房地产估价案例与分析试卷及标准答案

PAGEPAGE11999《房地产估价案例与分析》试卷及标准答案一、问答 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 (共３小题，每题１０分.）（一)张某看中了一处房地产,该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街.虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积８００元。该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为７００平方米。张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住.原业主开出的售价为总价１４０万元，张某为摸清该售价的合理性，我估价师进行估价咨询.请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？答：估价师在估价前需要了解估价对象的情况有:１．土地权属状况；２．房屋产权状况；３．该房地产是否符合规划要求;４．土地使用基本状况;５．建筑物基本状况.（二）甲公司１９９３年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为３５００元/平方米。甲公司拟分两期建设８０栋别墅。当第一期４０栋于１９９６年１２月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖２０栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为３８００元／平方米.拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出６栋，平均价格为３８６０元／平方米，其余１４栋无人承接，退还给甲公司.当１９９９年６月第二期工程竣工后，建成的别墅以每平方米５２００元售出，甲公司因此指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高３００元／平方米，远低于其投入的建筑成本,很不合理.而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问,乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些？答：乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有：１．拍卖时的时,发与二期工程竣工时的时点相距有二年半，市场情况已发生了变化;２．为还债而强制拍卖的成交价格可能会低于正常市场交易价格；３．拍卖时只卖出２０栋中的６栋,说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求少也会导致成交价格低；４．整个别墅区一期工程竣工时和二期工程竣工时的环境状况与开展程度已不相同。５．１９９３年获取土地时的市场状况与１９９６年拍卖别墅时不同，不能拿１９９３年的地价与１９９６年的别墅售价比较。（三)甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资１０００万元，经营收益各按５０%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提.项目的总建筑面积１００００平方米,售价３０００对平方米，销售税费为售价的７％。销售过程中，乙拿出一套建筑面积１００平方米的房屋送给朋友,向甲提出先挂账,双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款２７６２．１万元。甲提出本应双方各分得１３８１．０５万元，现因乙拿走一套价值３０万元的房屋,故乙实得1351。05 万元；乙则认为该套房屋的成本为２５万元,故只应从自己的应得收入中扣除１２．５万元，自己应分得１３６８．５５万元。若不考虑所得税因素,谁的分配 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 合理？应该怎样分配？为什么？答：１．甲、乙的分配方案均不合理。２．甲应分得１３９５万元，乙应分得１３６７．见万元。３．因为，如果乙拿走的房屋用于销售,共同回收价款２７卿万元,双方可各分得１３９５万元；由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得１３９５万元,乙尚可获得１３６７．１万元。二、选择题(共２小题，每题１０分.每题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在备题相应的括号内。）（一）某酒店一楼有一空调机房,建筑面积２５０平方米。空调主机１９９０年购入，当时的购入价为５００万元，同型号空调主机现行市价为４５８万元。现该空调主机已累计折旧２２５万元，市场价值为２５０万元，拆除费用５万元。如改换新式空调主机（其他配套设备不需改动)，则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为７００万元，新式空调主机的占地面积５０平方米，节约的２００平方米面积可以提供１６０平方米的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析.估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求,附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积４０００元,出租面积的装修改造费用由承租方自负。问:１．若不考虑新！日空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为（）万元。Ａ、530Ｂ、472Ｃ、455Ｄ、450答：Ｃ２．如年资本化率为５．２５％，则至少需签订（)年的租约,方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。Ａ、７Ｂ、８Ｃ、９Ｄ、１０Ｅ、１１年答：Ｄ（二）甲公司以每平方米建筑面积８０００元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为５０００平方米的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花费１０万元在该写字楼外墙涂饰了本公司的标志。１．至此为止，正常情况下，若没甲公司的实际花费为Ｃ,则（）.Ａ、Ｃ＜４０００万元Ｂ、Ｃ＝４０００万元Ｃ．Ｃ＝４０１０万元Ｄ、Ｃ＞４０１０万元答：Ｄ２．之后,上级分甲公司售出写字楼，这期间写字楼市场价格未发生任何变化，设此时该写字楼的售价为Ｐ，在正常市场条件下，Ｐ最可能的取值为（)。Ａ．Ｐ＜４０００万元Ｂ、Ｐ＝４０００万元Ｃ、４０００万元＜Ｐ＜４０１０万元Ｄ、Ｐ＝４０１０万元Ｅ、Ｐ＞４０１０万元符：Ａ三、下列估价 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 存在多处错误,清指明其中的１３处。将错误内容写在答题处的序号后面的空格处,每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空相处的不得分。每指明一处错误得３分，本题全对的得４０分。房地产估价报告（封面及目录略）致委托估价方固(略)估价师声明（略)估价的假设和限制条件《略）ＸＸ酒店房地产估价结果报告一、委托方ＸＸ酒店有限公司，法定代表人:ＸＸＸ，住所:ＸＸ市ＸＸ路ＸＸ号。二、估价方ＸＸ房地产估价事务所，法定代表人：ＸＸＸ，住所:ＸＸ市ＸＸ路ＸＸ号，房地产估价机构资质等级：壹级.三、估价对象１、地理位置及概况（略）２．估价对象概况估价对象：酒店第１、２、１０－１３、２０层建筑面积：１１２７５平方米土地使用权年限：４０年（１９８８年８月２０日起至２０２８年８月１９日止）竣工日期：１９９１年８月估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐建筑结构：框架上地使用权来源：协议出让建筑物装修情况：(略）四、估价目的为银行抵押贷款提供依据。五、估价时点１９９９年８月20 日六、估价依据（略）七、估价原则（略）八、估价 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 将估价对象分为三部分进行估价，与第１、2 层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第１０—１３层为客房，属于收益性房地产,故采用收益法估价；第２０层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。九、估价结果估价对象的总价值为２０８，５２１，０５０元（大写人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。十、估价人员（略）十一、估价报告应用的有效期(略）ＸＸ酒店房地产估价技术报告一、个别因素分析（略)二、区域因素分析（略）三、市场背景分析(略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用将估价对象分为三部分进行估价，与第１龙层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第１０—１３层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第２０层为娱乐用房,亦属于收益性房地产,故也采用收益法估价。六、估价测算过程（一）酒店第一、二层估价酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均为２８３０平方米。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多,故采用市场比较法进行估价。可比实例一，国际中心商场１９９９年８月的市场售价为：一层４５０００元/平方,二层３００００元/平方可比实例二，世贸大厦商场１９９９年８月的市场售价为：一层３９０００元／平方，二层２５０００元／平方可比实例三，世纪广场商场１９９９年８月的市场售价为：一层３８０００元／平方,二层２４０００元／平方确定可比实例修正系数的依据（略).修正计算：可比实例 一 二 三一层市场售价 45000 39000 38000交易情况修正 90/100 100/100 100/100交易日期修正 100/100 100/100 100/100区域因素修正 100/110 100/105 100/106个别因素修正 100/108 100/108 100/105修正后的单价 34091 34392 34142可比实例 一 二 三二层市场售价 30000 25000 24000交易情况修正 90/100 100/100 100/100交易日期修正 100/100 100/100 100/100区域因素修正 100/110 100/105 100/106个别因素修正 100/117 100/110 100/105修正后的单价 20979 21645 21563一层比准价格为:（３４０９１＋３４３９２＋３４１４２)÷３=３４２０８（元／平方）二层比准价格为：（２０９７＋２１６４５＋２１５６３）÷３=２１３９６（元／平方）第一、二层价值为：（３４２０８＋２１３９６）ｘ２８３０=１５７，３５９，３２０（元）（二)酒店第１０-１３层估价酒店第１０-１３层为客房，建筑面积为４５００平方米。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价.选用收益法 公式 小学单位换算公式大全免费下载公式下载行测公式大全下载excel公式下载逻辑回归公式下载 ：Ｖ＝a/r × ［1-1/（1+r）n]式中：Ｖ为房地产价格;ａ为年净收益；ｒ为资本化率；ｎ为尚可使用年限。１．尚可使用年限ｎ的确定该酒店建筑物耐用年限为对年，已使用８年,故尚可使用年限为４２年，即ｎ-４２年。２．年净收益ａ的确定酒店第１０-１３层共有客房１０４间。根据该公司提供的１９９６至１９９８年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币４００元，一年３６５天,则：年总收入=１０４×４００×３６５=１５，１８４,０００(元)酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费。保险费等总支出占４５％.年净收益=１５,１８４，０００×（１—４５%）=８，３５１,２００（元）３．资本化率ｒ的确定以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定ｒ—８％.酒店第１０—１３层价值V=8,351，200/8％ × ［1-1/(1+8％)42］=100,270,342(元）（三）酒店第２０层估价酒店第２０层为卡拉ＯＫ室、酒吧，建筑面积为１１２５平方米,现已出租经营，租期尚余５年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。按税约规定，第２０层的年租金收入在尚余的５年租期内分别为１００万元、１１０万元、１２０万元、１３０万元、１４０万元，租赁税费占租金收入的２０％。计算年净收益：年净收益ａ一[１００／（1＋８％）＋１１０／(１＋８％）2＋１２０／（１＋８％）3＋１３０／（＋８%）4＋１４０／（１＋８％)5]５×（１－２０％）=７５６，７９２(元)酒店第２０层价值V=756792/8% × ［1—1/（1+8%)5］＝３，０２１，６５１（元）（四）估价对象的总价值157,359+100，270，342+3，021,651=260，651，313（元）（五）应扣折；口额的确定经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现值为：２６０，６５１,３１３Ｘ８０％=２０８，５２１，０５０(元)七、估价结果确定估价对象的总价值为人民币２０８,５２１，０５０元（大写人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹任零伍拾元整）.答:１、缺少房地产权属状况描述２、缺少价值定义３、酒店大堂采用市场比较法不当七一层酒楼用市场比较法时选用商场作可比实例不当５、酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错年第二层估价交易案例一综合修正超过30%７．第二层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法８．第１０-１３层尚可使用年限ｎ应为土地使用权剩余年限,即为２９年9。第１０-１３层估价时未采用客观的、未来的收益水平１０．对酒店大堂的估价有重复计算11、第１０-１３层估价农收益时未考虑入住率12。确定资本化率时安全利率选用不当１３、第２０层估价时年净收益求取方法错误１４、第２０层估价时未考虑５年以后的收益１５、总价不应再扣除折旧１６、缺少估价作业日期１７、缺少确定估价结果的理由１８、第２０层的资本化率应与第１０—１３层有所不同１９、应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响２０、结果报告中和技术报告的建筑面积不吻合四、指出并改正下列估价报告片断中的错误。（不得在试题上改，在答题处指出错处并改正.错处不超过４个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错,则每改措一处倒扣２．５分，水题总分最多扣至零分。)（本题１０分）某开发项目，规划用途为单身公寓,土地使用权年限为１９９７年３月１日至２０６７年２月用日，土地使用权出让金已全部交清.规划建筑面积５０００平方米，预计售价３０００元／平方米。该项目于１９９７年７月１日开工，原定工期９个月，建筑费为１２００元怦方米，管理费为建筑费的５％。建筑费和相应的管理费投入时间为：开工后的第一季度投入对％,第二季度投入础％，第三季度投入３０％。假定都在每季度中间投入，年利率６．６６％，销售税率和销售费用分别为售价的６％和３％.开工后第一季度结束时，已有１０００平方米建筑面积按３０００元好方米预售.开工后第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为：一次性付给一笔转让费,用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的１０００平方米的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在１９９８年１月１日的价格.采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率取２０%，季度利率为１．６６５％。设项目在１９９８年１月三日的价格为Ｖ,估算如下:１．计算开发完成后的价值３０００ｘ５０００÷（１＋１．６６５％）=１４,７５４，３４０（元)２．计算建筑费１２００ｘ５０００ｘ３０％÷（１十１．６６５％）0。5=２,６４１，１０２（元）３．计算管理费２，６４１，１０２ｘ５％÷（１＋１．６６５％）0.5=１３０，９６９（元）４．计算销售税和销售费用１４，７５４，３４０ｘ（6％＋３％）÷（１＋１．６６５％）=１，３０６，１４３（元）５．计算利润（Ｖ＋２，６４１,１０２＋１３０，９６９＋１，３０６,１４３)ｘ２０％＝0.2V＋８１５，６４３（元）６．计算项目价格Ｖ=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税和销售费用—利润=１４，７５４，３４０—２，６４１，１０２—１３０，９６９-１，３０６，１４３-0.2Ｖ-８１５,６４３Ｖ=８,２１７，０６９（元）答：１，计算管理资借，应为２，６４１,１０２Ｘ５％=１３２,０５５（元)２、计算销售税费和销售费用错，应为14，７５４，３４０＋（6％＋３％）=１，３２７，８９１（元）３、计算利润错，应为:（Ｐ＋２，６４１，１０２＋１３２,０５５)ｘ２０％=0。2Ｐ＋５４９，２３１（元)