2012武汉阳逻工业地产项目整体定位及发展战略报告

2012武汉阳逻工业地产项目整体定位及发展战略报告 谨呈:湖北高创集团 项目研究工作的阶段划分 中期 项目整体定位与发展战略 终期 提交终稿 2012/06/14 2012/07/5 工作 最终成果 项目的优劣势分析和价值判断 项目定位研究 项目定位方向研究 成功案例借鉴 提交整体报告(终稿) 根据客户建议深化研究，完善报告 项目优劣势分析 项目整体定位和发展战略 项目发展方向与案例研究 用地比例分配与案例研究 前期 市场调研和沟通 武汉及阳逻区域宏观经济背景研究 区域产业研究、房地产市场调研 区域业内专家访谈 随机客户访谈 地块的了解和分析 市场情况的分析 项目方向的初步判断 2012/6/22 2012/07/18 在过去的一个多月里，大家顾问专案组针对项目进行了如下调研与研究工作 工作内容 项目本体 经济产业发展 产业集群 收集的数据 项目用地现状 项目用地范围内的经济人口状况 „„„ 区域宏观经济相关数据 区域发展现状相关数据 区域产业相关数据 区域总体规划 „„„„ 工业园区的发展规律 国内成功工业区发展现状相关数据 区域典型案例概况 „„„„ 进行的访谈 实际发放问卷150份 实际回收有效问卷128份 在售住宅:莱茵城项目主管、天琴湾项目总监、东港中心城置业顾问、保利 圆梦圆置业顾问、东城明珠置业顾问等 工业园区:华中钢铁物流项目经理、华中国际产业园项目经理、领港城项目 总监、动力港等„„„„ 大家顾问专案小组、高层策略支持、资源平台 进行的分析 用地现状分析 区域经济人口分析 用地资源及交通分析 可利用土地分析 区域发展现状分析 区域宏观经济背景分析 城市经济以及产业构成分析 区域产业链条分析 区域规划分析 区域宏观经济背景分析 区域经济以及产业构成分析 区域产业链条分析 区域产业发展规划分析 大家顾问对项目目标的理解是:提升区域活力、带动人气;在成本的 一定投入下，保证项目的销售和资金回收，同时满足政府需求。 突破区域现有工业格局与竞争， 实现项目良好销售与资金回笼 通过项目的成功开发，实现项目的成功销售和企业的可持续开发。 经济目标 开发目标 目标认知 本项目 2 开发使命理解 3 开发战略分析 4 项目定位思考 1 项目本体认知 本报告将从以下四个方面阐述: 报告结构 1 本体分析 项目属性界定 项目开发瓶颈 项目核心问题 项目指标 城市环境 区域认知 项目使命认知 整体指标 阳逻开发区产业园内，成本相对较高的中小规模工业用地开发 项目指标 说明: 1、 以上数据来源于贵司提供资料; 2、 容积率指标尚未确定。 规划指标 总占地面积 60000 代征道路面积 8534.07 净用地面积 51465.93 土地性质 工业用地 容积率 ?1.0 建筑密度 ?40% 建筑高度 限50m 土地成本 约12万/亩 项目整体用地规模较小，仅约77亩，容积率尚未确定， -3万元/亩。 同时土地成本相对周边普通水平高出约2 用地性质和成本决定了项目必需高附加值产品的开发，从而实现良好的销售 和预期利润水平。 * 地块紧临主干道，整体地势为西高东低的自然山地， 最高落差约在5米左右。是项目后期整体规划布局和产品打造必需考虑的关 键。 地块现状 西:地势较高，目前正在进行土地平整以及简易厂房的建设。 南:紧邻规划中的青花大道，也是后期本项目出入的主要道路之一 东:紧邻余泊大道，与阀门厂隔路相望，同时阳逻动力港、中硅科技园、华 中物流园均在周边500米范围内。 北:地势较高，紧挨老屋村，目前为自然山体， 对项目的后期规划布局有一定影响和限制。 在武汉市总体规划中，阳逻以其优越的区位、便捷的交通、以及物流、钢铁、纺织、电力等为支撑，成为武汉东部唯一的产业聚集区地区和现代化港口新城。 城市地位 阳逻新城在武汉市总体发展战略中承担着重要的城市职能: 武汉东部地区的综合新城——构筑武汉新的综合发展区域 现代港口和物流枢纽——建设华中地区集装箱主枢纽港和物流基地 重要制造业基地——打造武汉最具潜力的重工产业基地 宜居的生活城——成为武汉东部适宜居住的新城 信息来源:武汉统计局 阳逻经济开发区隶属于武汉市新洲区，成立于1996年，2006年6月，国家发改委公告批准其为省级开发区。是湖北省、武汉市重点开发区之一; 2011年阳逻城镇化率由35%提高到49%。实际利用外资4.9亿美元，吸引11家世界500强、13家国内500强企业，规模以上工业企业130家，实现规模以上工业增加值90亿元，年销售收入过亿元企业26家，实现出口创汇4.1亿美元。 阳逻GDP呈较快的增长速度，从05-10年平均以28%的增长速度快速增长，2010年GDP达到77亿元，与武汉市城区的差距逐渐缩小。完成固定资产投资215亿元，是2006年的5.2倍;城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到15125元和9510元，是2010年的2倍。全年实现社会消费品零售总额113.3亿元，是2006年的2.7倍。 阳逻常住人口以每年4万人的增长速度，已达到33万人，预计2020年，区域常住人口将达45万人，占到了新洲总人口的50%左右。 阳逻的GDP规模、利用外资情况、城市化水平以及主导产业的产值、人口增长等方面均在新洲占有重要地位。是新洲十二五规划中的重要组成部分和发展对象。 城市经济 项目所在阳逻北部产业园区，属于阳逻开发新区所在，城市未来的发展方向，面临“城市北拓，工业北移”政策带来的产业升级机遇和空间。 城市产业 支柱产业 1、钢材深加工:把阳逻建成全国重要的钢材深加工基地。到2015年，力争实现产值100亿元以上。 2、桥梁与钢结构:着力发展由轻钢结构板块、重钢结构板块、专业物流加工板块和综合服务板块组成的桥梁与钢结构产业集群。到2015年，力争实现产值100亿元以上。 3、机电装备:把阳逻建成华中地区重要的机电装备制造基地。到2015年，力争实现产值100亿元以上。 4、船舶制造:以武昌船舶重工集团有限责任公司为龙头，把阳逻打造成华中地区最大的高附加值船舶建造产业集群和全国中小型船舶 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 制造出口基地。到2015年，力争实现产值100亿元以上。 优势产业 1、电力能源:以华能阳逻电厂为龙头重点发展电力生产，建成我国中部地区最大的电力能源基地。到2015年，力争实现产值50亿元以上。 2、新型建材:依托亚东水泥、北新建材、华升阳、卓宝科技、中交二航局、中东化工等企业，到2015年，力争实现产值50亿元以上。 、纺织服装:依托阳逻纺织服装工业园，以江南集团、一棉集团、毅峰印3 染、洲晨制衣、宝路棉、帝元医用材料等企业为龙头，以印染及后整理为重点。加快引进大企业、大集团，实现产业升级，到2015年，力争实现产值50亿元以上。 4、食品加工:以中粮集团、高龙集团、灵星集团、长华食品、升阳食品、玉如意等企业为龙头，重点发展以农副产品深度开发利用的蘑茹加工、打造武汉绿色食品加工基地。到2015年，力争实现产值50亿元以上。 5、石油化工:抓住与化工新城对接的地理条件和武汉80万吨乙烯项目建设的机遇，开发乙烯下游产业，重点发展重油提炼，日用、建材、工程、汽车等塑料制品。到2015年，力争实现产值50亿元以上。 新兴产业 1、电子信息:规划建设阳逻开发区电子信息产业基地，打造中国数据港(武汉阳逻)总部基地和配套的产业集群园区。 2、节能环保:大力发展除尘、水处理、降噪、节能等装备、培育发展资源 循环利用和节能环保技术服务业。 3、新材料:主动对接武钢新材料基地、80万吨乙烯工程等重大项目，配套 发展高性能钢铁材料、化工新材料。 4、新能源:以太阳能光伏、生物质能源为重点，大力发展新能源。着力引 进太阳谷等新能源产业项目。 5、生物医药:积极发展生物制造、生物医学工程等产业。引进EC生物产业 园等一批重点生物医药项目。 项目所在属于阳逻产业新区，城市未来发展方向，面临“城市北拓，工业北 移” 政策带来的产业升级利好和机遇，但当前配套交通较为缺乏，人气较弱。 区域现状 中冶 一冶钢构 阿海珐 武汉一棉 西门子 浦项耐火 阳逻管委会 华中国际产业园 湖北高中压阀门公司 中硅新视界 本项目 武汉生物工程学院 华中钢铁物流中心 * 项目名称 总占地 华中国际产业园 200万? 湖北高中压阀门公司 —— 中硅新视界科技园 —— 中冶 13.2万? 一冶钢构 36万余? 西门子 8万? 阿海珐 12.6万? 武汉一棉 6.5万? 浦项耐火 —— 华中钢铁物流中心 14.6万? 武汉生物工程学院 阳逻管委会 本项目周边生活配套缺乏，无基本生活及商业配套，周边以产业园 及工厂等为主。以下图标为本项目周边的基本情况说明。 项目周边以工业企业为主，华中国际产业园、中硅新视界科技园、中冶、一 冶等颇具影响力的项目云集，未来区域前景较好。 * 区域交通 外部交通: 水运:阳逻深水良港，武汉市正在以此为核心打造长江航运中心。 公路: 汉施公路:是目前连接汉口中心城区与本项目的主要通道。与汉口市区直线相连; 武汉环城高速: 阳逻长江大桥:与青山、武昌及武汉化工新城相连，并与沪蓉、京珠高速公路一线贯通; 另外还有:106、318国道、武合高速公路通达鄂东、皖南、豫南。 铁路: 京广铁路有专用线延伸至开发区并设有编组站; 距京九铁路新洲站仅30公里。 过阳逻大桥距离武汉火车站仅10公里。 空运: 经武汉环城高速公路至天河机场仅30分钟车程;阳逻机场距工业园区仅5公里。 外部交通:地块外部通达性高，道路相对完善，是区域产业的一大优势和重要支撑 本项目 内部交通:地块外部通达性高，道路相对完善，但当前的可达性较差，尚无城市公共交通路网可达，进出极为不便，是本项目的一大重要制约和影响 城市干道: 余泊大道: 青花大道: 平江大道:既是本项目通往外界的主要通道，同时也是阳逻区域的主要城市干道，与江北快速通道、轻轨S1号线、汉施公路等相连。 规划道路 江北快速通道:起于二七长江大桥江北段，止于阳逻余泊大道，主线全长28公里，沿线设置6座立交桥;拟于2015年建成通车，届时阳逻与武汉中心区距离仅约20车程; 轻轨S1号线:由汉口经黄陂武湖延伸到阳逻。其中，由汉口到阳逻线路长29公里，阳逻境内拟设立武生院、平江路、阳逻开发区、施岗、金台、倒水河6 个站点。预计2017年建成通车。 区域交通 整体而言，区域未来交通利好，项目紧邻城市主干道余泊大道、规划中路青 花大道;距规划中的江北快速路以及轨道均在3公里范围内。 但现阶段，交通较为不便，尚无公交交通与逻老城区联系，出行极为不便。 本项目 2km 2.6km 3.5km 轻轨S1号线 青花大道 江北快速通道 余泊大道 汉施公路 交通和区位优势明显的武汉远郊新城组团; 产业新区内;配套和人气有待完善，出入便捷性有待提升。 项目属性 1 5 4 3 2 区位优越的新城组团 城市边缘的产业新区 产业优势明显 区域价值不足，配套人气缺乏 外部交通优势明显 项目属性界定 借助外部便捷的路网，物流、运输成本大为节省。是项目产业的重要支撑。 NO.2交通优势: 区域内目前已经成功进驻了中冶、西门子、阿海法、一棉、一冶等大型国企。具备 产业聚集效应和号召力。 NO.3产业优势: 规划中城市快速路以及轨道交通的建设，将对城市及区域带来重大促进和利好 NO.4规划优势: 项目所在区域，位于产业开发新区，政策以及政府引导优势明显 NO.1 区位优势: 项目价值小结 区域当前配套缺乏，人气不足，同时也给项目提供了较大的市场空间与机遇。 NO.5市场优势: 1 本体分析 项目属性界定 项目开发瓶颈 项目核心问题 项目使命认知 项目的交通区位资源和片区的产业基础，决定了项目既需符合区域产业发展的趋势，又是区域功能的重要组成部分，同时还要满足企业自身利润需求。 根据阳逻城市规划，区域是未来重工业聚集地，同时也是未来城市外扩重点。 项目作为区域产业园的一部分，需要承担部分城市功能，满足城市需求。为片区发展聚集商业氛围和人气。 作为阳逻市重工业开发区，自身具有长期的产业发展基础。需要满足片区产业的需求和发展。 周边产业的影响和拉动，需要本项目与周边产业互动，形成优势互补。 城市极 产业极 项目发展使命 产业新区 柴泊湖生活居住配套区 阳逻深港物流区 老城生活区 钢铁物流区 项目发展使命—— 与片区产业互动，补充产业功能需求，满足产业升级与发展。 1 本体分析 项目使命认知 项目开发瓶颈 项目核心问题 外部环境问题 自身问题 产业问题 项目属性界定 外部问题 区域在产业发展过程中，缺少整体规划，产业布局不均，导致日常生活配套缺乏，人气较弱，区域内产业新城的面貌格局尚未形成。 本区域是在2006年阳逻确定为省级重点开发区的过程中借助交通和深港优势发展起来的。2010年正式成立，以钢铁深加式、重点机械产业如一冶钢构、中粮、惠普等，成为大型企业与中小企业并存的产业新区。 在新一轮的城市规划中，区域规划基本以重工业为主。相关商业金融、教育科研、生活配套等配套较少。 目前区域现状主要为厂房、空地以及少量民居，园区聚集度较散，生活和商业配套缺乏。 缺乏合理规划 产业园吸纳 力较弱 企业数量:阳逻新城从2006年成立以来，共引进投资项目136个，世界500强企业11家，央企13家。已形成了钢材深加工、电力能源、纺织服装、新型建材、机械装备制造等加一些贸易仓储企业，总数不超过130家。其中钢铁制品产业集群被列为全省优势产业集群。 区域内企业:目前区域内进驻了西门子、一冶、一棉、阿海法等知名企业。但企业相互独立，尚未形成强大的产业吸引力。 区域配套落后 人气缺乏 布局杂乱:园区作为重工业集中区，工业厂房区、居民、农地等自然分布。形成不园，不村的状态。产业新城的格局尚形成。 配套:园区酒店、餐饮、日常生活等设施不足，缺乏商业氛围和人气。 产业问题 项目所在区域产业集中于重工业以及制造加工等环节、虽有优势如中冶、一冶、一棉、西门子等优势产业，但尚对相关产业链的聚集效应较弱。 从现有企业名单分析，可以看出区域内企业基本集中在传统重产业，新型高科技加工业企业数量少。 从产业链上分析，主要是制造加工型企业以及仓储物流型企业，产业链以及上下游的配套上尚未成熟。 产业构成单一:区域以劳动密集型的的传统制造业为主，比如冶金、纺织、机械。而其它相关产业较少，聚集度不足。 缺乏产业链:园区企业基本是加工制造环节，缺乏产业链前后端，研发和展示营销缺乏。也造成整体产业结构单一、产业环境差，对高新技术型产业吸纳力较弱等问题。 中冶 一冶钢构 阿海珐 武汉一棉 西门子 浦项耐火 阳逻管委会 华中国际产业园 湖北高中压阀门公司 中硅新视界 本项目 武汉生物工程学院 华中钢铁物流中心 规模小、成本高、面临巨无霸项目的激烈竞争，区域内产业构成单一， 造成项目产业开发模式和整体定位方向不明确。 自身问题 片区基础设施规划问题:区域城市建设较落后，导致区域市政基础实施建设一直跟不上产业和人口发展，目前区域内尚无公交线路至此，园区出入极为不便。 从现有招商项目来看，区域进驻产业虽然以重工业为主，但招商产业重点不突出，钢铁、纺织、电子、机制制造等均有，缺乏清晰的产业定位。 从招商的产业链上看，主要仍然是制造加工型企业。 从政府态度看，仍处于以税收为目的自发招商阶段，对区域价值和项目未来发展方向没有明确规划。产业仍处于自然聚集阶段，而不是地明晰的方向下有目的、有规划的聚集。 园区招商投资项目概览: 一、浅水港区开发项目 :拟建设成大宗散、杂货集散中心，计划新建散货泊位10个。 二、老港区开发项目:计划逐步迁出闲置和设施落后的老码头，建设5000吨级集装箱码头泊位9个(年集装箱吞吐量100万标箱)，及一个占地约3平方公里的保税物流中心。 三、铁路专用线扩容项目 :在原阳逻电厂铁路专用线(全长21公里)基础 上兴建一条铁路复线至港区及有关加工园区，全长30公里。 四、柴泊湖综合开发项目 :柴泊半岛及周边602亩用地范围，建设休闲度假及旅游娱乐设施。 五、阳逻纺织服装工业园项目 :其规划面积约6000亩，分别建设纺织加工区、印染后整理加工区、服装加工区、服纺配套服务区四大板块。 六、阳逻工业园区土地储备开发项目 :总面积3.87平方公里，进行基础设施建设、厂房及附属设施建设等。 八、阳逻新城中央商务区项目:规划面积1.5平方公里，建成集多种功能于一体的中央商务区。 九、武汉阳逻物流服务中心项目 :选址于紧邻阳逻新港区的开发区物流园区，规划面积3平方公里，拟建综合性物流服务中心(含保税仓储区、保税加工区等)。 十、阳逻钢材大市场建设项目 :主要包括钢材交易市场、仓储配送、剪切加工、配套码头建设、商务服务等，占地500亩。 十一、阳逻生活园区开发项目 :园区面积820亩，建筑面积82万平方米。 十二、武汉龙发仓储纸品物流园项目投资:龙规划用地65000余平方米，利用阳逻深水良港天成、通江达海的水运优势，以纸品物流为主体，在阳逻开发区建成覆盖华中、西南和西北的成品纸集散中心。 项目由于外部城市发展和自身原因，园区产业氛围尚未形成，产业的聚集度较弱，配套缺乏，人气不足，交通不便，是项目面临的重要问题 本项目在发展产业集中区的过程中，缺少整体规划，导致产业布局不均衡，日常生活配套缺乏，人气较弱。 外部原因 产业问题 项目所在区域作为工业集中区，产业集中于重工业以及制造加工等环节、虽有优势如中冶、一冶、一棉、西门子等优势产业，但尚未形成有效产业链的衍生。 自身问题 基础设施规划落后 招商仍停留在增加政府税收为目的，缺乏明确导向。 目前园区产业在政府导向不明、龙头企业各自为政对区域发展带动不明、小企业自发云集、来者不拒的状况下，使得本项目的产业定位方向和目标不明确。 所以本项目所为一个规模仅约10余万方的中小规模产业园项目，急需明确产业方向，也是本案定位的关键。 外部:城市配套不足、产业链聚集度和吸引力较弱、产业导向不明确 内部:规模小、成本高、竞争压力明显 项目瓶颈总结 规模小、成本高、巨无霸项目的激烈竞争，项目产业方向不明确等均致使项目整体定位方向不确定。 1 本体分析 项目使命认知 项目开发瓶颈 项目核心问题 项目属性界定 现实与目标的矛盾 现 实 目 标 区位:地位老城边缘，产业新区内。整体尚未开发成熟，产业聚集度不够，市场认知较弱，整体市场价值仍有待提升 开发目标:通过准确定位和开发模式，实现项目的有效市场占位，并为后期的可持续开发积累经验，奠定基础 核心问题 交通:地块周边交通通达性较好，省级道路、高速、城市干道云集。但进入性较弱，目前尚无公共交通路网，进入不便。 配套:除了山体，没有优势外在自然资源，周边聚集厂区、产业园，生活配套设施不足，日常生活极为不便。 经济目标:在考虑成本投入的前提下，通过成功定位和销售，实现合理利润预期。 政府目标:改善园区的整体形象，增强园区的生命力，实现土地价值和区域价值的快速提升; 基于前述认知，我们认为项目应该解决的核心问题是: 项目需要回归到市场找到问题的本源，并从市场同类案例以及成功开发经验和规律中找到启发，因此我们必须明确: 本项目如何占位市场, 实现开发模式、定位方向、竞争差异以及价值提升 Q1:在阳逻的规划背景下，以及城市化和工业化的推动下，区域未来价值如何,如何最大化利用区域利好，透支区域潜力，提升区域价值, Q2:在现有规模下，本项目如何定位产业方向和功能，才能突破现有区域认知和市场竞争，实现后期良好销售、资金回笼, Q3:如何挖掘和整合项目自身资源，寻找区域发展机会点，实现项目与城市和周边的联动以及差异化共赢，提升项目价值, 核心问题 2 项目机会研究 市场背景研究 开发模式研究 开发策略研究 宏观政策形势 整体市场环境 区域产业格局 客户访谈小结 宏观政策形势 房地产调控导致内需萎缩，国内经济增速回落，2012年仍不乐观 宏观政策形势 资金压力将导致未来价格下行预期加剧 大量资金流入房地产行业，其形成的债务将于2012年陆续密集到期，这势必考验房地产开发商短期偿付能力。在市场仍未得到实质性的回暖之际，开发商 将采取 降价出售回笼资金的收缩策略，从而带来市场价格下跌预期加剧。 宏观政策形势 开发商偿付能力面临巨大考验:行业去库存加速，降价更明显 宏观政策形势 经过2011年的观望和僵持，2012年，价格将进入全面调整阶段， 而长期积压的市场需求将在上半年，受价格影响形成调控以来的第一波销售高潮。 2012年总体政策面将比去年宽松，但市场仍然不容乐观 国内经济滞胀风险依然存在，货币放松的概率较小 中央调控决心依旧，地价将成中央和地方政府博弈焦点 潜在供应和库存压力并存，价格下行压力不减，刚需仍是市场主导 整体而言，2012年房地产行业政策面总体将比去年宽松，上半年政策主基调将偏紧;而下半年之后，特别是二、三线非核心城市，有可能出现政策面的暗松。但从市场整体层面上看，受限购和投资预期影响，中高档购房需求的释放一定还是存在相当阻力的， 因此一旦中低端刚性需求的释放进入阶段性低谷，则市场交易量回升的步伐也将随之停滞。 房产税全面铺开是必然趋势，将承接限购令退出后的政策空白。 房产税何时具备推广的基础，将决定限购政策何时会在全国范围内退出。 经过12年一年的控制，滞胀风险至13年有所缓解，货币政策将有所放松，地产相对股市的稳定特性将带动部分需求上升 整体而言，根据我们对市场的监测，随着保障房的陆续入市，中低端产品未来两年或将面临严峻竞争的局面，而高附加值和高增长预期项目将成市场新宠，如果企业缺乏中高端项目储备或开发能力，有可能遭遇巨大困境。这对本案定位而言将是一大重要参考。 2013年，政策影响减弱，长期积压的市场需求开始释放，市场流动资金也将由商业、证券等重新回归楼市，实体经济逐步复苏，届时高附加值物业将成新宠—— 机会研究:宏观政策形势 预计房地产还将面临2012年调整期，之后市场将逐步走向明朗化而稳步发展， 高附加值和高增长预期型项目将受青睐，这也将是本案定位的重要方向。 2 项目机会研究 市场背景研究 开发模式研究 开发策略研究 宏观市场形势 区域楼市特征 区域产业格局 客户访谈小结 城市水平: 经济水平上，项目所在新洲区居于五大远城区中第二位， 仅次于黄陂区，较高的经济水平是其楼市发展的重要支撑 消费能力居五大远城区中第二位，仅次于黄陂区;人均收入水平居五大远城区第四位，全市第七位，处于中等水平。 整体而言，项目所在新洲区的城市经济水平和消费能力均处于五大远城区的中上水平， 是城市楼市的重要支撑 产业结构: 从产业结构看，工业是重要支撑，占比达到50%以上，高于武汉市水平。其中阳逻的产业 贡献值占到了三成以上，是新洲的重要支撑。但作为服务业的第三产业相对较弱。 楼市特征: 城市整体人口基数较小，而整体新增供应及需求处于全市中下水平，呈现供应有余而需求不足的态势，导致整体价格水平较低不足3000元/平方米，这也是本案价格预期的重要参考因素。 项目名称 建筑面积 容积率 香榭花都 319289.8 2.675 阳光新港中央花园城 580000 2 半岛华庭 99500 2.8 佳阳公园一号 100000 2.27 御景长江 162396 5.66 住开盛世长江 108249 2.4 东方新天地 73000 2.8 深港国际 67500 3.12 莱茵城 165879 2.6 佳运环湖花园 66064.7 1.8 保利圆梦城 2158952 2.44 东城明珠 251000 2.73 天琴湾 210000 1.88 佳阳中央新城 110000 2.3 东港中心城 150000 3.92 合计 4621830.5 供应特征:15个在售楼盘总供应面积462万方，其中规模10万方以上的楼 盘11个整体市场供应量大，竞争激烈。 价格特征:在售楼盘整体均价在3000元/平米，09年已经处于这一价格水 平，年均涨幅不足5%，价格上升缓慢。 楼市特征: 供应上，阳逻当前在售楼盘较多，整体呈现供大于求的态势，去化缓慢，同 质化竞争严重，导致价格水平较低，增长速度缓慢。 项目名称 物业类型 主力户型 香榭花都 小高层，高层 85-130 阳光新港中央花园城 小高层 高层 别墅 80-135 半岛华庭 小高层 90-140 佳阳公园一号 多层、高层 75-125 御景长江 高层(32层 -128 80 住开盛世长江 高层(17、18、22) 90-126 东方新天地 高层(18层) 小高层(12层) 88-126 深港国际 高层(18层) 78-130 莱茵城 高层(18层)、小高层(11层) 80-130 佳运环湖花园 多层、别墅 85-125 保利圆梦城 多层、小高层、高层、别墅(双拼别墅) 80-130 东城明珠 小高层(11层)、高层(18层) 80-138 天琴湾 多层、小高层、高层、别墅(双拼别墅) 75-138 佳阳中央新城 小高层(11层)、高层(18层) 76-129 东港中心城 高层(14层，1层为商铺) -125 80 产品特征:区域在售项目基本以多层、小高层和高层三种物业形态为主，在 售主力户型基本都集中在80-130平米之间，产品同质化严重。别墅、洋房、公寓、写字楼类型产品较少。 楼市特征: 产品上，同质化严重，缺乏创新和特色，以保利和美好愿景为代表， 品牌+ 亮点创新型产品价格表现和市场接受度相对较高。 楼市特征: 去化速度上，月均去化率约23套，月均最高去化率约50套，最低仅10余套。 整体市场去化率相对较慢，平均周期都在5年以上，是本案开发周期评估的重要考量因素。 项目名称 月均去化 存量 开盘时间 建筑面积 香榭花都 22 279289.8 2010-12-1 319289.8 阳光新港中央花园城 20 530000 2010-8-22 580000 半岛华庭 35 60000 2010-6-30 99500 佳阳公园一号 22 63000 2010-1-1 100000 御景长江 20 116396 2010-7-1 162396 住开盛世长江 20 63249 2009-5-1 108249 东方新天地 18 18000 2008-7-15 73000 深港国际 21 22000 2009-1-10 67500 莱茵城 24 125879 2008-9-20 165879 佳运环湖花园 22 23064.7 2008-1-1 66064.7 保利圆梦城 40 1778952 2008-11-23 2158952 东城明珠 18 141000 2007-11-10 251000 天琴湾 20 65000 2009-5-28 210000 佳阳中央新城 18 61000 2009-4-28 110000 东港中心城 22 80000 2007-12-16 150000 合计 23 3426831 4621830.5 市场小结 从区域认知上，以汉施公路为界，阳逻本地人对汉施公路以北产业区存在较 大市场抗性，市场认知度较低，同类产品价格较汉施公路以南差距约在200元/ 平方米左右。而本项目更是位于产业园深处，离老城区较远，无论交通、配套等 方面较为缺乏，亦是本案后期价格预期的重要方面; 产品供应上，在售项目的主流产品集中在90-120平米之间，总价50万以下， 产品同质化较重，差异化的产品创新与物业形态存在较大空间和市场机遇，这也是本案产品定位需要重点关注的方向之一。 客户特征上，以周边区县客户、武汉投资者、本土城区客户以及外地外乡者为主。其中本地大多以刚需及首改为主，而外地客户多为投资。但无论投资或自住同，均以住宅与商铺为主要对象，对其它物业的投资相对较少。这也是本案定位需要关注的问题。 价格水平上，不同物业市场需求度与价格水平表现不同，其中: 住宅整体价格水平约在3000-3800元/平方米左右;整体市场供大于求，去化速度较为缓慢约在10-50套之间; 写字楼物业价格表现与住宅相当且销售缓慢，需慎重考虑; 商铺需求旺盛，价格较高，其中本区域临街底铺约在1.3万元/平方米左右;柴泊湖区域约在1.5万元/平米左右;老城区约在2.0-4.0万元/平方米左右。 因此，对本企业而言，不同物业的价格表现和市场需求亦是准确定位的关键。 1 2 3 4 区域商品房市场整体呈现供大于求，去化缓慢，价格后劲不足、同质化竞争严重的态势。均是本案在价格、销售速度、产品功能、客户特征等方面的重要参考因素。 商品房市场综合结论: 09年开始房地产市场投资加热，供应放量，整体市场呈现供大于求态势，价格增长缓慢。 市场潜在供应巨大，大部分集中在柴泊湖周边，同质化竞争日趋激烈，市场整体去化缓慢 项目所在产业区作为新开发区，市场住宅供应量较小，价格略有差距。相对区域未来需求与发展，具备一定市场空间与潜力。 观点一:阳逻房地产市场发展供过于求，同质化竞争激烈，是本项目定位参 考因素中的一个重要方面; 观点二:本区域作为产业新区，客户接受度与价值认知尚有待培育，区域配套和规划将是重要利好因素，是本项目在定位中需要加以挖掘和着力打造的方面; 观点三:调控政策的不确定性为本项目带来风险，合理的目标与快速的资金回笼是安全开发首要。 市场主流需求产品以90-120?改善性住宅为主力，成交客户以本市城区为主，投资者绝多数为周边区乡镇客户以及武汉市客户，主阳逻主力投资者。 调控政策的不确定性将是本项目面临的最大风险所在，因此，合理制定开发目标，缩短开发周期，快速实现资金回笼是实现企业安全开发首要。 供应集中，需求不足，价格上升缓慢，整体开发周期较长， 对开发商而言，将面临较长时间的资金回笼和诸多不可确定的市场风险。 2 市场背景研究 宏观市场形势 区域楼市特征 区域产业格局 客户访谈小结 * 产业地位 2010年新洲区工业增幅居武汉市之首，占城市GDP指标的50%。工业已成为城市重要的经济支撑。其中，阳逻工业产值占到了整个新洲的3成以上。在城市经济中占有重要地位和角色。 产业的快速发展是城市经济的重要支撑: 阳逻新城工业投资达到280亿元，形成过亿元产值企业24家，其中包括武钢江北公司、华能电厂、武船重工、一冶钢构、武汉重冶、中东化工。 世界500强企业从无到有，达到10家，中央企业从1家发展到11家。 开发区北部工业园明确为武汉市示范工业园区，阳逻钢结构特色产业基地被科技部认定为国家火炬计划特色产业基地。变压器生产成为国际先进输变电生产基地。 * 根据武汉市新一轮总体规划，阳逻地区是东部新城的核心组团，远期总规划面积约100平方公里，规划人口约60万。未来发展主要以“一带、一心、双轴、十片”的总体功能结构拓展: ?“一带”，以深水港区为依托，以武钢、武船、亚东水泥等大型产业项目为基础，发展长达12公里的沿江产业带。 ?“一心”，以柴泊湖为中心，完善行政、商业、教育培训、居住等综合服务功能，构成阳逻新城的核心区。 ?“双轴”，阳逻新城构成“十”字型发展轴。 一轴是沿外环公路、平江路沿长线形成产业拓展轴，是未来重型工业产业主要发展方向; 另一轴是依托汉施公路现有良好的基础设施条件向东适度推进，建设轻工(塑化)、轻纺产业园区。 阳逻地区是东部新城的核心组团，未来发展主要以“一带、一心、双轴、十片”的总体功能结构拓展，本项目所在区域位于城市规划中的重工制造产业片区，是本案定位的重要基础。 产业规划 * 依托完善的交通和深港优势，阳逻经济开发区已形成了七大产业集群: 以阳逻国际集装箱转运有限公司、华中钢铁交易中心为代表的物流产业集群 以武钢江北加工基地、一冶钢构项目为代表的钢材深加工产业集群 以西门子、阿海珐输配电项目为代表的电力设备制造产业集群 以重冶连铸、中冶连铸项目为代表的重工机械设备产业集群 以亚东水泥、北新建材项目为代表的新型建材产业集群 以武汉一棉、江南集团为代表的纺织服装产业集群 以中百食品、升阳食品为代表的食品加工产业集群 产业构成 依托完善的交通路网以及深港优势，形成了钢铁深加工、物流等七大产业集群， 产业空间和潜力巨大，是本案的重大利好和支撑。 区域产业构成: 支柱产业:钢材深加工、桥梁与钢结构、机电装备、船舶制造 优势产业:电力能源、新型建材、纺织服装、食品加工、石油化工 新兴产业:电子信息、节能环保、新材料、新能源、生物医药: * 目前阳逻产业园格局大体分为重工业产业区、沿江物流产业区、商业商务以及轻工产业区。本项目所在的重工业产业区是政府重点发展的区域之一，目前已进入一批世界500强企业，同时3000亩华中国际产业园已成功入市，有效提升了区域价值与未来潜力，也是本案定位和价值预期的重要支撑。 重工业产业园区 港口物流片区 轻工业产业片区 阳逻产业园区:产业园主要集中在汉施公路及柴泊胡以北，以华中国际产业园为代表。 轻工业产业片区:主要集中在柴泊胡以东区域，以及阳逻老城区内，主要发展商业、商务及产业配套服务为主。代表商业项目有NPC领港城等。 港口物流片区:以长江沿岸及汉施公路沿线为主，是以阳逻国际集装箱转运有限公司、华中钢铁交易中心为代表的物流产业集群 NPC领港城 华中国际产业园 阳逻国际集装箱公司 华中钢铁交易中心 产业格局 * 项目概况 占地面积 200万? 总建筑面积 300万? 项目分期 开发分为五期，建设分为三期 一期总建面 59.12万? 产品类型 生产研发、生态办公、商务会展、企业孵化器、高标厂房 容积率 1.5 项目地址 武汉阳逻经济开发区余泊大道与金发大道交汇处 发展商 武汉阳逻港产业园开发有限公司 投资商 德成控股集团 华中国际产业园 典型项目 项目周边环境分析 华中国际产业园 中硅新视界 阀门厂 西门子 武汉工程职业技术学院 一冶钢构 中冶 管委会 新港大酒店 阿海珐 武汉一棉 华中钢铁物流基地 浦项耐火 武钢二期 余泊大道 平江大道 阳发路 青花大道 汉施公路 观点: 1、该项目与本项目相隔仅约200m，周边已进驻中硅新视界、阿海珐、西门 子等大型产业项目。 2、该项目的开发一方面有效提升区域价值和人气，促进区域产业聚集，使 得本项目坐享其利好;另一方面，该项目庞大的体量、科学的规划和布局、完善 的产品类型和功能，均是本项目的巨大威胁和影响。 因此，结合本案规模特征，如何差异化定位，与之形成共赢而不是竞争是本 案成功关键。 本项目 典型项目 华中国际产业园:概况 研发办公区 生产制造区 企业定制区 德成101企业总部 仓储物流区 综合配套区 项目一期规划 一期规划建筑面积达130万平方米，涵盖生产研发、生态办公、商务会展、企业孵化器、高标厂房等多种功能业态。 典型项目 华中国际产业园:规划布局 该项目在规划上，将建筑通用性与专用性相结合，即能满足普通办公所需，又能满足仓储、工厂、物流、居住等特定后台服务功能的特种要求。 作为一个超大型的产业园项目，便于满足各类不同需求企业的进驻，促进后期更顺利的销售。 * 典型项目 总部基地:针对企业度身定制独栋生态别墅型办公场所。目前尚未正式对外出售。 花园式研发楼:共四层，底层为商业，上面办公。单层面积500平米左右，整体栋面积约2000平方米。含底层商业单价约在3000元/平方米左右。 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 厂房:3+1层，其中有顶层为赠送空间，可形成屋顶花园。厂房单层面积2000平方米左右，采用8米 × 8米的柱网结构，形成可分可合的灵活空间组合，满足不同企业生产的空间需求;当前销售价格约在2400元/平米左右，其中: 一楼层高4.8米; 二、三楼层高3.9米， 核载达500Kg/m。 单层厂房:最大程度的满足中、重型工业企业的需要;层高10—12.6米， 宽18米、24米、36米，满足放置尺寸大、较重型的生产设备，厂区外围为企业 预留空地，便于存放、运送物料和产品。目前尚未对外出售。 SOHO公寓:50年产权，面积在，毛坯，价格约在: 华中国际产业园:一期在售产品 总部基地 标准厂房: * 典型项目 华中钢铁物流基地 项目介绍 项目整体指标 占地面积 34167.10? 总建筑面积 69537.30 ? 竣工时间 2011-09-06 容积率 1.20 绿化率 15% 物业类型 商住楼 项目地址 阳逻区阳逻经济开发区电厂路特1号 发展商 湖北华融物流股份有限公司 投资商 湖北华融物流股份有限公司 * 典型项目 项目周边环境分析 武汉生物工程学院 武汉工程职业技术学院 武钢江北公司 华能武汉阳逻电厂 华中钢铁物流基地 中国长江金 属交易中心 华中钢铁交易中心 该项目处于重工制造产业片区，主要以钢铁物流功能为主。项目紧邻汉施公 路，周边商业氛围不浓，3公里内有中国长江金属交易中心及华中钢铁交易中心 与之正面竞争。 * 项目一期产品情况 典型项目 户型面积 (轴线面积) 套数 户型占比 备注 40.5 m2 611 95.171% 共8栋商铺，每栋商铺为3层，客户可根据需要进行商铺横向、纵向的多户 购买。 60.75 m2 10 0.0156% 67.5 m2 15 0.0237% 121.5 m2 6 0.0935% 华中钢铁物流基地 商铺 * 典型项目 华中钢铁交易中心:项目概况 项目整体指标 占地面积 200万? 一期占地 66.7万? 动工时间 2008-07 开盘时间 2011-06 产权年限 40年 一期总投资额 15亿元 绿化率 15% 物业类型 商铺 项目地址 阳逻经济开发区汉施路以南(武汉生物工程学院对面) 发展商 武汉人和集团 * 交易中心区 物流分拨配送区 钢材仓储区 钢深加工区 商务办公中心区 商务中心区 交易中心区 9栋交易中心，接轨国际“店库分离式”先进设计。交易与仓储分开。设计符合钢材交易需求的高规格商铺，四横三纵的四点联通模式。形成两个生态花园区。提供实地现货交易和网上现货交易。 物流分拨配送区 货运中心大楼、12层货运综合楼整体调配管理。由管理中心构建内部、外部电子信息平台统筹调配完成，提供从仓库门到刚才客户车间门之间的“门到门”全程物流服务等多种物流配送方式，由客户根据自身需求选择。 钢材仓储区 钢材仓储区包括10万?室内库房，20万?露天货场，具备60万吨库容能力。露天堆场主要布局在铁路沿侧，用于火车车皮装货和卸货的缓冲存储。 钢材深加工区 钢材深加工区配备多条剪切加工生产线及其他辅助设备，年加工量达200万吨。在传统的钢材仓储运输业务的基础上提供钢材加工业务。:包括冷卷板、热卷板、镀锌板、不锈钢卷的开平，纵横剪切加工等，也可以开展表面处理，钢材制造等深加工业务。 铁路专用线 华中钢铁南侧紧邻香炉山铁路编组站，直接引入铁路专用线到达项目内部核心区域，铁路运输与连接中国南北铁路干线——京广、京九铁路无缝对接，大幅降低铁路运输成本，缩短运输时间，加速车辆周转和货物送达速度。 项目一期服务功能有钢铁交易、加工、仓储及配送、信息、电子商务、综合服务等。 典型项目 华中钢铁交易中心:规划布局 * 在售产品概况 2011年6月18日开盘，主要推的是两栋楼，8、9号楼，一共是334套，目前剩余的房源有63套，面积40—70平方米不等 销售情况 一共是334套，目前剩余的房源有63套 价格 9700元/? 一楼:7500— 二楼:6200—7400元/? 三楼:4400—5200元/? 。 折扣 认筹是2000元抵10000元 销售保障 5年无条件回购，这期间不包租，可以代租，租金是业主享受，过了五年可以选择130%回购也可以选择不回购。 典型项目 华中钢铁交易中心:一期产品，由于有161等产业对口转移，销售情况较好; 但目前推出的写字楼销售情况不佳。可见区域以厂房加工制造为主，商务需 求较弱。 * NPC领港城:项目概况 项目整体指标 占地面积 43702? 总建筑面积 77652? 开盘时间 尚未开盘 产权年限 40年 容积率 2.2 绿化率 30% 物业类型 商铺 、写字楼、酒店 意向商户 临港钢铁、石化、建材、能源、装备类贸易加工物流企业 项目地址 中国武汉新港阳逻经济开发区平江大道 发展商 湖北阳港投资有限公司 典型项目 位置:位于阳逻生态居住区，靠近阳逻管委会。 体量:作为武汉首个长江航运商务区项目，共约7.8万方体量，全部为商业 性质。 产品:由一栋公寓、一栋产权式酒店、两栋写字楼以及三层裙楼组成。 现状:目前尚未开盘，产权式酒店处于内购期，接受度较高。 * 项目一期: 1.3号楼为写字楼:其中1号楼，开发区管委会整体认购;3号楼，入驻企业可以获得一定程度的税务减免; 商铺:为两层裙楼，投资回报率7%，签约5年; 2号楼为产权式酒店:目前确定为怡安酒店，超四星准五星，开发区管委会会议用。 12年96%的投资回报，并且12年无风险回购。内部认购均价为9000元/?。 一期 1号楼 2号楼 3号楼 NPC领港城:产品概况 典型项目 全国第一个 深港工业区 武汉新港是阳逻港是长江中游唯一天然深水港，中西部最大的内河港口。阳逻新城是武汉东部地区目前唯一的产业集聚区，具有承接武汉新一轮制造业、尤其是重工制造业转移的综合优势。 土地规模开发 阳逻新城建设用地总规模约106平方公里，目前已建成的新城区面积37平方公里，这意味着在未来15年里相当于再建2个新区。 政府支持 突出阳逻的经济中心地位，构建“一区(阳逻开发区)三街(阳逻街、双柳街、仓埠街)”的大阳逻发展格局。到2015年，阳逻新城城区人口达到25万人 以上。 科学规划 与华中科技大学合作，在工业循环经济视角下，将循环经济基本原理与阳逻实际相结合，将阳逻打造成武汉综合改革试验区重要单元。 深港产业集群 经济中心 工业循环经济的示范窗口 产业小结 重工业:—冶、中冶、西门子、一棉、阿海珐、溥项耐火等加工制造环节 物流:华中钢铁物流、阳逻国际集装箱转运有限公司 新型建材:亚东水泥、北新建材项目 传统重工业:钢铁深加工、重工机械、物流、机电等产业。初具规模。 现代化加工制造业:电力设备、新型建材、纺织加工、食品加工、纸品加工等。 科研、服务业外包等产业，处于规划发展阶段。 产业基础和经济实力 综合而言，阳逻经济开发区传统产业以重工业为主，主要处于劳动密集型加工制造阶段。对主力企业的依存度较高，而产业链两端的智力型科研及服务配套等均处于发展阶段，存在一定机遇和空间。 本项目从集中程度和需求潜力两方面选择具有持续经济效益和完善区域功能的产业配套型和服务型方向，提升人气。 优选行业:根据本项目的优势，和市场集中与需求情况分析，智力科研、生活服务、娱乐休闲等是本项目优选的专业市场; 次优行业:是在区域已经形成了一定的行业集聚，但由于前景巨大，本项目可以通过整合提升，抢占先机，比如仓储物流、集约办公、生产加工等是本项目次优选项目; 慎选行业:是区域的成熟行业市场，已经有一定的饱和，本项目可以适当选 择，以满足周边需求和辐射乡镇，钢材钢构、机械制造、电子设备是本项目慎选 项目; 市场总结 低 3,慎选行业 1,优选行业 低 高 仓储物流 智力科研 钢材钢构 机械制造 电子设备 高 需求潜力 集中程度 ,次优行业 2 集约办公 生活服务 汽配市场 娱乐休闲 生产加工 2 项目机会研究 市场背景研究 开发模式研究 开发策略研究 宏观市场形势 区域楼市特征 区域产业格局 客户访谈 本次客户调查总样本量150个，有效样本128个，具体构成如下表所示: 客户调查分析体系 序列号 样本来源 数量 比例 1 周边项目 客户 来自汉口受访者 17 11.3% 2 来自新洲受访者 15 10.0% 3 来自青山受访者 26 17.3% 4 老城区住户 15 10.0% 5 沿街商铺(阳关大道、平江大道) 45 30.0% 6 其他 10 6.7% 7 无效问卷 22 14.7% 8 合计 150 100.00% * 样本构成 * 被访者年龄多数以30-40岁左右的中青年阶层为主，在阳逻工作或生活，三 口或五口之家居多，比较看好阳逻未来发展 观点一:接受调查的对象中，近半数的 为35-45岁，其次为25-34岁的中青年群体; 观点二: 83,为两代居和三代居;对 改善居住环境的需求为首要;投资增值其次 考虑。 家庭结构以三口和五口之家的成熟型家庭为 主，被访者职业多为阳逻本地，或在阳逻工 作，收入稳定，在未来的购房打算中，改善 原有居住条件或方便工作为主要，投资增值 则其次考虑。 客户特征 * 从教育程度上看，以产业工人以及企事业单位职工为主，大专及大专以下学历者较多，对理财投资概念比较模糊，大多数认为购房是为了居住，其次是可以增值，投资则首选商铺。 观点一:区域人口综合素质偏低，大专以下学历占58,，本科学历者仅占8,;这部分群体多在本土生活成长，在他们的观念中，大多数购房是为了居住和改善生活，其次是可以增值，而如果投资，则首选商铺; 观点二:接受调查的客户中，私营业主占比最多达54,，其次为公务员事业单位职员占46,，而产业人员占比约在30%左右。这部分群体收入稳定，整体购买实力和价格承受力较强，是本项目客户的重要来源。 客户特征 * 汉口客户:基本上以投资为主，不考虑自住，看好片区未来的发展。 本项目所在的区域为政府重点开发建设区域，百家大型企业进驻，较受武汉市中心投资客关注，其中近35%为汉口投资客; 面积以110-120?为主;小高层、高层为客户的关注点。 客户特征 * 客户特征 近两年具有购房需求的客户占比近三成，自建房为阳逻本地客户的主要住所，因此本地客户购房意愿较低。 观点一:接受调查的对象中，近两年选择购房的客户占比为31%。其中主要以改善型需求以及子女婚房为主。 观点二: 被访问者大多为阳逻本地客户，近两年均无购房意愿，且阳逻本土大多数客户目前住所为自建房，购房的意愿很小。 阳逻本地客户对区域认知度较低，主要认为配套不全，生活交通不便。对于区域内的价格预期，阳逻本地客户的心理价位较低，认为单价在3000元/?之下可以考虑，总价在25-30万之间。 在对阳逻区域客户问访中了解到: 客户多为改善型置业，目的为自住，大户型选择较多 但是阳逻客户对于本项目所在区域的认知度较低，心理预期价格3000元/平米以下居多。 * 区域认知 阳逻私营业主普遍认为本项目所在区域地理位置过于偏僻，交通不便利; 阳逻原著民69%拥有自建房，不考虑再次购置住房。 老城区住户、沿街商铺(阳关大道、平江大道)客户:对于本项目所在区域的交通不是很满意，普遍认为位置较为偏僻，作为阳逻本地人基本上拥有一栋以上自建房，暂无购房需要。 * 区域认知 园区员工年龄较年轻化，基本上位于26-30岁之间，对生活品质有一定的诉求; 在对项目所在周边工厂职员问访中了解到: 普遍认为周边项目或者周边环境中缺乏主题化商业，对超市、银行、娱乐、餐饮等生活配套需求较多。 * 项目周边工厂职员:普遍来源于青山(一冶、中冶、武钢等)，各工厂员工年轻化为普遍现象，工厂设置员工宿舍，较少考虑在此购房。但是希望自己的目前上班地点周边配套能充实，方便生活。主要以超市、银行、娱乐餐饮等需求为主。 区域认知 * 中低楼层的电梯房接受度较高，环境和价格是购房主要考虑因素，对住宅与 工业性质的认知比较模糊 对于中低楼层的电梯房接受度较高 其中近五成的客户选择高层住宅，而对于一层多户的高层具有一定的抗性。 但是几乎近六成的客户都排斥精装修 多数客户不看好精装修，都比较倾向于自主装修，因此本项目在打造住宅产品的时候，不建议采用精装修。 产品需求 * 从需求面积上看，100-120平米的改善型两房以及三房户型的需求客户最多，同时入户花园、大阳台等赠送空间普遍认可。 在购房需求上以改善型的三房为主 受居住习惯的影响，目前购房的依旧以三房为主，三房二厅的市场接受度较高。 120?为主 主力需求面积区以100- 其中四成以上的客户选择大阳台，满足日常生活习惯的需求，其次对于入户花园以及露台等设计较为认可。 对此，通过户型设计的创新，加强阳台、入户花园等辅助居住功能的完善与舒适性，是实现产品溢价并得到客户认可的有效方式。 对于商铺类产品的价格预期认为价格足够低是可以考虑的。 对公寓及写字楼等产品大多没有太多认知，基本不会考虑购买。但是如果有返租的话，则会考虑。 产品需求 * 访问者对总价较为敏感，35万以上存在较大的抗性 购房预期的均价为3000元/?以下 以目前市场销售价格为依据，其中预期在3000元/?以下的占比达到55%。 购房总价预期集中在25-30万/套，承受35万以上的总价的客户明显降低。 其中总价预期在25-30万/套的占比达到32%; 其次30-35万/套的占比约为23%。 对本项目而言，通过产品创新降低面积，控制总价，通过面积的赠送与景观等附加值的体现，实现单价水平的较高溢价表现是实现成功开发预期的关键。 价格需求 * 潜在目标客户特征小结 3:从区域认知看，阳逻本地客户对区域存在一定抗性 交通、配套缺乏是两大关键。工厂影响及居住环境则在其次。 :从价格预期上看，普遍预期均在3000元以下，与目前的价格水平差距约4 在500-800元/平方米左右。 5:从投资观念上，除住宅外，商铺是首选，而对公寓及写字楼类产品的投资观念以及预期较弱 2:从产品需求上，本地人购房意愿小于区域外购房者，同时投资观念较为落后 除商铺外，基本没有对其它产品的投资意向与概念，投资理念有待引导和提升; 1:从客户特征上:本地人的购房意愿相对较低，城市外客户占比半数以上。 客户来源区域上，因为阳逻本地客户基本上都有自建房，故客户并不以阳逻本地客户为主。反之以武汉市区(以汉口为主)、新洲、余集等周边区县的客户占比较大。 潜在目标客户的心理特征 随机客户访谈综合结论 * 业主姓名:刘小姐 年龄:26 家庭结构: 两口之家 居住区域:阳逻老城区 职业:中粮蓝领 生活方式:工作时间稳定，生活规律。下班回家感到疲惫，看看电视和家人 共享天伦结束一天生活。 购买本项目的原因: 工作方便 价格实惠。 看好未来。 客户素描 中粮集团蓝领，注重价格以及工作便利，对区域目前存在疑虑 * 业主姓名:陈老师 年龄:40 家庭结构: 一家三口 职业:中学老师 居住区域:柴泊湖天琴湾 生活方式:工作时间稳定，生活规律。下班回家感到疲惫，看看电视和家人 共享天伦结束一天生活 购买本项目的原因: 看好区域未来，长线投资，也可留给子女。 价格足够有吸引力则会考虑。 注重居住环境以及教育配套的高知群体，享受生活品质与邻里氛围 客户素描 * 高创阳逻项目客户分析体系 >> 随机访谈分析 >>专业访谈分析 150名意向购房客户调研样本分析 6位阳逻业内专家的深度访谈 分析体系 * 业内专家一:莱茵城专案 莱茵城专案:刘经理 观点一:认为阳逻产业园片区未来的发展潜力较大，未来几年的价格仍将有持续的增长。 观点二:认为本项目产品入市价格可以达到3000元左右。认为市内交通不便利为本项目最大的短板，建议多开发几条公交线路。 观点三:莱茵城主要正对阳逻的中高端客户，以政府部门以及私营业主老板为主 莱茵城现在尾盘销售，三期尚在规划中，主要以集中型的商业为主，目前均价为3200元/?。 观点四:户型以舒适性大户型为主，其中130-140?的三房户型占比近八成 一期130-140?的三房户型占比近约为八成，二期江山阅则全部为130-140平方米的三房户型。 深度访谈 * 业内专家二:天琴湾总监 天琴湾:李总监 观点一:目前阳逻的市场主流需求在100-120平方米; 观点二:增强小区的绿化以及物业服务等方面配套，提升项目的附加值; 观点三:认为本项目地理位置较好，发展前景较好，产品的入市价格最好以3000元/?以下合适，建议可以开发一些公寓类产品，增加产品差异性; 观点四:2012年周边将有多个大盘项目入市，未来区域内竞争将更为激烈。 深度访谈 * 业内专家三:华中钢铁交易中心 华中钢铁交易中心: 观点一:阳逻自2009年开始房地产市场保持持续的热度，量价均出现较大的增长; 观点二:不建议本项目做住宅类产品或者是类住宅产品、商业产品，建议本项目还是以工业厂房为主，可以依托本项目对面的华中钢铁产业园进行炒作; 观点三:户型产品可以进行一些创新，复式户型可以尝试; 观点四:认为项目的价格可以实现3000元/平方米。 深度访谈 * 区域认知:未来潜力较大，但目前配套及交通是两大阻碍 项目优势:区域潜力，产业支撑，市场竞争较小 产品建议:对住宅类产品普通不看好，而对商业及公共配套类产品以及工业化 厂房较为看好 价格预期:预期价格均不超过3000元/?左右; 1 2 3 4 通过对于业内专家的访谈，从不同的视角以及身份来看待这个市场以及我们项目所处的位置: 专家访谈小结 2 项目机会研究 市场背景研究 开发模式研究 开发策略研究 开发模式研究 盈利方式研究 产业方向研究 盈利模式研究 工业园概念及界定 我国的工业园区分为两类: 一类是:各级地方政府为了吸引投资，发展本地区经济而人为设立的各级经济技术开发区，我们不妨称之为开发区; 另一类:是在当地工业发展到一定程度，为了更好的满足当地中小企业发展需求而设立的工业园区，我们称之为特色工业园区。其中包括免税区、出口加工区、自由贸易区、企业区、保税区、工业园区(包括生态工业园区)、工业村、工业团地、科学园区、技术园区、研究园区、技术城等各种形态。 目前，中国工业地产项目开发模式具备以下三种形式: 单纯的工业园、总部基地模式: 是在政府主导的前提下，批量建造厂房，并通过创造相关产业政策支持、 税收优惠等条件，采取招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业企业，以承接产业转移的开发模式，如中关村(丰台)总部基地、武汉*佳海工业园、天安数码城等; 工业地产商、类商业模式: 大量专业市场、物流园、写字楼等相关形态，向销售型、研究型、服务型企业或商家发售，如武汉*汉口北国际交易中心、光谷金融港、竹叶山商贸城、汇丰企业天地; 创意产业园、类都市综合体模式: 即产业地产模式，是指在新经济和新型工业化背景下，以类综合体开发模式亦即产业地产发展模式产业为依托,以地产为载体，以工业性楼宇、高新技术产业研究与相关配套用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能、综合性产业商服地产。或者建成厂房、写字楼、商铺、酒店式公寓、(类)商品房出租、销售，加上下游的物业管理，利用产业配套优势进行产业综合体，如上海*海上海创意产业基地、华中电子商务产业园。 项目开发模式判研 产业园、总部基地 工业地产商、类商业 类都市综合体 工业项目三 种开发模式 突破工业用地属性，实现最大价值化 通过工业项目三种开发模式分析，寻找本项目契合模式 模式一:单纯的工业园、总部基地模式 此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进 行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等 条件营造园区与其它工业地产项目所具备的独 特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式 引进符合相关条件的工业发展项目。 工业园、总部基地的几个必要条件: 首先:必须有一定的产业或经济的发展或经济的聚集。保证基地能够生存; 第二:需要政府的强力支持:中国政府在经济中起着很重要的作用，不光中国，任何一个市场经济国家都是这样。 第三:离网络设施比较近，比如交通基础设施，包括人流和物流。因为经常要和周边进行商品交换，信息交换等活动。 第四:这一地区必须是高素质人才聚集的地方，具备技术创新和营销方面的优势。 第五:合适的体制形态和组织形态。 成功案例:中关村(丰台)总部基地 典型案例:中关村(丰台)总部基地 位于北京西四环与南四环交汇处，占地65公顷，总建面140万方，由中关村科技园区与英国道丰国际集团合作开发。 项目可吸纳500家大型企业、2000家中小企业总部入驻。投资额达45亿元。 产品概况:项目建成后将有700栋独立办公楼，每栋面积1000-5000平方米，其中500栋企业作为总部使用，200栋分层出售，吸引500家大型企业总部和2000家中小企业入驻。入驻企业对总部楼拥有独立的产权和冠名权。 配套概况:项目建成后，将配套有六星级酒店、商务酒店、小公寓、高级商业街、总部大讲堂、高级会所、健身中心、小酒吧等商业商务设施以及高智能化基础系统，会务、休闲、娱乐、商洽等场所一应俱全。 成功案例:中关村(丰台)总部基地 投资模式:该项目的开发机制，简单的说就是政府引入外资， 共同开发园区土地二级市场，关键点是摆正了园管委会、园区下属土 地开发总公司和外资公司三者之间的关系。隶属于中关村丰台管委会 的北京丰台科技园建设有限公司对园区进行一级开发，将生地整理成 熟地，以土地入股(每亩130万元)，与英国道丰国际集团、北京道丰 数码园开发建设有限公司共同组建中关村丰台园道丰科技商务园建设 发展有限公司。其中有北京丰台科技园建设有限公司占40%股份、英 国道丰国际集团45%股份、北京道丰数码园开发建设有限公司15%股份 。 盈利模式: (1)努力提升围绕产业链企业的配套增值服务: 为企业提供一条龙的入驻基础服务;定期引进和组织高端的经济和学 术交流会议;每月组织一次总裁沙龙活动，为入驻企业的决策层提供 交流平台;根据企业员工的需求，不定期组织一些专业讲座或培训， 帮助企业员工充电;配套各类工作和生活设施，提供高品质物业管理 服务; (2)各项园区优惠政策的支持: 凡入驻的高新技术企业，皆享受中关村科技园区优惠政策，企业经营 所得税按15%的税率征收;高新技术企业自注册之日起，三年内免征所 得税，第四至第五年减免按7.5%的税率征收; 在人事关系、户 籍、居住等方面给予特殊优惠。 招商模式: 主动联系外地企业，扩大成交客户基数;拓展外地代理体系，合作开 发市场;主动参加各种经济会议，宣传总部经济，带动招商;组织营 销策划活动，带动客户基础的产生并促进招商的实现。 成功案例:高科技工业园----天安数码城 总用地面积 30万平方米(450亩) 总建筑面积 80万平方米 容积率 2.66 物业形态 商业，高档住宅，公寓，办公楼，厂房 资源优势 坐落于深圳福田中心区。临近高尔夫。 天安数码时代大厦 创新科技广场一期 创新科技服务中心 厂区 创新科技广场二期 天安高尔夫花园一期 天安高尔夫花园二期 天安高尔夫花园三期 天安管理中心 和派出所 项目概况: 项目占地:30万平方米;建筑面积:80万平方米，包括: 标准厂房:40万平方米’ 高级住宅:23万平方米; 公寓:6万平方米; 商业及配套设施:4万平方米。 该项目是一座融科技研发、生产、高尚生活、商业服务为一体的多功能园区。 天安数码城经历了起步、高速发展、稳健发展三个阶段， 成功完成从传统工业园区向民营科技园区的产业聚集和转换 1990年 1999年 未来 2003年 传统产业园 规模化的高科技企业迅速发展 传统加工制造企业 厂房、食堂 水电、网络 园区定位 城市产业发展机遇 企业构成 物业构成 软件设施 高平台下的中小民营科技企业园区 服务于较大规模高科技企业的下游中小企业缺失 中小民营企业 办公楼，厂房，公寓、高档住宅，商业，配套 物业管理、网络环境、金融服务 模式成熟的全国知名民营科技园区 高科技产业形成较为完整的产业链 中小民营企业 办公楼，厂房，公寓、高档住宅，商业，配套 物业管理、网络环境、金融服务 起步期 全国化模式复制期 高速发展期 成功案例:高科技工业园----天安数码城 开发商角色借鉴 开发商的角色由园区成立初期的开发房产、代收租金和申请政策等多项角色转变为后来的纯市场化运作，仅承担开发房产和销售回现的责任。 基础设施 借鉴 园区建设初期要做好水电网络、物管、金融服务等基础设施建设，提升园区吸引力，为园区长远发展奠定坚实基础。 物业比例借鉴 园区由开始的单一功能的工业园区成功向综合工作型社区发展，居住、商业类物业所占比例随需求变化而有所提升 定位借鉴 抓住城市产业升级给予，准确把握政府设立园区的根本目标，考虑中小企业的需求，创造性地控制孵化成本，实现双赢 成功经验: 成功案例:高科技工业园----天安数码城 开发模式的复制 天安将“天安数码城”有效进行了复制:天安广州番禺节能科技园、天安龙岗数码新城、天安南海数码新城、天安东莞数码城、南京天安中心、上海天安阳光半岛等。 地址:武汉盘龙城 占地面积:150万M2 总建筑面积:120万M2 入市时间:2006年 规划:由特色产业区(服装产销业、小商品制造业)、商业步行街、住宅区组成; 厂房面积1000——3000M2，均价1800元/平方米，一期260间厂房已售磬; 商铺均价5000元/平方米; 住宅主力户型90平方米两房、130平方米三房 ，均价3100元/平方米 。 本土案例:高科技工业园----武汉佳海工业园:薄利经营，开发经营周期长 佳海工业园一期成功销售原因: 有利的政策导向:项目具备汉正街改造、产业外迁入盘龙城的良好市场契机和政策导向; 价格优势:低价 成功吸纳客户:先期蓄客，吸纳了汉正街服装、小商品制造业的厂商; 项目存在的问题及不足: 销售周期长、资金回笼慢:其厂房的消化以漫长蓄客期低利润为代价 核心竞争力较弱:该项目商业街、住宅销售缓慢，一方面在于区域激烈的竞争态势对相应客户分流，另一方面品牌厂商入驻数量少，不足于刺激其他产品消化和市场影响力的提升。市场竞争优势不足。 相互支持 相互要求 模式研判 工业园模式往往规模巨大，对龙头产业、物流配套等有较高的依赖性， 与项目的自身特征、资源优势等匹配度较低，因此不是本案的开发方向。 阳逻产业当前现状 发展工业园需要的条件 是武汉重工业转移的重要区域:在武汉产业转移中，阳逻凭借深水港优势，便利的交通、配套、政府规划等许多优势，是东部唯一具备承载产业转移的城市所在;区域优势明显; 市场有待培育:武汉产业转移重点在于8+1城市圈中二级城市，阳逻则是重点行业、重点承载区域，转移量大，但产业链以中游的生产、加工、制造为主，偏重重型机械、加工行业，如钢铁、物流、机遇制造、电力、电子、纺织等而第三产业及高科技研发所占比重较小，且缺少人力资源支撑; 各产业之间的联动性较弱:工业地产的细分市场缺乏:阳逻工业地产开发以中大型企业自主开发为主，多采用标准工业厂房和办公相结合的产品形式，工业地产市场独立发展空间有限，投资收益不高。受制于当前城市产业结构和发展水平，其市场容量及发展速度有限。 从城市发展层面看:政府规划有相关产业、企业的转移需求;有政府的产业导向，以及优惠税收等政策支持;具备一定优势; 从产业发展层面看:需有优越而低价的土地资源;需有完善的物流、交通、服务配套的支持;对本案而言土地价格产高，同时物流、交通等配套均在形成中，尚需较长过程; 从市场发展层面看:需有产业集群的关注和认可;目前需要经过漫长的引导和培育期。 综合而言，工业园模式，对本项目在产业资源、外部环境资源、政府资源等方面 提出了较高的要求，针对本案约10万余方的规模而言，工业园发展模式不适合本项目 模式二:类商业模式 类商业模式:是指房地产投资开发企业在工业园区内或 其它地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基 础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房项目的营建，然后以 租赁、转让或合资、合作经营方式进行项目相关设施的经营 、管理，最后获得合理的地产开发利润。 综合运作模式:由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，会对以上各种开发模式综合使用。 项目概况: 以服装、鞋业、纺织、小商品、酒店用品、日化用品、儿童用品、电器、塑料制品、食品等十大专业批发市场为核心，五大国际品牌主力店为支撑，以大型商业广场、大型物流中心、电子商务交易平台、酒店式公寓等为核心的国际化交易市场。 基本指标: 总建面:380万M2，一期建面:53万方 目前皮鞋、箱包市场已经对外发售， 商铺面积:30——60M2， 一层均价:6200元/M2， 二层均价:4800元/M2， 三层均价:3400元/M2， 汉口北国际商品交易中心 案例参考: 项目优势: 规模大、竞争面亦大、对时代背景依托的比重较大 产业转移优势: 汉口北国际交易中心采取产销一体化的经营模式，目前在武汉、广州、温州、深圳、成都、晋江、义乌七地推广，其客户除承载汉正街商户的转移外，更依赖于东南沿海地方服务型工业和批发型商业转移; 规模区位优势: 项目规模超大，依托“中部崛起”、交通优势、中部地区房价优势等条件发展，容易形成集群效应。但同时项目面临中国同类市场的竞争，如浙江义乌小商品城(260万平方米)、北京国际商贸物流港( 185万平方米); * * 项目名称 光谷金融港 开发商/代理商 武汉金融港发展有限公司 位置 东湖高新区光谷大道77号 总占地面积/总建筑面积 1600亩/160万方 容积率/绿化率 1.66/45% 物业管理费 1.5元/平米/月 整体定位 金融业上下游，全国性金融中、后台中心 用地性质 工业用地 售价 6500元/平米(2011年10月) 规划业态 综合后台服务区、研发培训服务区、综合商业配套区、商务配套区、住宿区 等，包含五星级酒店、高级会所、青年公寓、倒班公寓、大型超市、购物中心、 美食城等 规划 单层:2000平米;层高:4.2米 产权形式 办公楼整栋出售，公寓只租不售 政策优惠 落户、购(租)房补贴、税费补贴、人才奖励、配套保障 入驻企业 招商银行、交通银行、光大银行、银联商务、合众人寿、泰康人寿、国华人寿、捷信金融、汉口银行、长江证券、深圳农行、武汉农商行、大成基金、台湾纬创等知名企业 光谷金融港，光谷片区，160万方全国金融中、后台中心，定位明确，政策支持，配套完善 案例参考: * 经营时间:2007年开始陆续营业; 规模:占地面积2100亩，建筑面积60万方; 规划:汽车产业是两层店铺;副食调料为三层店铺; 经营业态:汽车、钢材、副食调料等专业市场和仓储、物 流两大配套中心; 经营形式:批发+零售; 租金/售价:汽车市场1楼50元/?，2楼25元/?; 经营状况:入驻商户2000家，年交易额100亿，汽车市场年交易额占湖北省汽车市场份额的60%、钢材市场年交易额占武汉地区零售市场份额的50%、副食调料市场年交易额更是占武汉副食调料商品年消耗额的70%; 配套状况:仓储、物流、电子商务、文化、旅游、娱乐、餐饮、酒店等十大功能于一体的现代化专业 市场集群 产权形式:只租不售 管理公司:武汉竹叶山中环商贸城有限公司 主要推广渠道:政府支持，企业自身推广 现状描述:人流量多，环境好，配套设施全 竹叶山中环商贸城:60万方，以汽车、钢材、副食调料等为主的大规模产业集群 案例参考: 金银湖中部慧谷:省级重点招商引资项目，别墅式商务办公体验地，创新绿 脑模式先行者。 位置 武汉金银湖生态园环湖路 开发商 武汉财富兴园置业发展有限公司 规模 占地 800亩 建面 70万? 定位 项目定位 集企业研发办公、会展、酒店、国际公寓在内的国际服务外包产业园区。 业态定位 国际国内软件研发及IT、汽车研发、工程设计、生物科技、信息科技、医 疗科技、环保工程、商务服务、管理咨询等。 经营时间 2010年开盘，2011年8月底一期入驻，总共四期。 规划 办公区域为独栋、双拼、三连排等形式的别墅，4层，一楼二梯设计，按单 元分隔，每单元面积为400多平米，首层层高为5.4m，二层层高为4.2m，后期 将会有会展中心、酒店、商铺等建筑。 车位配比 800个 售价 6000元/平米(2011年10月) 租售模式 出售 销售状况 一期已进驻企业40多家，总规划入驻企业500至800家。 入驻企业 汽车研发、医疗科技、动漫设计、软件开发等类型 主要推广渠道 政府重点招商项目，企业自身推广 项目特点 政府扶持力度大，别墅式办公 典型案例: 汉口北、竹叶山商贸城等大型专业市场日益成熟且供应量大，市场竞争激烈 武汉大型集中专业市场相对成熟，目前多个专业市场处于销售、经营，半径辐射全市，并呈现激烈竞争态势; 目前比较典型的专业市场为离阳逻最近的专业市场为汉口北专业批发市场，采取产销一体化的经营模式，目前在武汉、广州、温州、深圳、成都、晋江、义乌七地推广，其客户除承载汉正街商户的转移外，更依赖于东南沿海地方服务型工业和批发型商业转移; 该专业市场供应量大，各类专业市场整体供应规模高达2000万方，目前汇集有7大专业市场。 业态囊括建材、汽配、农(副)产品、食品、家居等，业态丰富，业态集中度较高。区域以“前店后仓、前商后厂”的专业批发市场为核心，形成产业一体化为发展格局，最终形成集商务楼、写字楼、酒店、高层住宅于一体的综合性类商业专业市场;区域商铺含返租约在12000元/平方米左右，30%由开发商自营，50%引进自营商户，20%对外销售，目前市场认知度与成熟度日益提升，随着商家的进驻，经营氛围也日益浓郁。 模式研判: 市场名称 项目规划用地 总建筑面积 总投资 预计年销售额 年创税收 市场概况 汉口北批发第一城 3800亩 380万方 60亿元 500亿元 10亿元 集小商品、鞋业、皮具、酒店用品、服装、家纺、塑料制品等多门类专业批 发市场 四季美农贸城 4200亩 300万方 60亿元 1000亿元 10亿元 分为六大市场和一个展示配送交易中心，包括蔬菜、食品、花木、水产、冻 品、粮油等。 中国家具CBD 2170亩 300万方 52亿元 400亿元 10亿元 包括国际城、国际品牌街、仓储物流、家具学院、研发中心、休闲商业、社 区服务、商务酒店、生产基地等八大功能。 五洲建材城 2000亩 289万方 56亿元 324亿元 9亿元 经营业态有:灯饰照明、陶瓷洁具、地板木制品、管材管件、五金水暖、板 材型材、油漆涂料、橱柜厨电、集成系统、软装饰等十大类。 纵横汽车大世界 2000亩 350万方 58亿元 100亿元 10亿元 经营范围包括汽车文化推广与展示、高档品牌用品交易、汽车美容保养、专 业汽车维修服务、餐饮休闲等。 中国长江金属交易中心 2120亩 60万方 20亿元 —— —— 主要经营钢材贸易、仓储、物流及加工。 汉口北荣中石化物流基地 1000亩 —— —— —— 5亿元 经营范围石油贸易、仓储、物流。 汉口北、竹叶山商贸城等大型专业市场日益成熟且供应量大，市场竞争激烈 模式研判: 相互支持关系 相互要求 专业市场供给量大， 竞争态势激烈 开发经营需要漫长的培育期 市场日益成熟，业态丰富 阳逻目前尚无发展专业市场趋势，同时在配套、服务、交通等方面与汉口北、竹叶山相比尚需完善 专业市场对交通配套的成熟度较为依赖 相关业态已经出现市场细分，专业度和成熟度较高，阳逻无自身明显竞争优势 目前区域交通正处于逐步完善中，轨道拟于2017年通车，快速路拟于2015年建成。 漫长的培育期相对投入产出比，无法实现价值最大化 市场层面本项目所在区域不具类商业地产优势; 竞争层面本项目所在阳逻区域不具类优势;也与阳逻目前的产业定位不符 开发经营层面，项目规模、特性决定无法实现企业经营利润的最大化 未来发展层面，区域交通、配套短期内无法适应专业市场需求 专业市场竞争激烈，培育期长，开发空间狭窄 从市场面看:专业市场竞争激烈、多元; 纯写字楼市场处于起步期，需求小，需求空间狭窄; 从经营面看:专业市场需要漫长的引导期，写字楼市场有赖于 城市第三产业的快速发展和客户对房地产市场认知的逐步提升 从开发目标看:专业市场的开发需耗费较大的时间成本。 而纯写字楼市场目标客户少，销售滞缓而导致销售周期延长。 综合而言， 类商业发展模式不适合本项目的短期目标实现 综合结论: 模式三:类综合体模式 类综合体模式概念:即泛地主+产业开发，其核心是一种新型的商业(工业)地产运作。是指项目一般具有较灵活的经营范围，既需要在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面跟得上建设的步伐，具备一定经营能力，进行产业、商业、住宅、酒店、公寓等产品形态和物业功能的综合开发。 集住宅、商业、娱乐休闲、生产办公于一体的类都市综合体 类综合体模式特征一:主要通过工业及商业地产范畴内商铺、集中商业、商业街、办公楼和其他物业设施的开发，提供企业运作所产生的除生产加工以外的其它各类需求和场所，并把这些建筑空间以租赁或销售的方式，提供给从事其中的产业机构或个人。 类综合体创新模式的特征一:在有限的空间里为企业提供各类需求和服务，使有限的土地资源得到集约性利用，使有限的建筑发挥最大的效能。通过会展、餐饮、娱乐、休闲、体育、购物、旅游等场所。满足和引领产业时尚消费经营和潮流。 星河雅宝高科总部园 类都市综合体参考案例——“海上海” 项目概况: 地址:上海市杨浦区与虹口区交汇处; 规划指标:建设用地面积约8.49万平方米，容积率2.44左右，总建筑面积约23万平方米， 7 幢住宅的建筑面积为9万多平方米， 3 幢 LOFT 建筑面积为7 万多平方米，商业街面积近3万平方米; 物业形态: 精装SOHO公寓、创意 LOFT 、创 意商业街。 外地案例参考 项目特征: 创意商业街长400米，是 “海上海”灵魂的载体，分为混凝土、金属、玻璃、红砖、木质 5 个不同的建筑区域; 设计了讲堂、会馆和剧场，以为创意产业者和需求者提供交流的平台。; 创意 LOFT， 3 幢高 80 米的匣型建筑，由黑灰底色的铝板和玻璃幕墙构成。内部多为错层空间，层高分别为 3.4 米、4.6 米、5.3 米; 创意生态居(精装SOHO公寓)，外观时尚富于变化、内部空间可自由组合，全精装修。 创意商业街长400米，是 “海上海”灵魂的载体，分为混凝土、金属、玻璃、红砖、木质 5 个不同的建筑区域; 设计了讲堂、会馆和剧场，以为创意产业者和需求者提供交流的平台。; 创意 LOFT， 3 幢高 80 米的匣型建筑，由黑灰底色的铝板和玻璃幕墙构成。内部多为错层空间，层高分别为 3.4 米、4.6 米、5.3 米; 创意生态居(精装SOHO公寓)，外观时尚富于变化、内部空间可自由组合，全精装修。 商业街 精装SOHO公寓 LOFT 案例研究 类都市综合体参考案例——“海上海” * 楼层:分为多层办公区(1-5层)、18层及28层，内部层高3.6m，可以容纳500家企业; 用地性质:产权年限50年; * 位置 硚口区古田二路与长丰二路交汇处 开发商 武汉汇丰投资有限公司 规模 占地 118132? 建面 295330? 定位 项目定位 不做化工，以办公为主 业态定位 医药、零售、开发商、服装类型等相关产业，不做化工 经营时间 201109开盘 规划 下半年1-3期开盘 售价 未开盘，6000元/平米左右(2011年10月) 车位配比 1440，包括下沉车位 租售模式 只售不租 入驻企业 中百控股总部，中国石化江汉油田物探院，省交通厅下属指挥部，武汉有色 金属投资有限公司等 主要推广渠道 政府支持，企业自身推广，以大客户带动客户 项目特点 价格优势，生态办公，停车方便 汇丰 企业天地:30万方，生态企业办公花园 本地案例参考: * 光谷.芯中心:25万方，围绕电子芯片产品制造加工为主的综合性类综合体 产业园 周围产业:富士康、中芯国际、三一重工、武钢阿尔斯通等大型企业; 用地性质:工业用地; 配套状况:会议中心、餐厅、咖啡厅、体育中心、网球场、超市、放映厅、 公寓 * 位置 光谷大道111号 开发商 武汉东湖高新集团股份有限公司 规模 占地 248亩 建面 25万方 定位 项目定位 无主题，但以电子芯片产品为主 业态定位 电子芯片产品为主的无噪音、无化工企业 经营时间 201106开盘，8月入驻 售价 4600元/平米(2011年10月) 规划 3期，1期6层500-700?，3.6层高，后续有独栋办公及16层写字楼 车位配比 1172/666(地下车位) 销售状况 一期部分在售，退台在售 主要推广渠道 政府支持，企业自身推广 项目特点 花园式办公，退台、露台赠送 本地案例: * 项目名称 光谷金融港 开发商/代理商 武汉华商恒地置业有限公司 位置 武汉经济技术开发区芳草二路与江城大道交汇处 总建筑面积 14万方 整体定位 高新产业、电子商务、贸易等 规划业态 独栋楼、研发楼、星级酒店、配套公寓、独栋楼王、高层写字楼、星级酒店、 配套公寓 规划 单层:800-4000平米 单栋:1500、2000、4500平米; 层高:底层4.5米，上层3.6米 产权形式 出售 售价 独栋6000-6500元/平米，高层未推出(2011年10月) 政策优惠 前三年免税，后五年税费减免50% 研发楼 星级酒店 配套公寓 独栋楼王 独栋 华中电子商务产业园，14万方，沌口经济开发区首发电子商务产业园区 本地案例: 发展类都市综合体需要的条件: 从市场需求层面看:可容纳居住、办公、生产、经营、消费等多方面的需求; 从政府支持层面看:需要有政府的产业导向利好，但并不单纯依赖; 从产品面看:成熟的地段或未来优越的地段; 从资源层面看:交通、生活配套的完善;具备城市意象、功能丰富的产品。 类都市综合体模式对产业要求较低， 但地段、产品功能、建筑外观要求较高 成功要素: “海上海”作为上海市现代服务业集聚区，带动上海创意产业重心迅速东移，物业产品一推出即告热销，其成功要素如下: 政府引导及支持; 产品不仅概念新颖时尚，与创意产业公司、创意及城市文化爱好者精神契合度高，且从产品规划设计入手，利用新颖、可变性、实用性皆强的产品吸纳消费群; 上不间断文化活动的刺激，在客户中迅速形成传播度、美誉度、品牌忠诚度。 案例总结 类都市综合体模式对地段、产品功能、建筑外观要求较高，但对规模、资源、产业聚集度要求相对较低，与本项目的匹配度较高，是本案可以考虑的方向。 市场现状:目前阳逻房地产产品的细化程度不高，写字楼在功能、形象、品质等方面与普通住宅、公寓还未区隔开; 办公市场:目前阳逻办公市场仍处于起步阶段，商业写字楼及标准厂房是主流产品，目前老城区内商业写字楼仅领港城有供应，市场空间及需求较弱，开发区内暂无工业写字楼供应;客户对两者价格预期基本持平，投资意向较弱，市场有待培育和引导; 供给:以商住混用为主，且主要位于老城区内，供应极少，而开发区内大多有自身的产业园和办公场所; 价格:以定向开发为主，价格预期与住宅房价基本持平。 类综合体模式研判—--商务市场 商务类市场处于起步阶段，目前市场需求小、价格预期低，面临较多不确定风险 写字楼客户情况 开发区内写字楼客户多为定向开发或自建办公楼，而老城区中，以政府定向持有为主，以领港城 为例，已为开发区管委会整体购买。而其它行业以及投资购买行为较小，市场空间与需求不足。 写字楼消费市场特征 从早前开发、销售阶段的写字楼公寓调研来看，如华中钢铁产业基地，其商业类由于有强大的产 业支撑，销售良好，而新近推出的写字楼则市场反应冷淡，销售不佳。客户预期价格与住宅基本 相当。由于市场需求有限，实际出租率和使用率不高，这将影响后期写字楼市场的销售和回款。 客户:老城区内大多以政府机构以及定向开发为主，市场客户较小; 消费市场:由于产业链效应尚未体现，投资预期与潜力较小，需求量小，市场空间有限。 在产品认知上，阳逻(类)写字楼、公寓市场处于起步期，并呈现商住混住 的特征，购房者对商业、住宅、工业地产性质意识模糊;市场写字楼开发素质、销售价格等同于住宅; 纯正商务型写字楼客户量少，大多为定向开发和企业自主开发; 在消费理念上投资意识也仅局限于大众类商业产品;对纯写字楼需求较小、市场化销售不佳，发展空间狭窄 受限于第三产业的发展及当地产业特征、客户认知和投资理念，工业类纯写字楼展空间狭窄。 商务类市场处于起步阶段，目前市场需求小、价格预期低，面临较多不确定风险 类综合体模式研判—--商务市场 住宅发展态势: 供需结构上，市场供应集中，整体供大于求，同质化竞争激烈。 住宅产品上，90-120平方米以内的普通住宅将占主流趋势; 公寓类市场，在阳逻处于起步阶段，开发区内基本以职工宿舍形式，纯公寓类用途和功能的基本没有，而中心城区内，领港城首推产权式酒店，12年年均返租8%。目前尚未进入市场化 销售，虽然内部认购情况较好，但市场化结果有待验证。 价格上， 中心区住宅销售均价约为3400—3800元/平方米; 开发区约在3200元左右; 产权式酒店类产品含装修和返租在内预期价格达到9000元/平方米以上 客户上，本地需求有限，外地需求受政策影响较大，存在极大不确定因素。其中: 本地客户主要为:公务员、企业中高管、企业员工、中小私营业主; 外地客户主要为:武汉、青山等投资者、周边如余集、新洲政府官员、私营业主、外地打工返乡者 重点片区住宅发展态势: 老城区:目前的行政中心，配套成熟，但受旧有格局限制，土地供应有限， 开发重心已逐步向柴泊湖区域转移; 柴泊湖:土地资源丰富，自然生态景观良好，是近几年住宅开发热点地区，目前区域内大盘云集，竞争激烈，随着配套的成熟，未来预期潜力和空间较大; 产业新区:政府规划重点发展区域，初始发展阶段，配套薄弱，住宅供应较小，以中低端为主，由于缺乏配套和自然景观资源，加上交通的不便，销售状况一般。 类住宅开发模式研判: 老城区及柴泊湖区域供应集中，而本区域内供应相对较少，具备一定市场挖掘空间; 武汉客户除外，本地客户对用地属性意识模糊，类住宅销售抗性可通过多种方式化解; 随着本区域产业的聚集，对居住的需求将呈现增加趋势; 但目前，本区域内交通不便，配套缺乏，同时受景观资源、产等因素影响，客户对区域存在较大认知抗性，对产品的预期价格较低; (类)住宅具备一定挖掘空间，同时也存在一定市场需求，但受区域认知、配套、产业等因素影响，仍然存在较大市场风险。 酒店式公寓、产权式公寓等产品在阳逻尚属创造领先产品，市场挖掘空间较大。 类住宅市场面临一定风险，而公寓、酒店类产品尚属首创，具备较大挖掘空间，同时价格上也存在较大附加值体现 类综合体模式研判—--类住宅市场 阳逻商业发展态势: 商业开发集中于老城区和柴泊湖区域，其中老城区目前已出现大型集中式裙楼商业，而柴泊湖区域则多以住宅底商、商业街为主。 目前已有中百、武商量贩等品牌进入; 多数商业项目开发运营还处于初级阶段，重炒作、重销售、轻招商、轻运营，大部分商业项目还在采取年回报8—10%的包租、返租的方式; 目前中心城区一层商业门面销售价格在2-4万元/平米左右; 柴泊湖区域约在1.5万元左右 本项目所在开发区临主干道商铺价格约在1.3万元/平方米左右。 市民有强烈的商业消费需求; 区域商业需求态势: 区域目前商业配套极为薄弱，未来随着产业的聚集和发展，区域配套、交通的完善，将为项目所在区域带来旺盛的消费类商业需求。 商业开发处于初级阶段，居民消费业需求旺盛，区域商业配套缺乏，存在较大发展空间和潜力。 消费类商业开发处于初级阶段，商业核心区供需旺盛; 居民消费业需求旺盛; 区域消费类商业供给缺乏，面临补给效应，发展空间较大; 产业、政府、配套综合导入人口将构成区域消费类商业的主力客群; 区域需求旺盛，供给匮乏，发展空间较大。 类综合体模式研判—--商铺 阳逻酒店业发展态势: 酒店集中于老城区内，多为准三星级酒店，整体配套、档次较之武汉同类酒店仍有一定差距;经济型酒店的品质则接近于招待所; 目前酒店的入住率极高，普遍入住率达到80%以上，三星级以上酒店甚至出现供不应求的状态;产业的发展刺激了酒店的消费，随着城市化进程加快、产业发展，阳逻酒店业仍将持续迫切、旺盛的需求特征。 区域酒店需求态势: 本项目所在开发区内仅有一座国际标准的大酒店，需求旺盛，难以满足市场需求; 未来工业企业进驻、各项配套的完善，都将为酒店发展提供广阔的市场空间。 阳逻酒店现状: 武汉阳逻山庄 武汉阳逻经济开发区汉施路108号 武汉百仕德酒店 武汉市新洲区阳逻街军安路6号，中百超市旁 武汉四季365酒店 武汉市新洲区阳逻平江东路71号 武汉新港国际大酒店 武汉市阳逻经济开发区管委会旁，是由佳阳国际与新洲区政府合资兴建的开发区内唯一一座国际性标准的大酒店。 存在市场空白且需求旺盛，发展空间较大。 酒店市场空白且需求旺盛，发展空间较大 类综合体模式研判—--酒店市场 从市场层面看:可以超越目前城市房地产的同质化竞争，同时也可与区域内的大规模产业形成差异化竞争; 从需求层面看:区域消费类商业、住宅都存在一定挖掘空间，同时酒店、公寓类市场需求将逐步显现; 从预期层面看:重点开发区的政策引导，市政规划配套、产业带动的利好; 从产品面看:开发区门户、路网完善，城市产业走廊的优越区位，除研发楼、厂房外，比较利于开发商业、酒店、公寓以及类住宅; 此模式容更为容易营造城市意象，实现地段价值最大化;易于吸纳区域多重导入型客群;更易于提升价值，快速回笼资金。 类都市综合体模式适合本项目 综合结论: 类都市综合体模式在市场需求上、物业功能上、以及市场空间上都更能满足本案使命及需求 综合结论:类都市综合体是适合本项目的最佳开发模式---- 消费型、配套型商业:在本区域内较为缺乏，市场空间和需求较大; 纯写字楼:开发空间小; 商住类的公寓、酒店:较受欢迎 研发楼、厂房:存在较大竞争 三种工业园开发模式对比分析:具备一定创意与特色的类都市综合体、创意产业模式与本项目匹配度较高 模式 特征 需具备条件 匹配度 大型工业园 区、总部基 地模式 在很大程度上受到政府影响，需要根据当地政府的政策应对，包括园区产业类型，土地出让和规划等。 工业园模式往往规 模巨大，对龙头产 业、物流配套 等有较高的依赖性 项目自身规模小、核心资源、产业优势不明显 ，与此模式的匹配度较低，不是本案的开发方向。 类商业开发模式 房地产开发商不是主体企业，不能主动参与，难以获得同主体企业同等话语权，更适合的选择应该是在主体企业、产业导向确定之后围绕主体企业进行开发运作。 类商业模式对产业规模、行业成熟度、物流配套等有强烈的依赖性 针对本案所处区域产业现状、规模与资源特征而言，亦不适合本案开发考虑方向 类都市综合体模式 对传统产业的依赖度较低，对创新、特色要求较高。同时因创新所体现的产品附加值较高。 类都市综合体模式对地段、产品功能、建筑外观要求较高，但对规模、资源、产业聚集度要求相对较低 该模式对规模、资源、产业配套等要求较低，与本项目的匹配度较高，是本案可以考虑的方向。 ? × × 3 项目机会研究 市场背景研究 开发模式研究 开发策略研究 开发模式研究 盈利方式研究 产业方向研究 盈利模式研究 商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，包括住宅或写字楼等底商、购物中心、综合市场等( 商业地产 工业地产 工业地产是指以用于工业生产、仓储、运输、配套等各种用途的房地产形式，包括厂房、仓储、工业配套等。 商业地产与工业地产内涵截然有别; 但二者都不单纯是地产，区别于单纯的工业或者商业，而兼有地产、工业或商业、投资等多重特性; 房地产和庞大产业链条上的不同类型有机结合产生工业或者商业地产; 二者都是产业发展对于产业链条上各个环节要求越来越专业、越来越精细的必然产物; 商业经营的专业化、大型化、集中化催生商业地产; 工业生产的集中化、工业厂房要求的高标准化、生产与资产经营的专业化等催生工业地产。 工业地产与商业地产比较 商业地产 盈利模式 对于开发商而言，可售可租(盈利在于销售收入或者租金; 对于运营商来说(盈利主要在于以高素质、高标准的经营，以获取稳定租金和管理费为利润主要来源; 开发商:一是通过与制造商合作开发赚取适当开发利润，是自建再通过销售或者出租获取利润; 运营商:则以其专业的素质和优质服务赚取租金收人和管理费;小业主则是自己生产赚取利润， 是出租获取租金回报。 工业地产 盈利模式 商业地产与工业地产盈利模式比较 工业地产商运营模式 1(?主要以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园。 2(进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利 项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商服配套等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。 如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的“大业领地”等项目亦如此。 3(?通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利 工业地产开发 商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业 强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下 的项目收益。 直接销售模式 先租赁再销售模式 完成租约，再整体资产打包出售 开发商自己经营最后整体打包上市 盈利模式 总 结 国内常用模式 国外常用模式 鉴于本案区位，环境以及开发模式，建议本案采取直接销售+先租赁再销售 相结合的盈利模式 ， 2 项目机会研究 市场背景研究 开发模式研究 开发策略研究 开发模式研究 盈利方式研究 产业方向研究 盈利模式研究 产业发展趋势 初始模式的传统工业园区，随着技 术的发展带来产业革命，纷纷实现 了升级和更新，产生了生态工业园 、高新技术科技园、电子产业园、 IT产业园、创意产业园等，产业集 群的效应带来的产业新城时代，也 是本案产业定位的大环境与背景， 只有清楚了大背景下的产业园方向 ，才能给予本案产业园准备的定位 方向和建议。 更新现有产业 1 改进技术和工艺 2 延伸产业链 3 产业升级趋势 升级渠道 现有产业升级 产业结构调整 构建产业集群 产业转化 产业提升 产业聚集 转化园区功能 4 都市型服务业 功能转化 ? ? ? 本案方向 案例参考一:鲁尔是德国，也是世界的传统重工业重地。是德国经济发展的一个核心区。在产业类型、区位条件上与阳逻类似。其产业调整方向对本项目具有一定借鉴与参考意义。 区位:位于德国西部、莱茵河下游支流鲁尔河与利珀河之间的地区 交通:水陆交通便利 。沟通莱茵河、鲁尔河、利珀河和埃姆斯河的4条运河网;巴黎通往北欧和东欧的铁路，德国西部通往柏林和荷兰的高速公路。 规模:面积4593平方公里，占全国面积的1.3,。区内人口和城市密集，人口达570万，占全国人口的9,。 成绩:曾经生产全国80,的硬煤，90,的焦炭，集中了全国钢铁生产能力的2/3，电力、硫酸、合成橡胶、炼油能力、军事工业等均在全国居重要地位。 产业变化过程 面临问题: 经历着资源开发到资源枯竭、由钢铁振兴到企业没落的经济阵痛。 环境差，污染严重。浓烟蔽日，煤渣满地。 居住、企业交叉分布，人口稠密。 采煤 采煤 机械 工业区早期 电子 工业 机械 食品等 轻工业 电力 钢铁 工业区转化期 电力 石油 机械 电子 化学 钢铁 采煤 食品 化学 石油 汽车 化学 工业区现在 生物 技术 产业技术含量提高和新型化过程 经验参考:随着工业的发展，鲁尔工业区由传统产业为主导逐渐转化成以高 新技术产业为主导的新型工业。其产业调整和发展方向也是本案可以重点参考的 定位方向所在。 钢铁 信息技术 食品 鲁尔现有新型产业 产业中心转化:以采煤、钢铁工业中心，发展成多种工业中心，以信息技术、 机械等最重要。 教育和技术的发展:鲁尔区现在是欧洲境内大学密度最大的工业区;全区有 30个技术中心，600个致力于发展新技术的公司。 技术转化:所有大学和研究所都有“技术转化中心” 12个产业重点:信息技术、新材料、医药技术、环保等 服务业发展:零售业、旅游、法律咨询、广告、多媒体等新兴服务产业。在 原来炼钢厂的旧址上，现在是欧洲最大的购物中心。 重工业基地 引进新型产业 调整内部产业布局 发展文教科研 阳逻现在 阳逻未来 案例参考二:四方区是青岛重要的传统重工业区，具有良好的传统制造业基础。在产业结构、 区位、交通以及循环经济园区的打造等方面与阳逻极为类似。其发展对本案有一定借鉴与参考 区位:位于青岛市市区中部，胶洲湾东岸。连接市区、李沧区、崂山区。 交通:紧邻308国道。距海港2公里，距机场10公里，铁路纵贯全区。具有青岛长途汽车总站。 问题:高能耗、高污染型产业所占比重较大 。环境污染严重，产业面临巨大的改造压力。 四方区 老工业区 四方区 高科技园区 机场 胶 州 湾 背景: 重要的传统工业区，形成了具有纺织、服装、食品、机械、化工、电子等支柱产业; 具有大量的大中型企业，形成一批龙头企业，比如青岛海尔、四方机车厂、华能发电、华拓科技等公司。 具有良好的教育科研和技术资源 经验参考:利用自身产业加强科研，进行产业技术的改造和创新， 打造循环经济园区。其产业发展趋势也是本案定位与开发模式重要参考方向 发展模式 升级基础 面临问题 传统产业技术水平较低 传统制造业聚集程度高，青岛海尔电冰箱厂、四方机车车辆厂等 主要升级措施 技术改造传统产业 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 :应用高新技术和先进技术，提高产值和降低能耗。 效果:07年万元GDP能耗、水耗同比分别下降5.5%和7%。 自主创新，技术提升 方法:搭建政府、高校院所和企业三方合作平台。 效果:2007年高新技术产业产值占规模以上工业总产值的比重达到40.1%。 引进了德国朗盛橡胶新材料研发中心、国家有机氟重点实验室等12家高科 技项目。 企业能耗高，污染严重。 类似 四 方 阳 逻 类似 科研优势:具有青岛科技大学等教育科研资源;制造业科研院所大都集中于 此 . 类似 缺乏 案例参考:第三意大利是意大利中小企业的摇篮，在传统制品行业享誉世界。 其产业的城市地位与阳逻类似，其发展趋势对本案有一定借鉴与参考意义。 米兰 都灵 热那亚 皮亚琴察 乌迪内 蒙特别鲁那 卡尔皮 帕尔马 萨斯索罗 摩德纳 博洛尼亚 卡拉拉 普拉托 马萨 阿雷佐 意大利的经济版图明显的呈现出三段式的结构:发达的北部，欣欣向荣的中 部及落后的南部 意大利被誉为中小企业王国，在制造业企业总数中，中小企业占99(87, 意大利中小企业竞争力强，在国际市场上享有盛名的意大利皮革、服装、玻 璃、家具、卫生陶瓷、大理石、鞋类等，绝大多数是中小企业生产的 而第三意大利是中小企业最为集中及活跃的区域 第一意大利 大企业主导 第二意大利 农业经济主导 第三意大利 中小企业主导 经验参考:通过产业聚集贯通整个产业链，通过长期的政府主导不断向高附 加值的产业链两端聚集。其以传统产业为主导，强化产业链的完善和聚集，最终 形成产业关联紧密的企业聚集带，对本案有一定借鉴与参考意义 企业N 企业2 企业3 企业5 企业4 企业1 企业N 企业2 企业3 企业5 企业4 企业1 核心 企业 企业N 企业2 企业3 企业5 企业4 企业1 核心 企业 大量同类性质的中小企业在地理空间上聚集 由于集中度高，企业之间的知识可以快速的传递，同时竞争也促使企业寻求 创新及差异化 竞争促使企业出现分化，企业之间发展出分散化和专业化 自然形成产业上的一体化，企业之间分工出现 企业间的分工进一步深化许多专门为其他公司提供产品设计、销售咨询的服 务公司 最终形成关联紧密地企业聚集带 制造 研发 营销 1 2 3 集群所在地地名 生产领域 企业数 蒙特别鲁那 运动鞋 701 萨斯索罗 瓷砖 220 普拉托 纺织服装 11850 卡拉拉 大理石 1200 比耶拉 纺织服装 2300 卡尔皮 纺织服装 2630 佩扎罗 家具 1000 帕尔马 火腿 215 产业集聚形态 产业微笑曲线 高附加值 高附加值 低附加值 案例 1 德国.鲁尔工业园 2 青岛.四方区工业区 案例启示 3 第三意大利 对于项目而言: 区域缺乏完善产业链; 龙头性企业缺乏产业聚集效应; 缺乏教育科研资源 缺乏商业商务日常生活配套设施 缺乏完善便捷的区域内部循环交通 我们能否结合成功产业区的发展经验，结合所在产业园的当前现状和未来趋 势，选择出适合自己的产业方向和开发战略, 对本项目启示 案例总结 具有较强的产业基础或产业影响力 政府资金的高投入和强势性政策支持 特色产业和龙头企业 良好的科研教育资源和技术能力 大量同类型企业的集中 构筑了良好的区域产业空间网络 以传统产业为基础，加强产业升级和产业链的完善，向更高附加值的科技研 发、高新产业、配套服务型产业方向发展，是传统产业园区的三大主流方向，亦 是本案产业定位和开发参考方向 2 项目机会研究 市场背景研究 开发模式研究 开发策略研究 工业园模式 类商业模式 类都市综合体模式 产业趋势 项目自身条件和市场背景 城市环境 , 项目的思考点:如何结合自身，实现价值最大和持续发展 项目特征 思考背景 开发模式 开发战略思考 定位方向 本项目开发方向选择——在区域产业现状的基础上，发展具有融合性的传统产业链两端的 都市产业的服务与配套功能。 生产性服务业—— 中小企业的集办公、研发、营销等于一体的企业定制区 冶金、金属制品等企业的展示营销大厅 消费性服务业—— 服务于城市消费人群和企业的大众消费市场，比如为园区企业和市场服务的休闲、娱乐、餐饮、商务会议、酒店住宿等相关配套。 开发策略 先入为主——以领先开发理念树立市场形象 招商先行——以品牌建立市场高度 分期开发——以产业配套提升项目价值 弹性规划——以客户需求定制个性产品 租售结合——以租带售实现利益最大化 项目发展战略:尊重现实，占位未来: 中远期 近中期 近期 根据地块的价值和可利用性，借势周边传统产业基础，打造集展示营销、集约办公的中小企业总部。 利用区位优势，和地块可用性，主动占位城市功能，发展餐饮、娱乐、休闲等产业配套功能，服务城市，聚集人气。 匹配区域发展，打造星级商务酒店、产权式配套公寓、类住宅等产品，完善园区功能，实现与城市的完全融合。成为现代化、高附加值的都市型服务型产业区。并实现可复制化的开发模式。 在园区现有产业的基础上，借势周边产业基础，占位未来，提升土地价值，向生产服务型和产业配套型转化，最终成为具备领先模式和理念、满足未来产业发展和区域功能的都市型、服务性、配套型的现代化产业园区。 都市配套型产业 都市服务型产业 本项目基础 产业基础 补充区域功能 促进区域产业升级 区位交通优势 区域规划 产业配套型 依托城市重点工业集中区，着重发展产业链两端对环境干扰小、水气噪声等污染少的高新科技产业，特别是一些科技研发、智力创意和加工制造业，接近就业和消费市场; 产业服务型 服务业包括生产性服务业和生活性服务业，既为生产提供中间服务，也为消费者提供终端服务; 定位思考 项目特征 区域产业现状 是否有利于传统产业的发展, 规模小。 土地成本相对高。 无主导企业资源优势。 本片区能否为本案提供独特的价值定位 一冶、一棉、中冶、中硅、武钢等龙头企业进驻。 区域政府重点发展和扶持 当前配套设施、配套产业缺乏，导致当前区域人气较弱，缺乏活力。 结合项目自身特征，所在区域产业现状分析，案例经验参考，本项目不适合原有传统产业路线。可以现有产业的依托，向产业链两端更高附加值的服务型和配套型产业发展。 本项目可为传统产业上下游的中小型企业提供复合功能的产业平台，形成生产、生活、办公、休闲、娱乐为一体的综合性产业区，建立自身差异化竞争优势，成为彰显城市功能的重要载体。 复合功能 专业市场 信息咨询 产品研发 科研技术 生活娱乐 餐饮休闲 健身娱乐 商务洽谈 商务住宿 商务展示 商务活动及交流 生产加工 生产办公 贸易交流 商务会议 休闲娱乐 生产办公 信息科研 本项目结合区域市场特征，在定位打造上，重点结合区域产业现状和未来趋势，从多维交易模式、全方位展示来实现项目复合式的功能定位 定位思考 4 项目定位研究 功能定位 属性定位 客户定位 土地价值分析 功能分区原则 功能分区建议 高创(阳逻)?都市服务型产业园 --------服务产业，补充城市，聚集人气 项目属性定位 居住、办公、商业、休闲娱乐为一体的城市综合功能，满足生产、生活各项 所需 服务型产业园是未来工业园存在的极具竞争力的模式，并不是单一的产业， 而是聚集了生产、生活、服务为一体的微型城市体。一流的产业园区一般具 备以下关键要素: 配套完善 “去工业化”，生态化、高绿化率，营造园林式、花园般的园区环境 环境与形象 新颖、创新的规划设计理念、科学合理布局，实现生态化、宜居化 规划布局 产品设计和企业品牌、文化相结合，植入企业品牌，展现文化内涵 品牌植入 注重领先产业园开发理念的引导和宣传，使之成为营销宣传的重要手段，有 效提升项目影响力，促进项目认识度快速提升。 领先理念 一 流 工 业 园 区 的 K P I 以人为本 高品质、人性化居住满足多种类型人群需求 核心因素 4 项目定位研究 功能定位 属性定位 客户定位 土地价值分析 功能分区原则 功能分区建议 土地价值评估对于政府和土地开发的双重意义 政府可以全面科学的管理土地，合理的利用城镇的土地 为政府相关部门制定土地利用规划、计划以及有偿使用土地提供决策依据 现状的梳理，定位土地的开发价值 明确土地的优势资源并进行放大，明确土地的劣势并寻求解决之道 明确土地开发的限制条件，确定土地的开发方向 潜在的评估，预测土地的潜在价值 待开发的土地在城市总体规划中的空间位置，区域周边未来的基础设施配套 区域周边的产业规划和布局，产业的递延发展及由此引发的人口的变迁 规划附加，价值的提升潜力 合理的规划带来的软价值的提升，对土地资源的保护，对地形地貌特征的合 理利用 政府 土地开发 功能定位:土地价值分析 土地分等定级的原理及方法 马克思地租理论——级差地租的存在是土地级差存在的客观基础 马克思区位论——区位论说明了城市地域经济活动的分布规律 阿伦索的竟标理论——是分类定级全域覆盖评价的基础 原理 方法 土地分类定级 土地综合定级 土地综合定级 综合定级首先抽掉土地用途的差别，根据因素在地域上的分布差异体现土地 质级的差别，是在模糊用途情况下评定区位差别的。 土地价值分析 土地分等定级的一般步骤 对地块按照网格法进行划分并明确各网格地块的资源状况。 步骤1 根据城市区域特征及内部结构特点，选择定级因素指标体系 步骤2 按照替代原则，就各地块区域条件与其所处区域的平均条件相比较，确定各 地块的分数。 步骤3 对各影响因素的分数进行综合，最终确立本项目的价值体系。 步骤4 土地价值分析 依据网格分析法，将项目可建设用地划分为25块。 地块划分的方法: 网格分析法，是要对地块进行重新划分以期找出在各种影响因素下各地块的 土地价值 。 网格划分的原则: 由于方格网划分产生的边角地要进行整合。 地块的划分在能反映地块实际资源的前提下尽量保持地块的方正。 网格的大小由可能取地的范围面积和合理的网格数量决定。 说明: 本项目在充分考虑地块现状的基础上划分网格，将整个地块划分为25个分 块。 土地价值分析 A2 A1 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A10 B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 B8 B9 B10 B11 B12 B13 B14 B15 区域因素 权重值 优 较优 一般 较劣 劣 昭示性 0.317 80~100 60~80 40~60 20~-40 0~-20 内部高差 0.107 80~100 60~80 40~60 20~-40 0~-20 景观资源 0.105 80~100 60~80 40~60 20~-40 0~-20 可建设度 0.185 80~100 60~80 40~60 20~-40 0~-20 交通条件 0.286 80~100 60~80 40~60 20~-40 0~-20 注:因素权重系数以及打分结果的确定是根据测算以及专家经验确定 各评价指标权重值以及 评分 售楼处物业服务评分营养不良炎症评分法中国大学排行榜100强国家临床重点专科供应商现场质量稽核 标准的确立 地块内部的评价指标 土地价值分析 采用专家打分法，对各宗地进行打分 A区 B区 区域因素 权值 A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A10 昭示性 0.317 75 80 75 85 80 85 80 90 90 95 平整度 0.107 70 80 70 80 75 85 75 85 85 85 景观资源 0.105 75 75 70 70 70 70 65 65 65 65 可建设度 0.185 85 90 85 90 85 90 90 90 90 90 交通条件 0.286 75 80 75 80 75 85 75 85 90 95 合计 1.000 76.32 81.33 75.79 82.39 77.91 84.35 78.31 85.41 86.84 89.86 区域因素 权值 B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 B8 B9 B10 B11 B12 B13 B14 B15 昭示性 0.317 60 65 70 60 65 70 65 65 70 75 75 75 80 80 80 平整度 0.107 60 60 60 60 60 60 60 60 65 65 70 70 75 75 75 景观资源 0.105 85 85 85 80 80 80 75 75 75 70 70 70 65 65 65 可建设度 0.185 60 60 60 60 60 60 65 65 65 70 70 70 75 80 80 交通条件 0.286 60 60 65 65 65 65 70 70 70 75 80 80 85 85 85 合计 1.000 62.63 64.21 67.23 63.53 65.12 66.7 66.95 66.95 69.07 72.48 74.45 74.45 78.4 79.32 79.32 土地价值分析 各地块评分结果汇总 A1 76.32 A2 81.33 A3 78.79 A4 82.39 A5 77.91 A6 84.35 A7 78.31 B15 79.32 B14 79.32 B13 78.4 一级地块 得分?85 二级地块 75<得分<85 三级地块 65 ,得分,75 A8 85.41 A9 86.84 A10 89.86 B1 62.63 B2 64.21 B4 63.53 土地价值分析 四级地块 得分,65 B3 67.22 B5 65.11 B6 66.7 B7 66.95 B8 66.95 B9 69.07 B10 72.48 B11 74.45 B12 74.45 地块价值汇总 地块价值总结: 通过网格法计算土地价值，将地块分为三级 图例 三级土地 一级土地 二级土地 土地价值分析 四级土地 A2 A1 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A10 B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 B8 B9 B10 B11 B12 B13 B14 B15 产业组团: 依托园区原有产业基础，进行产业升级和功能延伸，如研发办公、生产加工 等，实现土地价值提升。 产业消费性组团: 为城市提供配套服务功能，重点打造:娱乐、休闲、餐饮等配套功能 产业服务性组团: 依托园区产业企业，重点打造:标志性酒店、公寓、多层办公等产品 结合前述市场、产业定位及思考，我们建议本项目产业园整体规划为三大功 能组团 功能布局建议 A2 A1 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A10 B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 B8 B9 B10 B11 B12 B13 B14 B15 产业服务 性组团 产业消费 性组团 产业消费 性组团 产业组团 弹性区域 弹性组团: 根据实际规划布局以及区域产业需求，进行灵活安排。 通过对武汉相似案例的分析，对本项目的各功能体量、容积率进行参考 指标参考:新中芯约16万方，地上建面约22万方， 综合容积率约1.5。共分四期开发。其中: 产业功能产品:共10万方，占比约46%: 多层办公——约10万方，占整体体量的46%; 产业消费性产品，共约0.8万方，占比约4%: 商业配套——约4000平方米，占整体体量的2%; 休闲娱乐——约4000平方米，占整体体量的2%; 产业配套性产品，共约7.5万方，占比约35% 配套公寓——约2万方，占整体体量的9%; 研发中心(写字楼)——约3万方，占整体体量的14%; 企业总部——约2.5万方，占整体体量的12%左右。 新中芯项目: 案例借鉴 一期 多层 一期 退台 一期 商业 二期 公寓 体育中心 三期独栋 企业总部 二期 多层退台 四期 高层公寓 从上述可以看出，新中芯25万方体量中: 1、产业配套服务性物业如写字 楼、公寓体量共约7.5万方，占比在35%左右; 2、产业辅助的消费性物业如 商业、休闲娱乐等体量共约0.8万方，占比共约4%左右; 3、主力的生产性厂 房及办公约10万方，占比在46%左右， 相同点: 1、区位相似，均位于城市重点产业园区内; 2、地段相似，交 通便利; 3、开发方向相似----全销售型无主题产业园区对本项目的各功能体量、 容积率进行参考 以生产研发为核心驱动，主力功能产品厂房及办公占比40%以上， 服务性 物业占比35%，消费性物业占比约4%，以多层为主，容积率1.5。 功能 产品 层高 可售面积 占比 复合办公 创业大厦 24 24949 29% 类住宅 产品 2、3#研发楼 12层 16920 20% 1#研发楼 16层 17421 20% 星级酒店 酒店式公寓 企业总部 18层 22401 (酒店16401 公寓7800 25% 商业 商铺 2-3层 约7400 8% 海峡科技城: 吴家山海峡科技城，该项目各功能体量相对均衡，写字楼与酒店配套供应占比均在30%左右。 案例研究 相似点: 1、位于区域重点发展的产业园区内，品牌产业聚集。项目周边已有百事可乐、台湾统一、华润啤酒等众多知名企业和一批高科技企业落户，市区两级政府正着力将海峡?IBD创业城打造成科技企业的孵化基地、高新技术企业的研发地和企业总部的聚集地。 2、地段相似:周边城市道路、轨道、铁路、高速等路网完善。 3、规模体量相似，该项目规模约8万方。容积率约3.5。是集科技研发、科技创业、企业办公、产业服务及科研培训为主的综合性科技创业城。 项目建成后，将是一个包含复合办公、商务公寓、星级酒店、时尚街区等为一体的复合项目。 从上述可以看出，该项目约8万方体量中: 1、主力复合性办公产品共约2.5万方，占比在30%左右; 2、产业辅助的消费性物业如商业、休闲娱乐等体量共约0.7万方，占比约8%左右; 3、产业配套性产品，如类住宅、酒店、公寓共约5.6万方，占比在60%左右。 以研发和办公为核心驱动，主力功能产品占比30%，服务性物业占比60%， 消 费性物业占比约10%，以中高层为主，容积率3.5。 参考案例规律，建议本项目消费性物业、配套性物业、产业性物业配比为:3:4:3 结合项目自身规划条件，根据参考案例，评估项目容积率区间; 根据功能区的服务对象，确定用的比例和各类型物业的建筑体量; 根据项目开发资金平衡要求，以及通过预计未来园区人口，判断居住生活配套区的占地比例和建筑体量; 结合我司相关研究经验确定; 功能分区 1、从容积率来看，本案占地面积大于海峡科技城、小于新中芯，因此，建议项目容积率取值在1.0-3.0之间，1.5-2.0之间较为适宜。 2、从功能分配上，项目主要突出配套和服务功能和特色，因此，各功能占比建议如下: 产业消费性物业:如商业、休闲娱乐、餐饮等功能除服务项目自身，还兼顾区域需求，因此体量占比适度增大，建议占比约在30%左右; 产业配套性产品:如类住宅(产权式公寓)、酒店占比在40%左右。 研发办公性产品:如花园式厂房、研 左右。 发楼等，占比约在30% 产业配套类物业如公寓、酒店 产业服务区(40%) 所有功能项目合计 专业办公及厂房 产业消费性物业如休闲、娱乐、餐饮等 消费性服务区(30%) 产业区 (30%) 20% 100% 30% 40% 30% 结合项目的定位和发展战略，项目的功能分区建议如下: 一区 产业配套性区域: 依托良好的昭示性和便捷的交通。针对园区企业，重点打造:高端星级商务 酒店和产权式酒店。 二区 产业消费服务性区域: 为城市提供娱乐休闲餐饮配套服务功能，重点打造:商业街区、娱乐休闲场 所、餐饮、会所、购物中心等。实现土地价值提升。 三区 产业区: 近期依托园区原有产业基础，进行产业升级和功能延伸，打造研发、展示、 集约办公、花园式厂房等。 四区 调剂改造区: 配合区域市场需求以及本案土地规划需求，重点打造类住宅类产品，配套产 业需求以及功能完善。提高土地集约化利用，完善区域产业功能。 功能分区 一区 二区 三区 四区 根据项目的发展战略和功能建议，以及地块的土地资源价值综合评比结果， 给出项目的功能分区示意图 功能分区 A2 A1 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A10 B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 B8 B9 B10 B11 B12 B13 B14 B15 临街商业街区如休闲、餐饮等。 与酒店相配套的购物娱乐等 临街标志性酒店、 商务公寓等 研发、类住宅公寓等 厂房、集约办公区 功能分区示意图 效果示意图 产业区 依托产业园区现有的产业基础，不断调整产业层次。 生态集约化办公，财富、效益、生产力; 高新科技、制造产业基地吸技术人才，带动本地就业; 产业配套商务区 位置:余泊大道和青花大道交汇处 充分利用城市道路的昭示性和良好的可进入性，打造标志性酒店、展示培训中心; 提升现有园区环境，完善园区功能 产业配套消费区 临青花路利用昭示性好、交通便捷的特点，围绕星级酒店，打休闲、健身、休闲等经营消费业态，服务内部，吸引外部; 临余泊大道利用主干道优势，打造购物、餐饮、娱乐等经营消费业态，一方面与相邻的3000亩华中国际产业园相呼应，形成区域消费中心，另一方面吸引人气，提升商业价值。 弹性区 产业区可通过弹性规划适应未来市场形势的变化，可以灵活变幻，根据地块规划特征以及产业需求，成为产业区的良好补充。 可以研发、类住宅公寓等，为项目产业提供配套性服务，满足多功能需求; 概念: IBD(Industry Business District) ——产业商务区 产业商务区是由围绕某一大型产业项目而聚集的商业链所组成的具有一定业态特征的新型商务聚集区。不同于CBD，它往往具备明显的产业或者行业特征，从区域上讲，它不是在城市功能集中的区域，而是在产业集中的区域。 本项目定位于IBD，基于园区传统重工业产业基础，主要为这些产业提供商务配套及服务消费平台，形成园区内新型商业产业链。 高创(阳逻)?首席产业商务区(IBD) 项目整体定位 概念定位方向(一) 餐饮服务 商务功能 商业零售 居住配套 休闲娱乐 生产运作 IBD 功能: IBD是集六大功能于一体的复合型产业商务区 IBD产品构成: 1、产业配套商务服务 酒店(商务公寓)、产业公寓(小户型住宅)、营销展示等 2、产业中心 厂房、集约办公 3、美食中心(食街) 4、购物娱乐休闲中心 生活服务设施(便利店、银行、快递、邮局、通讯服务等)、休闲中心等; IBD产品要求: 商务区:国际化形象、地标式建筑 配套区:现代的、生态的、完善的产业配套服务中心 定位释义一一 OSP —— Outsourcing Service Park 服务外包:是指企业将IT系统开发和架构、应用管理、业务流程优化等自 身业务需求通过外包由第三方(即服务外包提供商)来完成，以专注企业核心业 务，更好实现企业经营目标的经济活动。 根据联合国贸发会议估计，世界最大的1000家公司中，大约70,的企业尚未向低成本国家外包任何商务流程，可以预见，未来服务外包业将成为全球服务业中发展最为迅速的行业 项目方向:依托阳逻深水港优势，以及机械、钢构、钢材深加工、物流、机电等产业基础，本项目定位于外包服务基地，聚集外包服务企业并为园区提供技术服务平台，这也是产业商务配套的一种形式之一。 阳逻深水港辐射范围:主要是周边鄂湘豫皖赣川渝陕的“七省一市”，是国际集装箱水陆转运枢纽港。同时通过上海中转可与国际航线如欧线、美线、地中海线、中东、东南亚、非洲等航线相联结，使湖北武汉地区的外贸货物能够通过深水港直接进出口。 深水港保税区主要功能:2010年1月27日湖北省政府批覆的《武汉新港空间发展规划》同意阳逻港区建设为保税港区。面积约20平方公里。 目前保税物流中心已与阳逻港已签订联动协议。其主要功能是:港口作业、国际采购、国际配送、进出口和国际转口贸易、出口加工以及保税物流。辅助功能是:以商品展示交易、港务及航运代理、海运、理货、货贷、仓储、信息、金融、保险、理赔、检测维修等。配套功能是:以法律政务、咨询服务、中介鉴证、休闲文化等服务功能，同时积极发展为物流和制造业提供支持和配套服务的其他各类业务。 根据协议，阳逻保税港分为:港口码头作业区、出口加工区、仓储物流区和综合配套服务区。目前，港口两个作业区已具雏形，建设24个集装泊位，保税监管仓即将开建，出口加工区规划建在五一湖边建设，距本项目不远。 高创(阳逻)?首席外包服务基地(OSP) 概念定位方向(二) 概念支撑: 概念理解: 概念内涵: 信息技术外包 供应链管理外包 人力资源外包 研发外包 网络服务外包 金融财会外包 外包载体建设 咨询管理服务 高创(阳逻)?首席外包服务基地(OSP) 概念定位方向(二) 从业务类型层面看，服务外包包括:ITO、BPO、KPO ITO(信息技术外包):为可以包括产品支持与专业服务的组合，用于向客户提供IT基础设施、或企业应用服务、或同时提供这两方面的服务，从而确保客户在业务方面取得成功。外包商或企业客户可以提供并使用信息管理软件与系统管理工具，可以在客户地点或非现场提供这些服务，IT资产可由客户或由ESP、或由第三方所有; BPO(业务流程外包):就是企业将一些重复性的非核心或核心业务流程外包给供应商，以降低成本，同时提高服务质量。由于进行BPO的流程是重复性的，并采用了长期 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 的形式，因此BPO远远超出了咨询的范围。如果BPO做得成功的话，它能够增加公司的价值。BPO与传统的IT外包之间的区别在于，BPO能够帮助公司更快地完成外包; KPO(知识流程外包):介入比业务流程外包更为高端的知识工作的外包。这 包括在知识产权的研究和工作、产权和财务、analytics、市场研究和数据管理 和规定制订等。例如，法律文书处理、会计事务处理等等 OSP产业定位 重点目标客户主要承担机械电子、生物制药、新型材料、研发科技等高科技 产业的服务外包。 生产性服务基地区位选择原则: 接近消费者; 易于获得市场、生产者、竞争者信息; 接近互补性行业; 交通优势; 专业技术人员的集中地区; 临近企业总部。 本项目—— (1 )极具竞争力的商务成本 (2 )便捷的区位交通 (3)显著的产业集聚效应 (4 )政府的大力规划扶持 高创(阳逻)?首席外包服务基地(OSP) 概念定位方向(二) 概念匹配: 餐饮服务 知识流程 外包 业务流程 外包 生活配套 休闲娱乐 咨询外包) OSP OSP功能定位 六大功能 复合型产业商务区 高创(阳逻)?首席外包服务基地(OSP) 概念定位方向(二) OSP模式理解 ——产业驱动项目增值开发模式 以高起点的产业定位为导向，带动房地产开发 产业是基础和主题，带动房地产增值; 房地产是赢利点，通过配套功能和产品如公寓、酒店、商业配套等实现资金 的快速回笼。 4 项目定位研究 功能定位 属性定位 客户定位 根据未来产业客户的来源、需求价值点和需求物业类型，将项目标客群分类 如下 核心客户 重要客户 偶得客户 来源:园区企业，新洲及周这部分外溢客户，产业上下游中小型企业 需求价值点:良好的交通区位，较低的商务成本。适合企业的定制区，集生 产、会议、办公、研发等功能于一体。 需求物业类型:定制厂房，多层办公楼 来源:武汉及周边市内的外迁企业。 需求价值点:交通的便捷性;产业集聚效应;潜在的市场机会;高品质的办公居住环境;便宜的物业价格或租金; 需求物业类型:定制厂房和办公楼，基本商业配套 来源:湖北及中部外围地区的企业转移 需求价值点:产业基础雄厚，靠近行业龙头企业的集聚区域、交通便捷，产业集聚效应强，各类成本相对低廉，政策上的优惠; 需求物业类型:集约化办公 生产性服务业客户 消费性服务业客户 核心客户 重要客户 偶得客户 来源:区内的中小型商贸企业，个体户等 需求价值点:良好的交通区位，较低的商务成本，政策优惠。中小面积，设施配套完善，能满足商住一体。 需求物业类型:中小面积的商铺或潜力投资产品、较高性价比的类住宅。 来源:阳逻周边或新洲、武汉市的中小型商贸企业或个体户。 需求价值点:交通的便捷性;市场的集聚效应;潜在的市场机会;便宜的物业价格或租金。 需求物业类型:中小面积的商铺。商住一体的类住宅、公寓等。 来源:武汉市乃至湖北省、华中地区的中大型商贸企业。 需求价值点:商业氛围和人气聚集。保证较多的人流。 需求物业类型:大面积的商铺或产权式酒店、产权式公寓等。 根据未来市场客户的来源、需求价值点和需求物业类型，将项目标客群分类如下: 项目目标 经济目标 开发目标 项目本体分析 发展战略 整体定位 报告回顾 项目使命分析 项目属性界定 项目发展瓶颈 项目核心问题 项目资源 区域规划 项目发展使命 市场背景分析 开发模式研究 产业方向研究 项目属性定位 项目功能定位 形象客户定位