并通过一组投资、税收、就业数据，实现项目的社会效益第四部分项目创新总结夜魅街区人妖表演KTV、钢管舞功能营造功能区域活动时间活动内容风味演艺区19：30-21：30人妖、艳舞、民俗、动物表演、男孩俱乐部、KTV风情酒吧区21：30-23：30啤酒屋、咖啡馆、爵士酒吧、摇滚酒吧、冰吧、黑暗餐厅会所SPA区23：30-1：30泰国浴、芬兰浴、巴厘按摩、泰式按摩、SPA会馆精品酒店区1：30-起床风情会所、异域家庭宾馆、精品酒店、特色酒店、各类主题酒店风情酒吧区风味演艺区SPA会所区精品酒店区酒吧民俗舞表演精品SPA酒吧创意说明：以人的行为习惯特征为设计理念，设置晚间娱乐活动，同时填补三亚夜生活的空白，合理的进行功能布局与空间设计创新亮点一植入“三亚涅磐之夜”，弥补三亚的夜生活文化缺失，提升项目的产品竞争力三亚空港免税购物广场打造三亚体验式的休闲娱乐购物嘉年华免税购物区定义：以购物功能为核心，开拓三亚免税购物、旅游纪念品商业功能：免税购物；旅游纪念品购物特色餐饮区定义：以特色餐饮为核心，强调餐饮文化，突出主题风格功能：特色海鲜餐饮、主题风情餐饮、休闲餐饮休闲娱乐区定义：以休闲娱乐为核心，满足消费人群一站式购物体验功能：KTV、影院、儿童游乐中心、中心文化广场创意说明：将免税店融入仓储式的购物体验，同时通过特色餐饮和休闲娱乐功能的导入，呈现多元化的综合购物理念创新亮点二：导入免税经济，利用海南的经济特区优势，建议以仓储式免税购物中心作为启动引擎第五部分项目操作回顾回顾一：如何以产业的“皮”包旅游的“肉”——对于开发企业而言，一定是通过休闲旅游和综合商业来实现项目的盈利，但项目属于机场经济区的核心位置，对政府而言，更多的需要考量机场的相关产业功能，因此如何在功能设置上、产品定位上满足旅游地产的开发需求，而在形象包装上更多的体现产业属性，是贯穿项目始终的核心问题；回顾二：启动地块的确定和产品规划——启动地块的选取是影响到项目整盘开发的重点，其中包括对启动产品的论证，在整个咨询服务的过程中，对于启动产品主要集中在免税购物的可操作性和产品形态，项目组最后通过在候机楼正对面（人流最多）建造仓储式的免税综合购物中心（集免税购物、特色餐饮和休闲娱乐）的建议获得了客户的认同；回顾三：如何平衡政府的考量因素和企业的商业开发之间的关系——在项目的操作过程中，我们始终以开发企业的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 制定咨询报告，尤其是在某些地产开发方面更多的体现了商业利益，而然，在项目的中后期，随着项目的不断推进，项目随即偏向如何满足政府的需求，客户希望通过通过我们的咨询报告成功的说服政府以获取土地，因此怎样平衡商业利益和社会效益成为重点。在完成了整个报告之后，我们回顾一下在与开发商沟通过程中产生的重点和难点问题，这些难题应该成为我们今后为客户解决问题的宝贵经验：*中房信专业呈献！CRIC/200911演讲结束，谢谢大家支持附 ppt 关于艾滋病ppt课件精益管理ppt下载地图下载ppt可编辑假如ppt教学课件下载triz基础知识ppt 常用图标，方便大家提高工作效率生活图标元素医疗图标元素