浅谈房地产广告管理与广告法立法的完善

浅谈房地产广告管理与广告法立法的完善 摘要 近些年来，我国房地产开发行业迅速崛起，房价的直线上涨也带动了房地产广告的发展，而一些不法开发商为了追求利益的最大化，利用房地产虚假广告误导消费者，欺瞒消费者，严重损坏了消费者合法权益。然而我国广告监督管理体制薄弱，现行法律对房地产广告也缺乏有效的规制。本文针对房地产广告面临的这些问题，探究了我国房地产虚假广告的 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 现形式，并提出房地产广告监督管理体制的优化方法和广告立法该如何完善，从而优化房地产广告的环境，维护消费者合法利益。 关键词：房地产 广告 广告法 监督管理 完善 房地产虚假广告与法律概况 在房地产这一行业，广告不仅是一道美丽的风景线，更是号召力的巨大竞争，一项调查显示：90％以上的购房者对楼盘的第一印象都是来自房地产广告。的确，现代科技的发展使广告的制作越来越精美，每份广告都图文并茂，“如春天般的享受"、“叠水廊桥’’、“戏水溪涧”、“顶级住宅，超级享受"等诱惑性词句在广告中随处可见，确实容易让消费者“心动"。也许正因为广告的穿透力如此之强，才使得一些房地产开发商不惜花费巨资来为其楼盘做广告，甚至做虚假广告以吸引消费者的目光。比如，对商品房和室内装修档次、装修用料、房屋配套设施、小区绿化面积以及小区物业管理等各方面做出种种美丽的承诺，而在交房时又不能兑现。据不完全统计，业主与开发商、物业公司的冲突及矛盾有50％以上都是和虚假广告有关，房地产虚假广告早已引起了社会公愤。 目前我国尚未明确提出房地产虚假广告的概念，一些现行的法律法规，如《广告法》、《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》等，仅有对虚假广告的一般性表述。根据理论界的研究，虚假广告一般是指“广告主、广告经营者或发布者利用各种媒介和形式直接或者间接向消费者传授不真实信息，用虚假事实欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害，以期达到赚钱营利等商业性目的的一种不良的大众化传播方式”。 我国以广告法为核心的相关法律体系虽有对广告真实性的一般要求，对虚假广告采取禁止态度，却并未明确虚假广告的法律界定。 房地产虚假广告破坏了社会经济秩序，严重侵害了消费者的合法权益，其危害性不言而喻，规制房地产虚假广告势在必行。然而，由于我国现行房地产相关法律法规尚不健全，广告监督管理体制薄弱，使得对房地产虚假广告的治理存在着诸多困难。完善房地产广告相关立法及广告监督 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 ，遏制房地产虚假广告，对保护善意消费者的合法权益、维护正常的经济秩序、促进房地产业的持续健康发展，都具有十分重要的意义。 房地产虚假广告的表现形式 房地产虚假广告通常可以分为欺诈性虚假广告和误导性虚假广告两大类。欺诈性虚假广告又称为欺骗性虚假广告，通常是利用虚夸、说谎、伪造、空许诺等手段编造歪曲事实，对商品的性质、产地、数量、质量、价格、生产者的表示或对服务的内容、形式、质量、价格的表示与实际不符。 欺诈性房地产虚假广告主要表现形式为： (1)许诺各种社区或房屋配套的相关设施，包括供水、供电、电视网络、管道煤气、游泳馆、停车场、入户电梯、24小时保安等等，在实际交房时却不予实现。如“社区内部各种设施齐全，健身房、SPA会所等一应俱全”，但购房者实际入住后，配套设施承诺遥遥无期，根本无法兑现或是虽然具备广告中承诺的配套设施，却要求购房者另行支付高昂费用； (2)在广告中宣传其开发的住宅小区交通便利，如在示意图上标注“距市区只需十分钟"、“距地铁五分钟距离”，但却不提用什么交通工具，实际上消费者在交通上可能要花费数倍于广告所宣传的时间； (3)在广告中用户型图来展示商品房，但却不按真实比例绘制，使得房屋显得宽敞，而实际交付的面积与户型图中标明的面积与往往有较大的差别； (4)广告中通过绘制简单的区位示意图或利用不规范的平面示意图来表示所售房屋的地理位置，让人感觉楼盘距离繁华区域、商业中心、交通枢纽、大型绿地等人们向往的居住地段很近； (5)针对商品房的装修部分使用夸张、渲染的手法，或用平面效果图、示意图等形式扭曲实际情况，转移视线，给人以实际房屋所没有的美轮美奂的视觉效果； (6)广告对房地产的产权权属避而不谈或含糊其辞，如有的开发商在集体土地上建房并出售，消费者买了这样的房屋将无法办理权属登记手续。有的开发商在广告中提到产权证，但是却是未经房产管理部门批准自己印制的非法证件。 误导性房地产虚假广告主要表现形式为： (1)广告文字使用大量似是而非、模棱两可的形容词，如“高级”、“优质”、“豪华”等等。至于何为“高级"和“豪华’’，则语焉不详。“高级会所”中可能只配备了简单的乒乓桌，1千块钱是“豪华装修’’，1万块钱也是“豪华装修”。此类广告玩的是文字游戏，语言模糊，根本没有可以量化的明确 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，回避了实质性问题，使消费者对事实真相产生歧义和误解； (2)广告醒目地标明诱人低价，但这种价格往往是朝向、楼层不好的房屋价格或某特定环境、特定时间条件下的优惠价，不能完全反映商品的真实价格，使消费者对房价产生误解。。 (3)广告中提出购房优惠条件，但该优惠条件并不明确、适用也不统一。如附赠的礼品等常常以“节日大礼"、“清凉大礼"等词语模糊表示，或是赠送的家电不注明品牌和型号，并不能使购房者清楚预见购房行为能带来的明确收益； (4)购房人应与开发商签订销售合同，广告中却将开发商、投资商甚至发展商同时列出而不作说明，混淆主体，让购房者不明所以。 房地产广告监督管理体制和广告法立法的完善 一、转变广告监督管理模式 广义的广告监督管理包括政府行政管理、行业自我规范、企业自我管理、公众社会监督和司法监督。狭义的广告管理是指政府部门对广告的监督管理。我国《广告法》第3条明确规定：“县级以上人民政府工商行政管理部门是广告的监督管理机关’’。由此可以看出，我国法律上的广告监督管理采用是的狭义概念。从目前来看，我国的广告监督管理采用的基本属于政府监督管理主导型模式，《广告法》只规定了广告的审查制度和证明制度，对广告监督管理的其他内容并没有作详细规定，如广告行业自律制度、广告的社会监督等。尤其是虚假广告的概念、类型、判断依据、处罚标准等内容未予以明确规定，这就为虚假广告的存在提供了法律上的空间。 我国应当通过以下几条途径逐步向社会监督主导的广告监管模式转变： （1）完善广告立法，为广告的社会监督管理提供坚强后盾和锐利武器。作为商人，广告行业主体也以追求利益最大化为目的。因此，要实现行业自律，仅凭广告行业主体自觉自愿是远远不够的，必须有强有力的外部保障制度。通过立法对违法广告严厉惩罚并规定严厉的法律责任，施加一定的外部压力，有利于促进广告各相关行业采取严格的自律制度。 （2）建立广告信用监管制度。即设立广告信用监管机构，在广告主、广告经营者和广告发布者发布广告之前，令其承诺广告内容的真实性，并将广告的内容记录在案，形成相应的信用档案。消费者可以通过该机构的诚信记录和信用档案，查得相关企业或广告主的的信用记录。同时，政府可以对信用良好的广告业主体给予一定的激励，如银行贷款优惠等等。这种制度操作简单，节省了消费者的信息搜索成本和质量确定成本，对珍惜信用的广告行业主体也有较强的鼓励作用。 （3）建立群众监督举报制度，鼓励消费者监督、举报违法广告，并对查证属实的举报人给予一定的奖励。群众监督举报制度能够有效地扩大广告监管的视野，增强消费者的自我保护意识和维权意识，敢于对违法广告说“不"。 2、 建立预先审查制度和独立的广告审查机构 治理房地产虚假广告不仅在于“治"更要重视“防"，不仅要清“流"更要正“源"。而我国的现有机制则是重视事后追究责任，忽视事前审查。审查制度就好像是一扇门，门把不好，房地产虚假广告就会持续泛滥。针对现行广告审查制度的缺陷，笔者认为我国应该建立房地产广告预先审查制度和独立的广告审查机构。所谓预先审查制度，就是房地产广告在发布之前，必须由专门的机构对其实质和形式进行审查，以决定是否能在媒体上发布。实质审查应包括房地产开发商的营业执照、资质等级、所售商品房“五证’’是否齐全、房屋质量是否有验收合格证以及是否能够达到如广告中所说的程度等。形式审查应包括所运用的语言是否科学、规范、真实、准确和全面。预先审查制度的缺失与淡化，使得对房地产虚假广告的预防工作处于被动地位，往往是等到消费者的合法权益受到侵害成为事实，才对虚假广告责任主体追究责任，不利于市场经济秩序的健康运行。广告审查的最终目的是为了保护消费者不受那些不择手段的开发商发布的虚假广告的欺骗，如果在房地产广告发布之前证实其真实性，那么消费者受害的机率将会大大降低。因此，建立房地产广告预先审查制度是一种防患于未然的 措施 《全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观软件质量保证措施下载工地伤害及预防措施下载关于贯彻落实的具体措施 ，能够更为有效地遏制虚假广告，保护消费者的合法权益。 同时，在建立房地产广告预先审查制度的基础上，还应当设立独立的广告审查机构。如前文所述，广告监督管理机关越位行使广告审查权和广告主、广告经营者和广告发布者自审自查，会造成行政主管部门 职责 岗位职责下载项目部各岗位职责下载项目部各岗位职责下载建筑公司岗位职责下载社工督导职责.docx 不清、广告审查专业性不强、审查流于形式的问题。如果不能保证广告审查的质量，那么所谓的预先审查制度也只是一纸空谈而已。那么，该如何设立专门的广告审查机构呢?审查局根据国家法律法规，建立自己的自律规则，对全国各种广告媒介进行监督，对广告内容进行审查。考虑到我国的广告业行业组织起步较晚，行业自律能力差，由媒体承担广告审查的重任恐怕力不从心，加之国家工商行政管理局颁布的《关于设立广告审查机构的意见》中也提出了设置专门的独立的广告审查机构，所以建立独立的专业性审查机构来实施房地产销售广告发布前的审查工作是较为合理的。同时，应该出台相应的监督措施，例如不按规定提交审查的房地产广告将受到制裁等，双管齐下，相信能够有效地防治房地产虚假广告。 伴随着我国房地产行业逐渐成为国民经济的支柱产业，房地产广告业也在蒸蒸日上地发展，于是打击虚假的房地产广告的任务已经迫在眉睫了。只有制定或完善相关法律法规，健全房地产广告监督管理体制，促进广告行业自律，转变现行监管模式，才能最大限度地打击房地产虚假广告，令房地产开发商清楚地认识到消费者正在飞速成长，法制正在不断完善，诚信经营是谋求发展的唯一选择，从而实现整个房地产市场的健康发展，保障消费者的基本权利。 PAGE 7