律师为房地产企业提供法律服务

律师为房地产企业提供法律服务，口标就是通过提供过卄和流卅的专业化服务，做到M前预防、M中控制、M麻救济，放人程度的避免或减少项II建设小可能出现的疏漏和失祝,址人杞度的降低项bl风.险和造成的损失、提高项M赢利能力，律师提供房地产项M法律服务,包扌舌诉讼和非诉讼领域。诉讼中存在的失決和疏忽、漏洞，正是在非诉讼服务中注惫避免的重要内容和关键环节。笔者斗胆就律师担任房地产企业法律顾问的服务内容及模式和方法进行诠霽，不成熟之处还需在实践中总结完善。一、房地产项口的法律服务内容（一）立项与审批任何一个房地产开发项口部要经过建设行政】•:管部门和 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 行•政工管部门的立项审批，房地产开发企业片先要向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书、编制项日建议书。规划要点是计划立项或建设匸柠可行性研究的观划基木依据。项I」殂议朽是开发企业或其主管部门拟制的就有关开发者、开发内容、规模、期限、方式、投资总额与注册资木等的说明。开发企业向计划上管部门申报立项、提交项II建议书，计划上管部门与建设丄管部门经过中杳并号其他仃关部门协商后做出是舎批准的决定。在项日建议卩批准质，开发企业应当按照项H建议书批准文件的规定编制可行性研究报告，并报计划主管部门和建设E管部门审杏批准。在可行性研究报告批准后，开发企业应向规划管理部门申报项日选址、定点，规划管理部门经过初审并会同十地管理部门及其他仃关部门的意见后，提出复审盘见报政府批准厉核发项11选址规划意见书，对项II用地的位置、血枳、范用等捉供详细的意见,并同HV下达规划设计条件。开发企业完成 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 设计后，向规划管理部门提出审定屮请。通过审定的设计方案，是编制初步设计或施T图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件。开发企业依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批奴，在规划管理部门征询十地及拆迁部门勺关用地及拆迁安遇的意见丿乙由规划管理部门核发建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件。开发企业取得建设用地规划许可证后，应当向十.地管理部门申请领取建设用地批准书，并与具备相应资质的规划设计和建设设计单位签订项目规划设计和建设规划设计书血 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ，组织勘察、规划和设计匸作，形成初步规划设计方案。依据审定设计方案通知书、计划丄管部门批准列入年度基建项日的计划文件、有关施I-图纸和资料等,开发企业应向规划管理部门申请获取建设匚秤规划许可证，至此建设丁秤规划设计匸作即告完成。（-.）项1=1用地的取得房地产项II用地的取得，可以通过招拍挂方式，或者■转让十•地使用权方式，或者利用股权转让方式，或者通过参与国企改制而获得土地使用权。通过招拍挂出让方式取得十•地使川权，川当依据国十•资源部于2002年5月发布的《押标拍卖挂牌出让国仃土地使用权规定》进行。依据该规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，因此，以招拍挂方式取得国有土地使用权已成为土地市场取得一手地的主要方式。以出让方式取得国有十•地使用权后，转让国吉土地使用权的，转让方和受让方丿应共同向土地管理部门提出土地转让申请,提交《十.地使用权转让合同》、《国有土地使用权出让合同》、《国佇十•地使用证》、转让方关于项口的丁榨进度和投资情况的说明及相关证明文件、房地产无查封、未预售、未设定抵押等他项权利的证明文fl等，山十地管理部门审杳,在缴纳转让契税肩予以登记。通过股权转让方式获得十•地使川权的，房地产项II仅作为企业的资产，其本少不是转让标的且随资产所仃权人变化而变更，因此，股权转让形式下的房地产转让，不受城市房地产管理法等相关转让法律法规制约，无需办理相关过门批准等手续，具有节省费用、手续简单•、项日开发速度加快等优点。但公诃股权转让形式下的房地产转让，作为受让方的律师应当提醉考虎龙地产项II风.险和公“J股权风.险，其中公创股权风险是上要的风险，来H于股权收购后引起的经营上体变更所产生的日标公司对外债务和义务的转移。国企改制的11的在于从产权制没入手建立现代企业制皮，国有划拨十地使用权作为企业资产的一种表现形式，必然也要进行相戒处直，以适应产权明晰的改制需求。在此种情况下，房地产企业可以通过参耳阿企改制获得需要的项日用地。但须注意，处置土地使用权涉及的十•地使用权出让金、租金、作价岀资额（股木）的确定，均应以经右批准权的十•地管理部门确认的十•地估价结果为依据。（三）项II的融资房地产是资金密度极高的行业，融资是房地产企业生存和发展的关键，而如何选择低成木的融资方式、制定介理的阶段性融资方案，就成为房地产企业成功运作和获取高利润的关键，融资的方式一般令肯接投资、合作开发、商业抵押贷款、住房按揭贷款、房地产信托及企业上市等。律师可以进行可行性研究，根据房地产金业的资金需求，提供实!保设计融资方案和模式向投资者进行项M推介,使房地产企业获得开发资金。在房地产项II开发初期,以房地产企业的股权进行融资或者以股权提供担保的融资方式对房地产项11开发起看举足轻重的作用。股权融资吸纳的是权益资木，增强了企业抗风险的能力，但须注意，风险在于股权桥释可能失去企业的控制权及一部分收益权，以及在企业战略、经营II标、经营手法上的改变。（四）建设丁卅的招投标律师在招标、投标、开标、评标和定标程序法律服务过程屮，应当协助策划招标方案，审去招标代理机构的资质，起草和协助签署招标代理委托书，审窗招标法律文件，作为招标人的代理人参加林前会、开标会和评标会，协助定标，并解决招投标过叶中存在的饶难法律问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ，保证招标程用符合法律规定，审任投标人的资格是否符合要求，审在投标人提供的文件、资料是否符介招标文件的实质性要求和程序性要求，草拟、审杏与屮标方签订的介同，协调、处理在招投标活动中各方当事人之间发生的争议，维护招标人的合法权益。（五）建设T•程合同的签订与履行涉及建设丁卅合同的纠纷，在房地产项H开发屮发工最为频縈。衣建设匸秤签订屮，律师应提醒房地产开发企业获取建筑T.M诫丁许可证，保证建设介法性:注意上体的合法性,具备柑应的资质和能力；认真审核格式条款或示范条款，注童添加项日履行屮衿方明示代表外的其他人的行为效力，工程停建、缓建等涉及的「•卅移交、结算和损失赔偿范陽合同外增加丁桦帚的计价和签证卅序，T.郴竣丁结算的卅序和法律贲任等；注愆审杏介同屮的垫资条款、担保条款，确保合同的效力；注童原材料供应条款、合同索赔条款和招投标文件的卄定条款；严格遏制不规范转分包丁程等等。在建设工程合同履行过程屮，律师应提酶、指导房地产开发企业做好过榨和流杞的管控，做好事前防范、事中控制、事后补救，全方位最人程度的防止纠纷的发生。（六）商品房的销售商品房预售介同是商品房买卖过程中遇到的最核心的法律文件。商品屈预售介同的上体双方为预售方和预购方。预仔方必须是依法注）10空记的房地产开发企业，必须交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书，必须取得建设匸程规划许可证和商品房预售许可证明。律师应当帮助房地产企业拟定、审核商品房买卖介同的补充协议、认购协议书、购房须知鸽柑关文件，注惹防止房地产企业与买受人之间因nn积、定金、配套设施、装修 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 、设计变更、规划变更、公摊【何枳、房屋质鼠等多方血的原冈产生纠纷；确定销竹丁作流材：协助解禅相关条款，冋答客户常见问题；在签约时提醒注怠确认客户身份、签章、备齐相关文件等；协助完成向房地产主管部门的备案手续等。（七）物业管理日前，由于市场机制和法制建设不健全，物业管理服务质杲又不高，物业管埋纠纷逐渐成为闲扰许幺小区居民和符理管理公nJ的人难题。律师衣前期物业管理阶段，负贞起草和审核业上临时公约、前期物业管理协议等郴关法律文件，协助解决交房时与业丄产工的仃关争议，代理仲裁或诉讼活动，协助办理商品房的产权过户手续等。二、律师执任房地产企业法律顾问的服务模式和方法房地产项1=1开发，涉及十•地、规划管理、房屋拆迁、市政配套、施匸许可证、设备材料采购、T•秤设计、工程监理、招投标、丁种施「•、造价控制、房屋的销售、物业管理等备个方血和环节。每个方血和环节都们‘I成体系的专业甸识和专门的法律、法规、规章及政策予以规范，相对比较专业且繁杂。因此，律师提供法律服务的垂点应、"【是''过程"的服务，从源头和流种中解决失误和疏漏，逐步建立和完善项II法律风险防范体系，这定实现项||开发规范运作的令效法律服务方式，同时律师专业化服务的前提是要具仃扎实的建设专业知识和法律专业知识且能够灵活运用。在具体的法律服务过程中，为了方便律师与房地产企业的交流和沟通，房地产企业应在企业内部设立专门的法规部门，并安排专人与律师进行联系。需要审杏的介同或者咨询的问题，均由法规部门汇总后由律师统一解答；发生的具体问题或者纠纷，由律师会同法规部门以及翼体经办人，详细调伍了解灯作出法律建议或者出八法律意见书；沙及较为垂人的事项，由律师会同房地产企业的高级管理人员、法规部门、具体经办人员及何关方血共同召开会议，进行研究分析。同时，律师事务所应当纟II建律师团队并进行内部分匸，固定一名专业律师与房地产企业及其法规部门进行•联系沟通，并全用负贵处理和上抓房地产企业的0项法律事务，其他律师予以协助。指派的专业律师应当及时做好顾问单位的工作记录,并定期向顾问单位总结汇报。对简单的法律事务及咨询,由指派的专业律师口头解答Q对草拟合同文本、法律意见■15.法律建议书等书面法律文件或者涉及较为重人、复杂的法律事项,由拒派的专业律师负贵起牟或者召集，由律师团队成员共同讨论研究决定，以确保服务质量。指派的专业律师丿应当协助房地产企业注诡防范项II屮可能发生的彳丁政违规、安全事故、合同违约、侵权赔偿、环境资任及诉讼争议等，对项H开发过程屮一吐带有预防矛盾和纠纷的前聡性具体问题，有针对性的提出对策和建议，协助房地产企业一一规范并逐步建立和完善风险防范体系，避免日后纠纷的产生,为顺利完成项H的开发建设提供有效的法律保障。另外,指派的专业律师可以根据房地产企业的需求，开展定期法律培训，或者•参与商务谈判，或者提供签约律师见证服务，或者制作发送律师函，或者协调处理项目开发屮的歼类纠纷等等。