我国房地产价格

关于我国房地产价格分析及调控 价格形成的构成要素及影响因素加以分析 在市场经济时代,房子作为一个商品,具有和普通商品一样的构成要素,即成本和利润要素。 在房子成本要素中,主要有土地成本,建筑成本以及营销成本。 一:土地成本即土地综合开发费用,包括土地出让金,土地征用费和拆迁安臵费。首先,由于土地是有限的,土地供给总量是固定的。但是,随着国民经济的快速发展和城市化进程的加快,我们对土地的需求也越来愈大,导致供给与需求的矛盾日益突出,推动了土地价格的上涨。其次,我国的土地 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 为公有制,个人对土地只有使用权,而没所有权,随着国家加强了对土地的管理和调控,开发商取得开发用地将日渐困难,成本也愈来愈高。最后,由于在国家的财政制度,中央与地方的财政分配不尽合理。在税收上,中央占大头,地方政府占小头。但是在开支方面,地方上诸多事务均得由自己集资,自己负责,导致了地方政府的财政危机。于是,地方政府便将目光投向了尚未被中央收归的土地出让金上。资料显示,2010年,土地出让收入接近2.9万亿。而当年所有地方收入加起来是4万多亿,也就是说地方收入中超过一半是土地出让收入,构成了别具中国特色的土地财政。而在2.9万亿土地出让金中,通过招拍挂和协议出让的金额为2.6万亿,占到总出让金的近九成。由于招拍挂方式的存在,导致房产商拿地成本大幅上升,近年来屡屡出现的地王便是明证,这直接推 动了商品房价格的上升。 二:建筑成本主要分为两部分,其一是建筑安装成本,其二是基础设施及配套费。建筑安装成本即建筑安装工程费用,也称为房屋建筑安装工程造价,它是指新建全部建筑物的施工及设备购臵全部费用。建筑安装工程费用在整个成本构成中所占比例也相当较大,约占40%左右。建筑安装工程包括土建工程,装饰工程,水电安装和弱电设备等。一般估算:一般估算,清水房,多层900-1200小高层1200-1400高层1600-2000左右。自从03年以来,建材价格持续上涨,价格普遍上涨20%~40%,据估计,由于原材料上涨导致房地产成本至少提高20%以上。至于基础设施费用,主要是商品房的配套设施建设的费用,商品房开发不分建筑物性质,按相应区域一般民用建筑工程征收标准足额征收,由于各地经济发展水平不同而不同。基础设施及配套费一般在房地产价格中占3%~8%左右。 第三:除了上述两个主要成本之外,还有财务费用和管理,广告,人员工资费用,税收等等,这部分比较繁杂,占得比例相对上述两个比较少,故不作重点介绍。 至于房地产商的利润,这在中国是一个争议非常大的问题,也是房地产商常遭老百姓痛恨的原因。从理论上说,房屋总体价格符合价值才合理。价值由社会必要劳动时间决定,毕竟是抽象的理论论证,具体到实际价格,就表现为商品房成本加利润。商品房成本因地价等因素的变化而变化,合理的利润应为平均利润,国外房地产开发企业 平均利润率为6%-8%,有的国家仅为3%。但在中国,这一切都发生了巨大的改变。据2005年8月25日《北京现代商报》透露,新华社记者在福建调研发现,当地房地产开发平均利润率为50%,最低的约为20%,最高的超过90%。财政部2006年11月6日公布的第12号会计信息质量检查公告显示,检查的39户房地产开发企业,会计报表反映的平均利润仅为12.22%,而实际利润率为26.79%,隐瞒利润超过一半。《江西日报》2007年4月4日载《黄金地段?限价房地块?流拍的反思——开发商企盼多少利润?》一文说?有行业人员坦称‘当前地产开发的利润多在40%左右,20%的空间(利润),谁看得上?’?很多经济学家也认为房地产开发企业的利润率远远高于社会平均水平。2007年4月6日,《法制晚报》公布北京七行业平均利润率为14%,以此为对照,北京房地产行业合理的平均利润率应不高于14%。推而广之,全国各城市的房地产平均利润率都不应高于本地社会平均利润率。从这一点说,由于房地产企业追求过高的利润率,从而推动了房价的快速上涨。 以上分析都是从房地产本身价格因素考量的,但是还有诸多外部因素对其价格的形成有重要影响。在此,我选几个对其影响大的因素提一下。 首先,便是房地产投机行为严重。众所周知,由于房子具有保值增值的作用,让房子不仅是个单纯的商品,也是一个投机品。其一,由于中国目前正处于工业化中期,正是城市化快速上升的时候,必然导致房地产市场需求旺盛。在可预见的将来,房价总的趋势必然是往 上涨,因此,让那些手中有闲散资金的百姓将其投入房地产市场,以求保值增值。在这之中,更是专门诞生了专业的炒房人士,譬如温州炒房团。其二,由于08年全球性金融危机的影响,生产投资环境恶化,又由于在国家的四万亿经济投资计划中,主要对象是面向基础性建设的国有企业,民营企业融资难度较大,怀着对生产投资的不确定性,让大量民间资本转向房地产和股票等投资性领域;其三,由于中国金融政策的放宽,流进了大量的海外热钱,进入房地产市场炒作,赚取差额利润。总而言之,在多方面的共同作用下,使的中国房地产投机现象十分严重,这是导致房价上涨一个很重要的因素。 第二,城市化对于房价的影响,由于城市化进程的加速,大批农村人口迁入城市,对于房子的内在需求十分旺盛。据统计,如果中国在接下来的每年城市化上涨1~1.5个百分点的话,新增城市人口每年对住宅的新增需求量为4.1~5.9亿平米,而且这种居住需求基本上应该从商品房市场上得到满足。但从最近几年的商品房销售面积和住宅竣工面积来看,城市化进程中形成的新增需求并不能够充分满足,从而加大供需矛盾。因此,从供需方面来说,由于供小于求从而促进了房价的上涨。 影响房价的外部因素还有很多。但经过分析比较之后,认为上述两种因素对于房价的影响较大,比较有针对性,故此重点分析,对于其他因素,譬如物价上涨,人民币升值预期,银行利率等等,影响还不太突出,故不作重点分析。 1 影响房地产价格变动的宏观因素分析 房地产价格与国家的经济政策,居民的收人水平和经济发展的景气度等因素的变化有重要关联性。分析这些影响因素,对于准确把握房地产市场的价格趋势有重要意义。 1.1 经济的发展水平 房地产业不仅具有较高的产业关联效应和较高的就业带动效应,而且与国民经济发展态势密切相关。经济发展的景气度高,房地产业通常较易于繁荣,反之,房地产业就会下滑和衰退。随着国民经济的发展和人们可支配收入的增加, 促使我国居民对住宅的需求不断增加, 而供需矛盾突出则导致房价非理性上升。人们对经济前景普遍持乐观预期,是导致我国房地产业迅猛发展的重要影响因素之一。 1.2 国家政策的影响 我国的房地产价格不仅在构成过程中含有较多行政因素,而且由于购房由财政主体向私人主体的转换过程带起了许多抱沫成分,形成了若干不良的示范导向,理论上的价格决定机制在巨大行政消费的惯性影响下,真正变为现实还有待一定的时日。在此情况下,深化体制改革,积极塑造健康的市场主体和提高市场监督力度,对未来房地产市场的 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 化和房地产价格的合理回归极为重要。 2 我国房地产价格变动的趋势分析 未来很长一段时间我国的房地产价格普遍大幅下跌的可能性较 小,房价仍会持续上涨但飙升的势头将得到有效地遏制,这是因为: 2.1 住房消费需求不断增加 近期, 我国房屋价格涨幅总体趋缓, 显现了宏观调控的初步效果, 但是未来形势依然不容乐观。由于住房需求坚挺、土地成本上升, 导致少数城市房价涨幅仍然较高。据?链家地产?统计资料分析, 在房产投资臵业过程中, 88%的购买者均以自住为目的, 而仅有12%的购买者以投资为目的, 这就意味着只有12%的人群会随着投资环境的变化而出现投资需求转移的状况。此外, 大量国际资本流入使长期利率走低,一方面, 有可能降低居民利息支付压力, 保持房地产市场的有效需求; 另一方面, 也可能因投资机会成本下降而导致房地产市场供给增加, 并且国际投资净收益增长也提高了中国居民的住房支付能力, 这些因素将导致房地产价格的上升。 2.2 消费意识的提升使得房产泡沫将逐渐被剔除 伴随消费者经验的积累和日趋理性化的选择,目前房价中的许多泡沫将逐渐被剔除。而泡沫成分的剔除和消费者理性的回归,又将对房价的上升形成相应的平抑作用。从这一意义上说,未来几年,国内各大城市房价飙升的势头将得到有效地遏制。 2.3 国家政策的变化 2.3.1 房贷政策的影响 随着房改进程的加快,住房金融的发展已进人了一个新的时期,人们的贷款消费意识不断升温,消费贷款已成为商业银行信贷业务的重要增长点。从消费者的角度看,选择超前消费不仅使社会各阶层购 房的承受能力大幅度提升,对不同价格的房产的选择余地扩大,而且使人们的消费观念发生了重要变化,它不仅为房地产开发商们提供了更为广阔的用户群和市场基础,而且使得中端产品甚至?经济适用房?的开发商找到发展空间。 2.3.2 住房制度的调整 近年来,国家先后出台了廉租房制度、经济适用房制度, 并实行土地、信贷、税收等经济杠杆联动的方式, 使偏高的房价, 特别是一些大城市过高的房价得到抑制。未来年,我国将继续坚持扩大内需的方针,实施投资和消费双向拉动的发展战略。住宅建设作为新的经济增长点,其投资力度和建设规模势必继续扩大,但伴随市场供给规模的扩大,房产供需关系将会发生显著变化,开发商单边决定价格、不愁产品卖不出去的局面将会发生根本性的改变。房地产业开始进人买方市场,并不意味着价格水平一直下降,但买方市场的形成对于房产价格来说,将平抑价格的非理性上升,使房价的构成要素和内部比例关系发生重大调整。