资产评估的基本方法

第二章资产评估的基本方法第一节市场法第二节收益法第三节成本法第四节评估方法的选择资产评估基本途径和方法市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法第一节市场法一、市场法含义　1.定义　　利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。2.市场法的理论依据：　　替代原则　　3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一。二、市场法的基本前提　　1.要有一个活跃的公开市场；　2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。　　　　可比性：　　（1）功能上具有可比性：用途、性能上；　　（2）面临的市场条件具有可比性：包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；　　（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。三、市场比较法的基本程序及有关指标确定被评估资产选择参照物比较差异因素调整差异指标综合分析得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。1、时间因素2、区域因素参照物所在区域比被估资产好：；反之系数>1一般以被评资产为100，◆调整差异3、功能因素5、交易情况调整◆确定评估值将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。4、成新率因素功能系数法——资产功能与价格呈线性关系四、市场法中的具体评估方法（一）直接比较法参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异例如：成新率、功能等。例：除生产能力不同外，其他都一样。参照物的生产能力是100万件，被估物的生产能力是80万件。而参照物的市场价格是10万元。（二）类比调整法参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。交易案例A的调整值＝参照物A的成交价×时间因素系数×区域因素系数×功能因素系数×情况补正系数×……[例2.1]某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：正常高于市价4%正常交易情况比被评估资产好比被评估资产好比被评估资产好区域条件2002.10.302002.9.302002.6.22成交日期5,9185,9605,000交易单价CBA参照物被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：117/100；参照物B的时间因素调整系数：104/100；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：100/100100/104100/100交易情况修正5,4805,4185,467修正后的价格100/108100/110100/107区域因素修正100/100104/100117/100时间因素修正5,9185,9605,000交易单价CBA参照物被评估资产单价＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455元被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000元五、关于清算问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 市场价值公开市场清算价值特别市场买卖双方地位买卖时间受限市价折扣法：市场价格折扣率清算价格意向询价法：询价潜在购买者清算价格清算价格的估算：六、评价1、最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法；2、缺点：（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；（2）评估对象应具有一定通用性，不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。第二节收益法一、收益法的基本思路与基本原理基本思路资产价值＝资产未来预期收益的现值基本原理一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。考虑货币时间价值收益法运用的前提条件1、资产的收益可用货币计量并可以预测（A或F）2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量（i）3、被评估资产的预期收益年限可以预测（n）求现值P未来收益A或F折现率i收益期间n二、折现的方法（补充）（一）货币时间价值的涵义（二）相关概念1、复利2、现值（P）3、终值（F或S）4、年金（A）（1）普通年金（2）预付年金（3）递延年金（4）永续年金（三）现值的计算（P45）1、一次性收付款P＝S×（P/S，i，n）2、系列性收付款（1）普通年金P＝A×（P/A，i，n）（2）递延年金0123456P＝A×【（P/A，i，6）－（P/A，i，2）】＝A×（P/A，i，4）×（P/S，i，2）＝A×（S/A，i，4）×（P/S，i，6）（3）永续年金P＝A/i0123456[例2.2]某系列现金流量如下表所示，贴现率为9%，求这一系列现金流量的现值。300010200092000820007200062000510004l0003l000210001现金流量年份　现值：　　P=1000×（P/A,9%,4）+2000×（P/A,9%,5）×（P/F,9%,4）+3000×（P/F,9%,10）　　=1000×3.240+2000×2.755+3000×0.422　　=10016（元）三、收益法中各项指标的确定（一）收益额1、预期收益的类型1.1税后利润2.1净现金流3.1利润总额税后净收益，被普遍采用。(1)税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同。净现金流＝税后利润+折旧－追加投资【简单表述】（2）从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。2.收益额特点　（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；　（2）用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。　　例：有一座写字楼，用于出租，那么出租的收益也就是租金，在评估中用租金作为收益，租金用什么指标来算？3元/天·平方米×面积实际租金客观租金5元/天·平方米×面积3.收益额的测算（了解）时间序列法（P51举例）建立以往收益的时间序列方程预测未来收益因素分析法分析影响收益的因素找出主要影响因素建立收益与影响因素的数量方程预测未来收益（二）折现率1.涵义　　从本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。2.折现率的形式——折现率与资本化率（1）在本质上是没有区别的（2）但是二者适用场合不同折现率：未来有限期收益折算成现值的比例；资本化率：未来无限期收益折算成现值的比例。3.折现率的估算方法　（1）加和法折现率＝无风险报酬率+风险报酬率同期国债收益率方法1：风险累加法◆资本资产定价模型（CAPM）：适用于股权被频繁交易的上市公司的评价无风险报酬率市场平均收益率市场平均风险报酬率（系统市场风险）企业特别风险程度企业风险报酬率（2）资本成本加权法折现率——期望投资报酬率资本的取得成本≥（流动负债＋长期负债）＋所有者权益利息率×（1－T）期望报酬率加权资本成本＝长期负债占资产总额的比×长期负债利息率×（1－T）+所有者权益占资产总额的比重×期望报酬率以资本取得成本作为折现率取得成本期望报酬率＝无风险收益率+风险报酬率资产（3）市场比较法参照物折现率＝参照物的收益÷市价被评估资产参照物资产×资产收益率＝收益资产收益率＝收益/资产＝折现率原理思路四、对收益法的评价1、该方法最适宜：资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；成本费用无法或难以计算的资产。2、该方法的局限性：需具备一定的前提条件；含有较大成分的主观性。因此该方法的运用比成本法难度大。五、应用举例[例2.3]某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。[解答]（1）永续经营条件下P＝12×（P/F,10%,1）+15×（P/F,10%,2）＋13×（P/F,10%,3）＋11×（P/F,10%,4）＋14×（P/F,10%,5）＋14÷10%×（P/F,10%,5）＝136.20（万元）（2）50年P＝12×（P/F,10%,1）+15×（P/F,10%,2）＋13×（P/F,10%,3）＋11×（P/F,10%,4）＋14×（P/F,10%,5）＋14【（P/A,10%,50）－（P/A,10%,5）】＝135.01（万元）【例2.4】某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来五年的收益额分别为13万元、14万元、11万元、12万元和15万元。根据银行利率及经营风险情况确定其折现率为10%。试采用收益现值法确定该企业的重估价值。【解答】（1）将未来5年收益额折现求和P＝13×（P/F,10%,1）+14×（P/F,10%,2）＋11×（P/F,10%,3）＋12×（P/F,10%,4）＋15×（P/F,10%,5）＝49.1617万元（2）求取年金P＝A×（P/A,10%,5）A＝P÷（P/A,10%,5）＝49.1617÷3.7908＝12.9687万元（3）确定该企业评估值评估值＝12.9687÷10%＝129.67万元该企业评估值为129.67万元。收益无期限：年金化法第三节成本法一、成本法的基本原理（一）成本法的理论基础生产费用价值论：资产的价值取决于购建时的成本耗费在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。（二）基本原理（三）注意问题（基本前提）1、被评估资产处于继续使用状态2、历史资料的真实性3、形成资产价值的成本耗费是必要的（四）评估思路评估值＝重置成本－各项损耗实体性损耗功能性损耗经济性损耗二、成本法的计算公式及操作步骤（一）基本公式评估值＝重置成本－各项损耗实体性损耗功能性损耗经济性损耗评估值＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗评估值＝重置成本×综合成新率搜集历史资料，确定成本构成（二）操作程序确定各种贬值因素，判断成新率综合分析，确定评估值确定评估对象确定被评估资产的重置成本1、重置成本（1）定义按现行市场条件下重新构建一项全新资产所支付的全部货币总额。（2）分类　①复原重置成本　　原来的材料、技术水平，现时价格水平。　②更新重置成本　　现在的材料、技术水平，现时价格水平。一般而言，复原重置成本大于更新重置成本。思考：原始成本、复原重置成本与更新重置成本的异同？三、各项指标的涵义及其计算（一）重置成本及其评估方法2.重置成本的评估方法（1）重置核算法基本原理利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。（包括合理的利润）Q:重置核算法计算的重置成本是更新的还是复原的？重置成本＝直接成本＋间接成本建造成本构成：材料成本人工成本制造费用资金成本合理利润取得成本构成：购买价格安装调试费运杂费人工费间接成本构成：取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用计算公式[例2.5]重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为人工成本的80％。该机器设备重置成本为多少？【解答】　　直接成本=50000+1000+800=51800（元）　　其中：买价，50000元　　运杂费，1000元　　安装费用，800元　　其中，原材料，300元　　人工，500元　　间接成本（安装成本），400（=500×0.8）元　　重置成本合计，52200元。（2）功能价值类比法（功能系数法）基本原理资产功能成本内在关系参照物功能价值被评资产重置成本（单位生产能力）呈线性关系　　　　具体方法生产能力比例法资产功能成本内在关系呈指数关系规模经济效益指数法（3）价格指数法基本原理资产历史成本评估基准日时的重置成本价格变动指数资产重置成本＝资产账面原值×物价变动指数计算公式分类物价指数个别物价指数综合物价指数物价变动指数定基指数环比指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数＝＝（1＋a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）（其中an表示第n年环比价格指数）Q：价格指数法测算的重置成本是更新的还是复原的？[例2.6]某被估资产购建于1994年，账面原值为50000元，当时该类资产的（定基）价格指数为95%，评估基准日该类资产的定基价格指数为160%，则：　被估资产重置成本=50000×（160%÷95%）×100%=84210（元）　　又如，被估资产账面价值为200000元，1992年建成，1997年进行评估，经调查已知同类资产环比价格（变动）指数分别为1993年为11.7%，1994年为17%，1995年为30.5%，1996年为6.9%，1997年为4.8%，则有：　被估资产重置成本　　＝200000×（1+11.7%）×（1+17%）×（1+30.5%）×（1+6.9%）×（1+4.8%）×100%　　＝200000×191%　　＝382000（元）◆重置成本法VS功能系数法VS价格指数法不能获得相关重置成本数据，也不能找到类似参照物。应用前提能够获得相关重置成本数据。不能获得相关重置成本数据，但可找到类似参照物。重置成本法功能系数法价格指数法复原OR更新复原OR更新更新复原（4）统计分析法（点面推算法）适用情况被估资产单价较低，数量较多；为降低评估成本。基本原理某类抽样资产的重置成本被评估资产的重置成本计算步骤将被估资产按一定 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 分类抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本计算调整系数K据K值计算被估资产重置成本某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K[例2.7]评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而该5台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为500万元，则：　　　　K=30÷20=1.5　　该类通用设备重置成本=500×1.5=750（万元）（二）实体性贬值及其评估方法含义由于使用磨损和自然力的作用，导致的物理性能的损耗。①使用时间②使用率，也叫利用率③资产本身的质量④维修保养程度决定实体性贬值的因素1.观察法（1）涵义专业技术人员进行技术鉴定，判断成新率。（2）计算公式实体性贬值估算资产实体性贬值＝重置成本×（1－成新率）　　＝重置成本×实体性贬值率通过观察确定新旧程度主要观察被评估资产的外表：光洁度腐蚀程度形体物理变化程度2.使用年限法名义已使用年限VS实际已使用年限（实际负荷问题）原理资产的贬值和其实际使用年限成正比例计算公式实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率Q:更新改造问题（三）功能性贬值及其评估方法含义由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的贬值表现形式超额投资成本超额运营成本原有资产的建造成本超过现行建造成本复原重置成本－更新重置成本原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本功能性贬值估算超额投资成本复原重置成本－更新重置成本注意：如果评估某资产时所用的重置成本为更新重置成本，则不必考虑因超额投资成本造成的功能性贬值。超额运营成本各年净超额运营成本的现值净超额运营成本＝超额运营成本×（1－所得税税率）【例2.8】待评估资产为一栋层高为4米的住宅，其复原重置成本为1600元/建筑平方米，而在评估基准日建造具有相同效用的层高为3米的住宅，更新重置成本为1500元/建筑平方米，就此可以断定其单位建筑面积功能性贬值额为：　　1600－1500＝100（元/建筑平方米）【例2.9】某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，待评估资产相对于同类新装置的功能性贬值测算过程如下。　①估算待评估资产的年超额运营成本：（6-4）×12000=24000（元）　②测算待评估资产的年净超额运营成本：24000×（1-33%）=16080（元）　③在剩余使用年限内的净超额运营成本折算为现值：　16080×（P/A,10%,3）=16080×2.4869=39989.35（元）（三）经济性贬值及其评估方法含义由于外部的变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。产生原因宏观经济衰退国家产业政策变化国家环保政策等表现资产利用率下降资产年收益额下降注意点可以这样理解：除了以上功能性和实体性2种贬值外的贬值属于经济性贬值。收益额减少x为规模经济效益指数，实践中多采用经验数据，数值一般在0.6-0.7之间。经济性贬值额＝重置成本×经济性贬值率资产利用率下降经济性贬值的估算计算方法和由于超额营运成本引起的功能性贬值的计算方法一样。【例2.10】某被估生产线设计生产能力为年产20000台产品，因市场需求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少6000台左右，规模经济效益指数为0.6。根据上述条件，该生产线的经济性贬值率大约在以下水平上：　经济性贬值率＝[1-（14000/20000）∧0.6×100%]　　＝[1－0.81]×100%=19%[例2.11]数据承上例，假定每年减少6000台产品，每台产品损失利润100元，该生产线沿可继续使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%，所得税率为33%。该资产的经济性贬值额大约为：经济性贬值额＝（6000×100）×（1-33%）×（P/A，10%，3）　　＝402000×2.4869　　＝999734（元）　　注：在实际评估工作中也有经济性溢价的情况，即当评估对象及其产品有良好的市场及市场前景，或有重大政策利好，评估对象就可能存在着经济性溢价。四、成本法应用举例【例2.12】某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估，具体资料如下：该资产账面原值270万元，净值108万元。按财务 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 规定，该资产折旧年限为30年，已计提折旧年限20年。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 ，该资产截止评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间为50400小时。经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成本3万元（该企业所得税率为33%，假定折现率为10%）。根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。【解答】（1）计算资产利用率资产利用率＝50400÷57600×100%＝87.5%（2）确定成新率成新率＝8/（20×87.5%＋8）×100%＝31.37%（3）确定功能性贬值功能性贬值＝3×（1－33%）×（P/A，12%，8）＝2.01×5.3349＝10.72万元（4）确定评估值评估值=480×31.37%－10.72＝139.856万元该资产评估值为139.856万元。【例2.13】被评估对象为甲企业于2000年12月31日购入的一台设备，该设备生产能力为年产产品100万件，设计使用年限为10年，当时的设备价格为120万元，甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使设备保持在全新状态，评估基准日为2003年12月31日。评估人员经调查获知，目前该种设备已经改型，与改型后的设备相比，被评估设备在设计生产能力相同的条件下，需要增加操作工人2人，在达到设计生产能力的条件下每年增加设备运转能耗费4万元，同时，由于该设备生产的产品市场需求下降，要使产品不积压，每年只能生产80万件，经调查，根据有关规定，该种设备自投入使用之日起，10年必须报废，该类设备的规模经济效益指数为0.8，评估基准日之前5年内，该设备的价格指数每年递增4%，行业内操作工人的平均人工费用为每人每月1200元（含工资、保险费、福利费），行业适用折现率为10%，企业正常纳税。求该设备于评估基准日的评估值。 【解答】⑴采用环比物价指数计算设备复原重置成本：复原重置成本＝资产的账面原值×(1＋价格变动指数)＝120×（1+4%）×（1+4%）×（1+4%）×100%            ＝120×112.49%=134.98（万元）⑵资产的实体性贬值=0⑶计算该设备的功能性贬值＝（0.12×2×12+4）×(1-33%)×(P/A,10%,7)＝22.44（万元）⑷计算该设备的经济性贬值＝重置成本×{1－（现在生产线的实际生产量÷设计生产能力）∧X}＝134.98×{1-(80/100)∧0.8}=21.6（万元）⑸设备于评估基准日的评估值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值＝134.98-0-22.44-21.6=90.94（万元)第四节资产评估方法的选择一、资产评估方法的多样性和可选择性理论上相对完善的市场公开交易的资产资产的购建成本与效用是对称的三种方法的评估值基本一致资产评估方法存在多样性和可选择性不同的资产业务存在最适评估方法的选择问题二、多种评估方法得到的评估结果出现较大差异的原因某些方法的应用前提不具备结构分析过程有缺陷有问题某些支撑评估结果的信息依据出现失真评估师的职业判断有误成本法适宜评估可复制的资产专用资产单项资产收益法适宜评估资源性资产无形资产整体资产市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产三、评估方法的选择1、与评估对象相适应在评估时首先应区别被估资产是：单项/整体，有形/无形，通用/专用，可复制/不可复制一般情况下：2、受可搜集到的数据和信息资料的制约