房地产项目户型配比研究

nullnull户型配比研究第一部分 户型配比目的和意义第二部分 户型配比研究 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 第三部分 户型配比模型建立阶段 工作 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 及所需支持第一部分 户型配比目的和意义第一部分 户型配比目的和意义目前做法1、经验法 1.1已经进驻市场：主要根据以往的销售情况，减少相对滞销，增加相对畅销产品。 1.2未进驻市场：主要根据片区内存在的项目，主流户型配比。 1.3陌生市场：项目基本概况调查和主观经验推测 2、市场同类比较法 根据市场同类产品的销售情况、总价区间、户型配比等，做横向比较完成，确定主流户型配比。 核心领导决策存在的问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 1、决策周期比较长 2、核心领导陌生的市场，无法客观判断 3、主观性比较强。 4、对市场决策的准确度没有十足把握 5、缺乏客观的市场支持。 null解决的问题1、加快决策周期/减少工作返工 2、提高决策准确度 3、将决策有自上而下转化为自下而上 4、业务执行层面的户型配比标准化 5、市场数据相对客观，减少失误规划里，户型配比的讨论最少户型配比几个简单的数字，却决定了项目的畅销与否户型配比多少才合适，每次都有点让我们担心受怕，又怕多了 ，又怕少了户型是产品里最核心，也是最永恒的话题，“户型配比”是房地产行业永恒的红人！ 第二部分 户型配比研究方法 第二部分 户型配比研究方法null影响户型定位的几个必要因素: 档次市场 自身条件 客户 宏观政策户型定位null区域看点项目定性寻找依托典型同档次同类项目片区 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 区域特点　，代 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 案例：依照片区影响力和地产发展年限选取１－４案例结论一第一次推导出同质片区同类项目户型比例和区间参考基本户型区间和比例通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析结论二第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的户型比例意向基本户型区间和比例通过对片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析结论三第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目户型的区间意向基本户型区间和比例通过自身条件限制和客户群体的需求研究进行项目修正结论四第四次通过自身地块特点和客户群体的分析修正户型的比例意向基本户型区间和比例通过对144平上下限面积对本项目进行个人分析结论五第五次通过政策影响分析修正户型的比例null分析点:>区域整体规划分析 >区域发展态势分析 >区域地产形象分析 目的:为项目档次和质素定性第一步：区域定性分析null1. 区域规划原则和目标2.区域整体规划3.区域周边配套分析已有配套设施未来规划配套设施4.区域发展态势分析5.区域地产形象档次分析区域分析结论区域分析结论通过上述五点关于区域的分析，可以得出项目的总体档次及质素的定性; null分析过程: >通过同质片区基本同类项目进行整体分析; >考虑年限的变化特征,寻找之间的规律; >选取近三年的若干个项目进行分析; 目的要求: >由同质片区分析,找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型 区间和比例;第二步：同质片区同类项目分析null分析过程: >通过同质片区潜在竞争项目进行分析; 目的要求:第一次修正基本户型 >由潜在项目的竞争分析对初步推导的户型比例进行修正;第三步：同质片区潜在竞争项目进行分析:null分析过程: >通过同质片区三级市场成交和需求进行分析; >选取各片区典型案例进行鉴别分析; 目的要求:第二次修正基本户型 >由三级市场成交和需求户型/面积对本项目进行户型区间修正;第四步：同质片区三级市场成交和需求进行分析null分析过程: >通过对项目目标客户进行基本需求分析; >通过对自身限制条件进行全面分析; 目的要求:第三次修正基本户型 >由项目客户需求和自身限制条件进行户型比例修正;第五步：对项目目标客户和自身限制条件进行分析null专题分析1:各片区已成交个案客户分析目的:基本推断本项目面对得客户群;从而判断户型需求特征;专题分析2:项目自身条件限制分析目的:基本推断本项需要规避得劣势可以营造得质素空间;1.项目容积率影响分析2.地块形状和朝向分析3.地块景观分析4.地块交通分析5.地块噪音分析null分析过程: >由新政影响对户型比例提出修正 目的要求:第四次修正基本户型 第六步：新政对户型比例的影响典型案例----户型配比分析典型案例----户型配比分析null第一步：区域定性分析 ……nullXXX居住区规划原则生态型的、现代的、极具特色的城市海滨居住区。结合地铁带来的商机，提出4.0，3.5-3.8，2.0，0.5四个梯度的开发强度控制原则。节约土地资源，给未来预留发展余地。XXX居住区规划目标提出适宜的开发强度，与环境、交通相融合。延续、发展城市人文景观，建立与滨海景观相融合的滨海城区。 结合城市肌理，加强内外空间融合。完善交通体系，实现提高城市交通运行效率与保证片区安静、安全的协调统一。倡导生态文化，提高规划区生态品质。1.XXX区规划原则和目标null区域官方命名:XX东填海区; 其由于位于XX市XX区XX以东、 XX湾与XX江出海口 交接的部分而得名。东、南临XX湾，北接规划中 的南山区RBD中心（旅游休闲 娱乐中心）。规划中的西部通道大桥在本规 划区东穿过，规划区东北接沙 河西路，北边为XX路（其地 下部分为西部信道接线工程），西临XX路，南接望XX路， XX地铁二号线拟沿后 XX路在规划区西部擦过。2.某区域整体规划null总用地:315.41公顷;东区西区 西部通道以东:东区180.23 公顷;以西称西区为135.18 公顷。 规划居住人口:５万; 东区定位:某市重要交通枢纽、口岸商业及滨海休闲带; 西区定位:延续某地独特风情、代表某市门户形象的滨海生活区。3.某区分区规划null教育配套：一所高中、一所初中、2所小学、4所幼儿园。生活配套：游泳池、综合体育活动中心、居住区级文化中心、社区体 育活动场地、综合医院、门诊部。交通线路：主干道为东滨路，次干道包括后海滨路、科苑大道、工业 八路、招商路和望海路，支路包括S型曲线和工业七路。规划西部口岸 北出口处设立公交站场，以进行口岸交通和市区交通的接驳。其他配套：公交枢纽站1座；社会公共停车场库7座，公共厕所5处，垃 圾收集站每个地块一个、滨海公园。已有配套设施：超市：人人乐购物广场/沃尔玛购物广场/海雅百货 学校：北师大南山附中/后海小学/育才小学/ 育才一中、二中/蛇口中学/蛇口小学 医院：南油医院/蛇口医院/联合医院 公园：四海公园未来规划配套设施：4.该区周边配套分析null本区域形象承载:某市新口岸门户区;某市西部滨海休闲区形象功能;该市RBD及西部通道口岸生活配套区功能;5.区域发展态势分析转换区某市沿海旅游发展 带和居住生活组团的 转换区，起着承上启 下的连接作用。null后海湾、红树林、大南山、香港天水围等优质景观;后海成熟,便利的生活,市政配套和整体科学的规划;《某市某区详细蓝图》中规划中明确:西区延续该地独特风情 的，代表该市门户的现代滨海生活区，未来地产营造必然是以具备 生态型的、现代的、极具特色的城市海滨居住区。 景观配置:15公里滨海长廊;随着西部通道年底开通，片区配套的完善，客户层面的拓宽，某填 海区必将成为超越后海区域，媲美红树湾片区的新豪宅居住区。我们称其为 “新岸区”。6.区域地产形象档次分析null1.整体资源：滨海长廊/滨海中心区2.区域体量：只有红树湾才可以相提并论，但红树湾地王已开发；3.人文氛围：依靠后海和该片区，毗邻南硅谷、红树湾等豪宅新区、是未来高尚滨海中心区，集居住、购物、休闲于一体;4.区域发展：全新的规划片区，具备高潜力发展的片区，未来区域档次将与该市典型豪宅片区媲美;null区域分析结论 1.高端的片区:规划和发展态势奠定整体的区域高端形象和档次; 2.高质的景观:以山/海/滨海长廊奠定高端住宅的条件; 3.豪宅片区更新:将刷新该市豪宅片区,成为该市新豪宅片区; 区域优势配套优势市场优势“新岸”拥有的质素足以构筑未来新一代高档居住区！本项目在 整体档次和形象方面具备营造条件.第二步：同质片区同类项目分析第二步：同质片区同类项目分析null C 片区D片区>选取案例四大片区:A片区 B片区 以及本项目所在片区nullnull>通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现三房、四房是所有可参考项目的主力户型。>由此我们首先对三房、四房的变化进行细致的分析，>从中判断户型面积区间及比例的变化趋势，指导本项目的主力户 型定位。null25%75% 56% 30% 45% 35%4 0 %9 %348% 35%0%20% 10%60% 50% 40% 30%80% 70%03年04年05年06年07年三房 四房近年来，该市高端高层住宅项目三房比例呈平稳上升趋势； 四房比例则呈明显下降趋势。 据此线性趋势预测，本年本项目可以参考主力房型比例为 三房比例约为48％左右，四房比例约为35％左右;2.整体三房、四房比例分析null面173 95193 105三房220 150266 136255 153四房 近年来至今， 三房/四房户型面积区间弹性增大，尺度上限有明显放大趋势; 我们的研究将从这些区间中研究07-10年面积区间的畅销段;2003年2005年2004年2006年136 81280 1403.三房、四房基本面积区间分析上限 130 积 （ ㎡ 下限 103 ）null四房03年 04年 05年 06年120-130㎡ 154-173㎡、 114-128㎡、89-93㎡ 145-165㎡ 110-125㎡170-200㎡ 136-152㎡，160-170㎡，202-208 ㎡ 150-180㎡，190-204㎡，220-250㎡ 140-170㎡，190-220㎡三房结论：选取设置相对集中的畅销面积区间段，并据此初步建议本项目 三房户型区间设置在100㎡以下、100－120㎡、120－130㎡之间； 四房户型区间设置在140-160㎡、160-187㎡之间；4.03-06三房、四房畅销区间分析null中信红树湾1期 半岛城邦1期约15％后海花半里高层两房均价约9100元/㎡，小高层三房均价约11500元/㎡; 5.两房设置建议 现象一：参考项目一期均有;现象二： 半岛城邦1期 两房北向无海景，均价约8300元/㎡，整体均价约11000元/㎡ 现象三：现象四： 蔚蓝海岸4期 同位置、同朝向的两房、三房，单价相同，两房销售较快。 结论： 综合以上四点现象作参考，所有的两房在销售中具备同等速度, 但因为朝向和景观的原因,相对均价低于项目整体均价.所以, 综合本项目设置两房存在可能性;null蔚蓝海岸四期 中信红树湾1期 半岛城邦1期 后海花半里2004-1-1 2004.10-30 2004-2-18 2006-460-75㎡约10% 91-98㎡约10% 75-86㎡约20% 70-75㎡约24％时 间 轴 线6.两房设置建议 关于近三年可参考项目之两房分析 主力区间:75-80㎡ 两房比例:约10-20% 可参考项目中，设置两房的较少，仅占此次样本总量的3/8。 设置了两房的项目，其套数比例也较少，套数比约占10－16％。null红树东方 天骄华庭 中信红树湾1期 招商海月3期 水榭花都3期 花园城3期2号地 半岛城邦1期 东海湾豪园项目267-276㎡ 225-320㎡ 270—379㎡ 210-230㎡ 270-308㎡ 210㎡ 260㎡ 200㎡以上约占1.2% 约占8% 约占5.6% 约占10% 约占6％ 约占5% 约占3% 约占5% 7.四房以上户型分析 关于近三年可参考项目之四房以上户型分析结论： 选取设置相对集中的畅销面积区间段，并据此初步建议本项目 四房以上户型户型区间设置在225-270㎡，整体比例控制在5-10％。null初步推导户型面积和比例结论一:说明:>以上户型区间和比例是基于对片区市场研究,目前只作为本项目研究的参考值; >在初步户型面积参考的基础上,需要层层论证以求出项目最终面积和比例; >由于目前只是推断,所以在此我们初步用区间表达户型的比例; >接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的户型比例;null第三步：同质片区潜在竞争项目进行分析null本海月4期三湘项目 案 皇庭项目 半岛城邦2期null1.07年潜在竞争项目面积和比例统计约322套约900套约1196套约500套----------50-55㎡(1房) 17%17% 40-50㎡ (1房公寓)一房40%约129套60%约193套-----140-150120-130㎡--皇庭项目10%约90套50% 约440套40%约360套300㎡-----180-250㎡125-160㎡--半岛城邦二期220-250㎡ 3%约36套----- 160-185㎡ 27%约323套 110-140㎡ 53%约633套---三湘项目 2% 约10套 6% 约30套50%约250套25%约125套320㎡225㎡160-165㎡110－120㎡---招商海月4期复式五房四房三房二房项目两房空白,三房四房是主力户型.null潜在竞争项目主力户型区间和比例统计结论一主力户型区间和比例统计分析原则:为合理规避竞争，修正比例.>本项目结论一中两房具备发展空白点,建议保留并建议适当增加; >三房在120-130㎡之间存在竞争,建议适当调小本项目比例; >三房100㎡以下存在非主力户型空白点,暂作保留; >四房140-185㎡为直接竞争区间,建议适当调小比例; >四房以上整体比例比较少,建议保留不变;null第一次修正户型比例结论二:说明:>将三房和四房整体比例降低;>未来三房营造中100-120平的房型比例建议可以增加; >将两房的比例增加;>接下来我们将通过三级市场进一步修正项目户型区间;null第四步：同质片区三级市场成交和需求进行分析null该片区的二手市场交易三房四房比例较高，约占总比例的78％； 本片区的豪宅户型面积比较适中,三房平均面积约为130平,四房平均面积 约为185平.片区客户以企业高管为主，本片区超大户型（五房）的二手市场成交相 对较弱。1.A片区三级市场成交分析房型需求及成交量排名:三房>四房>五房nullB片区的二手市场交易三房四房比例稍低，但比例仍然高达73％； 本片区豪宅大户化特征十分明显，三房平均面积为152平,四房平均面积 为215平,大于蛇口片区面积;四五房的大户型与二三房户型的单价差异非常高； 本片区超大户型（五房）的二手市场成交相对活跃。2.B片区三级市场成交分析房型需求及成交量排名:三房>四房>五房nullC片区的二手市场交易基本上以三房四房为主，比例接近90％； 由于是新兴豪宅区，受豪宅大户化趋势影响，三房四房平均面积较大； 三房平均面积为154平,四房平均面积为193平; 本片区超大户型（五房）的二手市场成交仍有限。3.C片区三级市场成交分析房型需求及成交量排名:四房>三房>五房null户型上的分布十分集中，三房四房的比例高达83％；虽然是传统豪宅区，由于部分项目落成时间较早，故三房四房平均面积较小；三房平均面积为129㎡,四房平均面积为178㎡;统计结果显示，本片区超大户型（五房，主要为复式单位）的二手成交均价接近2万 ㎡。4.D片区三级市场成交分析房型需求及成交量排名:三房>四房>五房null16%二房四片区的二手高端客户需求基本上和成交情况吻合，整体仍以三房四房为主， 其中三房需求面积为120-150平,四房需求户型为170-190平; 根据统计，四片区需求五房单位客户略少，但根据三级市场同时的普遍反映， 五房客户的高诚意度客户比例相对最高； 另外值得注意的是，咨询客户中，需求两房的客户比例与两房的成交比例有一 定距离。3% 二房 11%三房 41%四房36%五房 9%四房 五房5.四片区三级市场需求分析 四大片区高端客户需求户型分布 一房四片区需求户型面积区间统计 一房 2% 5% 三房39%三房(120-150平)一房(45-55平) 四房(170-190平)两房(75-90平) 五房(200平以上)null成交以两房四房为主，三房五房也占据一定比例。两房 44% 三房 7% 四房 40% 6.各片区典型个案三级市场分析 A片区-花园城项目 从价格来看，由于片区景观和朝向 的影响,该项目二级市场成交中以 两个极端表现,即以2房表现最为活 跃.其次为4房大户型. 花园城二手成交户型/比例 五房9%两房 三房 四房 五房null成交以三房四房为主，五房成交高于二房.B-红树湾项目 本片区目前已属性典型豪宅片区, 客户需求也已偏向成熟化,对于三 房以上的需求和成交特点明显.尤 以三房最为活跃. 而对于两房和一房需求则比较少; 红树湾二手成交统计三房 46%四房 40%五房 两房 10% 4%两房三房 四房 五房null四房居其次;招商海月 从价格来看，由于户型景观好，四 房单位的价格最高；三房单位价格 也比较坚挺；而五房单位由于集中 于一期，价格比四房稍低，两房成 交相对活跃.仅次于三房. 招商海月二手成交户型比例 成交以三房为主，二房和两房 27%四房 25%五房 7%两房 三房 四房null天骄华庭二手成交户型比例（05.10- 06.3） 二房 5% 三房 23% 四房五房 36%二房 三房 四房 五房两房成交极少，三房成交 只有两成多，四房五房占 最大比重，天骄华庭的二手成交明显呈大户化特 征。天骄华庭 四房平均单价最高；三房单位及五 房单位价格比四房稍低，两房单位 的成交极少而且价格最低； 从各户型面积来看，天骄华庭的户 型面积较大。两房仅为需求统计.null蔚蓝海岸二手成交户型比例（05.10-06.3）二房 9% 三房 51% 五房 12% 四房 28%二房 三房 四房 五房蔚蓝海岸二手房成交 中，三房的比例超过一半，二房、五房比 重较低，四房比例不 足三成。蔚蓝海岸 从价格来看，蔚蓝海岸的二手成交 价格比较平均，但四房五房的价格 偏高； 从各户型面积来看，蔚蓝海岸的户 型面积分化比较严重，四房五房的 面积较大。null1.成交房型以三房四房为主； 现状反映：三房比例略高（A片区除外），四房上升明显； 2.成交户型平均面积较大，各房型成交面积集中段分别为：两房80-85㎡;三房130－150㎡，四房180－220㎡，3.成交价格：三房单价与四房平均单价基本相近（华侨城除外），相比新成交一手楼价格仍有不少差距，存在较大上升空间；三级市场成交户型和面积综合统计4.从项目周边个别项目二手成交数据看来，三房成交比例高，价格也比 较坚挺；5.个案中, 面积以110-135㎡的三房和140-160㎡的四房成交最为活跃; 6.个案片区中,通过与本项目直接邻近的B片区来看,对于两房的需求 比较旺盛,需求面积在70-85㎡;null三级市场主力户型区间和比例统计结论二主力户型区间和比例统计分析原则:三级市场成交及需求分析修正户型区间.>本项目结论二中两房面积建议上限适当增大;>三房在130平以上存在较大需求空间,建议适当增大; >100平米以下三房市场需求空间少,建议取消; >四房需求空间存在同等性,在此建议不作修正; >四房以上成交样本比较少,建议原比例保留;null结论三:通过三级市场户型区间的推断和验证,我们第二次修正 项目户型区间-----说明:>三房只取两个区间面积段;>接下来将通过新增客户分析和自身条件进一步论证户型比例;null第五步：对项目目标客户和自身限制条件进行分析 null1.各片区已成交个案客户统计null (以下数据表示百分比例统计) 以项目档次为界定,越高端,则客户区域表现越广泛,完全打破传统本土 销售区域; 41.5 3716.5542.3 32.715101349.5 32.55020 103050 40中信红树湾2期半岛城邦1期水榭花都3期现象1:客户区域 高端项目客户区域变化A区B区C区其他null25 2015 107580 85900100 80 60 40 20一次二次以上高端项目置业次数变化红树东方中信红树湾1期水榭花都3期半岛城邦1期85758565152515350100 80 60 40 20自住投资高端项目购买用途变化红树东方中信红树湾1期水榭花都3期半岛城邦1期现象2:购买用途以开发时间和档次界定:越高端项目,投资比例在提高, 纯自住的比例在下降.客户对 豪宅的投资热情在增长;现象3:置业次数(以下数据表示百分比例统计)以开发时间和档次界定:越高 端项目,置业次数在明显变化, 二次及以上成熟客户群在增加;null四大片区代表项目客户情况统计-年龄15%35%30%15%5%25-30岁31-35岁36-40岁40-45岁45岁以上四大片区代表项目客户统计-区域40%35%15%10%南山福田罗湖其他(宝安/香港)四大片区代表项目客户统计-职业 30% 25% 15% 25%5%私营业主企业高管公务员高级白领外籍人士四大片区代表项目客户统计-置业目的75%25%自住投资四大片区代表项目客户统计-置业因素33%24% 24% 19%区域景观居住品质企业品牌附:其他总体客户统计数据四大片区代表项目客户统计-置业次数15%80%5%一次二次多次null2.近期典型个案客户统计京基御景东方开盘时间:4.22 星期六 开盘方式:采取排队选房成交状况:第1天 450套 第2天 50套目前成交约70%;畅销户型:最畅销为119平的三房当天售罄(南向1/2/3栋);其次220-250的四房(南向1/2/3栋);;成交均价: 实收16000元/平(面价达17000元/平)成交客户:以C区域客户为主力占7成,其次为A区域部分客户群;主力客户为私营业主和企业高管,外籍人士; 讲究朝向和景观以及舒适度;null卓越浅水湾开盘时间:预计5月底目前状况:接近封顶 部分园林完工 样板房开放 销售状况:接受客户咨询登记 预计均价: 16000元/平咨询度最高户型: 160-170平的四房咨询客户区域:以A区域客户为主,B区域客户居其次null综合区域客户特点客户区域:以A区域为主力,辐射C区域以及其他区域;客户类别:主要为私营企业主\企业高管\外籍人士\香港客户;客户特征:有知识,有涵养,有阅历,有实力……习惯自己制定游戏规则，留连自己的行为方式；他们的落点在深圳，视野却在国际；他们崇尚高品质的居住,讲究景观和片区资源;客户需求:以三房四房需求为主力,两房需求居其次;三房以120-135平为主力需求;四房145-165平为主力需求;承受价格:均价在11000-16000元/平;null专题分析2:项目自身条件限制分析null整体项目占地面积为6933.964㎡，容积率〉3.4;从项目实际的数据指标考虑，要保证产品的通透性和舒适性，本项目具 备开发高层或者小高层的可能;1、从A、B、C等区域的在售、已售的项目的来看，客户对于高层的 接受程度非常之高。2、从本项目的数据指标和保证单位的通透性与舒适性来看，高层物业项目比小 高层物业更适合本项目1.项目容积率影响分析null地形：被工业八路分割成两块。 北面地块相对规整，成正四边 形，而且地势平坦开阔；南面地块合并形成弯“7”字型，一块较方正，一块呈南北向的长条形。朝向：整个地块的朝向无可挑 剔，可完全实现南北朝向；后 期规划中若不可避免需要东西 朝向则有景观加以弥补.2.地块形状和朝向分析null景观：东眺后海湾和红树林以及海滨公园景 观，东南向望香港天水围景观，南向未来是 滨海长廊和西部通道景观，西向大南 山，北向将是未来南山商业文化中心区。3.地块景观分析null交通：目前通过工业八路直接进入地块。地块西边的后海滨路和东边的 公园路未来2年开通，2010年开通的地铁2号线（工业八路站）以及科苑 大道的建成通车，西部通道06年底开通。地块周边交通路网列表4.地块交通分析null由于项目所处的区域为新填海区，整个区域均在如火如荼的施工过程 中，因此项目未来的噪音存在一定的不确定性。主要是来自直接穿越项目的工业八路和项目西边后海滨路带来的噪 音影响；项目南边的地块四面临路，其中北边和东边邻次交通要道，北边地 块的东边和南边临次交通要道，这些道路虽车流和人流远远少于主 干道，但也会带来一定的噪音影响；西部通道离项目较远，与西部通道之间也有其他的地块隔断，未来 西部通道噪音影响较小东面的联检大楼也会产生一定的噪音影响5.地块噪音分析null西部通道离项目较 远，与西部通道之间 也有其他的地块隔 断，未来西部通道噪 音影响较小主要是来自直 接穿越项目的 工业八路和项 目西边后海滨 路带来的噪音 影响；null1)、从地块自身的特征分析，地块被一条交通干道分为南北两个区 域，北边地块方正、完整、地势平坦开阔，周边遮挡较少，具有建立舒适性、高尚居住社区的较好条件；南边地块呈“7”型，虽然不如北边地块规整，但西边和北边部分不临路，较为清静，适合居住。在 产品规划的过程中可综合考虑各个地块的优劣，以北边的产品规划为 主体.2)、地块周边交通便利，路网丰富，但由于临近后海滨路与工业八 路，不可避免将受到一定的噪音影响,建议营造部分中等舒适户型进 行完善.3)、地块的主要景观有东南的红树湾景观、东向的海滨公园和海湾 景观、西向的大南山景观，因此在将来的产品规划中若不可避免东西 向的户型可以用景观优势加以弥补。自身限制性条件小结null西南角区域处 于工业八路和 后海滨路交汇 处，噪音影响 最大，受西边 后海楼群的遮 挡，景观面也 不是十分理 想，不具备设 置中大户型最 优支撑条件;北面和东面紧临公园 路和小区路，南向和 东南向可看深圳湾海 景、北向是红树湾美景；具备设置中、大 户型的质素。 南北通透，北可看园 林和红树湾景观，东 可观海景。具备设置 部分中、大户型的质 素。null分析原则:客户影响只修正户型需求比例.自身条件以及新增客户分析统计.null第三次修正户型面积和比例结论四:说明:>将2房、3房整体比例适当调高,其余比例不变;>通过同片区客户分析以及新增客户分析,三房以120-135平为主力需求段,占 到7成左右;以100-120为次主力需求,占3成;>四房以140-160平为主力需求段,占7成左右,160-187平占3成;>接下来将通过对新政提高首付的影响进一步论证项目整体户型比例;null第六步：新政对户型比例的影响null执行时间07.407.5-----07.6? 目前对于政策的执行时间还存在未知性,从各方分析看,执行提高首付必然涉 及到各方的利益以及整个市场的平衡,出台的时间也会谨慎有加. 执行银行:政策性银行商业银行央行指令 外资银行 尽管国家对于提高首付显得势在必行,但对于地产按揭贷款这个利润价值体系谁都 不愿意放弃,所以,上有政策时,也必然会产生下有对策的情况,所以,在执行力度上 会出现步调不一致的情况. 专题研究一:关于提高整体首付的影响 分析1.对于144以上户型---政策执行分析null分析2.对于144以上户型---个案分析null>通过基本面积比例我们初步测出该项目平均比例段;>本项目144以上户型套数初步统计:以北区住宅建面131800㎡测算： >通过套数比进行总体比例调整; >初步得出以下平均比例;分析2.对于144以上户型---个案分析 结论四得到的项目基本区间和比例：四房+四房以上户型基本均基本属于超144㎡以上户型， 二者套数比例和占总比例的42％。其中一次性付款中约20％的客户可以通过各种方式规避自身一次性付款。据此：本项目一次性付款的套数比例为42％×（1-20％）＝33.6％则一次性付款超出个案平均值的比例为33.6％-20.65％＝12.95％>10％null分析2.对于144以上户型---个案分析说明:>适当降低四房以上比例; >同比调高二房和三房比例; >两房控制在15%以内;>此户型区间和比例为最终推导户型定位.nullnull区域看点项目定性寻找依托预设策划理念第一次推导出同质片区同类项目户型比例和区间结论一静态分析法第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的户型比例结论二动态分析法第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目户型的区间结论三限制分析法第四次通过自身地块特点和客户群体的分析修正户型的比例结论四政策分析法第五次通过政策影响分析修正户型的比例结论五null第三部分 户型配比模型建立阶段工作计划及所需支持null户型配比模型建立阶段计划及目标举一反三 市场检验着眼未来 提前建模检验现在 及时修正收集资料 总结过去收集市场资料案例，对户型配比模型进行深化市场论证对南昌、江阴、旧宫等项目利用模型进行户型配比初步建议，并结合现有市场进行修正，完善户型配比模型实际运用能力收集三环中心、奥北中心、上北中心户型资料及销售动态表，形成户型配比基础模型实战运用 决策依据将户型配比模型运用于公司拿地前期，为公司决策提供依据收集马赛公馆、世纪城、豪庭项目户型资料及销售动态表，检验、修正户型配比基础模型null户型配比模型建立所需支持及条件市场考察：上述项目目前市场现状部门协调：开发部、市场部项目支持：三环中心、奥北中心、上北中心阶段成果：户型配比基础模型时间范围：2011.02-2011.03第一阶段 收集三环中心、奥北中心、上北中心户型资料及销售动态表，形成户型配比基础模型 null户型配比模型建立所需支持及条件第二阶段 收集马赛公馆、世纪城、豪庭项目户型资料及销售动态表，检验、修正户型配比基础模型 市场考察：上述项目目前市场现状部门协调：开发部、市场部项目支持：马赛公馆、鞍山豪庭、包头世纪城阶段成果：利用户型配比基础模型对在售项目进行验证修正时间范围：2011.03-2011.03null户型配比模型建立所需支持及条件第三阶段 对南昌、江阴、旧宫等项目利用模型进行户型配比初步建议，并结合现有市场进行修正，完善户型配比模型实际运用能力市场考察：上述项目目前市场现状部门协调：开发部、市场部项目支持：南昌项目、江阴项目、旧宫项目阶段成果：户型配比模型初步应用时间范围：2011.03-2011.04null户型配比模型建立所需支持及条件第四阶段 收集市场资料案例，对户型配比模型进行深化市场论证 市场考察：公司在售项目周边竞品部门协调：市场部项目支持：在售各项目阶段成果：户型配比基础模型市场检验时间范围：2011.04-2011.05null户型配比模型建立所需支持及条件第五阶段 将户型配比模型运用于公司拿地前期，为公司决策提供依据 市场考察：上述项目周边市场现状部门协调：开发部、市场部项目支持：目前在售项目所在区域、城市潜在地块阶段成果：户型配比基础模型实战应用时间范围：2011.05-2011.06nullTHANKS