重庆TR项目前期投资可行性研究

T-R项目可行性报告 T-R项目 可 行 性 报 告 重庆TFRS有限公司 二〇〇四年十二月 目 录 第1章 总论 1.1 项目简况 1.2 本报告编制的依据 1.3 项目业主 1.4 结论 第2章 项目背景及建设必要性 2.1 项目背景 2.2 建设必要性 第3章 市场预测与分析 3.1 全国宏观市场形势 3.2 重庆市住宅市场需求及特征 3.3 关于刺激住宅消费政策导向 3.4 关于项目背景 3.5 项目市场定位及特点 第4章 建设地点选择及建设 规模 4.1 建设地点选择 4.2 土地取得 4.3 建设规模及技术经济指标 第5章 建设方案 5.1 主题构想 5.2 总平面 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 5.3 建筑设计 5.4 结构设计 5.5 给排水设计 5.6 配电设计 5.7 通风、空调、燃气设计 第6章 消防与环境保护 6.1消防 6.2环境保护 第7章 建设进度安排 第8章 人员及组织 第9章 总投资估算及资金筹措 9.1总投资估算 9.2资金筹措 第10章 财务评价 10.1评价依据和原则 10.2评价基础数据 10.3财务评价指标计算 10.4财务评价结论 第11章 结论 第一章 总 论 1.1项目基本情况 项目名称：T-R项目 项目性质：新建 建设规模：总建筑面积 91500平方米 其中：可售住宅 78000平方米 公用配套房 8500平方米 地下车库 8000平方米 建设地址：重庆市…… 业主名称：重庆TFRS公司 业主地址：…… 项目投资：10855万元人民币 项目各项技术经济指标见表1―1。 1.2可行性研究依据 1.2.1重庆TFRS有限公司提供的相关资料； 1.2.2重庆市发改委固（2004）383号文《关于T-R项目建议书的批复》； 1.2.3其他各种来源的相关资料； 1.3项目业主 重庆TFRS有限公司……（简介略） 1.4结论 T-R项目作为TFRS公司进军重庆北部新城的重点项目，该项目选址适当，房屋户型合理，销价合理，该项目能够满足广大工薪族需要，这对环境改造，完善城市功能都有好处，这对拉动内需的需要，满足国家的产业政策是必要的、也是可行的。 第2章 项目建设背景及必要性 2.1项目背景 随着国家货币化分房政策的实施和拉动内需的需要，住宅业的发展业的发展尤其是经济适用房的开发成为房地产发展的重点。 房地产业是一个关联较高的行业，它的发展势必对整个国民经济以及相关行业的发展带来较大影响。据有关专家测算，要保证今年GDP8%的增长，固定资产投资增长应在15%左右，投资总额将达29000亿元，按投资结构 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 比例推算，房地产开发投资的快速增长将在相发程度诱发全社会总产出的增长，按固定资产形成额生产诱发系数计算，3724亿元的房地产投资将诱发9235亿元的社会总产出。 2.2建设必要性 重庆市是全国第四个直辖市，由于历史原因，我市的基础设施和住宅建设欠帐太多，加这产业工人多、人口密度和山水城市特点导致重庆市住房多年一直紧缺，人均住房面积远低于北京、广州、天津、上海、南京、大连、青岛、厦门、深圳等发达地区，也明显低于成都市。虽然近年来我市房地产业有了长足进步，但居高不下的房价使广大中低收入的工薪家庭望尘莫及。近两年我市商品房销路一直看好，销售率达到了95%左右。根据重庆市总体发展规划，在未来二十年内将大力发展和建设北部新城，届时将有大量人口迁往北部新城区，76平方米公里北部新城人口将从目前39万人增加到80万人。 T-R项目正是TFRS公司积多年房地产开发经验，在前期项目开发的基础上，向追求高生活品质的工薪阶层人士开发建设的中档住宅小区，成为重庆经济适用房开发建设的标志性项目和走向成熟的象征。 第三章 市场预测与分析 3.1全国宏观市场形势 据统计，今年1季度，全国房地产市场继续上年的良好态势稳步健康发展。具体来看，一方面，随着国家实行住房分配货币化、建立新的住房供应体系政策，措施在各地已落实到位；培育住宅业为新经济增长点的观念也日益强化，经济适用住房的开发建设全面铺开；住房开发、消费信贷政策日渐成熟规范；投资供应快速增长，市场销售稳步发展。另一方面，在政府宏观调控政策以及开发企业以市场为导向的理性开发行为共同作用下，开发结构更趋合理。1季度全国房地产开发投资同比增长26.24%，比上年同期和全年增速分别高17和11个百分点；投资继续向住宅倾斜，住宅在整个房地产开发投资中的比重达到66.03%，比例之高是先前从未有过的；从住宅开工、竣工指标来看，其比重更是达到了80%以上。在市场销售方面，2003年1季度商品房销售面积和销售额分别比上年同期增长24.18%和25.17%，同去年的快速增长相比稍有减缓。 由于今年一季度国内生产总值增长8.3%，整体经济运行态势良好，决定房地产需求的根本因素城乡居民收入稳定增长，为推动房地产投资和消费提供了条件和空间。另外，在房地产政策上，新近出台的《住房公积金管理条例》和《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》，将促使住房信贷政策措施进一步规范和完善。《住房公积金管理条例》对于实物福利分房停止后促进住房福利制度的转换、社会化，完善住房购买能力的衔接，进而推动住房消费和建设意义重大。在企业目前普遍面临开发资金不足、融资渠道不畅的情况下，《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》不仅可以弥补此方面的不足，而且可以引导资金流向经济适用住房建设，调控开发结构，促进新住房供应体系的建立。 危机过后的亚洲经济开始出现了复苏的迹象，同时各国政府通过对不良房地产债务的处理，亚洲房地产市场走势也开始趋于稳定，从而有利于对亚洲房地产市场预期的提升，吸引资金入市。对于我国来说，则有利于更多的国外资金投向房地产业，以及活跃外销商品房置业市场。 3.2重庆住宅市场需求及特征 (我市城镇住宅人均占有在全国处于下游水平 由于社会和历史原因，重庆市住宅建设和相应配套的基础设施欠帐太大，使人均住房占有面积处于下游水平，和全国许多城市相比存在较大差距。1994年重庆市城镇人均居住面积6.5平方米，在全国十大城市中列倒数第一，人均城市道路和公共绿地倒数第三。2001年末，全市缺房户仍5.39万户，危房量高达202万平方米，居全国之冠。其中主城区缺房户就达3.49万户，人均低于4平方米的住房尚有1.19万户。从总体上讲，我市城镇人均居住面积比先进大中城市低约1.5—2.5平方米。 我市和其它城市人均居住面积和配套指标的差距详见表1-1,2,3,4。 (当前房价太高导致商品住宅空置不少 1981—2001年我市城镇住宅投资累计208亿元，竣工住宅面积4381万平方米，人均居住面积达8.2平方米，住宅建设取得了长足的发展。在居民住房改善提高和差距共存之下，也存在相当的沉淀商品房销售不畅。到2001年底全市商品房竣工714万平方米，空置商品房达200万平方米，占当年竣工商品房的28%。在空置的商品房中有住宅150万平方米，如果按每户65平方米计算，可解决2.3万户缺房户，其原因： 3.2.1房价太高，超过大多数居民阶层的承受能力 目前渝中区商品房每平方米售价约在2400—3000元，江北区观音桥组团商品住宅每平方米售价约在1500—2000元。导致房价居高不下的主要原因是征地拆迁、各种税费规费较重以及开发商追求希望利润。 3.2.2配套服务设施，物业管理跟不上 目前有相当一部分商品住宅的生活配套设施，如供电、供气、供水、交通、通讯、邮政、医疗、读书、购物、文体娱乐等不完善。 物业管理不规范也是销售不畅的原因。 3.2.1.1目前住宅市场需求特征 (购房主体中，个人购房比例快速上升 重庆市个人住房消费市场初步形成。1999—2001年三年间市民比例由仅 占房屋市场总额15%，提高到2001年的50%，而集团购房比例由57%下降 到22%。今年重庆市各大商业银行拟贷款4-6亿元，用于居民购房按揭， 市政府也将从房改资金中拿出5000万元支持个人购房。 (在写字楼和住宅销售中，住宅销售明显上升 2001年商品住宅实现销售152万平方米，占销售总量的83.7%，比上年提 高5.7个百分点；写字楼销售10余万平方米，比上年下降7个百分点； 商用楼销售5.5万平方米，比上年下降1.4个百分点。 我市2001年城镇缺房户5.39万户，若按每户65平方米的经济适用房计， 需建房350万平方米；2001年低于4平方米的住房仍有1.5万户以上（包 括万、涪、黔），按每户增补30平方米计，需建房45万平方米；城市危 房量尚有近200万平方米；我市今后三年中约有20万对新婚夫妇需要住 房，若其中20%购经济房，则需250万平方米，仅上四项共需经济适用型 住房845万平方米，可见经济适用住房在今后几年的前景是十分广阔的。 今后几年，住宅建设将维持较高速度发展,原因在于： 一是，党中央、国务院决定扩大内需等一系列经济政策，正在取得积极 成效。今年一季度国内生产总值比去年同期增长8.3%，超过全年平均计 划数。同时东南亚经济危机的负面影响正在逐步减弱，外来投资也逐步 回升，宏观环境仍然有利于房地产业的发展。 二是，1998年7月下发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快 住房建设的 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 》后，去年下半年和今年上半年，是各地陆续出台地方 方案的时间，全面地落实和发挥《通知》的作用，主要是从今年开始。 今年正是向纵深发展全面落实《通知》极为关键的一年，只要各地在今 年内能够抓紧出台（指尚未出台的部分城市）和实施《通知》的各项要 求，必将更有效地发挥政策的威力。 三是，与住房分配体系和住房供应体系改革相配套的有关政策措施，包 括开拓住房二三级市场、发展住房金融、提高住房质量、加强物业管理 等，在今年也会从点到面地取得较大的进步。并会从各个方面产生积极 推动住房建设的作用。 四是，去年决定将单位建房按房改政策出售的时间延缓至今年年底，在 去年里已经对调动单位建（购房）房积极性产生了很大的作用，今年这 一决定仍将继续发挥作用。五是，今年我国政府在扩大投资需求的同时， 将采取有力措施引导和扩大消费需求，并通过多种渠道增加城乡居民特 别是低收入群众的收入。居民的收入提高了，必将适时地反映到提高住 房消费上去。 经预测，从1998年起到2010年，我国的住宅产业每年的平均增长速度 可以达到5-10%，对国民经济贡献率达到0.5-1。住宅开发建设前景良好。 3.3关于刺激住宅消费政策导向 3.3.1停止住房福利分配政策的出台是启动住房消费市场的重要政策契机。停止福利住房的分配，严格控制新竣工住房进入新的分配体制，这种溯源治本的改革将会有效刺激住房消费市场。 3.3.2差价换房市场的出现将使相当部分潜在住房消费变为即期消费。卖掉旧房、购买新房，改善和提高居住条件和面积，这是占人口80%的有房户的其同愿望，差价换房市场的出现和形成很好地解决了需求和可支付能力不相配的问题。从今年7月起，我市居民欲出让新购住宅，可立即办理相关手续而不必等到五年后才能出售，我市房屋置换市场体系正在形成和发育。 3.3.3住房消费信贷规模急剧扩大正在引导城市居民按揭购房。今年银行信贷将大幅度向住宅消费倾斜，并出台了多项信贷、扶持政策。中央人行决定住宅按揭贷款从去年的300亿元增至今年的1000亿元；从今年起，国有各银行均可办理住房公积金委托贷款业务；均可在所在城市，对所有普通商品房开办个人住房担保贷款。 3.4关于项目背景 重庆房地产市场由于起步较晚，正处于一个快速发展时期，1998年全市商品房已完成投资97.3亿元，比上年同期增长达44.1％，超过历史最高水平；商品房竣工面积为572.45万平方米，增长24.5％，其中，其中经济适用房竣工面积64.15万平方米；商品房销售面积419.26万平方米，增长达60.8％；人均居住面积仅为9.23平方米，远低于上海、北京、广州等发达城市，具有良好的发展前景。 据重庆市统计局最新统计资料显示，在去年快速增长的基础上，今年一季度重庆市房地产开发继续保持上升趋势，共完成投资12.5亿元，比去年同期上升22.4%。一季度，重庆市房地产开发市场呈现以下特点： 住宅建设进一步加快。新开工住宅面积128万平方米，比去年同期上升了60%，新开工住宅面积占新开工房地产开发面积的比重由去年同期的62.5%上升到77.1%，上升了14.6个百分点。住宅建设完成投资5.5亿元，比去年同期增长10.3%。 房屋在建规模适度扩大。房地产开发房屋施工面积为1115万平方米，与去年同期相比增长42.4%，其中住宅增长43.7%，写字楼增长25%，商业营业用房增长52.5%。竣工面积大幅上升。在建的房屋建设工程一改过去主要集中在下半年竣工的状况，竣工总量为46万平方米，比去年同期增长120%。此外，商品房销售量继续增长。一季度销售商品房面积32万平方米，比去年同期增长28%。其中，私人购房比例大幅上升，面积达27.5万平方米，比去年同期上升了96.4%。私人购房占整个商品房屋销售面积的比重由去年同期的56%上升到85.5%，上升了29.5个百分点，预示重庆市房地产开发已进一步向“百姓化”的市场迈进。 住宅建设是目前重庆房地产开发的热点，相对于写字楼、商场等公建设施表现了良好的销售势头。但由于起步较晚，居住质量与沿海地区相比仍有相当的差距，住宅空置率居高不下，有效供给不足，相当多的住宅存在环境质量差、户型不合理、物业管理落后，尤其缺乏面向追求高生活品质工薪阶层者的中档精品物业。房产实际上也是一种产品，消费者必然会有消费偏好。通过市场调查和1998重庆房地产展示交易会了解到，除了房价的承受因素外，购房者对住房的选择更加挑剔，包括环境、位置、配套、户型，乃至物业管理均是消费者关注的热点。 重庆住宅价格走势呈上升趋势，北部新城更是消费者关注的焦点，许多无房户到这里买房，多数有房户更新换代也瞄准北部新城，使北部新城的住宅价格节节攀升，1998年北部新城住宅价格涨幅高达近40％，与渝中、南坪、沙坪坝等区房价升幅缓慢形成明显的反差，逐渐在重庆市民中树立了北部新城“好住处”的印象。 随着国家货币化分房政策的实施，住房消费的比例将会得到加强，近期统计调查资料表明：居民储蓄存款的目的主要为了子女上学、养老和购房三大因素，其中购房约占26％；加之重庆房地产价格相对较低，仍具有相当大的市场购买力。 3.5项目市场定位及其特点 3.5.1项目市场定位 目前经济适用房的供应量比较少，且具有价廉的优势，在与一般商品房的竞争中处于有利地位。1998年国家下达三批经济适用房住房建设投资计划和信贷计划，年度建设规模总计达2亿多平方米，投资总规模为1700亿元，日渐成为商品住宅建设的主体。 根据重庆房地产市场发展情况，结合一般工薪阶层对经济适用房的需求特点，T-R项目的市场定位为面向政府公务员（处科一级）以及企 事业单位 事业单位结构化面试题事业单位专业技术岗位财务人员各岗位职责公文事业单位考试事业单位管理基础知识 中级管理人员的经济适用房（在经济适用房中属较高的档次）。具体定位包括产品定位、客户定位、户型定位、价格定位和消费心理定位等。 3.5.1.1产品定位 T-R项目为中档住宅小区，配备比较齐全的服务配套设施、集中绿化广场、游泳池和必要的区内商业配套，全部为12—18层电梯公寓。服务设施如学校、诊所、托儿所等在片区内配套较好。 3.5.1.2客户定位 T-R项目面对的消费对象为改善居住环境的工薪阶层。 3.5.1.3户型定位 T-R项目户型主要以三房两厅两卫为主，建筑面积在100-- 120m2左右，辅之于两房两厅一卫，建筑面积90m2左右。 3.5.1.4价格定位 北部新城的楼市越烧越热，用市民的话说，北部新城的商品房“卖疯了”。在去年底举行的房交会上，北部新城的住宅小区成为重庆人首选之地，市民踊跃购买。同时，北部新城的楼市升值比率也高居各区之首。在去年底评选出的全市十佳住宅小区中，名列前茅的也是北部新城的几家住宅小区。 T-R项目地处新牌坊、观音桥和江北城的中心,交通又极为方便。目前北部新城小区住宅的价格基本处在2700—3800元/m2左右(见北部新城及临近地区部分房产价格一览表)，根据T-R项目的地理位置，T-R项目的平均销售价格估计在2800至3300元/m2 之间，容易获得市场的认同。 T-R项目的销售价格确定在2980元/m2左右，并采用银行按揭进行销售，首付款6—8万元，月供款900--1200元左右，适合于固定月收入在3000至4000元左右的家庭。 3.5.2项目的规划特点 前些年的楼盘开发，只要有好地段就能卖出去，随着楼市的发展，住宅的房型设计逐渐成为购楼主题，如今的楼市，市民的居住习俗和生活习惯受到都市新潮发展的影响，对住宅的质量和生活品位越来越讲究。现在消费者对某一楼盘的选择，决不会因某一单项优势而匆匆下定，差不多总是在货比三家或数十家之后，经过几近苛刻的挑剔，强调楼盘的综合优势。在现时的楼盘销售中，除了地理位置、房型设计、交通条件、售后服务等，客户对住宅小区的内部环境和外部环境的选择已成为选购楼盘的第一要素，楼市中那些受到消费者青睐的环境楼盘售势日见火旺，恰恰证明了这一点。回归自然，返朴归真，人们追求都市新潮之中的野趣生活，在领略都市繁华的同时祈求摆脱喧嚣。因而，在楼市中，绿色的生态型环境住宅越来越受到消费者的欢迎，人们对楼盘的选购已发生了深刻的变化，为生命、为健康、为环保。人们之所以争相看好和选择绿色的环境住宅，是因为他们已经意识到生活的质量不仅仅要有一个好的地段和好的房间，而是应该围绕一个以人为本的高品位的、高质量的居住条件和生活环境。 T-R项目是一个面向改善生活环境、追求高生活品质工薪阶层的中档住宅小区。为此目标的实现，项目应从规划构想上进行总体考虑。 3.5.2.1.项目规划布局 “以家为本”，高起点、高 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，努力营造一个与城市环境相协调、与自然环境相亲和的人居环境，并体现居住者“自我价值”的理想家园，是T-R项目规划布局的根本。 T-R项目在规划设计中，充分考虑自然环境的属性，应用生态学观念，结合社区文化的现代内容进行规划和设计,以创造体现居住特征、可持续发展的跨世纪温馨居住空间。 T-R项目规划设计理念是以家为本，从“家”的概念进行系统延伸，在设计构思上寓典雅于个性之中：独特的规划布局，便利的交通网络，完善的配套设施,为项目提供了“家”的便利；智能化的安保系统以及酒店式物业管理，为项目提供了“家”的安全、温馨；新颖的室内设计，体现新生活的惬意，卫浴分离设置，给业主带来方便实用的生活感受；开敞式厨房，方便实用，把设计创意发挥到极值；底层大部分架空，引入绿化，创造邻里交往的社区空间，成为重庆经济适用房中的精品。 整个项目以5栋16--18层小高层电梯公寓组成，建筑体形依据用地形状以点式、板式或条式相结合，并注意顶部的处理，形成丰富的小区天际线空间。同时形成集中式绿化广场，并布置适当的娱乐活动设施：如儿童游乐场、老年活动中心等，创造邻里交往的空间和社区文化。 3.5.2.2.配套设施规划 配套设施是住宅小区的必要配套项目，T-R项目经济适用房项目将建立齐全的配套设施，为业主提供完善的配套服务，其配套设施包括商场、幼儿园、会所、娱乐设施等，其他配套设施如学校、诊所等由XX开发区第三期配套解决。 ①商场 T-R项目将引入24小时便利店，解决业主日常用品的采购问题，并实行送货上门式服务。商场可设置在底层或入口处。 ②会所 T-R项目前期项目已设立专门会所供业主使用，对TFRS公司开发的其他项目所设立的会所，T-R项目的业主亦可享有优惠。 会所功能包括有羽毛球、桌球、健身室、室内网球场、棋牌室、卡拉OK、快餐厅等。 ③娱乐设施 娱乐设施包括儿童游乐场、老年活动中心、嬉水游泳池等。 3.5.2.3.物业管理规划 T-R项目除了出色的设计创意、准确的市场定位、创新的营销策划和良好的施工质量以外，完善的物业管理更是“品牌形象”的重要内容。T-R项目将组织一套专业班子进行管理，确保从观念、行动和资金等三方面进行投入，让物业管理全面参与房地产开发的全过程，即在项目选项、规划设计、工程施工和物业销售等过程都认真考虑物业管理的相关问题，并妥善加以解决，给业主提供和保持一个优美整洁、舒适方便、文明安全的工作生活环境，从而也充分发挥房产物业的最佳综合效益，使物业保值、升值，延长其使用寿命，同时也有利于树立发展商的形象，增加物业在市场中的竞争力，加快其市场销售的速度，为发展商带来可观的社会效益和经济效益。 第四章 建设地点选择及建设规模 4.1建设地点选择 T-R项目选址于重庆北部新城的中心地块，属渝北区龙溪镇辖区，背靠风景秀丽的金紫山，南临北部新城主干道----红黄路和五黄路，东临54米宽的金紫山大道，离建新北路仅数百米的距离。借助建新北路往南通过嘉陵江大桥，直通上清寺，与渝中区相连；借助建新北路往北通过人和、319国道直通江北机场；借助五黄路往东通过五里店立交、黄花园与解放碑相连，亦可通过王家坨大桥（规划中）与弹子石组团联系；借助红石路通过石门大桥与沙坪坝连接，交通四通八达，成为最理想的“闹中取静”居住场所，既可留住田园的宁静、安详，也可以领略都市的繁华、热闹。 4.1.1地块自然条件 项目用地东西长约150米，南北长约330米，呈长方形，规划总用地50318平方米，经济适用房占地面积约25000平方米。地势较为平坦，仅高尔夫球练习场地势较低。 4.1.1.1气温：月平均气温，最低在1月，为6.4～8.0℃；最高在7月或8月，为26.9～28.8℃。 4.1.1.2降水：年平均降水为986～1282毫米。主要降水时段出现在5～9月，占全年降水量的70%。 4.1.1.3日照：年平均日照数为1133～1280小时，10～3月的冬半年，日照时数为352.2小时，占全年日照时数的28.8%。年平均风速为0.9～2.0米／秒，湿度大，全年各月平均湿度在80%左右。雾日较多，年平均雾日数为51天。 4.1.2社会条件及交通条件 北部新城是重庆未来的行政中心、信息中心、科技文化中心和交通枢纽，根据规划以及目前已动工的状况，未来北部新城的道路将是“两横三纵”：即红石路至红黄路、人和至冉家坝和红旗河沟至嘉陵江大桥连接上清寺、五里店至黄花园大桥连接石黄隧道通南坪、龙溪立交桥至华村大桥连接大坪快车道，这将大大缓解目前北部新城与渝中老城区交通联系的塞车现象，成为重庆唯一具有环线道路的地区，其整体规划的完善性与渝中老城区规划的混乱形成鲜明的对比。 该地块位于重庆最具开发潜力的北部新城中心地带----红旗河沟，北有新牌坊，为未来重庆国际金融贸易区，领事馆亦在此处，建有重庆目前最高档次的住宅小区---龙湖花园、锦绣山庄和加州花园等，但办公、商业配套等仍有待完善；南有观音桥，为目前江北区商业闹市区，虽然规划较为混乱，但已形成一定的商业氛围，有家乐福、重庆百货、世纪新都、北城天街、等商业办公设施；西南为江北城，重庆未来的行政中心、政府办公所在地，是重庆最具发展潜力的地区，誉为重庆的“浦东”。从城市建设环境分析，T-R项目处于新牌坊、观音桥和江北城三个组团的中心地带，为T-R项目的大环境配套提供了有利的保障，是北部新城十分理想的住宅用地。 红旗河沟洋河一带，建有洋河小区、洋河体育场、满堂红小区、新原兴住宅区、海底世界公园等，加之正在开发建设的XX开发区前期项目工程、佳华花园等，形成良好的居住环境。 4.1.3规划条件 根据重庆市规划局所发重规定（1993）61号文，该项目所在23号地与28号地的规划条件分别为：23号地为居住及商业服务用地，地块面积约50亩，地块容积率为3.5，建筑覆盖率≤40%，绿地率≥25%，停车泊位68辆，车辆出入口限在东边。28号地位医疗卫生及防护绿化用地，地块面积约20亩，地块容积率为3，建筑覆盖率≤25%，绿地率≥30%，停车泊位26辆，车辆出入口限在东边。 4.2土地取得 该土地使用权为重庆TFRS有限公司所有，使用年限为50年，地价90万/亩。 4.3建设规模及技术经济指标 基地占地面积 约25,000 m2 总建筑面积 91,500 m2 其中 经济适用房 78,000 m2 公建配套 8,500 m2 地下车库 8,000 m2 建筑基地面积 5,000 m2 道路占地面积（含地面停车） 1,226 m2 绿化占地面积 10,000m2 容积率 3.14 覆盖率 20.00% 绿化率 40.00 % 总停车位 350 辆 其中地面停车 14辆 地下停车 336辆 总户数 650户 第五章 建设方案 5.1主题构想 设计以21世纪居住生活水准为目标，力求在总体空间布局，室内外环境、住宅户型平面上有一定的超前性与创造性，推出具精品意识的高尚生活社区。功能单元的分布：各种不同功能的建筑根据基地形状、内部设施的存在，日照及间距的要求，投资方的开发而合理分布。注重日照朝向和景观朝向与基地完美结合，使建筑物的走势和基地呼应，并照顾到每一户的日照及景观。利用合理设计：使投资方在各方面节省资金，缩短工程进度。环境及立面设计力球新颖，同时相辅相承，有机结合。人车分流，同时注重在不同情况下不同车辆的流线安排。 5.2 总平面设计 营造亲切的建筑尺度，围合广阔的庭院，创造相互贯通的空间。路径、边界、区域、结点和标志物与之相应的是轴线、广场、街道、庭院、景点等概念。有了这样的理论认识，在本小区中，踏着拼花地砖进入入口广场后，随着同样花案铺砌的细小笔直的轴线欣赏着车线路联结的“琴键”路所围绕的庭院，和时时伴随着“音乐花园”主题出现的景点、小品，就可以形成统一而有秩序的空间环境。以贯穿两个庭院的步行道为主线，通过轴线两端同为圆形的广场、水池为中心节点，使整个小区浑然一体，具有可识性和观赏性。建筑围绕着基地作周边式布置，通过建筑外轮廓的弧形化，将近似矩形的基地边界转化为聚心的两个弧形花园。采用周边式围合布局，使建筑中每一户均有良好的景观。将面积较大的房型布置在单元的中端、景观场地的两侧，提供了最限的层次和朝向，有利于销售。 同时，在设计过程中也注重了节省投资。 5.2.1控制点式高层的数量，点板结合既保证了面积，又使投资节省且创造出更为的外部窨。 5.2.2建筑墙体尽量拉通，减少底层架空转换的难度，且外墙拉通可以节省外墙面积，减低单方造价。 5.2.3尽量控制房型数量，且在平立面设计中采用模板化原则，可减少施工难度，缩短施工周期。 5.2.4利用基地中地势的高低，地下停车库，以减少回填土方量。 5.2.5地下车库在边界有条件处开设面积较大的通风井道，可达到自然通风目的，减少机械送排风设备。 5.3建筑设计 5.3.1形体和立面设计 5.3.1.1形体和基地形状相呼应 (建筑走势和基地呼应，呈围合分布。结合贯穿基地的消防道，将基地围成 两个庭、院。 (基地中有高压线斜穿而过，在东南角布置的俱乐部也取斜线作为正立面走 向，不仅可以节省场地，并且可以利用建筑实体形成的透视减弱高压线对 人视觉引起的冲击。 5.3.1.2围合的主题 (建筑体将基地中的庭院整个围合起来，使小区中的住户有更好的视觉的享 受。 ·利用体形的转动，主要面向的变化围合。 ·利用体型的弧型变化围合。 ·利用空间位置：A号房设在两个庭院的中央，可以自然地围成两个不同 主题的庭院。 ·利用轮廓线的变化，俱乐部对庭院一侧为直线，为的是给视线的遮挡， 而沿街面的强烈弧形，使南区的建筑和谐地联系在一起。 ·利用空间变化下的围合，小区中部A、C共三栋住宅底层局部架空，这 些灰空间围合成了两个庭院的过渡“庭院” (利用具有向心布置的“琴键”铺地小路, 南北两个庭院更象形地围合起 来。 (南侧庭院利用植物小品将入口广场再次围合成大庭院中的小广场。 (北侧庭院也利用道路和植物围出功能不同的活动区域。 5.3.1.3局部架空引起的视觉变化及销售优势 (在人流罗为密集的路边架空底层可使住户避免干扰。 (在中间架空底层可以将空间从大到小再到大，富有韵律感且不觉建筑间距 对人视觉的压迫。 (架空的底层中安排了入口门厅、儿童游戏场、老年人娱乐场等设施，无形 之中增加了人与人的交流，增加了生活情趣，更增加了小区作为一个小社 会的凝聚力。 5.3.1.4立面设计 (本设计方案采用流畅舒展的曲面建筑形体，板式住宅和点式住宅相结合， 并辅以层数的变化，形成跌宕起伏、高低错落的丰富空间。 (立面造型以简洁明了的手法为主，利用阳台、构架形成建筑体的连续感。 着重设计具有个性的屋顶造型，使小区更有可识性。 5.3.1.5中轴线 (中轴线在小区南弱长度中仅占一半长度，但利用两端同为圆形的广场和水 池，将两个聚心的庭院紧密地联系地一起。 (小区中安排了众多主题场地和各式小品景点，通过中轴线将这些构件有序 地结合起业。 (由彩砖铺砌的路使住户方向性更明确，小区的可识性也更强。 5.3.2房型设计 5.3.2.1不同房型的比较 (面积比较 错层、跃层控制在180m2左右，大三房140 m2以下，中三房125m2左右， 小三房110m2左右，二室户在90m2以下。 (户型尺度上的变化 (大三房客厅面宽4.5m，面积40m2左右，主卧室面宽3.9m，面积20m2左右。 中三房客厅面宽3.9～4.5m，面积40m2左右，主卧室面宽3.6m，面积16m2。 (使用功能的区别 大三房有工人房，进入式壁柜，主卧卫生间五件套，中三房取消工人房， 主卧卫生间尽量布置五件套，小三房仅主卧有独立使用的卫生间，而二室 户只有一个卫生间。 5.3.2.2房型的特点 (客厅宽敞实用，相对独立。 (进门后先进入餐厅，再有餐厅分散至其他房间。 (主卧面积适宜，使用舒适，相配套有进入式壁柜和主人用卫生间，壁柜中 配有酒柜和更方柜，卫生间中有浴缸、马桶、净身器和两个洗脸盆。 (卧室的门相对集中，合理组织交通面积，房间内动静明显分离。 (次卫生间相对靠近除主卧室的其他房间，以利从各处较便捷地进入而互不 影响。其中的设置为马桶、冲淋房，洗手盆设于外套。 (洗衣机的位置独立，在次卫生间对面橱中或阳台凹口处。 (厨房基本为开敞式，并造近餐厅，且有独立工作阳台。 5.3.2.3结构的合理性 本设计中比较注重结构的合理性，在不影响功能的前题下，墙体尽量拉通。由于底层架空用作公共开放的空间，上部结构均依靠下落的柱网，而上部结构齐整，使底层的柱网整齐，不影响使用，也较为美观。 5.3.2.4立面对房型要求的体现 南北两侧外墙尽量齐整，较少凹进凸出，以利于立面的弧形处理。北侧房间局部出挑窗台，对内可使窨有更多变化，对外不影响结构，局部突出又可使立面丰富。 5.3.3交通组织 小区为便于管理，结合城市主要流向，在基地东侧设一车流入口。基地东西侧各预备两个紧急出入口。待西侧规划道路形成后，亦可完善成东、西各一个主要出入口的格局。北侧设一步行入口。 小区内部交通实现人车分流。进入地下车库的坡道则设置在小区出入口附近。而供临时停放的地面汽车位在出入口附近解决。同时又可通过合理组织地下停车窨及地下路网，使住户汽车便捷地驶入地下停车库，并通过直达地下层的电梯系统，进入每家每户。做到步行系统与住户的车库停车，房客的临时停车及地面车流完全分开。以保证本小区成为宁静、安全，具有优良步行环境的高深住宅小区。 结合地形，在住宅之间集中设置地下停车库，一方面便于管理，另一方面也最大限度地消除对人的活动的干扰，改善了地面环境。地面只设少量停车位，解决临时停车。 小区内部道路等级、功能明确，主要双行机动车道宽7米，单行道宽4.5米，宅前路宽2.5米（兼紧急消防通道用为3.5米）。消防车道和登高硬地及在住宅前利用草地变化的植草砖，为搬家俱的临时车辆提供停靠场地。中轴线路，住宅边缘及绿化草地中的弯曲小道可供住户散步、慢路。 5.3.4消防设计 充分利用地块外围道路，并结合小区内部道路，统一组织环形消防车道。小区所有高层建筑均满足高层建筑防火间距要求，且布置消防登高面。小区中心广场设置硬地面，间以植草砖辅砌，紧急时可供消防车通行。地下停车库总共设二个出入口，两组进出车道,满足消防要求。 5.3.5间距控制 根据《重庆市城市规划管理条例》。 5.3.5.1九层以下（含九层）面宽四十米以下（含四十米）的住宅主要采光面与另一栋住宅山墙之间的距离新建区不小于十五米。 5.3.5.2两栋住宅山墙之间的间距，新建区不小于八米。两栋以上住宅山墙无窗户时，可以连接修建，但连接长度必须符合消防规定。 5.3.6环境设计 5.3.6.1主题 T-R项目的环境设计想体现出“音乐花园”的主题，在“硬件”（铺地、小品、景点）中吸取乐器的符号，在“软件”（空间）中运用音乐的节奏感和演染力。 5.3.6.2中心轴线 轴线是小区的脊髓，在这种周边式的住宅群中，轴线联系着两个庭院的中心，使轴线的目的简洁明了。音乐是另一条抽象的轴线，贯穿在整个小区中，从引入小区广场的多彩铺道到入口广场中的音乐小品雕塑及音乐喷泉。随后到每幢建筑的内侧和花园联系处的音乐长廊。这此有节奏感的象形“乐器”在小区中不断地出现。 同样，小区的空间变化也如同流淌的乐章，那小路上精七而多彩的地砖如同流动的音符，伴着人们走动。入口广场被背后抬高的地面及植物围绕着，如同音乐的序曲。 随着轴线路缓缓通过A、C号楼架空的底层，建筑物中间被压缩一下的空间如同高潮前沉寂的渐进。随着多彩轴线路前移。慢慢地前面豁然开朗，一个广阔的庭院展瑛在人们面前。建筑师紧地抓住了空间的收放、强烈的节奏感将娱乐人们的心灵。 5.3.6.3地面高差的利用 (每一片土地都有其特征，每一地域都有其风格，山城重庆到处高低起伏， 而设计过程中利用原来土地的高差，合理利用土方，使绿化漫延在小坡之 上，使小区中的建筑也沿缓缓的曲线的变化。 (入口处用人为的方式，在圆形广场的背后形成一个个抽上的台阶，此台阶 可成为广场音乐会的开然座椅，放射形的构架，聚心形的铺地花纹，使由 台阶半围绕的广场更具向心力，小区环境设计的高潮便凝聚在这一点上， 抬起的台阶也使背后的高尔夫练习场和网球场隐隐显示在眼前。这些设施 可以让高品味的小区环境尽显眼中。 5.3.6.4小尺度对比出的大空间 在每一块绿化中，还布置了许多小品、小台阶、小的围合物，只有这些小小的尺度才能对比绿地的大，才能对比出门廊的宏伟，也在细微之处，这些精致的小品给人以亲近的感受。 5.3.6.5不同主题的场地营造 每一块场地也赋予了不同的主题，南庭院中是入口、广场。为显现出小区活动。将网球场搬至商场的顶部，远离住宅，但又从远处感到小的高雅情冶。东北侧庭院中安排了儿童嬉戏的地方和戏水池，而紧邻其旁是老年人散步、健身的区域。老年人也可从此处看到童趣，而四周小路是人们慢路的好去处。 5.3.6.6植物分布创造氛围 所有的植物围绕着人进行。小径边小花嫩草蔓延开去，场地微微起伏，高低错落中簇拥着棵大树，周围小树林立，一年四季争斗艳的鲜花到处成群烂漫。在小径上, 草地中慢慢地欣赏着植物，不觉之中消去一天的疲劳。蜿蜒的轴线路，区域的用途变化，场地的高低起伏。精致的小品和各种色彩植物的分布，处处体现出小区别具一格的特色。 5.3.6建筑标准 为体现经济实用房特点，但又不落后于时代，建筑外墙装修以各色的外墙面砖镶贴，气派大方又不显华贵，内部作清水房，可根据客户的要求作进一步装饰或分隔。另外，每套住宅提供一套卫生洁具、防盗门。 5.4结构设计 5.4.1概述 拟建场地上覆第四系堆积物，覆土层4～8m其下为泥岩，该层可作地基持力层。根据国家地震局1990年《中国地震烈度区划图》，本工程按基本烈度6度设防。其中风压值为0.3N／ m2。建筑物抗震等级：住宅为三级，会所、地下车库及其它为四级。 5.4.2结构选型及基础形式 5.4.2.1地下车库 横向为现浇钢筋砼梁柱，纵向为预制的梁板合－T形后张有粘结钢筋砼预应力构件，纵横构件组成钢筋砼框架承重体系。基础为钢筋砼单独基础。 5.4.2.2住宅 现浇钢筋砼薄壁框架结构。围护结构为石渣砼空心砖。为满足、水、电、通风等功能要求，各幢住宅均在局部增设一层地下室。内设开闭所、变配电所，水泵房及水池，正压送风机房等。基岩上履土层厚≤4.0m采用钢筋砼条形基础或独立基础。覆土层＞4.0m采用人工挖孔桩基础（加承台梁）。地下室为钢筋砼薄壁框架，剪力墙结构体系。 5.4.2土石方工程 平场材料采用土夹石（其中碎石卵占全重的30％～50％），土中有机含量不超过5％，石中不含植物残体，垃圾等杂质，最大粒径≤50mm，回填时应分层碾压夯实，分层厚度200～300mm，压实系数λc≥0.96。 5.5给水排水 5.5.1设计范围 给水排水设计范围包括小区内场地及建筑给水系统，排水系统（雨水、污水） 5.5.2给水 5.5.2.1水源： 该小区供水水源为梁沱水厂三级加压站供水，供水标高为360.00m（或金紫山高位水池供水池底标高为357.00m），从规划的红黄路和新“五人”路干管上各接一条DN200给水管进入小区。 5.5.2.2用水量估算： 该小区总用水量：666.56m3/d。其中住宅用水量标准为200L/w·d，生活用水量为760m3/d；汽车库冲洗地坪用水量为30m3/d；道路、绿化洒水量33m3/d；公共建筑用水量为10m3/d；未予见水量为97.6m3/d。 5.5.2.3给水系统 小区内设生活消防给水管道，沿小区道路呈环状布置，管径DN200。室内给水按建筑高度为2个供水区。低区为1～10层，直接由市政供水；11层以上由地下泵房生活水泵加压送到各住宅楼屋顶水箱，重力供水。 5.5.2.4消防给水 室外消防用水由市下管网直接供给。沿室外生活消防给水环网设室外消火栓，消火栓间距小于120m，保护半径小于150m。室内消防用水贮存于地下消防水池中，水池容积3003。会所、住宅、地下车库设室内消火栓。高层建筑前室及消防电梯前室设室内消灭栓。地下车库设自动洒水灭火系统。 5.5.3排水 5.5.3.1排水体制及雨污水接管位置： 设计采用雨污水分流制排水。该小区污水属于唐家桥排水流域，在小区南部有d400市政排水管道。小区污水经接入该管道排往唐家桥污水处理场。雨水经小区雨水管道接入小区南部2.0×2.4m雨水沟。 5.5.3.2污水量： 污水量按生活用水量的80％计，为532m3/d。 5.5.3.3污水系统及处理设施： 生活污水排至室外，经化粪池处理后，排入市政排水管道。共设3座13＃化粪池。污水管理用砼管，埋没。 5.5.3.4雨水量及雨水系统 雨水流量按重庆地区暴雨强度公式计算，设计降雨重现期为1年，暴雨量为76L／S。雨水沿道路边汇集后，经路边雨水口直入雨水管道，排水市政雨水系统。雨水管道用砼管，埋设。 5.6配电设计 5.6.1电气 5.6.1.1负荷计算 本小区建筑面积6.5425万平方米，按小区高层住宅每户负荷5kW计，公共建筑按综合指标0.08kW/m2计，本小区负荷统计如下： 功能 公建面积 (m2) 住宅户数 指标 kw/m2 合计 (kw) 需要系数 计算负荷 (kw) 公建 8500.00 0.08 680.00 0.80 544.00 住宅 650 5.00 3250.00 0.60 1950.00 合计 3930.00 2494.00 本小区功率因数按：公建cosΦ=0.8，住宅cosΦ=0.6计。 本小区采用低压电容补偿到功率因数cosΦ达0.9以上。 5.6.1.2开闭所和变配电所的设置 根据负荷计算及小区规划总图，拟在小区内设置两座公用开闭所对区内环形供电，电压等级10KV。在本区另设3处变配电所对公建和住宅配电，电压等级10／0.4kV。根据本区建筑要求，开闭所和变配电所均设置在建筑物的地下室。开闭所、变配电所设置如下表： 开闭所 编 号 变配电所编号 开闭所 变配电所位置 变压器台数× 变压器容量 供酏电范围 K1 B1 东南角D型 住宅一层、两所合建 2×500KVA 东南方的D16、C18住宅、会所、车库81 K2 B2 西南角C型 住宅一层、两所合建 2×500KVA 西南方 C18、E17、E17住宅、泵房 B3 西边D17型住宅一层 2×400KVA 西边D16、D17型住宅 B4 东边D16型住宅一层 400KVA 东边 D15、D16、D17型住宅 5.6.1.3线路敷设 小区10kV电缆采用直埋敷设，低压线路采用穿高强度塑料波纹管埋地敷设。小区道路照明管线在人行下敷设。 5.6.2电信 5.6.2.1公建部分：按100平方米使用面积设1对线计，预测所需电话线对为20。 5.6.2.2住宅部分：按高级住宅每户二对线计，所需对数为1060线对。 5.6.2.3公用电话：按250户至少应设一门电话和主干道每200米以内设一处公用电话点的要求，公用电话线对为5对。 5.6.2.4以上三项合计共需线对数为1085线对。 由详规总平面布置图，拟在小工内设两处交接间，交接间的交接箱容量按1200线对设定。交接间的面积不小于10平方米，并设在建筑物首层内。为保障小区内住户安全，为住户提供方便、完善的物业管理，拟在小区设智能化功能，本系统智能化应达到以下功能： 5.6.2.5住户设可视对讲系统，达到选择来访人员可否进入住宅内； 5.6.2.6住户报警求助系统，遇到突发事件时，用户可通过控制器与管理中心（保安）联系； 5.6.2.7住户门禁系统，每户的门，底层户的窗设防盗感应装置与中心联接； 5.6.2.8小区外围红外线探测系统，可对小动物的通过，探测传送中心； 5.6.2.9主要出入口监视系统，在小区大门、主要出入口等设监视系统； 5.6.2.10小区入口、建筑资料管理系统； 5.6.2.11停车场管理系统； 5.6.2.12巡更系统。 5.6.3小区有线电视（CATV） 为满足小区用户文化，在小区建立CATV传输到户。 5.6.3.1有线电视信号主要信息源取自市有线电视网。 5.6.3.2在小区设分前端，彩光纤将电视信号到大楼。 5.6.3.3光纤舆系统频率范围0～100MHZ。 5.6.3.4根据发展和用户需要，在分前端开展视频节目点播（VOD）。 5.7通风、空调、燃气 5.7.1设计依据 采暖通风与空气调节设计规范（GBJ19－87） 高层民建筑设计防火规范（GB500045－95） 汽车库修车库、停车场设计防火规范（GB50067－97） 5.7.2通风及防排烟 小区内设地下停车库，车库面积1000平方米。除应设置通风系统外，还应设置机械排烟系统。机械排烟系统与的排风系统合用。每个车库均选用两台XPF－ⅠNO 10高温消防排烟风机。平时排风，火灾时排烟。在无进风条件的防烟分区内增设机械送风系统，送风量不小于排烟量的50％，选用SWF－ⅠNO 9高效低混流式通风机。A、B、C型住宅楼防烟楼梯间及合用前室均不具备自然排烟条件。根据《高层民用建筑设计防火规范》GB50054－95对防烟楼梯羊及其合用前室分别设置独立的机械加压送风防烟设施，每幢楼各选用DBF250风机箱一台。 D