停车场增加收益的9大妙招

增加停车场收益的9大妙招对于日益成为香饽饽的城市停车场而言，最大化的提升收入一直是停车场管理者不断思索和实践的话题。笔者通过这几年在大型停车场的管理经验，总结出不少提升停车场收入的具体操作方法，希望能对大家有所帮助。产品 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 　　在不少人的眼里，停车场的产品设计似乎简单的不能再简单，无非就是大小和位置。但实质上，在涉及到具体的运营成本及后续收益等方面，停车场的产品设计是极其重要和关键的一环。　　1、产品大小　　一方面是停车场要根据每个车场的立柱宽度及面积做好车位大小规划，将停车位数量规划出最多。这完全是一个数学组合搭配问题，只要将不同大小 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 车位的数值放在平面图上不断推算即可确定。　　另一方面需要注意的是在规划这些车位的时候，必须考虑到车道的宽度，除去其他品质及现场因素，笔者认为主要考虑的是横向规划车道还是纵向规划，一般来说，占据车位数量最少的车道规划较为可取。同时常规的建议是除去主通道外，车道尽可能设计成单行道会更有利于车位数量的提升。　　2、产品区域规划　　首先要做的是客户群细分。这里说的客户群其实更多的关注客户特性，即客户来这里的目的，停留时间及习惯。和酒店客房产品一样，车位有着不可储藏的特性，时间成本和机会成本并存，当日未消费的车位就有可能丧失其商业价值，所以必须尽可能让所有车位能最大化的产生收益。比较科学的做法是将客户群分为几类：购物类消费者、公司员工（包括该建筑体内涉及的各类公司）、临时性办公客户。也可以按照客户来停留的时间长短和熟悉程度划分为几类：　　因为偶尔来的客户对停车场的整体环境熟悉程度不高，所以经常会出现迷路等情形，而且其行车的路径越远出现这类情形的频率越高，所以必须减低这部分客户的行车路径。为此应该将停车场区域划分为ABC三类或者是两类。将A类即环境良好进出方便的车位留给偶尔来的客户进行停留，对常驻该停车场的客户车辆则应该进行引导，让其停放到相对来说比较偏远的位置。因为这些车辆停留的时间较长，如果占据较好位置的停车位会让这部分车位流动性降低，影响收益。　　实现的方式可以将该区域通过道闸单独隔离起来用于月卡客户专场出入，或者是在价格体系上有所倾斜，吸引长时间停留的客户主动将车停到位置较为偏远的地方。同时员工车辆应该进行停放位置的限制，以保证优质车位最大化的提供出来。如图　　上图只是很简单的表述不同区域规划的客户类型及收费标准，各大停车场在实际应用时需要根据自身车场条件及价格体系做出合理设计。价格体系建立　　如同所有商品销售一样，停车位也应该建立自己的销售价格体系。当然，这个价格体系是必须经过物价局审核或者备案，并且是便于基层员工操作及客户认知的。但如果要从运营层面提升收入角度而言，应该重点考虑以下几个方面：　　1、停车高峰　　即来停车场停车的客户一般高低峰集中在何时，这个时间段要能够统计并预测出来。如本文作者所在的停车场高峰时间基本集中在17：30-22：00，前者是下班高峰时间和购物入场高峰时间，后者则是消费后出场时间。确定了高低峰时间后，才能在我们的价格体系上浓墨重彩地将高峰时间段给与高价；而低峰时间段则应该设置较为便宜的价格以鼓励客户错峰消费。　　2、停车时间　　找出停车时间周期，比如说1小时的占比为多少，3小时的占比为多少等。这主要是为了确定价格体系中的价格标准定级。很多时候我们会纠结在3小时定15元还是10元，因为我们没有对客户数据进行过有效的分析。如果我们能确定2小时的占30%，3小时的占50%，并且这个时间段基本上是高峰期，那我们将3小时的定高一些不是水到渠成吗？　　3、停车区域　　在第一点产品设计中已经有专门叙述，这里就是需要配合产品设计规划的理念进行价格的确定和执行。但需要注意的是要根据一年的淡旺季做出局部的调整。　　这主要可以参考酒店的各类房型销售模式。正常情况下酒店客房是把客房作为严格的房型等级划分的，但是在重大节假日期间，低价房会提升档次和高价房一同销售，这主要是根据市场的需求而定，停车场也可以在平时根据规划划分为A类停车区；B类停车区及C类停车区。每种停车区设立不同的收费标准及服务标准。一旦出现客流高峰，则适时地进行区域和价格的调整，以确保收益最大化，反之在低峰时也可以降价以促进所有车位销售。　　不过需要提醒的是，降价时尽量不要以降价的理念或者言语出现，这样给客户降低档次的感受，而是采用类似于酒店办理入住时的住房升级模式，让客户享受升级待遇，其实质是一种变相的打折促销。价格体系向上调整　　价格体系建立之后，由于物价的不断上涨，人力、物料等各类成本不断上涨，不可避免的需要对价格体系向上调整，直白地说就是涨价。调整的方式很多，但不可否认的是都会遇到或多或少的问题，笔者就自身经历的涨价做一些分享。　　首先要了解市场行情及客户消费能力，对停车场的收费标准进行提升。　　涨价是最直接也是效果最为明显的提升收入的方式，但是让不少管理者头痛的是涨价带来的副作用却不好掌控，那就是涨价后车流量会明显降低。因此，如果要涨价一定要保障车流量不降低或者至少要确保车流量在盈利平衡点之上方可，即涨价后车流量*价格>涨价前车流量*涨价前价格。　　笔者的经验是采用渐进式涨价法：　　第一，依据之前搜集整理的客户数据，将客户群进行三类细分：即忠诚客户、中间客户和非忠诚客户。分类的原因是便于涨价时相应给予的优惠程度。　　其次，进行一份整体的涨价+优惠促销的 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，方案的设计至关重要。方案的设计应该按照以下原则：　　A、涨价3个月后的收益可以应该高于涨价前的收益。　　这是因为涨价的前3个月是需要给予客户极大的促销力度，因此收益增长有可能不是很高，真正的作用在于在心理上引导客户接受涨价的现状，将涨价后的价格体系印入脑海。　　B、涨价后为忠诚客户制定的优惠活动应该和之前持平或者上升较小。　　这是为了确保忠诚客户及有潜力成为忠诚客户的这部分客户感受到涨价压力较小，从而不会出现太多反感的情绪，这样才能帮助我们推动涨价进程的实现。　　C、涨价后应该确保60%左右的客户不会反对。　　这个60%一定是有充分的依据，有数据可以推算和支持的，有了这60%，剩余的客户很多时候会逐渐默认。之后针对这三类客户进行相应的问卷调查，选取客户时要注意把控一个三三原则，即忠诚客户、中间客户和非忠诚客户的选取比例要均衡，否则很容易出现调查的结果不客观真实，影响最终决策的执行。问卷调查的一个作用是给部分客户放风，同时也是为了小范围检验方案的可实施性，如果发现有不妥之处即时修改。确认涨价并获取物价局等相关部门备案或者审批后，接下来的操作则是需要我们特别关注的：　　1、制定相应的话术，对所有质疑的客户给出简单统一的标准回复，并且不会让客户不舒服。在涨价开始之前，一定要列举所有客户有可能问到的问题，然后通过法务、客服等部门联合组织标注回复语言。形成培训教材后，对所有一线客服人员进行全面标准的培训，并即时进行考核，通过后方可上岗。这是确保交费现场从容面对客户的关键所在，否则容易因为一时的应对有误而造成现场客户的群情激愤，进而影响涨价的整体实现。　　2、管理者必须深入一线，不仅是为了不断给一线员工鼓劲加油，避免员工迫于压力而频繁离职，甚至动摇涨价的决心；另一方面也是为了即时了解客户现场的反应以及方案推进的程度，如果发现确有困难的，应该立刻调整推进步骤及方案，或加大优惠力度，或减慢推进进程等。确保涨价风太快太急而招致所有客户反对，从而造成涨价半途而废或者以失败而告终。　　3、提前与相关媒体取得联系，并获得相应支持。让所有客户了解涨价的信息，有涨价的预期，同时重要的是让客户尽可能了解优惠的信息，鼓励客户办理月卡等优惠的卡类。提升有效车流　　从最简单的收益计算公式“收益=有效车流量*价格”可知，我们在价格已经确认的前提下，能否有效提升车流量尤其是有效的车流量是我们提升收益的关键。　　提升车流首先要确保提升的是有效的车流量，即这部分车流量是会为我们带来收益而不是无用的。这主要有以下几个部分去细分：　　1、取消部分优质车位的免费停车优惠。我们很多停车场都有一条规定：进出场不满15分钟或者30分钟内免费，这主要是考虑到部分送客或者送货车的缘故，但对于我们最优质的停车位，完全可以取消这些优惠，降低无效的车流量，因为这部分车流完全可以通过引导进入到其他区域停车位，从而提高我方优质车位的使用率；　　2、客户习惯性的开车到处转以便于寻找车位和出场，这样在一定程度上会加大停车场车流，严重的会造成车场拥堵，最终产生客户不愿付费的情况，如此出现的无效车流实属不该。因此我们完全应该做好引导，尤其是对客户停车区域的引导以及出场秩序的引导，避免客户造成的车流拥堵情况。　　3、乱停乱放现场的整治和管理。初看起来似乎没有影响到我们的收益甚至还在帮助我们提升收益，但实际上乱停乱放很容易造成堵住客户车辆出行以及道路堵塞。所产生的结果和上面讲的是一样的。因此在管理上我们必须重视，在执行上必须坚持，从而确保车流顺畅，有效车流不断提升。与停车场大业主进行联动，如商场、写字楼、大客户等　　首先要明确的是大型停车场与综合建筑体的大业主之间的关系非常紧密，双赢和同输的情况比比皆是。因此在提升收益时一定要与这些业主或者租户间建立起良好的合作关系，获取他们最大的支持。如给一些大品牌的大客户一些优惠票券，让其给客户用于抵消停车费，或者在某个低峰期，联合商家举行大型的促销活动等（停车场价格也要优惠甚至免费），促进车场空置车位的消费。运用时间差获取停车场较大效益　　因为笔者所在停车场周边有不少的居住小区，这些居住小区刚好又因为规划的原因缺少停车位，所以才有了时间差提升车场收益的举措。即居民小区客户车辆在我停车场低谷（10：30-08：00）给与特殊的价格优惠，从而进一步吸引周边小区客户停入我车场，充分做到低峰不低这样的较好状态。运用停车场空闲区域租赁　　停车场由于设计的原因，会出现不少的盲区，这些盲区要么不方便客户停车，要么车位不好规划。针对这些盲区，管理者完全可以因地制宜的思考一些举措，提升盲区的收益。　　1、有些是2个车位不够，一个车位又太少。总之就是很难全部利用。这时可以采用几种租赁方式进行最大化利用。对于不大不小的车位，可以划分成字母车位，出租给一个客户，这样避免了闲置的部分区域；另一种处理的方式是租给租车公司或者车展商停放车辆，因为是一个客户的车辆，所以该区域完全可以完全被利用；　　2、再有一种方式是干脆把它圈起来，用作仓储或者其他用途，不过这样操作的成本较大，当然，也是增收的一种方式。利用停车场聚焦点竞标广告位　　1、停车场主要通道以及进出口现在基本上已经可以随处看见大幅的广告。这些聚焦点可以通过多家广告商竞标提升收益的最大化。　　2、停车场的柱面做广告可能在很多城市还未开始采用，一方面是较为零碎，管理成本较高，另一方面也与外面的广告形成竞争，所以关注度不高。但从管理收益提升和管理成本下降的角度考虑，该部分广告位完全可以被开发。甚至以较为低廉的价格也可以考虑。一方面可以提升收益，同时更为重要的是能减少我停车场管理方在能源上的消耗。在成本上会极大降低。　　3、停车提示卡虽小，却也可以大做文章。因为客户的关注点较为集中，所以卡片的一面完全可以用来做招商，吸引客户投放广告，从而提升广告价值。再不值，至少也可以将我们印制停车提示卡的成本节省下来。废物利用，变废为宝　　隔油池的充分发掘和利用　　大型地下停车场一般是商场或者写字楼的大型HYPERLINK"http://www.chinabaike.com/z/a/index_57_1.html"\t"_blank"设备设施放置之处，比如说空调、化粪池等。切不要以为这些藏污纳垢之处没有任何意义，甚至还需要花费不少的费用请人来清理。因为地沟油有很高的价值回报，很多专门提炼该类油品的加工商需要花费一定费用去寻找，尤其是大型餐饮废置的油，利用价值更高，因此完全可以从中收取费用，并 要求 对教师党员的评价套管和固井爆破片与爆破装置仓库管理基本要求三甲医院都需要复审吗 其定期清理，既保证了现场环境的整洁干净，同时还能为停车场创收；　　废旧回收点的统一设置、统一管理　　在废旧回收点实施之前，笔者的管理现场经常能看到大量的废旧物随意堆放，为此，专门引进废旧收购商，既统一废旧回收的标准及流程，便于现场管理（毕竟管理一个供应商要比管理很多个废旧收购者的难度要小很多），同时也在租赁场地给对方的同时提升停车场的收入。　　其实，提升收益是一个很庞大的系统，笔者所见也只是九牛一毛，更有效更多的创收高招还有待进一步发掘。　　唐锋，广西南宁海派物业服务有限公司总经理助理，曾先后在香榭丽酒店、万豪酒店工作，现就职于广西东方航洋实业集团海派物业，管理航洋国际城停车场项目。