[宝典]北京基准地价测算价格方法
附件1
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应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法
(一)宗地价格的类型及计算公式
根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价等四种类型。
1.商业、综合、居住用地
(1)宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式
宗地楼面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价) 期日修正系数 年期修正系数 容积率修正系数 因素修正系数
宗地地面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价) 期日修正系数 年期修正系数 容积率修正系数 因素修正系数 宗地容积率
(2)宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式
?当宗地容积率?级别平均容积率时:
宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价 期日修正系数 年期修正系数 因素修正系数
宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价 期日修正系数 年期修正系数 因素修正系数 宗地容积率
?当宗地容积率<级别平均容积率时:
宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价 期日修正系数 年期修正系数 因素修正系数 级别平均容积率/宗地容积率
宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价 期日修正系数 年期修正系数 因素修
正系数 级别平均容积率
2.工业用地
(1)宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式
?当宗地容积率?1时:
宗地楼面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价) 期日修正系数 年期修正系数 因素修正系数
宗地地面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价) 期日修正系数 年期修正系数 因素修正系数 宗地容积率
?当宗地容积率<1时:
宗地楼面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价) 期日修正系数 年期修正系数 因素修正系数/宗地容积率
宗地地面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价) 期日修正系数 年期修正系数 因素修正系数
(2)宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式
?当宗地容积率?1时:
宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价 期日修正系数 年期修正系数 因素修正系数
宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价 期日修正系数 年期修正系数 因素修正系数 宗地容积率
?当宗地容积率<1时:
宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价 期日修正系数 年期修正系数 因素修正系数/宗地容积率
宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价 期日修正系数 年期修正系数 因素修
正系数
(二)宗地价格测算中有关参数的选取
1.宗地用途类别的确定
原则上根据城市
规划
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管理部门批准的主要用途,对照《北京市基准地价用途分类表》合理确定宗地用途类别。根据该分类表不能确定用途类别的特殊宗地,可参照其他有关规定合理确定。
2.宗地地价区级别的确定
根据宗地用途类别和位置,参照《北京市基准地价级别范围文字说明》的规定,确定宗地地价区级别。位于土地级别边界两侧的宗地,按较高土地级别来确定地价区级别。
3.宗地基准地价水平的确定
基准地价(楼面熟地价)参照《北京市基准地价表》,取相应地价区级别高低限的算术平均值。
基准楼面毛地价根据宗地用途类别、地价区级别和具体情况,参照《北京市基准地价表》适当选取。高档用途、宗地位置靠近较高地价区级别的,应靠近级别地价高限取值;低档用途、宗地位置靠近较低地价区级别的,应靠近级别地价低限取值。
4.期日修正系数的确定
期日修正系数=宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数
5.年期修正系数的确定
,,11,,,n1r,,,,,年期修正系数,,,11,,,m,,1r,,,
其中,r:土地还原利率
n:宗地剩余使用年限
m:法定最高出让年限
6.容积率修正系数的确定
按照城市规划管理部门给定的宗地容积率(R), 查相应的《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。对楼面毛地价不进行容积率修正。
当R
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