毕业设计（论文）-房地产开发的质量管理

毕业设计（论文）-房地产开发的质量管理 毕业设计(论文)报告纸 第一章 质量管理概述 1.1 工程质量管理的重要性 ? ? 1.1.1 工程质量关系到人民生命及财产安全 ? ? 随着改革开放不断深入和发展，我国的房地产产品质量和服务质量的总体水平不? ? 断提高。多年来，我国一直强调必须贯彻“百年大计，质量第一”的方针，这对建立? ? 和发展社会主义市场经济和扩大对外开放发挥了重要作用。 ? 加强工程质量管理是切实提高工程质量的必要前提和有效保证。作为房地产产品? ? 的工程项目，投资和耗费的人工、材料、能源都相当大，投资者付出巨大的投资，要? ? 求获得理想的、满足适用要求的工程产品，以期在预定时间内能发挥作用，为社会经装 济建设和物质文化生活需要作出贡献。如果工程质量差，不但不能发挥应有的效用，? ? 而且还会因质量、安全等问题影响国计民生和社会环境的安全。 ? ? 房地产项目质量的优劣，不但关系到工程的适用性，而且还关系到人民生命财产? 的安全和社会安定。加强质量管理，确保国家和人民生命财产安全是房地产企业质量订 ? 管理的头等大事。 ? ? 1.1.2 工程质量关系到国民经济发展速度 ? ? 工程质量的优劣，直接影响国家经济发展的速度。工程质量差本身就是最大的浪线 费，优劣的质量一方面需要大幅度增加返修、加固、补强等人工、器材、能源的消耗，? ? 另一方面还使用户遭受经济损失。此外，质量优劣还会带来其他的间接损失(如停工、? ? 降低使用功能、减产等)，给国家和使用者造成浪费、损失将会更大。因此，质量问? ? 题直接影响着我国经济发展的速度。对房地产决策者来说把质量管理放在头等重要的? 位置是刻不容缓的当务之急。 ? ? 1.1.3 提高工程质量管理水平是企业适应市场竞争的必然结果 ? ? 质量管理工作已经越来越为人们所重视，企业领导正逐步认识到了高质量的产品? 和服务是市场竞争的有效手段，是争取用户、占领市场和发展企业的根本保证。但是? 与国民经济发展水平和国际水平相比，我国的质量水平仍有很大差距。当今世界流行 着“当今时代是决策者重视质量的时代”这一观念。世界著名的管理专家桑德霍姆教 共 页 第 1 页 毕业设计(论文)报告纸 授说:“质量是打开世界市场的金钥匙”。美国的质量专家朱兰博士对90年代的经济 发展提出了质量改进理论。日本的质量管理专家明确阐述了质量经营的思路。这些质 量管理理论都极大地推动了各国经济的发展，特别是国际 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 化组织(ISO)于1987? 年发布了通用的ISO9000《质量管理和质量保证》系列标准，并得到了国际社会和国? ? 际组织的认可和采用，已逐步成为世界各国共同遵守的工作规范。从发展战略的高度? ? 来认识质量问题，质量已关系到国家的命运、民族的未来，质量管理的水平已关系到? ? 行业的兴衰、企业的命运。提高工程质量管理水平是企业获取市场份额、争取生存权? 力的必要前提，是企业适应社会主义经济条件下日趋激烈的市场竞争的必然结果。 ? ? 1.2 工程质量的概念 ? ? 任何事物都是质和量的统一，有质才有量，绝不存在没有质量的数量，也不存在? 装 没有数量的质量。质量是反映事物的本质、特性，是前提;而数量则是反映事物存在? 和发展的规模、程度、速度、水平等的标志。没有质量，就没有数量、品种、效益，? ? 就没有工期、成本、信誉。 ? ? 1.2.1 质量 订 ? 质量的定义是:反映实体满足明确或隐含需要能力的特性之总和。? (GB/T6583-94，ISO8402-1986) ? ? 质量主体是“实体”。“实体”可以是活动或过程，如房地产开发企业工程部人员? 线 对施工建设实施监督或承包商履行施工合同的过程;也可以是活动或过程结果的有形? 产品，如建成的商品房，或无形产品，如商品房的品牌等;也可以是某个组织体系或? ? 人，以及以上各项的组合。由此可见，质量的主体不仅包括产品，而且包括活动、过? ? 程、组织体系或人，以及他们的结合。 ? ? “需要”通常被转化为有规定准则的特性，如适用性、安全性、可信性、可靠性、? 维修性、经济性、美观和环境协调等方面。在许多情况下，需要随时间、环境的变化? ? 而改变，这就要求定期修改反映这些需要的各种文件。“明确需要”是指在合同、标? ? 准、规范、图纸、技术文件中已经作出明确规定的要求;“隐含需要”则应加以识别? 和确定，它一是指顾客或社会对实体的期望;二是指那些人们所公认的、不言而喻的、 不必作出规定的“需要”，如住宅应满足人们最起码的居住功能即属于“隐含需要”。 获得满意的质量要涉及到全过程各阶段相互作用的众多活动的影响，有时为了强 共 页 第 2 页 毕业设计(论文)报告纸 调不同阶段对质量的作用，可以称某阶段对质量的作用或影响，如“设计对质量的作 用或影响”、“施工对质量的作用或影响”等。 “质量”术语既不用来表达在比较意义上的优良程度，也不用于定量意义上的技 ? 术评价。因此，对质量的比较应该使用相应的修饰词，如用“相对质量”，表示“优? ? 良程度”或“比较”意义上按有关的基准排序;用“质量水平”和“质量度量”，表? ? 示在“定量”意义上进行精确的技术评价。 ? ? 应当注意的是，上述质量定义中所说的满足明确或隐含需要不仅是针对客户的， ? 还应考虑到社会的需要，符合国家有关的法律、法规的要求。如某些产品虽然能适应? ? 某些地区顾客的需要，但该地区总体规划上来考虑不允许发展，因此，这样的产品也? ? 就不能“满足需要”，不具有所要求的质量。 ? 1.2.2 工程项目质量 装 ? 房地产开发项目是工程项目的一种，了解和认识工程项目质量对房地产从业人员? ? 致关重要。工程项目质量是国家现行的有关法律、法规、技术标准、设计文件及工程? ? 合同中对工程的安全、使用、经济、美观等特性的综合要求。工程项目一般都按照合 订 同条件承包建设的，因此，工程项目质量是在“合同环境”下形成的。合同条件中对? ? 工程项目的功能、使用价值及设计、施工质量等的明确规定都是业主的“需要”，因? ? 而都是质量的内容。 ? 从功能和使用价值来看，工程项目质量又体现在适用性、可靠性、经济性、外观线 ? 质量与环境协调等方面。由于工程项目是根据业主的要求而兴建的，不同的业主也就? ? 有不同的功能要求，所以，项目的功能与使用价值的质量是相对于业主的需要而言，? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 共 页 第 3 页 毕业设计(论文)报告纸 并无一个固定的统一的标准。对于开发住宅项目见图1-1。 任何项目都是由分项工程、分部工程和单位工程所组成，而工程项目的建设，则 是通过一道道工序来完成，是在工序中创造的。所以，工程项目质量包含工序质量、 ? 分项工程质量、分部工程质量和单位工程质量。(如图1,2) ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 装 ? ? ? ? ? 订 ? 但工程项目质量不仅包括活动或过程的结果，还包括活动或过程本身，即还要包? ? 括生产产品的全过程。因此，工程项目质量应包括如下工程建设各个阶段的质量及其? ? 相应的工作质量: 线 (1)工程项目决策质量; ? ? (2)工程项目设计质量; ? ? (3)工程项目施工质量; ? (4)工程项目回访保修质量。 ? ? 各阶段的质量内涵可以根据表1,1。 ? ? 工程项目质量也包含工作质量。工作质量是指参与工程建设者，为了保证工程项? ? 目质量所从事工作的水平和完善程度。工作质量包括:社会工作质量，如社会调查、 ? 市场预测、质量回访和保修服务等;生产过程工作质量，如政治工作质量、管理工作? 质量、技术工作质量和后勤工作质量等。工程项目质量的好坏是决策、计划、勘察、 设计、施工等单位各方面、各环节工作质量的综合反映，而不是单纯靠质量检验检查 共 页 第 4 页 毕业设计(论文)报告纸 出来的。要保证工程项目的质量，就要求有关部门和人员精心工作，对决定的影响工 程质量的所有因素严加控制，即通过提高工作质量来保证和提高工程项目的质量。 工程建设各阶段的质量内涵 表1,1 ? ? 工程项目质量 合同环境下满足 工程项目质量在各阶段的内涵 ? 形成的各阶段 需要的主要规定 ? ? 1、可行性研究 国家的发展规划或 ? 设计阶段 ? 2、工程项目投资决策 业主的需求 ? 1、功能、使用价值的满足程度 ? ? 2、工程设计的安全、可靠性 ? 工程建设勘察、设计合同? 设计阶段 3、自然及社会环境的适应性 ? 及有关法律、法规 装 4、工程概(预)算的经济性 ? 5、设计进度的时间性 ? ? 1、功能、使用价值的实现程度 ? ? 2、工程设计的安全、可靠性 订 工程建设施工合同及 施工阶段 3、自然及社会环境的适应性 ? 有关法律、法规 ? 4、工程造价的控制状况 ? ? 5、施工进度的时间性 ? 线 工程建设施工合同及 保修阶段 保持或恢复原使用功能的能力 ? 有关法律、法规 ? ? ? ? 1.2.3 工程项目质量的特点 ? ? 工程项目质量的特点是由工程项目的特点决定的。工程项目的特点一是具有单项? 性。工程项目不同于工厂中连续生产的相同产品，它是按业主的建设意图单项进行设? ? 计的。其施工内外部管理条件、所在地点的自然和社会环境、生产工艺过程等也各不? ? 相同。即使类型相同的工程项目，其设计、施工也存在着千差万别。二是具有一次性? 与寿命的长期性。工程项目的实施必须一次成功，它的质量必须在建设的一次过程全 部满足合同规定要求。它不同于制造业产品，如果不合格可以报废，售出的可以用退 货或退还贷款的方式补偿顾客的损失。工程项目质量不合格会长期影响生产使用，甚 共 页 第 5 页 毕业设计(论文)报告纸 至危及生命财产的安全。三是具有高入性。任何一个工程项目都要投入大量的人力、 物力、和财力，投入建设的时间也是一般制造业产品所不可比拟的。因此，业主和实 施者对于每个项目都需要投入特定的管理力量。四是具有生产管理方式的特殊性。工 ? 程项目施工地点是特定的，产品位置固定而操作人员流动。因此，这些特点形成了工? ? 程项目管理方式的特殊性。这种管理方式的特殊性还体现在工程项目建设必须实施监? ? 督管理。这样可以对工程质量的形成有制约和提高的作用。五是具有风险性。工程项? ? 目在自然环境中进行建设，受大自然的阻碍或损害很多。由于建设周期很长，遭遇社 ? 会风险的机会也多，工程的质量会受到或大或小的影响。 ? ? 正是由于上述工程项目的特点而形成了工程质量本身的特点，即 ? ? (1)影响因素多 ? 如决策、设计、材料、机械、环境、施工工艺、施工 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 、操作 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 、技术措施、装 ? 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 、施工人员素质等均直接或间接地影响工程项目的质量。 ? ? (2)质量波动大 ? ? 工程建设因其具有复杂性、单一性，不像一般工业产品的生产那样，有固定的生 订 产流水线，有规范化的生产工艺和完善的检测技术，有成套的生产设备和稳定的生态? ? 环境，有相同系列规格相同功能的产品，所以其质量波动性大。 ? ? (3)质量变异大 ? 由于影响工程质量的因素较多，任一因素出现质量问题，均会引起工程建设系统线 ? 的质量变异，造成工程质量事故。 ? ? (4)质量隐蔽性 ? 工程项目在施工过程中，由于工序交接多，中间产品多，隐蔽工程多，若不及时? ? 检查并发现其存在质量问题，事后看表面质量可能很好，容易产生第二判断错误，即:? ? 将不合格的产品认为是合格的产品。 ? ? (5)终检局限大 ? 工程项目建成后，不可能像某些工业产品那样，可以拆卸或解体来检查内在的质? ? 量。所以工程项目终检验收时难以发现工程内在的、隐蔽的质量缺陷。 所以，对工程质量更应重视事前控制、事中严格监督，防患于未然，将质量事故 消灭萌芽之中。 共 页 第 6 页 毕业设计(论文)报告纸 1.2.4 工程项目质量管理控制的概念 所谓质量控制按国际标准(ISO)定义:为满足质量要求所采取的作业技术和活 动。对工程项目质量而言，就是为了确保合同所规定的质量标准，所采取的一系列监? ? 督措施、手段和方法。 ? 房地产开发产品的质量控制，包括房产业主的质量控制、施工单位的质量控制和? ? 政府的质量控制，在实行建设监理制中，业主和政府对工程项目的质量控制，则是分? ? 别作为社会监理和政府监督组成内容中的质量控制。 ? (1)社会监理中的质量控制 ? ? 社会监理中的质量控制，系由监理机构或监理人员代表房产业主对工程项目进行? ? 的质量控制。 ? 装 既然承包单位已有质量保证体系，为什么房地产业主还要委托监理机构来进行质? 量控制,这是工程建设本身的特有的质量监督形式。 ? ? 首先，工程项目建设是按每一个房地产业主的要求来进行的。房产业主不同，项? ? 目要达到的功能内容或标准也就不同。这就需要业主自己来对工程项目的质量进行检订 查和监督。但由于现代工程技术日趋复杂，所以，房产业主只好委托有此专长的专门? ? 监理机构或人员代表自己对工程质量进行监督、控制。 ? ? 其次，工程建设虽也是一种物质生产活动，但它不同于其它物质生产活动。它完? 成的产品，不能象其它工业品那样再拆卸或解体开来检查内在的质量。同时，如果发线 ? 现质量有问题，也不可能实行产品“包换”，或者实行“退款”。所以，房产业主对工? ? 程项目质量的控制必须贯穿于项目建设的全过程中。 ? ? 第三，退一步说，如果工程完成后发现质量有问题，虽然可以采取修补、加固，? 或者部分返工，甚至全部返工，推倒重来，更甚至，由承包单位承担工程经济损失，? ? 但是，对业主来说，项目迟迟不能投入使用，已损失了宝贵的时机，从而丢失了开拓? ? 或占领市场的机会，这反而是一种更大的损失，所以，从房产业主角度来说，也决不? 愿看到任何工程质量事故发生。 ? ? 再说，在社会主义市场经济条件下，承包单位作为商品生产者或经营者与业主追 求的经济目标是不完全相同的，虽然承包单位的职责行为已由与业主签订的承包合同 来界定，但是，不能排除个别承包承包单位为追求自己的经济效益，而作出有损于工 共 页 第 7 页 毕业设计(论文)报告纸 程质量的不良行为，须知，在工程实践中，这类事情的屡见不鲜的。所以，业主为了 确保所要求的工程质量，怎能不在履行合同的过程中，对工程质量的形成进行监督 呢, ? 综上所述，房产业主对工程项目质量应该管，必须管，而且应该在事前和事中管，? ? 决不能仅仅是事后来管。当然，这里说的“管”，与承包单位自己对工程质量的管，? ? 在方式方法和手段上是大不相同的。 ? ? (2)政府监督中的质量控制 ? 工程项目既由业主投资，又由业主自己使用，业主又委托有专门的监理人员对工? ? 程质量进行管理，为什么政府还要来监督质量,从根本上说，这是由工程项目本身的? ? 特点和政府的职能所决定的。 ? 这是因为工程项目建设直接影响工业布局、城市规划、环境卫生、生态平衡、防装 ? 灾、安全、交通运输等社会生活秩序和人民的公共利益，所以，作为国家机器的政府? ? 职责，从维护社会生活秩序和保障人民的公共利益出发，对工程项目的建设必须予以? ? 监督，以控制工程建设符合城市规划，布局合理;有利于环境保护，避免产生公害; 订 有利于配套建设，综合开发;有利于防灾、抗灾、安全等等。由此可见，政府对工程? ? 项目的质量控制，是集行政、法律、法规、经济手段于一全的综合管理行为，充分体? ? 现了政府对工程项目管理的职能。 ? 线 1.3 质量管理的发展 ? 随着科学技术的发展和市场竞争的需要，质量管理已越来越为人们所重视，并逐? ? 渐发展成为一门新兴的学科。最早提出质量管理的国家是美国。日本在第二次世界大? ? 战后引进美国的一整套质量管理技术和方法，结合本国实际，又将其向前推进，使质 ? 量管理走上了科学的道路，取得了世界瞩目的成绩。质量管理作为企业管理的有机组? ? 成部分，它的发展也是随着企业管理的发展而发展的，其产生、形成、发展和日益完? ? 善的过程大体经历了以下几个阶段。 ? ? 1.3.1 质量检验阶段(本世纪20,40年代) ? 20世纪前，主要是手工作业和个体生产方式，依靠生产操作者自身的手艺和经 验来保证质量，只能称作“操作者质量管理”时期。进入20世纪，由于资本主义生 产力的发展，机器化大生产方式与手工作业的管理制度的矛盾，阻碍了生产力的发展， 共 页 第 8 页 毕业设计(论文)报告纸 于是出现了管理革命。美国的泰勒研究了从工业革命以来的大工业生产的管理实践， 创立了“科学管理”的新理论。他提出了计划与执行、检验与生产的职能需要分开的 主张，即企业中设置专职的质量检验部门和人员，从事质量检验。这使产品质量有了? 基本保证，对提高产品质量、防止不合格产品出厂或流入下一道工序有积极的意义。 ? ? 1924年美国统计学家休哈特提出了“预防缺陷”的概念。他认为，质量管理除? ? 了事后检查以外，还应做到事先预防，应在有不合格产品出现的苗头时，就应发现并? ? 及时采取措施予以制止。他创造了统计质量控制图等一套预防质量事故的理论。与此? 同时，还有一些统计学家提出了抽样检验的办法，把统计方法引入了质量管理领域使? ? 得检验成本得到降低。但由于当时不为人们充分认识和理解，故未得到真正执行。 ? ? 1.3.2 统计质量管理阶段(本世纪40,50年代) ? 装 第二次世纪大战初期，由于战争的需要，美国国防部请休哈特等研究制定了一套? 美国战时质量管理方法，强制生产企业执行。这套方法主要是采用统计质量控制图，? ? 了解质量变动的先兆，进行预防，使不合格产品率大为下降，对保证产品质量收到了? ? 较好的效果。这种用数理统计方法来控制生产过程影响质量的因素，把单纯的质量检订 验变成了过程管理。使质量管理从“事后”转到了“事中”，较单纯的质量检验进了? ? 一大步。战后，许多工业发达国家企业也纷纷采用和仿效这种质量工作模式。但因为? ? 对数量统计知识的掌握有一定的要求，在过分强调的情况下，给人们以统计质量管理? 是少数数理统计人员责任的错觉，而忽略了广大生产与管理人员的作用，结果是既没线 ? 有充分发挥数量统计方法的作用，又影响了管理功能的发展，把数理统计在质量管理? ? 中的应用推向了极端。到了50年代人们认识到统计质量管理方法并不能全面保证产? ? 品质量，进而导致了“全面质量管理”新阶段的出现。 ? 1.3.3 全面质量管理阶段(60年代以后) ? ? 60年代以后，随着社会生产力的发展和科学技术的进步，经济上的竞争也日趋? ? 激烈。特别是一大批高安全性、高可靠性、高科技和高价值的技术密集型产品和大型? ? 复杂产品的质量在很大程度上依靠对各种影响质量的因素加以控制，才能达到设计标? 准和使用要求。人们对控制质量的认识有了升华，意识到单纯靠统计检验手段已不能 满足要求了大规模的工业化生产，质量保证除与设备、工艺、材料、环境等因素有关 外，与职工的思想意识、技术素质，企业的生产技术管理等息息相关。 共 页 第 9 页 毕业设计(论文)报告纸 全面质量管理阶段的特点是针对不同企业的生产条件、工作环境及工作状态等多 方面因素的变化，把组织管理、数量统计方法以及现代科学技术、社会心理学、行为 科学等综合运用于质量管理，建立适用和完善的质量工和体系，对每一个生产环节加? 以管理，做到全面运行和控制。通过改善和提高工作质量来保证产品质量;通过对产? ? 品的形成和使用全过程管理，全面保证产品质量;通过形成生产(服务)企业全员、? ? 全企业、全过程的质量工作系统，建立质量体系以保证产品质量始终满足用户需要，? ? 使企业用最少的投入获取最佳的效益。 ? 1.3.4 ISO9000系列质量管理及质量保证标准(标准化质量管理阶段) ? ? 质量检验、统计质量管理和全面质量管理三个阶段的质量管理理论和实践的发? ? 展，促使世界各发达国家和企业纷纷制订出新的国家标准和企业标准，以适应全面质? 装 量管理的需要。这样的作法虽然促进了质量管理水平的提高，却也出现了各种各样的? 不同标准。各国在质量管理术语概念、质量保证要求、管理方式等方面都存在很大差? ? 异，这种状况显然不利于国际经济交往与合作的进一步发展。 ? ? 近三十年左右国际化的市场经济迅速发展，国际间商品和资本的流动空间增长，订 国际间的经济合作、依赖和竞争日益增强，有些产品已超越国界形成国际范围的社会? ? 化大生产，特别是不少国家把提高进口商品质量作为限入奖出的保护手段，利用商品? ? 的非价格因素竞争设置关贸壁垒。为了解决国际间质量争端，消除和减少技术壁垒，? 有效地开展国际贸易，加强国际间技术合作，统一国际质量工作语言，制订共同遵守线 ? 的国际规范，各国政府、企业和消费者都需要一套通用的、具有灵活性的国际质量保? ? 证模式。在总结发达国家质量工作经验基础上，70年代末，国际标准化组织着手制? ? 订国际通用的质量管理和质量保证标准。1980年5月国际标准化组织的质量保证技? 术委员会在加拿大应运而生。它通过总结各国质量管理经验，于1987年3月制订和? ? 颁布了ISO9000系列质量管理及质量保证标准。此后又不断对它进行补充、完善。标? ? 准一经发布，相当多的国家和地区表示欢迎，等同或等效采用该标准，指导企业开展? 质量工作。 ? ? 质量管理和质量保证的概念和理论是在质量管理发展的第三个阶段的基础，逐步 形成的，是市场经济和社会化大生产发展的产物，是与现代生产规模、条件相适应的 质量管理工作模式。因此，ISO9000系列标准的诞生，顺应了消费者的要求;为生产 共 页 第 10 页 毕业设计(论文)报告纸 方提供了当代企业寻求发展的途径;有利于一个国家对企业的规范化管理，更有利于 国际间贸易和生产合作。它的诞生顺应了国际经济发展的形势，适应了企业和顾客及 其他受益者的需要。因而它的诞生具有必然性。 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 装 ? ? ? ? ? 订 ? ? ? ? ? 线 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 共 页 第 11 页 毕业设计(论文)报告纸 第二章 质量管理和质量保证系列标准 2.1 概述 ? ? 质量管理和质量保证标准是适应国际市场竞争日趋激烈和满足顾客的要求而产? ? 生发展起来的，这套国际标准从1987年3月正式发布以来受到世界各国的欢迎，我? ? 国1988年底等效应采用了ISO9000系列标准，其国家标准编号为GB/T10300，并积? 极开展了试点工作，1992年10月又等同采用ISO9000系列标准，国家标准编号为? ? GB/T19000。国际标准化组织1994年发布了修订后的ISO9000族标准后，我国及时将? ? 其等同转化为国家标准。 ? ? ISO9000作为国际性的质量管理和质量保证系列标准，是许多经济发达国家多年装 实践经验的总结，带有通用性和指导性，企业按ISO9000系列标准去建立、健全质量? ? 体系，可以使质量管理工作规范化、制度化，使全面质量管理工作建立在更踏实地基? ? 础上，因而可使全面质量管理工作向纵深发展。 ? 2.1.1 质量管理 订 ? 质量管理是指“确定质量方针、目标和职责并在质量体系中通过诸如质量策划、? ? 质量控制、质量质保证和质量改进使其实施的全部管理职能的所有活。 ? ? 质量体系是指“为实施质量管理所需的组织结构、程序、过程和资源。 线 由定义可知，质量体系包括四个部分，即组织结构、程序、过程和资源。 ? ? 质量体系的各个组成部分是相互关联的，质量体系的内容要以满足质量目标的需? ? 要为准，质量体系是实施质量方针和目标的和管理系统，是组织经营管理体系的核心? 部分，因此，质量体系的建立和运行要以质量方针和质量目标的展开和实施为依据。? ? 一个组织只有一个质量体系，它在组织内外发挥着不同的作用，对内实施质量管理，? ? 对外实施外部质量保证。 ? ? 2.1.2 质量控制 ? 工程项目质量控制可定义为:为达到工程项目质量要求所采取的作业技术和活? 动。 工程项目质量要求则主要表现为工程合同、设计文件、基数规范规定的质量标准。 共 页 第 12 页 毕业设计(论文)报告纸 因此，工程项目质量控制就同为了保证达到工程合同规定的质量标准而采取的一系列 措施、手段和方法。 工程项目质量控制按其实施者不同，包括三方面: ? (1)业主方面的质量控制。其特点是外部的、横向的控制。 ? ? 业主方面质量控制是为保证工程合同规定的质量标准对工程项目进行的质量控? ? 制。其目的在于保证工程项目能够按照工程合同规定的质量要求达到业主的建设意? ? 图，取得良好的投资效益。其控制依据除国家制定的法律、法规外，主要是合同文件、? 设计图纸。在设计阶段及其前期的质量控制以审核可行性研究报告及设计文件、图纸? ? 为主，审核项目设计是否符合业主要求。在施工阶段驻现场实地监督，检查是否严格? ? 按图纸施工，并达到合同文件规定的质量标准。 ? (2)政府方面的质量控制――政府监督机构的质量控制。其特点是外部的、纵装 ? 向的的控制。 ? ? 政府监督机构的质量控制是按城镇或专业部门建立有权威的工程质量监督机构，? ? 根据有关法规和技术标准，对本地区(本部门)的工程质量进行监督检查。其目的在订 于维护社会公共利益，保证技术性法规和标准贯彻执行。其控制依据主要是有关的法? ? 律文件和法定技术标准。在设计阶段及其前期的质量控制以审核设计纲要、选址报告、? ? 建设用地申请及设计图为主，施工阶段以不定期的检查为主，审核是否违反城市规划，? 是否符合有关技术法规和标准的规定，对环境影响的性质程度大小，有无防止污染、线 ? 公害的技术措施。因此，政府质量监督机构对工程质量等级的核定是单位工程评定的? ? 最后质量等级，是工程交付验收的依据。 ? (3)承建商方面的质量控制。其特点是内部的、自身的控制。 ? ? 2.1.3 质量体系的建立、实施与认证 ? ? 房地产开发商要保证为社会提供优质、合格的产品就要进行质量管理，质量管理? ? 要依靠企业的质量体系。企业应根据市场情况、开发产品类型、生产特点、顾客要求，? 以GB/T19000系列标准为依据，选择适用的要素并确定采用的程度，建立其质量体系，? ? 一般可分为质量体系建立、质量体系文件的编制和质量体系的实施运行三个阶段。 共 页 第 13 页 毕业设计(论文)报告纸 第三章 房地产开发各阶段的质量控制 3.1 我国房地产开发的主要程序 ? ? 开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业? ? 管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序，一般说来，这个程序包括八个步骤，? ? 即?投资机会寻找;?投资机会筛选;?可行性研究;?获取土地使用权;?规划设 ? 计与方案报批;?签署有关合作协议;?施工建设与竣工验收;?市场营销与物业管? ? 理。这八个步骤又可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建? ? 设阶段与租售阶段。当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各? ? 阶段的工作可能要交替进行。 装 3.1.1 投资机会选择与决策分析 ? ? 投资机会选择与决策分析，是整个开发过程中最为重要的一个环节，类似于我们? ? 通常所说的项目可行性研究。 ? 所谓投资机会选择，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。投资决策分析主要订 ? 包括市场分析和项目的财力评估(评价)两部分工作。 ? ? 3.1.2 前期工作 ? ? 当通过投资决策研究确定了具体的开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开 线 发项目建设过程开始以前还有许多工作要做，这主要涉及与开发全过程有关的各种合? ? 同、条件的谈判与签约。 ? ? 最后，在开发方案具体实施以前，还必须制定项目开发过程的监控策略，以确保? ? 开发项目工期、成本、质量和利润目标的实现。 ? 3.1.3 建设阶段 ? ? 建设阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间点上的过? ? 程，包括招投标、设计、施工、竣工验收全过程。 ? 由于在建设阶段存在着追加成本或工期拖延的可能性，因此开发商必须密切注意? 项目建设过程的进展，定期视察现场，定期与派驻工地的代表会晤，以了解整个建设 过程的全貌。 共 页 第 14 页 毕业设计(论文)报告纸 3.1.4 租售阶段 当项目建设完毕后，开发商除了要办理竣工验收和政府批准入住的手续外，往往 要看预计的开发成本是否被突破，实际工期较计划工期是否有拖延。 ? ? 3.2 质量控制概述 ? ? 3.2.1 工程质量的形成及控制过程 ? 工程建设各阶段的主要内容包括: ? ? (1)项目可行性研究:论证项目在技术、经济上的可行性与合理性，是决策是? ? 否立项确定质量目标与水平的依据。 ? (2)项目决策:决定项目是否投资建设，确定项目质量与水平。 ? ? (3)工程设计:将工程项目质量目标与水平具体化，直接关系到项目建成后的? 装 功能和使用价值。 ? ? (4) 工程施工 建筑工程施工承包1园林工程施工准备消防工程安全技术交底水电安装文明施工建筑工程施工成本控制 :使合同要求和设计方案得以实现，最终形成工程实体质量。 ? (5)工程验收:最终确认工程质量是否达到要求及达到的程度。 ? ? 3.2.2 工程建设各阶段对质量形成的影响 订 ? (1)项目可行性研究对工程项目质量的影响 ? ? 项目可行性研究是运用技术经济学原理，在对投资寻访有关的技术、经济、社会、? 环境等所有方面进行调查研究的基础上，对各种可能的拟建方案和建成投产后的经济? 线 效益、社会效益和环境效益等进行技术经济分析、预测和论证，确定项目建设的可行? ? 性，并在可行的情况下提出最佳建设方案作为决策、设计的依据。 ? (2)项目决策阶段对茖项目质量的影响 ? ? 项目决策阶段，主要是确定工程项目应达到的质量目标及水平。对于工程项目建? ? 设，需要控制的总体目标是投资、质量、进度，它们三者之间是互相制约的。要做到? 投资、质量、进度三者协调统一，达到业主最为满意的质量水平，则应通过可行性研? ? 究和多方案论证来确定。 ? ? (3)工程设计阶段对工程项目质量的影响 ? 工程项目设计阶段，是根据项目决策阶段已确定的质量目标和水平，通过工程设 计使其具体化。设计在技术上是否可行、工艺是否先进、经济是否合理、设备是否配 共 页 第 15 页 毕业设计(论文)报告纸 套、结构是否安全可靠等，都将决定着工程项目建成后的使用价值和功能。 (4)工程施工阶段对工程项目质量的影响 工程项目施工阶段，是根据设计文件和图纸的要求，通过施工形成工程实体。这 ? 一阶段直接影响工程的最终质量。因此，施工阶段是工程质量控制的关键环节。 ? ? (5)工程竣工验收阶段对工程项目质量的影响 ? ? 工程项目竣工验收阶段，就是对项目施工阶段的质量进行试车运转、检查评定、? ? 考核质量目标是否符合设计阶段的质量要求。 ? 综上所述，工程项目质量的形成是一个系统的过程，即工程质量是由可行性研究、? ? 投资决策、工程设计、工程施工和竣工验收各阶段质量的综合反映。 ? ? 3.2.3 工程项目质量控制原则 ? 装 在进行工程项目质量控制过程中，应遵循以下几点原则: ? (1)坚持质量第一原则 ? ? 房地产产品作为一种特殊的商品，使用年限长，是“百年大计”，直接关系到人? ? 民生命财产的安全。所以，房地产从业人员应自始至终地把“质量第一”作为对工程 订 项目质量控制的基本原则。 ? ? (2)坚持以人为控制核心 ? ? 人是质量的创造者，质量控制必须“以人为核心”，把人作为质量控制的运输， ? 发挥人的积极性、创造性，处理好与质检、承包单位各方面的关系，增强人的责任感，线 ? 树立“质量第一”的思想;提高人的素质，避免人的失误;以人的工作质量保工序质? ? 量、保工程质量。 ? ? (3)坚持以预防为主 ? 预防为主是指要重点做好质量的事前控制、事中控制，同时严格对工作质量、工? ? 序质量和中间产品质量的检查。这是确保工程质量的有效措施。 ? ? (4)坚持质量标准 ? 质量标准是评价产品质量的尺度，数据是质量控制的基础。产品质量是否符合合? ? 同规定的质量标准，必须通过严格检查，以数据为依据。 (5)贯彻科学、公正、守法的职业规范 在监控和处理质量问题过程中，应尊重客观事实，尊重科学、客观、公正，不持 共 页 第 16 页 毕业设计(论文)报告纸 偏见，遵纪守法，坚持原则，严格要求。 3.2.4 工程项目质量责任 由于工程项目质量本身的特点，在工程建设实施过程中，难免要出现质量问题。? ? 按照我国工程质量的法规及有关的工程合同规定，参与工程建设的各方都应相应地承? 担一定的工程质量责任。 ? ? (1)房地产开发商即业主的质量责任 ? ? 房地产开发商应按资质等级开发相应项目，按照国家现行的有关规范和法律、法? 规，对本单位开发项目的工程质量负责。具体而言业主负责按规定办理工程建设报建? ? 手续;业主发包建设工程，应按规定选择资质符合工程要求的勘察、设计和施工、监? ? 理单位;应对单位工程实行总包，不得肢解发包;不得向承包商指定分包单位;业主? 装 应按规定配备相应的工程管理人员或委托建设监理机构，对建设工程质量进行管理;? 业主开工之前负责办理质量监督手续;组织设计文件会审交底;申报质量等级核定和? ? 竣工验收等。 ? ? (2)勘察设计单位的质量责任 订 勘察设计单位应按资质等级承揽相应的勘察设计业务，按照国家现行的有关设计? ? 规范和勘察设计合同进行勘察设计，对本单位编制的勘察设计文件的质量负责。因此，? ? 勘察设计单位要建立健全质量保证体系，加强设计过程的质量控制，健全设计文件的? 审核会签制度，做好图纸会审和设计文件的技术交底工作。 线 ? (3)施工单位的质量责任 ? ? 施工单位应按资质等级承揽相应的施工业务，按照国家现行的施工规范、勘察设? ? 计文件和施工合同施工，对本单位施工的工程质量负责，接受当地工程质量监督站和? 业主代表的监督检查。 ? ? (4)建筑材料、构配件及设备生产或供应单位对其生产或供应的产品质量负责，? ? 要具备相应的生产条件和技术装备、建立健全质量保证体系，配备必要的检测人员和? 设备，供需双方要签订供销合同，并按合同条款进行质量验收。 ? ? (5)建设监理单位的质量责任 建设监理单位应按本核定的资质等级承担监理业务，建立监理质量责任制，接受 建设工程质量监督机构的监督。监理单位应就工程质量控制程序及其方法、验收方法 共 页 第 17 页 毕业设计(论文)报告纸 等编制具体的监理计划，在监理前提交业主并通知承包商，建设监理单位应根据所承 担的监理业务，设立工程项目总监理工程师，全面负责监理工作，并委派符合工程要 求的监理人员驻工进行监理，监理人员依据有关法律、法规和技术标准、规范、规程? 以及设计文件的规定，以工程质量进行监理，及时整理监理资料，分阶段提出监理结? ? 论。对重要工程部位和隐蔽工程实行旁站监理。 ? ? (6)质理监督机构(质检站)的质量责任 ? ? 建设工程质量监督的具体工作由建设行政主管部门授权的建设工程质量监督机? 构负责，建设工程质量监督机构应在业主办理工程质量监督手续之日起十五日内，提? ? 出工程质量监督计划，确定符合条件的质量监督人员，落实质量监督人员的岗位责任? ? 制，并通知业主和承包商。建设工程质量监督机构应依据有关法律、法规和技术标准、? 规范、规程、设计文件以及质量验评标准，对工程质量进行监督检查，不得擅自提高装 ? 或降低质量要求，建设工程质量验收由建设工程质量监督机构核定。 ? ? 3.3 招、投标阶段(含合同签定)的质量控制 ? ? 3.3.1 概述 订 ? 招、投标阶段是选择具体承包商的关键性环节，房地产商品的最终质量，必须要? 由信誉可靠、技术能力强、管理水平高、可信任的承包商来确保。如何正确选取合适? ? 的承包商意义深远。 ? 线 3.3.2 质量控制 ? ? (1)审核招标有关文件的工程质量等级标准 ? 招标有关文件一般由招标广告、资格预审文件、招标文件、合同协议书等组成。 ? ? 对于上述文件的质量等级标准必须事先明确、统一，必须符合项目总质量目标和? ? 有关法律、法规规定。 ? (2)资格预审 ? ? 公开招标时设置资格预审程序的目的，一是保证参与投标竞争的企业或单位在资? ? 质和能力方面能够满足完成招标工作的要求条件;二是通过评审比较，优选出最具有? 实力的一些投标单位再邀请他们参加投标竞争，以减小评标的工作量。 (3)评标 评标时不能仅重视投资，应将质量、进度、投资，三大目标综合统一评定。 共 页 第 18 页 毕业设计(论文)报告纸 详评是指评标委员会对各投标书反映的如何完成发包任务的方案和计划进行实 质性评价和比较。 在招、投标阶段对评标计算中质量方面的评分标准的确定是质量控制的工作内容 ? 之一。 ? ? 3.3.3 合同签定过程的质量预控 ? ? 合同管理是一个签定到履行全过程的管理工作。签定阶段是双方明确权利、责任? ? 的关键环节。有许多工程由于草率签约，造成工程质量失控、带来重大经济损失，作 ? 为房地产企业经理应重视合同的签定，特别是加强对合同中有关质量方面条款的审? ? 评。下面就《施工合同示范文本》为例介绍一下如何进行质量预控。 ? ? (1)《示范文本》的组成 ? 装 《示范文本》由《建设工程施工合同条件》(以下简称《合同条件》)和《建设工 ? 程施工合同协议条款》(以下简称《协议条款》)两部分组成。 ? ? 《合同条件》是由以下十部分内容组成的: ? ? 1)词语含义及合同文件; 订 2)双方一般责任; ? ? 3)施工组织设计和工期; ? ? 4)质量与验收; ? 5)合同价款与支付; 线 ? 6)材料设备供应; ? ? 7)设计变更; ? ? 8)竣工与结算; ? 9)争议、违约和索赔; ? ? 10)其他。 ? ? 共计41条，142款。《合同条件》是通用性条款，它基本上适用于各类建设工程。 ? 它是根据《经济合同法》、《建筑安装工程承包合同条例》对承发包双方权利义务作出? ? 的规定，除双方协商一致对其中的某些条款作出修改、补充或取消外，都必须严格履 行。 (2)《示范文本》的作用 共 页 第 19 页 毕业设计(论文)报告纸 《示范文本》在编制过程中遵循了固定和灵活性相结合的原则，使其具有了规范 性、可靠性、完备性、适用性的特点。采用《示范文本》，有助于签订施工合同的当 事人了解、掌握有关法律、法规的规定，使合同的签订规范化，避免当事人意思表示? 不真实、不确切，避免缺款少项，防止出现显失公平和违法的条款，能有效地规范合? ? 同当事人的行为。另外，《示范文本》还有助于合同管理机关加强监督管理，保护当? ? 事人的合法权益，保障国家和社会公共利益。因此《建设工程施工合同管理办法》明? ? 确规定:“签订施工合同，必须按照《建设工程施工合同示范文本》的‘合同条件’，? 明确约定合同条款。” ? ? (3)《示范文本》的适用范围 ? ? 《示范文本》具有较强的通用性，房地产开发项目均可适用。 ? 适用《示范文本》的工程项目必须采用承包方式，虽然承包的方式可以有所不同。 装 ? 3.3.4 协议条款中有关质量控制问题 ? ? 工程施工中的质量控制是合同履行中的重要环节。协议条款是根据不同工程特? ? 点，由甲、乙双方协商议定的补充合同部分，其中质量控制涉及到许多方面的因素，订 任何一个方面的缺陷和疏漏，都会使工程质量无法达到预期的标准。 ? ? (1)合同双方标准、规范的约定 ? ? (2)材料设备供应的质量控制 ? (3)施工企业的质量控制 线 ? (4)工程验收的质量控制 ? ? (5)保修在协议条款中应明确 ? ? (6)监理工程师的质量控制 ? 3.4 设计阶段的质量控制 ? ? 3.4.1 设计质量的概念 ? ? 设计质量的概念，就是在严格遵守技术标准、法规的基础上，正确处理和协调资? ? 金、资源、技术、环境条件的制约，使设计项目能更好地满足业主所需要的功能和使? 用价值，能充分发挥项目投资的经济效益。 3.4.2 设计纲要的编制 在设计工序控制中，正确掌握建设标准，编制设计纲要是确保设计质量的重要环 共 页 第 20 页 毕业设计(论文)报告纸 节。因为设计纲要是确定工程项目质量目标、水平，反映业主建设意图，编制设计文 件的主要依据，是决定工程项目成败的关键。若决策不当，设计纲要编制失误，就会 造成最大的失误。 ? ? 3.4.3 设计方案的审核 ? 控制设计质量，首先要把住设计方案审核关，以保证项目设计符合设计纲要的要? ? 求;符合国家有关工程建设的方针、政策;符合现行建设设计标准、规范;适应国情，? ? 结合工程实际;工艺合理，技术先进;能充分发挥工程项目的社会效益、经济效益和? 环境效益。 ? ? 3.4.4 设计图纸的审核 ? ? 设计图纸是设计工作的最终成果，它又是工程施工的直接依据，所以，设计阶段? 装 质量控制的任务，最终还要体现在设计图纸的质量上。 ? 业主对设计图纸的审核是分阶段进行的。 ? ? (1)初步设计阶段 ? ? 由于初步设计是决定工程采用的技术方案的阶段，所以，这阶段图纸的审核，侧订 重于工程所采用的技术方案是否符合总体方案的要求，以及是否达到项目决策阶段确? ? 定的质量标准。 ? ? (2)技术设计阶段 ? 线 技术设计是在初步设计基础上方案设计的具体化，所以，对技术设计图纸的审核? 侧重于各专业设计是否符合预定的质量标准和要求。 ? ? (3)施工图设计 ? ? 施工图是对建筑物、设备、管线等工程对象物的尺寸、布置、选用材料、构造、? 相互关系、施工及安装质量要求的详细图纸和说明，是指导施工的直接依据，从而也? ? 是设计阶段质量控制的一个重点。对施工图的审核，应注重于反映使用功能及质量要? ? 求是否得到满足。 ? ? 3.4.5 设计交底与图纸会审 ? 为了使施工单位熟悉设计图纸，了解工程特点和设计意图，以及对关键工程部分 的质量要求，也为了减少图纸的差错，将图纸中的质量隐患消灭萌芽状态，还应组织 施工单位进行图纸会审，组织设计单位向施工单位进行设计交底。如实行监理的项目 共 页 第 21 页 毕业设计(论文)报告纸 可由监理工程师组织会审及交底。先由设计单位介绍设计意图、结构特点、施工要求、 技术措施和有关注意事项，然后由施工单位提出图纸中存在问题和需要解决的技术难 题，通过在方研究协商，拟定解决的办法，写出会议纪要。 ? ? 3.5 施工阶段的质量控制 ? 施工阶段是使业主及工程设计意图最终实现并形成工程实体的阶段，也是最终形? ? 成工程产品质量和工程项目使用价值的重要阶段。因此可以认为施工阶段的质量控制? ? 是工程项目质量控制的重点。 ? 根据施工阶段工程实体质量形成过程的时间阶段划分 ? ? (1)事前控制 ? ? (2)事中控制 ? 装 (3)事后控制 ? 上述三个阶段的质量监控系统过程及其所涉及的主要方面如图3-1所示。 ? ? ? ? 订 ? ? ? ? ? 线 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 3.5.1 施工阶段质量控制的依据 施工阶段进行质量控制的依据，根据其适用的范围及性质，大体上可以分为以下 共 页 第 22 页 毕业设计(论文)报告纸 二类: 共同性的依据 有关质量检验与控制的专门技术法规性依据 ? (1)质量管理与控制的共同性依据 ? ? 所谓共同性依据主要是指那些适于工程项目施工阶段与质量控制有关的通用的、? ? 具有普遍指导意义和必须遵守的基本条件。它们包括以下几个方面: ? ? 1)工程承包合同文件 ? 2)设计文件 ? ? 3)国家及政府有关部门颁布的有关质量管理方面的法律、法规性文件。 ? ? (2)有关质量检验和控制的专门技术法规性依据 ? 这类文件依据一般针对不同行业、不同的质量控制对象而制定的技术规性的文装 ? 件，包括各种有关的标准、规范、规程或规定。 ? ? 概括说来，属于这类专门的技术法规性的依据主要有几类: ? ? 1)工程项目质量检验评定标准 订 这类标准主要由国家或部统一制订的、用以作为检验和评定工程项目质量水平或? ? 等级所依据的技术法规性文件。 ? ? 2)有关工程材料、半成品和构配件质量控制方面的专门技术法规性依据。 ? 3)控制施工工序质量等方面的技术法规性的依据。 线 ? 3.5.2 施工监督的质量控制程序 ? ? 在施工阶段进行房地产产品生产的全过程中，要对产品施工生产进行全过程、全? ? 方位的监督、检查与控制，它与工程竣工验收不同，它不是对最终产品的检查、验收， ? 而是对生产中各环节或中间产品进行监督、检查与验收。这种全过程、全方位的中间? ? 性的质量监督，是许多房地产开发商提高质量的成功经验。 ? ? 3.5.3 施工前准备阶段的质量控制(事前控制) ? ? 施工前的质量控制工作是房地产开发成败的关键，是开发商的主要工作内容。主 ? 要是从两个方面入手，一个方面是承包商所做的施工准备工作的质量进行全面的检查 与控制;另一个方面是应组织好有关工作的质量保证，如图纸会审、技术交底以及处 理设计变更方面的工作。 共 页 第 23 页 毕业设计(论文)报告纸 A、对施工承包方在施工前的准备工作质量的控制 (1)对施工队伍及人员质量控制 审查承包单位承担任务的施工队伍及人员的技术资质与条件是否符合要求，经业? 主审查认可后，方可上岗施工;对于不合格人员，业主有权要求承包单位以撤换。 ? ? 主承包单位选择分包工单位时，需事先由主包单位提出申请，经业主审查认可，? ? 确认其技术能力和管理水平保证按要求完成工程施工，方可允许进场承担施工任务。 ? ? (2)对工程所需的原材料、半成品、构配件和永久性设备、器材等的质量控制 ? 对于材料、设备的质量也应当进行全过程和全面的控制，即从采购、加工制造、? ? 运输、装卸、进场、存放、使用等方面进行系统的监督与控制。 ? ? (3)对施工方案、方法和工艺的控制 ? 1)审查施工承包单位提交的施工组织设计或施工计划，以及施工质量保证措施。 装 ? 对单位工程施工组织设计的审核，可着重抓住以下几个方面: ? ? ?组织体系特别是质量管理体系是否健全。 ? ? ?施工现场总体布置是否合理，是否有利于保证施工的正常、顺利地进行，是否订 有利于保证质量。 ? ? ?认真审查工程地质特征及场区环境状况，以及它们可能在施工中对质量与安全? ? 带来不利的影响。 ? ?主要的施工组织技术措施针对性、有效性如何。 线 ? 2)在施工期各分部分项工程施工之前，承包单位应提出开工申请，并向业主提? ? 交相应的施工计划，详细说明为完成该项工程的施工方法、施工机械设备及人员配备? 与组织，质量保证措施以及进度安排等，报请业主审查认可后方能实施。 ? ? (3)施工用机械、设备的质量控制 ? ? 施工单位所采用的主要施工机械、设备对工程施工的质量保证有重要影响。 ? ? (5)审查与控制承包方对施工环境与条件方面准备工作质量。 ? (6)对测量基准点和参考标高的确认及工程测量放线的质量控制。 ? ? B、业主应做好的事前质量保证工作 在一项工程施工前，业主除了要做好上述对承包单位所做的各项准备工作质量的 监控外，还应组织好如下的各项工作。 共 页 第 24 页 毕业设计(论文)报告纸 (1)做好监控准备工作 (2)设计交底和图纸会审 设计图纸是业主、设计单位和施工单位进行质量控制的重要依据。 ? (3)设计图纸的变更及其控制 ? ? 设计图纸变更的要求可能来自业主，也可能来自设计单位或施工承包单位。在各? ? 种情况下，设计图纸的澄清、修改、现场变更要求及变更指令等的执行程序如下所述。 ? ? 1)施工承包单位的要求及处理。在施工前，施工承包单位应将他们对拟用的施? 工图纸和技术文件的意见提交业主。 ? ? 2)设计单位现场设计变更的处理。 ? ? 3)业主要求现场设计变更的处理。 ? 3.5.4 施工过程中的质量控制(事中控制) 装 ? 业主在工程施工过程中进行质量监控的任务与内容主要有如下几个方面: ? ? (1)对施工承包单位的质量控制工作的监控 ? ? 1)对施工单位的质量控制自检系统进行监督，使其能在质量管理中始终发挥良订 好作用。 ? ? 2)监督与协助施工承包方完善工序质量控制，使其能将影响工序质量的因素自? ? 始至终都纳入质量管理范围。 ? (2)在施工过程中进行质量跟踪监控 线 ? 1)在施工过程中要进行跟踪监控，监督承包方的各项工程活动，随时密切注意? ? 承包方在施工准备阶段中影响工程质量的各方面因素所做的安排，在施工过程中是否? ? 发生了不利于保证工程质量的变化，诸如施工材料质量、混合料的配合比、施工机械? 的运行与使用情况、计量设备的准确性，上岗人员组成和变化，以及工艺与操作等情? ? 况是否始终符合要求。 ? ? 2)严格工序间的交接检查。 ? 3)建立施工质量跟踪档案 ? ? (3)在工程施工过程中，无论施工或设计承包方提出的工程变更或图纸修改， 都应通过业主审查并组织有关方面研究，确认其必要性后，由业主发布变更指令方能 生效予以实施。 共 页 第 25 页 毕业设计(论文)报告纸 (4)施工过程中的检查验收 1)工序产品的检查、验收。对于各工序的产出品，应先由施工单位按规定进行 自检，自检合格后向业主提交“质量验收通知单”，业主收到通知单后，应在合同规 ? 定的时间内及时对其质量进行检查，确认其质量合格并检发质量验收单后，方可进行? ? 下道工序的施工。 ? ? )重要的工程部位、工序和专业工程，或业主对施工单位的施工质量状况未能2? ? 确信者，以及重要的材料，半成品的使用等等。还需由业主亲自进行试验或技术复核。 ? (5)处理已发生的质量问题或质量事故 ? ? 业主对工程质量缺陷及事故的处理有关内容，将在第五章中专门讨论。 ? ? (6)下达停工指令控制施工质量 ? 3.5.5 施工过程所形成的产品质量控制(事后控制) 装 ? 对完成施工过程所形成的产品的质量控制，是围绕工程验收和工程质量评定为中? ? 心进行的。具体包括以下几方面。 ? ? (1)分部分项工程的验收 订 (2)组织联动试车或设备的试运转 ? ? (3)组织单位工程或整个工程项目的竣工验收 ? ? 3.5.6 施工阶段质量控制的程序、方法和手段 ? 线 A、施工阶段质量监控的途径与方法 ? 在施工阶段进行质量监控主要是通过审核有关文件、报表，以及进行现场检查及? ? 试验这两方面的途径和相应的方法实现的。 ? ? (1)审核有关技术文件、报告或报表 ? 这是对工程质量进行全面监督、检查与控制的重要途径。其具体内容包括以下几? ? 方面。 ? ? 1)审查进入施工现场的分包单位的资质证明文件、控制分包单位的质量。 ? ? 2)审批施工承包单位的开工申请书，检查、核实与控制其施工准备工作质量。 ? 3)审批施工单位提交的施工方案、施工组织设计或施工计划，控制工程施工质 量有可靠的技术措施保障。 4)审批施工承包单位提交的有关材料、半成品和构配件质量证明文件(出厂合 共 页 第 26 页 毕业设计(论文)报告纸 格证、质量检验或试验报告等)，确保工程质量有可靠的物质基础。 5)审核施工单位提交的反映工序施工质量的动态统计资料或管理图表。 6)审核施工单位提交的有关工序产品质量的证明文件(检验记录及试验报告)、? 工序交接检查(自检)、隐蔽工程检查、分部分项工程质量检查报告等文件、资料，? ? 以确保和控制施工过程的质量。 ? ? 7)审批有关设计变更、修改设计图纸等，确保设计及施工图纸的质量。 ? ? 8)审核有关应用新技术、新工艺、新材料、新结构等的技术鉴定书，审批其应? 用申请报告，确保新技术应用的质量。 ? ? 9)审批有关工程质量缺陷质量事故的处理报告，确保质量缺陷或事故处理的质? ? 量。 ? 10)审核与签署现场有关质量技术签证、文件等。 装 ? (2)现场质量监督与检查 ? ? 1)现场监督检查的内容 ? ? ?开工前的检查。主要是检查开工前准备工作的质量，能否保证正常施工及工程订 施工质量。 ? ? ?工序施工中的跟踪监督、检查与控制。主要是监督、检查在工序施工过程中，? ? 人员、施工机械设备、材料、施工方法及工艺或操作以及施工环境条件等是否均处于? 良好的状态，是否符合保证工程质量的要求，若发现有问题应及时纠偏和加以控制。 线 ? ?对于重要的和对工程质量有重大影响的工序。 ? ? ?工序产品的检查、工序交接检查及隐蔽工程检查。在施工单位自检与互检的基? 础上，业主代表还应进行工序交接检查。隐蔽工程须经业主代表检查确认其质量后，? ? 才允许加以覆盖。 ? ? ?复工前的检查。当工程因质量问题或其他原因，指令停工后，在复工前应经业? ? 主代表检查认可后，下达复工指令，方可复工。 ? ?分项、分部工程完成后，应经业主代表检查认可后，签署中间交工证书。 ? ? ?对于施工难度大的工程结构或容易产生质量通病的施工对象，业主代表还应进 行现场的跟踪检查。 B、施工阶段质量监督控制手段 共 页 第 27 页 毕业设计(论文)报告纸 (1)旁站监督 这是驻地业主代表经常采用的一种主要的现场检查形式，即是在施工过程中于现 场观察、监督与检查其施工过程，注意并及时发现质量事故的苗头和影响质量因素的? 不利的发展变化、潜在的质量隐患以及出现的质量问题等，以便及时进行控制。对于? ? 隐蔽工程一类的施工，进行旁站监督更为重要。 ? ? (2)测量 ? ? 它是建筑对象几何尺寸、方位等控制的重要手段。施工前应对施工放线及高程控? 制进行检查，严格控制，不合格者不得施工;有些在施工过程中也应随时注意控制，? ? 发现偏差，及时纠正;中间验收时，对于几何尺寸等不合要求者，应指令施工单位处? ? 理。 ? (3)试验 装 ? 试验数据是判断和确认各种材料和工程部位内在品质的主要依据。每道工序中诸? ? 如材料性能、拌和料配合比、成品的强度等物理力学性能以及打桩的承载能力等，常? ? 需通过试验手段取得试验数据来判断质量情况。 订 (4)指令文件 ? ? 它是运用指令控制权的具体形式。所谓指令文件是表达业主对施工承包单位提出? ? 指示和要求的书面文件，用以向施工单位指出施工中存在的问题，提请施工单位注意，? 以及向施工单位提出要求或指示其做什么或不做什么等等。业主的各项指令都应是书线 ? 面的或者有文件记载方为有效，并作为技术文件资料存档。如因时间紧迫，来不及做? ? 出正式的书面指令，也可以用口头指令的方式下达给施工单位，但随即应按合同规定，? 及时补充书面文件对口头指令予以确认。 ? ? (5)规定的质量监控工作程序 ? ? 规定双方必须遵守的质量监控工作程序，按规定的程序进行工作，这也是进行质? ? 量监控的必要手段和依据。例如，未提交开工申请单并得到业主的审查、批准不得开? 工;未经业主签署质量验收单予以质量确认，不得进行下道工序等。 ? ? (6)利用支付控制手段 这是国际上较通用的一种重要的控制手段，从根本上讲，国际上对合同条件的管 理主要是采用经济手段和法律手段。因此，质理监督是以计量支付控制权为保障手段 共 页 第 28 页 毕业设计(论文)报告纸 的。工程款支付的条件之一就是工程质量要达到规定的要求和标准。如果施工单位的 工程质量达不到要求的标准，而又不能按指示承担处理质量缺陷的责任，予以处理使 之达到要求的标准，业主有权采取拒绝开具支付证书的手段，停止对施工单位支付部 ? 分或全部工程款，由此造成的损失由施工单位负责。 ? ? 3.6 工程质量评定及竣工验收 ? ? 工程质量评定就是对照要求和国家规范标准的规定，按照国家(部门)规定的有? ? 关评定规则，对工程在建设过程中及单位工程竣工后，进行的质量检查评定。确定工? ? 程项目(单位工程)达到的质量等级。 ? 工程质量竣工验收是指在工程项目(单位工程)竣工(完工)后，按照承包合同? ? 商定的质量条款及承包内容进行质量验收，以便对工程项目(单位工程)做出质量评? 装 价，确定是否达到合同商定的质量要求和承包内容。 ? 工程质量等级的评定是承包商进行质量控制结果的表现，也是竣工验收组织确认? ? 质量的主要法定方法和手段，主要由承包商(施工企业)来实施，并经第三方的工程? ? 质量监督部门或竣工验收组织确认。业主在施工过程中督促检查，保证质量控制措施订 ? 的落实和质量等级评定的准确、真实、是确保质量评定的基础。 ? 3.6.1 分项工程质量评定 ? ? (1)分项工程的质量等级标准 ? 线 1)合格 ? ?保证项目必须符合相应质量检验评定标准的规定。 ? ? ?基本项目抽检的处(处)应符合相应质量检验评定标准的合格规定。 ? ? ?允许偏差项目抽检的点数中，建筑工程有70%及其以上，建筑设备安装工程有? ? 80%及其以上的实测值应在相应质量检验评定标准的允许偏差范围内。 ? 3.6.2 分部工程质量评定 ? ? (1)分部工程质量的评定 ? ? 1)分部工程的基本评定方法是用统计方法评定。 ? 2)在用统计方法评定的同时，还要注意在评定分部工程质量优良时，指定的主 要分项工程必须达到优良。 3)地基与基础和主体分部工程，由于这两个分部工程在保证工程结构安全方面 共 页 第 29 页 毕业设计(论文)报告纸 起主导作用，并且多数都将被隐蔽，同时这两个分部工程技术较复杂，施工过程又有 很多施工试验记录，这些试验记录中的数据，就反映该工程的质量状况。 (2)分部工程评定用表说明及评定举例 ? 评定表是各分部工程通用的，先把分部工程的名称填在表名前面，并按填写方法? ? 及注意事项填写有关分项工程名称、数量及优良项数。 ? ? 主体分部工程 ? ? 工程概况:某住宅小区5号楼，混合结构六层，建筑面积4135?，五个单元， ? 砖墙承重，MU10砖，基础及1-3层M10水泥砂浆砌筑，4-6层M5砂浆砌筑。每层有? ? 240mm×240mm钢筋混凝土构造柱及240mm×180mm的圈梁，混凝土强度设计200号换? ? 算为C18。预制钢筋混凝土空心楼板、楼梯段、休息平台、阳台和雨篷。外墙面全部 ? 水刷石饰面。 装 ? 主体施工每层分两 段流水施工，每层分为二个分项工程，评定主要程序是: ? ? 1)统计分项工程及其优良项数。 ? ? 2)系统核查质量保证资料。 订 3)现场检查工程质量。 ? ? 主体分部工程质量现场检查，由施工企业技术科、质量科组织设计、建设单位、? ? 监理及监督站代表等，现场进行全面宏观检查砌砖、混凝土、构件安装的质量。 ? 4)综合评定主体分部工程区包括48个分项工程(不含模分项工程)，其中优良线 ? 21项，优良率43.8%;砂浆、混凝土强度满足设计要求;现场观察检查也未发现不符? ? 合合格标准规定的缺陷。 ? 主体分部工程质量评定为合格质量等级。 ? ? 3.6.3 单位工程质量的综合评定 ? ? (1)单位工程的质量等级标准 ? ? 1)合格 ? ?所含分部工程的质量全部合格。 ? ? ?质量保证资料应本本齐全。 ?观感质量的评定得分率达到70%及其以上。 (2)优良 共 页 第 30 页 毕业设计(论文)报告纸 1)所含分部工程的质量应全部合格，其中有50%及其以上优良。 2)质量保证资料应基本齐全。 3)观感质量的评定得分率达到85%及其以上。 ? (2)单位工程质量由分部工程质量等级，以及直接反映单位工程结构安全和使? ? 用功能质量的质量保证资料核查和观感质量评定三个方面来综合评定。 ? ? 1)分部工程质量等级统计汇总 ? ? 目的是突出施工过程的质量控制。把分项工程质量的检验评定作为保证分部工程 ? 和单位工程质量的基础，分项工程质量达不到合格标准，必须进行返工或修理，处理? ? 达到合格后才能进行下道工序。这样分部工程质量才有保证，单位工程的质量也就有? ? 了保证。 ? 2)质量保证资料核查 装 ? 主要是对建筑结构、设备性能和使用功能方面的主要技术性能的核验。每个分项? ? 工程在质量检验评定中，虽都对主要技术性能不能全面的、系统的验评。 ? ? 3)观感质量评定 订 观感质量评定是工程全部竣工后进行的一项重要评定工作，它是全面评价一个单? ? 位工程的外观及使用功能质量，并不是单纯的外观检查，而是实地对工程进行一次宏? ? 观的、全面的检查，同时也可核查分项、分部工程核验评定的正确性，以及对分项工 ? 程检验评定中，还不能检查的项目进行核验等。 线 ? (3)单位工程评定举例 ? ? 工程概况:某小区5号住宅楼工程，砖混结构六层，建筑面积3865?，首层为? 商店，二层以上为标准住宅，条形建筑五个单位，长68m，1996年9月18日开工，? ? 1997年8月30日竣工，企业自评质量等级。 ? ? 1)分部工程质量评定汇总 ? ? 该住宅工程共8个分部工程，企业自评其中6个分部为优良，分部工程优良为? 75%，且主体、装饰分部为优良。 ? ? 2)质量保证资料核查 该工程应具有质量保证资料企业自查16项，达到基本齐全。符合标准规定。 3)观感质量评定 共 页 第 31 页 毕业设计(论文)报告纸 经过逐项进行评定，将32个项目都评出质量等级，将得分填入评定表中，应得 分合计为100分，实得分合计为84.3分，得分率为84.32%，符合合格规定。 4)综合评定工程的质量等级合格。 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 装 ? ? ? ? ? 订 ? ? ? ? ? 线 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 共 页 第 32 页 毕业设计(论文)报告纸 第四章 质量效益与质量成本 4.1 质量效益与质量成本概述 ? ? 4.1.1 质量与经济效益的关系 ? ? 提高建筑产品的质量，同样可以取得经济效益。建设工程质量好，就能延长使用? ? 寿命，节省大量维修费，并能提高使用功能，充分发挥投资效益和社会效益。对于施? ? 工企业来说，目前虽然还没有实行优质优价，但只要抓住全面质量管理，创优质工程， ? 就能做到质量好，工期短，成本低，施工安全，用户满意，有较好的经济效益。 ? ? 4.1.2 质量成本的概念 ? ? 质量管理的目的就是追求经济地开发，生产出用户满意的产品。必须考虑质量在 装 风险、成本和利益等方面对企业造成的影响。 ? ? 质量成本是指在产品质量上发生的一切费用，包括为了保证和提高产品质量所支? ? 出的费用和因未达到质量标准造成损失而发生的费用。 ? 订 4.1.3 质量成本的构成 ? 质量成本一般分为四项即:内部损失成本，外部损失成本，鉴定成本，预防成本。? ? 各项质量成本构成的内容或子项目列举如下: ? ? (1)内部损失成本:在生产过程中，由于工程本身存在质量缺陷所发生的一切 线 费用的总和，包括: ? ? 1)废品损失; ? ? 2)返修损失; ? ? 3)停工损失; ? 4)质量事故处理费; ? ? 5)工程项目降级损失。 ? ? (2)外部损失成本:工程交付使用后发现质量缺陷所发生的一切费用。 ? 1)索赔费用; ? 2)保修费用; 3)诉讼费用; 共 页 第 33 页 毕业设计(论文)报告纸 4)工程降价损失。 (3)鉴定成本:工程一次验收合格的情况下，鉴定工程质量所发生的一切费用。 1)检测试验费; ? 2)检测设备的维修费和折旧费; ? ? 3)办公费; ? ? 4)工资及附加工资。 ? ? (4)预防成本:为了保证工程合格，使故障成本和鉴定成本减到最低限度所需 ? 要需用。 ? ? 1)质量工作费用; ? ? 2)质量改进措施费; ? 3)质量培训费; 装 ? 4)质量奖励费; ? ? 5)工资及附加工资。 ? ? 4.2 质量成本的控制 订 ? 4.2.1 质量成本的核算 ? 按照我国实际情况，质量成本的核算应采取会计核算为主，统计为辅的办法。由? ? 质管部门负责协调，财会部门核算。 ? 线 为了核算质量成本方便起见，应适当改造现行的会计记帐缺席，以便于获得各项 ? 质量成本数据。具体办法是，在会计科目中应专设“质量费用”科目，下设“预防费? ? 用”、“鉴定费用”、“内部损失费用”、“外部损失费用”四个二级子目。每个二级子目? ? 下若干三级子目。 ? ? 4.2.2 质量成本的分析 ? 质量成本分析就是对工程质量、质量成本和经济效益之间的关系进行分析，揭示? ? 质量成本朱合理因素，寻求最适宜的工程质量水平，以求达到质量同成本和经济效益? ? 的统一。 ? (1)质量成本分析的目的 1)明确企业各部门在建筑产品质量方面的损失和应承担的责任，促使各部门重 视采取措施，降低成本。 共 页 第 34 页 毕业设计(论文)报告纸 2)确定满足用户要求的工程质量水平。 3)建立质量成本项目，扩大经济核算和成本控制范围和内容，进一步提高质量 管理水平。 ? (2)质量成本相关指标 ? ? 质量成本相关指标是指一定时间内的质量成本同企业其他经济指标相比较而形? ? 成的指标，主要有:?百元产值质量成本;?百元销售收入质量成本;?百元部成本? ? 质量成本;?百元利润质量成本;?百元利润内、外损失成本。有关部门可根据这些? 相关指标中的某些指标，从不同角度反映质量成本管理的有效性。同时可用相关指标? ? 同本企业的基期指标或同行业的先进行水平相比较，找出差距，采取对策。 ? ? (3)质量成本分析 ? 开展质量成本分析是为了在谋求提高产品质量的前提下，寻找降低质量成本的途装 ? 径，从而提高企业的效益。 ? ? 例4-1，某企业对某一时期内的质量成本进行了统计，其质量成本构成如(表)? ? 4-1所示。 订 质量成本构成表 表 4-1 ? ? 代号 项 目 金额(万元) 比重(%) ? ? A 内部损失成本 55.6619 84.61 ? B 鉴定成本 7.3036 11.10 线 ? C 预防成本 2.4316 3.70 ? ? D 外部损失成本 0.3878 0.59 ? ? 合 计 65.7849 100.00 ? ? ? 由表中数据可知，内部损失成本占比重高达84.61%，而预防成本只占质量成本? ? 的3.70%。由此可见，该企业的产品质量水平处于待改进区域内。主攻目标应放在改? ? 进产品质量上，以求降低内部损失成本。为达此目标，看来应该适当提高预防成本。 ? 为了降低内部损失成本，还应对造成内部损失成本的诸要素进行统计和分析，其 结果见(表4-2)，由(表4-2)中数据可见，内部损失成本诸要素中，废品损失的比 重最大，占到86.95%，要降低内部损失成本，首先应研究造成废品率高的原因，从 共 页 第 35 页 毕业设计(论文)报告纸 技术措施和管理措施上改进质量工作，提高产品成品率，从而达到降低质量成本的目 的。 内部损失成本要素比重表 表4-2 ? ? 代号 项 目 金额(万元) 比重(%) ? ? 不合格损失 48.3959 86.95 ? ? ? 降级损失 6.4842 11.65 ? ? ? 返修损失 0.7818 1.40 ? 合 计 55.6619 100.00 ? ? ? ? 4.3 质量成本控制 ? 装 质量成本控制的主要任务是，在执行质量成本计划并取得成本的基础上，编制质? ? 量成本近期规划和年度控制指标，然后根据目标管理的原则，把质量成本控制指标加 ? 以分解，下达到企业各层次，各单位进行控制，以便逐步探求最佳的质量成本——质? ? 量水平匹配关系。 订 ? 为了便于企业对各项目、各部门的考核，可以制定一些质量成本目标指标，如质 ? 量成本降低额，内部损失成本降低额等。也可以用前面讲过的相关指标，考核项目，? ? 可采用产值质量成本率。 ? 线 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 共 页 第 36 页 毕业设计(论文)报告纸 第五章 房地产工程质量问题分析与处理 5.1 房地产工程质量问题分析处理程序 ? ? 5.1.1 质量问题 ? ? 根据我国有关质量、质量管理和质量保证方面国家标准的定义，凡工程产品质量? ? 没有满足某个规定的要求，就称之为质量不合格，而没有满足某个预期的使用要求或? ? 合理的期望(包括与安全有关的要求)，则称之为质量缺陷。房地产工程质量缺陷一 ? 般是指工程不符合国家或行业现行有关技术标准、设计文件及合同中对质量的要求。 ? ? 由于工程质量不合格和质量缺陷而造成或引发经济损失，工期延误或危及人的生? ? 命和社会正常秩序的事件，称为工程质量事故。质量不合格、质量缺陷、质量事故统 装 称质量问题。 ? ? 根据质量问题发生、发现的时间存在差异，我们将质量问题分为建设阶段的质量? ? 问题和使用阶段质量问题两大类。 ? 订 5.1.2 建设阶段质量问题分析、处理的目的及程序 ? (1)施工质量问题分析、处理的主要目的 ? ? 1)正确分析和妥善处理所发生的质量问题，以恢复正常施工进行; ? ? 2)保证建筑物、构筑物的安全使用，减少事故的损失; 线 3)总结经验教训，预防事故重复发生; ? ? 4)了解结构实际工作状态，为正确选择结构计算简图、构造设计，修订规范、? ? 规程和有关技术措施提供依据。 ? ? (2)施工质量问题分析处理的程序施工质量问题分析、处理的程序，一般可按 ? 图5-1所示进行。质量事故的处理程序如图5-2。 ? ? ? ? ? ? 共 页 第 37 页 毕业设计(论文)报告纸 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 装 ? ? ? ? ? 订 ? ? ? ? ? 线 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 共 页 第 38 页 毕业设计(论文)报告纸 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 装 ? ? ? ? ? 订 ? ? ? ? ? 线 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 共 页 第 39 页 毕业设计(论文)报告纸 事故发生后，应及时组织调查处理。调查的主要目的。是要确定事故的范围、性 质、影响和原因等，通过调查为事故的分析与处理提供依据。一定要力求全面、准确、 客观。调查结果，要整理撰写成事故调查报告，其内容包括:?工程概况，重点介绍? 事故有关部分的工程情况;?事故情况，事故发生时间、性质、现状及发展变化情况;? ? ?是否需要采取临时应防护措施;?事故调查中的数据、资料;?事故原因的初步判? ? 断;?事故涉及人员与主要责任者的情况等。 ? ? 事故处理的基本要求是:安全可靠，不留隐患，满足建筑功能和使用要求，技术? 可行，经济合理，施工方便。 ? ? 5.1.3 房地产工程质量问题的特点 ? ? 质量问题具有复杂性、严重性、可变性和多发性的特点。 ? 装 5.1.4 房地产工程质量问题分析 ? 房地产项目质量问题表现的形式多种多样，诸如建筑结构的错位、变形、倾斜、? ? 倒塌、破坏、开裂、渗水、刚度差、强度不足、断面尺寸不准等等，但究其原因，可? ? 归纳如下: 订 (1)违背建设程度 ? ? 如不经可行性论证，不作调查分析就拍板定案;没有搞清工程地质、水文地质就? ? 仓促开工;无证设计，无图施工;任意修改设计，不按图纸施工;工程竣工不进行试? 线 车运转、不经验收就交付使用等盲干现象，致使不少工程项目留有严重隐患，房屋倒? 塌事故也常有发生。 ? ? (2)工程地质勘察原因 ? ? 未认真进行地质勘察，提供地质资料、数据有误;地质勘察时，钻孔间距太大，? 不能全面反映地基的实际情况，如当基岩地面起伏变化较大时，软地层厚薄相差亦甚? ? 大;地质勘察钻孔深度不够，没有查清地下软地层、滑坡、墓穴、孔洞等地层构造;? ? 地质勘察报告不详细、不准确等，均会导致采用错误的基础方案，造成地基不均匀沉? ? 降、失稳，使上部结构及墙体开裂、破坏、倒塌。 ? (3)未加固处理好地基 对软弱土、冲填土、杂填土、湿陷性黄土、膨胀土、溶层出露、溶岩、土洞等不 均匀地基未进行加固处理或处理不当，均是导致重大质量问题的原因。必须根据不同 共 页 第 40 页 毕业设计(论文)报告纸 地基的工程特性，按照地基处理应与上部结构相结合，使其共同工作的原则，从地基 处理、设计措施、结构措施、防水措施、施工措施等方面综合考虑治理。 (4)设计计算问题 ? 设计考虑不周，结构构造不合理，计算简图不正确，计算荷载取值过小，内力分? ? 析有误，沉降缝及伸缩缝设置不当，悬挑结构未进行抗倾覆验算等，都是诱发质量问? ? 题的隐患。 ? ? (5)建筑材料及制品不合格 ? 诸如:钢筋物理力学性能不符合标准，水泥受潮、过期、结块、安定性不良，砂? ? 石级配不合理、有害物含量过多，混凝土配合比不准，外加剂性能、掺量不符合要求? ? 时，均会影响混凝土强度、和易性、密实性、抗渗性，导致混凝土结构强度不足、裂 ? 缝、渗漏、蜂窝、露筋等质量问题;预制构件断面尺寸不准，支承锚固长度不足，未装 ? 可靠建立预应力值，钢筋漏放、错位，板面开裂等，必须会出现断裂、垮塌。 ? ? (6)施工和管理问题 ? ? 许多工程质量问题，往往是由施工和管理所造成。例如: 订 1)不熟悉图纸，盲目施工，图纸未经会审，仓促施工:未经监理、设计部门同? ? 意，擅自修改设计。 ? ? 2)不按图施工。把铰接作成刚接，把简支梁作成连续梁，抗裂结构用光园钢筋 ? 代替变形钢筋等，致使结构裂缝破坏;挡土墙不按图设滤水层，留排水孔，致使土压线 ? 力增大，造成挡土墙倾覆。 ? ? 3)不按有关施工验收规范施工。 ? 4)不按有关操作规程施工。 ? ? 5)缺乏基本结构知识，施工蛮干。 ? ? 6)施工管理紊乱，施工方案考虑不周，施工顺序错误。 ? ? (7)自然条件影响 ? 施工项目周期长、露天作业多，受自然条件影响大，温度、湿度、日照、雷电、? ? 供水、大风、暴雨等都能造成重大的质量事故，施工中应特别重视，采取有效措施予 以预防。 (8)建筑结构使用问题 共 页 第 41 页 毕业设计(论文)报告纸 建筑物使用不当，亦易造成质量问题。 5.2 房地产工程质量通病防治 房地产项目中有些质量问题，如“渗、漏、泛、堵、壳、裂、砂、锈”等，由于? ? 经常发生，犹如“多发病”、“常见病”一样，而成为质量通病。 ? 5.2.1 最常见的质量通病 ? ? (1)基础不均匀下沉，墙身开裂; ? ? 2)现浇钢筋混凝土工程出现蜂窝、麻面、露筋; (? ? (3)现浇钢筋混凝土阳台、雨篷根部开裂或倾覆、坍塌; ? (4)砂浆、混凝土配合比控制不严，任意加水，强度得不到保证; ? ? (5)屋面、厨房渗水、漏水; ? 装 (6)墙面抹灰起壳、裂缝、起座点、不平整。 ? (7)地面及楼面起砂、起壳、开裂; ? ? (8)门窗变形，缝隙过大，密封不严; ? ? (9)水暖电工安装粗糙，不符合使用要求; 订 ? (10)结构吊装就位偏差过大; ? (11)预制构件裂缝，预埋件移位，预应力张拉不足; ? ? (12)砖墙接槎或预留脚手眼不符合规范要求; ? 线 (13)金属栏杆、管道、配件锈蚀; ? (14)墙纸粘贴不牢、空鼓、折皱、压平起光; ? ? (15)饰面板、饰面砖拼缝不平、不直、空鼓、脱落; ? ? (16)喷浆不均匀，脱色、掉粉等。 ? ? 5.2.2 质量通病的原因分析及防治措施 ? 对质量通病的防治，同样要在调查的基础上分析其原因，方能达到“对症下药，? ? 药到病除”的目的。 ? ? A、混凝土裂缝 ? 混凝土结构及构件产生裂缝是一种常见的质量通病，裂缝的原因也极其错综复 杂，见表5-1。 共 页 第 42 页 毕业设计(论文)报告纸 混凝土开裂主要原因分类 表5-1 序号 类别 产生裂缝的原因 ?水泥安定性不良;?砂石级配差，砂太细;?砂石含泥、石粉量大; 材料、半成品? 1 ?使用了反应性骨料或风化岩;?混凝土配合比不良;?不适当地掺用? 质量 ? 氯盐;?水泥水化热;?混凝土沉陷;?混凝土干缩。 ? 建筑和结构 ?结构整体性差;?变形缝设置不当;?与构造规定不符;?防护不? 2 ? 构造 良。 ? ?水泥用量与用水量过多;?混凝土拌合不均;?配合比控制不准;? ? ?浇筑顺序有误;?浇筑方法不当;?浇筑速度过快;?振捣不实;?? 3 施工工艺 模板变形;?模板漏水、漏浆;?钢筋保护层太薄或太厚;?浇筑中碰? ? 撞钢筋;?施工缝处理不良;?养护不良;?拆模过早;?加荷过早;? ?施工超载;?早期受冻;?其他，如模板施工中的裂缝等。 装 ? 4 结构受力 ?设计断面不足;?应力集中;?超载;?未作抗裂验算。 ? 5 地基变形 ?地基沉降差大;?地基冻胀;?水平位移;?相邻建筑影响。 ? ? 6 温、湿度变形 ?环境温、湿度变化;?以件间温、湿度差;?冻融循环。 ? ?酸碱化学腐蚀;?内部钢筋锈蚀;?火灾、高温作用;?地震;?订 7 其他 ? 其他。 ? 所列就有七大类，究竟是由哪一类中的何种原因所引起的裂缝，则应针对质量问? ? 题的特征具体分析。现略举例说明之: ? 线 例7-1 混凝土干缩裂缝 ? (1)裂缝特征 ? ? 混凝土干缩裂缝特征具有表面性，缝宽较细，多在0.05-0.2mm之间，其走向纵? ? 横交错，没有规律性。较薄的梁、板类构件(或桁架杆件)，多沿短方向分布;整体? ? 性结构，多发生在结构变截面处;平面裂缝多延伸到变截面部位或块体边缘，大体积? 混凝土平面部位较为多见，但侧面也常出现;预制构件多产生箍筋位置。 ? ? (2)原因分析 ? ? 干缩裂产生的原因是: ? 1)混凝土成型后，养护不良，受到风吹日晒，表面水分蒸发快，体积收缩大; 而内部湿度变化很小，收缩也小，因而表面收缩变形受到内部混凝土的约束，出现拉 应力，引起混凝土表面开裂;或者构件水分蒸发，产生的体积收缩受到地基或垫层的 共 页 第 43 页 毕业设计(论文)报告纸 约束，而出现干缩裂缝。 2)混凝土构件长期露天堆放，表面温度经常发生剧烈变化。 3)采用含泥量多的粉砂配制混凝土。 ? 4)混凝封土受过度振捣，表面形成水泥含量较多的砂浆层。 ? ? 5)后张法预应力构件露天生产后长期不张拉等。 ? ? (3)预防措施 ? ? 1)混凝土水泥用量、水灰比和砂率不能过大;严格控制砂石含泥量，避免使用? 过量粉砂，振捣要密实，并应对板面进行二次抹压，以提高混凝土抗拉强度，减少收? ? 缩量。 ? ? 2)加强混凝土早期养护，并适当延长养护时间;长期堆放的预制构件宜覆盖，? 避免曝晒，并定期适当洒水，保持湿润。 装 ? 3)浇筑混凝土前，将基层和模板浇水湿透。 ? ? 4)混凝土浇筑后，应及早进行洒水养护;大面积混凝土宜浇完一段，养护一段。 ? ? (4)处理方法 订 此类裂缝对结构强度影响不大，但会使钢筋锈蚀，且有损美观，故一船可在表面? ? 抹一层薄砂浆进行处理。对于预制构件，也可在裂缝表面涂环养胶泥或粘贴环氧玻璃? ? 布进行封闭处理。 ? B、屋面渗漏 线 ? 屋面渗水、漏水是较为普遍的质量通病，不论卷材或混凝土刚性防水屋面，都有? ? 类似的情况。 ? 卷材屋面渗漏的主要原因是:结构变形，基层处理不干净;找平层不平、不干燥;? ? 油层太厚、涂刷不均匀;局部构造(如女儿墙、山墙、天沟、伸缩缝等部位)不合理，? ? 施工处理不当;卷材铺贴不实，接头、压边不严密;绿豆带有尖锐棱透明、抛撒不均、? ? 未嵌入油层内;温差过大等原因，致使沥青胶老化、流淌、错动、开裂;形成气襄、? 水襄、泛水等现象而产生渗水、漏水。 ? ? 混凝土刚性屋面渗漏的原因有:结构变形，板面清扫不净、灌缝不实，分格缝设 置不合理，油误膏嵌缝不严密;防水层较薄，混凝土配合比设计不当，施工振捣不密 实、收光、压光不好，早期干燥脱水，后期养护不良，山墙、女儿墙局部构造不合理、 共 页 第 44 页 毕业设计(论文)报告纸 施工处理不妥，以及温度应力作用等，致使屋面开裂渗水、漏水。 防治屋面渗漏，应从材料、屋面设计构造、施工技术措施等方面，针对其不同原 因，采取有效的对策，进行综合治理。 ? C、地面起砂、起壳 ? ? 地面起砂、起壳质量通病常见的原因是:配合比不当，水灰比过大;砂的粒径过? ? 细，含泥量过大;水泥标号低，或使用过期、受潮结块的水泥;没有按规定遍数成活，? ? 在初凝前又没有适时压光;基层表面未清理干净或浇水不足，或残留有积水;未按规 ? 定留设施工缝;炉渣垫层质量不好，水泥浆结合层粘结力差;地面施工中受冻，或未? ? 达到足够的强度就在地面上走动;洒水养护时间过早或过迟，或养护天数不够等。 ? ? D、抹灰空鼓、裂缝 ? 抹灰空鼓、缝和起麻点的原因是:基层未清理干净，抹灰前未浇水湿润;底灰未装 ? 干到一定程度就抹面层;一次抹灰层过厚，干缩率较大;门窗框两 边塞灰不严，固? ? 定不牢;配制砂浆和原材料质量不好，石灰膏未充分熟化等。 ? ? E、卫生间积水、漏水、管道堵塞 订 卫生间积水、漏水、管道堵塞是最常见的质量通病。 ? ? 积水的原因是:地漏安装高度偏差较大，地面施工无法弥补;地面在地漏四周形? ? 成倒坡;地面的平整度及坡向地漏的坡度不符合要求。 ? 漏水的原因是:管理甩口封堵不及时或封堵不严，造成杂物掉入管道中;卫生器线 ? 具安装前没有清除掉入管道内的杂物;管道安装时没有清除管膛杂物;管道坡度不合? ? 要求，甚至局部倒坡，管道接口零件使用不当，如用T型三通，造成管理局部阻力过 ? 大，管网未进行闭水试验就交付使用等。 ? ? 5.3 房地产工程质量问题分析示例 ? ? 质量问题的分析，是正确拟定质量事故处理方案的前提，是明确质量事故责任的? ? 依据。为此，要求对质量问题的分析力求全面、准确、客观;对事故的性质、危害、? ? 原因、责任都不能遗漏;要有科学的论证和判断;言之有理，论之有据，方能达到统 ? 一认识的目的。 5.3.1 墙体裂缝分析 在混合结构中墙体裂缝是常见的质量问题，引起裂缝的原因有地基不均匀沉降、 共 页 第 45 页 毕业设计(论文)报告纸 温度应力、地震力、膨胀力、冻胀力、荷载和施工质量等。现就地基不均匀沉降和温 度应力引起墙体裂缝特征分析于下。 5.3.2 地基不均匀沉降引起墙体裂缝分析 ? ? 房屋的全部荷载最终通过基础传给地基，而地基地荷载作用下，其应力是随深度 ? 而扩散，深度大，扩散愈大，应力愈小;在同一深处，也总是中间最大，向两端逐渐? ? 减小。也正是由于土壤这种应力的扩散作用，即使地基地层非常均匀，房屋地基应力? ? 分布仍然是不均匀的，从而使房屋地基产生不均匀沉降，即房屋中部沉降多，两端沉 ? 降少，形成下凹的盆状曲面的沉降分布。 ? ? 5.4 房地产工程项目质量问题的处理 ? ? 质量问题处理的目的是消除缺陷或隐患，以保证建筑物安全正常使用，满足建筑? 装 物各项功能要求，保证施工正常进行。 ? ? 5.4.1 质量问题处理的应急措施 ? 工程中的质量问题具有可变性，往往随时间、环境、施工情况等而发展变化，有? ? 的细微裂缝，可能逐步发展成构件断裂;有的局部沉降、变形，可能致使房屋倒塌。订 ? 为此，在处理质量问题前，应及时对问题的性质进行分析，作出判断，对那些随着时 ? 间、温度、湿度、荷载条件变化的变形、裂缝要认真观测记录，寻找变化规律及可能? ? 产生的恶果;对那些表面的质量问题，要进一步查明问题的性是否会转化;寻那些可? 线 能发展成为构件断裂、房屋倒塌的恶性事故，更要及时采取应急补救措施。 ? ? 5.4.2 质量问题处理的基本要求 ? 对质量问题处理的基本要求是: ? ? (1)处理应达到安全可靠，不留隐患，满足生产、使用要求，施工方便，经济? ? 合理的目的。 ? (2)重视消除事故的原因。这不仅是处理方向。也是防止事故重演的重要措施，? ? 如地基由于浸水沉降引起的质量问题，则应消除浸入的原因，制定防治水的措施。 ? ? (3)注意综合治理。既要防止原有事故的处理引发新的事故;又要注意处理方? 法的综合应用，如结构承载能力不足时，则可采取结构补强、卸荷，增设支撑、改变 结构方案等方法的综合应用。 共 页 第 46 页 毕业设计(论文)报告纸 (4)正确确定处理范围，除了直接处理事故发生的部位外，还应检查事故对相 邻区域及整个结构的影响，以正确确定处理范围。例如，板的承载能力不足进行加固 时，往往形成从板、梁、柱到基础均可能要予以加固。 ? (5)正确选择处理时间和方法。发现质量问题后，一般均应及时分析处理;但? ? 并非所有质量问题的处理都是越早越好，如开裂、沉降，变形尚未稳定就匆忙处理，? ? 往往不能达到预期的效果，而常会进行重复处理。处理方法的选择，应根据质量问题? ? 的特点，综合考虑安全可靠、技术可行、经济合理、施工方便等因素，经分析比较，? 择优选定。 ? ? (6)加强事故处理的检查验收工作。从施工准备到竣工，均应根据有关规定和? ? 设计要求的质量标准进行检查验收。 ? (7)认真复查事故的实际情况。在事故处理中若发现事故情况与调查报告中所装 ? 述的内容差异较大时，应停止施工，待查清问题的实质，采取相应的措施后再继续施? ? 工。 ? ? (8)确保事故处理期的安全。事故现场中不安全因素较多，应事先采取可靠的订 安全技术措施和防护措施，并格检查执行。 ? ? 5.4.3 质量问题处理的资料 ? ? 一般质量问题的处理，必须具备以下资料: ? (1)与事故有关的施工图; 线 ? (2)与施工有关的资料，如建筑材料试验报告、施工记忆录、试块强度试验报? ? 告等; ? ? (3)事故调查分析报告。 ? 5.4.4 质量问题处理的方案 ? ? 根据质量问题的性质，常见的处理方案有:封闭保护、防渗堵漏、复位纠偏、结? ? 构卸荷、加固补强、限制使用、拆除重建等。例如，结构裂缝，根据其所在部位和受? ? 力情况，有的只需要表面保护。有的需要同时作内部灌浆和表面封闭，有的则需要进? 行结构补强等。 在确定处理方案时，必须掌握事故的情况和变化规律。如裂缝事故，只有街裂缝 发展到最宽时，进行处理胡最有效。同时，处理方案还应征得有关单位对事故调查和 共 页 第 47 页 毕业设计(论文)报告纸 分析的一致意见，避免事故处理后，无法作出一致的结论。 处理方案确定后，还要对方案进行设计，提出施工要求，以便付诸实施。 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 装 ? ? ? ? ? 订 ? ? ? ? ? 线 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 共 页 第 48 页