北京典型商改住项目专题研究

北京典型商改住项目专题研究 北京典型商改住项目 专题研究 * 北京正宏房地产开发公司 谨呈: 报告结构 第一部分 北京典型商改住项目分析 第二部分 商改住项目总结 第三部分 本案建议 商改住产品分析 主要商改住项目产品类型和土地使用年限 北京主要商改住项目一览 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 项目名称 产品类型 土地用途和使用年限 物业地址 明天第一城 普通住宅,花园洋房 办公:50年;商业:40年 朝阳区 国家森林公园旁立水桥 立方庭 公寓 公寓式酒店:40年 海淀区中关村购物广场西侧 东亚上北中心 商住公寓,塔楼 办公:50年;商业:40年 昌平区回龙观体育公园北侧 中关村公馆 公寓，板塔结合 写字楼:50年 海淀区中关村西区八号路 金隅可乐 公寓住宅 综合:50年;商业:40年 朝阳区京通快速双桥出口南侧500米 FREE自由季 酒店式公寓 办公:50年 崇文区夕照寺中街37><1号 润枫嘉尚 公寓 办公:50年 朝阳区十里堡商业金融用地 东亚三环 住宅、建筑综合体 商业:40年 丰台区马家堡角门<14号商业金融用地 金贸中心 住宅、公寓、写字楼 办公:50年 西城区西外大街德宝饭店对面 铂第公馆 酒店式公寓 商业:40年 丰台区成寿寺 CUV国际公寓 住宅、公寓 办公:50年 丰台区万柳桥西北侧 荣京丽都 商住公寓 综合:50年 大兴区亦庄经济技术开发区荣京东街3号 林肯公园 公寓 商业:40年 亦庄经济技术开发区北环西路企业文化园对面 商改住产品分析 主要商改住项目产品类型和土地使用年限 北京主要商改住项目一览表 项目名称 产品类型 土地用途和使用年限 物业地址 国融国际 公寓 公建:50年;住宅:50年 大兴区亦庄经济技术开发区天源北街东口 合生麒麟社 商住楼 文化娱乐:40年 朝阳区望京阜通西大街与望京街交汇处 冠城名敦道 商住楼 办公:50年 崇文区广渠门桥东南角 新中驿 公寓 办公:50年 崇文门外大街5号 金都心语 商住楼 综合:50年 朝阳区百子湾路石门村路一号 嘉美风尚 公寓 商业:40年;综合:50年 朝阳区朝阳望京新城广顺南大街 尚城 公寓loft 科研:50年 昌平区回龙观镇史各庄村 城南大道 商住公寓loft 办公:50年 丰台区南四环中路公益西桥北 大溪地 联排别墅 商业:40年 丰台区花乡葆台村葆台新村(北区) 火神庙 小户型公馆 综合:50年 火神庙国际商业中心位于大兴区黄村东大街 中间建筑 叠拼、联排 工业:50年 海淀区四季青镇西山地区 自在香山 独栋别墅 科研:50年 海淀区四季青镇京香青科 中粮假日风景 loft公寓 商业:40年 丰台区小屯路<108号 鼎城e时代 小户型公寓 综合:50年 石景山区阜石路与杨庄东街交叉口西北角 典型 案例 全员育人导师制案例信息技术应用案例心得信息技术教学案例综合实践活动案例我余额宝案例 选取 选取 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 北京商改住项目分析 荣京丽都 金隅可乐 合生麒麟社 中粮假日风景 卡夫卡公社 国融国际 尚城 明天第一城 荣京丽都 金隅可乐 合生麒麟社 假日风景 卡夫卡公社 国融国际 尚城 明天第一城 典型商改住项目分析 以平层小户型为主，LOFT部分精装修 <1、荣京丽都 项目名称 荣京丽都 开发商 北京禾祥置业发展有限公司 销售均价 <1<1779元/平米 装修标准 精装修交房 <1000元/? 产品层高 平层:3米 LOFT:5.3米 产权年限 50年 总占地面积 <1<1750平方米 总户数 882户 总建筑面积 7233<1平方米 销售速度 07年9月首次开盘销售2<10套，目前售罄。 户型面积 主力户型35-45平一居 水电费 商业用电用水 比周边低<10%(圣富华国际公寓 <13000元/?) 典型商改住项目分析 荣京丽都产品线 26—35平0居占 <14% 35--45平一居占 40% 46平以上两居占 8% 35—<100平LOFT占 38% 典型商改住项目分析 荣京丽都小结 该项目的土地用地性质为综合用地，使用年限为50年; 该项目的户型面积在35,45?，隔断墙大部分为非承重墙，可以自由组合想要的面积，成为该项目的一大特点; 该项目也是在2007年<10月开始进行销售的，开盘价格在9300元/?，当天销售280套，精装修交房，非常受市场欢迎; 项目无管道天燃气，水电费是按照市政商业用电用水标准进行收费的，对客户的购房有一定的影响; 在已购买的客户分析中，投资客户占有70%以上的比重，在自用客户中，有些是办公职能考虑; 大兴亦庄经济开发区目前商改住项目销售均价比非商改住项目销售均价低<10%(圣富华国际公寓 <13000元/平米)。 典型商改住项目分析 以0居一居为主，单价低, 地下水 项目名称 金隅可乐 开发商 北京金隅嘉业房地产开发有限公司 销售均价 9648元/?起价 装修标准 毛坯 产品层高 平层:3米 LOFT:5.4米 产权年限 50年 总占地面积 <1<1797? 总户数 564户 总建筑面积 49000? 销售速度 08年<1月份推出564套，现已经销售473套 户型面积 主力户型为50-90平米 水电费 地下水，水费都比商业用水便宜，但比住宅贵一些 2、金隅可乐 比周边低20%(华龙美树第五站<12000元/平米) 典型商改住项目分析 金隅可乐产品线 50—90平0、一居占 55% 47—50平米0居占30% 90平以上两居占 8% LOFT公寓占 7% 典型商改住项目分析 金隅可乐小结 该项目土地是以文化娱乐商业金融为一体的综合性用途，使用年限为50年; 该项目位于朝阳区京通快速双桥出口南侧500米，双桥路西侧，临地铁，交 通较为方便; 户型面积以50-90平米零居、一居为主，受到年青消费者青睐; 据调查，由于开发商关系更改水电性质，不是市政供水，而是用地下水，水 费都比商业用水用电便宜，但比住宅贵一些，水价相对便宜成为其一大特点。 金隅可乐价格相比周边70年产权楼盘要低20%。(华龙美树第五站<12000 元/平米) 典型商改住项目分析 产品线丰富多样，精装修，单价高 项目名称 合生麒麟社 开发商 北京合生望景房地产开发有限公司 销售均价 <19786元/平米 装修标准 精装 2000元/? 产品层高 平层:3.25米 LOFT:5.49米 产权年限 40年 总占地面积 3<1<140平方米 总户数 <1<177 总建筑面积 <15<1439平方米 销售速度 09年3月份推出<1<177套，目前已经销售290套 户型面积 LOMO公馆为60-80平米，LOFT为<120-<140平米 水电费 市政商业用电用水 、合生麒麟社 3 比周边低<10%(华彩国际公寓:22000元/?) 典型商改住项目分析 合生麒麟社产品线 LOMO公馆60-80平米占55% LOFT为<120-<140平米30% 其它占<15% 典型商改住项目分析 合生麒麟社小结 该项目土地用途为文化娱乐，使用年限为40年; 该项目建筑定位为LOFT公馆、LOMO行馆，产品差异化较明显; LOMO空间精装修，层高3.25米，户型面积为63-88平米，目前均价为<19000 元/平米，小户型面积受青睐; LOFT公馆精装修，均价32000元/平米起，层高5.49米，层高较高，是其 一大特点 水电收费标准是按照市政商业收取，对客户增加一定在生活压力 该项目价格比周边楼盘价格低<10%(华彩国际公寓:22000元/?) 典型商改住项目分析 主要以LOFT小户型为主 项目名称 假日风景 开发商 北京中粮万科假日风景有限公司 销售均价 2<1027元/平方米(loft) 精装修标准 毛坯 产品层高 5.3米 产权年限 40年 总占地面积 22.4万? 总户数 837户 总建筑面积 45万? 销售速度 09年5月推出277套，目前已经销售203套; 户型面积 30-70 水电费 商水商电 4、中粮假日风景 比周边低20-30%( 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 师广场:<17900元/?) 典型商改住项目分析 中粮假日风景产品线 LOFT30-70平米占80%以上 典型商改住项目分析 中粮假日风景小结 该项目土地用途为商业娱乐性质，使用年限为40年; 该项目产品定位为loft小公寓，舒适温馨; 水电收费标准是按照市政商业水电费标准收取，生活成本相对较高; 该项目价格比周边非商改住楼盘价格低20-30%(设计师广场:<17900元/?) 典型商改住项目分析 以LOFT和跃层小户型为主，民用水电 项目名称 卡夫卡公社 开发商 北京亚宝世纪置业有限公司 销售均价 <16500元/平方米(loft) 装修标准 毛坯 产品层高 5.48米 产权年限 50年 总占地面积 <16283? 总户数 744户 总建筑面积 3<1038? 销售速度 目前已经售罄 户型面积 3<1-47 水电费 民用水电 5、卡夫卡公社 比周边低<10%(柏林爱乐均价<1<1000元/平米) 典型商改住项目分析 卡夫卡公社产品线 LOFT3<1-47平米占70% 其它占30% 典型商改住项目分析 卡夫卡公社小结 该项目土地是以文化娱乐商业金融为一体的综合性用途，使用年限为50年; 项目北临朝阳北路，南距朝阳路400米，紧邻20<10年通车的地铁6号线黄 渠站出口，北接机场第2高速，交通便捷; LOFT公寓层高5.48米，层高比较高，是该项目一大卖点; 配备市政天然气，居家生活方便; 民用水电对于客户购买产生很大诱惑，优于其他商改住项目; 该项目价格比周边楼盘价格低<10%元/平米左右(柏林爱乐均价<1<1000元/ 平米)。 典型商改住项目分析 以平层小户型为主，天然气，民用水电 项目名称 国融国际 开发商 国融置业有限公司 销售均价 9576元/平方米 物业类型 平层公寓 产品层高 平层:3.2米 LOFT: 5.5米 产权年限 50年 总占地面积 <15000? 总户数 940户 总建筑面积 <100000? 销售速度 目前已经售罄 户型面积 33--47 水电费 民用水电 6、国融国际 比周边低<10%(金地格林小镇<1<1050元/平米) 典型商改住项目分析 国融国际产品线 33-47平米公寓占75% 48-70平米占25% 典型商改住项目分析 国融国际小结 该项目土地是以文化娱乐商业金融为一体的综合性用途，使用年限为50年; 项目位于北京亦庄经济开发区，东临荣华路，北临天华北街，西侧隔<12号 支路与鹿鸣苑小区相临，南侧与C<16地块相接, 地理位置扼开发区用地范围北 入口之要冲 ; 平层公寓层高3.2米，层高比较高，是该项目一大卖点; 民用水电对于客户购买产生很大诱惑，优于其他商改住项目; 该项目价格比周边楼盘价格低<10%元/平米左右(金地格林小镇<1<1050元/ 平米)。 典型商改住项目分析 以LOFT小户型为主，天然气 项目名称 尚城 开发商 北京中天华瑞科技发展有限公司 销售均价 <15526元/平方米(loft) 精装修标准 毛坯 产品层高 5.4米 产权年限 50年 总占地面积 49000? 总户数 <1770户 总建筑面积 <150000? 销售速度 09年8月开盘销售，目前仅剩<160套 户型面积 34--57 水电费 商水商电 7、尚城 比周边低20%(东亚上北中心<10500元/平米) 典型商改住项目分析 尚城产品线 34-57平米LOFT占57% 66—70平米占LOFT43% 典型商改住项目分析 尚城小结 该项目土地是以住宅娱乐商业金融为一体的综合性用途，使用年限为50年; 项目地处京城上风上水，雄踞“龙脉”之上;东南是精英云集的亚奥商圈， 西南为著名的中关村科技园区，向北驱车仅3分钟，就可抵达位于西北部发展带 上的沙河大学城高教园区 ; LOFT公寓层高5.4米，层高比较高，是该项目一大卖点; 配备市政天然气，居家生活方便; 该项目价格比周边楼盘价格低20%左右(东亚上北中心<10500元/平米)。 典型商改住项目分析 以平层小户型为主，天然气 8、明天第一城 比周边低<10%(美立方<12500元/平米) 项目名称 明天第一城 开发商 北京明天房地产开发有限公司 销售均价 <12500元/平方米(二手房) 物业类型 平层住宅 产品层高 5.48米 产权年限 50年 总占地面积 <140000? 总户数 3820户 总建筑面积 500000? 销售速度 <10开盘，目前售罄 05年 户型面积 40—85m2 水电费 商水商电 典型商改住项目分析 明天第一城产品线 40—85平米占70% 其它占30% 典型商改住项目分析 明天第一城小结 该项目土地是住宅、商业、办公等多种产品形态于一体的综合性用途，使用 年限为住宅50年，商业40年; 项目位于北京市朝阳区北五环奥运森林公园旁，清河北岸，立水桥畔，北临 城铁<13号线和地铁5号线交汇点立水桥站，南侧为奥林匹克公园及<13000亩国 家森林公园，东南侧为清河水域，毗邻安立路、北苑路、立汤路三条城市主干道; 自身具备20000平米商业配套; 该项目价格比周边楼盘价格低<10%左右(美立方<12500元/平米)。 商改住项目总结 主力面积和销售情况 Loft产品建议 建筑风格和形式 贷款首付比例 得房率 商业配套 商用水电性质更改 精装修价值 商改住项目总结 总价高低决定去化速度快慢 北京成功的商改住项目主力面积集中在40平米左右 商改住项目的总价高低决定了其去化速度的快慢 商改住项目的总价控制成为项目能否快速销售的重要指标，目前市场接受的 总价在40-60万元之间; 由于LOFT高单价和5.3米以上的层高要求，除了个别地段好的项目外， 其 在项目产品线中占比都不高。 商改住项目总结 Loft单位面积产值最大化 Loft并不是一个新鲜的产品，其本身拥有着较强的优势: <1、从目前市场情况来看，Loft售价为普通小户型售价的<1.3-<1.6倍; 2、Loft本身控制了面积，却为未来居住的业主提供了一个可变的空间，体 现了较强的个性化设计，因此受到市场热捧; 3、Loft本身仅仅是将层高由原来的3 米提高到5米(4.9米)，在建筑成 本上变化不大。 但Loft公寓在存在一定的问题 <1、大部分Loft公寓装修成本比较高，因此不建议精装修; 2、在控高确定的情况下，Loft设计可能会导致容积率损失。 3m 5m <15m 面积合计5S 售价为P 产值为5SP 面积合计3S 售价为<1.6P 产值为4.8SP Loft产品设计需要在保证容积率和控高的因素下综合考虑。 商改住项目总结 主要采用多楼座现代建筑风格 荣京丽都 现代建筑风格 金隅可乐 现代建筑风格 合生麒麟社 中式建筑风格 中粮假日风景 现代建筑风格 卡夫卡公社 现代建筑风格 国融国际 现代建筑风格 尚城 中式现代建筑风格 明天第一城 现代建筑风格 商改住项目总结 商改住项目与银行谈判完全有可能获得更好的贷款条件 卡夫卡公社通过与民生银行谈判，实现客户购房仅需支付2成首付，极大地 降低了客户购买门槛，形成了项目的快速销售。目前该项目已全部售罄。 项目名称 销售均价 贷款首付款比例 贷款年限 去化速度 荣京丽都 <1<1500元/平方米 5成 <10年 39套/月 合生麒麟社 <19000元/平方米 5成 <10年 37套/月 中粮假日风景 <16500元/平方米 3成 30年 50套/月 卡夫卡公社 <16000元/平方米 2成 20、30年 230套/月 明天第一城 6800元/平方米 5 <10年 3<1套/月 金隅可乐 8800元/平方米 5成 <10年 67套/月 尚城 <15526元/平方米 4.5成 <10年 <126套/月 国融国际 9576元/平方米 3成 30年 48套/月 商改住项目总结 商改住项目得房率基本在70-80%之间，得房率的高低直接影响项目售价 商改住项目由于内部交通动线设计比较复杂，因此大部分项目得房率较一般 性住宅要低，仅有75%左右。 对商改住项目来说，提高得房率，增加房屋使用面积非常重要，有时直接影 响价格。 项目名称 销售均价 得房率 荣京丽都 <1<1500元/平方米 80% 合生麒麟社 <19000元/平方米 77% 中粮假日风景 <16500元/平方米 75% 卡夫卡公社 <16000元/平方米 7<1% 明天第一城 6800元/平方米 75% 金隅可乐 8800元/平方米 74% 尚城 <15526元/平方米 74% 国融国际 9576元/平方米 70% 商改住项目总结 荣京丽都与常规商改住项目标准层核心筒比较 荣京丽都交通组织更像一个单元式结构，内走廊面积较少，成功降低了户型 公摊，其户型得房率达80%，相比较一般的物业形态，其得房率非常高。 商改住项目总结 商改住项目需要完善的商业配套的支持 目前在售酒店式公寓考虑到其主要的居住人群以年轻白领为主，对 生活的便利性有较高要求，因此酒店式公寓周边商业业态非常丰富，满足居民的 衣食住行的要求。 序号 项目名称 商业类型 建筑面积 <1 荣京丽都 底商 <1万 2 金隅可乐 底商 <1万 3 合生麒麟社 集中商业 4万 4 中粮假日风景 集中商业 <1.5万 5 卡夫卡公社 底商 <1万 6 国融国际 底商 3.3万 7 尚城 底商 3万 8 明天第一城 集中商业 <10万 商改住项目总结 民用水电、天然气及精装修等因素可以提高项目的关注度 项目名称 销售均价 装修标准 水电性质 天然气 容积率 物业费 体量 交通 贷款 得房率 产权年限 比周边项目低 荣京丽都 <1<1500元/平方米 精装修 商水商电 无 4.85 2.68元/平方米?月 7233<1? 地铁<12号线 首付5成，<10年期限 74% 50年 <10% 金隅可乐 8800元/平方米 毛坯 地下水 无 3.09 3.78元/平方米?月 49000? 城铁八通线 首付5成，<10年期限 74% 50年 20% 合生麒麟社 <19000元/平方米 精装修 商水商电 无 3.5 2.98元/平方米?月 <15<1439? 地铁<13、<14号线 首付5成，<10年期限 77% 40年 <10% 中粮假日风景 <16500元/平方米 毛坯 商水商电 无 <1.93 2.60元/平方米?月 450000? 地铁5、<13号线 首付3成，30年期限 75% 40年 20%-30% 卡夫卡公社 <16000元/平方米 毛坯 民用水电 有 3 2.98元/平方米?月 3<1038? 地铁<12号线 首付2成，20-30年期限 7<1% 50年 <10% 国融国际 9576元/平方米 毛坯 民用水电 无 4 2.48元/平方米?月 <100000? 地铁<13号线 首付3成，30年期限 70% 50年 <10% 尚城 <15526元/平方米 毛坯 商水商电 有 3 2.88元/平方米?月 <150000? 八达岭高速 首付4.5成，<10年期限 74% 50年 20% 明天第一城 <1<1250元/平方米 毛坯 商水商电 有 2.7<1 <1元/平方米?月 600000? 地铁5号线 首付5成，<10年期限 75% 50年 <10% 商改住项目总结 比周边项目单价低20%和地<10%的商改住项目比较 项目名称 销售均价 装修标准 水电性质 天然气 容积率 物业费 体量 得房率 产权年限 比周边项目低 金隅可乐 8800元/平方米 毛坯 地下水 无 3.09 3.78元/平方米?月 49000? 74% 50年 20% 中粮假日风景 /平方米 <16500元 毛坯 商水商电 无 <1.93 2.60元/平方米?月 450000? 75% 40年 20%-30% 尚城 <15526元/平方米 毛坯 商水商电 有 3 2.88元/平方米?月 <150000? 74% 50年 20% 20%主要特征: 毛坯+商水商电 <10%主要特征: <1.精装修+商水商电 2.毛坯+民用水电 项目名称 销售均价 装修标准 水电性质 天然气 容积率 物业费 体量 得房率 产权年限 比周边项目低 荣京丽都 <1<1500元/平方米 精装修 商水商电 无 4.85 2.68元/平方米?月 7233<1? 80% 50年 <10% 合生麒麟社 <19000元/平方米 精装修 商水商电 无 3.5 2.98元/平方米?月 <15<1439? 77% 40年 <10% 卡夫卡公社 <16000元/平方米 毛坯 民用水电 有 3 2.98元/平方米?月 3<1038? 76% 50年 <10% 国融国际 9576元/平方米 毛坯 民用水电 无 4 2.48元/平方米?月 <100000? 70% 50年 <10% 明天第一城 <1<1250元/平方米 毛坯 商水商电 有 2.7<1 /平方米?月 <1元 600000? 75% 50年 <10% 精装修和民用水电可以有效提高项目的销售价格 精装修案例 伯朗峰2500元/平米装修标准 精装修案例 伯朗峰2500元/平米装修标准 赠送全套家具家电标准 家具: 厨房:整体橱柜、餐桌、餐椅; 卧室: 床、床头柜、衣柜、鞋帽柜、写字台、椅子、贵妃椅; 客厅:液晶电视、沙发、 茶几 家电: 厨房:电磁炉、电水壶、电冰箱、油烟机; 卧室:空调、主灯; 卫生间:液晶电视、洗衣机; 精装修案例 荣京丽都 800-<1000元/平米装修标准 精装修案例 荣京丽都 800-<1000元/平米装修标准 精装修案例 合生麒麟社 2500元/平米装修标准 精装修案例 合生麒麟社 2500元/平米装修标准 典型户型 赠送面积变相提高得房率 典型户型 赠送面积变相提高得房率 本案建议 关于本案建议 产品线 立面风格 项目产品线建议30-40?0居占80%;40-60?<1居占20%;在设计满足项 目容积率和控高指标的前提下尽可能多出Loft产品，增加项目单位面积产出。 项目本身为商业立项，在立面风格上仍应以公建方向风格为主，以便于报建， 因此在本案立面设计上建议仍以现代简约风格。 公摊控制 针对目前北京主要的商改住项目得房率在75%左右，建议本项目通过楼体改 造、交通核心筒设计，使得房率也要控制在75%以上，同时考虑设计灰空间赠送 的方式提高项目住房使用面积。 关于本案建议 精装修 首付比例 民水民电 为提高项目价值、帮助开发商合理避税，建议本案住宅以精装修为主，精装修标准可以控制在<1000-<1500元/?之间。 通过与贷款银行谈判，完全有可能为项目争取到有利的贷款首付比例，20%的首付贷款对项目实现快速销售起一定作用。 民用水民用电对于商改住项目来说也是非常好的一个支持销售的因素，毕竟可以切实解决未来客户的生活成本过高的问题，建议开发商在有条件的情况下，尽可能解决该问题，保证项目的快速销售。 商业建议 商业配套是本案相对薄弱的环节，因此在规划设计中重点要考虑商业部分的规划，同时考虑到项目两层地下，面积相对宽松，如全部设计为车位，未来变现难度大，可以将一层地下改为商业使用，主营业态可考虑为餐饮或大型专业卖场。 * * *