自-房地产泡沫的危害与防范措施

HYＰERLINK""　房地产泡沫的危害与防范措施经济系10级金融保险1班李慧丰(２)１、引言房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源,而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。　近年来,我国房地产业发展迅速,房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫?它是如何形成的?我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制,从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。ﻫ2、　房地产泡沫的实质ﻫ　经济学上对泡沫的定义,普遍被接受的是美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格的观点,他认为泡沫就是＂一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上涨,初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者。这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌,最后以金融危机告终。根据他的观点,房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨,这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加,房地产的价格远远高于与之对应的实体价格,由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌,即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。　ﻫ3、房地产泡沫的危害3.1　造成经济结构和社会结构的失衡　　　　房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理,造成企业素质的普遍下降。日本企业在高速增长时期，通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。1987年以后，在股价和地价上涨的引诱下，都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金,或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。ﻫ　　一方面，地价上涨导致投资预算增加,在高地价市区进行投资无利可图。如日本东京进行道路建设时，征用土地的费用高达总造价的43.3%,个别地段高达９9％。这进一步造成了公共投入的相对缩减,形成经济发展的瓶颈；另一方面，由于城市地价持续高涨,土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有,使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨,房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。ﻫ３．2导致金融危机　　房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约2０%~30%是银行贷款;建筑公司往往要对项目垫付约占总投入３０%~40%的资金,这部分资金也多是向银行贷款。此外,至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达６1%。因此一旦房地产泡沫破裂,银行就成为最大的买单者。应该注意到:银行与一般企业不同,安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东,对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。　3.3造成生产和消费危机房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担;此外,地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地及股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费,扩大收入中的储蓄部分,以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。３.４引发政治和社会危机随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。以马来西亚为例,1997年房地产泡沫破灭以后,当年的犯罪率比1９９6年增加了３8%,1998年第一季度犯罪率比199７年更增加了５3%，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满,社会危机逐渐加剧。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。　ﻫ4、房地产泡沫的成因　　4.1过度投机ﻫ　一方面，土地交易制度不健全,行业管理不完善,在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。土地是房地产行业的基础，土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时,土地价格急剧上涨,由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量,从而使需求与供给之间的差距进一步拉大，在这种情况下,有限的土地价格飞涨,严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成；另一方面，房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡,房屋空置率高，也会导致房地产价格急剧下跌，泡沫破灭。ﻫ　　　４．2消费者及投资者对未来价格的预期　随着人口的增加和城市的发展,土地价格存在着潜在升值的趋势，因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的土地买卖中,推动地价不断上涨，从而使房地产价格不断攀升；在泡沫破灭时，房地产价格下跌,消费者预期价格还要下跌，房地产商纷纷抛售其持有的房产,于是供应量增加，同时由于无人肯接手买入而使需求量减少,这样就加剧了价格的下跌。　ﻫ4.3　银行信贷非理性扩张由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。而房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反有关规定,向开发商发放大量贷款，从而使行业进入门槛降低,造成过度开发，金融风险不断堆积,使泡沫产生的可能性增加。５、防止房地产泡沫产生的措施ﻫ　5．１　加强对房地产市场的宏观监控和管理　ﻫ　　宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润，等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性,正因为如此，房地产市场的投资十分活跃,容易产生房地产泡沫时,就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理,根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压;其次，要加强房地产二级市场的管理,防止过分炒高楼市,使房地产泡沫剧增;最后,调整房地产开发结构,大力发展安居型房地产,同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。　5．2　建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度ﻫ　加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析,就市场运行情况做出评价和预测,定期发布市场分析 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 ，合理引导市场,为政府宏观决策作好参谋。近年来,我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资。因此,国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产"泡沫＂的产生。ﻫ5.3强化土地资源管理政府应当通过土地资源供应量的调整,控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求,保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例,切实实行土地出让公开招标制度,控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为,严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为,避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地,对凡是超过规定期限没有进行开发的土地,政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。　5.4加强金融监管力度，合理引导资金流向　　首先，要进一步健全金融监管体系,增加监管手段,增强监管能力,提高监管水平;其次,要加强信用总规模的控制,不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生；再次,要加强投资结构的调控,通过利率、产业政策等,引导资金流向生产经营等实质经济部门;最后,要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此,要加强对银行的监管,从源头上控制投机资本。我国利率市场化的历史现状与政策思考经济系10级金融保险1班李慧丰(2)我国利率市场化的历史进程　　从人民银行成立到1995年，中国人民银行对利率实行集中统一管理，金融部门不得自定利率,中国人民银行是国家管理利率的唯一机关，其他单位不得制定与国家利率政策和有关规定相抵触的利率政策或具体办法。1996年，中国人民银行启动利率市场化改革，２0０3年２月，中国人民银行在《200２年中国货币政策执行报告》中公布了中国利率市场化改革的总体思路:先外币、后本币；先贷款、后存款;先长期、大额，后短期、小额。把中国利率市场化改革的目标确定为逐步建立由市场供求决定金融机构存、贷款利率水平的利率形成机制,中央银行通过运用货币政策工具调控和引导市场利率,使市场机制在金融资源配置中发挥主导作用。我国的利率市场化进程实质上分为货币市场的利率市场化、资本市场的利率市场化和金融机构存贷款的利率市场化进程。　金融机构存贷款利率的市场化进程当前,虽然金融机构人民币贷款利率仍然受中央银行下限管制,但贴现利率与外币贷款已经基本实现市场化定价，贷款利率基本实现市场定价;人民币存款利率仍然受到严格的上限管理。　　人民币贷款利率浮动区间调整,实现下限管理。中国人民银行对人民币贷款利率的管理是从调整基准利率和贷款浮动范围两方面进行的。在人民币贷款利率市场化进程中,中央银行不断调整金融机构贷款利率浮动范围,直至放开贷款利率上限,给予商业银行更大的利率定价权。考虑到房地产行业的特殊性,个人房地产贷款利率与其他种类贷款有所不同。　　贴现利率市场化进程。总体来看,目前贴现利率基本实现市场化定价,并与市场利率形成了较好的联动关系。１99８年3月以前，我国的贴现利率比照贷款利率管理，贴现利率在同期同档次贷款利率基础上下浮5％~1０%。1９98年3月，人民银行改革贴现利率形成机制,贴现利率根据再贴现利率加点生成,最高不超过同档次贷款利率(含浮动)。随着2004年10月贷款利率上限放开，贴现利率与贷款利率同步实现下限管理。2005年以后,金融机构办理贴现业务的资金来源逐步转向自有资金或货币市场融入资金，与再贴现资金无关,贴现利率与再贴现利率逐渐脱钩。　外币贷款利率市场化全面实现。１996年以来，随着商业银行外币业务的开展,各商业银行普遍建立了外币利率的定价制度。与此同时,境内外币资金供求相对宽松，外币利率市场化的市场基础和时机日渐成熟，因此步伐相对较快。2000年9月，外币贷款利率放开,各项外币贷款利率及计结息方式由金融机构根据国际市场的利率变动情况以及资金成本、风险差异等因素自行确定。各金融机构以法人为单位制定本系统的外币利率管理办法。外币贷款利率管制放开后,外币贷款利率由借贷双方根据市场资金供求情况以及国际市场利率走势按照商业原则自主确定。以美元贷款为例,境内美元贷款利率走势与国际市场美元Liboｒ高度相关。存款利率市场化进程。虽然近年来，我国的利率市场化进展迅速，人民币存款利率也于2004年１0月实现上限管理，但人民币存款利率直接影响到商业银行资金成本,对其资产负债操作产生巨大影响，并且对贷款利率、同业拆借利率、债券利率、Shibｏr报价等产生较大影响，存款利率的上限管理压低了整体利率水平，实质上人民币存款利率受到较为严格的管制。与人民币存贷款利率不同,境内外币存贷款利率市场化由于市场基础较为成熟，步伐相对较快。2０00年９月,外币贷款利率和3０0万美元以上大额外币存款利率放开;2003年7月，小额外币存款利率管制币种由7种外币减少为4种；同年11月,小额外币存款利率下限放开。２０04年1１月,１年期以上小额外币存款利率全部放开。货币市场利率市场化进程　我国基本在1996年实现了同业拆借市场的利率市场化，并且在随后的1０多年里，货币市场利率市场化程度不断完善。同业拆借市场成交量和回购市场成交量自实行市场化利率后均出现大幅增长，２0０６年前回购交易量增速高于同业拆借量增速，自２0０6年开始,同业拆借量加快增长，与回购交易量差距逐渐缩小。到2010年,质押式回购交易量大约为银行同业拆借量的3倍。两者利率也高度相关,相关度达到98．9%。此外,买断式回购业务也逐步增长,2010年累计成交已超2.9万亿元人民币,大约为质押式回购交易量的3.４%。　　债券市场利率市场化进程　中国的债券发行利率早期需要由人民银行审批，后随着利率市场化的逐步推进，逐步放开了金融债券、国债、企业债的利率管制,债券市场基本实施的是市场化利率。我国的利率调控机制建设　　我国中央银行利率调控机制不断完善，以往直接对利率进行管制性调控的方式已经逐步让位于存贷款利率上下限管理与引导市场利率走势并重的调控模式，公开市场操作在利率调控中的作用日益突出，市场化程度和间接调控程度不断提高。　人民银行的利率调控现状　　现阶段,人民银行对利率水平调控主要有两种方式，即直接调整存贷款基准利率和通过公开市场操作引导市场利率走势，间接影响利率体系。随着中央银行调控方式逐步从直接型调控向间接型调控、从数量型调控向价格型调控转变,利率调控方式也面临重大改革。　随着利率市场化改革的推进,我国存贷款利率调控大致分为两个阶段：一是20０４年以前，中央银行根据宏观经济形势和货币政策的需要，直接调整金融机构存贷款利率水平,金融机构基本没有或拥有很小的贷款利率浮动权;二是２0０4年以后,中央银行不断扩大金融机构贷款利率浮动范围，直至放开贷款利率上限和存款利率下限,将更多的利率定价权赋予金融机构。在不触及管制利率下限的情况下，中央银行贷款基准利率对金融机构定价发挥指导性作用,贷款利率水平在很大程度上已由市场供求关系决定。　我国公开市场操作起步于1996年。近年来，随着人民银行货币政策调控方式由直接调控向间接调控方式转变,公开市场操作已成为货币政策日常操作的主要工具，对于调控货币供应量、调节商业银行流动性水平、引导货币市场利率走势发挥了积极作用。　当前利率调控模式的不足之处　目前，人民银行实行二元化的利率调控模式，市场化利率调控机制有待进一步完善:一是中央银行利率调控框架尚未完全建立,适合我国国情的公开市场操作工具、目标利率选择等一系列重要制度安排仍需进行长时间的探索。二是利率传导机制不畅通。在二元调控模式下,公开市场操作、存贷款利率对于金融市场利率具有较强的引导作用,但金融市场利率对存贷款利率的引导作用有限,亟需理顺各种利率的比价关系,疏通利率间接调控的传导渠道。三是金融基础设施不健全。市场基准利率体系仍不完善，还不能很好地为金融产品定价提供有效的利率基准;长期以来商业银行存贷款利差稳定，其风险定价能力较弱。　逐步放松利率管制，推进利率市场化进程，一方面提高了商业银行业务经营与市场拓展的灵活性,有利于商业银行创新金融产品，优化资源配置。另一方面,利率市场化也对商业银行如何进行利率定价提出了新的挑战。　金融市场基准利率体系建设　　就人民币利率产品而言,在利率双轨制的情况下,商业银行一般采用分别构建管制利率产品FTP（资金转移定价)和市场化产品FTP的方式实现内部转移定价,其中管制利率FTＰ采用人民银行公布的各期限基准利率作为定价基准,市场化产品FＴP使用Shｉbｏr、央票利率、国债利率等作为定价基准。外币ＦTＰ一般采取确定基础FTＰ价格和FTP调整项的方式,其中基础FＴP价格使用各币种的市场收益率曲线，如Liｂor等，调整项则根据境内外市场之间的差异以及商业银行的管理需要设定。　　此外,金融机构存贷款基准利率与中央银行基准利率也会成为其他利率产品的参考利率。　Sｈiｂｏr、央票利率与国债收益率曲线等构成了我国的金融市场基准利率体系，可以为市场提供从隔夜到5０年、期限结构完整的定价基准，是包括存贷款利率在内的各种金融产品的直接定价参考，也可为宏观调控提供全面可靠的决策分析依据。　我国利率市场化改革的政策思考　　改革开放三十多年来，我国的利率市场化改革取得了令人瞩目的成就，货币市场和债券市场已经基本实现了利率市场化，存贷款利率也基本实现了“贷款管下限、存款管上限”的阶段性目标。当前，我国进一步推进利率市场化改革的时机已日趋成熟。一是从利率间接调控的可行性看，近年来中央银行公开市场操作体系逐步完善,对市场利率的引导能力逐步提高。二是经过这一轮大规模的金融机构改革,商业银行公司治理得到明显改善，资本充足率提高，资本约束增强，为实现市场竞争奠定了良好基础。三是金融市场发展迅速，以拆借和回购交易为主的货币市场、以各类债券为主的资本市场以及衍生产品市场都得到较大的发展，并且已经实现市场化运行。四是金融机构的定价能力逐步提高,企业和居民对利率市场化了解程度以及对利率的敏感度有所提高。为此,在我国利率市场化改革方面，笔者提出如下建议：　　正确把握利率市场化改革的指导方向和原则应抓住时机逐步扩大利率浮动区间,而不是一次性完全放松利率管制;应先允许部分符合标准的金融机构试行市场化定价，限制不达标金融机构的定价权;应全盘慎重考虑不同阶段的利率政策对金融市场的影响，尽量避免不同类型利率产品间的套利行为；利率的放开程度应与金融机构和企业、居民的接受程度一致，而不应产生过大偏离。　完善利率传导机制　　目前我国市场化利率调控机制不完善:一是中央银行利率调控框架尚未完全建立，适合我国国情的公开市场操作工具、目标利率选择等一系列重要制度安排仍需进行进一步的探索;二是利率传导机制不畅通，公开市场操作对于市场利率具有一定的引导作用，但对于存贷款利率的引导作用有限；三是金融基础设施不健全，市场基准利率体系仍不完善,还不能很好地为金融产品定价提供有效的利率基准。　一是确立中央银行宏观调控的目标利率。当前中央银行实质上将存贷款基准利率作为宏观调控的目标利率，市场手段调控较少，存在一定的金融压抑。而衡量融资成本、投资收益，以及管理层的宏观调控都与中央银行目标利率密切相关,中央银行目标利率是利率市场化机制的核心。各国中央银行采用的目标利率有伦敦同业拆放利率、美国联邦基金利率以及日本的隔夜拆借利率等不尽相同。我国需要形成市场化的中央银行目标利率，使公开市场操作有的放矢。当前我国金融市场上形成了种类繁多的基准利率,Ｓhｉbｏr、Chｉboｒ、国债利率、定期存款利率等都在利率产品定价方面发挥了重要作用。当前关键是要选择、培养一种能够为中央银行公开市场操作有效调控又具有广泛市场影响力的利率作为中央银行的目标利率。二是疏通利率传导渠道。金融市场利率以及公开市场操作利率不能有效引导存贷款利率是当前利率传导机制的核心问题。事实上，当前的存贷款基准利率反过来直接影响金融市场利率，甚至影响公开市场操作利率，扭曲了正常的市场化利率传导机制。在当前的传导机制下,如果贸然实现存贷款利率市场化,可能出现的结果是：存贷款利率上升，金融市场利率上升，公开市场操作利率被动上涨，形成倒逼机制,此时的中央银行一方面失去了对存贷款利率的直接控制，另一方面间接调控又可能难以有效运作。因此,在最终放弃对存贷款利率的直接管制前,需要完善利率传导机制。　　进一步推进贷款利率市场化　　从改革的经验来看，简化放宽贷款利率下限和贷款利率档次是推进贷款利率市场化的主要方式。第一,放宽贷款利率下限。可将贷款利率下限由现行的贷款基准利率0.９倍放宽至0.8倍。一方面可扩大金融机构自主定价空间,另一方面也可防止利率下限过低可能造成的非理性竞争风险。第二，简化贷款利率档次。通过合并贷款利率档次，逐步放松对贷款利率的管制。　存款利率市场化是改革的重要环节和最终目标　　存款利率上限管理扭曲金融市场定价机制。第一，作为部分金融产品定价的基准利率,如果存款利率存在上限管理，那么这些市场化的金融产品的利率也是在非自由化的要素市场前提下获得的,其定价不能真实反映市场供需。第二，低水平的存款利率下,Ｓhｉbor、回购利率、央票发行利率、国债利率等基准利率也会被市场压低,从最底层影响金融市场利率产品价格。第三,存款利率上限管理不利于商业银行竞争机制形成,它在很大程度上保护了大型商业银行，导致金融效率低下。第四,存款利率上限管理对贷款利率市场化也有很强的阻碍作用。由于资金成本低下,商业银行面对特别优质企业的贷款基本按照贷款利率下限执行,但依然能取得稳定的利差收入。此外,存款利率上限管理与利率调控改革方向也不一致。　　但存款利率市场化会产生一定的消极影响。存款利率上限管理使存贷款利率水平均低于均衡水平，存款利率市场化后会促使利率上涨,使实际利率水平普遍上升，存贷利差趋于缩小;同时还可能会对财政、货币政策,金融市场以及宏观经济产生较大影响。具体表现为：利率大幅上升，企业成本增加,物价上涨;中央银行利率调控政策调整；财政债务利息负担加重，银行经营风险加大，抑制投资、减少消费等。　　因此，我们推进存款利率市场化依然需要保持中央银行的调控力度和对市场的影响,保证国民经济的稳健运行。在取消存款利率管制之前，最为根本的是要建立完善中央银行利率调控框架，理顺利率传导机制，实现公开市场操作利率—短期市场利率—企业存贷款利率的顺畅传导。对此,我们要对存款利率实行渐进式市场化改革。