【2017年整理】房地产项目类型基础概念

【2017年整理】房地产项目类型基础概念 房地产项目类型基础概念 一.传统的项目类型 这种划分的标准综合了建筑形式与经济意义的考虑因素。 别墅 代 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 着总面积大、总价昂贵，独立的建筑空间与独有的建筑外形; 公寓 公寓的特征是单价高、品质化配套服务;市区中心位置、内外装修讲究; 普通住宅 普通住宅的标志则是单价相对较低、分布于各处的建筑形式灵活的楼房。 二.项目类型的发展与丰富 经济适用房:政府对开发商实行一定程度的补贴，销售时政府实行最高限价。销售对象面向本市户口居民。 板楼与塔楼孰优孰劣的争论，使得细化的概念获得广泛认知度。 板塔之争论是京城地产圈总动员式的口水战，板楼的优势形象在消费者心中占据上风。 公寓的建筑形式不再单一，过去几乎全以塔楼形式出现，近年板楼形式的公寓项目渐多。 随着板塔之争，一批板楼公寓涌现，市区中心位置、高档配套服务，板楼公寓成新时尚。 城市别墅的兴起;Townhouse的出现、热炒与风靡，确立一种新建筑形式的主流地位。 Townhouse风声水起，第一批Townhouse火了;跟风的Townhouse被困了;究竟 Townhouse何去何从，业界还在摸索中。 三.项目类型的新界定 传统的别墅项目 别墅 独栋 联排 Townhouse 双拼 联排别墅 叠拼 高层、小高层、多层 板楼 传统 公寓、普通住宅、经济适用房 蝶塔、小户型 塔楼 皆宜以板楼或塔楼形式出现。 以别墅、Townhouse、板楼、塔楼为线索，我们分别深入研究这四种主流建筑形式—— 1.别墅的概念: 别墅作为一种建筑类型，是有明确概念的。顾名思义，“别”字是“另外”、“另一处”的意思，而“墅”则是“野”与“土”两个字的组合，从字面上可以作“山野之地”解。 因此，传统对别墅的定义要素:作为别墅，首先要远离繁华、喧闹的城镇;第二，要有较大规模的私家花园;第三，有更高的私密性要求;第四，要建在风景名胜地或大型游乐设施、附近或有山有水的地方。 概念延伸:城市别墅 近年，别墅项目向城市中心发展，尤其是随着朝阳公园周围别墅项目的兴起，“城市别墅”成为新名词。一方面，由于位居中心，城市别墅具有交通条件优越、配套设施完备的长处，正因为如此，相较之传统的郊区别墅，城市别墅不具备相应的开阔面貌。目前，郊区别墅仍然是别墅市场的主导项目。 2.Townhouse的基本解读-1 原始的Townhouse概念: TOWNHOUSE的原始概念是“联排住宅，有天有地，独立的院子和车库”，是二战以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形态，楼体高度不超过3、4层;其特点集中表现为:离城很近、方便上班及工作、环境优美，成为城市发展过程中住宅郊区化的一种代表形态。 北京的Townhouse缘起: 别墅有开阔的环境、舒展的空间;但是大量的占地面积决定决定其价格的望而却步，远离市区也给生活配套带来了考验。 公寓位于市中心，生活设施便利;但建筑密度大、容积率高，且单价高昂。 Townhouse作为别墅与公寓两者的妥协物，应运而生。 总价高 别墅 交通位置与市政条件 有天有地 环境舒展 有天有地 Townhouse:别墅与环境舒展 单价、总价均有明显 公寓之间妥协的产优势 物 单价、总价均高 公寓 容积率高、建筑密度大 位置上尽量靠近市中空间窘迫感 心 位于市区中心 Townhouse的基本解读-2 北京受到认可的TOWNHOUSE项目符合十大标准—— 2 / 13 1、位置:应位于城市边缘地带，车程5至30分钟，满足第一居所的要求，生活、工作两便利。 2、交通:周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性。 3、环境:不仅强调社区内环境，周边也应有优美的自然环境。 4、规模:社区容积率一般不超过0(6，其规模最好在15万平方米以上才能满足其社区配套和生活品位的要求。 、规划:社区规划强调建筑与自然的融合，合理布置建筑与道路、景观的关系。 5 6、建筑:社区强调建筑内部功能的布局，空间尺度的把握，室内外灰色空间的创造，其外形与色彩尤为引人。 7、配套:社区由于地处城市边缘，其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必需齐备。 8、价格:一套售价控制在80万至180万元之间为好。 9、服务:社区的物业服务要突出优质、贴心、到位。 10、文化:应营造出文化氛围以满足客户精神生活的需求。 Townhouse的四种形式 通常，我们称Townhouse为联排别墅，因为Townhouse的出现就是以联排别墅为标志的。但实际上，一个纯粹的Townhouse项目中，一般可以包括四类建筑形式,即联排、双拼、叠拼、独栋。 在同一项目中，通常价格表现:独栋〉双拼〉联排〉叠拼 ，双拼别墅 ，联排别墅 ，叠拼别墅 两个相同的单位平行由三个以上的相同单位平行组合而从建筑立面上看，与双拼非常相似，也组合而成。 成。是Townhouse项目最为常见的建是由两个单位组成;实际上，其中一户 筑形式。 的“一层”从二层开始，将不拥有庭院。 从户型图上清晰可见区别。 ，独栋别墅 形体独立的单位。 传统别墅注重从建筑立面的设计上突出栋与栋 之间的区别，显示所有者的个性。 Townhouse 独栋通常栋与栋之间没有实质区别甚至完全一 样。 传统别墅间距开阔私密性好。 Townhouse独栋之 间间距小，私密型不如传统别墅。 Townhouse独栋 传统别墅 3.板楼、塔楼项目类型 板楼与塔楼的基本解读-1 板楼、塔楼是通过建筑形式的明显不同而相比较而言;所以我们在研究中把板楼、塔楼相提并论，更好地区隔与了解二者的特点。 3 / 13 国家住宅工程中心对板楼、塔楼的定义是: 板楼——是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯。 塔楼——主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。 板楼、塔楼的不同，在内、外两方面均产生影响: 外部——建筑高度、密度、容积率不同 内部——户型、销售分摊不同 塔楼 板楼 板楼基本形式 小高层板楼:,至,,层左右的板楼 高层板楼:16层以上甚至更高的称为高层板楼 多层板楼:,层以下的 供应量以小高层最重: 从2001年以来，小高层所占比例逐渐递增，小高层板楼的供应量在三种板楼中为最主要; 满意度以多层居首: 在消费者满意度的调查重，,,,以上的消费者最中意的是多层板楼; 平均售价以高层板楼最低: 由于容积率高，同等条件同等档次的高层板楼平均售价最低; 塔楼基本形式 传统的塔楼形式:十字型、方形塔楼 改革的塔楼形式:蝶型塔楼 与传统塔楼相比，蝶塔的建筑特征: 外形轻盈 蝶式建筑一般是“半蝶半塔”，户户紧密相连，像没有张开翅膀的蝴蝶，改变了传统塔楼外观体态的臃肿，体态轻盈秀丽，外观比较新颖。 朝向、采光、通风上有突破 蝶形建筑设计还有效地避免小区内各栋楼宇之间相互遮挡的弊端，使多数单元都是南北朝向，实现了在采光、通风性能上的突破。 斜角存在成为新问题 但蝶式建筑中因各户间连接依然紧密，户与户之间的相互影响、相互依赖还比较大，所以产生出很多在户型设计中难以避免的斜角问题，这既是蝶式建筑的“标签”之一，也是蝶式建筑为寻求突破而必须跨越的障碍。 与传统塔楼相比，蝶塔的市场适应性: 平衡成本与建筑形式 板楼的售价明显高于塔楼，传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲，对于没有明显板、塔偏好的消费者而言，蝶塔帮助实现了成本与户型的平衡。 4 / 13 板、塔优劣势集锦 比较角度 板楼 塔楼 备注 建筑密度 低 高 建筑平均低* 高* 不直接构成优劣势;但高层建筑有高度 利于观景、不容易受遮挡，间接有 利。 出入空间 大 小 容积率 低 高 通风 好 不畅 朝向 户户朝阳 常有无采居室 采光 户户朝阳，南北通透 存在灰色空间 同层分布不同的户型单位，单位之 间互为遮挡对采光有负面影响;户高度问题较容易受遮高度问题较不容易受遮 型难以全面照顾每间居室的采光设挡 挡 置。 户型灵活低 高 塔楼多采用大框架结构，除少数承程度 重梁之外，户内分隔墙基本都可以 拆改。 使用率 板楼户型的使用率平塔楼户型的使用率常不使用率越高，空间使用程度越高， 均达到80%;最高可足70%;受不规则空间价格成本越低。 达90% 局限很难设计高使用率 销售分摊 低 高 塔楼的过道、电梯、不对称户型等 因素，造成公摊面积高 单价 高 低 牺牲了建筑密度与容积率的塔楼， 建筑成本远远低于板楼 小户型——塔楼突围 塔楼市场形势危难，在建筑形式上突破的实验之后，开发商开始实行市场定位的突破，其中，小户型社区的定位，奋力一博为挽回塔楼的市场地位。 小户型社区长短处: 从建筑形式而言，小户型社区，通常表现为同层楼7、8户甚至10户以上的单位，使塔楼的劣势更加突出。 小户型以总价低吸引消费者，实际上单价的性价比较高。 小户型社区的成功来源于细分市场定位，准确地抓住目标消费者的心理，可以称得上是以小博大的市场推广典范。 四.消费者角度的项目类型比较 5 / 13 1.消费者的项目类型偏好 排除一定范畴内价格的影响因素，较理想状态下，普通北京市民的对住宅项目类型的消费心理是:首选多层板楼，然后是小高层板楼、塔楼与townhouse。 消费者建筑类型首选8.57% 14.90% 59.08% 17.46% 多层板楼 小高层板楼 塔楼 townhouse 北京住宅建筑类型受欢迎程度调查:高达59.08,的购房者选择多层板楼，有17.46,的购房者选择小高层板楼，选择塔楼的为14.9,，选择Townhouse的为8.57,。 定价比较 价格比较 别墅 Townhouse 板楼 塔楼 (同档次同条 件) 平均单价 最高 次高 高于板楼 最低 单价比较:独栋>单价比较:多层>蝶塔>传统塔楼 双拼>叠拼〉联排 小高层>高层 平均总价 最高 以总建筑面积论 6 / 13 2.价格需求下的项目类型偏好 消费者购房总价首选消费者购房单价首选17%1.16% 4.79%4%5000-6000元7000元23.75%7000以上50万元以下50-100万元之间79%100-150万元之间150万元以上 70.30% 无论以单价或以总价论: 别墅、Townhouse项目仍然很难在市场份额上有所进步; 无论板楼还是塔楼，100平米户型仍将维持分水岭状态; 与居民收入最相宜的5000元单价的普通住宅，有最广阔市场空间。 区域分布 区域分布 别墅 Townhouse 板楼 塔楼 (平均半径) 自然地理位置 自然风光出众 自然地理位置以选址论 经济地理位置 市政、配套不多数分布在近郊公寓〉普通住宅〉经济适用房 足 地区，牺牲了经济 地理位置 3.区域需求下的项目类型偏好 别墅、Townhouse、板楼、塔楼，在自然与经济地理位置的条件中，谁拥有良好的交通环境，就赢得竞争的先机。 消费者购房区域条件首选 周边良 好的交2.60% 19%通环境 成熟社 区中 具升值 50.30%潜力 热点区28% 域 交通便利成为消费者对住宅区域的首要考虑因素: 在本次调查中，50.3,的被访者希望项目周边有良好的公共交通，交通问题已是被广大购房者普遍关注的问题，而具有该项优势的房地产项目成为他们的首选。28,的购房者希望所购房产在成熟社区，19,的调查者希望有升值潜力，只有2.6,的人希望在目前的热点区域购 7 / 13 房。 由此可见，一部分消费者开始把住宅市场作为一种投资，并且北京有着不错的投资环境，但是由于在具体操作上的一些问题诸如税费过高、二级市场的拖沓不前、租赁市场信用较差，都成为制约房地产投资的因素。 8 / 13 1,万,1,千地质测量质量要求表(吉林参考)1 1,万 1,5千 1,2千 1,千 1,万草测 1,2千草 测 1 2 3 4 5 6 7 一 沉 1对地层划分到组或阶，如范围大应进一步二分或三分，确定1.在1,万分成的基础上，按岩层、岩性特一般地段的研究程含矿层或地 积 其时代，测定其厚度及产状 点进一步详细划分岩层，研究岩石的物质成度可低于1,万或成矿有利质 岩 2.对标志层、成矿有利的岩层在图上的宽度大于1毫米者应扩分、结构、构造特征，胶结物性质，结核体与之相似。含矿层地层仍与1观 大表示，应注明; 的形态、沉积韵律、测定各层厚度、产状与或成矿有利的岩层,2千相测 3(研究鉴别各地层的接触关系，岩层的层理机械沉积与化学沉空间分布关系。 其研究程度仍与1同，其他问研 积分异作用，岩石的物质成分、结构、构造等特点; 2.3.4.5同左 ,万相同 题研究程究 4(研究喷出岩的特点，层序、层理、及岩相等特征，岩石的组6(对含矿层或成矿有利的地层，或成矿的度可低于1程 成及其特点，测定其时代、厚度及产状; 主要围岩、对其岩石作详细的岩石矿物鉴定,2千。 度 5.与矿产关系的研究，含矿层或对成矿有利岩层的空间分布及与岩石化学分析，并应控制它的厚度、产状 变化规律，层位与岩性特征，测定其厚度与产状 等有关特点在空间上的变化。 侵 1.确定侵入岩的时代、种类、规模、形态及产状，研究侵入岩除左列1-7各项内容外应进一步做到: 同上 同上 入 在时间上的变化特征;2.对侵入岩体应详细划分岩相;3.研究岩1. 详细划分岩相、不仅要从接触带的变化 岩 体的原生构造;对原生构造带的特征分布范围与产状等，在图特征出发划分边缘相、过渡相及内部相， 上应给予标示。4.研究岩体之间及岩体与围岩之间的接触关系，研究各自的物质成分、结构、构造特点， 接触变质的范围，内外接触带的变化特点及产状。5.脉岩的分而且要从岩浆的结晶与分异作用、熔离 布特点、岩性特征、规模及产状，脉岩与岩体的关系，脉岩之作用、同化作用和自变质等特点划分岩 间的关系、脉岩与成矿之间的关系。6.研究侵入体与成矿之间相。 的关系，岩体的形态变化、产状变化与岩相变化对成矿的富集2. 揭露和控制岩相及接触带的产状变化; 作用。7.岩浆岩型的矿床、对岩体的研究程度与揭露程度，应3. 详细划分原生流动构造与原生裂隙构造 达到对矿化研究程度的要求。 的分布特征产状，研究岩体各部位的付 矿物特征，近可能的标出岩体流动前缘; 4. 对岩体与脉岩应作详细的岩矿鉴定与成 矿有关的岩石化学分析 5. 与成矿有关的岩相或脉岩，在图上的宽 度大于1毫米者应表示，小于1毫米者 应扩大表示，但应说明。 9 / 13 1,万,1,千地质测量质量要求表(吉林参考)2 1,万 1,5千 1,2千 1,千 1,万草测 1,2千草 测 1 2 3 4 5 6 7 一 变1研究变质作用特点及变质程度，划分变质带 1按变质程度及特点，详细划分各变质带的同上 同上 地 质2.研究各变质带空间分布规律与产状的变化特点， 变质级，按岩性特点与构造特点划分岩层; 质 岩 3(划分变质相研究各变质相系的关系 2.详细研究各变质相的剩余矿物，变化矿物观 4.研究变质作用与成矿作用或矿化富集作用之间的关系 及其特征，矿物组合与常见矿物组合特点。 测 5(对含矿层或成矿有利的变质带应详细研究并控制空间分布与3.详细研究各变质带的接触关系，对各带的研 变化规律，研究其层位与岩相特点，测定其厚度与产状，其厚片理、线理、香肠状构造及残留构造等变化究 度能填出时应专门表示、填不出时应扩大表示。 特点，并精确的测定其产状。 程 4(同左4.5 度 5.对各变质基本岩石类型应作详细的岩矿鉴 定与岩石化学分析，以便进一步建立变质相 系。 构1查明矿区的主要构造带与控矿构造的特征， 同1-6，应进一步岩研究: 同上 同上 造2.查明各种性质构造带的组合、排列方式、分布规律，着重研1不同级别、不同序次结构面对矿体的控制 地究压性构造带的分布与变化特征，研究和划分构造型式或体系。 作用特点。 质 3查明各结构面性质、特点、规模及产状; 2.对成矿有关的构造带，在一定距离内应有 4(区分不同级别、不同序次的结构面空间分布规律与变化特点 工程控制，揭露其形态，规模、产状、充填 5.区分成矿前与成矿后的构造带特点与空间分布特征，不同级物等特征，准确测量其产状。 别构造带对成矿的控制作用。 3.对破坏矿体的断裂，地表应有工程控制， 6.研究构造体系的复合与联合对岩浆的活动与成矿作用的控制查明其性质、规模、产状及断距，其界线与 作用。 断距应实测。 7.对各种主要断裂带与褶皱轴的实际位置应实测。 10 / 13 1,万,1,千地质测量质量要求表(吉林参考)3 1,万 1,5千 1,2千 1,千 1,万草测 1,2千草 测 1 2 3 4 5 6 7 一 蚀1初步查明蚀变种类，规模、产状、形态，确定蚀变围岩的性1.详细查明各蚀变带种类，蚀变强度，矿物同1,万 1与成矿关地 变质，对蚀变带应有工程控制。 组合、规模、产状、形态，确定蚀变围岩的系密切的质 围2.圈定蚀变体或蚀变带，判断蚀变作用与火成活动变质作用的性质，用工程控制蚀变带的变化。 同1,2千 观 岩 关系 2.详细圈定蚀变体和蚀变带的范围，按蚀变2.与矿关系测 3.研究蚀变围岩的含矿性。 强度与矿物组合进一步细分，确定蚀变体与不密切的研 火成活动、变质作用、矿化作用的关系; 精度可降究 3.详细研究蚀变作用与成矿作用的关系。 低。 程 矿1. 用槽井探和物化探等手段揭露和控制矿化带或矿层的规模1用槽井探和物化探等手段揭露和控制矿化同1,万 同1,2千 度 化产状及走向的变化; 带或矿体; 及2. 矿化带、含矿层、矿体、详细研究其规模、产状、形态、2.矿化带较详细的研究确定矿化类型、规模、 矿矿石自然类型等变化特点，分布规律。 产状、矿物种类及金属矿物含量 体 3. 分析和鉴定金属矿物，脉石矿物的种类及含量 3矿体，除按1,万要求外，尚需要对矿石 4. 对矿床成因类型及成矿条件做出初步判断，指出找矿标志自然类型、矿石物质成分等进行研究，对矿 与找矿方向。 床成因类型、工业类型做出判断。 4要用工程控制主矿体，上下盘的小矿体， 对露天开采的矿床，要详细的查明矿体的边 界 5系统的查明矿体有用组份的含量及其变化 11 / 13 1,万,1,千地质测量质量要求表(吉林参考)4 1,万 1,5千 1,2千 1,千 1,万草测 1,2千草 测 1 2 3 4 5 6 7 二 必1.矿体宽度大于5 1.矿体宽度大于2.5 1.大于1 1.大于0.5 1.大于5 1.大于1 精 须2.一般岩石宽度大于20 2.一般岩石宽度大于10 2.大于4 2.大于2 2.大于40 2.大于4 度 表3.蚀变体宽大于10 3.蚀变体宽大于5 3.大于2 3.大于1 3.大于10 3.大于2 要 示4.各种构造形迹长大于100 4.各种构造形迹长大于50 4.形迹长大于20 4.形迹长大于10 4.形迹长大于200 4.形迹长大 求 地于40 质 体 规 模 m 地1.矿体5-10 1.矿体2.5,5 1.矿体1-2 1.矿体0.5,1 1.10,20 1.1.2,4 质2.一般地质体10-20 2.一般地质体5,10 2.一般地质体2,4 2.一般地质体1,2 2.20,30 2.2.4,6 界 线 实 测 允 许 误 差 m 12 / 13 1,万,1,千地质测量质量要求表(吉林参考)5 1,万 1,5千 1,2千 1,千 1,万草测 1,2千草 测 1 2 3 4 5 6 7 30-40 二 观测简80,100 500,600 1200,1400 20,40 250,400 精 密度单 度个,区 Km2 要 中40,50 100,120 600,700 1400,1600 求 常 区 复,60 120,150 700,800 1600,1800 杂 区 13 / 13