ThismanuscriptwasrevisedbyJIEKMAonDecember15th,2012.以房抵工程款法律风险及防范【干货】终于攒齐了，以房抵工程款八个法律风险点曾巧新疆七合律师事务所无论房市上扬还是下行，工程欠款始终是施工方难以回避的痛。开发商在出现资金难以周转时，为了使工程资金回笼，往往提出以房抵工程款；施工方为了保全工程款，也倾向于接受这样的方案。面对日益萎缩的房市，施工方只能凭运气、靠关系来消化房产，将烫手房屋向下游抵债，于是分包商、材料商、油漆工等纷纷被卷入这场漩涡。以房抵款与传统的货币支付工程款存在明显不同，由此也衍生了较多的矛盾和纠纷。实践中，接受以房抵款的施工方应注意以下8个法律风险点：1、以房抵工程款的法律效力以房抵工程款，即开发商以建成房屋折价作为给付施工方的工程款,施工方以开发商欠其的工程款作为购买房屋的对价。此方案中涉及到两个法律关系：工程
施工合同
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关系和房屋买卖合同关系。《城市房地产转让
管理规定
工会经费管理规定网络安全管理规定设计变更管理规定工程设计变更管理规定设备使用管理规定
》第3条：本规定所称房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式,主要包括下列行为:…(四)以房地产抵债的…因此，只要遵守国家有关房屋买卖的法律规定，不违返法律、行政法规的强制性规定，以房抵工程款合同应合法有效。同时，《合同法》第286条：发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价。承包人对工程款债权享有法定优先受偿权。其与发包人协议以房抵工程款，属于优先受偿权实现的方式，故也应认可其效力。2、工程在建情况工程是否竣工，对以房抵工程款有一定影响。主要分两种情况：一、开发商以已建成但未出售的房屋抵付；二、开发商以已在建房屋抵付。第一种情况因房屋已建成，具备使用条件，位置、质量、产权等较清晰、易掌握，不易产生纠纷。而第二种情况下，因抵款时房屋尚未建成，即我们通常所说的期房，双方签订的合同为《商品房预售合同》，施工方需查验开发商是否已经取得预售许可证，在取得预售许可证之前签订的预售合同系无效合同，也无法到房管局备案，买房人权益难以保护。且房屋设计、结构及能否竣工交付等一系列重要问题尚未确定，以该种房屋抵付工程款易产生纠纷，因此有必要对此产生的后果进行防范约定。3、是否设定抵押建筑商需要审查该在建工程是否为银行设置了抵押权。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第67条：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权。因此，如果存在抵押权，抵押权人实现抵押权时将会使施工方难以现实获得房屋所有权。4、固定价格及房源在双方协商时，为避免日后因开发商抛出虚高的销售价格或提供楼层、户型等较差房源，而损害施工方的利益，用于冲抵工程款的房号、数量、面积、价格或优惠比例一定要在合同中具体明确。5、明确税费分担一般说来，房屋销售过程中的契税、印花税等，应由施工方及最终买受人根据法律和政策规定各自承担,施工方不承担相关费用（除非施工方自买自用）。双方在协议中明确了冲抵价格，如实际销售价格高出抵款价款，超出部分的溢价应该属于施工方。若产生溢价，冲抵价款额度内的税费应由房屋出卖人及最终买受人承担；溢价部分对应的税收由施工方及最终买受人承担。6、工程款与抵付房房价差额的处理 实际工程款与用以抵付的房屋价款很难完全一致，必将出现差额，因此在以房抵款合同中一定要明确此差额如何补全及处理。7、房屋的交付期限通常情况下，在以房抵款合同中，对房屋的交付期限当事人很少作出约定，因此易产生纠纷。而交房期限对于施工方尤为重要。如施工方自行寻找购房者，何时交房是购房者考虑是否购房的重要因素之一，因此建议在以房抵款合同中对交房期限作出具体明确的约定。8、及时办理过户手续施工方自行消化购买，应立即签署房屋预（销）售合同，并在条件具备后办理房屋过户手续，如委托开发商销售，也应明确时间。例如:半年之内若能按照施工方同意的条件对外销售，销售款归施工方；若半年之内不能销售，则施工方应该有将房屋过户给自己单位或指定买受人的准备。未登记过户情况下，如果开发商拖欠其他款项或反悔不履行抵债协议等，这对施工方来说存在很大风险。也许施工方考虑如过户日后再销售就变成了二手房，还涉及两次销售的税费，但是，这种风险及成本，与房屋登记在开发商名下的风险及可能的损失比较下来，还是值得的。由于以房抵款的情况各不相同，开发商不能履约的原因千差万别，因此以房抵款协议的约定内容、风险防范重点亦因此而有变化，单凭施工方自己的判断难免百密一疏，故应当聘请专业律师协助把关，并对其后问题进行跟踪处理，将风险防患于未然，切实保护自身的利益。更多精彩内容，敬请关注微信公众号“三律法网”
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