房地产权证
一、概念解析
1.过户:
房屋转让后,需要将房屋权利人的名称进行变更,这个变更权利人名称的过程就是过户,又叫更名。(房屋转让包括房屋买卖、赠与、继承、抵账、夫妻财产分割等)
2.过户费:
过户费通俗的讲是指整个过户,即办理《房屋所有权证》和《契证》过程中产生的所有费用。包括契税、营业税、个人所得税、查档费、工本费、交易费、印花税、土地增值税等。
3.普通住宅与非普通住宅的划分
非普通住宅的划分标准:
1)容积率在1.0以下
2)单套面积超过144平米或等于144平米(最新政策调整为168平米以上,但是沈阳各个房产局何时执行需现场咨询)“根据省政府会议精神,沈阳市各个房产局已陆续执行非普通住宅认定面积标准由144?调整为168?,即从今日开始住宅面积低于168?的都属于普通住房。” 3)地税评估总价200万元以上
注:即使房屋评估单价,11230元/?,但评估总价不超过200万元也为普通住宅
二、二手房转让所需要材料
《房证》原件、《契证》原件 身份证原件、户口本原件、婚姻状况
证明
住所证明下载场所使用证明下载诊断证明下载住所证明下载爱问住所证明下载爱问
原件(婚前财产的需要开婚前单身证明) 卖方不能到场办理手续的,提供《委托公证书》原件。经确认的委托人资料.代理身份证原件. 身份证原件、户口本原件、婚姻状况证明原件 买方不能到场办理手续的,提供《委托公证书》原件。经确认的委托人资料、代理人身份证原件。
三、二手房交易流程
查档?核税?下契证、过户、资金监管?下房证
四、过户费用的核算
1.查档费:房屋所有权人是个人的:100元/件 房屋所有权是单位的:300元/件
2.交易费:(正常收费标准是买卖双方各一半)
住宅:房屋建筑面积×6元/?
非住宅:房产局核定房价×1%
拆迁户:相同面积部分×3元+差额面积×6元?
3.工本费:住宅:80元/件 非住宅:550元/件
4.契税(征收对象:买方)
首次购买90平米以下普通住房,契税按核准价格1%征收; 首次购买 90—144平方米以下普通住房,按核准价格1.5%征收; 非首次购买普通住房,按核准价格3%征收;
购买非普通住宅、非住宅、法人类、赠与按核准价格4%征收。 注:有契税减免的要在交税前提供相关手续;买方贷款的成交价按贷款评估价申报
5.个税(征收对象:卖方)
(1)非住宅:个人所得税=差额×20%或全额×2%
(2)住宅类:对于个人转让过五年家庭唯一住房的免征个人所得税 个人所得税=差额×20%或全额×1%
※于洪区房产局
于洪区件如果档案内有【销售不动产发票】,个税必须按照差额×20%征收,没有【销售不动产发票】,可以按照以下的情况征收
住宅类:个人所得税=全额×1%
非住宅类:个人所得税=全额×2%
6.营业税(征收对象:卖方;税率5.6%):
普通住宅:2年以上免征,不足2年的全额5.6%
非普住宅:不足2年的全额5.6%,2年以上(含2年)的差额5.6%(提供不动产发票)
非住宅类:有发票的差额的5.6%,无发票的全额的5.6% 7.土地增值税(征收对象:卖方)个人转让住宅暂免征收,非住宅的按差额30%~60%或全额5%征收。
8.印花税(征收对象:双方)个人转让或购买住宅暂免征收,非住宅的按万分之五征收
五、资金监管
沈阳市所有房产局在办理二手房过户时,都需要进行资金监管,目的在于保证买卖双
交易安全,办理中房主需要预留银行卡号,买方先将购房款存入房产局资金监管账户,待买方新房证下发后,监管账户中的房款将转到房主预留的银行卡内,类似于 “支付宝”。
1、买方全款的:
铁西区最低监管按契证价钱100%监管,其他房产局最低监管额按契证价钱的80% 2、公积金贷款:
买方为市公积金贷款,房主准备招行卡;
买方省公积金贷款,房主准备建行卡,按首付贷款数额监管。 3、商业贷款:
按首付和贷款的数额进行监管,以银行借款
合同
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或审批书为依据。