设备维护保养规程物业服务公司工程部

设备维护保养规程1.1目的检查并及时处理设备隐患，满足设备在良好的条件下运行，确保设备性能，保证安全运行。1.2适用范围适用于物业管理区各类设备的保养、维护。1.3内容1.3.1物业管理区设施、设备分为以下几类：类设备包括：监控系统、配电房设备、生活泵、消防泵、消防报警系统类设备包括：排风系统、生活（消防）水箱（池）、灭火器材、排污系统类设备包括：雨、污水井、管道系统、化粪池、单元门、车辆出入道闸系统、健身器材、园区照明及其他设施设备1.3.2保养细则：由各管理处工程维修人员根据下面检查保养表对各类设备进行保养，高压部分的年度 检测 工程第三方检测合同工程防雷检测合同植筋拉拔检测方案传感器技术课后答案检测机构通用要求培训 保养可委托供电主管部门或有资质的专业公司进行检测保养。管理处设备管理员根据相应的《维护保养检查表》对保养情况进行检查跟进。1.3.3保养内容、标准及周期1.3.3.1监控设备检查保养表：序号检查保养项目调校清洁除尘保养内容及标准保养周期对监控范围偏差进行调校；对摄像头的色度、对比度等按钮进行微调，使各指标接近出厂值；半年对摄像头、显示器的清晰度进行微调；检查所有线路的插头是否松动清扫监视器、录像机、主机、适配器、扩展器、云台控制器、摄月像头外外罩的灰尘检查云台转动、镜头伸缩是否灵活；检查监视器、录像机、主机、适03检查月配器、扩展器接头是否松动；检查USP电源是否正常检查电源是否稳定1.3.3.2低压配电柜的检查保养表序号检查保养项目保养内容保养周期01配电屏清洁、无明显灰尘月02电器仪表外表清洁，显示正常、固定可靠月继电器、交流接触器、外表清洁，触点完好，无过热现03月断路器、空气象，无噪音开关04控制回路接线良好、标记清晰，绝缘无老月化变色指示灯、按钮外表清洁，标志清晰，牢固可靠，05月转换开关转动灵活电容接触器良好，电容补偿三相平衡，06电容无功补偿月电容器无发热膨胀，接头不发热变色07母线排色标清晰，绝缘良好，连接牢固年配电屏对地测接地良好，接地阻值符合规范要08年试求1.3.3.3高压配电柜的检查保养表序号检查保养项目保养内容保养周期01操作机构灵活半年02隔离开关触头正常、开合正常半年03母线排压接良好，色标清晰，绝缘良好年04配电屏对地测接地良好年试1.3.3.4变压器的检查保养表序号检查保养项目保养内容周期01外观扫尘、色标清晰，整体完好无损年高压侧对低压侧，高压侧对地，02绝缘电阻值年低压侧对地，绝缘良好03零地接线端子压接良好，牢固可靠年04母线排压接良好，牢固可靠年05绝缘子抹尘，整体完好无破损年1.3.3.5配电房附属设施的检查保养表序号检查保养项目保养内容周期门窗及防小动门窗开启灵活，无>10mm缝隙，01物设施通风网无>10mm小孔、无严重锈月蚀，检查防鼠设施齐全02通风照明设施无故障、保证通风照明月03绝缘工具正常有效月04灭火器检查压力是否在正常范围内月1.3.3.6消防泵检查保养表：序号检查保养项目保养内容及标准周期控制箱检查控制箱电流、电压、指示灯01状况和水压等，发现问题及时停日巡视泵检修02管道接口巡视管道、接口有无异常日巡视03机房附属设备日巡视04机房无灰尘月05消防泵试机一月次水箱浮球装是否正常运行置、进/出水阀月及单向阀07水箱清洗箱内无杂物半年08水泵进行大包括轴承、叶轮、机密及电机绝半年修、保养缘等1.3.3.7消防报警系统序号检查保养项目保养内容及标准周期巡视系统运行情况，排除系统故01系统运行情况月障，抽检试验探测器工作，主控机及联动对主控机及联动设备进行清洁及02季度设备有关数据测试对主控机及联动柜进行清洁和软硬件的设备功能检测、报警故障。显示和相关操作测试，相关输入、输出功能检测，软硬件及系统故障的排除，控制器的主备电切换，03自动报警系统半年控制器的充备电功能，保证上述完好。对探测器进行喷烟试验，做到探测器灵敏可靠，报警地址可靠无误。04联动控制柜及所有联动设备测试检查至模块及半年联动系统被联动设备，对联动主机柜清洁及硬件设备功能检测，测试手动。联动设备的控制输出及信号接受功能和充、放点电路（包括防火卷帘、送风、排烟系统、电梯迫降及强切消防电源的现场远程启动功能）。排除故障，保证功能完好。运转水泵，做系统加压实验。逐层做末端放水试验，检测水流指示器功能。做消火栓水压试验，测试消防泵及喷淋泵及远程启动05水系统测试半年功能，测试湿式报警阀功能，测试消火栓按钮启动反馈信号，联动设备检测、检修。保证上述功能完好。06消防广播系统对功放全套及控制器进行清洁，半年消防电话系统系统功能调试测试现场广播音量，测试火警广播与背景音乐的切换功能，及线路检修，保证上述功能完好。对电话插孔逐一测试，电话应与半年主控制室联系通畅，声音清晰。运转系统部分设备进行试验，测试各联动模块电压及联动情况，对探测器进行加烟试验，测试控半年制器外部设备与控制室的联系状态，保证全系统运行正常。1.3.3.8排风系统序号检查保养项目保养内容及标准周期设备运行平稳无异常噪音设备及机房01机房干净无灰尘两月与消防控制中心联动正常1.3.3.9生活、消防水箱（池）（有物业公司聘请有相应资质的保洁公司进行专业消毒、清洗）序号检查保养项目保养内容及标准周期管理处每半年应对各水池（箱）清洗、消毒一次，并取水样送检，每年3如有特殊情况可临时增加清洗次月初、9数月初各清洗、消毒、检修等工作由取得01生活水箱清洗清洗一健康合格证的管理处技工进行所次。有清洗工具应做好消毒处理。，清洗具体时间安排视管理处的维保 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 。整个清洗过程由管理处技工班长组织进行，由项目经理审核。严格按照操作规程进行清洗，在清洗水池同时，另派人检修、清理紧固阀门，清理过滤网及检查电气控制线路。水池清洗完毕后，检查供水、供电是否正常。清洗完毕注水入池，送样品到市防疫站化验、取证。严格按照使用说明中的要求执每年3行。月初为了更好地发挥药效，应在用户每年1停止用水期间投药，即凌晨2点月、302投放杀虫剂月、4左右（消防水箱任何时间都可以），这样药在水箱中保持的浓度月、7大、时间长，能更好地发挥作用。月、10水箱每50吨水放一瓶药，不到月月初50吨按比例投放。消防专用水箱各投放每50吨水放两瓶药。一次药。1.3.3.10灭火器材序号检查保养项目保养内容及标准周期消防栓箱体、玻璃、门锁、阀门、水带、水枪、手动报警器、01消防栓两月小锤及其配件经常处于良好备用状态温、烟感控制箱体、指示灯，开关，探头经02两月箱常处于良好备用状态。阀门、管道、压力表、水喷淋03消防水泵自动灭火系统每月放水实验一月次消防手电筒、出口指示灯、事04消防照明设施两月故应急照明灯保持完好05灭火器定期检查、更换，确保处于良两月好备用状态06消防广播器材确保随时处于良好备用状态两月07消防扳手存放位置明显，随时备用。两月1.3.3.11给排水系统序号检查保养项目保养内容及标准周期水泵房备用供水泵及消防泵试转月全面检查消防管道主要阀门是消防管道及阀01否在正常位置，转动一下平时月门不动的阀门全面检查供、排水管道主要阀供、排水管道门是否在正常位置，转动一下02月及阀门平时不动的阀门。各类水泵加润滑油，检查主要03各类水泵月部件连接螺栓的紧固情况。清理加油室外三04阀门丝杆个月一次，室内半年一次05供水泵轴承加润滑油半年检查分析管道系统运行情况，06所有管道半年排除隐患检查密封环磨损情况，测量记录运转间隙，必要时更换或修年理更换密封填料年检查所有轴承的磨损情况，更年07水泵换轴承润滑油检查联轴节铰及销的磨损情况年检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，泵壳及机座除锈并打防锈油年漆。检查压力表是否正常。年电机做年度检修保养。年检查各类泵的工作性能。年对整个小区管道系统做一次全面检查，判断管道系统继续运年行的可靠性。检查所有管道、阀门的防锈保08管道系统给排水机械1.3.3.11检查保养项序号护层是否完好，必要时涂防锈年油漆。更换已腐蚀老化的密封垫及不年能继续使用的管道检查个机械转动部件的磨损情况及整机工作性能，必要时拆年检修理。保养内容及标准周期目01雨污水井保证井内无杂物、无淤泥，排水半年通畅化粪池定期清洁清掏。化粪池铁02化粪池盖应该盖好，并保证铁盖完好；半年未经负责人同意不得开启池盖。启闭正常、无卡阻、每半年向传03单元门半年动部位加润滑油补充齿轮箱内机油月紧固电线接头，修锉电器触点月检查电容器月检查箱门、箱盖密封月04道闸全面抹擦箱内各部件灰尘。月修整挡车杆，给各转动轴加润滑半年油查验齿轮磨损及限位开关紧固半年固定牢固、无锈蚀，运动部位运05健身器材半年行良好，定时加油、喷漆。06园区照明路灯、景观照明无损坏，漏保开半年关每月实验一次根据实际情况酌情编制保养计07其它半年划1.4相关记录1、RT-GC-01-R01《设备保养维修计划表》2、RT-GC-01-R02《设备保养记录表》