第六章 其她税收法律
制度
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第一节 关税法律制度 一、纳税人 1.入境旅客随身携带行李、物品持有人; 2.各种运送工具上服务人员入境时携带自用物品持有人; 3.馈赠物品以及其她方式入境个人物品所有人; 4.进口个人邮件收件人。 二、课税对象和税目 关税课税对象是进出境货品、物品。 三、税率 (一)税率种类 1.关税税率分为进口税率和出口税率两种。其中进口税率又分为普通税率、最惠国税率、协定税率、特惠税率、关税配额税率和暂定税率。 2.进口关税普通采用比例税率,实行从价计征
办法
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,但对啤酒、原油等少数货品则实行从量计征。对广播用录像机、放像机、摄像机等实行从价加从量复合税率。 (二)税率拟定 1.进出口货品,应当按照收发货人或者她们代理人申报进口或者出口之日实行税率征税; 2.进口货品到达前,经海关核准先行申报,应当按照装载此货品运送工具申报进境之日实行税率征税; 3.进出口货品补税和退税,合用该进出口货品原申报进口或者出口之日所实行税率,但下列状况除外: (1)按照特定减免税办法批准予以减免税进口货品,后因状况变化经海关批准转让或出售需予补税,应按其原进口之日实行税率征税。 (2)加工贸易进口料、件等属于保税性质进口货品,如经批准转为内销,应按向海关申报转为内销当天实行税率征税;如未经批准擅自转为内销,则按海关查获日期所施行税率征税。 (3)对经批准缓税进口货品后来交税时,无论是分期或一次交清税款,都应按货品原进口之日实行税率计征税款。 (4)分期支付租金租赁进口货品,分期付税时,都应按该项货品原进口之日实行税率征税。 (5)溢卸、误卸货品事后拟定需予征税时,应按其原运送工具申报进口日期所实行税率征税。如原进口日期无法查明,可按拟定补税当天实行税率征税。 (6)对由于《海关进出口税则》归类变化、完税价格审定或其她工作差错而需补征税款,应按原征税日期实行税率征税。 (7)查获走私进口货品需予补税时,应按查获日期实行税率征税。 (8)暂时进口货品转为正式进口需予补税时,应按其转为正式进口之日实行税率征税。 四、计税根据 1.普通贸易项下进口货品以海关审定成交价格为基本到岸价格作为完税价格。 (1)在货品成交过程中,进口人在成交价格外另支付给卖方佣金,应计入成交价格,而向境外采购代理人支付买方佣金则不能列入,如已涉及在成交价格中应予以扣除。 (2)卖方付给进口人正常回扣,应从成交价格中扣除。(3)卖方违背
合同
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规定延期交货罚款,卖方在货价中冲减时,罚款则不能从成交价格中扣除。 (4)到岸价格是指涉及货价以及货品运抵国内关境内输入地点起卸前包装费、运费、保险费和其她劳务费等费用构成一种价格,其中还应涉及为了在境内生产、制造、使用或出版、发行目而向境外支付与该进口货品关于专利、商标、著作权,以及专有技术、计算机软件和资料等费用。 (5)为避免低报、瞒报价格偷逃关税,进口货品到岸价格不能拟定期,本着公正、合理原则,海关应当按照规定估定完税价格。 2.出口货品应当以海关审定货品售予境外离岸价格,扣除出口关税后作为完税价格。 (1)离岸价格应以该项货品运离关境前最后一种口岸离岸价格为实际离岸价格。 (2)若该项货品从内地起运,则从内地口岸至最后出境口岸所支付国内段运送费用应予扣除。 (3)离岸价格不涉及装船后来发生费用。出口货品在成交价格以外支付给国外佣金应予扣除,未单独列明则不予扣除。 (4)出口货品在成交价格以外,买方还另行支付货品包装费,应计入成交价格。 (5)当离岸价格不能拟定期,完税价格由海关估定。 五、税收优惠 1.《海关法》和《进出口关税条例》中规定减免税,称为法定性减免税。重要有下列情形: (1)一票货品关税税额、进口环节增值税或者消费税税额在人民币50元如下; (2)无商业价值广告品及货样; (3)国际组织、外国政府免费赠送物资; (4)进出境运送工具装载途中必须燃料、物料和饮食用品; (5)因故退还中华人民共和国出口货品,可以免征进口关税,但已征收出口关税,不予退还; (6)因故退还境外进口货品,可以免征出口关税,但已征收进口关税不予退还。 2.有下列情形之一进口货品,海关可以酌情减免税: (1)在境外运送途中或者在起卸时,遭受到损坏或者损失; (2)起卸后海关放行前,因不可抗力遭受损坏或者损失; (3)海关查验时已经破漏、损坏或者腐烂,经证明不是保管不慎导致。 六、征收管理 1.进出口货品收发货人或其代理人应当在海关签发税款缴款凭证次日起7日内(星期日和法定节假日除外),向指定银行缴纳税款。 2.逾期不缴,除依法追缴外,由海关自到期次日起至缴清税款之日止,按日征收欠缴税额1‰滞纳金。 3.已征出口关税货品,因故未装运出口申报退关,经海关查验属实,纳税人可以从缴纳税款之日起1年内,书面声明理由,连同纳税收据向海关申请退税,逾期不予受理。 4.进出口货品完税后,如发现少征或漏征税款,海关有权在1年内予以补征。 5.如因收发货人或其代理人违背规定而导致少征或漏征税款,海关在3年内可以追缴。第二节 房产税法律制度 一、房产税纳税人与征税范畴 (一)房产税纳税人:是指在国内都市、县城、建制镇和工矿区(不涉及农村)内拥有房屋产权单位和个人。 1.产权属于国家,其经营管理单位为纳税人;产权属于集体和个人,集体单位和个人为纳税人; 2.产权出典,承典人为纳税人; 提示:房产出租,由房产产权所有人(出租人)为纳税人。 3.产权所有人、承典人均不在房产所在地,房产代管人或者使用人为纳税人; 4.产权未拟定或者租典纠纷未解决,房产代管人或者使用人为纳税人; 5.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位房产,由使用人按房产余值代为缴纳房产税。 提示:(1)纳税人详细涉及产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。 (2)涉外公司、单位和个人等在内地拥有房产,也要缴纳房产税。 (3)房地产开发公司建造商品房,在出售之前不征收房产税;但对出售前房地产开发公司已经使用、出租、出借商品房应当征收房产税。 【例题·单选题】关于房产税纳税人下列表述中,不符合法律制度规定是( )。() A.房屋出租,承租人为纳税人 B.房屋产权所有人不在房产所在地,房产代管人为纳税人 C.房屋产权属于国家,其经营管理单位为纳税人 D.房屋产权未拟定,房产代管人为纳税人『对的答案』A『答案解析』本题考核房产税纳税义务人。房产出租,出租人按照租金收入缴纳从租计征房产税,出租人为房产税纳税义务人。(二)房产税征税范畴 1.从地理位置上:房产税征税范畴是都市、县城、建制镇和工矿区内房屋,不涉及农村。 2.从征税对象上:指房屋。 独立于房屋之外建筑物,如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税征税对象。 【例题·判断题】房产税征税对象是房屋,由于房屋属于不动产,因此与房屋不可分割各种附属设备也应作为房屋一并征税。上述“各种附属设备”涉及独立于房屋之外建筑物,如水塔、烟囱等。『对的答案』×『答案解析』本题考核房产税征税范畴。“各种附属设备”不涉及独立于房屋之外建筑物,如水塔、烟囱等。二、房产税计税根据、税率和应纳税额计算 (一)房产税计税根据 房产税征收方式分为从价计征和从租计征两种。 1.从价计征:房产余值为计税根据。 计税余值=房产原值×(1-10%~30%) (1)房产原值应涉及与房屋不可分割各种附属设备或普通不单独计算价值配套设施。 (2)房屋附属设备和配套设施计税规定: ①凡以房屋为载体,不可随意移动附属设备和配套设施,无论在会计核算中与否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。 ②纳税人对原有房屋进行改建、扩建,要相应增长房屋原值。 (3)投资联营房产,在计征房产税时应予以区别对待: ①以房产投资联营,投资者参加投资利润分红、共担风险,按照“房产余值”作为计税根据计征房产税。 ②以房产投资收取固定收入、不承担经营风险,视同出租,按照“租金收入”为计税根据计征房产税。 提示:对融资租赁房屋:以房产余值计征房产税,租赁期内纳税人,由本地税务机关依照实际状况拟定。 2.从租计征房产出租以房屋出租获得租金收入为计税根据,计缴房产税。 (二)房产税税率及计算(重点) 1.两种计税办法 (1)从价计征。从价计征房产税,是以房产余值为计税根据。房产税根据房产原值一次减除10%~30%后余值计算缴纳。房产税采用比例税率,依照房产余值从价计征,税率为1.2%。 (2)从租计征。从租计征房产税,是以房屋出租获得租金收入为计税根据。房产税采用比例税率,依照房产租金收入计征,税率为12%。 【提示】对个人按市场价格出租居民住房,用于居住,可暂减按4%税率征收房产税。计税办法计税根据税率税额计算公式从价计征房产余值1.2%全年应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%从租计征房产租金12%全年应纳税额=租金收入×12%(或4%)【例题·单选题】某公司自有生产用房原值5000万元,账面已提折旧1000万元。已知房产税税率为1.2%,本地政府规定计算房产余值扣除比例为30%。该公司应缴纳房产税税额为( )万元。() A.18 B.33.6 C.42 D.48『对的答案』C『答案解析』本题考核房产税税额计算。依照规定,从价计征房产税,以房产余值为计税根据。该公司应缴纳房产税=5000×(1-30%)×1.2%=42(万元)【例题·单选题】王某自有一处平房,共16间,其中用于个人开餐馆7间(房屋原值为20万元)。1月1日,王某将4间出典给李某,获得出典价款收入12万元,将剩余5间出租给某公司,每月收取租金1万元。已知该地区规定按照房产原值一次扣除20%后余值计税,则王某应纳房产税额为( )。 A.1.652.万元 B.0.816万元 C.0.516万元 D.1.632万元『对的答案』D『答案解析』本题考核房产税税额计算。(1)开餐馆房产应纳房产税=20×(1-20%)×1.2%=0.192(万元);(2)房屋产权出典,承典人为纳税人,王某作为出典人无需缴纳房产税;(3)出租房屋应纳房产税=1×12×12%=1.44(万元);(4)三项共计,应纳房产税=0.192+1.44=1.632(万元)。三、房产税税收优惠 1.国家机关、人民团队、军队自用房产免征房产税。 2.由国家财政部门拨付事业经费(全额或差额)单位(学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位)所有、自身业务范畴内使用房产免征房产税。 3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用房产免征房产税。 4.个人所有非营业用房产免征房产税。 提示:对个人拥有营业用房或者出租房产,不属于免税房产,应照章征税。 四、纳税义务发生时间 1.纳税人将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起,缴纳房产税。 2.纳税人自行新建房屋用于生产经营,从建成之次月起,缴纳房产税。 3.纳税人委托施工公司建设房屋,从办理验罢手续之次月起,缴纳房产税。 4.纳税人购买新建商品房,自房屋交付使用之次月起,缴纳房产税。 5.纳税人购买存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起,缴纳房产税。 6.纳税人出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起,缴纳房产税。 7.房地产开发公司自用、出租、出借本公司建造商品房,自房屋使用或交付之次月起,缴纳房产税。 8.纳税人因房产实物或权利状态发生变化而依法终结房产税纳税义务,其应纳税款计算应截止到房产实物或权利状态发生变化当月末。 【例题·多选题】依照《房产税暂行条例》规定,下列各项中,不符合房产税纳税义务发生时间规定有( )。 A.纳税人将原有房产用于生产经营,从生产经营之次月起,缴纳房产税 B.纳税人自行新建房屋用于生产经营,从建成之次月起,缴纳房产税 C.纳税人委托施工公司建设房屋,从办理验罢手续之月起,缴纳房产税 D.纳税人购买新建商品房,自房屋交付使用之次月起,缴纳房产税『对的答案』AC『答案解析』本题考核房产税纳税义务发生时间。纳税人将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起,缴纳房产税;纳税人委托施工公司建设房屋,从办理验罢手续之次月起,缴纳房产税。例题·单选题】甲公司委托某施工公司建造一幢办公楼,工程于12月竣工,1月办妥(竣工)验罢手续,4月付清所有价款。甲公司此幢办公楼房产税纳税义务发生时间是( )。() A.12月 B.1月 C.2月 D.4月『对的答案』C『答案解析』本题考核房产税纳税义务发生时间。纳税人委托施工公司建设房屋,从办理验罢手续之次月起,缴纳房产税。本题中1月办妥(竣工)验罢手续,因此从2月起征收房产税。第三节 契税法律制度 一、契税纳税人——权属承受人 契税纳税人,是指在国内境内承受(获得)“土地、房屋权属”转移(土地使用权、房屋所有权)单位和个人。 提示:这里所说“承受”,是指以受让、购买、受赠、互换等方式获得土地、房屋权属行为。 二、契税征税范畴 契税以在国内境内转移土地、房屋权属行为作为征税对象。土地、房屋权属未发生转移,不征收契税。契税征税范畴详细涉及: 1.国有土地使用权出让(土地一级市场); 2.土地使用权转让((土地二级市场:涉及出售、赠与、互换); 提示:土地使用权转让不涉及农村集体土地承包经营权转移。 3.房屋买卖; 4.赠与; 5.互换。 6.特殊状况,视同转移: (1)以土地、房屋权属作价投资、入股;(2)以土地、房屋权属抵债;(3)以获奖方式承受土地、房屋权属;(4)以预购方式承受土地、房屋权属;(5)土地使用权受让人通过完毕土地使用权转让方商定投资额度或投资特定项目,以此获取低价转让或免费赠与土地使用权;(6)公司增资扩股中,对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入公司,征收契税;(7)公司破产清算期间,对非债权人承受破产公司土地、房屋权属,征收契税。 提示:(1)公司破产清算期间,债权人破产公司土地、房屋权属,免征契税。 (2)土地、房屋权属典当、继承、分拆(分割)、出租、抵押,不属于契税征税范畴。 【例题•单选题】依照契税法律制度规定,下列各项中,应缴纳契税是( )。() A.承包者获得农村集体土地承包经营权 B.公司受让土地使用权 C.公司将厂房抵押给银行 D.个人承租居民住宅『对的答案』B『答案解析』本题考核契税征税范畴。契税以在国内境内转让土地、房屋权属行为作为征税对象。土地、房屋权属未发生转移,不征收契税。土地使用权转让中农村集体土地承包经营权转移以及土地、房屋权属典当、继承、出租或者抵押等,均不属于契税征收范畴。三、契税税率:比例税率(3%-5%) 四、契税计税根据 1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖:成交价格作为计税根据。 2.土地使用权赠与、房屋赠与,由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖市场价格拟定。 3.土地使用权互换、房屋互换:互换土地使用权、房屋“价格差额”。 提示:互换价格不相等,由多交付货币一方缴纳契税;互换价格相等,免征契税。 4.以划拨方式获得土地使用权,经批准转让房地产时,以补交土地使用权出让费用或者土地收益为计税根据。 五、契税应纳税额计算 应纳税额=计税根据×税率 【例题·单选题】甲公司于9月向乙公司购买一处闲置厂房,合同注明土地使用权价款2000万元,厂房及地上附着物价款500万元。已知本地规定契税税率为3%,甲公司应缴纳契税税额为()万元。() A.15 B.45 C.60 D.75『对的答案』D『答案解析』本题考核契税计算。房屋买卖,以成交价格为计税根据,成交价格中涉及土地、房屋权属转移合同拟定价格。应缴纳契税=(+500)×3%=75(万元)。【例题·单选题】周某原有两套住房,8月,出售其中一套,成交价为70万元;将另一套以市场价格60万元与谢某住房进行了等价置换;又以100万元价格购买了一套新住房,已知契税税率为3%。周某计算应缴纳契税下列办法中,对的是( )。() A.100×3%=3(万元) B.(100+60)×3%=4.8(万元) C.(100+70)×3%=5.1(万元) D.(100+70+60)×3%=6.9(万元)『对的答案』A『答案解析』本题考核契税计算。契税是由承受土地房屋权属转移单位和个人缴纳;对于互换土地使用权或房屋,互换价格相等,免征契税。本题中周某只有购买新住房需要缴纳契税。六、契税征收管理 1.契税纳税环节:纳税人订立土地、房屋权属转移合同当天,或者纳税人获得其她具备土地、房屋权属转移合同性质凭证当天。 2.契税纳税期限:纳税义务发生之日起10日内。第四节 土地增值税法律制度 一、土地增值纳税人 土地增值税纳税人,是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并获得收入单位和个人。 提示:转让方将不动产所有权、土地使用权转让给承受方:转让方交营业税、城建税、教诲费附加、印花税、土地增值税、所得税;承受方交契税、印花税。【例题·多选题】张某于以每套80万元价格购入两套高档公寓作为投资。将其中一套公寓以100万元价格转让给谢某,从中获利20万元,依照国内税收法律制度规定,张某出售公寓行为应缴纳税种有( )。() A.个人所得税 B.营业税 C.契税 D.土地增值税『对的答案』ABD『答案解析』本题考核房屋转让环节涉及税种。按照有关规定,本题中涉及营业税和土地增值税。按照规定缴纳个人所得税。二、土地增值税征税范畴 1.征税范畴普通规定: (1)土地增值税只对转让国有土地使用权行为征税,对出让国有土地使用权行为不征税; (2)土地增值税既对转让土地使用权行为征税,也对转让地上建筑物及其她附着物产权行为征税; (3)土地增值税只对有偿转让房地产征税,对以继承、赠与等方式免费转让房地产,不予征税。 解释:土地增值税征税范畴具备“国有”、“转让”、“获得收入”三个核心特性。 2.征税范畴详细和特殊规定征收土地增值税不征收土地增值税(1)出售国有土地使用权;(2)获得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售;(3)存量房地产买卖;(4)抵押期满以房地产抵债(发生权属转让);(5)单位之间互换房地产(有实物形态收入);(6)投出方或接受方属于房地产开发房地产投资;(7)投资联营后将投入房地产再转让;(8)合伙建房建成后转让。(1)出让国有土地行为;(2)继承、赠与等方式免费转让房地产;(3)将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人行为;(4)通过中华人民共和国境内非营利社会团队、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教诲、民政和其她社会福利、公益事业。(5)以房地产进行投资、联营,投资、联营一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营公司中时,暂免征收土地增值税(非房地产公司);(6)房地产开发公司将开发某些房地产转为公司自用或用于出租等商业用途;(7)个人之间互换自有居住用房地产;(8)合伙建房,建成后按比例分房自用;(9)房地产出租;(10)对房地产抵押,在抵押期间不征收土地增值税;(11)公司兼并转让房地产;房地产代建房行为;房地产重新评估。【例题·单选题】下列各项中,应当征收土地增值税是( )。 A.公司与公司之间互换房产 B.房地产开发公司为客户代建房产 C.兼并公司从被兼并公司获得房产 D.双方合伙建房按比例分派房产后自用『对的答案』A『答案解析』本题考核土地增值税征税范畴。土地增值税征税范畴规定,房地产开发公司为客户代建房产,没有发生房屋产权转移,不属于土地增值税征税范畴;兼并公司从被兼并公司获得房产、合伙建房按比例分派房产后自用,暂免征收土地增值税。三、税率:实行四级超率累进税率极数增值额与扣除项目金额比率税率(%)速算扣除系(%)1不超过50%某些3002超过50%至l00%某些4053超过l00%至200%某些50154超过200%某些6035 四、土地增值税计税根据 增值额计算公式为:增值额=转让房地产获得收入一扣除项目 (一)转让房地产获得收入 纳税人转让房地产获得收入,涉及转让房地产所有价款及关于经济收益;从收入形式来看,涉及货币收入、实物收入和其她收入。 (二)扣除项目及其金额(重点掌握) 1.获得土地使用权所支付金额(合用新建房转让和存量房地产转让):涉及地价款和获得使用权时按政府规定缴纳费用。 【例题·单选题】下列项目中,征收土地增值税拟定获得土地使用权所付金额中地价款办法,对的是()。 A.以出让方式获得土地使用权,为支付土地价款 B.以行政划拨方式获得土地使用权,为补缴出让金 C.以转让方式获得土地使用权,为补缴出让金和费用 D.以其她方式获得土地使用权,为建房费用与成本『对的答案』B『答案解析』本题考核土地增值税计税根据。以出让方式获得土地使用权,为支付土地出让金;以行政划拨方式缺土地使用权,为转让土地使用权时,按规定补缴出让金;以转让方式获得土地使用权,为实际支付地价款。2.房地产开发成本(合用新建房转让):涉及土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基本设施费、公共配套设施费、开发间接费用 【例题·多选题】下列项目中,属于房地产开发成本有( )。 A.土地出让金 B.耕地占用税 C.公共配套设施费 D.借款利息费用『对的答案』BC『答案解析』本题考核房地产开发成本。房地产开发成本涉及土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、加注安装工程费、基本设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。耕地占用税属于土地征用及拆迁补偿费。3.房地产开发费用(合用新建房转让) (1)纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明: 最多容许扣除房地产开发费用=利息+(获得土地使用权所支付金额+房地产开发成本)×5%以内 (2)纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明:最多容许扣除房地产开发费用=(获得土地使用权所支付金额+房地产开发成本)×10%以内 【例题·单选题】公司开发房地产获得土地使用权所支付金额1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明),其中超过国家规定上浮幅度金额为100万元;该省规定能提供贷款证明其她房地产开发费用为5%。该公司容许扣除房地产开发费用是( )万元。 A.370 B.650 C.750 D.850『对的答案』B『答案解析』本题考核房地产开发费用计算。该公司容许扣除房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)。4.与转让房地产关于税金(合用新建房转让和存量房地产转让):涉及营业税、城建税、印花税。教诲费附加视同税金扣除。公司状况可扣除税金详细阐明房地产开发公司(1)营业税(2)城建税和教诲费附加(1)销售自行开发房地产时计算营业税营业额为转让收入全额,营业税税率为5%(2)由于印花税(0.5‰)包括在管理费用中,故不能在此单独扣除非房地产开发公司(1)营业税(2)印花税(3)城建税和教诲费附加(1)销售自行开发房地产时计算营业税营业额为转让收入全额,营业税税率为5%销售或转让其购买房地产时,计算营业税营业额为转让收入减除购买后受让原价后余额;营业税税率为5%(2)印花税税率为0.5‰(产权转移书据) 5.财政部规定其她扣除项目(合用新建房转让) 从事房地产开发纳税人可加计扣除=(获得土地使用权所支付金额+房地产开发成本)×20% 提示:(1)此项加计扣除针对房地产开发公司有效,非房地产开发公司不享有此项政策;(2)获得土地使用权后未经开发就转让,不得加计扣除。 五、土地增值税应纳税额计算 1.计算公式土地增值税应纳税额=增值额×合用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 2.计算环节 (1)计算转让房地产获得收入(货币收入、实物收入) (2)计算扣除项目 ①获得土地使用权支付金额 ②开发土地成本、费用 ③新建房及配套设施成本、费用或者旧房及建筑物评估价格 ④与转让房地产关于税金 提示:与转让房地产关于税金涉及:营业税、都市维护建设税、印花税、教诲费附加。 (3)计算增值额=转让房地产收入-扣除项目 (4)计算增值额÷扣除项目比率 (5)计算土地增值税应纳税额 六、土地增值税征收管理 (一)土地增值税纳税申报程序 1.纳税人应在转让房地产合同订立后7日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。 2.纳税人采用预售方式销售房地产,对在项目所有竣工结算前转让房地产获得收入,税务机关可以预征土地增值税,之后办理纳税清算后,多退少补。 (二)土地增值税纳税清算 1.土地增值税清算条件 提示:区别“应当清算”和“可规定清算” (1)符合下列情形之一,纳税人应当进行土地增值税清算: ①房地产开发项目所有竣工、完毕销售; ②整体转让未竣工决算房地产开发项目; ③直接转让土地使用权。 (2)符合下列情形之一,主管税务机关可以规定纳税人进行土地增值税清算: ①已竣工验收房地产开发项目,已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余可售建筑面积已经出租或自用; ②获得销售(预售)允许证满三年仍未销售完毕; ③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续; ④省级税务机关规定其她状况。 【例题·多选题】依照土地增值税法律制度规定,下列情形中,纳税人应当进行土地增值税清算有( )。() A.直接转让土地使用权 B.整体转让未竢工决算房地产开发项目 C.房地产开发项目所有竣工并完毕销售 D.获得房地产销售(预售)允许证满2年尚未销售完毕『对的答案』ABC『答案解析』本题考核土地增值税纳税清算。对于获得房地产销售(预售)允许证满2年尚未销售完毕,不用进行土地增值税清算。获得房地产销售(预售)允许证满3年尚未销售完毕,主管税务机关可规定纳税人进行土地增值税清算。