我国以后房价过高启事剖析[宝典]

我国以后房价过高启事剖析[宝典] 河北农业大学城乡建设学院 毕业论文 题 目: 我国当前房价过高原因分析 学 院: 城乡建设学院 专业班级: 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 管理0401班 学 号: 2004224040116 学生姓名: 范红伟 指导教师姓名: 程亚朋 赵君彦 指导教师职称: 副教授 讲师 二OO八年 五 月 二十四 日 摘要 近年来我国的房地产市场呈现良好的发展势头，但同时也出现了一系列问题，本文主 要针对现阶段社会关注的热点问题—房地产价格。在了解我国房地产价格现状的同 时，针对我国房地产价格的不断高涨，笔者提出了影响我国现阶段房地产价格的 主要因素包括房地产市场供给因素、房地产需求等因素。在论文的最后针对房地产价格 的主要影响因素，笔者根据自身对房地产市场的理解，为了房地产价格的良性发展提出 了几条建议。 关键词:房价; 上涨; 原因; 对策 Abstract During the past several years, Chinese real estate industry has been developed rapidly year by year, however , a series of problems have been occurred simultaneously.This report will concentrate on the commercial house price, which is one of most important problem we are facing right now, After the rough introduction of status of house price ,I will give an analysis of the ratio between house price including the cost factor, supply and demand factor, and eventually with the help of the logistic regression model of these variables I could figure out the significant factors and bring out some suggestions based on these factors for the real estate industry further development. Key Words: Real estate prices;Rise; Reasons; Countermeasures 目录 摘要 Abstract 1引言 ..................................................................................................................... 4 1.1问题的提出 .............................................................................................. 4 1.2论文研究的主要理论基础 ...................................................................... 4 1.2.1供求理论 ....................................................................................... 4 1.2.2价值规律 ....................................................................................... 5 1.3研究方法和内容 ...................................................................................... 5 1.3.1研究方法 ....................................................................................... 5 1.3.2研究内容 ....................................................................................... 5 2 我国房地产价格的现状.................................................................................... 5 2.1房价收入比 .............................................................................................. 5 2.2房地产价格增长指数 .............................................................................. 6 2.3住房空置率 .............................................................................................. 6 3近年来房价过高的原因分析............................................................................. 7 3.1影响住房供给的因素分析 ...................................................................... 7 3.1.1土地供给的宏观调控失灵 ........................................................... 8 3.1.2银行信贷的非理性扩张 ............................................................... 8 3.1.3商品住房供给结构的不合理性 ................................................... 9 3.2影响住房需求的因素分析 ...................................................................... 9 3.2.1消费需求的扩张分析 ................................................................... 9 3.2.2资本市场的低迷与投资需求的扩张 ......................................... 10 3.2.3投机性需求的扩张 ..................................................................... 11 3.2.4影响需求的其他因素分析 ......................................................... 11 3.2.4.1人民币汇率的不断提高 .................................................. 11 3.2.4.2地方政府的博弈 .............................................................. 12 3.3结论 ........................................................................................................ 12 4 控制房价快速上涨的政策建议...................................................................... 12 4.1抑制当前有效需求是稳定房价的前提 ................................................ 12 4.1.1正确引导消费导向,扭转房价上涨预期。 ............................... 12 4.1.2遏制住房投机需求。 ................................................................. 13 4.1.3严格和管制外资炒房也是遏制需求的一个重要方面。 ......... 13 4.2增加有效供给是当前稳定房价的重要手段 ........................................ 13 4.2.1完善社会住房保障体系 ............................................................. 13 4.2.2增加房地产开发用地供给。 ..................................................... 14 4.3进一步加强和改善房地产宏观调控 .................................................... 14 4.3.1严把信贷这个“大闸门”。 ....................................................... 14 4.3.2完善法律制度,严厉打击开发商违规行为。 ........................... 14 5 结语 .................................................................................................................. 15 参考文献 .............................................................................................................. 15 致 谢 .................................................................................................................. 16 1引言 1.1问题的提出 房地产业是国民经济的主导产业,对促进我国国民经济的发展具有重要的作用。90年代，我国经济陷入通货紧缩的怪圈。为了摆脱这种低迷状态，1998年我国推行城镇住房制度改革， 特别是在2000年以后，我国政府实施住房消费政策，以此促使我国房地产业的发展，从而拉动内需，带动全国经济的增长。由于这些政策的作用，近些年，我国房地产业和房地产市场得到了长足的发展，居民的居住条件得到了很大的改善。特别是中国入世、申奥成功等好消息的接踵而至，使得我国的房地产市场进入了一个投资开发的高潮时期，有效地拉动了国民经济的增长。然而近年来，我国各地住房价格持续攀升，涨幅明显。2003年房价平均收入比为6.7，2004年全国平均房价收入比6.8，2005年为16.0，2006年也超过了10.0。从以上数据可以看出，房价已经超出了我国普通居民的承受能力。此时，不论是政府、媒体还是居民都发出了“房价过高”的声音。 因此,深入剖析我国房地产价格居高不下的原因所在,并采取有效的政策措施控制房地产价格的上涨,对促进我国房地产市场的健康稳定发展与和谐社会的构建,具有重要的意义。 1.2论文研究的主要理论基础 1.2.1供求理论 商品的价格是由商品市场的供给与需求关系决定的，当需求量大于供给量时,价格上升;当需求量小于供给量时,价格下降,这是市场价格变化的具体规律。 1.2.2价值规律 商品价格是商品价值的货币表现，有商品价值决定，并通过市场价格围绕价值上下波动来调节。房地产价格由土地价格和建筑物价格构成，建筑物价格不变时，土地价格的上涨必然导致房价的升高;同理，地价不变时，建筑装饰材料等的大幅上涨，使房地产开发成本不断提高，对房价上涨起了推动力。 1.3研究方法和内容 1.3.1研究方法 论文立足于理论分析和实证分析相结合，以理论分析为基础，实证分析为重点;定性分析和定量分析相结合，定量分析为主，定性分析为辅。努力探求房价与其价值背离的内在原因。 1.3.2研究内容 论文研究了房价过高的原因，并对某些方面做了定型与定量的分析，在此基础上提出了一些政策建议。论文内容分为以下几章: 第一章引言。论述了论文研究的背景及研究意义，介绍了论文研究的理论依据、主要内容等。 第二章我国房地产价格现状。通过搜集，整理，分析有关数据得出我国当前房价过高的结论。 第三章当前房价过高的原因分析。分析房价过高的深层原因，找出影响当前房价的内在因素。 第四章控制房价快速上涨的政策建议。通过前面几章的分析提出一些利于我国房地产市场健康发展的建议。 2 我国房地产价格的现状 对于当前住房价格是否过高有很多判断 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，目前比较通用的有房价收入比、房地产价格增长指数、住房空置率。 2.1房价收入比 房价收入比反映了居民家庭对住房的支付能力 。按照国际惯例，房价收入比在3---6倍之间为合理区间。而根据联合国人居中心的人居报告(1996)则认为城市房地产价格与居民家庭收入比只应限于2-3倍才比较合理，到5倍就会使城市大多数居民买不起房子。 表1 2000-2006年全国房价收入比 年份 房价(元/平方家庭年收入 房价收入比 米) 2000 2112 9371 9 2001 2170 10870 8 2002 2250 12422 7.4 2003 2359 14040 6.7 2004 2778 16024 6.8 2005 3168 18364 16.0 2006 3370 21008 12.8 数据来源:根据国家统计局编《2006年中国统计年鉴》 从上表可以发现，虽然全国房价收入比在2002和2004年间有所下滑，但数值比始终大于6。因此从全国平均水平来看，近年来我国实际住房价格已超过现实经济发展所能够 承受的范围，高出合理价格水平很多。 2.2房地产价格增长指数 2000年以来，全国住房市场一直处于蓬勃向上的发展过程中，全国房屋平均销售价格明显呈现出稳定的上升趋势，尤其与居民生活关系密切的住房价格增速更快。在国家加强了对房地产行业的监管力度，颁布国八条(或七部委八条意见)表明中央加大对房地产业调控的力度和决心，都无法阻止房地产价格进一步上涨，从2000年开始，我国住房价格变化状况如下: 表2 2000年以来，我国房价指数与居民消费价格指数变化表(%) 年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 房价指数 101.4 105 104 105.7 109.4 108.4 106.4 居民消费价100.4 100.7 99 101.6 104.8 102.2 103.7 格指数 数据来源:根据国家统计局编《2006年中国统计年鉴》(20一18)整理所得。 对比2000年以后住房价格指数与同期物价指数的变化，前者增幅明显高于后者很多，即使在居民消费品物价下降的情况下，住房价格也始终增长。如在2002年，居民消费品物价指数相比上年下降1.7个百分点，出现负增长，但同期住房价格仍有增长。可以看出，从2000年以来，住房价格的增长一直高于同期物价上升，增幅明显。 2.3住房空置率 空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。房地产出现一定的空置现象是合理的。然而一旦这种空置程度过大，却可以反映出房地产市场中实际价格是否居高，以及主导下的供给与消费需求间的矛盾。按照国际通行惯例，空置率在5%,10%为合理区，在10%,20%为空置危险区，在20%以上为商品房严重积压区。 在我国房地产市场中(包括住房市场)，2003年底全国商品房的空置面积就超过了1亿平方米;其后的两年时间里，房产空置面积始终维持在9000万平方米以上。截止2006年底，全国商品房空置面积已经达到1.25亿平方米，空置率达到26%。其中，空置商品住宅6316万平方米，增长8%。由此可见我国住房空置率已远远超过了警戒线，我国当前房地产高空置率的存在一方面反映出我国当前房地产开发结构的不合理，另一方面当前价格的不合理性。 综上所述，由以上三个经济指标可以看出，近年来房地产价格已大大超出了居民的支付能力，其价格高于市场所应处的正常水平。 3近年来房价过高的原因分析 房价是房地产市场运行情况的集中体现,房地产的价格水平及其变动，从经济学上来讲，是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果。其他一切因素对房地产价格的影响，都是通过对供给和需求的影响来实现的。要想分析房地产价格变化的原因，就一定要分析这些因素对于房地产供给和需求的影响。 3.1影响住房供给的因素分析 影响供给的因素主要包括房地产价格、开发成本、开发商对未来的预期等。近年来，在影响住房价格不断上涨的供给因素中，生产成本的变动，尤其是生产要素价格上涨显著，带动了住房价格上涨。 表3 2000年以来住房建造成本指数表(上年=100) 年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 原材料购进96.7 105.1 99.8 97.7 104.8 111.4 108.3 价格总指数 建材类购进101.1 98.6 98.2 99.7 100.3 102.8 103.1 价格指数 数据来源:《2006年中国统计年鉴》整理所得。 从上表可以看出，近年来房地产生产要素价格一直处于上涨中，这必然会导致生产成本的增加，继而使房地产价格升高。但是，由于我国经济的快速发展，这些原因属于正常 的市场调节。因此，就必须从土地供应，房地产信贷，住房结构等供给因素分析房价过高的深层原因。 3.1.1土地供给的宏观调控失灵 在以往福利分房的情况下，土地是以无偿划拨的形式取得的，因此也就不具有市场价格。随着我国福利分房制度的废除，住房产业迅速发展，对土地的需求量也随着不断上涨，由于土地是稀缺的资源，是不可再生的，而房地产业对土地又有较强的依赖性。因此，当房地产需求增加时就不能通过增加供给来实现平衡。所以会导致土地交易价格的上涨，继而会推动商品房价格上涨。 与此同时，2004年以来，土地招标、拍卖和挂牌等土地供给制度的实行，更使当前的土地供应机制更加市场化，也更具竞争性，土地价格的形成也逐步向实际土地价值靠拢，导致土地价格的上涨(见表4)。 表4 2000年以来全国土地交易价格指数(%) 年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 土地交易 100.0 100.2 101.7 106.9 108.3 110.1 109.1 居民住房99.9 101.0 102.2 107.7 112.3 111.6 110.3 用地 高档住房100.1 101.6 102.4 101.9 105.9 107.6 120.5 用地 普通住房99.6 100.9 102.4 108.4 113.0 111.8 108.9 用地 数据来源:《2006年中国统计年鉴》整理所得。 3.1.2银行信贷的非理性扩张 不同价格水平的住房具有不同的需求价格弹性，价格低的住房需求价格弹性较高，相反价格高的住房则价格弹性低。不同价格弹性的存在客观上会制约住房价格的过度变化，使住房价格处于合理的水平。 目前我国消费者的购房资金很大部分来源于银行机构贷款，在房地产企业的自有资金中，购房者定金和预付款的很大一部分同样源自银行对个人住房消费的贷款。据资料显示，截止2005年底，商业性个人住房贷款余额达到1.84万亿元，占金融机构(主要是银行)人民币贷款余额的8.9%。因此银行贷款实际己经成为消费者购买住房的一种来源。这就大大降低了消费者的实际收入水平对住房需求的制约，使住房价格无法对消费者形成抑制，价格弹性不起实质性的作用。近几年来，在我国价格持续上涨的情况下，住房需求依旧保持旺盛，这与住房消费信贷供给过大有着直接的影响。 3.1.3商品住房供给结构的不合理性 住房供给的数量、质量和类别，与住房价格存在相当大的关系。一般而言，住房面积越大，房地产开发商所获的收入越多。因此，对于房地产开发商来说，生产面积大的住房是获取更多利润的一个直接途径。一段时间以来，房地产市场中的经济适用房和普通商品住宅的比例就极低，根据有关部门提供的调研数据显示，我国40个重点城市住宅平均套型面积为113平方米，其中16个城市超过120平方米，而北京待售住宅的平均套型面积已达143平方米。据统计，2004年，全国经济适用住房投资就开始出现负增长，到2005年全国经济适用住房仅仅完成投资600亿元，同比下降13.8%，在房地产开发总投资的比重进一步下降到4.6%。商品住房市场这种供给结构的不合理，造成了大量高价格的高档住房闲置，而中低档住房却供不应求，供给有限。在以开发高档住房为主体的住房市场中，必然拉动整个房价上涨。 3.2影响住房需求的因素分析 房地产价格的形成离不开住房需求的影响，其中对住房的有效需求正是导致当前房价过高的重要原因，对有效需求的界定，学术界的争议一直较大。(雷建，滕学珍)认为:有效需求就是指消费者有购买意愿和购买能力，并且正在或者近期即将实施购买行为的需要，它包括消费需求，投资需求和投机需求。 3.2.1消费需求的扩张分析 住房需求是人类最基本的生活需求之一，随着人们收入以及生活水平的提高，对住房的需求量必定上升，对住房的质量也会提出更高的要求。 一般而言，居民消费水平直接受到收入水平的制约，收入的变化会直接影响居民购买能力实现和变动。住房作为价值较高的耐用消费品，需要消费者支付的资金数量很大，这就要求消费者必须具有较高的收入水平，可以说收入水平的高低直接决定住房市场需求的大小。从世界经济发展的规律来看，当一个国家人均GDP达到600一800美元之间时，该国住房产业将进入高速增长期;人均GDP达到1300美元时，该国住房产业将进入平稳的快速发展期(世界银行，2002)。这表示当一个国家居民收入水平由温饱型向小康型阶段转变时，也同时是该国居民消费需求结构和社会经济结构发生相应剧烈变动的阶段。在这个阶段中，居民的消费层次将从“初等的生理性消费占主导”向“追求便利和功能”阶段过渡，此时居民消费中的功能性消费开始上升，住房需求也随之不断增加，由此带动房地产业的快速发展和国民经济的进步。 表5 1998年以来我国人均GDP变化表 年份 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 人均7159 7858 8622 9398 10542 12366 14040 GDP(元) 折算 894.9 982.3 1077.8 1174.8 1317.8 1545.8 1755 数据来源:国家统计局编《2006年中国统计年鉴》整理所得。 由统计数据可以知道，改革开放以来，我国人均GDP逐年上涨。到2000年底，我国人均GDP已经达到982美元(以当期汇率计算)，到2001年底我国人均GDP更是首次突破1000美元的大关，标志我国居民的人均收入水平已经到了一个新的层次。因此随着我国人均收入的上涨，必定引起人们对住房的进一步需求，增加人们对商品住房的市场需求量。同时，在收入水平提高的情况下，拉动住房价格一定程度的上升是必然的。 3.2.2资本市场的低迷与投资需求的扩张 资本市场是指证券融资和经营一年以上中长期资金借贷的金融市场;货币市场是经营一年以内短期资金融通的金融市场。资金需求者通过资本市场筹集长期资金，通过货币市场筹集短期资金。一般来说，股票、证券和债券等投资工具的收益因其风险大，盈利缺乏稳定性。因此，作为一个理性的经纪人，无论是在发达国家还是在发展中国家，都会通过有效的资产组合获取最大化收益。具体到住房价格则与利率呈一种负相关关系:利率降，住房价格升:利率升，住房价格就下降。在我国，银行储蓄是广大居民资产增值的主要途径(如表6，银行存款一直在我国居民金融资产构成比例都在70%以上)，反映出整个资本市场和货币市场尚不发达，缺乏多样化选择的投资渠道。随着近年来我国经济健康有序发展，居民人均可支配收入提高，居民储蓄率居高，使我国当前民间可流动资金雄厚，而这些资金迫切需要寻找投资渠道来获取资金收益。 表6 1999-2004年我国居民金融资产构成(%) 年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005 现金 12.1 11.5 11.2 11 10.7 10.5 储蓄存款 75.2 69 71.6 73.3 73.7 73.3 债券投资 4.9 6.3 5.8 5.7 5.6 6.1 股票投资 6.2 9.5 7.7 6.5 6.4 6.5 保险投资 0.8 1.6 1.7 1.8 1.8 2 数据来源:《2005年中国金融年鉴》第135页。 我国自1998年以来连续八次降低利息率，这种长时间的低利率政策和利息税的征收，在住房价格不断上涨的示范效应中，使得普通消费者形成一种“存钱不如买房”的观念。 与此同时，近年来我国股市持续低迷，下表7显示，自2000年以来，由于我国股市动荡和股民对股票市场机制的失望，使我国股票市场投资和筹资的功能大大萎缩，特别是2001与2002年间，股市筹资额增幅均是负增长，而之后三年中最高增幅也仅是41.2%，资金流入十分有限。 表7 2000年以来，我国股市筹资变化表 年份 2001 2002 2003 2004 2005 2006 股票筹资额 2103.08 1252.34 961.75 1357.75 1510.94 1882.57 股票筹资额122.7 -40.5 -23.2 41.2 11.3 24.6 增幅比% 数据来源:《2006年中国统计年鉴》整理所得。 在股市等投资渠道不畅，赢利空间小的条件下，基于住房价格上涨的预期，促使很多居民将自有资金从股市和银行储蓄中撤出，投入房地产市场中，用于购买住房以保值增值;并且一些机构和个人还利用大量银行贷款进行短期炒作来获取高额利润，造成了最近时期 住房价格在短期时间内持续上涨，且一直处于高位没有下落的迹象。 3.2.3投机性需求的扩张 投机性需求是指,市场中利用不完善的市场制度,在短期内通过囤积商品,以期望在价格上涨时出售来获得收益的需求。 房地产价格的快速上涨，使投机者看到了投机套利的机会。一方面,很多开发商、房产中介和投机者通过抱团炒作、哄抬房价、制造抢购、虚假购买等手段来制造“虚拟需求”,比如我国近年来在许多大中型城市出现的“炒房团”、中介机构与开发商勾结在楼盘开盘时雇人排队抢号等现象,有的楼盘显示炒家比例高达惊人的70%,一般而言这一比例约为35%;另一方面投机性外资也较大规模进入房地产市场,外资炒房不断兴起。国际著名地产基金管理机构盛阳地产基金发布的《2005中国外资地产基金生态报告》指出,房地产调控期间,外资基金累计投资中国地产领域已超过150亿美元。2006年3月,两家美国基金分别以7000万美元和8000万美元的收购价格相继收购了上海虹桥和新天地地区的高档公寓,一家印度基金用约1亿美元收购了新天地附近的两幢公寓。据国家外汇管理局提供的信息,06年上半年进入中国的热钱就达上千亿美元,其中大部分流向中国房地产业。在经济全球化时代,外国资本的恶性介入,有可能会使正在走向垄断和失控的房地产业,成为一场全面洗劫中国社会财富的战场。 3.2.4影响需求的其他因素分析 3.2.4.1人民币汇率的不断提高 汇率也是影响资本市场的另一个重要因素。随着我国经济实力的不断攀升，造成目前人民币升值的巨大压力。由于我国经济发展过程中不可能一次性承受较大的人民币汇率变化，因此我国政府只能根据渐进原则，采取逐步升值的办法，这实际上强化了人民币持续升值的预期。按照资本追逐利润的特点，大量短期、中期海外游资为获得最大化利润，在目前我国证券市场制度不健全和银行利率偏低的时期，已经通过各种渠道进入中国房地产市场，以期在人民币升值时取得丰厚回报。这种海外游资的投机行为，无疑扩大了房地产的需求量，引起住房价格变化 3.2.4.2地方政府的博弈 房地产行业在产业链条中处于上游，其发展有很大的产业外溢效应和乘数效应，带动各类相关产业产出的倍数增长，加速经济的发展。那么，各级地方政府就会通过对地方投资施以引导或一定干涉，加大对房地产市场的投资开发力度，以此加速地方经济发展速度，提高本地GDP的增长，以此作为政绩的表现。同时，地方政府对城市建设投资也在不断增加，这对土地价格的上涨产生直接的影响。政府通过基础设施建设投资、公共设施投资和环境治理，改善了城市居民的居住条件，也增加了投资项目附近土地的价值。土地价值的上涨，必然带动住房价格的上升。 3.3结论 从以上需求和供给的各影响因素分析，我国房地产价格上涨既有其合理的一面，如生产成本上涨等，又有房地产投机，供给结构矛盾等不合理的因素。因此，正确认识这些原因有助于我们全面看待目前住房价格偏高的形成，能够使得政府采取经济、法律、行政等手段正确 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 住房市场行为，维护住房市场秩序，真正控制因需求增加引起的住房价格上升，从而促使我国房地产市场健康发展。 4 控制房价快速上涨的政策建议 经济学中,只有供给和需求均衡时,市场价格才能真正体现出产品的价值,即均衡价格才是产品价值的最好体现,一旦供给和需求的平衡被打破,价格也就偏离了均衡价格。因此，目前政府政策调控的应该是造成现行房价过高的供求关系，宏观调控应是政府对经济总量即总供给与总需求的调整和控制，并深入分析造成这种失衡的原因，发现一些深层次的问题，通过这种总量控制进而稳定房价。 4.1抑制当前有效需求是稳定房价的前提 4.1.1正确引导消费导向,扭转房价上涨预期。 当前,潜在需求不断转化为有效需求的一个重要推动因素就在于人们对于房价持续上涨的预期,但是从住房的房价收入比等指标考察,我国许多城市的房价都已经接近警戒线,因此,缓解有效需求过旺的重要前提就在于扭转消费者的预期心理,抑制购房冲动。长期以 来,在可按揭贷款买房、开发商等“居住必买房”的直接或间接 宣传 免费孕前优生健康检查孕期保健知识宣传1冬季预防流感知识宣传手足口病防知识宣传森林防火宣传内容 下,提前消费现象明显,对未来消费的透支极大提升了当前的需求规模。最近五六年,在住房购买决策上“一步到位”认识倾向越来越明显。住房消费本来应遵循“租小房?租中房?买小房?买中房?买大房”这样的梯度变化规律。但是,目前在中国,这个规律受到了严重挑战:许多年轻人本该租房子,但却在买房子;本该买一室的房子,实际买了两室、三室。对此,当前政府应该明确房地产调控的目标是控制房价上涨,扭转房价上涨预期,要正确引导消费导向,遵循“租小房?租中房?买小房?买中房?买大房”的居住梯度变化规律,以减轻当前的有效需求。 4.1.2遏制住房投机需求。 抑制投机性需求,增加投机者的负担,会比被动的抑制其炒作行为更有效。遏制投机需求要在保护有效需求的基础上进行,主要从提高投机的风险、加大机会成本和减少其收益三个方面入手。具体措施有:第一,实施以家庭为单位的实名制购房;第二,实行累进首付比例制度,即对家庭购买的第一套房仍然实行30%的首付,对第二套以上实行40%~60%的累进首付比例;第三,严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源,对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业,商业银行要按照审慎经营原则,从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。第四,对于多次购房或多次售房者征收高额房产流转税,减少投机者的利润空间,从而有效地遏制投机性购房。 4.1.3严格和管制外资炒房也是遏制需求的一个重要方面。 首先,要进一步提高外资进入房地产的门槛, 严格外资购房的资格管理,延长外资购房的持有期限规定,同时对外资购买二手房的行为也要进行严格限制,以避免外资对我国房地产市场的冲击,维护国家经济金融安全。其次,要将外资(合资)房地产开发商的房地产开发和购买项目,以及外资(合资)商业银行的外汇和人民币房地产贷款全部纳入实质审查管理,对外资购买整栋楼盘以及其他大额购房行为实行逐项审批。最后,加强外资流入的监控,加大处罚力度,防止外资透过虚拟人头、虚假贸易等方式违规进入境内。 4.2增加有效供给是当前稳定房价的重要手段 4.2.1完善社会住房保障体系 多建造保障性住房,以此来增加真正对应给老百姓消费需求的有效供给,这是遏制房价涨幅过快的有效措施,更是现阶段市场经济条件下政府应当承担的重要职责。建议将社会保障性住房,即满足中低收入群众居住需要的经济适用住房和廉租房,一定程度地从市场中剥离出来,建立政府主导、政策扶持、价格控制、定向供给的新机制,以解决中低收入家庭住房问题。在具体操作上,政府应成立或指定一个专门机构负责此项工作,纳入政府工 作的重要日程。保障性住房建设,要严格控制套型面积,确保建设单价低、养房费用低的中小套型住宅。保障性住房实行政府指导定价,让中低收入群众承受得起,把优惠政策直接落实到中低收入购房者身上。在保障性住房的供给上,要建立中低收入家庭档案,动态调整,以确保分层次定向供给,并研究建立相应的退出机制和转让机制,防止管理上出现漏洞。现阶段,对于那些确实无力购房的特困户,继续执行政府发放租金补贴的方式解决困难。对那些既非特困户又暂时买不起房的进城务工者、刚就业者、新婚夫妻等住房消费的“夹心层”,也要注意解决他们的临时住房问题。可以考虑授权一个机构,多渠道筹措资金开展租赁住房的建设与经营业务。 4.2.2增加房地产开发用地供给。 增加土地供给分两个方面:第一,在土地保护政策允许的范围内,适当增加土地一级市场的供给,特别是增加中低价位普通商品住房和经济适用房建设用地供应量。抓紧清理和盘活闲置土地,对清理出的违法占地和存量建设用地,在符合城市 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 的前提下,统一纳入经济适用房和保障性住房的供地范围;第二,利用好土地二级市场。这是使一级市场提供的土地真正转化为实际住房土地的关键所在,也是稳定地价必不可少的手段。目前在政府出台了若干平抑房地产市场的政策之后,各主要城市的房价依然上涨较快,这主要是土地二级市场中开发商囤地现象严重。所以应采取一定措施利用好土地二级市场,增加有效土地供给。如根据九部委新政策,土地管理部门对超出动工开发期满一年未动工的土地,从高征收土地闲置费;满两年未动工的,无偿收回土地使用权。对虽按期动工但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4,且未经批准中止开发建设连续满一年的,按闲置土地处置。 4.3进一步加强和改善房地产宏观调控 4.3.1严把信贷这个“大闸门”。 房地产作为资本密集型产业,从投资到消费各环节都离不开金融的支持。我国近年房地产市场的迅猛发展带动银行房地产信贷业务的快速扩张,成为银行业改善资产质量、提高利润率的一大途径。从各国房地产市场的发展情况来看房价上涨基本上是与银行的金融支持密切相关,特别是房价短期内快速飚升,基本上都是银行金融支持的结果。笔者认为,要稳定房价,政府应该严格把握好信贷“闸门”,通过信贷政策调节需求,完善信贷制度,特别应该加大保障性住房的贷款,使真正需要买房住的老百姓能买得起房。而对那些购买豪宅等高档商品房的消费者以及投机商人,应该缩减贷款,或者加大信贷利息,以加大他们的购买成本。另一方面由于目前很多银行为了追求自身短期效益,会盲目扩张住房按揭贷款。它们不仅采取各种方式来放宽个人住房按揭贷款者的市场进入标准,而且还可能以金融创新的名义变相放大个人住房按揭贷款风险。在这种情况下,有可能会进一步放大中国住房按揭贷款的潜在风险,并最终导致这种风险越积越大。 4.3.2完善法律制度,严厉打击开发商违规行为。 首先,对不法开发商的捂盘惜售、虚假购买以及哄抬房价等恶意炒房行为,要有相应的法律法规来惩治。一经发现开发商出现违规行为,一律从严处理。同时采取现行的打击圈地、囤地的行为,引导、完善竞争机制。第二,按照“鼓励自住、规范投资、抑制投机”的要求,房地产开发企业应当在销售全过程中落实“实名制”;同时应当采取措施防止炒房,维持售楼现场销售秩序。第三,尽快出台《住宅法》,对我国房地产市场的土地供应、住宅建设、投资与消费以及政府职能等作出清晰的界定,既要充分保证公民的基本居住权,又要对房地产市场的投资需求和消费需求的政策取向有一个清楚的规定,促进房地产市场的健康发展;修订《房产税管理条例》,增加房产持有环节的税收征管,对于拥有一套住房的按现行标准征税,对于拥有二套以及二套以上住房的,提高税率以增加其持有成本,降低投资需求。 5 结语 通过上面的定量定性分析后，本文得出了近年来全国城镇住房价格偏高的各种影响因素，指出目前与今后一段时期内不断扩大的住房需求必将推动住房价格的上涨，而目前住房价格过高的主要原因应来自土地与住房供给机制，而这应是我国政府对住房市场实施宏观调控的重点。最近几年是我国建立社会主义和谐社会的关键时期，希望通过上文的分析，可以给我们一些有益的启示，为下一时期我国社会经济的健康快速发展服务。 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