差别化信贷政策的有效性分析_张帆

2011. 02266 理论探讨 近几年,我国从一线发达地区开始的住房价格上涨极大的影响了 人民的生活质量和幸福指数。同时,房价的上涨也蕴含了巨大的金融 风险和经济风险。美国次贷危机的教训历历在目。因此,我国政府出 台了一系列调控房价的措施,其中重要的一点就是差别化信贷政策。 差别化信贷政策指的是对于购买第一套住房的个人要求更低的首 付比例,提供更加优惠的利率水平;对于购买第二套乃至第三套住房的个 人要求的首付比例提高,利率水平也随之提高。差别化信贷政策的目的 是,从金融系统控制流入房地产市场的资金,结构性的减少住房需求。 一、贷款房价比率和利率的关系 贷款房价比率就是住房抵押贷款占房价的比率,也就是1减去首 付比例。贷款房价比率和贷款利率之间存在着一定的关系。 为了对于这个问题有一个清楚的认识,我们建立一个简单的0-1期 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 框架。在0期银行向个人提供贷款,在1期个人偿还贷款,但条件是 1期的住房价格大于等于个人偿还贷款的本金和利息。我们假定0-1期 住房价格增长率随机为v,贷款房价比率为k,贷款利率为p。那么个人偿 还贷款的条件就是。银行在个人偿还贷款的条件下获得收益率为贷款 利率p,在个人不偿还贷款的条件下获得收益率为,也就是银行没收了抵 押资产房产并拍卖所得。不考虑交易成本。v服从概率分布。 在这个设定下,我们可以证明,银行贷款期望收益率随着k的增加 而减少,随着p的增加而增加。所以,在银行贷款期望收益率保持不变 的条件下,k和p正相关。证明过程略。 虽然我国的银行数目并不如美国那么多,但是银行之间在住房贷 款市场这个领域基本上很难拥有自己的市场力量,价格是竞争的基 础。所以在这个市场上,竞争的结果类似于完全竞争,在均衡条件下,银 行住房抵押贷款期望收益率等于机会成本,经济利润为0,且所有k的住 房抵押贷款对于银行来说应该是无差异的。根据前面的结果,我们得 到,在市场自发力量决定的条件下,贷款房价比率和贷款利率正相关。 二、个人的最优选择 个人和银行之间形成了贷款关系,实际上就是个人和银行共同出钱 购买一套住房,那么他们共同的收益率是住房价格增长率期望。如果银 行在0经济利润条件下所确定的贷款期望收益率小于住房价格增长率 的话,那么银行相当于把自己这部分资金应该获得的一部分利益让渡给 了个人,因此个人向银行贷款数量越多,个人所获得的贷款买房的期望 收益率就越高;反之,当银行贷款期望收益率大于住房价格增长率的时 候,个人申请的贷款越少,则个人贷款买房的期望收益率就越高。 在我国目前的经济环境中,银行住房贷款的利率显著小于住房价 格增长率水平,因此,对于贷款申请的个人来说,贷款申请数量多多益 善,贷款房价比率越高越好。当然,也不乏一些悲观个体,申请贷款时迫 于自己的财富约束而不得不贷款,这样形成的贷款可能不会选择最低 首付比率。 因此,住房信贷政策中,无论对于什么样的贷款人都有一个最低的 首付比率,是对个人最优行为的一种修正。因为如果首付比率太低,银 行将会承担太大风险。目前住房价格的快速增长又使得大家申请贷 款的意愿强烈,所以不能依靠个人的最优决策来选择贷款,而是应该增 加一个首付比率限制。 个人选择的另一方面就是个人是否会购买房屋的问题,我们知道, 个人购买房屋包括自住消费和投资两类。而自住消费实际上和投资 也有类似之处。个人不选择租房而购买房屋是因为个人认为如果要 达到自有住房给生活带来的效用水平的话,需要支付很高的房屋,以至 于自己购买住房更加合算。所以我们基本可以用投资的视角来分析 个人购买房屋的动机。购买房屋的收益包括两部分:第一,房屋的房租 收益;第二,房屋的价格升水。只要房价增长率加上房租收益率大于个 人其他投资途径的话,个人就会购买房屋。从这里我们可以发现,个人 购买房屋的决策和贷款利率的高低关系不大。发生关系的可能仅仅 是在个人自有财富不足的条件下,购买房屋不得不贷款,这个时候个人 购买房屋会考虑贷款利率和贷款房价比率的问题。 然而,我们所 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 的差别信贷政策鼓励的是首套房屋购买行为。 住房价格已经持续增长率这么多年,拥有充足财富的个人肯定不会等 到现在才购买第一套住房。所以首套房屋购买者大都是财富水平比 较低的个人。根据上面分析,财富水平比较低的个人会考虑贷款收益 率和贷款房价比率的影响,因此,差别信贷政策实际上对于想要打击的 那些投资性的购房需求并没有实际的打击作用。拥有较多财富,购买 多套住房的个人,他们购买住房的能力不会因为是否发放贷款而受到 太多限制。差别信贷政策只是将银行投资在这类型住房购买上的贷 款抑制了,打击了银行投资住房市场的需求。 三、差别信贷政策的套利空间 在差别信贷政策条件下,每个个人只拥有一次购买首套住房享受 优惠贷款政策的机会。而二三套住房的贷款政策较首套房政策而言 对个人来讲更加不利。我们举个例子来说明。 假定住房价格增长率为15%,首套住房利率5%,贷款房价比率30%, 多套住房利率10%,贷款房价比率50%。那么个人A买房,自有资金60万, 如果申请首套住房贷款,贷款只发生一期,可以购买价值200万的房 屋。期末房价增长到了230万,个体需要偿还贷款147万,个体期末获得 83万元。如果个体A只能申请多套房贷款,可购买价值120万的房屋,期 末房价增长到了138万,个人需要偿还贷款66万,个人期末获得72万。 比较可以看出售套房贷款条件下个人获得较多套房贷款多11万,相当 于额外增加了不到20%的收益率水平。如果个体B拥有自有资本仅10 万元,那么两种贷款对于他来说差异不到2万元。如果个体A支付个体 B一笔费用,那么个体B就可以私下将首套房购买资质让渡给个体A。 实际上,随着贷款期限的加长,这种差异会越来越大。以10年10期贷款 为例,贷款利率仍然如前设定,偿还方式等额本金,不考虑违约,房价年 增长率仍然是15%,那么,对于初始资金60万的个体A来说,首套房贷款 可以购买200万的住房,十年后价值809万,个人需要偿还贷款总额10年 后的将来值为304万（折现利率设为5%）,个人获得505万。如果个人 申请多套房贷款,那么可以购买120万的住房,10年后,住房价格为405 万,个人需要偿还贷款总额10年后的将来值为97万,个人收益为308 万。两种贷款方式相差197万,相当于额外增加了10年期间357%的收 益率水平。如果个人只有财富10万,那么这个差距只有35.7万。双方 所具有的议价空间超过了200万,差距的现值为99万。 在我国,住房二手转让的费用大概不到10%的水平,按照前面的分 析,不同财富水平对于首套住房资质价值的判断是不一样的。首套住 房贷款资质价值等于首套住房贷款收益减去多套住房贷款收益。按 照我们所举的例子,对于60万财富的个人来说,这个资质价值超出了10 万财富水平个人的资质价值,他们之间相互交易就可以现实套利不到 100万,远超出现实的交易成本。所以,这种交易的发生不是很困难。 四、结论和政策建议 首先,差别化信贷政策可以有效的控制银行投放到住房贷款市场 中的信贷规模。这一方面可以使得银行系统从房价风险中逐步的剥 离;另一方面可以有效地减少真个市场上住房需求的资金,从而影响住 房市场的未来走势。 其次,差别信贷政策不能够有效地直接抑制个人投资性购买住房的 需求。这主要是因为投资性购买住房的个人所拥有的财富水平都比加 高。但是,由于阻止了银行资金无节制的进入到住房市场,使得住房市场 未来预期可能会发生变化,人们对于未来房价预期的变化会影响人们的 投资需求。然而,这种变化需要相对不长的时期内让人们看到,也就是需 要其它政策的进一步配合以使得人们的这种预期变化更加确定。 再次,差别信贷政策存在着巨大的套利空间。这一方面使得银行的 贷款管理变得更加困难,金融体系的风险更高;另一方面使得差别化信贷 政策丧失了原有的初衷,首套房资质最终会在套利空间的作用下流动到 多套房购买者手中。而且对于银行来说,多套房贷款会带来更大的收益 率水平。所以我们需要对这一政策进行调整,调整的原则主要有两个:第 一,符合银行利润最大化的原则,这样银行就不会刻意的偏好于某种贷款; 第二,符合个人贷款无差异原则,这样个人就不会存在套利可能。 我国的住房价格问题根本原因既不是个别人的炒作,也不是政府 土地财政的驱动,而是在收入增长的条件下,我国地区发展不平衡所导 致的人口结构性迁移,从而引起了发达地区住房价格增长速度加快的 结果。因此,要从根本上解决这个问题需要平衡各地发展,加快中西 部、东北等不发达地区的发展速度,加大东部发达地区向不发达地区 的转移支付。增加不发达地区经济发展的优惠政策（优惠程度应该 差别化信贷政策的有效性分析 张 帆 南开大学金融系 博士在读 天津 300071 【摘 要】在房地产市场供需矛盾严重的情况下,中央政府出台了差别化信贷政策。本文就该政策的有利和不利影响进行分析,认为差别化信贷政策只能够减少银行 信贷动力,很难减少个人买房需求。此外,差别信贷政策存在套利可能,而且套利空间很大。在此基础之上给出相应的调整建议。 【关键词】差别化信贷政策 住房抵押贷款 套利 （下转第267页） 2011. 02 267 理论探讨 思想政治工作是一切工作的生命线,对一个新成立单位更是工作 的源泉和动力。吴兴区疾病预防控制中心于2007年成立,在人员组 合、资产组合、职能调整等变动情况下,带来了一系列大量的政治思 想工作。在这非常时期,如何做好疾病预防控制工作,是面临的一个重 要任务和考验。三年来积极探索新形势下疾病预防控制工作,发挥思 想政治工作的优势,一心一意求发展,努力加强党员队伍、职工队伍的 建设,使思想政治工作努力实现“三个贴近”, 最大限度地调动全体 职工的工作积极性,为此先后获得了省市疾控系统和区卫生行政部门 的集体和个人的先进荣誉称号。 1、思想政治工作要贴近实际,就是要努力提高业 务能力 疾控中心思想政治工作要贴近实际,就是要贴近努力提高疾病预 防控制和突发公共卫生事件应急处置能力,保障人民身体健康和生命 安全,促进社会稳定和经济发展,这个最大的实际。要做到这一点,首先 必须组织职工认真学习,即学习党和国家的法律法规和政策,这是因为 党的方针、政策及上级关于疾病预防控制体系建设的若干规定是人 民健康的重要保证。只有让工作人员真正从思想上明确了自己的任 务与责任,提高了对党的卫生工作方针、法律与法规的认识,才能在实 际工作中做到爱岗敬业,全身心地投入到疾病预防控制工作中去。只 有认真学习卫生改革的大政方针,才能在这个大政方针指导下围绕单 位的主要任务和职能,切实做好疾病预防和控制工作,沉着应对公共卫 生突发事件。其次,要围绕单位的重点工作开展舆论 宣传 免费孕前优生健康检查孕期保健知识宣传1冬季预防流感知识宣传手足口病防知识宣传森林防火宣传内容 。工作中我 们努力做到宣传教育和舆论引导的重点与疾病控制工作的重点任务 相一致,舆论宣传的热度、密度与单位工作开展的力度、进度相协 调。坚持团结稳定鼓劲正面宣传为主的方针,牢牢把握正确的舆论导 向,发挥主动性,为促进单位的建设与发展、团结与稳定,营造良好的工 作环境。再次就是围绕服务大局,深入实际调查研究。近年来,我们面 对本单位工作范围的扩大和任务的加重,针对性地加强了对职工的宣 传教育和业务知识培训,较为准确地把握了广大干部职工的思想脉搏 和变化,找到了工作中存在的薄弱环节和当前急需解决的突出问题,理 清下一步工作思路,明确提出了加强和改进工作的具体措施,有的放矢 在全体党员和职工中地开展思想政治工作,使各项应对之策更具有操 作性、实效性。 2、思想政治工作要贴近群众,就是要深入群众,服 务职工 在现阶段,人们对自己的工作环境、生活条件、社会保障、民主 权利等切身利益都十分关心,许多思想问题往往是由于这些实际问题 没有得到很好解决而衍生出来的。在这样的大背景下,疾控中心职工 思想政治工作就必须要紧密结合实际问题去开展。几年来我们认真 遵循思想政治工作的原则,将思想政治工作与解决实际问题相结合,在 财政十分困难的情况下,以服务对象为中心,改善了服务环境,改善了办 公条件,提高了处置能力。为了让广大职工适应新的环境、新的要求, 我们积极组织职工学理论、学业务、学文化,开展各类竞赛活动5次。 在工作中积极培养、考察、发展青年人加入党组织2批次,大胆使用青 年干部,让他们在工作中锻炼成长、成熟。 职工思想政治工作既是管理也是服务,思想政治工作者既要有管 理意识也要有服务意识,既要从提高管理水平、工作效率的角度考虑 问题,也要从全心全意为广大职工服务的角度规划工作。党的十六大 报告明确指出:“加强和改进党的作风建设,核心问题是保持同人民群 众的血肉联系。”职工思想政治工作如果脱离了服务对象就失去了 自身存在的价值,良好的服务意识和经常性的换位思考是做好思想政 治工作的前提。我们牢记服务宗旨,主动关心职工的工作和生活,经常 深入科室,通过个别交流和座谈会等多种形式倾听群众意见;每年开展 “金点子”征集活动,对职工关心的以及有关单位建设与发展的大事, 认真梳理正确对待;实施党务和政务公开,自觉地接受群众的监督,让职 工了解关心单位,增强职工的主人翁意识。目前正是疾病预防控制中 心建设和发展的关键时期,因此,平时我们在注意职工专业素质提高的 基础上,关心职工的身心健康,关注他们的精神需求。为此我们积极在 职工中开展丰富多彩的文化娱乐活动,如参加文艺汇演、开展演讲比 赛、组织外出疗养、进行登山比赛活动等等。在日常工作中我们则 根据少责备、多夸奖、少抱怨、多鼓励的原则,充分发挥职工的主观 能动性,激励他们用自己的智慧做好每一件事。以满腔的热情关心他 们,体贴他们,把好事办实,实事办好。利用重大历史事件或纪念活动阶 段性地为职工办一两件群众看得见,摸得着,暖人心的好事,使思想政治 工作收到”好雨润物”的效果。同时努力营造昂扬向上团结和谐的 工作氛围,以此增强职工的凝聚力和战斗力。 3、思想政治工作要贴近生活,就是要重心下移,服 务群众 职工思想政治工作要贴近生活,就是把思想政治工作的立足点和 重心放到科室,就是把思想政治工作的道理放到职工的物质生活之中 去,就是把思想政治工作的管理变成服务。思想教育是对人的引导和 激励,最大量的工作又在最广大的群众之中。因此,思想政治工作要把 中心下移,下移到平时,下移到一点一滴事情上。这里的下移指的是工 作中要正确处理好大事和小事、领导和群众、上级和下级等多方面 关系。往往在那些微不足道的小事中,是最能体现“以人为本”的管 理思想和理解人、尊重人、关心人、启发人的”情感管理”理念。 很多经验告诉我们,在思想教育中有大也有小,而小更直接,更感人,小 中有大,万万忽视不得。所以,思想教育必须从具体事做起。几年来,我 们坚持深入科室一线开展工作,帮助科主任协调科室内部及科室之间 的各种关系,对科室和职工在工作中遇到的困难,及时发现,及时联系, 及时沟通,及时解决矛盾。 4、体会 要发挥政治思想工作在构建和谐单位中的作用,就要不断创新思 想政治工作的方式方法。中央领导同志要求,思想政治工作在继承和 发扬传统的基础上,必须在内容、形式、手法、手段、机制等方面努 力进行创新和改进,尤其是要在增强时代性、针对性、实效性上下功 夫。这就为进一步加强改进思想政治工作指明了方向。在经济改革 已进入关键时刻的情况下,思想政治工作的对象、环境、任务、内 容、手段、渠道都发生了变化,政治思想工作如果不适应这些变化、 依然是老面孔、老方式、老套套,就难以取得预想的效果,甚至适得其 反。因此,增强思想教育中的针对性、实效性,提高政治思想工作的感 染力、渗透力,是构建社会主义和谐社会的必要条件。首先,政治思想 工作要做到入脑入耳,要“贴近实际、贴近生活、贴近群众”,不能只 讲大道理,说空话大话;其次,政治思想工作要互动交流、沟通讨论,为 干部职工提供 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 达意见和呼声的渠道和空间;再次,还要激发干部职工 关注单位改革与发展、安全与稳定,与单位同呼吸共命运,形成互相帮 助、团结和谐的良好氛围。 浅谈疾控中心思想政治工作的体会 ——实现“三个贴近”提高思想政治工作实效 赵银莲 吴兴区疾控中心 浙江 湖州 313000 远远大于东部,否则各种资源和人才就很难流向不发达地区）。只有 解决了地区发展不平衡的问题,住房价格才能够得到有效控制。 注：社科基金项目《全球金融危机背景下的国际货币政策协调 研究》,编号09BJL039;南开大学文科科研创新基金项目《国际金融监 管协调机制研究》,编号NKC1028。 参考文献 [1]巫和懋,张帆.《抵押贷款违约率对房价变化的分段相应:理论、 证据和含义》.《国际金融研究》,2010年12月. 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