某商城的经营管理策略060320经营管理方案 欢迎阅读本文档，希望本文档能对您有所帮助!《怡和·现代商城》经营策略讨论稿从目前的市场调查情况来看，以店铺形式的市场或商城，投资业主（投资者）、经营商户（经营者）、自营业主（自主经营者、回迁自营者）、回迁业主（回迁投资者）是4个不同的社会群体。可见，商城的客户群体相对比较复杂，其各自的需求...
《怡和·现代商城》经营策略
讨论稿
从目前的市场调查情况来看，以店铺形式的市场或商城，投资业主（投资者）、经营商户（经营者）、自营业主（自主经营者、回迁自营者）、回迁业主（回迁投资者）是4个不同的社会群体。可见，商城的客户群体相对比较复杂，其各自的需求和目的各不相同。因此，商城的经营管理必须同时满足4个不同群体的共同利益才可能获得成功。为此，商城的经营策略必须实行统一管理、统一经营、统一布局、统一租赁才可能在最短的时间内达到最佳商业氛围，保障整个商城的持续发展。
一、营销策略：
1、店铺定价：在起步价的基础上根据店铺的具体位置，采取一铺一价名码标注进行销售。目前回迁业主已购店铺均为极优店铺，使整个商城的销售利润空间受到很大限制。为弥补由此带来的经营损失，应对回迁业主已购置的店铺按优劣位置标注高价带动其它店铺整体售价上升，并使回迁业主明显感到所购店铺已经大幅升值。坚定回迁业主对店铺的投资信心，带动其他投资者的尽早加入。
2、限期付款：对已预交店铺购置定金的回迁业主，必须要求其在商城破土动工后60天内支付全款（银行按揭情况应预交50%首付款），否则将按自动放弃现有店铺购置权处理，10天后该店铺将重新挂牌销售。在未正式退还回迁业主商铺定金之前，回迁业主仍可在剩余的店铺中按原定购价格选择购置新的店铺。
3、关系营销：为刺激持观望心态的投资者提前投资，通过在周边社会关系中散布可获优惠价格的消息，对政府领导、回迁业主介绍的投资业主，以及全额付款的投资业主，可按店铺销售标注价享受98折优惠。
4、自营业主：对全额付款购买店铺的自营业主可在98折优惠的基础上，再享受97折优惠；对采取银行按揭方式购买店铺的自营业主只按店铺销售标注价享受97折优惠。
5、团购优惠：对一次性购置2套以上店铺的业主，无论全额付款还是银行按揭购置店铺，均可按铺店销售标注价享受98折优惠；自营业主可在店铺销售标注价98折基础上再享受97折优惠。
二、租赁策略：
1、统一租赁：为满足大多数业主和商户的共同利益，商城必须按经营项目划分经营区域招商和管理，对投资回迁业主购置的店铺，以及自营业主和投资业主所购置的店铺一律实行统一管理、统一租赁。
2、汽车装饰：目前，回迁业户中有31户属于汽车装饰自营业主，为实现分相目区域经营，在划定汽车装饰经营区的基础上，向自营业户提供以下优惠条件，吸引汽车装饰回迁业主主动置换商铺位置。
1）在店铺中配套相关汽车装饰的专业设施，如：上税、下水、地漏等；
2）在店铺南面广场提供专用停车位1个，并免收5年租金；
3）在店铺南面一层向外延伸搭建一个工作间（钢架结构），按每个5万元收取使用费（非产权，收入归经营公司），一层店铺走内街设置为经营区域。
3、租金优惠：自商城正式开业之日起2年内，入驻商城的经营商户第一年免收全年租金，第二年享受半价租金优惠。入驻的经营商户必须签订3年以上租赁合同，并支付一年租金作为信誉押金。
4、租金价格：为确保店铺的出租率，店铺租金价格根据具体位置和配套设施按一户一价进行定价，起步价按0.6元/平方米/天收取，每年按10%递增，在租赁合同中作为条款加入（根据招商形式发展需要可灵活调节）。
5、店铺返租：投资业主可自愿选择签订五年返租合同，每年商城按店铺实际购置款的10%回报支付投资业主投资收益金；在投资业主支付店铺购置款时，商城向投资业主支付第一年投资收益金；第六年后根据市场招商和经营情况，商城将制定新的条款续订店铺返租合同。
6、回迁业主：对回迁业主享受综合成本价购置店铺的经营管理：
1）不再享受店铺返租优惠条件，可交由商城统一对外租赁，也可按商城分区 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 的经营项目自主对外租赁，不得跨区域、超范围租赁经营。
2）交由商城统一对外租赁的回迁业主，可与商城签订风险承诺 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 ，如2年后商城招商经营不理想，可要求商城回购店铺：回购价=原购买价+银行同期利息。
3）为尽快形成商城的商业氛围，交由商城统一对外租赁的店铺，按商城规定的统一租赁价租赁，并同时承担减免2年租金的成本（已提前获取了利润）。
4）交由商城统一对外租赁的店铺出租后，从出租之日起商城每半年向回迁业主支付一次店铺租金（对经营商户每半年收取一次租金）。
三、经营策略：
1、管理费用：商城对外租赁的店铺，按店铺全额租赁费的10%提取管理费，招商优惠租赁期间的管理费由开发商支付，自营业户按每户（或每平方米）每月核收，每年收取一次。
2、物业费用：在商城入驻率达到70%以上时，按店铺经营项目和经营性质规定的价格收取物业管理费。物业管理费包括：公建环境的绿化、亮化、卫生、保安、维修、电梯等正常物业费用。
3、押金管理：为确保商城的正常营业，自营业主按2000元收取押金（有财产在商城），经营商户按3000元收取（无财产在商城）。如在经营期间，发生责任明确的不该发生的事情（如：违约、欠费、损坏公物等），商城有权动用该押金进行处理。
4、广告收入：商城将可进行广告宣传的部位进行划分，根据位置和面积核算租赁 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 后，对外统一招商出租。
5、财务中心：商城内除一般零售商户（定税）外，批发商户可订数量不少，可将经营公司财务部对外开展记账服务，为公司性质的商户提供工商年审、财务记账、税务报 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 、税务检查等服务。
6、储运中心：
1）利用地下室对非易燃物品开展仓储服务（如瓷砖、五金、卫生洁具等），按市场行情收取仓储费和管理费。
2）商城统一对外公开招标运输服务车辆，核定统一运输价格，统一调度，为商城内的客户提供运输服务，为商城内的商户提供统一配货、送货服务，向运输车辆征收管理费。
7、会员中心：
1）为充分提高商城的经营活力，由商城统一发展消费会员，各店铺可随时参加商城统一举办的会员优惠服务活动，并向会员出售现金消费卡，购物后由商城统一结算和返还货款。
2）为刺激消费者到商城购物、休闲，对会员消费提供积分奖励服务，根据积分的多少奖励现金消费卡。
3）为提高会员服务质量，活跃会员之间的交往，组织各种会员交友活动，吸引更多的消费者到商城休闲、购物。
8、商务中心：商务中心主要为消费者提供打字、复印，收发传真、电子邮件，收发信函、收订报刊，通讯服务（商务话吧）、网络服务（商务网吧），代收代缴通讯费、水费、电费、煤气费，秘书服务等。
9、服务中心：
1）为商户、员工开办幼儿园，并可提供临时延时和托管服务。
2）为商户、员工、消费者提供美食、快餐等餐饮服务。
3）其他服务。
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