房地产项目公司股权转让与税收筹划
房地产项目转让有两种基本形式，直接进行土地转让和以转让项目公司股权形式进行房地产项目转让，其实就是利用公司法关于公司股权转让的方式来规避房地产项目土地转让的繁琐手续和沉重税费负担。
房地产项目公司转让其实就是公司股权转让，在操作上与房地产转让倒没有太多涉及，涉及的主要是公司股权转让的操作，当然也涉及一个房地产项目进展的审查问题，需要熟悉土地开发的过程，以全面审查土地的开发状况，四个证拿到什么程度了，有关税费交没有交，土地权利有没有瑕疵。但这不是以项目公司形式转让的主要法律问题。做房地产项目的人，如果不是做法律专业的，很容易在这个操作上犯错误。
常见的错误是，接受房地产项目转让的人（当然是公司，我指具体操作的人），为了避免风险，常常与转让方约定，而且常常强调，土地没有问题，一揽子
计划
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，就是我一下付你多少钱，我就把项目接受过来，以前欠的债什么的我都不管，别找我，如果有欠债什么的，原来的人（出让方）你负责解决，看似为了避免风险，实质上充满了风险。
我与一家房地产公司谈过这样一个项目，对方有一个房地产公司，（因为只有一个项目，或者有些房地产公司为了开发某个项目单独设立一个房地产公司，被业内称为项目公司），股东投资了一千万元，又向公司以借款等形式投入了一千万元，外面还欠建筑公司等八千万元。资产与负债合计一亿元。
当时谈的时候对方提出，我现在已经有资产一亿元了（他概念上的资产与会计上的资产不是一个概念），土地现在增值了，所以我要一亿二千万元才卖，房地产公司项目负责人就与对方谈
合同
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，价款一亿二千万元，全部付清，以前的债务纠纷由出让方负责处理，与受让方无关。
我就提出这个方案不行，一是一下拿出1.2亿元，对公司资金压力比较大，二是对方一下子股权增值1.1亿元，一定会缴税，税收负担太重，会降低对方收益，如果我们能减少税收负担，价格还能再谈的。三是按公司法的规定，八千万的负债是应该由公司承担的，出让方与受让方的债务处理约定不合法，将来的债务还是由公司负责，这是法律风险，原股东（出让人）的一千万投入对公司来讲也是负债，也应该由偿还的。
该房地产项目的负责人就一再强调，这样不是为了一笔搞清，以免后患，我几次按我的思路改过合同，又几次被他改过来，项目由他负责，合同就按他的来做了。
但事情很快明了，我当时在另一个地方出差，按到他的电话，让我立即飞过去，项目下去了，对方在签合同时提出，转让的税费由受让方负责，他只净拿1.2亿元。这样一下就多出二千多万的所得税。当然后来就按我的思路订合同了。
我的方案是这样的：1、向对方支付股权转让款三千万，其中二千万是要缴股权增值的所得税的，这样缴税的税基就成了二千万元，而不是1.1亿元，缴的税就少多了。
2、原股东以借款形式投入的一千万元，将来由项目公司偿还，负债的偿还当然不用缴所得税。
3、项目公司欠其他建筑公司等的钱，也由项目公司还。
方案评价：1、其实原来的方案等于是将第二项和第三项的钱也计算了所得税，这个转让行为不是可以少缴税，而是由于操作失误多缴了税。
2、这样的方案好处不仅在于税务处理上，对受让方来讲，第二项和第三项的还钱责任在项目公司，由项目公司继续承担还款责任是应该的，如果二三项的钱付给了原股东，项目公司就可能承担两次还款责任，这是巨大的法律风险，比税收的风险更大。按我的方案避免了这样的法律风险。
3、按此方案受让方只需要付三千万元就可以取得项目公司股权，达到取得项目的目的，前期的资金压力就小多了。
张志晓 北京华税律师事务所 律师 合伙人
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